Med rentesatser, der forventes at falde i 2024, kan fast ejendom - en sektor elsket for sine faste indkomstbetalinger - se opad i det nye år. Ejendomssektoren i S & P 500 sluttede 2023 med en gevinst på mere end 8 %, hvilket klart underperformede det brede markedsindekss fremgang på 24 %. Stigende renter var en hæmsko for dette segment af markedet, da de ikke kun øger låneomkostningerne for ejendomsinvesteringsforeninger, men de gør også aktivet mindre attraktivt for indkomstsøgende investorer i forhold til for eksempel Treasurys. Glem ikke, at investorer sidste år kunne tjene op til 5 % blot ved at stikke penge ind i et indskudsbevis eller gemme dem i en pengemarkedsfond eller skatkammerbeviser. Nu hvor Federal Reserve har sat tre rentenedsættelser i 2024, kunne REIT'er se en stigning i investorernes interesse, hvilket øger deres aktiekurser ud over indkomsten. "Jeg tror, at REIT-priserne vil stige, hvis vi har stabile renter - du vil få folk til at rotere tilbage til sektoren," sagde Morningstar-analytiker Kevin Brown. "Når renterne er lave, ser mange indkomstorienterede investorer, at REIT-udbyttet er meget attraktivt, og de er villige til at tage de risici, der er forbundet med aktieinvesteringer for at få denne udbyttebetaling." Faktisk var fast ejendom topsektoren i fjerde kvartal af 2023, en stigning på 17.6%, hvilket endte med en måneds pop på næsten 8% alene i december. Bevægelserne faldt sammen med en periode med betydelig afkøling af den 10-årige statsrente, som toppede 5 % på sit højeste i oktober og sluttede året med lidt over 3.8 %. Et skarpt øje Post-Covid-tendensen med at arbejde hjemmefra og en langsom tilbagevenden til arbejdspladsen har været en hæmsko for kontorets REIT'er. Kastle Systems' "Back to Work"-barometer, som måler kontorbelægning i 10 større USA byer, lå på 51.1% i december. 18, et fald fra 51.6 % ugen før. Vanskeligheder truer stadig for kontor-REIT'er i 2024, ifølge Jefferies, men forholdene forventes at blive bedre. "Selvom vi forventer fald i [belægning] over omkring halvdelen af vores dækning i '24, forventer vi, at tempoet i faldet aftager, hvilket burde give medvind til stemningen," skrev analytiker Peter Abramowitz i en mandagsrapport. Jefferies er neutral på kontor REIT-sektoren, men har hævet sin rating på Boston Properties for at købe fra hold. BXP 1Y mountain Boston Properties' præstation i løbet af de sidste 12 måneder "Vi ser BXP som et attraktivt spil til relativ multipel ekspansion vs. jævnaldrende, givet sin status som en industriklokke, med en af porteføljer af højeste kvalitet inden for området og stabilitet i dets indtjeningsudsigter,” sagde firmaet. Boston Properties nyder godt af sin "moderne portefølje" i REIT-industrien ved kysten, hvor bygningerne har en vægtet gennemsnitsalder på 15.7 år sammenlignet med 22.7 år for alle offentlige REIT'er, sagde Jefferies. Til gengæld vil det føre til yderligere stabilitet i udsigterne for belægning. Jefferies' målkurs på $80 afspejler 14 % opside fra fredagens lukning. Aktien giver 5.4 pct. Tretten af de 21 analytikere, der dækker Boston Properties, vurderer det som et hold, og konsensusprismål kræver omkring 5% nedadgående herfra, ifølge LSEG, tidligere kendt som Refinitiv. Sporing af langsigtede tendenser Selv da et miljø med lavere rentesatser er gavnligt for REIT'er, ser Morningstar's Brown, at et hjørne af sektoren sandsynligvis vil få et langsigtet løft fra nye demografiske tendenser: seniorbolig- og sundhedsområdet. Seniorboligbelægningsprocenten var 84.4 % i tredje kvartal af 2023, ifølge National Investment Center for Seniors Housing & Care. Det er en stigning på mere end 6 procentpoint fra det pandemiske lavpunkt på 77.8 %, men det er stadig væk fra den præ-pandemiske belægningsprocent på 87.1 %. Samtidig ældes babyboomerne hurtigt, og de ældste medlemmer af kohorten fylder 80 i 2026. "Det bliver til efterspørgsel efter disse faciliteter," sagde Brown. Han forudser, at efterspørgslen i løbet af de næste tre til fire år vil overstige udbuddet, "og det vil oversætte til, at belægningen er tilbage på præ-pandemiske niveauer - og måske overskrider det og kommer ind i 90%-intervallet." For at spille den trend fremhævede Brown Welltower og Ventas. "Jeg tror, de vil se høj vækst i mange år fremover." Welltower, der investerer i seniorboligoperatører, betaler et udbytte på 2.7 %, mens Ventas giver et afkast på 3.6 %. JPMorgans Anthony Paolone opgraderede sin rating på Welltower til overvægt fra neutral i december, og pegede på Welltowers afsløring af et "betydeligt trin op i tempoet for opkøbsaktivitet, med $3B lukket til oktober og yderligere $3B i proces." Han hævede også sin målkurs ved udgangen af 2024 til $99 fra $92, hvilket tyder på en opside på næsten 10% fra fredagens lukning. Tolv af de 18 analytikere, der dækker Welltower, vurderer det som et køb eller et stærkt køb, ifølge LSEG, og konsensusprismål indebærer en opside på mere end 3 % fra det nuværende niveau. Ventas modtog køb eller stærke købsvurderinger fra 60 % af analytikerne, der dækkede aktien, hvor det gennemsnitlige kursmål tyder på 2 % opad herfra. En udbyttearistokrat i søgelyset For 2024 kan Morningstars Brown godt lide Realty Income, en tredobbelt nettoleasing REIT. I en tredobbelt netto lejeaftale er lejerne ansvarlige for vedligeholdelse, husleje, ejendomsskatter og forsikringspræmier. "De indsamler simpelthen lejechecken fra deres lejer, ellers er alt andet ved ejendommen på lejeren," sagde Brown og bemærkede, at Realty Incomes lejere omfatter apoteker og tankstationer. Realty Income giver et udbytte på 5.3%. Det er også medlem af S & P 500 Dividend Aristocrats, hvilket betyder, at det er en aktie, der har øget sit udbytte i hvert af de seneste 25 år i træk. "De er et stabilt lejeopkrævningsfirma, og det er godt, hvis vi går ind i en slags potentiel afmatning eller recession," sagde Brown. Næsten halvdelen af analytikerne, der dækker Realty Income, vurderer det som et køb eller et stærkt køb, hvilket kræver en opside på mere end 5 % pr. LSEG.