Hvad forårsagede 2023's WILD forsikringsmarked (og hvornår priserne kunne falde)

David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 819.

Andrew:
Når det kommer til mægler- og sælgererklæringer om forsikring, tager du aldrig denne erklæring for pålydende værdi. Hvis du får et lån, skal du sørge for at vide, hvad din långivers krav vil være til forsikring. Find også andre multifamilie-investorer, selv enfamilie-investorer, der investerer i dit marked, gør hvad du vil, og siger: "Hey, hvad betaler du for forsikring? Hvilken slags dækning får du? Hvilke udfordringer har du?”
Hvis du gør disse tre ting, vil det i det mindste give dig et godt udgangspunkt. Ser vi frem til tre år, er det en smule hårdere, men hvis du har det rigtige udgangspunkt, vil du være meget bedre stillet fra start.

David:
Hvad sker der alle sammen? Dette er David Greene, din vært for BiggerPockets Podcast. Den største, den dårligste og bedste ejendomspodcast i verden. Hver uge bringer vi dig historier, how-tos og de svar, du har brug for for at træffe smarte ejendomsbeslutninger.
Nu på dette nuværende marked, i dag taler vi om det vilde forsikringsmarked, vi er på lige nu. Vi kommer ind på, hvordan vi kom hertil. Dets indvirkning på forskellige aktivklasser, hvad smarte investorer kan gøre for at beskytte deres ejendomme og sig selv, og hvordan forsikringsmarkedet fungerer som helhed.
Jeg får selskab af min partner og ven, Andrew Cushman, da vi skal tale med Robert Hamilton, en ekspert i rummet. Andrew, velkommen til showet.

Andrew:
Godt at være her, min ven.

David:
Ja, det er det, og det er godt at have dig. Du er lige blevet færdig med at surfe, og nu er du på en podcast. Jeg er glad for, at du er hos mig i dag iført din blomsterskjorte. Jeg har bemærket, at dette er den skjorte, du bærer, når du vil give et smukt statement.
Brandon Turner, også vores fælles ven, har en smuk skjorte. Hans er lavet af denim. Det er den ene skjorte, han har, der har ærmer på, og jeg ved, at han virkelig gerne vil gøre et godt indtryk, når han har den på. Så tak fordi du har din flotte skjorte på.

Andrew:
Når jeg taler med dig, vil jeg gerne præsentere det bedste.

David:
Godt at høre det. Okay, så i dagens show taler vi om noget, som ingen rigtig bliver begejstret for at tale om, men alle har brug for at høre det. Dette er vitaminerne i ejendomsverdenen, vi taler, forsikring.
Priser er den nye barriere for adgang til fast ejendom. De ødelægger en masse aftaler, de nuværende kurser fjerner selv erfarne investorer fra deres spil. Analyser ikke en anden aftale uden at lytte til dagens episode.
Andrew, hvad er noget, som ejendomsinvestorer kan kigge efter i dagens show, som vil hjælpe dem i deres forretning?

Andrew:
Vi giver et overblik på højt niveau over, hvad forsikringsmarkedet er, og hvordan man navigerer i det, og vi definerer nogle begreber og prøver bare at give investorer, især dem, der går ind i branchen og hører rædselshistorierne om, "Åh min gud, forsikringsomkostningerne tredobles."
Hvordan forstår du det, og hvordan tager du så det og kommer videre med at tegne og se på nye handler, og hvad gør du for ikke at lade det forhindre dig i at gå ud og foretage succesfulde investeringer i dag?

David:
Okay. Nu før vi når til Robert, vil dagens hurtige tip blive bragt til dig af Andrew Cushman selv.

Andrew:
Ja. Dagens hurtige tip er, at forsikring er som en faldskærm. Hvis du ikke gør det rigtigt første gang, har du sandsynligvis ikke brug for det en anden gang.
Og så når vi når til slutningen af ​​denne episode, giver vi dig syv hurtige punkttips, som du kan tage for at sikre dig, at du får den rigtige forsikring og fuld dækning, så du kan foretage en vellykket investering, og at du kan udvide din portefølje og vide, at når katastrofen rammer, vil du være dækket.

David:
Godt arbejde der, Andrew. Og hvis du kan lide hurtige tips, så sørg for at lytte hele vejen til slutningen af ​​dagens show, for Andrew giver syv mere, når vi når til slutningen af ​​optagelsen.
Det her er en fantastisk en. Du kommer til at lære ting, som du sandsynligvis aldrig vidste, du havde brug for, men det er det, vi gør her hos BiggerPockets. Vi giver dig, hvad du har brug for, fordi det er vores opgave.
Okay, lad os hente Robert.
Robert Hamilton, velkommen til BiggerPockets Podcast. Hvordan har du det i dag?

Robert:
David, jeg er fantastisk. Hvad med dig selv?

David:
Jeg har det fint. Det er faktisk en rigtig dejlig dag i dag herude i Californien, og der er ikke sket noget katastrofalt endnu, så vi krydser fingre. Bank på noget træ der.
Andrew, hvordan går din dag?

Andrew:
Det er godt. Som du sagde, er det en smuk dag i Californien. Har lige brugt et par timer på at ride nogle ret fantastiske bølger i morges. Nu får jeg snakket fast ejendom med jer.
Vi taler om forsikring, som plejede at være kedeligt og nu er, ja, lad os bare sige, at det ikke længere er kedeligt, og jeg mærker nogle skift i markedet. Jeg tror, ​​at der snart kommer tilbud, så jeg er lige så begejstret som en kat, der hørte dåseåbneren.

David:
Værsgo.

Andrew:
Jeg skal hente noget af den tun, du taler altid om David.

David:
Ja, det er en god pointe. Hvis du vil lære mere om det, så tjek min bog Scale, hvor jeg dækker det der. Men det er noget, vi havde håbet, at vi aldrig skulle tale om. Forsikring er ikke noget, du ønsker skal være interessant, men når det bliver interessant, er det noget, vi kommer til at dække på BiggerPockets Podcast og gøre alle opmærksomme.
Så Robert, kan du fortælle vores lyttere lidt om dig selv?

Robert:
Selvfølgelig, ja. Jeg leder vores ejendomsgruppe her hos Insurance Office of America. Jeg er regional managing partner, og sådan som vi er sat op, har vi ejendomsmæglere, der går rundt i USA. Så vi har Floridas sydøstlige, nordøstlige, og så har vi vestkysten.
Vi fungerer som et konsortium bare for at dele den viden, vi alle får på denne markedsplads, og sætte hovederne sammen for at prøve at løse problemer, løse nogle af de premium- og kapacitetsproblemer, vi har. Og mit speciale er i flerfamilierummet, flere lejligheder med mikrotræramme.
Så åbenlyst har vi set, som Andrew nævnte, et stort skift i markedet. Dårlige nyheder er, at det er så slemt, som jeg nogensinde har set i 25 år. Den gode nyhed er, at der historisk set ikke er noget hårdt marked, der varer mere end omkring syv år, og vi er omkring fem et halvt til seks år inde i det.
Så vi håber, at hvis vinden ikke blæser balancen i denne stormsæson, vil vi begynde at se et eller andet plateau og så forhåbentlig en vis lettelse, og vi vil på en måde komme ind på økonomien i, hvordan det vil ske fra en forsikringsmarkedsplads-problem, da vi gennemgår dette opkald i dag.

David:
Ja. Så personligt er jeg blevet ødelagt i min portefølje. Jeg købte en hel masse huse, lige da forsikringspriserne begyndte at stige, og jeg kender ikke et adjektiv til at beskrive, hvor chokerende det var, hvor hurtigt forsikringen steg. Hvis du ikke har købt, kan det lyde som en overraskelse for dig, men hvis du har, ved du, hvad jeg går efter.
Jeg købte et hus, og det skulle være en korttidsudlejning, og det var et ældre hjem i et historisk distrikt, virkelig tæt på stranden i det sydlige Florida. Mit forsikringstilbud, det bedste tilbud, jeg kunne få, var $26,000 for året, for en enfamilies bolig. Og det var efter at jeg brugte et væld af penge på at forbedre taget, gøre det orkanvenligt.
Jeg mener, det er vanvittigt, og vi har problemer i Californien, vi har problemer i Florida. Orkanen Idalia ramte South Carolina, Georgia og Florida, som er stater, hvor forsikringsselskaber allerede er begyndt at trække sig ud af markedet.
Så lad os tale lidt om, hvordan forsikringstilstanden har ændret sig, og hvordan vi kom hertil. Hvis du ikke gider give os en lille kort historielektion, Robert?

Robert:
Ja. Så vi kan gå igennem det her i timevis. Jeg har diagrammer og grafer. Jeg deler gerne med nogen af ​​lytterne, men lige fra et 50,000 fods niveau har vi ikke haft nogen kapacitet på markedet lige nu. Så alt, hvad der er sket i løbet af de sidste fem år fra naturbrandene til orkanerne, til alt dette, de udokumenterede vejrbegivenheder, har vi haft øgede omkostninger til byggeri.
Andrew kan bevidne, for fire år siden kunne jeg miste fire enheder til en brand. Det er måske 30, 40,000 dollars en enhed, hvor alle byer bliver indlemmet, alle kodeopgraderinger, de øgede byggeomkostninger, fraværet af arbejdskraft. Den samme brand i dag vil være tre eller fire gange.
Så du lægger alt det sammen sammen med, at ejere skal værdiansætte deres ejendomme til en højere pris pr. kvadratmeter, fordi byggeomkostningerne er højere, end de plejede at være. Det svarer til færre transportører på markedet med mindre kapacitet, med den samme mængde efterspørgsel, hvis ikke højere efterspørgsel på grund af de øgede udskiftningsomkostninger.
Så det, der sker, er, at disse luftfartsselskaber bare er i en kapacitetsknas, hvor de er nødt til at skære deres linjer. Og hvad det betyder fra et eksempel fra det virkelige liv er, at hvis jeg har et lejlighedskompleks på 25 millioner dollars, 250 enheder, er det nok vurderet til 50 millioner dollars i dag, og hvor jeg plejede at have en udbyder, der skrev min grunddækning til 25 millioner, jeg har måske to eller tre selskaber nu, fordi ingen operatør kan stille så meget kapacitet op. Og det er et spørgsmål om udbudsefterspørgsel, hvor mindre kapacitet er højere priser, og når priserne stiger, håber vi, at flere luftfartsselskaber kommer ind i rummet, skaber mere kapacitet, hvilket presser taksterne ned igen.
Typisk er det sådan, hårde og bløde markeder fungerer. Efter min mening er det eneste element, der er en smule anderledes på dette marked, som jeg ikke har set på tidligere hårdere bløde markeder, normalt et hårdt marked, der ligger i slutningen af ​​en eller anden form for økonomisk begivenhed, som COVID-19 åbenbart var en accelerator til dette, er de øgede omkostninger ved byggeri.
Det efter min mening, for at dette hårde marked skal rette sig selv og få os tilbage til en fem- eller 70-årig strækning af et blødt marked, hvor vi ser priserne falde, flere selskaber kommer ind, fradragsberettigelser er lavere, udelukkelser er mindre i policerne , og bare et generelt bedre marked for forsikringsdækning. Vi må se disse byggeomkostninger falde. Så det skal stadig afgøres.
Vi så en vis nedgang i det i slutningen af ​​2022, begyndte at se futures på tømmer og stål. Begynd at afdække, hvilket typisk følger i markedet et kvarter senere. Men fra og med 2023 har vi set omkring en stigning på 6 % i materialeomkostninger hvert kvartal, mere specifikt i dine mekanikere og den slags handler. Så vi er nødt til at se en vis korrektion på byggemarkedet, og jeg tror, ​​at det vil være det yderste for at selvkorrigere dette forsikringsmarked.

Andrew:
Så Robert, hvis jeg skulle opsummere det i lægmandstermer, så lyder det som om, at det du siger er i de sidste par år transportørerne og transportørerne, det er de fyre, der rent faktisk skriver checken på et krav, ikke? Når du siger transportør?

Robert:
Korrekt. Ja, det er dine forsikringsselskaber, dine selskaber.

Andrew:
Ja. Så luftfartsselskaberne er lige blevet ramt af krav. Florida-orkanerne, frysepunktet i Texas, naturbranden i Californien. Så det er dramatisk, de er i en forretning for at tjene penge, og så når de sender milliarder ud og indkasserer et par milliarder mindre i præmier, er det ikke det, deres aktionærer ønsker, at de skal gøre.
Så deres udbetalinger er steget langt, og så er de faktiske værdier af bygningerne steget. Og så, som jeg sagde, hvis du har en brand, og du går til dit forsikringsselskab, skal du sige: "Hej, betal mig for at genopbygge denne ting." Nå, med arbejdskraften og forsyningerne er omkostningerne ved at gøre det fordoblet og tredoblet. Og jeg ved, at vi har haft de ting, der plejede at være en udgift på $10,000, nu er 30 eller 40.
Så du sætter alle de ting sammen, og du siger, at det har gjort et hårdt marked og hårdt, hvilket betyder, at det enten er præmierne utroligt høje, eller i nogle tilfælde kan du bare ikke engang få forsikring, men du siger, at der er tegn på, at forhåbentlig det kan blive bedre her i de næste par år, så længe vi ikke får seks orkaner mere gennem Florida.

Robert:
Ja. Forsikring, det er lidt ligesom et bull and bear-marked på det finansielle marked. Vi omtaler det som et blødt og hårdt marked. Og et hårdt marked betyder bare, at det er svært at placere forsikringer. Det koster mere at gøre det, vilkårene er normalt ikke så fordelagtige.
Men alle de punkter du lige har ramt på, transportører er bare, de ser urentabilitet i boligejendomme, og hvor vi plejede at have for et givent aktiv, har jeg måske 10 eller 12 eller måske endda 20 levedygtige forsikringsselskaber eller transportører, der ville give dækning for ejendommen. Jeg har nu tre.
Og så når du har en brøkdel af de selskaber på dagens marked, der var der for fem år siden, men den samme mængde aktiver, der kræver dækning, bliver disse selskaber overvældet af indsendelser. De er langsommere med at få fornyelsestilbuddene ud, og de begynder at navngive deres vilkår. De begynder at øge selvrisikoen, tilføjer ekskluderinger, kræver øget værdiansættelse, fordi de kan, fordi de er de eneste luftfartsselskaber, der er villige til at udskyde linjen eller dækningen på en bestemt type aktiv.
Og det er ikke nødvendigvis A-, B- eller C-aktiver, det er på tværs af linjen. Hvert aktivrum har sine egne udfordringer, men generelt set er kapacitet et problem for alle.

Andrew:
Okay, så du siger, at der er håb om, at mine præmier, der steg 67 % i år om et år eller to, måske i det mindste får en flad en.

Robert:
Historisk set er der intet at vise. Lige når vi tror, ​​at markedet ikke kan blive værre, men vi ser intet i horisonten, der viser, at det bliver bedre. Det er typisk, når markedet begynder at skifte. Jeg ved, at det ikke giver nogen mening, men igen, hvis vi går tilbage og ser på hårde og bløde markeder, har de alle en fem til syv års holdbarhed, og denne kunne holde lidt længere.
Men det er som regel bare, når vi ikke kan tro, det kan blive værre, det er, når du får et par nye selskaber til at springe ind på markedet, skabe noget ny kapacitet, vise de andre selskaber, der monopoliserer markedet, at det er et konkurrencepræget marked. og du begynder at få begyndelsen på en nulstilling.
Den kigger ind i en krystalkugle for at vide, hvornår det vil ske, men det kan ikke fortsætte i denne hastighed, uden at luftfartsselskaber på sidelinjen begynder at få interesse og sætte kapaciteten tilbage på markedet. Bare min personlige mening og kun baseret på historiske nøjagtigheder.

Andrew:
Ved du hvad, jeg starter et forsikringsselskab og David, jeg forsikrer dig for 25,000 om året.

David:
På nuværende tidspunkt kan jeg ikke sige nej.

Robert:
Ja. Vi bruger Ian. Ian er et godt eksempel. Det kom igennem, og tabene er stadig ikke kvantificeret endnu. Det er et tab på $75 milliarder. Vi så fra den ene dag til den anden, og når jeg siger fra den ene dag til den anden, i det øjeblik moratoriet ophævede fra Ians bortgang, blev nogle af de følgende fornyelser, vi havde, trukket tilbage, og de blev citeret igen næste dag med 30 og 40 % stigninger.
Jeg mener, det er sådan et knæfald markedet er vant til, og Ian ville komme igennem, det ville være den næste stormsæson, før vi faktisk så virkningen af, hvad den storm gjorde på markedet, og hvordan den påvirkede detailkøberne af forsikring.
Nu er luftfartsselskaberne, de pivoterer, når jeg siger kvartalsvis, nogle af deres appetit og retningslinjer ændres ugentligt. Så jeg kunne give Andrew en projektion på en ejendom i dag, og hvis det tager dem 90 eller 120 dage at lukke, skyder de bærere, jeg bruger til disse projektioner, har de måske helt fjernet sig selv fra området eller fjernet sig selv fra den aktivklasse, der hurtigt. Så det er meget realtid lige nu.

David:
Okay. Lad os se hvordan, godt jeg har hentet Robert Hamilton School of Insurance Education. Præmier vil være en kombination af en faktor af genanskaffelsesomkostninger og risiko.
Jo højere hver af disse ting er, jo dyrere bliver din præmie. En del af problemet er, at udskiftningsomkostningerne er steget, fordi materialer er steget, og arbejdskraften er steget, og så går jeg ud fra, at risikoen også er steget.
Er det en faktor, vi kan tale om? Er det stormene, er det forsikringssvindel? Er der nogle ting, der foregår i forsikringsbranchen, som også øger risikoen for luftfartsselskaber, hvilket fører til disse højere omkostninger for os?

Robert:
Ja. Jeg tror egentlig ikke, det er svindel. Jeg mener, der vil altid være noget spekulativt forsikringssvindel på markedet, men det er ikke en nåletrækker. Det er bare de globale vejrmønstre, vi har haft. Det er ikke én brand på et hvilket som helst sted. Det er ikke et generelt erstatningskrav på et hvilket som helst sted. Det er bare en global kumulering af de naturkatastrofer og milliarder plus dollar-begivenheder, vi har haft i USA i løbet af de sidste fem år, der går gennem disse luftfartsselskaber.
De fleste transportører har det, der kaldes et vedhæftningspunkt. Så hvis jeg skriver en forsikringspolice for et af Andrews aktiver, og det er en grænse på 25 millioner dollars, og den er skrevet med, vil vi bare bruge Rejsende som et eksempel. De beholder kun fem til $10 millioner af ethvert tab i huset, og så genforsikrede de sig. Og det, der påvirker disse selskaber, er på grund af disse tab af milliarder plus dollars, at disse selskaber går ind i deres genforsikring og via deres genforsikringsaftale bliver de ligesom Andrew, der går ind i en paraplypolitik.
Det er historisk set ikke sket så almindeligt, som det er sket i løbet af de sidste fem år. Så det er globalt set det, der driver alt. Og der er ingen, der er immune over for det, fordi ethvert luftfartsselskab, der har en genforsikringsaftale, ja, hvis det er en delmængde af deres skrifter, der får den genforsikringsaftale til at stige eller blive påvirket, vil denne sats blive set på tværs af alle de forretningsområder, de skriver . Så det er derfor, dette nuværende marked er så udbredt. Det er, fordi genforsikringen påvirker hvert eneste firmas forfatterskab.

David:
Så det er ikke noget, jeg vidste. Det er anderledes. Hvis jeg hører dig rigtigt, svarer det til realkreditbranchen, hvor du får et lån, der stammer fra din långiver og dit hoved, det er bare den person, du har lånt pengene af, men de sælger det papir til en anden, som sælger det til en anden og det fortsætter med at gå ind i større og større puljer.
Du siger, at forsikring er den samme, hvor du bliver forsikret fra et luftfartsselskab, de har forsikring til at dække dem, den person kan have det, det bliver starten.

Robert:
Det er helt rigtigt. Når man ser på alle reklamer på tv og alle husstandsforsikringsselskaber, så er alle klar over de globale skrifter, de har. Det, de rent faktisk sætter i fare, er ret minimalt sammenlignet med den globale genforsikring, der går ind i disse programmer.
Ian var et tab på $75 milliarder. De faktiske transportører, der skrev som, vi bruger for eksempel dit hjem, hvem var transportøren på det hus, du havde? Lad os bare sige, at det er Geico, det er et luftfartsselskab, der for nylig forlod Florida.

David:
Der er firben over hele Florida. Det ville give mening.

Andrew:
Åh, de falder ud af træerne.

Robert:
Hvis dit husstandsselskab i Florida skriver, uanset hvad, PML, de har med alle disse huse, og de har en katastrofal begivenhed som en Ian, er det, de rent faktisk betaler i forhold til, hvad de inddriver fra deres genforsikring, et lille beløb i forhold til, hvad disse globale krav er. Så det er disse genforsikringsselskaber, der påvirker meget af dette, fordi det er en direkte udgift for luftfartsselskabet. Ligesom Andrews ejendomsforsikring er en udgift mod hans drift, med et forsikringsselskab som en rejsende, deres genforsikringsaftaler og udgift mod deres skriftlige.
Så du lægger alt det sammen, de skal betale deres personale, de skal betale deres kontorplads, de skal betale deres genforsikringsaftaler. Et forsikringsselskab skal betale enhver driftsudgift, som en normal virksomhed gør. Så jeg har mange kunder, der siger: "Nå, jeg betalte hundrede tusinde dollars i præmie, og jeg havde et hundrede tusinde dollars i tab. Luftfartsselskabet mistede ingen penge på mig." Ja, det gjorde de, fordi de har en udgiftsbelastning på 40 %.
Så hver dollar i præmie du betaler dem, deres break even point sandsynligvis 60 cent på en dollar. Og mange mennesker er ikke klar over, når du ser på tabsprocenter og siger, "Nå, min tabsprocent er kun 80 %." Det er stadig et tab på 20 % for transportøren. Så ikke for at komme ind i ukrudtet, men der er en masse forviklinger, der går ind i skrivningen, garantien og de negative resultater, som mange af disse luftfartsselskaber har set baseret på nogle af disse varer.

Andrew:
Okay, så jeg har beskæftiget mig med forsikring i lang tid, og du brugte lige det udtryk, som jeg ikke engang kender. Kan du præcisere, hvad PML er?

Robert:
Det er dit sandsynlige maksimale tab. Så det er meget af det, der påvirker Florida, og grunden til, at mange transportører, jeg ikke kan lide at bruge ordet redlining, som bare ikke har stor æstetik, men i bund og grund er det, hvad de gør.
Du skal have en transportør til Florida og David, du kan sende dem dit samme hus i dag, og det første, de skal gøre, er at sætte det i en model. De kommer til at se, hvilken slags koncentration de har i det postnummer eller inden for en radius på fem kilometer, og de vil beslutte, "Hey, vi er allerede i alt for stor risiko i dette konsoliderede område, som har ikke nogen spredning for en CAT, to, tre eller fire storm at komme igennem og gå glip af noget af dette.

David:
Så en orkan, der kommer ind i den by, kan ødelægge alt, i modsætning til hvis de er spredt ud over en større afstand, fordi disse katastrofale begivenheder har en tendens til at ske på et bestemt geografisk sted, ikke?

Robert:
Ja. Jeg vil give dig et perfekt eksempel. Vi har et aktiv i panhandlen, og vi var i gang med at udskifte deres vinddækning, før Idalia dette kom igennem, Idalia kom igennem, når som helst en storm kommer igennem, satte luftfartsselskaberne et moratorium ud. Hvad det betyder er, mens denne storm er til stede, kan du ikke binde, ændre eller ændre nogen dækning.

Andrew:
Du mener, at du ikke kan få forsikring dagen før orkanen?

Robert:
Desværre ikke.

Andrew:
Dang.

Robert:
Vi har fået et par kunder til at prøve. Så stormen gik over, og så fik vi alt i gang, fortalte forsikringsgiveren, at jeg sagde: "Alle de underskrevne dokumenter, her er alt, hvad du har brug for. I det øjeblik disse moratorier blev ophævet, har jeg brug for denne dækning." Og det moratorium blev ophævet engang midt på en arbejdsdag.
Jeg er nødt til at gå tilbage og se og se præcis, hvilken dag det var. Ved udgangen af ​​den dag skrev de ikke længere forretninger i det postnummer, fordi de havde erstattet så meget forretning lige så hurtigt, at deres koncentration var over, hvad de ville i det område, så.

Andrew:
Det hele lyder ret formidabelt. Jeg tror, ​​jeg er ved at være klar til bare at give op og trække surfbrætterne frem og glemme det for en stund. Men jeg mener, det er åbenbart ikke tilfældet.
Så når jeg kommer til dig, eller David kommer til dig, eller en ny investor kigger på at komme ind i multifamilie, hvad gør vi så med dette? Hvordan tegner vi? Får vi et lidt groft skøn og siger så: "Okay, det vil stige 10% om året i de næste fem år."
Hvad vil du anbefale på et højt niveau, bred forstand, at investorer, der ikke ønsker at sidde på sidelinjen, hvilket aldrig rigtig er en god strategi alligevel, men hvordan ser du alligevel på handler, analyserer handler og går videre, men faktor i den relativt høje mængde usikkerhed, der er involveret med forsikringstakster og præmier på markedet lige nu?

Robert:
Ja. Nej, det er et godt spørgsmål. Jeg tror, ​​at det første du gør er at dele det op i to dele. For det første identificerer du som mit aktiv, CAT-eksponeret eller ikke CAT-eksponeret. Og CAT-eksponeret betyder det, at den er udsat for en katastrofal begivenhed. Og i USA behandler vi en katastrofal begivenhed normalt er to ting, en vindbegivenhed eller en brandbegivenhed.
Så alt i vest har tilbøjeligheden, ingen Colorado, visse områder i Californien, det har en CAT-eksponering for skovbrande. Alt sammen, lad os sige fra Texas hele vejen rundt om kysten op til halvvejs oppe på den østlige kyst, hvor det begynder at sprede sig lidt nord derfra, det er CAT udsat for en orkan.
Så den første ting, jeg ville gøre, og hvad jeg opfordrer mine investorer til at gøre, er først at identificere, hvilken type aktiv du har. Er det et katastrofalt udsat aktiv, eller er det et ikke-katastrofalisk udsat aktiv?
Vi starter med de ikke-katastrofale udsatte, fordi jeg synes, de er en smule nemmere. Ikke for at være uansvarlig, men jeg tror, ​​jeg vil fremskrive, at dette marked kan vare yderligere to til tre år. Og jeg ville tegne på baggrund af det, og jeg er ikke igen, jeg er ikke ejendomsmægler, men kyndig nok til at undervurdere ejendomsinvesteringer.
Jeg tror ikke, du kan skrive meget længere end det, hvis du fremskriver dette hårde marked de sidste 10 år. Jeg tror ikke, at nogen aftale vil tegne ordentligt, hvis du tager udgiftsstigninger ud så længe. Er det en retfærdig udtalelse, Andrew?

Andrew:
Hvad som helst i de sidste to år, laver du bare dit bedst uddannede gæt.

Robert:
Det er helt rigtigt. Så jeg vil opmuntre lytterne på opkaldet, det største, jeg ser, og i mine tidligere år kunne jeg have gjort mig skyldig i det. Du har kunder. Kunder er værdifulde, de er vores aktiver, de er det, der holder os i gang, eller det, der brødføder vores familier og betaler vores personale. Og det sidste, du vil gøre, er at forstyrre en klient.
Så den største fejl, jeg ser, er, at investorer kontakter deres mæglere og siger: "Kan du give mig en fremskrivning af denne ejendom?" Og det sidste, mægleren ønsker at gøre, er at skræmme investoren, at det, de giver dem, er sindssygt, eller at det, de giver dem, kan være bedre. Så den største fejl, jeg ser investorer, er, at de får dårlige tal for deres proforma. Og hvad jeg mener med det er, at mægleren undervurderer, hvad den faktiske forsikringspræmie kommer til at være, i håb om ikke at forstyrre kunden.
Så handlen går under kontrakt, investorerne skrev 300 dollars ind, fordi mægleren ikke ønskede at skræmme dem af, at det ville være 600 dollars pr. enhed. Og som tegningen fortsætter med at bevæge sig fremad, går pengene hårdt. Lånevilkårene begynder at blive størknede, pludselig i sidste øjeblik dukker mægleren op med citaterne og siger: "Åh, Andrew, jeg ved godt, at jeg fortalte dig, at det ville være $300 pr. enhed, men det er $600 pr. enhed. ” Og jeg føler mange gange, at det er en af ​​to ting. Enten er mægleren bare ikke i møde med sin klient, eller også er mægleren bare ikke uddannet på markedet.
Og jeg vil bruge Andrew som eksempel. Vi tegner en masse aftaler for Andrew, hvoraf 90 % han ikke går videre med, og det er okay, fordi det er hans ansvar at tegne disse aftaler. Men vi prøver altid at evaluere, og jeg savner nogle gange målet, men jeg savner det ikke hundrede procent. Jeg savner det måske baseret på, at långiveren vil have en lidt højere værdiansættelse, end vi troede, de ville have, eller jeg savner det måske baseret på, at EGI'en er en lille smule anderledes, eller måske gav Andrew mig den nettolejelige kvadratmeter, og vi indså det. den brutto lejebare kvadratmeter er 10 % mere. Og som David sagde tidligere, har vi 10 % flere værdier at overveje.
De ting sker, men du burde ikke gå glip af det så meget. Så vi prøver at tage det store billede af, hvor er dette aktiv henne? Hvad er dens kriminalitetsscore? Hvad tror vi, markedet vil have af en erstatningspris? Hvilken långiver bruger Andrew? Er det et Freddie Mac-lån? Er det et hedgefondslån? Er det en långiver, vi tidligere har arbejdet med, som vi ved vil bede om nogle nuancer, som andre långivere ikke beder om? Og vi forsøger at bygge det ind i en model.
Og nogle gange er det mindre end det, der er på T12'eren fra sælgeren. Nogle gange er det mere. Og når det er mere, skal vi være parate til at fortælle Andrew, når han siger: "Hey, hvorfor betaler den nuværende ejer $50,000, og du har lige forudset $75,000?" Nå, vi skal have vores punkter klar til at fortælle Andrew. "Jamen, de forsikrer det for 50 dollars per fod, ingen bekymring i verden vil lade dig forsikre det for mindre end hundrede. De køber ikke vinddækning." Eller "De har en kvart million dollar fradragsberettiget." Det kan være en række ting, som vi ikke behøver at sætte os ind i.
Men jeg tror, ​​at det bedste råd, jeg kan give nye investorer, er ikke at være bange for forsikringsmarkedet, for selvom cap rates ikke er helt brugt, de måske plejede at blive brugt baseret på T12s, falder det stadig ind i den ultimative prissætning af aftalen.
Så vær ikke bange, bare vær omhyggelig med at sikre dig, at du arbejder med nogen, der forstår markedet, forstår den gæld, du vil skaffe for dette aktiv, og er i stand til at give dig en uddannet række af, hvorfor det kan være A eller hvorfor det måske er B og løgnerne imellem, der kunne flytte håndtaget.

Andrew:
Så jeg hørte tre ting derinde, som jeg synes, enhver investor burde tage væk. Nummer et, når det kommer til mægler- og sælgererklæringer om forsikring, skal du behandle disse udtalelser, som når din fireårige siger, at de ikke behøver at gå på toilettet, før du sætter dig ind i bilen, du tager aldrig den erklæring for pålydende værdi . Nummer et. Nummer et. Så hav altid en lille smule skepsis.
Nummer to, og dette er faktisk et helt andet emne, men hvis du får et lån, så sørg for at vide, hvad din långivers krav vil være til forsikring. Det kan være noget, der kan svække din forsikring eller forringe din aftale, hvis du tror, ​​du vil få et niveau af forsikring, og så to uger før du lukker, siger din långiver "Lad os gennemgå deres forsikring." Og de siger, "Åh, du skal det dobbelte." Det kan helt sikkert ødelægge dig.
Og så er den tredje ting at få et rigtig godt skøn. Og selvfølgelig, på dette tidspunkt, hvor jeg får et godt skøn, starter vi altid med Robert, men lad os sige, at hvis du ikke har en Robert, kender du ikke en Robert endnu. Nummer et, gå og find en. Og så nummer to, tal også med ejendomsforvaltere, der er på det marked, du er i, og find ud af som: "Hey, hvad ser du for de nuværende forsikringspriser på det aktiv, du administrerer?"
Gå også ind i BiggerPockets-foraene og spørg rundt, sig "Hej." Hvis du investerer i San Antonio, Texas, så gå ind i foraene, find andre multifamilie- eller endda enfamilieinvestorer, der investerer i dit marked, og gør det, du gerne vil gøre, og sig, "Hey, hvad betaler du for forsikring? Hvilken slags dækning får du? Hvilke udfordringer har du?” Og find ud af, hvad andre investorer laver.
Hvis du gør de tre ting, vil det i det mindste give dig et godt udgangspunkt, hvor din aftale ikke sprænges, fordi du tegnede 300 pr. enhed, og det er faktisk 900. Som Robert sagde, ser vi tre år frem, det er lidt hårdere, men hvis du har det rigtige udgangspunkt, vil du være meget bedre stillet fra start.

Robert:
Det er en god pointe, Andrew. Og det er klart, at jeg bor i dette rum, som enhver lytter gør, og vi baserer alt på per enhed. For lidt som om alt hænger sammen med, hvad er prisen pr. enhed?
Én ting, og igen, for ikke at blive for detaljeret, men en ting, jeg vil opfordre mange lyttere til at gøre, er at bruge per enhed som din guide. Forstår det fuldstændig, men nogle gange er du nødt til at ekstrapolere bare et skridt videre. Og jeg har altid mange kunder, der siger: "Hvorfor betaler jeg 250 enheder på aktiv et, men jeg betaler 350 enheder på aktiv to, og de er begge på samme politik?" Det er på grund af kvadratmeter.
Så hvis du vil tilføje et ekstra lag af omhu, og hvad jeg mener med det er, hvis Andrew har aktiv nummer et, og dets gennemsnit pr. enhed kvadratfod er 600 kvadratfod og aktiv nummer tos gennemsnitlige kvadratfod pr enheds 1200 kvadratfod, alt er nøjagtig det samme, vil aktiv to være dobbelt så meget som aktiv et, fordi det er dobbelt så stort. Det dobbelte af genanskaffelsesprisen gange satsen er lig med præmie.
Så nogle gange ser jeg, at folk bliver hængende i at få pris pr. enhed, pris pr. enhed, pris pr. enhed, og så rammer deres aktiv ikke den pris pr. enhed. De forstår ikke hvorfor, og det er fordi det bare er, måske har det indvendige gange eller bare en masse fællesareal. Det kunne være ældre, større enheder, måske to værelses enheder, der er 1700 kvadratfod. Og kvadratoptagelserne er en mere præcis måde at måle det på.
Så når du stiller disse spørgsmål til din peer-gruppe, som Andrew nævnte, hvis du kan få detaljerne fra administrationsselskabet for lignende aktiver og opdele dem til, hvad der er deres gennemsnitlige kvadratmeter pr. enhed, er det én ting, der flytter nålen en lille smule. Så igen, for ikke at blive for detaljeret, ønsker vi at holde denne samtale i dag på et meget højt niveau, men det er en komponent, der er meget vigtig.

Andrew:
Og så vil jeg lige cirkle hurtigt tilbage til én ting, vi talte om før. Hvis jeg har CAT-eksponeret fobi, hvor skal jeg så tage hen i USA for at investere, hvor jeg har mindst chance for orkaner, jordskælv, brande og alt den slags? Er der et par stater, du vil anbefale, at folk måske starter?

Robert:
Ja. Så der er mange stater, der bliver set mere positivt på end andre, og meget af det har at gøre med omkringliggende retssager. Og det er måske ikke så meget rettet mod ejendom, men det er bare retssagen skaber gunstige og ugunstige markeder.
Så Louisiana, Alabama, ikke store retssager stater. Florida, ikke en stor retssagsstat. Texas, dårlig straffeskadestat. Så går du ind i nogle af disse stater, forstår du måske ikke, hvorfor dine forsikringsomkostninger er øget. Det er bare, fordi det ikke er en god juridisk platform for ejendomsejere at være i. Det betyder, at når du har et krav eller en form for retssag mod dig, har dit forsikringsselskab ikke en god platform at forsvare. Omvendt vil jeg bruge North Carolina som et eksempel.
North Carolina er en stor juridisk stat for ejendomsejere, kun baseret på kravet om at bevise uagtsomhed. Det er et meget godt juridisk landskab. Transportører elsker North Carolina, fordi de ved, at deres erstatningskrav vil være meget mindre i denne stat end nogen anden stat. Alle ting forbliver konstant, bare fordi det har et bedre juridisk landskab. Så jeg kan ikke specifikt sige, at en stat er bedre end en anden, fordi hver stat har gode områder og dårlige områder.

Andrew:
Okay. Så jeg kender nogle af de stater, jeg har set på, du nævnte North Carolina. Tennessee virker også ret godt med lav risiko og lav kriminalitet.

Robert:
Tennessee er en god stat. Du får en lille smule konvektiv vind i Tennessee.

Andrew:
Åh, meteorologiske udtryk.

Robert:
Ja. Konvektiv vind bare, det er ikke-navngivne storme. Så tornadoer, vindklipper, kommer Tennessee over det nordlige Mississippi, Arkansas, ind i det nordvestlige hjørne af Tennessee. De har noget konvektiv vind, så der er en lille smule ejendomssmerter i Tennessee. Men generelt set er Tennessee en fantastisk stat.

David:
Andrew, du har lært på den hårde måde, hvordan man navigerer i forsikringsspørgsmål. Nogle af ejendommene, som vi er i sammen. Jeg har haft nogle skøre historier, som vi vil dele til en anden podcast, men hvad er nogle ting, som investorer skal spørge om, som du har lært på den hårde måde eller sætter på deres tjekliste, når de køber forsikring?

Andrew:
Ja. Jeg har helt sikkert lært gennem forsikringsskolen at prøve og fejle. Jeg føler, at visdom har jagtet mig, men jeg har altid været bare en lille smule hurtigere, og heldigvis har Robert været der for at sikre, at jeg ikke kommer for langt foran.
Så en af ​​de ting, som vi næsten lærte på den hårde måde, og vi vil ikke komme nærmere ind på detaljerne, men dette er bare for mig et iøjnefaldende eksempel på, "Hvad pokker?" Og når du går ind i fast ejendom og forsikring, og hvis du ikke ved dette, kan det ødelægge din dag.
En ting, vi lærte, er, at vi havde en ejendom, der ikke var i en oversvømmelseszone, men jeg havde en snigende mistanke. Så vi havde en oversvømmelsesforsikring, og vi fik en tropisk storm, og den oversvømmede, og vi var nødt til at gå ind i nuancen af, "Nå, var oversvømmelsen fra regn eller fra en vandmasse?" Og Robert, ret mig, hvis jeg tager fejl, men oversvømmelsesforsikringen dækker faktisk ikke ophobning af regnvand. Det er korrekt?

Robert:
Definitionen gennem den nationale oversvømmelsesforsikringsplan er, at det er et overløb af en vandmasse.

Andrew:
Så det er en fælde. Jeg anede ikke, at dit lejlighedskompleks kunne oversvømmes. Man kunne have en oversvømmelsesforsikring, men de kunne komme ind og sige: ”Nå, det er fordi vandet ikke løb ud, og det bare regnede. Du er 16 miles fra det nærmeste vandområde, så det tæller ikke." Er der en måde at dække det på?

Robert:
Ja. Gennem privat forsikring, hvilket er det, vi placerede på det specifikke aktiv, som yderligere definerer oversvømmelse til at omfatte ophobning af overfladevand.

Andrew:
Okay. Okay. Nogle andre interessante, vi talte om kriminalitetsresultater, og vi plejede at investere i DeKalb County, Georgia, som er en del af Atlanta Metro, og en af ​​grundene til, at vi er ude, er, at forsikring er ved at blive rigtig dyr og virkelig svær, og en af ​​grundene er kriminalitet. Nogle af disse kvarterer er forbrydelsen blevet virkelig svær.
Hvad sker der, hvis du får, lad os sige, at du køber et aktiv, og du får din politik, du har et ansvar, og du tager dig ikke tid til at læse undtagelserne igennem. Hvad er nogle af måske de tre bedste, som du ville vælge, som investorer går og leder efter for at finde ud af, om det er dækket eller ikke? Så for eksempel, i visse dele af Atlanta, vil de ikke dække overfald og batteri, vel?

Robert:
Det er korrekt.

Andrew:
Så lad os sige, at det er nummer et. Kunne du tænke dig to eller tre mere af de bedste, som en investor skal kigge efter for at finde ud af: "Hey, er jeg virkelig dækket eller ej?" Og ikke antage, at det er dækket?

Robert:
Ja. Jeg mener, det er i konstant forandring, men de største, jeg vil selvfølgelig bruge ordet voldsforbrydelser. Så sørg for, at du ikke har en udelukkelse for en voldsforbrydelse. Transportører camouflerer det på et væld af forskellige måder. Nogle gange er det et overfald og batteriudelukkelse. Nogle gange er det misbrug og overgreb, nogle gange er det udelukkelse af skydevåben, nogle gange er det en udelukkelse af våben. De har en masse forskellige former, de bruger til at forfærde den dækning.
Hvis du skal ind i nogle af disse kvarterer, og igen, identificerer jeg ikke en rød streg i kvarteret, men hvis du går ind i et område med høj kriminalitet som investor, skal du potentielt være forberedt på, at kl. et punkt af dit ejerskab under den pågældende ejendom, kan du muligvis ikke få dækning for voldelige forbrydelser. Og jeg siger, at baseret på det faktum, at du måske får det i begyndelsen, og så har du to eller tre voldelige forbrydelser på dit sted, vil du ikke få det ved fornyelse, eller hvis du får det ved fornyelse, prisen for det bliver så forbløffende, at du ikke har lyst til at købe det.
Så det er en, jeg vil ikke sige køber pas på, men det er bare noget du skal være opmærksom på. Nogle andre undtagelser er vi begyndt at se, og nogle af dem kan vi få fjernet, nogle af dem kan vi ikke. Vi begynder at se en masse udelukkelser af menneskehandel, især i Atlanta-området.
Jeg har lige nu to klienter, der er i retssager om menneskehandel, som vi begge ikke føler havde nogen uagtsomhed eller skyld i det, men sagsøgerne, der havde været fra sted til sted, uanset om eller mod deres vilje. har fået to af mine klienter i retssager om menneskehandel.
En anden udelukkelse, vi ser, kaldes en udelukkelse af beboelighed. Enhver, der har ejet et aktiv, har sandsynligvis fået en lejer til at komme til dem, der ønsker at komme ud af deres lejemål eller få deres depositum tilbage, eller af en eller anden grund fik dem til at ville gøre det. De fremsætter et krav mod dig. Enheden var ikke beboelig, uanset om den havde vand i den, væggelus, hvad end det måtte være. Vi ser, at mange selskaber begynder ikke længere at forsvare udelukkelser af beboelighed, uanset om de har nogen værdi ved dem eller ej.
Så vi kunne gå ned på en liste for resten af ​​dette opkald, men hvad jeg opfordrer alle investorer og lyttere på dette opkald til at gøre, er, hvis der ikke er andet, du får fra din mægler, bør du først og fremmest få en oversigt, der har alle de politiske formularer på den. Men hvis du ikke er det, så spørg den mægler: "Kan jeg få en fuldstændig kopi af mit ansvarstilbud?" Du behøver ikke at være en forsikringsekspert for at læse din liste over formularer og være i stand til i lægmandssprog at vurdere, om den formular påvirker dig drastisk eller ej. Dvs., hvis jeg har en liste over formularer, og der står skydevåbenudelukkelse, behøver jeg ikke at være forsikringsekspert for at vide, at min generelle ansvarspolice ikke har dækning for skydevåben.
Så få disse formularer, og jeg lover dig, hvis du ser på dem fornyelse efter fornyelse efter fornyelse, vil du begynde at forstå, hvordan disse formularer foldes ind i politikken, hvilke der virker til din fordel, og hvilke der ikke gør. og bare være en bedre køber af forsikringer til din ejendom og dine investorer.

Andrew:
Så okay. Så for investorer, der lytter til dette, siger: "Nå, vent et øjeblik, hvis der er et skyderi mod min ejendom, er det trist, selvfølgelig ønsker vi ikke, at det skal ske, men hvordan er det min skyld eller mit ansvar?" Det, der vil ske, er, at nogen, der er involveret, vil komme ind og sagsøge dig, fordi du ikke havde nok belysning, for eksempel på ejendommen, og det var din skyld.

Robert:
De vil fremstille tre sider med påstande og igen, uanset om de har berettigelse til dem eller ej, står du over for at have dækning, ikke have dækning afgjort eller gå foran en statsdomstol.

Andrew:
Så det er derfor, det her er mange af de her ting som: "Vent et øjeblik, det er ikke min skyld, så meget." Nå, det betyder ikke, at det stadig ikke kan blive dit ansvar. Den anden ting Robert, du nævnte ordformerne et par gange, og når jeg hører form, tænker jeg på noget, som jeg udfylder på DMV eller lægekontoret, og de spørger mig: "Læs din nærmeste nulevende slægtning. ” Og jeg siger: "Jeg ved det ikke, fire miles til dit kontor eller mit kontor?" Hvad er formen i forsikringsverdenen? Hvad betyder det?

Robert:
Ja. Så der er en grund til, at din politik, ja, vi laver ikke papirpolitikker længere. Vi sender dem elektronisk. Men for dem af jer, der har ejet fast ejendom længe nok til at huske, hvornår du plejede at få dine forsikringsbind, så er de så tykke. Der er en grund til, at de er så tykke. Hver police har de vedhæftede formularer, og disse formularer er kontrakten for dækning. Det er meget tumultarisk at læse en 130-siders politik forfra til bagside.

Andrew:
Jeg har prøvet.

Robert:
Jeg beder ikke nogen om at gøre det, men dit snydeark er, at enhver politik er sammensat af tre komponenter. Den har en erklæringsside. Erklæringer side, det er bare, det sætter policens ikrafttrædelsesdatoer, navnet på forsikringsselskabet, navnet på den forsikrede, policens grænser, bare det meget høje niveau overblik over dækningen. Det næste er formularlisten.
Formularlisten er i det væsentlige en indholdsfortegnelse for de to tommer papir, der følger efter den. Du kan udtrække 90% af det, du skal bruge for at forstå den dækning, du har, blot ved at se på formularlisten. Så tænk lidt på en erklæringsside, formularliste og så alle formularerne.
Når vi ser på policer eller ser på noget for en klient, gør jeg det ikke nødvendigvis, hvis Andrew gav mig en police for noget, han køber, vil jeg ikke nødvendigvis læse 300 sider. Jeg går direkte til formularlisten.
Og ved at se på formularlisten, vil jeg så forstå alt, hvad der følger efter formularlisten, hvad der er godt, hvad der er dårligt, hvad jeg måske har brug for, hvis der er en garanti, der siger, at denne politik har en garanti for, at der ikke er nogen aluminiumsledninger, er jeg vil læse formularen til aluminiumsledninger for at sige: "Okay, hvad står der præcist?" Står der ingen aluminiumsledninger eller skal det saneres? Så formularerne er der for detaljerne, men du kan udtrække det meste fra formularlisten. Jeg behandler formularlisten som en indholdsfortegnelse.

Andrew:
Okay. Så det lyder som et rigtig godt tip. Ja, jeg vil sige, især selv for nye investorer, hvis du prøver at, nummer et, bare på en måde lære, hvordan forsikring fungerer, men sørg også for, at du har den rigtige dækning.
Tjek din erklæringsside, for det vil fortælle dig alle dine grænser, som "Du er dækket for 2 millioner på dette og 500,000 på dette og dine fradrag for dette." Og så din formularliste, det er en indholdsfortegnelse. Så hvis du er bekymret for udelukkelse af skydevåben eller aluminiumsledninger eller vind og hagl, fortæller den dig: "Okay, gå. Det her er på side 635, jeg vil gå og se på, tag et kig her.” Men det vil fortælle dig, det giver dig et hurtigt overblik på højt niveau.

Robert:
Ja, ikke helt så præcist, men det er præcis, hvad det er. Hvis du ser en tagvurderingspåtegning på din ejendomspolitik, ja, jeg skal nok gå og læse den tagvurderingspåtegning, finde ud af om jeg fik dækning for skader på mine tage. Det er bare meget mere forenklet, end du tror, ​​når du på en måde forstår mekanikken i, hvordan en forsikring er sammensat.

Andrew:
Okay. Når vi taler om tagvurderinger, selvrisiko, er mange af os nu bekendt med: "Åh, jeg har en fradragsberettiget på 10,000 $ eller en 25,000 eller et hundrede tusinde." Og jeg ved, at en af ​​de ting, der tog os lidt længere tid at forstå i starten, er mange af disse lejlighedspolitikker, som at hvis jeg køber en 5-enheder eller en 10-enheder, så kommer den med en 2-lejlighed. % selvrisiko. Det lyder godt. 2 %, det er ingenting. Hvorfor er det helt forkert?

Robert:
Ja. Så hver gang du ser en procentdel selvrisiko, som er ved at blive 10 år siden, ville jeg have en fragtmand, der kommer her, for eksempel rejsende. For 10 år siden Rejsende er, for fem år siden, sagde rejsende: "Vi vil begynde at sætte procentuelle fradrag i alle vores Atlanta-lejligheder." Jeg sagde: "Du er ude af dit sind. Du mister hver lejlighed, du skriver, hvis du gør det.”
Jeg tog fejl. Fordi markedet hurtigt indhentede dem, og hvor de satte en en eller 2% vindhagl-fradrag på der, gør mange af de andre luftfartsselskaber det, og jeg håber, at ingen Traveler-lyttere er med her. Jeg taler ikke om rejsende, jeg bruger dem bare som et eksempel.
Men hvad Andrew henviser til er, at hver gang du ser en procentdel af fradragsberettiget på din politik, er det en procentdel af de værdier, som den lønsum gælder for, ikke en procentdel af tabet. Som et eksempel, har Andrew en panhandle-portefølje.
Jeg tror, ​​vi har ét aktiv på, der er et aktiv på $30 millioner, det har en 2% fradragsberettiget, det er 2% af $30 millioner før dækning gælder, ikke 2% af tabet. Du skal forstå det, og Andrew og jeg, da han gik fem eller ti år tilbage, da han begyndte at få en vis tilstedeværelse i panhandlen, begyndte vi at tale om disse aktiver. Mit råd til mine kunder har altid været, underskriv din aftale, som om du vil have et tab.
Underwrite det forventer en orkan. Fordi jeg ser så mange mennesker tage til Florida eller tage til Gulf Coast eller Charleston, Myrtle Beach-området, uanset hvilket område I ønsker at vælge. Jeg ser så mange mennesker gå derind og tænke, at de kommer til at eje noget, og at de aldrig vil blive ramt af en storm. Se, det skete også for husejere.
Du er nødt til at tegne disse aftaler, som om du vil blive ramt af en storm, tegne det, som om du vil have et totalt tab, så du ordentligt kan reservere og forstå, selvom du ikke reserverer eller finansierer det. "Okay, hvis dette skulle ske, her er den økonomiske indvirkning, det vil have på mig." 2% af $30 millioner var det, Andrew? $600,000?

Andrew:
Det er... Jep.

Robert:
Så det aktiv har en fradragsberettiget vindhagl på 600,000 USD, ikke 2 % af et krav på 600,000 USD, hvilket ville være 12,000 USD. Det er en stor forskel. Så du skal forstå det, og det bliver virkelig vigtigere, for da markedspladsen i Florida tydeligvis bliver påvirket, er det, der plejede at være en en eller to eller 3% fradragsberettigede nu 5%, 7%, 10%, og långiverne tillader det, fordi långiverne ikke vil være i stand til at låne, hvis de ikke tillader det, fordi folk ikke vil være i stand til at få forsikring til at overholde lånet uden det.
Så vi har kunder i hånden på nogle vintage C-klasse aktiver. Deres navngivne storm selvrisiko er 10%, hvilket betyder, at 10% af deres ejendomsværdi skal være beskadiget, før en dækning overhovedet gælder. Så en, to, 3% livet fortsætter. 10 %, bliver det typisk en kontant begivenhed, hvor du er nødt til at gå tilbage til dine investorer og rejse kontanter, eller du er nødt til at anskaffe en eller anden form for sekundær gæld, fordi mange ejendomme bare ikke har den type kontanter i reservere.

Andrew:
Det her er gode ting. Jeg kunne godt tænke mig at blive ved. Jeg vil gerne, men der er et par mere, som jeg lige hurtigt vil fremhæve for alle, og det er de ting, som når du ejer og driver, kan dette være forskellen mellem en vellykket investering og ikke.
Det er bestemt ikke så sexet og så spændende om, hvordan man får den næste aftale eller alle de taktikker, vi taler om, men det er de ting, der sørger for, at du ikke taber penge. Og også hvis du har den rigtige forsikring, og vi kender det personligt i vores forretning, kan en naturkatastrofe faktisk blive til en uventet vinding. Vi havde en ejendom, der var god, og den blev ødelagt af en orkan, og nu er den fantastisk. Så dette er nøglen til god drift. To andre ting, jeg gerne vil berøre meget hurtigt.
Nummer et, for alle, der kigger på en forsikringspolice, er en fejl, jeg ser investorer begå, at de vil gå efter en kontantværdipolitik for at spare penge på præmien, og fordi det er meget billigere end det, der kaldes en fuld erstatningsværdipolitik. Men problemet er, at det er præcis, hvad der står.
Hvis du har et tag, der bliver sprængt i stykker af en orkan, og du har en kontantværdipolitik på det, vil de komme ind og sige: "Nå, ja, det kommer til at koste dig 400 at erstatte det, men det var kun hundrede værd, så her er hundrede. Held og lykke." Hvorimod med fuld genanskaffelsesværdi op til værdiansættelsen, det var dengang, man satte værdien af ​​ejendommen og alle de andre ting, Robert talte om tidligere.
I teorien vil de give dig nok til fuldt ud at udskifte taget. Så begå ikke den fejl at gå efter den billigere kontantværdi. Og så for det andet, og Robert, vil jeg bede dig om at præcisere dette, hvis du kan, i måske et minuts resumé.
Der er noget derude, der hedder co-assurance, og jeg ved, at det tog mig lang tid at forstå, og det er lidt ligesom codependence, fordi det er et af de ord, der lyder positivt, som: "Ja, vi skal gøre det her sammen." Men i virkeligheden er det en dårlig ting. Så hvad er co-assurance egentlig, og hvordan sikrer folk sig, at de ikke falder i den fælde?

Robert:
Ja. Så de fleste långivere tillader det ikke. Så enhver lytter, der har nogen form for, ja, det tager jeg tilbage. Nogle samfundsbanker er måske ikke kloge nok til at forstå det, men de fleste institutionelle långivere vil ikke tillade det. Men hvad det er, er du prisgivet transportøren, ikke? Fordi co-assurance ikke definerer præcis, hvad din straf skal være.
Al co-assurance er forenklet set en formel, hvor hvis Andrew beslutter sig: "Jeg vil forsikre min lejlighed for 75 USD pr. fod." Det er det. Slut på diskussion. Carrier siger: "Okay, du kan forsikre det for 75 USD pr. fod. Vi vil sætte en co-assurance-klausul på din bøde. Og hvis du har et tab, kommer vi derud og værdsætter, hvad din ejendom skal være. Og uanset forskellen er en straf på tabet." Så jeg vil give dig et eksempel.
Så hvis Andrew forsikrer det for $75 per fod, kommer transportøren derud på tabstidspunktet. Det er kickeren. Du ved det ikke før tabet, for der er intet skrevet derinde. Carrier kommer derud og vurderer ejendommen og siger: "Baseret på vores estimering af erstatningsomkostninger burde det have været $150 pr. fod." Nå, Andrews brand på 50 dollars, får han betalt XNUMX cent for en dollar.
Så medforsikring er en straf for, hvad du forsikrede den for, frem for hvad du skulle have forsikret den for. Meget enkelt, det er hvad det er. Du vil aldrig have det i en politik, fordi det giver justeringen den vilkårlige mulighed for at komme til at værdisætte din ejendom, og så sidder du fast i en position til at argumentere for det andet.

David:
Okay, Andrew, hvad er nogle andre gode tiltag for små investorer at gøre? Har du nogle hurtige tips, som folk kan huske, når showet er slut?

Andrew:
Ja. Så igen, jeg ved, at vi har talt om en masse hårde ting, og det er lidt skræmmende, og det er ligesom, "Åh fy, jeg ved ikke engang, om jeg vil investere mere." Den gode nyhed er, som Robert sagde, dette vil også gå over, ikke? Dette er et hårdt marked. Det bliver til sidst blødt. Blød betyder lettere at sikre, forhåbentlig falder priserne. Men jeg vil gerne give alle syv hurtige tips til, hvad du kan gøre for ikke kun at få den rigtige forsikring, men bare overordnet sikre, uden ordspil, at din investering går godt.
Så nummer et, start i områder, hvor der er mindre konkurrence fra større investorer. En ting, som vi vil finde på dette marked, er, at en person, der har 2000 enheder, sandsynligvis vil være i stand til at få bedre priser end en, der lige har købt deres første 10 enheder.
Så prøv at finde markeder, hvor du måske ikke konkurrerer med de fyre. Og generelt set, hvis du lige er startet, går du sandsynligvis ikke direkte til hundrede enheder, i hvilket tilfælde du er mindre tilbøjelig til at konkurrere med disse mennesker. Så der er en fordel ved at have skala i denne branche, når du først når dertil, men lad det ikke afskrække dig, for odds er, hvis du bare kigger på at komme i gang, eller du bare er venlig at skalere fra måske 10 til 20 eller hundrede, du konkurrerer sandsynligvis bare med andre investorer, der er på samme sted. Så lad det ikke virke afskrækkende.
Den anden ting er, igen, hvis jeg skulle i gang i dag, for at gøre det nemmere, ville jeg undgå ejendomme, som transportører ikke kan lide. Så jeg ville kigge efter ejendomme i områder med lav kriminalitet. Jeg ville kigge efter ejendomme, der måske ikke har aluminiumsledninger. Jeg ville kigge efter ejendomme, der ikke blev bygget i 1803 og er et par hundrede år gamle og falder fra hinanden.
Tænk på, hvis du skrev forsikringspolicen, hvis du var på den anden side af bordet, hvilken slags ejendom ville du så gerne forsikre? Sæt dig selv i transportørens sted, og gå så og se efter disse egenskaber. Det vil hjælpe med at fjerne en hel masse af denne hovedpine. Gå til områder, som transportørerne kan lide. Som den tredje, har vi Tennessee er relativt god. North Carolina er relativt godt.
Robert, jeg ved, at I har lagt et rigtig godt kort over USA, og jeg tror ikke, jeres hensigt var at sige gode stater, dårlige stater, men det viste hvilke stater der har hvilke risici. Hvis vi kunne smide det i shownoterne, tror jeg, det ville være lærerigt for alle bare at se, en slags få en ide om, "Åh, herovre har dette og herovre har dette." Så gå for at se efter ejendomme og områder, der bare ikke har så mange risici.
Nummer fire, igen, sæt dig selv i forsikringsselskabets sted og reducere risikoen fra deres synspunkt. Så hvis du enten forsøger at få en ny politik på din egen ejendom, eller hvis du ønsker at købe en politik, så se efter måder, kan du måske forbedre belysningen? Kan du reducere snublefaren? Kan du sætte bedre hegn omkring poolen? Hvilke små ting kan du gøre for at eliminere de ting, der vil give en forsikringsgaranti eller halsbrand. Sørg for, at der er ildslukkere overalt, og at de faktisk er blevet efterset engang inden for de sidste 10 år, så de er forkullede, når nogen skal bruge en.
Nummer fem, find en forsikringsmægler, der er specialiseret i det, du laver. Så Robert har specialiseret sig i mere end 200 lejlighedskomplekser i havestil i det sydøstlige USA. Så han er perfekt til det, vi laver. Hvis du leder efter ejendomme med 10 enheder i Boise, Idaho, vil Robert ikke være din fyr, men der er en fyr derude eller en pige, der vil kende det marked. Kend din, forstå, hvad du prøver at gøre. Så gå og find den person. Prøv at forstå forsikring, men prøv ikke at blive forsikringseksperten. Det er det en fyr som Robert er til for. Så find den person, der kender dit marked, dit aktiv.
Nummer seks, igen, det her er lidt skræmmende, men husk at det ikke kun er dig. Alle i branchen beskæftiger sig med dette problem. Det er ikke kun David Greene, der ikke er den eneste, der får en fornyelsespræmie på $26,000 på sit hus. Det sker sandsynligvis for næsten alle andre i hans nabolag. Og så i den forstand er det lidt lige vilkår. Og forskellen er, om du beslutter dig for at finde ud af en vej rundt om det og overvinde det eller være som en masse andre mennesker, der bare vil sige: "Åh, det er for dyrt, for svært. Jeg vil vente, indtil tingene ændrer sig.” Og det kan eller ikke.
Og så det sidste tip, dette er et, som jeg skylder denne til Robert. Han reddede vores numse et par gange, men vi har haft et par ejendomme, der var ude for store naturkatastrofer. Så jeg mener, hvis du har en brand i din lejlighedsbygning, og den slukker to ud af dine 10 enheder, er det stort set kun dig og transportøren. Hele byen er ikke i nød.
Men hvis du har en ejendom i et område, der bliver slået ud af en skovbrand eller har en fastfrysning en gang i århundredet, der skader ethvert aktiv, eller for os, så blev hele byen, vi var i, udslettet af orkanen Michael. Hurtigheden til at indgive dit krav gør en forskel. Hvis du er den eneste i køen, betyder det nok ikke så meget, men hvis der er 300 andre ejendomme i MSA, der også blev beskadiget, vil disse forsikringsselskaber have meget mere arbejde, end de overhovedet kan klare.
Og så for vores ejendom så vi orkanen komme. Vi ringede faktisk til Robert dagen før. Jeg sagde, "Start-"

Robert:
Natten før.

Andrew:
Ja, aftenen før.

Robert:
Andrew sagde: "Send et krav." Jeg sagde: "Andrew, stormen er der ikke engang endnu." Han sagde: "Send et krav." Jeg sagde: "Okay." Så jeg indgav et krav, før det overhovedet blev påvirket, og jeg tror, ​​at Andrew blev ringet op dagen efter, og det er ligesom frysepunktet, der kom gennem sydøst omkring juletid. De personer, der indgav et krav den weekend, var tre måneder foran de personer, der indgav det i mandags. Så ked af at stjæle din torden Andrew.

Andrew:
Nej men du har ret. Og fordi vi var først i køen for kravet, havde vi en check på $250,000 inden for to uger. Forsikringsselskabet, de sagde bare, "Jep, du skal have en stor en. Her er en check. Kom i gang." Og så gik vi i gang med renoveringen dagen efter. Og så stod vi først i køen, hvor der var ejendomme, som jeg var klar over i byen, som de ikke engang kom i gang med i ni måneder. Så tænk på at have dine aktiver siddende der, blive mugne, falde fra hinanden, bogstaveligt talt rådne i ni måneder, før du overhovedet kan komme i gang.
Så hvis du nogensinde er i et område, der er ramt af en naturkatastrofe eller en påstand, der påvirker et væld af mennesker, så sørg for, at du ikke tøver. Få den påstand. Du behøver ikke at have alle oplysningerne. Bare få din plads i kø, ikke? Så det er ligesom Black Friday hos Best Buy. Du skal komme tidligt, hvis du vil have det tv. Du kender måske ikke detaljerne, men du må hellere stå i kø, ellers sker det ikke.

Robert:
God pointe, Andrew. Jeg mener, du får dårlige nyheder, bliver ikke bedre. De største problemer, jeg ser med krav, der starter dem forkert, er, når et forsikringsselskab forsøger at håndtere det selv eller venter med at fortælle mig to eller tre uger senere: "Fortæl mig det øjeblik, det sker. Lad mig være den, der beslutter, om vi skal sende den til transportøren med det samme." Fordi at forsinke det, ligesom Andrew sagde, har du skimmelsvamp, nu skændes du om EMS, det bliver bare en katastrofe nogle gange.

Andrew:
Og du kan altid bare annullere det, ikke? Hvis du finder ud af hvor-

Robert:
Ja. Du kan altid trække et krav fra en transportør tilbage, du trækker det formelt tilbage. De tager det formelt ud.

Andrew:
Så dybest set er det, du skal tage væk, hvis du tror, ​​du vil have et krav, er der ingen skade i bare at anmelde. Du kan altid trække den tilbage senere. Og hvis du så virkelig har brug for det, er du foran spillet.

Robert:
Gode ​​pointer, Andrew.

David:
Og der har du det. Forsikringsbranchen er under forandring, men der er ting, investorer kan gøre for at positionere sig godt i mellemtiden, og viden er magt.
Så tak for det, Robert. Hvis folk ønsker at nå ud, så få fat i dig, hvad er den bedste måde, de kan gøre det på?

Robert:
Ja. e-mails . Og det suffiks er også vores hjemmeside, ioausa.com. Du kan finde en hvilken som helst af partnerne der. Og jeg er altid glad, igen hvor jeg ikke kan være til tjeneste for alle. Hver gang du vil lave en aftale med mig bare for at få mine tanker, har jeg altid fem eller 10 minutter til at gå igennem noget.

David:
Værsgo. Du kan tjekke shownoterne for de ressourcer, som vi nævnte i dag. Hvis du kan lide denne episode, så tjek BiggerPockets Rookie episode 307, hvor de kommer ind på, hvordan du beskytter dit lejemål mod brande, oversvømmelser, retssager og ansvar, der blev sendt den 26. juli.
Også gode indlæg om forsikring med andre historier og situationer som disse, som du kan finde på BiggerPockets blog og forum. Så overvej at tjekke det ud.
Og Andrew, hvis folk ønsker at nå ud for at vide mere om dig, hvilket jeg synes de burde, er du en fascinerende person. Og den eneste person, som jeg køber flerfamiliehus med, hvor ville de tage hen?

Andrew:
I disse dage kan jeg ofte findes lige forbi udbryderne, et sted langs San Diego County-linjen, men hvis du er mere af den digitale type, er min foretrukne sociale medieplatform LinkedIn. Og hvis du kommenterer mine indlæg, er det faktisk mig, der svarer. Så det er et godt sted at have en samtale om multifamilie eller markeder eller hvad der ellers foregår.
Og hvis du så gerne vil have et opkald eller oprette forbindelse mere direkte, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, er der fanebladet Forbind med os på hjemmesiden, klik på det og følg de enkle instruktioner, så kontakter vi dig.

David:
Det, jeg elsker ved dig, Andrew, er, at du er sindssygt forudsigelig. Når LinkedIn er dit foretrukne sociale medie, er det nogenlunde lige så meget.

Andrew:
Jep.

David:
Du ligner en gående LinkedIn-avatar. Fantastisk.
Så hvis du bruger LinkedIn, så tjek Andrew der, og hvis ikke, kan du sende mig en DM på Instagram, og jeg vil få dig forbundet til Andrew, fordi vi er de bedste venner, og jeg taler med ham hele tiden.
Du kan finde mig @davidgreene24 på Instagram, Facebook, Twitter, stort set overalt, eller tjek davidgreene24.com for at se, hvad jeg har gang i.
Robert, tak fordi du var her i dag. Og alle andre, husk, at du kan tune ind senere på ugen for at få flere fantastiske episoder, inklusive en sene startguide til alle, der føler, at de er for sent i gang med ejendomsspillet. Ryan Tsekos bemyndigende historie og hans indsigt i langdistanceinvesteringer og mere fantastisk BiggerPockets-indhold.
Tak igen, begge to for at være her. Dette er David Greene for Andrew LinkedIn, Cushman melder sig ud.