Er fast ejendom en god investering? | BiggerPockets Blog

I denne artikel

Når man bygger velstand, er der ingen mangel på investeringsmuligheder. Aktier, obligationer, investeringsforeninger, ETF'er, ædle metaller og mere spiller alle en rolle. Men mange af verdens store formuer er baseret på ejendomsinvesteringer. Lad os undersøge, hvorfor fast ejendom er en god investering, og hvordan du kan opbygge betydelig rigdom. 

Årsager til, hvorfor fast ejendom er en god investering

Cash flow, passiv indkomst, skattelettelser – listen fortsætter. Her er blot et par af grundene til, at fast ejendom er en god investering:

Der er et stabilt cash flow

Som ejendomsinvestor kan du generere en stabilt cash flow hvis dine investeringsejendomme har lejere. Beregn dit pengestrøm ved at trække dine afdrag på realkreditlån, ejendomsskatter, forsikringer og vedligeholdelsesudgifter fra bruttolejen.

Kunne have store afkast

En langsigtet investering i fast ejendom kan give store afkast. Solid påskønnelse over tid betyder, at du kan sælge ejendommen med en betydelig fortjeneste. Selvfølgelig er der ingen garanti for, at en individuel ejendom vil generere store afkast, men husk ejendomsmæglerens mantra: Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed. 

Langsigtet sikkerhed er et aktiv

Den langsigtede sikkerhed i fast ejendom kan gøre det til en fantastisk investering. Du venter ikke bare på, at din ejendomsinvestering bliver værdsat. I stedet lejer du ejendommen ud og tjener penge hver måned. 

Der er store skattefordele

En af de vigtigste grunde til, at fast ejendom er en god investering, involverer dens skattefordele. Som pr IRS, forskellige ejendomsudgifter er fradragsberettigede, herunder:

• Prioritetsrenter
• Ejendomsskatter
• Driftsomkostninger
• Reparationer
• Afskrivninger

Diversificering betyder sikkerhed

Fast ejendom er en væsentlig del af en diversificeret investeringsportefølje. Din ejendomsportefølje kan forblive relativt robust, når aktiemarkedet falder under en økonomisk afmatning. Når du investerer i fast ejendom, skal du overveje porteføljespredning til forskellige ejendomstyper for yderligere sikkerhed i hårde tider. Udover enfamilieejendomme er der muligheder inden for erhvervsejendomme, etageejendomme og andre indtægtsgivende ejendomme.

En pålidelig kilde til passiv indkomst

Investering i fast ejendom kan skabe en pålidelig kilde til passiv indkomst. Hvis du benytter dig af en ejendomsadministrator, er der ikke meget, du skal gøre dagligt. I stedet kan du nyde passiv indkomst fra din lejers månedlige lejecheck.

Du har evnen til at geare midler

Investorer i lejeejendomme betaler normalt ikke kontant for ejendomme. I stedet bruger de gearing af fast ejendom og lån de fleste af pengene fra banker eller realkreditinstitutter.

Mange investorer købte deres første investeringsejendom ved at tegne en Home Equity Line of Credit (HELOC) på deres primære bolig. De fleste långivere tillader boligejere at låne op til 80 procent af deres boligs værdi.

Der er beskyttelse mod inflation

Ejendomsinvestering giver en vis beskyttelse mod inflation. Inflation hæver prisen på varer, men den hæver også lønningerne. Da lønvæksten er bundet til lejepriserne, kan du forhøje lejen på dine lejeboliger, når de nuværende lejekontrakter udløber.

Du har en chance for at bygge kapital

At eje fast ejendom er en fantastisk investering til at opbygge kapital. Når du sælger ejendomme, der er steget i værdi, er kontanterne den kapital, du har bygget. Nøglen til at opbygge kapital i fast ejendom er at vælge ejendomme, der sandsynligvis vil stige i værdi og byde din tid, indtil de værdsætter tilstrækkeligt. Det er nøglen til at opbygge langsigtet velstand.

Opfyldelse og kontrol er din

Vil du være din egen chef og have mere kontrol over din skæbne? Det er en attraktiv del af investering i fast ejendom, selvom denne opfyldelse kommer med større ansvar. Som udlejer spiller du også en afgørende rolle i dit samfund.

Risici ved ejendomsinvestering

Generelt er fast ejendom en god investering over tid. Men der er risici involveret, og det er muligt at tabe penge. Ved at kende disse risici kan du tage skridt til at undgå dem.

Nogle markedsrisici eksisterer

Du forventer at modtage lejeindtægter fra dine investeringsejendomme. Denne indtægt går også til at betale dit realkreditlån og andre ejendomsudgifter. Hvad sker der, hvis du oplever en længerevarende ledig stilling? Lejere bryder kontrakter og kan lade dig hænge. Er du parat til ikke at modtage lejeindtægter fra en bolig i et par måneder eller mere?

Husk, at investeringsejendomme er illikvide bortset fra ejendomsinvesteringsforeninger. Hvis du har brug for at skaffe kontanter hurtigt, er det et problem.

Ejendomsrisici

Investeringsejendomme kræver vedligeholdelse og vedligeholdelse, og det er betydelige udgifter. Du skal budgettere med almindelige og større reparationer, såsom tagudskiftning, VVS-reparation eller VVS-problemer. Ejendomme er også udsat for brand, oversvømmelser og naturkatastrofer. Sørg for at have tilstrækkelig forsikring i tilfælde af en sådan ulykke.

Ledelsesrisici

Som udlejer er det sidste man ønsker lejere, der ikke betaler deres husleje eller skaber problemer. Reducer nogle ledelsesrisici ved omhyggeligt at screene potentielle lejere til din lejebolig. Det inkluderer at køre et baggrundstjek, få deres kreditrapport og lejehistorik.

Problemer med renter

Investering i ejendomsinvestering er uløseligt forbundet med renter. Disse priser påvirker boligværdien, hvor lavere priser medfører højere efterspørgsel og stigende renter, der dæmper køberens entusiasme. Højere priser er uundgåeligt et problem for ejendomsinvestoren, men det betyder ikke nødvendigvis, at du skal undgå at købe ejendom i et højrentemiljø.

Se for eksempel på rentetilpasningslån, når renterne stiger, så du kan foretage lavere månedlige betalinger i den periode, hvor renten er på plads. En anden mulighed er at vælge et længerevarende, afdragsfrit realkreditlån. Sidstnævnte virker kun, hvis du kan refinansiere til en lavere rente, hvis kurserne falder. Selvom renterne nu er høje i forhold til de seneste år, er de stadig historisk lave. Vær forberedt på, at de forbliver relativt høje i den nærmeste fremtid.

Hvis det er muligt, så benyt dig af at købe renten ned med kontanter. 

Potentielle recessionsrisici

Den økonomiske cyklus består af op- og nedture, og recessioner er en del af sidstnævnte. Den store recession i 2008 havde bestemt en enorm negativ indvirkning på fast ejendom. Alligevel kom ejendomsmarkedet og boligværdierne til sidst brølende tilbage. Med ejendomsinvesteringer skal du tage et langsigtet perspektiv.

Boligpriserne er stadig høje

Ejendomspriserne for enfamiliehuse er historisk høje. Risikoen her er, at du kan købe en indkomstejendom i toppen af ​​markedet og vente længe på en betydelig påskønnelse. Når huspriserne er historisk høje, kan færre potentielle boligejere selvfølgelig købe dem. Det gør efterspørgslen efter lejemål endnu højere.

Hvordan man reducerer ejendomsrisici og overvinder udfordringer

Erfarne ejendomsinvestorer ved, hvordan de kan reducere deres risici. Her er nogle tips til at forhindre nogle af de problemer, der opstår i forbindelse med investering i fast ejendom:

Udfør grundig forskning

Når det kommer til ejendomsinvesteringer, er det bydende nødvendigt at udføre din due diligence. Du skal kende dine omkostninger og knuse tallene for at sikre, at investeringen giver mening.

Hvis ejendommen allerede har lejere, skal du gøre dig bekendt med vilkårene for lejekontrakten, dens længde og huslejerullen. Bekræft, at alle lejekontraktoplysninger er korrekte. For eksempel kan du opdage, at lejere får rabatter for visse varer, hvilket betyder, at den betalte leje er mindre end forventet.

Få bygningens udgiftshistorik fra ejeren eller ejendomsadministratoren, så du kan foretage sammenligninger med lignende ejendomme og bestemme dit cash flow. 

Inden du køber en ejendom, skal du få den undersøgt professionelt. Besøg kommunens byggeafdeling og tjek eventuelle tilladelser til arbejde på ejendommen. Passer beskrivelsen af ​​ejendommen overens med ejendommens virkelighed? Hvis et hus har to badeværelser, men kun det ene er opført, er det et rødt flag. Ejeren kan have tilføjet det andet badeværelse uden tilladelser. Byen kan kræve, at ulovligt arbejde rives ud.

Diversificer din ejendomsportefølje

Når du investerer, er det altid klogt at undgå at lægge alle dine æg i én kurv. Det er her diversificering kommer ind i billedet. Ved at sætte penge i forskellige aktivkategorier kan du beskytte dig mod nogle af risiciene ved at investere i fast ejendom.

For eksempel, hvis din ejendomsportefølje kun består af boligejendomme, kan du overveje at investere i erhvervsejendomme eller industriområder for at diversificere. En af de nemmeste måder at diversificere din ejendomsportefølje på er via en ejendomsinvesteringsfond eller REIT.

Hyr en kvalificeret ejendomsadministrator

Det er umuligt at overvurdere vigtigheden af ​​at ansætte en kvalificeret ejendomsadministrator at overvåge dine ejendomsinvesteringer. Du kan sandsynligvis klare de fleste ejendomsadministrationsopgaver, hvis du er en handy person med en lejebolig eller to i dit lokalområde. Udvid dine investeringsejendomme uden for dit geografiske område eller køb adskillige flerfamilieenheder; DIY-tilgangen er sjældent levedygtig.

Hold dig orienteret om dine lokale markeder

Ejendomsmarkedet er ikke statisk. Forandring er en konstant. Du vil gerne kende byernes gode og knap så gode områder til investeringsformål, men også se efter muligheder i mindre end stjernernes områder, der er modne til opskalering.

Følg lokale medier for at holde dig ajour med de aktuelle forhold, der påvirker boligmarkedet. Det kan involvere regionalt arbejdsmarkedssundhed, zoneændringer, ejendomsskatter og miljøproblemer. Hold styr på lokale kriminalitetsrater og andre problemer, der påvirker ejendomsværdier.

Ejendomsmæglernes Landsforening producerer Lokale markedsrapporter for at hjælpe dig med at forstå dataene. De seneste oplysninger om tvangsauktioner, boligbeholdning, priser og salg er nødvendige for investeringsejendomme og forvaltning.

Hvordan kan fast ejendom afdække inflationen?

Som en aktivklasse stiger fast ejendom ofte med inflationen. Historisk har fast ejendom vist sig at være en god inflationssikring. Sammen med muligheden for at øge huslejen kan investorer drage fordel af et langsigtet fastforrentet realkreditlån. Din lejeindtægt stiger, og din ejendoms værdi bør stige over tid, men alligevel betaler du ikke en højere månedlig afdrag på realkreditlån.

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.