I det forløbne år erhvervsejendomme har været den skuffende storebror til lejeboliger. Som boligpriserne steg, priserne på erhvervsejendomme faldt. Når primært realkreditrenter var høje, var renterne på erhvervslån endnu højere. Med rekordhøje ledighedsprocenter på områder som kontor og mindre afhængighed af detailhandel, mange investorer troede, at erhvervsejendomme var en uddøende aktivklasse. Men de var ikke helt rigtige.
Investorer kan lide Kim Hopkins havde trives succes inden for erhvervsejendomme, SELV under lockdowns og pandemien. Kims hemmelige sauce til hendes kommercielle ejendomsportefølje med høj cashflow var ikke i at være heldig - det var alt i hende "køb kasse." Kim køber KUN ejendomme der kan ikke lukkes ned, på markeder, hvor de vil trives, med tonsvis af kunder i nærheden. Og i dag deler hun sin præcise formel med os!
Men det er ikke alt. Kim er diskuterer i øjeblikket at lave en aftale mere inden året er omme. Denne ejendom lignede en hjemmebane på papiret, men efterhånden som hun har gravet dybt ned i den ejendom er måske ikke prisen værd. Fra VVS problemer til overoppustede indkomsttal, Kim bruger David og Rob som trænere til at hjælpe hende med at beslutte, om denne aftale er værd at gøre.
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
David:
Dette er BiggerPockets-podcasten. Hvad sker der, alle sammen? Dette er David Greene, din vært for BiggerPockets Real Estate podcast, her som altid sammen med min medvært og gode ven, Rob Abasolo. Rob, hvordan har du det i dag?
Røve:
Meget godt, min ven. Meget godt. Min kone kommer tilbage fra Paris i dag. Jeg har været single far og set på begge mine børn i de sidste fem dage, så jeg er spændt på at sove igen. Meget spændt.
David:
Jeg kan forestille mig. Og tak fordi du var med på dagens show uden søvn, men masser af information og god tid.
Røve:
Det er rigtigt, ja. Vi har et fantastisk show planlagt for alle her i dag. Vi skal tale med Kim Hopkins, som er en kommerciel ejendomsinvestor, cue the skræmmende musik, som får aftaler til at fungere i dag på dette marked, ja, det er rigtigt, i 2023. I dag skal vi høre om en aftale, som Kim arbejder på, hvilke typer handel med kommerciel ejendomshandel, der er i dag, de risici, der er forbundet med denne strategi, og hvordan du ikke får dig selv ind i din pickle.
David:
Alt det og mere til. Dette er et mordershow. Lad os komme til Kim.
Røve:
Kim, velkommen til showet.
Kim:
Hej, Rob. Hej, David. Tak for at have mig.
Røve:
Ja, glad for at have dig. Så hvis jeg forstår det rigtigt, har du investeret i fast ejendom i 10 år nu, og du ejer 15 ejendomme gennem den ejendomsmæglervirksomhed, du og din mand driver sammen. Et par hurtige spørgsmål for at give vores lyttere en fornemmelse af, hvem du er som investor. Den første her, hvor mange markeder er du på?
Kim:
Lad os se her. Vi har Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, Californien og Florida, altså syv.
Røve:
Okay, så bare et par stykker her.
Kim:
Nogle af dem er korttidslejemål, som vi opgav, da vi flyttede fra stat til stat.
David:
Nu investerer du i små kommercielle ejendomme som mor og pop-situationer. Hvad er det ved det, der har trukket dig ind i det?
Kim:
Det var virkelig en eliminationsproces. Så vi ville ikke ordne toiletter og have lejere, der var enkeltpersoner, så vi ville ikke have flerfamiliehus. Vi ønskede ikke ejendomme med en enkelt lejer, fordi det øger din risiko. Hvis en lejer går ud på en enkelt lejers ejendom, er det det. Ingen indkomst. Vi ønskede ikke lejerforbedringen, TI, udgift, der ofte er forbundet med kontor. Og så det efterlod os med multi-lejer, og derfra valgte vi multi-lejer industri og mindre kvarter detailhandel.
Røve:
Så hvilken slags handel med erhvervsejendomme tror du faktisk fungerer i dag for dig? Du nævnte i begyndelsen af dette, at der ikke er nogen dårlige markeder, der er bare dårlige tilbud. Så giv os lidt af, hvad du leder efter i en ejendom, hvad der gør en god investering, alt det gode.
Kim:
Ja. Vores købsboks er en enkelt historie, selvfølgelig multi-lejer. Vi ønsker, at lejerne skal være på den mindre side, omkring 2,000 kvadratmeter til hver lejer er vores mål. Ingen lejer optager mere end 30 % af pladsen. Vi leder efter ejendomme, der ikke har for meget auto, fordi de er snavsede. Vi leder efter ejendomme uden for mange restauranter, fordi de er beskidte. Og det er det, vi sigter mod lige nu. Og så leder vi efter ca. 7 % loftsrente, selvom det virkelig skal op på dette tidspunkt på grund af, hvor vi er med renterne. Det er virkelig tæt knyttet til dine vilkår for dit lån på dette tidspunkt.
Røve:
Må jeg stille dig et hurtigt opklarende spørgsmål? Da du sagde, at bilsteder og restauranter er beskidte, mener du så, at de er fysisk beskidte, og at slitagen derfor bare er meget værre på disse typer rum?
Kim:
Ja, det er præcis det, jeg mener. Så billejere ser ud til at komme med en masse miljøproblemer. De har også en tendens til at parkere en masse ikke-fungerende biler på ejendommen. Og så restauranterne, det kan vi komme ind på senere, det er meget relevant for den nuværende aftale, vi kigger på, men det samme. Restauranterne, især hvis de steger mad og sådan noget, kan virkelig ødelægge din ejendom.
David:
Jeg kunne også forestille mig, at restauranter og autoværksteder nok ville kræve flere lejerforbedringer. De vil have dig til at bringe nogle penge ind, så de kan sætte en stor donkraft i bilen eller flytte plantegningen rundt. Har du fundet ud af, at det er tilfældet? Fordi du nævnte tidligere, prøver du at undgå det ved at undgå embedet.
Kim:
Ja, det er helt korrekt. Derfor vil jeg helt klart placere multi-lejer-industrien over multi-lejer detailhandlen. De vil have flere TI-anmodninger. Med multi-lejer industrielle behøver vi ikke engang at male tingen. Det er, som om det allerede er et lavt vedligeholdelsesrum, og så er lejerne også meget vedligeholdelsesvenlige. De ville aldrig ringe til dig, hvis deres toilet ikke fungerer. De vil bare ordne det.
Røve:
Derfor er der aldrig AC i CrossFits, selv når det er hundrede grader udenfor. Det er ligesom, vil du have, at jeg bare skal stege op herinde? Er det tanken?
Kim:
Det er derfor, de laver Big Ass Fan. Har du hørt om det firma?
David:
Den eneste stegning, der vil blive foretaget, vil være ved en CrossFit, når du har det varmt, ikke på en restaurant, fordi Kim ikke tillader stegning i nogen af sine enheder.
Røve:
Ingen stegning tilladt.
David:
Du bringer dog en god pointe frem, for investorer vil ofte bare blive grådige efter det højeste investeringsafkast, de kan få, eller i dette rum vil de lede efter den største cap rate, de kan få. Og når du kun ser på disse tal, tænker du ikke på det faktum, at for at få den højere cap rate, måske skal du bruge 200,000 $ for at udstyre denne enhed, så din nye lejer kunne komme ind, og så når deres forretning mislykkes efter tre år, eller de beslutter sig for, at de ikke vil lease stedet af dig længere, de går, og nu skal du bruge penge for at slippe af med de 200,000 $, du brugte og bruge flere penge på at ordne det. næste lejer. Og så den højere cap rate bliver tilbudt for at lokke nogen ind, hvor de rent faktisk vil tjene færre penge.
Der er mange ting i fast ejendom, der vil tage dine penge. Det er mere end blot realkreditlånet, skatterne og forsikringen. Jeg kan godt lide, at du påpeger det. Du leder faktisk på en måde, hvordan du driver en slank virksomhed her i modsætning til bare at være grådig og gå efter den største loftssats, du kan få.
Hvad ser du på i dag, når du prøver at evaluere disse aftaler? Du har nævnt, at du ikke ønsker at komme ind på kontorlokaler, men er der et loft, som du specifikt målretter mod? Er der en enhedsstørrelse, du leder efter? Hvordan ser din købsboks ud?
Kim:
Vi fører virkelig med tallene. Så du kunne have en annonceret cap rate på 7.5%, men når du kommer ind i det, er det ikke blyant. De bruger proforma tal. De har ikke en stor nok ledig stilling. Så vi fører virkelig med tallene lige nu. Vi målrettede mod flere markeder denne sidste runde. Vi valgte ikke et bestemt marked. Vi leder efter tilbud, der blyanter med tallene. Der er ingen spekulationer. Vi leder ikke efter en aftale, der kun giver mening med denne værditilvækst. Det giver kun mening, hvis du kommer til disse markedslejer. Det giver kun mening, hvis du kan sælge til denne cap rate. Intet af det. Vi har set en masse, hvor det får folk lige nu, som havde den værditilvækst spekulation. Og så vi leder efter tilbud, der blyant lige nu, kontant afkast på forhåbentlig 7%.
Men en anden kommentar, jeg vil komme med, er, at vi også overvejer skatter. Og jeg ved, at mange mennesker siger: "Åh, lav ikke en aftale om skat." Og jeg er enig. Gør aldrig en dårlig handel for skat, men det er noget, du kan overveje. Så for eksempel, hvis du vil være på krogen for flere hundrede tusinde dollars i skat, og du har en aftale i år i din hånd, der kun er 6 % kontant afkast, og du tænker, "Okay, måske næste gang år, vil jeg finde en aftale med en 7% kontant afkast,” skal du tage højde for, at du har … Lad os sige, at du havde $300,000 skatteregning. Du vil have $300,000 mindre at investere næste år på den aftale, hvis du skulle betale skatten. Kan du se, hvad jeg siger? Så afkastet næste år skal være meget højere for at give mening. Så vi tager også hensyn til skat. Så lige nu er vi lidt mere milde over for et kontant returnummer, end vi måske er næste år, fordi vi har disse skatter at overveje.
Røve:
Nå, det er én ting, som jeg altid fortæller folk, fordi det ser ud til at være generelt … Dette er noget, som David har lært mig i løbet af de sidste par år, at kontanter ved kontant afkast egentlig er ligesom en af disse målinger. Det er en af de fire store målinger, når man overvejer en ejendomsinvestering. Du har fået dine skattefordele. Du fik din gæld ned, din påskønnelse og kontant tilbagebetaling. Og så på overfladen kan et kontant afkast på 7 % føles lille for mange investorer, men når man tænker på de faktiske skattefordele ved omkostningsadskillelse, bonusafskrivninger, accelererede afskrivninger, alt det gode, kan det virkelig ændre afkastprofil for enhver given investering.
Kim:
Ja. Og også, jeg vil lige påpege, for at tilføje til det, at vores 7% kontanter på kontanter er det usexede spekulationstal uden værditilvækst. Det betyder ikke, at det er der, vi håber at være om fire år eller tre år eller sådan noget, men det er sådan, aftalen giver mening nu.
David:
Det er en god pointe. Mange mennesker begår også den fejl. De evaluerer bare en aftale i år et, og de ser ikke på, ja, hvordan kommer det til at se ud i år fem? Du kunne købe noget med en værditilvækst komponent eller med leasing bump på fem eller 6% eller noget hvert eneste år, og at sølle 6% kontant afkast nu er 17% kontant afkast. Og ofte, når folk siger, "Nå, hvordan får du disse store afkast," er svaret godt, køb det for fem år siden. Og omvendt, lad være med at købe ejendomme, der ikke vil blive bedre over tid, fordi du blev suget ind i, åh, det er en otte i stedet for et afkast på 6%. Det er det bedste, og det forbliver et afkast på 8 % i de næste 30 år.
Røve:
Når vi kommer lidt ind på dette, så fortæl os lidt om de største risici for erhvervsejendomme og fast ejendom som helhed, som du ser i dag, fordi dette er en, der ser ud til at ændre sig en del.
Kim:
Ja. Jeg tror, at risikoen lige nu er, at ingen ved, hvad fremtiden vil bringe. Og så ved vi ikke, hvor renterne er på vej hen. Hvis de falder, kan du forhåbentlig få et lån, der ikke har nogen forudbetalingsbøde og refinansiering, men hvordan ved du, hvornår du skal trykke på den knap? Og hvis de går op, og du har fået et kortfristet lån, fordi du har en høj rente, er du nu i problemer. Så der er en masse risiko omkring, hvor vi er på vej hen, og hvordan disse lejere vil klare sig.
Vores industriejendomme klarede sig rigtig godt under COVID. De klarede sig godt under lavkonjunkturer, den slags. Men detailhandel med flere lejere, jeg er ikke sikker på, hvor godt de vil klare sig. Det afhænger virkelig af det marked, du er på, og virksomhedens karakter. Hvis du har et pilatesstudie som en af dine lejere, har folk så brug for Pilates, hvis tiden bliver hård? Jeg ved ikke. Det afhænger af folket. Det kommer an på …
Røve:
Hvad er historien på den industrielle side? Fordi du sagde, at det var en lille smule mere beskyttet under pandemien. Hvorfor det? Er det fordi de tjenester bare altid er nødvendige? Er det kun typerne af virksomheder?
Kim:
Ja. Faktisk, så den industrielle og kvartersdetailhandel styrkede sig rigtig godt under pandemien. Så for industri, ja, vi gennemgik alle vores 130 erhvervslejere, og vi markerede, hvilke der var væsentlige. Kan du huske den samtale om væsentlige virksomheder, især i Oregon og Californien?
David:
Åh ja.
Røve:
Ja.
Kim:
Og de var alle vigtige, så de blev ved med at fungere. Faktisk tror jeg, at den eneste, der havde problemer, var vores CrossFit, men de var også dækket, fordi typiske CrossFit-gængere, pandemi, ikke rigtig generer os så meget. Så ja, de lejere klarede sig rigtig godt under COVID. Hvis de havde problemer, hvis de sagde, at de ville få svært ved at betale husleje, ville vi bare sende dem papirarbejdet til PPP-regeringens stimulusfondansøgning og fortælle dem: "Fyld dette ud og lad os vide, når du har udfyldt dette ." Og det meste af tiden ville de aldrig svare og bare begynde at betale husleje igen.
Nu klarede detailhandelen i kvarteret faktisk også overraskende godt under pandemien. Hvis du ser på rapporter om detailhandel, vil du se noget andet, men det er fordi de grupperer den lille detailhandel i kvarteret med de større detaillejere, og det er helt forskellige produkttyper. Så din vinhandel, din CPA, dit forsikringsselskab, disse fyre er alle nødt til at forblive i erhvervslivet, og så gjorde de det også godt under pandemien.
Røve:
Så du nævnte, at den industrielle side af tingene måske er en smule mere polstret, eller jeg gætter på mere solide virksomheder til at udholde hårde tider, men så nævnte du også på detailområdet, at et pilatesstudie måske ikke ville være helt så isoleret. Er der en type lejerprofil eller en type lejer, som du godt kan lide at tage imod i de rum, der gør, at du føler dig en lille smule mere tryg ved at sørge for, at din plads altid er udlejet?
Kim:
Lejertypen vil være din hyperlokale lejer, så du vil have en, som folk kører mindre end en kilometer til. Jeg er okay med neglesaloner, fordi de er hyperlokale. Så det er den første ting, er den type lejer, der vil være en hyperlokal lejer, der ikke er noget, der er en af slagsen, som folk skal køre langt til.
Og så betyder markedet i så fald noget. Så hvis jeg har et pilatesstudie, der er på et tertiært marked, selvom jeg har en industriel ejendom på et tertiært marked, vil det udgøre en stor risiko lige nu. Du vil have noget, der er infill, hvilket betyder, at det ikke er ude i pindene. Og hvis du har et pilatesstudie, den ejendom vi kigger på lige nu, kører pilatesstudiekunderne pænere biler, end jeg kører. Selvfølgelig er der en ejendomsspøg om, at vi alle kører brugte Toyotaer, men alligevel kører de alle pænere biler, end jeg kører, så jeg føler mig mere sikker på, at de vil være okay under en lavkonjunktur.
Røve:
Giver mening, giver mening. Og er der andre ting, du gør for at mindske risikoen med hensyn til stabilisering af din portefølje eller indgåelse af en ny aftale?
Kim:
Ja. Så i forhold til vores eksisterende portefølje, når vi refi, trækker vi ikke hele egenkapitalen ud. Så vi brygger ikke disse suckers. Vi efterlader en masse egenkapital i handlen, for på den ene side, hvis du trækker hele egenkapitalen ud, er det fantastisk, du kan geninvestere det, så jeg ser det synspunkt fuldstændig. Men på den anden side, nu har du denne høje vurderede pris på din ejendom, og hvis markedet falder, kan du nu få problemer, fordi din gældsbetaling er steget, hvis du trækker hele din egenkapital ud. Og så vi har refi'et flere af ejendommene, refinansieret flere af ejendommene i vores portefølje for et eller to år siden, da priserne var gode, og vi efterlod en masse i handlen. Så vores LTV på tværs af vores portefølje er ret lav. Det er ligesom 50, 60% vores lån til værdi.
Og så det samme med de aftaler, vi laver nu. Jeg vil ikke sige, at dette er helt vores valg, men lånet til værdi, vi bruger ret lav gearing lige nu, meget lavere end nogensinde før, tror jeg. Vi har 60% lån til værdi på denne sidste ejendom. Og så selvfølgelig, hvis du ikke ønsker at lave en lav gearing, er din anden mulighed at prøve at gå efter sælgerfinansiering. Så det er også en rigtig god mulighed.
David:
Ja. Der er en metode til vanviddet ved faktisk at optage mindre gæld med erhvervsejendomme, og det har at gøre med finansieringsarkitekturen. Så med boligejendomme får du typisk et fastforrentet lån i lånets løbetid, normalt 30 år. Du behøver ikke bekymre dig om at skulle refinansiere. Du kommer til at refinansiere, hvis kurserne falder til, hvor det giver mening. Men med kommercielle lån er de på ballonbetalingsplaner, så du bliver nødt til at refinansiere det.
Så hvis du har en høj lånesaldo, og du har en rente på 3%, kan det give mening for dig, men hvad sker der, hvis renterne springer til 6% eller 7%, og du sidder fast på 80% lån af værdi? Det kunne være katastrofalt. Så at holde en lavere lånesaldo på erhvervsejendomme, selv når renterne er lave, er stadig et smart træk og en defensiv manøvre, fordi du ikke ved, hvor renterne vil gå hen. Og hvis de går for højt, og du har en høj lånesaldo, kan du blive hængende der.
Jeg tror, at mange mennesker hører det her med kommerciel ejendom, og de går, det er dumt. Hvorfor ville du nogensinde gøre det? Hvorfor vil du ikke maksimere, hvor mange penge du tager ud af handlen og købe den næste? Det er fordi satserne ikke er faste.
Røve:
Ja. Man hører dem altid sige: ”Det er skattefrit. Det er skattefri gæld.” Og det er som om du vil beholde noget af din egenkapital derinde. På den måde, hvis du nogensinde har solgt din ejendom, går du faktisk derfra med en lønseddel, sådan tænker jeg altid om det. Men nu hvor vi har en forståelse af, hvad Kim ser på de kommercielle ejendomsmarkeder, vil vi dykke ned i en aftale, som hun netop har afsluttet. Men inden da tager vi en hurtig pause.
David:
Hej og velkommen tilbage til BiggerPockets Real Estate podcast. Vi sidder med en støvle på jorden investor, Kim Hopkins, og taler om alt, hvad der er erhvervsejendomme. Vi er ved at springe ind i en aftale, som hun laver lige nu. Så lad os tage et kig bag gardinet. Kim, hvor ligger denne aftale?
Kim:
Denne aftale er placeret i min nuværende hjemby Phoenix, Arizona.
Røve:
Og hvorfor valgte du dette marked?
Kim:
Vi valgte dette marked, fordi vi fandt en aftale, Rob.
Røve:
Pæn. Jeg elsker det.
Kim:
Vi kiggede på sandsynligvis omkring 10 forskellige markeder for hver handel, vi kunne finde, og det var her, vi fandt en.
Røve:
Godt nok for mig. Hvilken type erhvervsejendomme er dette?
Kim:
Dette er et butikscenter i kvarteret.
David:
Og hvad var købsprisen på ejendommen?
Kim:
Købesummen i kontrakt er 5.4 mio.
Røve:
Hvor mange lejere er der i denne ejendom i øjeblikket, og er der ledige pladser?
Kim:
Så det er et godt spørgsmål. Det er omkring 20 lejere i ejendommen, og jeg vil sige, at vi betalte nøglefærdige priser for denne ejendom. Det blev annonceret for os som hundrede procent optaget med lejere til markedsleje. Men som det sker, lige så snart vi kom i kontrakt, fandt vi ud af, at to lejere var skyldige, og en enhed var ledig.
David:
Det ser ud til, at de sætter filtre på alt i disse dage, selv den måde, som tilbud bliver annonceret på. Vil du sige, at dette var en meget filtreret proforma, som du kiggede på? Ja.
Kim:
Denne proforma var meget Instagrammabel, indtil du kom ind i detaljerne.
Røve:
Okay. Så jeg vil gerne gå lidt tilbage, fordi vi spurgte dig, hvorfor du fandt denne aftale. Du sagde, at det var, fordi det var der, du fandt aftalen, men hvorfor valgte du specifikt denne aftale? Hvad var det ved det, der tiltrak dig til det?
Kim:
Så først og fremmest er det en fantastisk beliggenhed. Så det er infill, hvilket betyder, at det ikke er ude i pindene. Det er i et meget velhavende, endnu bedre end velhavende, et ved at være ekstremt velhavende område af Fønix, hvilket er præcis, hvad du ønsker. Du ser husene blive vendt rundt om det, som er de store huse på den lille grund, der er hvide og sorte, trenden lige nu. Så tonsvis af huse bliver vendt rundt om det. Det er ved siden af en hollandsk Bros, som jeg føler er bedre til at vælge fast ejendom, end vi er. Og så er det en fantastisk beliggenhed. Det var nummer et.
Nummer to er, at den har blyant. Altid, altid, altid føre med tallene. Og så loftet var rimeligt. Proforma var faktisk ret fair baseret på, hvad vi vidste på det tidspunkt, og så det havde et solidt afkast. Så jeg vil sige, at det var de to hovedårsager.
David:
Jeg elsker, at vi stadig ser blyant. Hvor længe tror du, vi kan slippe afsted med det, før den næste generation undrer sig, hvorfor bliver vi ved med at sige, at tingene blyant?
Røve:
Så længe vi bruger blyanter, tror jeg.
Kim:
Fordi Google sheeted lyder underligt.
David:
Bruger de dem dog stadig?
Røve:
AI'ede ud.
Kim:
Det regneark, der kunne komme forkert ud.
David:
Okay. Nu med denne aftale, Kim, holdt du dig til din købsboks, eller var der nogen kreativ manøvrering, der skulle ske?
Kim:
Lidt smertefuldt i øjeblikket. Jeg tror, jeg sagde det i begyndelsen, men vores købsboks inkluderer bygget på eller efter 1980. Det kunne jeg have glemt. Men et af vores købsbokskriterier er bygget på eller efter 1980. Vi gjorde en undtagelse. Vi gjorde en undtagelse. Denne bygning blev bygget i slutningen af 1970'erne, men den nuværende ejer købte den og tilføjede en masse værdi. De lavede et væld af genoptræning. De lavede taget om. De lavede alle butiksfacader om. De lavede om på parkeringspladserne. Er der nogen, der vil gætte, hvad jeg kan mangle ved de renoveringer?
Røve:
Åh, toilettet, kloakvandet, rørene.
Kim:
Wow. Du har ikke set de ting, jeg har set. Disse kloakskopvideoer ligner den værste koloskopi, du nogensinde har set.
David:
Du gør en god pointe, Kim, for mange investorer tænker bare ikke over, at efter at noget er gået på toilettet, skal det et sted hen, og der er en måde, hvorpå det kommer fra din ejendom til normalt byens linjer. , og det er meningen, at du skal sætte et kamera igennem det og se, hvordan de ser ud. Så jeg har set trærødder vokse ind i selve rørene og skabe træsko derinde, og så skyller et eller andet barn et tøjdyr ned i toilettet, og det sætter sig fast derinde, og det skaber en blokade, som kan være utrolig dyr at reparere, især hvis du skal bore i betonen eller asfalten på parkeringspladsen, så skal du finde hvilken del af røret, det var ved. Var dette et problem med denne specifikke aftale for dig?
Kim:
Ja. Så vi gik imod et af vores aftalekriterier. Og rørene er gamle. De har et begrænset liv. De er støbejern, og de er ved slutningen af deres liv. Så det er bestemt et problem for os.
Røve:
Okay. Jeg har mange spørgsmål om dette, men det er okay. Vi kan tale offline om kloakken om dette.
Kim:
Åh, gå efter det. Jeg ville elske at tale om denne aftale. Jeg håber, at dette hemmeligt er et privat coachingopkald, fordi jeg har spørgsmål om, hvorvidt vi skal komme videre.
Røve:
Så når dette sker, er det en af de ting, hvor du skal sparke hver … for normalt, lad os sige i en Airbnb eller i en langtidsleje, hvis vandet lukker af, skal du stille dem op på et hotel eller du skal finde ud af det. Men dette virker som en temmelig massiv underjordisk renovering på tværs af hele ejendommen. Så er du nødt til at lukke virksomheder ned, mens du laver disse reparationer?
Kim:
Ja. Jeg lærte en masse om kloakker, som jeg egentlig ikke ønskede at vide og stadig ikke gør, men dybest set laver rørene det, der kaldes kanalisering, hvilket er der, hvor bunden af det dybest set eroderer. Og så er bunden jorden. Og hvis du fanger det hurtigt nok, kan du lave det, der kaldes pipelining, hvor du blæser epoxy gennem rørene, og du forer det, og du laver stort set PVC-rør inde i de gamle støbejernsrør. Og det er fantastisk, fordi du kan gøre det i teorien uden at forstyrre nogen af lejerne. På den anden side er det for denne ejendom, som en udgift på hundrede tusinde dollars, så du vil virkelig gerne vide, at det skal gøres.
Og jeg tror, du kan gætte. Hvis du har en, der er en rørforing, der kommer ud for at scope dine rør, er det ligesom at have en taginspektør, der laver tage, hvad tror du, de vil sige? Højre. Det skulle have været gjort i går. Så det er en svær beslutning om man skal vente eller ej, for hvis man venter for længe, kan rørene falde sammen, og så bliver man, som du sagde, nødt til at grave igennem jorden og forstyrre lejerne. Det er et stort problem.
Røve:
Wow. Så fortæl mig venligst, var du i stand til at forhandle nogen indrømmelser, købspriskreditter, noget med sælgeren?
Kim:
Ja. Så de to problemer, bare for at opsummere, er disse rør, og så er det andet spørgsmål disse kriminelle lejere. Og normalt er det ikke en big deal. Jeg kan faktisk ikke huske den sidste ejendom, jeg købte, hvor der ikke var et par skyldige lejere, der bare på magisk vis dukkede op, så snart vi fik kontrakt. Problemet her er virkelig, at vi betaler en nøglefærdig pris for denne ejendom. Dette giver ikke samme afkast som den ejendom, vi købte sidste år. Vi fik at vide, at det var i perfekt stand, og at det var hundrede procent optaget, og alle lejere betaler markedsleje. Og så den tabte indkomst i år et, det er ikke noget, vi skal spise. Dette blev annonceret for os som nøglefærdigt, ikke værditilvækst.
David:
Så når du afslørede ejendommens sikkerhedskopierede kolon, hvordan brugte du så disse oplysninger til at gå tilbage til sælgeren og forsøge at forhandle en bedre position for dig selv?
Kim:
Ja. Så vi bad sælgeren om et telefonopkald. Jeg ville lyve for dig, hvis jeg ikke var bange, men alle mine venner, der er ligesom Cutco-sælgere, sagde: "Du skal bede om et telefonopkald. Du kan ikke lave denne e-mail-skrald. Du skal bede om et telefonopkald." Så jeg læste bogstaveligt talt igen, delte aldrig forskellen, og jeg bad ham om et telefonopkald, og han sagde nej.
Røve:
Han ved, at han er nødt til at give indrømmelser. Han er sikkert bange for at forhandle, fordi han er den, der ikke har magt.
Kim:
Han ønskede ikke at tale med mig. Og så hvad vi typisk gør, jeg ved ikke, om det også er det, I gør på jeres side, men det, vi typisk gør, er at sende en lang e-mail med masser af tal, der forklarer, hvorfor vi synes, vi fortjener denne kredit. Og jeg følte bare, at det ikke ville ramme nok her. Det ville ikke have en effekt nok. Så jeg lavede noget nyt. Jeg lavede en præsentation, som en Google-arkpræsentation, og så lavede jeg en Loom-video, hvor jeg gik gennem præsentationen. Og så jeg sendte ham et link til Loom-videoen, ikke engang præsentationen, så han var nødt til at lytte til min stemme, og jeg gik igennem og viste præcis, hvad disse kriminalitet ville gøre ved indkomsten for os i det første år. Og så gik jeg også gennem omkostningerne ved kloakken og viste ham alle modellerne, viste ham de videoer, vi tog af kloak-omfanget, og bad om min kreditanmodning.
Røve:
Jeg tror, at telefonopkaldet løste 90% af problemerne i fast ejendom, for at være ærlig. Jeg tænkte faktisk på det i går aftes. Alle er så bange for at tage telefonen og faktisk forhandle, som vi plejede dengang, dengang i min tid, og jeg havde en situation, hvor jeg forhandlede frem og tilbage med ejendomsmægleren, der tilfældigvis var konen til sælger. Jeg præsenterede et par muligheder, og til sidst ringede han bare til mig, han sagde: "Okay. Hvad prøver du at gøre?" Og jeg tænkte: "Nå, i dit tilbud er det faktisk ikke pengestrømme, og jeg forsøger at sammensætte en aftale, der rent faktisk flyder for mig." Og vi har faktisk indgået en aftale. Så meget godt med dig, fordi jeg ved, det er meget nervepirrende nok at tale med en sælger. Det er altid en nervepirrende oplevelse at bryde ejendomsmæglerbarrieren, men jeg synes, det er så vigtigt.
Kim:
Ja. Nå, jeg prøvede. Jeg endte med at sende Loom-videoen i stedet for, men jeg prøvede at få et telefonopkald, og jeg synes, Loom-videoen var næstbedst.
Røve:
Og hvad skete der så? Sagde han ja? Har han givet dig pengene tilbage?
Kim:
Så han sad på den i halvanden uge, og vi fulgte endelig op med ham, mens vi var på ferie, og han sagde nej. Han sagde, at han mente, at han selv kunne ordne forsinkelserne. Han mente ikke, at kloakken var et stort problem. Så han sagde, at han ikke ville tilbyde os nogen kredit, så vi endte med at trække os ud af aftalen.
Røve:
Var du tæt på at sige: "Lad os bare gøre det alligevel", eller var du resolut med det fra starten?
Kim:
Nå, det er ikke lige der historien slutter. Så vi trak os ud af aftalen. Vi fik vores seriøse penge tilbage. Vi fortalte långiveren alle tingene, helt færdige, til at flytte nissen rundt i huset og julehandle, de vigtige ting på denne tid af året. Vi trak os ud af aftalen. Og faktisk for to dage siden ringede mægleren til os, sælgerens mægler, og han sagde, at han var villig til at tilbyde en kredit på hundrede tusinde dollars. Jeg sagde det ikke indledningsvis, men vi bad om $350,000 i rabat.
Røve:
$350,000 i rabat eller $350,000 kredit?
Kim:
$350,000 i rabat på købsprisen er, hvad vi bad om.
Røve:
Så spol frem til i dag, du får et telefonopkald fra mægleren, og de siger: "Hej, sælgeren vil ind igen. Han vil give dig hundrede tusinde dollars i rabat på købsprisen." Fantastisk, okay. Og så?
Kim:
Så vi sagde: "Mange tak, men ring til os, hvis det er 200."
Røve:
Og har han ringet tilbage til dig? Har han ringet tilbage til dig?
Kim:
Så ringede det for en time siden, og det er oppe på 130.
Røve:
Okay. Hej, det er fremskridt. Er dette det endelige tal? Det bliver ved med at ændre sig.
Kim:
Nå, vi kunne kalde ham på højttaler lige nu, men ...
Røve:
Det ville være den første i BiggerPockets' historie. Det ville jeg faktisk elske, men okay. Okay, så 130. Hvor er du så? Hvad vil du have for dette?
Kim:
Jeg er på hegnet, for at være ærlig over for dig.
David:
Selvom vi interviewer dig, kan vi så tale dig igennem dette?
Kim:
Ja, det ville jeg elske. Send mig regningen senere.
David:
For jeg føler, at vi er midt i forhandlingerne. Vi hører ikke om en aftale, der blev indgået for fem år siden. Her er hvad mine tanker er. Hvis priserne falder eller forbliver lavere, vil sælgeren føle, at jeg ikke behøver at give hende penge. Jeg vil have en anden køber. Men hvis du ser endnu et rentebug, vil det, nogen vil være villig til at betale for den ejendom, ændre sig, for nu ændres alle de tal, du har lagt ind i Excel-arket, og det betyder, at han vil være mere tilbøjelig til at komme tilbage og sig: "Okay, du kan få dine 200,000," men på det tidspunkt har du ikke den kurs, du ønskede, så det bliver sandsynligvis endnu mere. Er det blevet kommunikeret gennem mæglerne som, "Hey, lad fyren vide, at vi køber det til en rabat på $200,000 til denne kurs, men hvis kurserne stiger, skal han enten betale for, at jeg får en lavere pris eller det bliver en større rabat senere.”
Kim:
Ja. Så vores takst er låst, og et af vores uforudsete forhold er, at vi lukker inden årets udgang, fordi vi vil udnytte den skattefradrag, som jeg talte om tidligere. Men vi har gjort opmærksom på ham-
Røve:
80%?
Kim:
Ja. Vi har gjort ham opmærksom på, at hvis priserne stiger, vil han have svært ved at finde en anden køber.
Røve:
Jeg tror, han har svært ved at finde køberen nu. Han ringede til dig, ikke? Hvis han ringede til dig, og han prøver at slå det op igen, er du sandsynligvis det.
Kim:
Ja. Jeg tror, at problemet her, jeg har indset, er, at vi kigger på to forskellige ejendomme. Så sælgeren kigger på en ejendom, som han har købt til en god pris. Denne ejendom var i dårlig stand. Den trængte seriøst til kærlighed. Ejendommen var praktisk talt ledig, den var forfalden, alle de ting. Og så ser han på denne ejendom, som han købte til en fantastisk pris. Han ejer det også kontant, så der er meget mindre risiko. Og så hans synspunkt er, hvad er dit problem? Der er et par ledige pladser. Det er en del af at drive forretning. Du fylder den bare. Hvem bekymrer sig om det er $20,000 i TI at genoptræne denne enhed? Big deal. Fordi han sidder på et sovstog.
Men os, vi kigger på denne ejendom, hvor vi betalte en høj pris. Afkastet var ikke fantastisk til at begynde med, men vi var okay med det, fordi det opfyldte de grundlæggende grundlæggende principper. Det var ikke store afkast, men de grundlæggende principper løser vores skatteproblem, og vi troede, at vi fik udleveret noget, der var meget lav vedligeholdelse. Nu sidder vi et sted, hvor vi vil skynde os at lukke denne aftale inden årets udgang. Og helt ærligt, det er en stor faktor for os. Vi er interesserede i vores livskvalitet. Vi handler om, hvad er din timepris? Ikke hvor meget tjener du om året? Det er meget arbejde lige nu. Så vi lukker midt i ferien på denne ejendom, og så vil vi arve alle disse problemer.
Røve:
Her er min tanke, og David, du kan fortælle mig, hvis du er uenig. Jeg tror, han kommer til at stige lidt mere end de 130 bare baseret på, hvor du er, og det faktum, at de ringede til dig. Men jeg synes ikke, du skal tage det hundrede og lad os sige 50, hvis det er der, du ender og trække det fra købsprisen, for jeg tror ikke, det vil have betydning for dit samlede månedlige realkreditlån. Jeg tror, at det, der vil være vigtigt for dig ud af porten, er at få 150,000 $ kredit, så længe det fungerer med banken. Der er en grænse for dine kreditter. Og David, du kan komme ind på dette, men jeg vil tage det som en kredit, så du kan spare de penge i din udbetaling og bruge dem til at betale for den store udgift. Og så på det tidspunkt ser du nu på den aftale, du analyserede i begyndelsen. Sådan ville jeg gribe det an. Hvad synes du, David?
David:
Kommerciel finansiering tillader måske ikke det at ske, det samme med boligfinansiering, fordi du har at gøre med konforme lån. Reglerne er ret klare for, hvor meget en sælger kan bidrage til en købers lukkeomkostninger. Det fungerer muligvis ikke det samme i det kommercielle område. Når de tager det af købsprisen, så påvirker det ikke ret meget. Du låner bare lidt færre penge.
Kim:
Nå, vi beholder vores lånebeløb det samme, så vi ville spare de penge som kontanter i banken. Vi ville lægge ... Hvis han giver os en kredit på 200,000 $ eller af købsprisen, kommer vi til at betale 200,000 $ mindre.
David:
Ja. Så det ville være det samme i din situation. Hvad hvis han går ind og laver ændringerne for dig?
Kim:
Det ville jeg være meget interesseret i, hvis han vil tage sig af kloakken. Spørgsmålet er, om han kan gøre det post-close? Stoler vi på ham?
Røve:
Det bliver lidt skævt, fordi der er sælgere, der ikke vil tage den risiko, fordi handlen altid kan falde igennem. Som et eksempel er denne aftale allerede faldet igennem af den grund. Og så kunne man jo altid have en eller anden kontrakt, der får ham til at gøre det bagefter. Men det er altid en risiko i sig selv. Så det er i hvert fald svært.
Kim:
Ja. Og jeg føler, at jeg vil sikre mig, at jeg faktisk lytter til de principper, vi talte om tidligere i showet. Jeg vil sikre mig, at jeg ikke spekulerer i at få lejere til at markedsleje. Og et andet problem er, at vi faktisk planlagde selv at administrere denne ejendom, da den ligger i vores hjemby. Og vil vi have den hovedpine? Vil vi påtage os det? Vi skal også lave leasing. Og bare usikkerhed med, hvor markedet er på vej hen. Er vi bekymrede for Pilates-lejeren? Er vi bekymrede for disse lejere, der er kriminelle? Vil vi være i stand til at genudleje pladsen? Så jeg får kolde fødder.
David:
Jeg ved ikke, at du tager fejl. Jeg tror, at i denne position med den måde, markedet er på vej, er det mere sandsynligt, at tingene bliver blødere i det kommercielle område, og så bliver det stramt. Så du har det på din side. Og måske er Phoenix blevet isoleret en lille smule fra dette, og så er sælgeren ikke klar over, at der vil være en masse kommercielle ejendomme, der vil begynde at ramme markedet med meget mere konkurrencedygtige priser, end hvad vi har set, fordi priserne er så højt. Og da disse ballonbetalinger begynder at forfalde, vil refinansiering ikke være en mulighed, og mange af disse ejendomme var noget, som folk lagde penge sammen for at købe, så de er nødt til at sælge dem for at betale deres investorer tilbage.
Jeg tror, vi kommer til at se mere lager på markedet nu, end vi har tidligere. Så tiden er på din side til at finde aftalen. Tiden er ikke på din side for skattedelen. Så det er egentlig det, du skal veje. Er det værd at slå på skatten for at købe den bedre handel eller ej? Men jeg sætter virkelig pris på, at du deler detaljerne i denne historie, fordi dette er fast ejendom i det virkelige liv. Det er præcis, hvad der sker. Det fik jeg at vide, og så viste det sig at være det, og så sagde jeg det, og så sagde de det, og historien ændrer sig altid.
Røve:
Her er hvad jeg ville sige. Jeg tror, jeg ville komme videre, så længe jeg kunne få forsikringer om, at ejeren ville ordne det på forhånd eller umiddelbart efter lukningen.
Kim:
Interessant. Jeg kan godt lide den idé.
Røve:
For for mig er det den samme aftale. Hvis han vil betale for det gennem denne indrømmelse, gennem denne kredit, uanset hvordan du vil skære det op, så er det faktisk den samme aftale. Du skal bare sørge for, at reparationen bliver lavet.
Kim:
Interessant. Ja. Og normalt leder vi efter ... Hvad vi siger, ser vi normalt efter problemer, der forsvinder hos sælgeren. Så giv mig en resultatopgørelse, der er skrevet på en serviet hele dagen lang. Jeg har ingen problemer, der går væk hos sælgeren, men det er alle problemer, der ikke går væk hos sælgeren. De holder med os, så snart vi lukker. Så det er vores tøven.
David:
Jeg synes, du gør det rigtige. Hold dig til dine våben. Hvis du er nødt til at ramme din skat, og det giver mere mening end at købe ejendommen, så gør det. Men jeg ville også se på, hvis jeg var i din position, hvis jeg skal betale 70 mere, end hvad jeg ønskede, ville skattefordelen samlet set opveje de 70? Så selvom aftalen måske ikke er, hvad du ønskede, giver det i det store og hele mere mening. Og hvis det er tilfældet, så spørger du bare dig selv, lad os sige, at din skattefordel var 40, men du vil have dine 70, bortset fra hvor du ønsker at være, så du føler, at du er 30. er denne ejendom i sådan en fantastisk beliggenhed og så stor et aktiv, at de 30 er det værd? Eller med din erfaring og din viden og hvad du laver, Kim, kunne du bare finde en bedre aftale, som du kunne tjene pengene tilbage et andet sted?
Røve:
Okay, alle sammen. Hvis du vil høre en opdatering om denne historie og følge med i processen, skal du sørge for at følge Kim på alle hendes sociale medier. Kim, hvor kan folk finde dig og få den saftige opdatering og afslutning på sagaen?
Kim:
Ja. Så for at lære mere om, hvad vi laver og komme på vores liste for opdateringer og muligheder, kan de gå til vores hjemmeside, som er ironpeakproperties.com. Følg mig på LinkedIn under Kim Hopkins. Og så til sidst på Instagram som MoneyPlusHappy. Og hey, måske skulle vi sætte dette til afstemning. Hvis I hører dette, så fortsæt og afvej, hvad du synes, vi skal gøre med denne aftale.
Røve:
Okay. Kommenter i YouTube-kommentarerne, hvis du ser dette på YouTube. Fortæl os, hvad du synes.
David:
Okay, Kim, det har været dejligt at have dig her. Mange tak for at dele din historie med os. Jeg sidder selv på nåle og venter på at høre, hvordan denne historie udspiller sig, så jeg bliver nysgerrig efter at høre mig selv. Men vi lader dig komme væk herfra i dag. Mange tak for at være med i showet.
Kim:
Tak så meget for at have mig fyre.
David:
Dette er David Greene til Rob, der sendte hans bukser fra Kohl's, Abasolo, og loggede ud.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- Kims investering i erhvervsejendomme "købsboks" hun bruger til at købe rentable ejendomme
- Cap satser forklaret og hvorfor du SKAL have dette rigtigt, når du køber store ejendomme
- oppustet"pro forma” talmæglere vil forsøge at overbevise dig om (følg ikke disse!)
- Typerne af erhvervsejendomme, der er låsningsbestandig og hold altid åbent
- betydelige risici for erhvervsejendomme i 2024 og to virksomheder du ALDRIG bør leje til
- A live deal dybt dyk med en aktuel aftale Kim diskuterer om at købe
- og So Meget mere!
Links fra showet
Forbind med Kim:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? E-mail .
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk dig selv. Adgang her.
- PlatoAiStream. Web3 intelligens. Viden forstærket. Adgang her.
- PlatoESG. Kulstof, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Affaldshåndtering. Adgang her.
- PlatoHealth. Bioteknologiske og kliniske forsøgs intelligens. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $OP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15 %
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- I stand
- Om
- om det
- over
- AC
- accelereret
- Konto
- tværs
- faktiske
- faktisk
- tilføje
- tilføjet
- Fordel
- påvirke
- Efter
- bagefter
- igen
- mod
- siden
- forude
- Airbnb
- Alle
- tillade
- tilladt
- sammen
- allerede
- også
- Skønt
- altid
- am
- beløb
- an
- analysere
- ,
- dyr
- En anden
- besvare
- enhver
- længere
- nogen
- noget
- fra hinanden
- Apple
- Anvendelse
- værdsætter
- påskønnelse
- tilgang
- arkitektur
- ER
- OMRÅDE
- områder
- arizona
- omkring
- AS
- spørg
- aktiv
- forbundet
- At
- tiltrukket
- forfatter
- auto
- undgå
- undgå
- væk
- tilbage
- Backed
- Bad
- Balance
- Bank
- Bank
- barriere
- baseret
- grundlæggende
- I bund og grund
- BE
- fordi
- blive
- været
- før
- begynde
- Begyndelse
- bag
- være
- gavner det dig
- fordele
- BEDSTE
- Bedre
- bedre position
- Big
- Store billede
- større
- Største
- Bill
- Bit
- Sort
- blæse
- Bonus
- Støvler
- grænse
- låne
- både
- Bund
- købte
- Boks
- Pause
- bringe
- mægler
- mæglere
- bror
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhed
- virksomheder
- men
- .
- købe
- KØBER..
- Købe
- Buys
- by
- california
- ringe
- kaldet
- værelse
- CAN
- Kan få
- kasket
- bil
- biler
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- katastrofale
- brydning
- center
- lave om
- Ændringer
- skiftende
- Chime
- valg
- Vælg
- valgte
- jul
- klar
- Luk
- nøje
- lukning
- Co-Host
- coaching
- forkølelse
- Bryder sammen
- KOM
- Kom
- kommer
- KOMMENTAR
- kommentarer
- kommerciel
- erhvervsejendomme
- kommunikeret
- selskab
- konkurrencedygtig
- Afsluttet
- fuldstændig
- komponent
- indrømmelser
- konklusion
- beton
- sikker
- Overvej
- Overvejer
- kontrakt
- bidrage
- Samtale
- omvendt
- overbevise
- korrigere
- korrekt
- Koste
- kunne
- Par
- kursus
- dæksel
- dækket
- Covid
- CPA
- skabe
- skaber
- Oprettelse af
- Kreativ
- kredit
- Medvirkende
- kriterier
- CrossFit
- nysgerrig
- Nuværende
- For øjeblikket
- gardin
- Kunder
- David
- dag
- Dage
- deal
- beskæftiger
- Tilbud
- debattere
- Gæld
- beslutte
- beslutning
- dyb
- defensiv
- definitivt
- afhænger
- afskrivninger
- fortjener
- detaljer
- DID
- forskel
- forskellige
- DIG
- Rabat
- Skærm
- afstand
- dyk
- do
- gør
- Er ikke
- gør
- Dollar
- dollars
- færdig
- Dont
- ned
- køre
- kørsel
- Drop
- grund
- i løbet af
- Hollandsk
- Dying
- hver
- tidligere
- jorden
- spiser
- effektivt
- enten
- elf
- andet
- ende
- sluttede
- ender
- nok
- Hele
- helt
- miljømæssige
- episode
- egenkapital
- især
- væsentlig
- ejendom
- Ether (ETH)
- evaluere
- Endog
- NOGENSINDE
- Hver
- alle
- at alt
- præcist nok
- eksempel
- Excel
- undtagelse
- ophidset
- eksisterende
- dyrt
- erfaring
- forklarede
- Forklarer
- ekstremt
- Faktisk
- faktor
- mislykkes
- retfærdig
- Fall
- ventilator
- fantastisk
- føler sig
- Feet
- fejl
- få
- Figur
- udfylde
- fyldt
- Filtre
- endelige
- Endelig
- finansiering
- Finde
- finde
- Fornavn
- fem
- Fix
- fast
- fast
- Gulvlampe
- florida
- flow
- strømme
- følger
- efterfulgt
- mad
- Til
- glemt
- Formula
- frem
- Videresend
- fundet
- fire
- Gratis
- ven
- venner
- fra
- fond
- Fundamentals
- fremtiden
- gate
- Generelt
- generation
- få
- få
- kæmpe
- Giv
- given
- giver
- Go
- mål
- Goes
- gå
- gået
- godt
- fik
- Regering
- grand
- stor
- Greedy
- Ground
- gruppe
- Dyrkning
- GUNS
- Guy
- havde
- Halvdelen
- hånd
- ske
- skete
- sker
- Hård Ost
- Have
- have
- he
- headed
- høre
- hørt
- høre
- hjælpe
- hende
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- højeste
- stærkt
- ham
- selv
- hans
- historie
- Hit
- rammer
- hold
- helligdage
- Home
- ærlige
- Ærligt talt
- håber
- Forhåbentlig
- håber
- Hopkins
- host
- HOT
- Hotel
- time
- hus
- huse
- boliger
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- hundrede
- i
- SYG
- idé
- if
- billede
- straks
- KIMOs Succeshistorier
- vigtigt
- forbedringer
- forbedring
- in
- omfatter
- Indkomst
- Stigninger
- utroligt
- enkeltpersoner
- industrielle
- oplysninger
- i første omgang
- indvendig
- i stedet
- anvisninger
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interesseret
- ind
- opgørelse
- Invest
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- isolerede
- spørgsmål
- spørgsmål
- IT
- selv
- iTunes
- Jack
- sammenføjning
- jpg
- hoppe
- lige
- Holde
- holde
- holdt
- sparke
- Barn
- børn
- morder
- Kim
- Venlig
- Kend
- viden
- kender
- stor
- større
- Efternavn
- Sidste år
- endelig
- Sent
- senere
- føre
- førende
- LÆR
- lærte
- læring
- leje
- leasing
- Forlade
- forlader
- til venstre
- långiver
- vag
- mindre
- lad
- Leverage
- LG
- Livet
- ligesom
- Sandsynlig
- GRÆNSE
- Line (linje)
- linjer
- LINK
- Liste
- lidt
- lån
- Lån
- placeret
- placering
- lockdowns
- låst
- Lang
- langsigtet
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- væv
- tabte
- Lot
- masser
- kærlighed
- Lav
- lavere
- LTV
- lavet
- Main
- vedligeholdelse
- lave
- maerker
- Making
- mange
- markeret
- Marked
- Markeder
- massive
- Matter
- Maksimer
- Kan..
- kan være
- me
- betyde
- midler
- Mød
- nævnte
- metode
- Metrics
- Mellemøsten
- måske
- million
- mangler
- fejltagelse
- afbøde
- modeller
- mor
- øjeblik
- penge
- månedligt
- mere
- Pant
- mest
- bevæge sig
- komme videre
- flyttet
- flytning
- meget
- flere
- Musik
- skal
- my
- mig selv
- Natur
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- behov
- aldrig
- Ny
- næste
- nat
- ingen
- Ingen
- nu
- nummer
- numre
- indtager
- of
- off
- tilbyde
- tilbydes
- Office
- offline
- tit
- ofte
- oh
- Okay
- Gammel
- on
- engang
- ONE
- dem
- kun
- åbent
- drift
- Udtalelser
- Muligheder
- modsætning
- Option
- Indstillinger
- or
- ordrer
- Oregon
- Andet
- Ellers
- vores
- ud
- uden for
- i løbet af
- samlet
- egen
- ejer
- ejer
- betalt
- smertefulde
- male
- pandemi
- Papir
- papirarbejde
- Paris
- Park
- parkering
- del
- særlig
- partner
- forbi
- Betal
- betale
- betaling
- betalinger
- blyanter
- Mennesker
- per
- procent
- perfekt
- phoenix
- telefon
- Telefon opkald
- Fysisk
- pick
- plukke
- billede
- fyr
- rør
- rør
- Place
- Steder
- fly
- planlagt
- planlægning
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- spiller
- spiller
- Vær venlig
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- Synspunkt
- pop
- portefølje
- position
- magt
- PPP
- praktisk
- Premium
- præsentation
- forelagt
- smuk
- pris
- Priser
- primære
- principper
- private
- om
- sandsynligvis
- Problem
- problemer
- behandle
- Produkt
- Profil
- rentabel
- Progress
- egenskaber
- ejendom
- beskyttet
- trækker
- køb
- sætte
- Sætte
- kvalitet
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- helt
- rangerer
- Sats
- priser
- bedømmelse
- nå
- ægte
- fast ejendom
- ejendomsmarkeder
- I virkeligheden
- indse
- gik op for
- virkelig
- ejendomsmægler
- grund
- rimelige
- årsager
- resumé
- recession
- Refi
- rehab
- geninvestere
- relative
- relevant
- afhængighed
- huske
- Lej
- leje
- reparere
- Rapporter
- repræsentere
- anmode
- anmodninger
- kræver
- boligområder
- Svar
- Restaurant
- Restauranter
- detail
- afkast
- afkast
- Rid
- højre
- Risiko
- risici
- Rob
- ROI
- tag
- rødder
- rundt
- regler
- Kør
- haste
- sikrere
- saga
- Said
- samme
- Gem
- besparelse
- siger
- siger
- bange
- rækkevidde
- Anden
- sekunder
- Secret
- se
- se
- synes
- synes
- set
- sælger
- Sælgere
- send
- afsendelse
- forstand
- sendt
- helt seriøst
- Tjenester
- syv
- flere
- Shape
- deling
- hun
- ark
- SKIFT
- afsendt
- Shopping
- butikker
- kort sigt
- bør
- Vis
- viste
- viser
- lukke
- Luk ned
- side
- signifikant
- signering
- siden
- enkelt
- Siddende
- Situationen
- situationer
- Størrelse
- søvn
- Slice
- lille
- mindre
- Smart
- So
- Social
- solgt
- solid
- løst
- nogle
- Nogen
- noget
- et eller andet sted
- Snart
- Space
- rum
- Højttaler
- specifikke
- specifikt
- spekulation
- tilbringe
- brugt
- delt
- Sponsorer
- firkant
- starte
- Tilstand
- Statement
- forblive
- Stick
- Stadig
- stimulus
- butik
- Story
- Strategi
- strejke
- Studio
- sådan
- formodes
- sikker
- overflade
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- målrettet
- rettet mod
- undervist
- skat
- Skatter
- fortælle
- lejer
- tendens
- vilkår
- tertiære
- Texas
- end
- takke
- tak
- at
- Fremtiden
- deres
- Them
- derefter
- teori
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- Tænker
- denne
- i år
- dem
- selvom?
- tænkte
- tusinde
- tre
- Trives
- blomstrende
- Gennem
- Dermed
- Tied
- tid
- gange
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- Toilet
- fortalt
- Ton
- tons
- også
- tog
- HELT
- hård
- Tog
- Transcript
- Transform
- træ
- Trend
- forsøgte
- problemer
- Stol
- prøv
- forsøger
- Drejede
- nøglefærdige
- vender
- to
- typen
- typer
- typisk
- typisk
- Usikkerhed
- afdækket
- under
- forstå
- forståelse
- enhed
- enheder
- indtil
- Opdatering
- opdateringer
- us
- brug
- anvendte
- bruger
- ved brug af
- sædvanligvis
- Utah
- ferie
- værdi
- meget
- video
- Videoer
- Specifikation
- Voice
- Stem
- vente
- Venter
- gå
- gik
- gå
- ønsker
- ønskede
- ønsker
- var
- washington
- ser
- Vand
- Vej..
- we
- Hjemmeside
- uge
- veje
- velkommen
- GODT
- gik
- var
- Hvad
- Hvad er
- hvornår
- hvorvidt
- som
- mens
- hvid
- WHO
- Hele
- hvorfor
- kone
- vilje
- villig
- med
- uden
- Arbejde
- arbejder
- virker
- bekymret
- bekymre sig
- værre
- Værst
- værd
- ville
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- Ja
- i går
- dig
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet