Hvad er nøglen til betale færre skat? EN undersøgelse af omkostningsadskillelse. Aldrig hørt om det? De fleste ejendomsinvestorer har ikke, men det er vi ved at låse op for en verden af skattefri indkomst tjene ved at bruge dette specifikke værktøj. Hvis du har undret dig hvordan de velhavende betaler så få skat mens du ejer million-dollar-producerende fast ejendom, er det sådan. I dagens afsnit lærer du også, hvordan du bruger omkostningsadskillelse, så du kan have flere penge i lommen.
Skat er ikke alles foretrukne emne, men at betale færre skat? Det kan du nok komme bag på. Vi har indført CPA og CFP Mitchell Baldridge at forklare, hvordan han hjælper ejendomsinvestorer, store som små, slette deres skattepligtige indkomst , bygge deres ejendomsporteføljer hurtigere. Vores egen Rob Abasolo bruger Mitchells team til at skære sine skatter ned med mere end sekscifret!
I denne episode vil vi forklare hvad omkostningsadskillelse er, hvorfor så mange top ejendomsinvestorer bruge det til sænke deres skat, når du kan (og ikke kan) bruge det på dine ejendomme, den korttidsleje skat "smuthul" at udnytte, OG hvad sker der, når du gør det forkert.
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast, show 823.
Mitchell:
Så omkostningsadskillelse er hjulene til jorden-strategien for, hvordan ejendomsinvestorer skaber tonsvis af bonusafskrivninger år ét og sænker deres skatteregning med et ton. Så, ligesom jeg sagde, i stedet for at betale skat, kan ejendomsinvestorer fortsætte med at sammensætte og fortsætte den store snebold med at købe fast ejendom.
David:
Hvad sker der alle sammen? Det er David Greene, din vært for BiggerPockets Podcast, den største, den bedste og den dårligste ejendomspodcast i verden. Følte mig med min medvært i dag, Rob Abasolo. Rob, hvad sker der, bror?
Røve:
Det går godt, mand. Det er en onsdag, men det er i bund og grund fredag, fordi jeg flyver til San Diego i morgen de næste par dage, så jeg er virkelig spændt.
David:
Hvad skal du lave der?
Røve:
Nå, det er min bedste vens 40 års fødselsdagsfest, og jeg havde ikke tænkt mig at tage med, og min kone sagde: "Hej, du skal gå. Det er hans 40 års fødselsdagsfest.” Og jeg tænkte: "Virkelig?" Og hun sagde: "Ja." Så jeg bookede nogle fly med point, og jeg vil overraske ham. Han ved det ikke engang.
David:
Så ikke kun træner Rob hver dag, spiser rent og er gået videre fra at bære Haynes lommet-shirts hele tiden, han har også fået en ven, der ville blive glad for at se ham i San Diego. Fortæl os i kommentarerne på YouTube, hvor stolt du er af Rob, og lykønsk ham med dette. Og jeg vil gerne lykønske alle jer, der er ved at lytte til dette show, fordi det her er ild. Hvis du er en person, der ikke kan lide skatter, hvilket jeg antager, at I alle er, vil du få meget ud af dagens show, fordi vi kommer ind på måder, hvorpå du lovligt kan spare i skat, som du måske ikke har kendt til, med specifikke trin, som enhver kan tage, hvis dette er noget, de vil gøre. Rob, hvad er den mest værdifulde indsigt, som folk vil tage væk fra at lytte fra dette show?
Røve:
I dag skal vi tale om, hvordan du udnytter skattestrategien til at sammensætte din formue i løbet af dit liv. Okay. Men du skal lytte godt efter, og du skal forstå, at der er meget i det her, og vi forventer ikke, at du er en perfekt ekspert i slutningen af denne episode, men læg et bogmærke til det og vær meget opmærksom, fordi jeg synes, det kan have en enorm betydning i løbet af din ejendomskarriere.
David:
Det er fantastisk. Mit råd ville være at lytte til dette show, indtil du kan forklare det til en anden, der ikke forstår skatter eller fast ejendom. Det er den bedste måde at vide, at du har et fast greb om, hvordan du også kan spare i skat. Inden vi henter vores gæst, Mitchell Baldridge, har jeg et hurtigt tip til dig. Stop med at tænke på at løse morgendagens problemer og begynd at tænke i årtier. Fast ejendom i almindelighed og skatteudskydelse i særdeleshed udnyttes ikke særlig godt som en kortsigtet strategi. Når du bruger 1031'er, når du bruger bonusaccelerationsstrategier til at koste adskillelsesstudier, undgår du ikke skatter, du udskyder dem ofte. Og hvis du udskyder skat på den forkerte måde og ender i en situation, hvor du ikke tjener penge, og den skatteregning rammer dig, når du ikke er klar til det, kan det gøre ondt.
På samme tid, hvis du forsøger at opbygge og accelerere din portefølje, kan dette være en massiv, massiv fordelagtig accelerator for dig. Så kom op med en overordnet strategi, en plan for, hvor du vil være om 10, 20, 30 år fra nu, og spørg dig selv, hvilken af disse strategier ville fungere for dig for at få dig hurtigere dertil. Rob, noget du vil tilføje før vi henter Mitchell?
Røve:
Bare lyt til slutningen, for vi taler virkelig om mange af disse vigtige overvågningspunkter. Der er meget godt og ikke nødvendigvis dårligt, men jeg tror, advarsler, der virkelig er vigtige at sætte sig ind i. Så virkelig, hver gang David siger noget, så lyt særligt nøje, for mand, du har virkelig brudt det så godt ned i dag.
David:
Nå, tak for det, mand. Jeg sætter pris på komplimenten. Jeg prøver at nedbryde det, hver gang jeg får chancen. Jeg håber du nedbryder det i San Diego og lad os lade Mitchell Baldridge nedbryde det for os nu. Mitchell Baldridge, velkommen til BiggerPockets Podcast. Så for at sætte gang i tingene, så fortæl mig lidt om dig selv.
Mitchell:
Hej, tak fordi du har mig. Ja, mit navn er Mitchell Baldridge. Jeg er CPA og certificeret finansiel planlægger i Houston, Texas. Jeg driver mit eget CPA-firma. Vi arbejder primært med små virksomhedsejere og ejendomssyndikatorer. Og så har jeg derudover en bogføringsskattetjeneste, der hedder betterbookkeeping.com, og så er jeg partner i RE Cost Seg og STR Cost Seg.
Røve:
Nå, fantastisk, mand. Nå, tak fordi du kom. For alle, der måske er klar til at tune ud, fordi vi skal tale om skatter, lad mig lige dække bordet om, hvad vi skal tale om, for personligt føler jeg, at skatter er meget mere sexede, end de fleste tror, fordi i mit sind, hvis du betaler skat, har du ikke de penge i lommen, så du tjener mindre hvert eneste år. Jeg har haft flere sekscifrede skatteregninger, og denne ene strategi er, hvordan jeg har været i stand til at sænke min regning gennem kraften i ejendomsskatteviden. Og Mitchell her er min partner ovre på strcostseg.com, han ønskede at bringe dem ind for virkelig at sætte scenen for, hvad jeg synes er den mest kraftfulde strategi for opbygning af rigdom inden for fast ejendom.
Mitchell:
Ja, helt. Du forværres ikke ved at betale skat til onkel Sam.
David:
Og den magiske skattestrategi, vi skal ind på i dag, kaldes omkostningsadskillelse. Til dem, der allerede vidste, hvor vi skulle hen, godt gået. Mitchell, hvorfor er det vigtigt for investorer at vide om omkostningsadskillelse?
Mitchell:
Jo da. Så omkostningsadskillelse er hjulene til jorden-strategien for, hvordan ejendomsinvestorer skaber tonsvis af bonusafskrivninger år ét og sænker deres skatteregning med et ton. Så, ligesom jeg sagde, i stedet for at betale skat, kan ejendomsinvestorer fortsætte med at sammensætte og fortsætte den store snebold med at købe fast ejendom.
David:
Rob, fortæl os om, hvorfor du mener, at omkostningssegling kan være endnu mere kraftfuld end selve cashflowet, hvor kættersk det end lyder.
Røve:
Helt bestemt. Nå, jeg tror, at de fleste investorer, der kommer ind i spillet, har en tendens til at fokusere på cashflow, fordi vi gerne vil tjene penge i dag. Indrømmet, det er selvfølgelig overgeneralisering, det er ikke alle, men for de mennesker, der virkelig er indstillet på deres pengestrømme, tror jeg, det er virkelig vigtigt at se på det overordnede investeringsafkast af din investering, ikke kun kontantafkastet. For når du ser på alle de forskellige komponenter fra pengestrømme til opskrivning til nedbetaling af gæld, og så begynder du at tilføje de skattefradrag, du kan få, kan dit ROI på enhver ejendom virkelig begynde at skyde i vejret. Jeg vil fortælle dig om en hurtig aftale, og givetvis er dette en større aftale. Dette er ikke noget, som alle derhjemme kommer til at arbejde sig igennem. Men jeg arbejder faktisk gennem en ejendom på 2.4 millioner dollars lige nu. Pengestrømmen på det vil være i underkanten for den specifikke ejendom.
Det kommer til, tror jeg, cashflow mellem 30 og $40,000 om året, hvilket igen ikke er en dårlig mængde pengestrøm, men i forhold til den ejendom, leder jeg typisk efter lidt mere. Men når vi begynder at bruge nogle af disse skattefradrag, som vi skal tale om i dag, vil denne specifikke ejendom faktisk hjælpe med at sænke min skatteregning med omkring 250 til $300,000. Og igen, vi kommer ind på en anden aftale senere i dagens episode, som er en meget mindre aftale, meget mere taktisk for mange mennesker derude, men stor eller lille, den kan fungere for enhver.
David:
Okay, så nu ved vi hvorfor det er værdifuldt, men hvordan virker det? Mitchell, kan du lægge grundlaget for os i enkle vendinger, så vores lyttere kan forstå, hvad omkostningsadskillelse er, og hvordan det kan bruges?
Mitchell:
Jo da. Så i meget enkle vendinger, er omkostningsadskillelse mekanismen, det er en ingeniørrapport, hvor du sprænger din bygning op til næsten som et billede af et af de komponentdiagrammer. Nå, du tager en ejendomsinvestering, uanset om det er en korttidsleje eller en enorm industriejendom, og du sprænger den i alle dens bestanddele. Du tager jorden som et stykke, du tager taget som et andet stykke, du tager fundamentet som et andet stykke og vinduer og specielle luftbehandlingssystemer, og du knytter et skatteliv til hver komponent i din bygning. Grunden til at du gør dette, er fordi der er disse forskellige skattemæssige levetider for forskellige aktiver.
Så taget og fundamentet og væggene og indramningen af en bygning ville have enten en 27 og et halvt eller 39 års skattelevetid, uanset om det er en beboelsesejendom eller om det er et erhvervsaktiv. Men mange af disse komponenter i bygningen vil have meget kortere skattemæssige levetider, vil have fem, syv eller 15 års levetid, som landskabspleje eller vinylgulve eller visse kabinetter eller visse mekaniske systemer kan have en meget kortere levetid. Så hvad denne ingeniørrapport, denne omkostningsadskillelsesundersøgelse gør, er at tage bygningen og placere den i forskellige skattelivskategorier, så du kan give det til din CPA, og du kan spare penge år ét.
David:
Okay, Mitchell, så du har beskrevet, hvordan omkostningsadskillelse fungerer, men lad os bakke det lidt op og tale om, hvordan den samlede afskrivning fungerer. Hvad med, hvis jeg giver dig min forståelse af det, og at du som professionel kunne rette mig, hvis jeg savner noget? Lyder godt?
Mitchell:
Lyder godt.
David:
Så hvis du var en lille virksomhedsejer, som vi er som ejendomsinvestorer, er vores ejendomsportefølje vores forretning. Og lad os sige, at du ejede en restaurant, og du købte en opvaskemaskine til den virksomhed, og du brugte 20,000 $ på denne opvaskemaskine af industriel kvalitet, det ville være en afskrivning for virksomheden. Så selvom virksomheden kan tjene 100,000 dollars på året, skulle du bruge 20,000 af disse dollars på opvaskemaskinen. Så du ville være i stand til at afskrive $20,000 mod de 100,000, du har lavet. Men regeringen vil normalt ikke lade dig afskrive det fulde beløb i det første år, for hvis du så havde et byggefirma, og du købte en hel masse lastbiler til den virksomhed, og mængden af køretøjer, du købte, var mere end den faktiske fortjeneste som blev lavet, ville du aldrig skulle betale skat, og du bliver bare ved med at akkumulere aktiver.
Så i stedet, hvad de gør, er, at de lader dig afskrive en procentdel af den opvaskemaskine hvert år, og de finder ud af, hvor mange år den opvaskemaskine holder, siger, at den har en levetid på 10 år. Og de vil sige: "Du kan afskrive en tiendedel af den opvaskemaskine hvert år," på den måde kan du ikke tage det fulde fradrag det første år, for så ville du nok ikke betale mange skat overhovedet. Hvis du konstant købte nyt udstyr, kunne du undgå eller reducere dine skatter betydeligt. Det samme princip, som kaldes afskrivning, gælder for ejendomsinvestering. Så den bygning, vi køber, falder faktisk fra hinanden over tid. Sidesporet er slidt, klimaanlægget, de mekaniske systemer, alle de ting du nævnte slides.
Og som en generel regel har IRS sagt: "Hey, vi siger, at et hus har en brugstid på 27 og et halvt år for en bolig. Vi vil lade dig afskrive en 27.5-del af det hvert eneste år mod den indkomst, du tjener." Så hvis ejendommen tjener otte tusinde i cashflow, men værdien på den er $6,000, bliver du kun beskattet af $2,000, hvilket er væsentligt bedre, end hvis du tjener penge på W2, har du ingen mulighed for at beskytte dem. Min forståelse af omkostningsadskillelse er, at i stedet for at forlænge den over ejendommens fulde levetid, som er 27 og et halvt år for boligejendomme, kan du accelerere det og tage bidder af det i begyndelsen.
Disse kabinetter kommer ikke til at klare det hele 27 et halvt år. Airconditionanlægget, kedlen, nogle af de andre komponenter i gulvplankerne, du sagde, de vil nok ikke klare det hele tiden. Så de vil lade dig tage en større del, som er de stykker i begyndelsen, som giver dig en større afskrivning for det års indkomst. Hvordan gjorde jeg det?
Røve:
Jeg synes, det var ret godt.
Mitchell:
Ideen om, at jeg ejer en virksomhed, og jeg køber en hæftemaskine, kan jeg afskrive hæftemaskinen år ét. Men jeg køber, til dit punkt, denne kommercielle opvaskemaskine eller dette hus, de siger: "Hov, hov, hov. Dette er ikke en udgift. Dette er et kapitalaktiv, og måden, hvorpå du vil inddrive disse omkostninger over tid, er gennem afskrivninger." Og der er forskellige metoder, og der er mange forskellige regler omkring det, hvoraf et par stykker vi vil komme ind på lige nu.
David:
Nu synes jeg, det er vigtigt at nævne, og jeg ved, at vi er ved at komme ind i det, at vi som investorer er tilbøjelige til at tro, at når jeg køber en ejendom til $500,000, at jeg investerede $100,000, så er det 20% ned. Det er sådan vores hjerne ser det. Jeg investerede 100,000, for det var det, jeg tog ud af min bankkonto og gav til sælgeren og så gav banken de andre 80 % af det. Men du har faktisk købt et aktiv på $500,000. Du var på krogen til at betale de fulde 400 tilbage, du lånte. Det var ikke gratis. Det føles gratis, fordi vi betaler det tilbage med de penge, der kom fra lejeren. Men faktisk købte du de fulde $500,000, hvilket betyder, at du er i stand til at afskrive, skal jeg sige, at du er i stand til at bruge et grundlag på $500,000 minus hvad end jorden var med dine afskrivninger.
Og det er vigtigt, at folk erkender, at du ikke tager de 100, som du har investeret, og gør det til dit grundlag, du får de fulde $500,000, hvilket betyder, at når du integrerer gearing i fast ejendom, gør det det endnu nemmere at spare i skat . Kan du bryde ned, Mitchell, hvordan virker det?
Mitchell:
Det enkleste eksempel uden for fast ejendom ville være, at jeg kan gå ind i en bilforhandler på årets sidste dag med $1,000 og lægge det på bordet og gå ud med $100,000 Chevy Tahoe. Og så vil jeg også, til din pointe, David, gå ud med et $99,000 lån, ja, de vil insistere på, at jeg betaler det tilbage. Og så taler vi mere om bonusafskrivning, men ved hjælp af bonusafskrivning kan jeg afskrive, eller paragraf 179, kan jeg afskrive hele den bil det år, jeg køber den. Så wow, jeg gik lige ind i en bilforhandler med $1,000 og gik ud med en bil og med $100,000 afskrivning. Det er fantastisk. Nå, det sker i fast ejendom på samme måde, hvor, til dit punkt, en 20% udbetaling på et hus, der virker som en ret stor udbetaling for et hjem, det er faktisk ret høj gearing. Hvis du går og ser på et industrilager, eller hvis du ser på en selvopbevaringsaftale, vil de have, at du generelt lægger en frygtelig del mere end 20 % ned.
Men med dette hjem er de gode mål for afskrivninger i den forstand, at i dit eksempel vil jeg tage $100,000, jeg vil købe et $500,000 hus, og så af de 500, vil jeg skille jorden fra forbedringerne, og så vil jeg tage forbedringerne, både byggepladsforbedringer, bygningsforbedringer og omkostninger adskiller, hvilket betyder at bryde alle disse forbedringer ind i deres skattemæssige liv, kortere liv og længere liv. Og så vil jeg bruge bonusafskrivninger til at fremskynde al den korte levetid og tage et kæmpe fradrag år ét. Det er super praktisk, fordi det år, hvor kapitalen forsvinder fra min bankkonto, tilfældigvis også er året, hvor jeg får et kæmpe fradrag.
Røve:
Ja, der er et par ting at pakke ud der. Jeg mener, de høje gearingsfordele ved fast ejendom er ret skøre, for ligesom du talte om, kan du være meget høj gearing inden for fast ejendom, hvorimod du ikke nødvendigvis kan tage 100,000 $ og sige, "Hey, jeg er vil købe 500,000 USD af Tesla-aktier." Der er virkelig ingen måder at gøre det på, ikke let, som jeg i hvert fald kender til. Mens du kunne gå til en bank og få den samme nøjagtige gearing på fast ejendom, fordi det er et værdsat aktiv, og bankerne er villige til at gøre det. Og man definerer sådan set tanken om afskrivninger, så jeg tror, vi får, at man over tid, uanset om det er 27 et halvt år eller 39 år for erhvervsejendomme, får et lille linjepostfradrag. Du talte om omkostningsadskillelse, hvordan vi formentlig er i stand til at nedbryde disse komponenter og se, hvad der kunne trækkes fra hurtigere. Men den ene ting, som vi ikke rigtig er hoppet i specifikt, er bonusafskrivninger. Så hvad er forskellen mellem bonusafskrivning og afskrivning generelt?
Mitchell:
Bonusafskrivninger har eksisteret længe i forskellige former. Og bonusafskrivning betyder virkelig for ejendom med kortere levetid, disse fem, syv og 15-årige elementer som maskiner og inventar og jordforbedringer, at bonusafskrivninger giver dig mulighed for at fremskynde alle afskrivninger eller en del af afskrivningen til det allerførste år, du placerede ejendommen i drift. I 2017 vedtog de i en budgetafstemning loven om skattenedsættelsesjob, der låste op for denne enorme bonusmulighed. For det første tog det bonus tilbage til 100 %, hvilket betyder, at enhver fem, syv eller 15 års ejendom, der var fast ejendom, som du tog i brug i det år, kunne afskrives med 100 % bonus. Og den anden ting, loven om skattenedsættelsesjob låste op, er, at du kunne anvende bonus på brugt ejendom. Tidligere var omkostningsadskillelse og bonusafskrivning super værdifuld for grundudvikling. Det kunne kun sættes på nye biler, ny ejendom, nyt udstyr. Nå, Tax Cuts Jobs Act tillod dig at tage en lejlighed, der var en værditilvækst fra 1970'erne og købe den ny for dig og begynde at udskille omkostningerne og give den bonus og bringe alle de afskrivninger frem.
David:
Så hvis jeg forstår dig rigtigt, før, kunne du kun afskrive levetiden for nogle af disse ting, såsom klimaanlægget, taget, da de var helt nye, da det først blev bygget. Og de justerede skattelovgivningen til at sige: "Hey, selvom det tag var 20 år gammelt, da du købte det, så vil vi stadig lade dig afskrive det, som om det var helt nyt i løbet af dets levetid. ."
Mitchell:
Nå, taget er et aktiv med længere levetid, men ja. Så en anden ting ved bonusafskrivning i modsætning til 179 og den enorme oplåsning, er, at bonusafskrivning vil give dig mulighed for at modregne din indkomst under nul, så du kan generere nettodriftstab i fast ejendom. Så Rob, tilbage til din pointe med dette hus i Arizona, der kommer til at generere 40 til $60,000 i netto cashflow hvert år. Det første år kommer du til at miste en kvart million dollars. Så du vil stå tilbage med en cashflow på $40,000, men et nettotab på $200,000 ud af den ejendom. Så det er her, det hele virkelig hænger sammen. Lidt tilbage til det Chevy Tahoe-eksempel, hvor jeg lagde 1,000 $ ned, og jeg køber denne bil, og jeg genererer bare 100,000 $ i tab dag ét.
Røve:
Nå, og lad os lige præcisere, når du siger "tab", citer, fjern citat, for alle, der lytter derhjemme, taler vi om et papirtab, som faktisk er konceptet om, at du rent faktisk tjener på din pengestrøm, men det gør ikke 't betyde, at på din selvangivelse, ser det ikke ud til, at du har tabt penge på grund af alt det forskudte, eller jeg gætter på bonusafskrivningen eller afskrivningen, du tog. Er den slags en nøjagtig gengivelse af, hvad et papirtab er?
Mitchell:
Ja. Så hvis du vil gå langt, meget nørdet, er det et udskudt skatteforpligtelse. Så du skaber stort set et tab i dag før tidsplanen, og du skubber bare skatter ind i fremtiden. Så ja, jeg plejede at arbejde i et stort selskabsskattefirma, der lavede skattebestemmelser for offentlige virksomheder. Dette ville dukke op på din balance, en udskudt skatteforpligtelse derude. Så jeg tog stort set fem år fra nu skattefradrag og trak det ind i år. Og vi taler mere om genfangst senere, og vi taler om, at der ikke er nogen gratis frokost i skatteloven. Det, der går op, skal ned. Men ja, som jeg talte om tidligere, så er det en rar ting at have, at det år, hvor egenkapitalen går ud af døren, og at bankgælden kommer online, også er året, hvor du får genereret det her massive fradrag, så du du betaler forhåbentlig ikke skat samme år, som du køber bolig.
David:
Højre. Og det er vigtigt at bemærke, at vi kalder det et papirtab. Så du afskriver … de tildeler en dollarværdi til tabet af materialerne i hjemmet, fordi du på et tidspunkt bliver nødt til at erstatte dem, men det betyder ikke, at du rent faktisk har tabt penge på handlen. Og når du søger om finansiering, kommer de ikke til at holde afskrivningen imod dig. Så hvis ejendommen tjente 50,000 $ på et år, og afskrivningen var 40,000, bliver du kun beskattet af 10. Men når du ansøger om et lån, vil de lade dig bruge hele 50,000 $ som indkomst i de fleste tilfælde. Jeg tror, at mange mennesker også bliver forvirrede, hvis jeg tager et tab på afskrivninger, vil det påvirke min evne til at låne penge, det vil påvirke min gæld i forhold til indkomstforhold. Men for de fleste långivere er det ikke tilfældet. Korrekt, Mitchell?
Mitchell:
Ja, det er et godt opkald. Enhver god bankmand vil tillade dig eller vil gå til deres underwriting og give dig mulighed for at tilføje enten hele eller en del af denne afskrivning for at komme tilbage til-
Røve:
Og så i teorien, ved at bruge denne strategi med både bonusafskrivninger og hvordan omkostningsadskillelsesstudier kan hjælpe dig med at gøre dette, er det i teorien muligt at tage så stort et tab på dine ejendomsbesiddelser, at det faktisk går over til andre typer af indkomst, som din W2-indkomst og får det til at se ud som om du tabte penge der, hvilket effektivt sænker din skatteregning i det øjeblik, er det noget, folk også kan gøre?
Mitchell:
Så ja, vi kommer ind på nu, hvordan udnytter jeg disse tab? Og det er bestemt værd at nævne her, at ejendomsindkomst eller lejeindtægt i sagens natur betragtes som passiv indkomst, og din W2-indkomst i sagens natur betragtes som aktiv, og du kan ikke udligne aktiv indkomst med passive tab, medmindre du er en ejendomsmægler . Så vi kan komme ind i ejendomsprofessionel status, hvis du ønsker det.
David:
Ja, lad os komme ind på det. Så er det noget, alle lytter kan gøre? Kan de bare alle begynde at tage afskrivninger mod ikke kun af deres ejendomshandler, men også af de penge, de tjener i andre bestræbelser?
Mitchell:
Så du kan blive nødt til at springe gennem nogle bøjler derude. Så fast ejendom professionel status er en lys linje status anerkendt af IRS, der giver dig mulighed for at udligne almindelig indkomst, almindelig aktiv indkomst med disse passive tab derude. Men for at blive ejendomsproff skal du arbejde 750 timer og mere end halvdelen af din arbejdstid i din egen ejendomsmæglervirksomhed derude. Så du skal erhverve, eller udvikle, eller ombygge, eller genopbygge, eller mægler eller administrere fast ejendom for en virksomhed, som du ejer mere end 5 % af. Så du kan ikke engang være W2-medarbejder for et administrationsfirma eller W2-medarbejder for et mæglerhus. Du skal være i ejendomsbranchen, og du skal arbejde mere end halvdelen af din tid og virkelig arbejde i fast ejendom for at være en ejendomsmægler. Så det er en stor forhindring at springe over.
Røve:
Ja. Så det ville være virkelig svært kun at være fuldtidsansat i W2 og ejendomsmægler, fordi fuldtidsansatte i W2 arbejder omkring 2,000 timer om året. Og så hvis du vil være professionel, ejendomsmægler og W2-medarbejder, skal du dybest set arbejde over 4,000 timer om året, ikke?
Mitchell:
Ja. Hvis du er tandlæge, bliver det svært at være tandlæge på fuld tid og være en ejendomsmægler. Så det er fantastisk at være ejendomsmægler, fordi ikke kun den fast ejendom, du køber og bonusafskrivninger, er i stand til at opveje din forretningsindkomst, men så er du også i stand til at blive en kommanditpartner i handler og på en måde samle al din faste ejendom. ejendomsaktivitet og skabe faktiske passive tab, der vil opveje din … hvis du er ejendomsforvalter eller mægler, mener jeg, det er bare en fantastisk måde at være i stand til passivt at dæmpe din indkomst med fast ejendom og ikke behøver at få fuldt ud i at købe og eje og drive fast ejendom på egen hånd. Men hvis du ikke kan eller vil blive ejendomsmægler, er der et par måder, hvorpå du stadig kan få fordelene ved tab af fast ejendom, men du skal springe igennem et par bøjler.
Røve:
En af de vigtigste måder, en af de største hula-hoops, du kan springe igennem, er, at du bare kan gifte dig med en ejendomsmægler. Jeg mener, jeg ved, at det ikke er så nemt, men i teorien, når du først er gift med nogen, lad os sige, at du gifter dig med en mægler eller en ejendomsmægler, overføres deres status på en måde til dig? Hvordan virker det?
Mitchell:
Ja, vi bliver ved med at spøge med at starte denne dating-app, hvor vi tager ejendomsmæglere, og så tager vi W2-folk med høj indkomst, og vi matcher dem bare. Og så ja, hvis du er gift med en ejendomsmægler, bliver deres status automatisk gennemsyret af dig. Så mange læger, advokater, sådan nogle mennesker taler altid om, "Åh, gift dig bare med en professionel, eller få din ægtefælle til at blive hjemme."
David:
Hører I det, mine damer? Hvis du tjener masser af penge, og du har brug for noget skattely, er jeg din fyr.
Røve:
Det er rigtigt, for David Greene er både på ejendomsmæglersiden og mæglersiden. Så det er lidt som om du bliver en dobbelt ejendomsmægler.
David:
Mere værdi. Måske kan jeg være ansigtet for denne dating-app, når den faktisk udkommer, Mitchell. Rob, er det sådan du fik din kone? Du var bare dybest set sådan, "Hør, jeg er en fuldtids ejendomsmægler, meget sjælden. Du vil ikke gå glip af denne mulighed, den kommer måske ikke igen.”
Røve:
Og hun sagde, "Ja, fortsæt med at tale med mig om skatter, tak." Og jeg tænkte: "Min pige, lige her."
Mitchell:
Så ja, så kan du gifte dig med en ejendomsmægler, hvilket kunne være fantastisk eller kunne være meget svært, afhængigt af … Så der er et par andre veje, du også kan tage, som i virkeligheden er at tage den passive ejendomsindkomst og få den er aktiv. Åh, en måde at gøre det på er, at jeg er en CPA, jeg ejer CPA-firmaet, jeg kunne købe en bygning, som jeg driver ud af, og det ville ikke være en passiv udlejningsaktivitet, det ville være et aktiv for min virksomhed ejer, i lighed med serverne eller kopimaskinen eller ethvert andet aktiv, vi ejer, som vi opererer ud fra. Og så aktivt tab af den faste ejendom, jeg købte, kunne opveje forretningsindkomsten for enhver af mine aktive virksomheder.
David:
Du er i stand til at bruge afskrivninger fra fast ejendom, du køber, til at beskytte indkomst, der ikke er direkte relateret til det specifikke aktiv. Så dine låneprovisioner, dine ejendomsmæglerprovisioner, ville jeg forestille mig en bygningsarbejder, kan være nogle af de penge, de tjener på at lave byggeprojekter, rådgivning, ejendomsadministrationsgebyrer, alt det. Den indkomst kan du beskytte med den samme afskrivning, ellers holder den sig bare op. Og bruger man ikke en afskrivning, sparer man den og næste år kunne man bruge den, hvis ejendommen tjente flere penge dengang. Så det virker for de mennesker som mig, der lever af at skrive bøger og lære folk at være ejendomsinvestorer og drive mæglervirksomhed. Men hvad med den højindkomstmodtager, der ikke er i stand til at blive fuldtidsansat som ejendomsmægler, men alligevel ønsker at drage fordel af det, vi taler om?
Mitchell:
Så ja, bortset fra at du kan købe din egen bygning eller købe ejendom til din virksomhed, som når du har købt bygningen og købt lageret og købt den anden bygning, kan du kun købe så mange bygninger til din virksomhed. Du kan også oprette en anden type virksomhed, en korttidsudlejningsvirksomhed, STR-smuthullet. Så IRS ser på en korttidsudlejning, ikke som udlejningsejendomme eller fast udlejningsejendom, men ser på det som et hotel, du driver, som du tilfældigvis ejer ejendommen af, som ligner meget en husleje hus, men det anses for at være en helt anden ting. Og så hvis du driver en korttidsleje, hvilket betyder syv nætter eller derunder, har du mulighed for, eller syv nætter eller derunder i gennemsnit, har du mulighed for at tage alle afskrivninger relateret til den pågældende erhvervsvirksomhed og modregne andre aktive indtægter .
Røve:
Og så et af de store krav til dette korttidslejehul, som er anvendeligt for virkelig nok et meget stort flertal af vores publikum, der ejer korttidsudlejning, er ideen om materiel deltagelse. Og så betyder det dybest set, på en meget enkel måde, at hvis du selv administrerer din ejendom, så deltager du sandsynligvis materielt så længe … Jeg mener, jeg tror, der er syv måder at gøre dette på, ret mig, hvis jeg tager fejl, men en af de vigtigste, der nok gælder for de fleste mennesker, er, hvis du arbejder på denne ejendom minimum 100 timer hvert eneste år, hvilket er to timer hver eneste uge, og arbejder på ejendommen mere end nogen anden, så ville det blive betragtet som materiel deltagelse, ikke?
Mitchell:
Det er rigtigt. Så hvor fast ejendom pro-betegnelsen er 750 timer og mere end halvdelen af din tid, er materialedeltagelse en slags prøve. Så hvis du arbejder 500 timer i den forretning, deltager du materielt. Hvis du arbejder 100 timer og mere end alle andre i virksomheden, hvilket betyder, at du bruger mere tid i den virksomhed end nogen anden enkelt person, er du en væsentlig deltager. Eller hvis du bare er den eneste operatør af denne virksomhed, deltager du væsentligt. Så hvis du har en ADU bag dit hus, at du er den eneste person, der virkelig arbejder i det, men det tager dig 20 timer om året, at du materielt deltager.
Røve:
Så det ville være som om det er på din ejendom, men du renser det, du er vedligeholdelsespersonen, anlægsgartneren, du er den, der virkelig ejer alt om det, okay, så behøver du faktisk ikke opfylde, ja, du behøver ikke opfylde 100-timers kravet i det.
Mitchell:
Det er rigtigt.
Røve:
Wow, det er vanvittigt.
Mitchell:
Så ja, retningslinjerne for materialedeltagelse er en smule løsere. Hvis du vil gå fuld nørd, er der publikation 925, som handler om passiv aktivitetsregler, at hvis du virkelig vil sove, kan du læse det hele i aften.
Røve:
Skattesøvn-snakken, som vi kalder det. Tja, så hvis du væsentligt deltager i en korttidsudlejning, mener jeg igen, jeg tror, at mange mennesker gør uden selv at vide det, det er sådan set her, det hele kommer på spil fra et bonusafskrivnings-, omkostningsadskillelsessynspunkt fordi det er i det øjeblik, du er i stand til at tage dine tab og anvende det på din W2. Eller mangler jeg noget?
Mitchell:
Det er rigtigt. Så ja, hvis jeg arbejder for en eller anden stor teknologivirksomhed, der tjener en million dollars om året, og enten jeg eller min ægtefælle driver en korttidsleje og deltager materielt, er vi i stand til at aggregere disse to indkomstkilder, den høje indtjening W2, og det store tab fra papirtabet, som vi har genereret, sæt dem sammen og betal langt mindre skat og udskyd det til et senere tidspunkt.
Røve:
Dang. Så er der en grænse? Ethvert beløb, du tjener på din W2, kan du bare slette?
Mitchell:
Så sammen med alle disse fantastiske regler, som loven om skattelettelser gav os, skabte de også en begrænsning, reglerne for overskydende forretningstab, der trådte i kraft sidste år. Så en enlig person kan trække omkring $300,000 fra deres W2 og et ægtepar kan trække omkring $600,000. Så hvis du er en hedgefondshandler med en $5 millioner W2, kan du ikke bare begynde at købe et væld af bilvaske og udslette hele din indkomst, du vil være begrænset til de 300 eller 600,000 derude.
Røve:
Og hvad så med ejendomsmæglersiden? Er der et loft for, hvor mange tab du kan tage med fast ejendom?
Mitchell:
Regler for overskydende forretningstab gælder for enhver form for forretningstab mod en W2. Så hvis du driver en gelato-butik, eller hvis du driver en ejendomsvirksomhed, eller hvis du driver en STR-virksomhed, kan du kun tabe 300 eller 600, hvis du er gift, mod metaen på 1 million $ W2 for softwareingeniøren.
Røve:
Jeg siger i dine ejendomsbesiddelser, at du kun kan tage $600,000 i tab på det? Fordi jeg troede, du kunne tage uendelige tab.
Mitchell:
Det meste, du kan tage imod en W2, er 600,000, men David Greenes mæglervirksomhed, der tjener 20 millioner dollars om året i det mindste, kan han opveje så meget, som han vil, ved at købe så mange stadioner eller amfiteatre, eller hvad han nu vil ud og lave. Giver det mening?
Røve:
Ja, ja, fuldstændig.
David:
Så i bund og grund belønner regeringen dem, der lever af fast ejendom, hvis de investerer deres penge tilbage i fast ejendom. Så hvis du laver lånekommissioner, du vender huse og tjener penge der, du handler kapitalgevinster, men du har ikke nødvendigvis udført en 1031-udveksling, du har et lånefirma, du laver ting, der beskæftiger mennesker, generere indtægter til regeringen. Måske betaler alle dine ansatte skat af deres ting, men hvis du tager de penge og investerer dem i mere fast ejendom, hvilket skaber flere job og flere økonomiske muligheder, er din belønning, at du ikke får eller ikke har at betale skat. Du skal bare være opmærksom på, at det ikke kun er solskin og regnbuer, det er ikke gratis penge. Du er meget modtagelig for udsving i økonomien, når du tjener dine penge som ejendomsmægler eller fuldtids ejendomsmægler. Renterne stiger, økonomiske recessioner, folk bliver decimeret på de tidspunkter.
Så selvom det ser ud til, åh, det er fantastisk, så betaler jeg aldrig skat igen, ja, måske betaler du ikke skat, fordi du har tabt penge fire år i træk. 2010 udslettede en masse mennesker, der var i ejendomsområdet. Så jeg synes, det er vigtigt at fremhæve, det er ikke som denne snydekode, hvor, åh, alt hvad jeg skal gøre er at tjene penge på fast ejendom. Det er meget svært at gøre det. Det er meget konkurrencedygtigt. Der er intet loft, men der er intet gulv. Jeg hører folk tale om det som: "Åh, det er alt, hvad jeg vil gøre. Jeg siger bare mit job op og bliver ejendomsmægler.” Og fem år senere beder de deres chef om at tage dem tilbage til deres W2-job, fordi det var virkelig svært. Jeg ser dig smile, Mitchell. Har du set noget af dette før?
Mitchell:
Vi skulle alle sige vores job op i 2021 og handle krypto. Markedscyklusser har en måde at gøre det på. Og jeg mener, jeg talte også om dette, da ideen om, at jeg vil omkostningsadskille og bonusafskrive min ejendom, vil skabe et udskudt skatteforpligtelse. Tja, det kaldes et ansvar af en grund. Husk vi gjorde dette 20% ned, 80% lån leje hus. Nå, jeg tilføjer mere løftestang til min ejendomshandel ved at forhåndsindlæse alle afskrivningerne. Det er bare en anden form for gearing. Du skylder IRS penge i fremtiden. Det dukker ikke op på din balance eller dit personlige regnskab, hvis du ikke laver stor gap-regnskab. Men hvis du lavede et stort gap-regnskab, ville det dukke op lige der som en forpligtelse for en fremtidig skat, du skylder.
Røve:
Okay. Så Mitchell, du ledte os igennem de grundlæggende begreber om omkostningsadskillelse. Dernæst vil vi komme ind på et eksempel, der lader os se, hvordan dette faktisk fungerer i aktion, og måske kan vi også ramme nogle faldgruber med omkostningsadskillelse her til sidst. Men jeg vil faktisk bare gennemgå et casestudie af en ejendom, som jeg lige har lukket for, og på en måde lede folk igennem en virkelig, synes jeg, en meget realistisk ejendom for alle derhjemme. Er det fedt?
Mitchell:
Det er godt.
Røve:
Okay, fantastisk. Nå, denne ejendom, købsprisen, og vi runder lidt op for at holde regnestykket simpelt, men købsprisen var omkring $300,000 og grundværdien af denne ejendom var omkring $111,000. Og grunden til, at det er vigtigt, er, at som du sagde tidligere, jordværdien, kan du ikke rigtig afskrive jord. Du kan kun afskrive forbedringen på grunden, som typisk er huset. Og så vi afskriver ting som selve huset, betonen, terrasserne og alt den slags.
Mitchell:
Det er rigtigt. Ja. Jeg tror, dette havde en masse pyntede og forbedringer udenfor, der alle var 15 års bonusberettigede ejendom.
David:
Og så vi kiggede på denne, og til din pointe, du betalte omkring 300,000 for den, jorden er 111, du kan ikke afskrive det, så du står tilbage med 189,000 derude. Og vi var i stand til at finde omkring $60,000 af blot første års afskrivning mellem bonussen og hvad der alligevel ville have været den 27 og et halvt års ejendom. Vi tog ting som trim finish, tæpper, luksus vinyl planke, hylder, bortskaffelse, mikrobølgeovne, og så, som jeg fortalte dig, en masse af denne udendørs landskabspleje og jordforbedrings ting.
Røve:
Så lad os virkelig opdele dette for folk derhjemme, så de forstår. Så du sagde, at jeg var i stand til at afskrive omkring $60,000. Så måden du ville beregne enhver skatteudsættelse i den ende på er, at du bare multiplicerer de $60,000 med din skatteramme?
Mitchell:
Ja, så din skattesats bliver en begrænsende faktor. Der er virkelig fem begrænsende faktorer. Der er grundværdien i modsætning til forbedringsværdien af det, du betaler for. Der er mængden af ejendom med kort levetid, vi finder inde i handlen. Der er den løftestang, du sætter på ejendommen, som vi talte om før. Så er der, til din pointe, Rob, er du i skatteklassen på 37 % eller er du i skatteklassen på 10 %? For hvis du er i de 10, vil du måske ikke gøre dette, især hvis du skal have et højt skatteår i fremtiden. Og så er det sidste, at hvor er vi i punktet for bonusafskrivningen, er vi i de 80, 60, 40, 20 eller nul derude?
Røve:
Ja. Så på denne særlige ejendom, når vi først havde beregnet det for min situation, sænkede det min skatteregning med $21,000, hvilket er betydeligt, fordi afskrivningen på denne var 56,000, hvilket er ret tæt på udbetalingen af denne ejendom.
Mitchell:
Så ja, du betaler 20 % ned, og du var i virkeligheden i stand til, fratrukket jorden, fratrukket alt, fratrukket 80 % afskrivningsbonusen i 2023, hvad du satte ned på ejendommen. Hvad det i virkeligheden gør, er at omdanne din udbetaling til et 401 K-bidrag eller et IRA-bidrag, hvor du bare får fratrukket din udbetaling og derefter udskyde den skat til et senere tidspunkt.
Røve:
Ja. Så lige dér viser bare ikke så tosset af en ejendom for nogen at gå ud og hente. Og en skør skatteudsættelsesstrategi der gør det der, hvor investeringsafkastet på den pågældende ejendom nu skyder i vejret. Så Mitchell, er der andre fede ting, som lyttere bør vide om prissegmenter?
Mitchell:
Ja, så igen, som du lige nævnte, er dette den mest avancerede skattestrategi for almindelige mennesker, hvor du kan låne mod et værdifuldt aktiv og afskrive skatter som denne. Nogle muligheder for folk er, hvis du har sat en ejendom i drift fra slutningen af 2017 til i dag og ikke har eksekveret denne strategi endnu, det er ikke for sent, alt er ikke tabt. Du kan enten indhente afskrivninger ved at indsende en ændring i regnskabsmetode med din næste selvangivelse, eller du kan potentielt være i stand til at ændre en tidligere selvangivelse. Det kan du optimere med din revisor om, hvad du skal gøre. Men du er i stand til at gå tilbage til det øjeblik, hvor de indførte skattekreditjobloven og indhente afskrivningen ved at få en undersøgelse af omkostningsadskillelse i dag.
Røve:
Og hvis du så tager et stort tab, hvad sker der, lad os sige, at du tager mere af et tab end det faktiske overskud, du tjener, mister du det så bare det år, du tager det?
Mitchell:
Ja. Nå, sådan som skatteparenteser fungerer, ønsker du aldrig at skrive et nul, især hvis du er en flerårig højindkomstperson. Men lad os sige, at du gør det. Lad os sige, at du bare genererer et nettodriftsunderskud, fordi du sætter en stor ejendom i drift et år, du kan bære dette nettotab fremad, og det er ikke et problem.
David:
Hvad det betyder er, at hvis du ikke bruger alle dine afskrivninger, hvis du har $100,000 i afskrivning, men der kun er $80,000 penge, der kunne beskattes, mister du ikke de $20,000, det overføres til det næste år og man kunne teoretisk set bruge det dengang og da hvert år i al evighed. Er det nøjagtigt?
Mitchell:
Ja. Det fortsætter bare, indtil du bruger det.
David:
Så det er ikke sådan, at hvis du ikke bruger det, så mister du det. Du beholder den.
Mitchell:
Det er rigtigt.
David:
Hvis du ikke har brug for det, beholder du det. Jeg prøver at få det til at rime. Prøv at finde alternativet, hvis du ikke bruger det, mister du det. Så lad os komme ind på nogle af forbeholdene her, fordi jeg personligt tror, at når folk ofte bliver undervist i information som denne, bliver det gjort ud fra perspektivet om, at det er gratis. Som, du betaler aldrig skat igen, hvis du foretager en 1031-udveksling. Sådan er det ikke rigtig. Der er forbehold, der er faldgruber, der er en pris, du betaler for at drage fordel af disse, og det betyder ikke, at du ikke gør det, det betyder, at du skal være opmærksom på, hvad det ville være. Så lad os tale lidt om, at du ikke unddrager dig skat, du springer ikke skat over. Det kan være, at du udskyder skat eller sænker en skatteregning. Eller hvad med det faktum, at når du tager dine afskrivninger op foran, som vi taler om, kommer du ikke til at tage det senere hen ad vejen. Kan du forklare lidt om, hvad der rent faktisk sker her fra et praktisk synspunkt?
Mitchell:
Ja, så til din pointe er afskrivning reel, genindvinding er reel. Din bygning kommer til at falde fra hinanden over tid, og dette er blot en acceleration af alle de afskrivningsgodtgørelser, som regeringen giver dig i 40 år til år ét, eller en stor del af det. Det kan man altså ikke uden at opgive noget i den anden ende. Og så ja, det lyder rosenrødt, men du bør ikke gøre dette, hvis du ikke kan udnytte tabene, fordi du ikke er en professionel, eller det ikke er en STR, eller det ikke er en forretningsejendom. Du bør ikke gøre dette, hvis du allerede er i et lavt skatteår, og du ikke har mange skatter at udskyde. Det bør du ikke gøre, hvis du skal sælge ejendommen inden for de næste par år.
David:
Kan du forklare hvorfor?
Mitchell:
Så der er noget der hedder genfangst derude. Så på samme måde, som vi kommer til at fratrække al denne personlige ejendom med kort levetid år et, når vi sælger den, vil vi lide det, der kaldes generobring. Så det 30 år gamle køleskab, som vi bonus har afskrevet, ja, når det er 34 år gammelt, og vi går for at sælge det, vil de revurdere det ved hjælp af den samme metode. Og enhver afskrivning, vi tog, som ikke ville være sket i sit eget forløb, vil vi betale tilbage som genindvinding. Så vi skal bare betale det til vores almindelige skattesats. Så til din pointe er dette bare Newtons skattelov, hvad der går op skal komme ned, men hvad denne strategi giver dig er en masse outs. Du nævnte allerede 1031, skyd, hvis du arbejder i en mulighedszone, og du får det trin op i basisår 10, bliver dette i realiteten en skattefradrag, fordi du ikke kommer til at lide genvinding af år 10, du går bare at få dette skattejubilæum. Så du bør bestemt gøre dette, hvis du er i en mulighedszone.
David:
Men som Robs eksempel lagde han 60,000 dollars ned, han sparede 60,000 i skat ved at købe det. Hvis han solgte det næste år, ville han skulle betale de 60,000 tilbage i opsparing. Er det rigtigt?
Mitchell:
Det er rigtigt. Og der er nogle små planlægningsnip-tuck, du kan lave rundt om kanterne på det, men retningsmæssigt er det et korrekt udsagn.
David:
Skal betale piperen. Vi nævnte også, at du i lang tid plejede at kunne fratrække 100 % af det, der kom frem i omkostningsadskillelsesundersøgelsen. I år er det 80 pct. Næste år bliver det 60. Så som tiden går, bliver det stadig mindre effektivt at bruge denne strategi, medmindre den fornyes i skatteloven. Så det er en anden ting at være opmærksom på. Det er ikke nødvendigvis en strategi, du kan bruge for evigt. Har du noget at tilføje der?
Mitchell:
Ja, der er en hel ting om, nogle få regler, der er kommet ud af Tax Cuts Jobs Act, der ikke ligefrem er relateret til dette, som bliver talt om i Kongressen. Og nogle af forslagene går ud på fortsat at forlænge 100 % bonus som partnere i STR cost seg. Både Rob og jeg beder til, at de vil forlænge det for evigt. Men efterhånden som det går ned, mister det sin effektivitet, fordi dette i sidste ende er, til dit punkt, en udskydelse af skatter. Så du får tidsværdien af brugen af dine penge, og du kommer til at låne disse penge fra regeringen rentefrit. Og hvad du sparer år ét eller hvad du sparer i de første par år divideret med hvad du betaler for dette studie, er din første tilbagebetaling. Og så vil du gerne være klar over, hvad du får for at gøre dette.
David:
Og vi taler ikke om 1031'er, men de er også en skatteudskydelsesstrategi svarende til afskrivningen. Og det er en ting, der også bliver kastet rundt på. Nå, bare 1031, du behøver ikke betale skat. Det er ikke, at du ikke behøver at betale dem, det er, at du udskyder dem. Du sparker den ordsprogede dåse ned ad vejen.
Mitchell:
Og den afvejning af alles yndlingskøber er manden på 1031 op-benet, som bare ikke har nogen indflydelse, eller som ikke har nogen evne til at gå væk, fordi de er bundet til denne strategi, fordi de-
David:
Man hører ikke ret mange fantastiske historier, jeg har lige lavet en 1031, og jeg er vild med den aftale, jeg fik, og det var fantastisk. Det er som om, du nu er forpligtet til denne ting, uanset om du vil være der eller ej, eller det er den 11. time, og du finder noget, fordi det er bedre end at betale skatten, eller i det mindste fortæller vi os selv. Og jeg ville fremhæve, at det er vigtigt at lægge mærke til, hvis du vil bruge strategier som disse, er det mere end sandsynligt, at du aldrig vil være i stand til at stoppe med at købe mere fast ejendom. Dette er ikke en de-gearing-strategi. Jeg siger ofte, at det går én vej. Den analogi, som Rob kan lide, er, at jeg siger, du har ulven ved ørerne, så han kan ikke bide dig, du kommer ikke til at betale skat, men du kan aldrig give slip.
Du sidder lidt fast i dødvandet med din egen portefølje, for hvis du nogensinde sælger ejendommen og ikke ønsker at geninvestere, vil du få en gevinst på hele det beløb, som du måske har haft fra to, tre , fire 1031'ere over tid. Vil du kommentere det?
Røve:
Jeg har en kommentar. Du har en ulv ved ørerne, og du skal blive ved med at fodre den med små kiks af og til, så den ikke prøver at komme ud af dit greb og angribe dig
Mitchell:
Når du bygger dette bjerg af gearing, er det tanken om, at du prøver at flytte et køleskab, og du har en dolly, og når det går dig imod, og det bare falder oven på dig, bliver det et stort problem. Så gearing kan helt sikkert gå begge veje. Jeg mener, det problem, som folk står over for, når de bruger cost seg, og de har denne oplevelse med at betale ingen skat, er, at det føles rigtig, rigtig godt, og du vil bare gøre det igen og igen og igen.
David:
Det er det, vi gerne vil fremhæve. Hvis du elsker fast ejendom, og det er det, du kommer til at gøre resten af dit liv, er det fantastisk. Hvis det er en fase, du går igennem, du ønskede at arbejde hårdt i 10 år og stoppe med at gøre det, vil der komme et punkt, hvor du bliver nødt til at betale. Mange mennesker er ikke klar over, at når du køber en ejendom for en million dollars og derefter sælger den, har du en gevinst på $300,000, du geninvesterer pengene, du køber en ejendom for 1.5 millioner dollars, et par år senere køber du en $2. million ejendom, gør du dette, og det bliver 8 millioner dollars af en portefølje eller en ejendom, uanset hvordan det virker. Hvis du vil forsøge at få penge ud af den aftale, uden for en udbetalingsrefinansiering, skal du betale disse skat. De kommer til at ramme dig hårdt.
Og hvis du vil foretage udbetalingsrefinansieringen, som vil hjælpe dig med at undgå det, skal du stadig tjene nok til at kunne få det lån. Så hvis du har købt denne ejendom, du lever af indkomsten, du har levet BiggerPockets-drømmen, du lever af dit pengestrøm, og nu du vil reparere den ting, kan du ikke få et lån på det, fordi din gæld til indkomst-forholdet er helt ude af skyggen. Der er mange ting, der kan gå galt, hvis pH-balancen ikke lige er rigtig.
Mitchell:
Ja. Og yderligere, mens du fortsætter med at refinansiere cash-out, kan du komme til det punkt, hvor du til dit punkt sælger hele din portefølje, du betaler hele gælden tilbage, og så har du denne store udskudte skatteforpligtelse, der forfalder, og det kan bare opsluge alt dit overskud eller opsluge alt dit overskud og så lidt, hvilket bare er et mareridt. Så ja, pas på, folkens. Vi er i den dybe ende af skatteplanlægning og skattestrategi. Tag ikke skatterådgivning fra en podcast. Kontakt din CPA, kontakt en professionel, gør det rigtige arbejde med at planlægge dette, fordi du skal tænke i årtier omkring dette. Det er ikke en enestående ting.
David:
Men du bør lytte til BiggerPockets Podcast, fordi vi vil skyde direkte med dig, og vi vil fortælle dig, at det ikke er en magisk pille eller en magisk bønne, der bare vil dyrke en perfekt bønnebestand. Det vil accelerere din vækst, men med den vækst følger et højere skattetryk, som på et tidspunkt kommer til at virke. Så Rob og jeg har sagt før, køb indtil du dør er måden du undgår skatten på. Du bliver bare ved med at opgradere og udskyder skat. Ja, dette er rimepisoden lige nu. Parapa the Rappa.
Røve:
Vi arbejdede på det i 10 minutter før dette, men det er godt. Virkelig hurtigt, før vi går ud herfra, når vi taler om exitstrategier, hvornår er det umagen værd at lave en omkostningsadskillelsesundersøgelse på en ejendom? Er der et bestemt prispunkt eller et godt sted for dette?
Mitchell:
Med STR cost seg og RE cost seg, når du går til vores hjemmeside, og du udfylder formularen, og du kontakter os, giver vi dig et forslag, der bogstaveligt talt siger: "Her er, hvad du vil spare. Her er hvad det kommer til at koste dig. Her er tilbagebetalingsforholdet." Så vi, i hele vores verden, laver huse, der er $200,000, og vi laver bygninger, der er $100 millioner. Vi udfører omkostningssegling ingeniørundersøgelser. Vi har et par forskellige måder, vi griber det an på. For mindre bygninger bruger vi data og vi modellerer og så gennemgår vi. Vi har en ingeniørgennemgangsproces omkring det. For en slags mellemstore ejendomme laver vi noget, der kaldes et virtuelt webstedsbesøg, hvor vi stort set får et FaceTime-telefonopkald og går rundt i ejendommen, så nogen ikke behøver at flyve til din ejendom, så det gør det hele sikkert mere overkommelig. Og så for den industrielle portefølje på 100 millioner dollars, flyver vi ud til dig og går rundt og tager billeder og udfører studiet på den gamle måde.
Så det, vi har forsøgt at gøre, er at være meget adrætte og bygge dette produkt, der kan gå en smule ned på markedet og åbne op for omkostningssegmenter for folk, der normalt ikke kunne få dem, bare fordi det var $4,500 for et prissegment for en 2,600 kvadratmeter leje hus. Det gav bare ikke mening, men nu gør det det.
Røve:
Sejt sejt. Og så kan du bare, samme ting, kan du bare give os en prisklasse for det også, bare så vi har det kortfattet? Hvad er prisintervallet for de fleste investorer, som et omkostningssegment ville fungere for?
Mitchell:
Ja, så du kan koste dig en ejendom, der er alt fra 100, $150,000, helt op til uendeligt. Og disse omkostningssegmenter kan koste alt fra $1,000 til $20,000, $40,000, afhængigt af kompleksiteten. Så vi har virkelig gjort et godt stykke arbejde med bare at prøve at ramme hele markedet med tre forskellige produkter, eller en slags god, bedre, bedste løsning.
David:
Nå, mange tak, Mitchell. Det har været fantastisk. Jeg håber, vores lyttere fik meget ud af at forstå lidt mere om omkostningsadskillelse, bonusafskrivninger. Disse store ord med masser af stavelser, der er relateret til skatter, behøver ikke at være så skræmmende, som de kan lyde. Og samtidig er de ikke et frikort for at komme ud af fængslet. Der er stadig en pris at betale. Men hvis du bruger dem strategisk, bør det hjælpe med at fremskynde din rigdomsopbygning. Jeg vil også sige, at hvis du bruger dem tåbeligt, kan det fremskynde din ødelæggelse. Typisk, hvordan ting som at udnytte skattestrategier, de hjælper dig i den ene eller den anden retning.
Røve:
Gearing 101.
David:
Præcis, det er en god pointe. Udnyt 101. Så tak, Mitchell. For folk, der ønsker at finde ud af mere om dig, hvor kan de gå hen?
Mitchell:
Åh mand. Nå, mange tak for at have mig. Dette var en fantastisk mulighed. Jeg fortalte jer det ikke, men jeg har lyttet til BiggerPockets siden 2013, da jeg sad på mit firmajob, altså 10 år. Jeg lyttede tidligt til poden, og det er fedt at være med.
David:
Du har været her siden de akavede år.
Mitchell:
Siden de akavede år.
David:
Siden BiggerPockets puberteten, biggerpuberty.com.
Mitchell:
Dengang man bare kunne følge 1%-reglen, og vi bare skulle have købt alt, hvad vi nogensinde har set, var lektien.
David:
Selvfølgelig, og vi havde grunde til at klage og sige, at det var for hårdt og ikke retfærdigt, og så havde vi 100% bonusafskrivningsmuligheder, og vi havde grunde til at klage, og nu går det ned til 80, 40, 60, vi vil klage over det.
Mitchell:
Vi vil bare klage for evigt.
David:
Det er præcis [uhørbart 00:56:07]. Den eneste grund til, at vi eksisterer, er for at hjælpe med at besvare alle de indvendinger, som folk fortsætter med at komme med for at komme på deres egen måde med at opbygge deres egen rigdom.
Mitchell:
Jeg elsker det. Så du kan finde mig, det vigtigste sted, jeg opererer på internettet, er på Twitter, nu X @baldrigecpa. Jeg har et nyhedsbrev, der hedder Hovedbogen. Jeg har en podcast kaldet, Stupid Tax, med min ven Scott Hambrick. Du kan finde mig på STR Cost Seg, eller RE Cost Seg, Better Bookkeeping, jeg er vel overalt. Men tak.
David:
Tak for det. Rob, hvor kan folk finde dig, din smukke djævel?
Røve:
Du kan finde mig på Instagram @rawbuilt, på YouTube på Raw Built også og på anmeldelsessektionen i Apple Podcast-appen, hvor vi beder dig om at give os en femstjernet anmeldelse.
David:
Ja, hvis dette har sparet dig nogle penge eller forhindret dig i at lave en fejl, så giv os venligst den femstjernede anmeldelse, så flere mennesker kan finde den fantastiske podcast. Du kan finde mig på davidgreene24.com eller @davidgreen24 på hvad end dit foretrukne sociale medie tilfældigvis er. Mitchell, tak igen. Det var dejligt at have dig her. Jeg sætter pris på, at du deler din viden og er glad for, at vi var i stand til at få en langvarig fan på showet. Fortæl os i YouTube-kommentarerne, hvad du syntes, hvis vi gik glip af noget, som vi burde have spurgt, eller er dit sind blæst lige nu. Vi læser dem og indarbejder dem i fremtidige shows. Dette er David Greene for Rob, the Rap God, Abasolo, der melder sig ud.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- Sådan sletter du din indkomstskat ved hjælp af omkostningsadskillelsesundersøgelser
- Bonusafskrivning og afskrive din ejendom hurtigere end før
- Bruger tab af fast ejendom til sænke din W2- eller erhvervsindkomst
- korttidsudlejning "smuthul" ALLE kan bruge at reducere deres skattepligtige indkomst
- Overførsel af tab og hvorfor top ejendomsinvestorer ALDRIG vil stoppe med at købe ejendom
- Forbehold og faldgruber ved omkostningsadskillelse og hvornår den kan komme tilbage for at bide dig
- og So Meget mere!
Links fra showet
Forbind med Mitchell:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? E-mail .
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk dig selv. Adgang her.
- PlatoAiStream. Web3 intelligens. Viden forstærket. Adgang her.
- PlatoESG. Kulstof, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Affaldshåndtering. Adgang her.
- PlatoHealth. Bioteknologiske og kliniske forsøgs intelligens. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-823
- :har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $ 1 millioner
- $ 100 millioner
- $OP
- 000
- 07
- 1
- 10
- 100
- 10.
- 15 %
- 179
- 20
- 20 år
- 2010
- 2013
- 2017
- 2021
- 2023
- 24
- 250
- 27
- 30
- 300
- 39
- 40
- 400
- 40.
- 500
- 5.
- 60
- 80
- a
- evne
- I stand
- Om
- om det
- fremskynde
- acceleration
- accelerator
- adgang
- Konto
- revisor
- Bogføring og administration
- præcis
- erhverve
- Lov
- Handling
- aktiv
- aktivitet
- faktiske
- faktisk
- tilføje
- tilføje
- Desuden
- Justeret
- fremskreden
- Fordel
- rådgivning
- påvirke
- overkommelige
- igen
- mod
- Agent
- aggregat
- forude
- LUFT
- Aircondition
- Alle
- tillade
- tilladt
- tillader
- næsten
- sammen
- allerede
- også
- alternativ
- altid
- am
- forbløffende
- beløb
- an
- ,
- En anden
- besvare
- enhver
- nogen
- noget
- overalt
- fra hinanden
- lejlighed
- app
- Apple
- anvendelig
- gælder
- Indløs
- Anvendelse
- værdsætter
- værdsætte
- påskønnelse
- tilgang
- ER
- arizona
- omkring
- AS
- side
- spørg
- aktiv
- Aktiver
- At
- vedhæfte
- angribe
- opmærksomhed
- publikum
- forfatter
- automatisk
- gennemsnit
- undgå
- undgå
- opmærksom på
- væk
- tilbage
- Bad
- Balance
- Balance
- Bank
- bankkonto
- bankmand
- Banker
- grundlæggende
- I bund og grund
- grundlag
- BE
- fordi
- bliver
- bliver
- blive
- været
- før
- begynde
- Begyndelse
- bag
- være
- Tro
- jf. nedenstående
- gavnlig
- fordele
- BEDSTE
- Bedre
- mellem
- Big
- big tech
- større
- Største
- Bill
- Sedler
- fødselsdagsfest
- Bit
- blæse
- blueprint
- Bonus
- Bøger
- grænse
- låne
- Lånte
- BOSS
- både
- købte
- Brain
- brand
- Brand New
- Pause
- Bright
- bringe
- Broke
- mægler
- mæglervirksomhed
- børsmæglerselskaber
- bragte
- budget
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- byrde
- virksomhed
- virksomhedsejer
- virksomhedsejere
- virksomheder
- men
- købe
- KØBER..
- Købe
- by
- beregne
- beregnet
- ringe
- kaldet
- ringer
- kom
- CAN
- Kan få
- kan ikke
- kasket
- kapital
- bil
- kort
- Karriere
- forsigtig
- tæppe
- bære
- biler
- tilfælde
- casestudie
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- brydning
- kategorier
- loft
- vis
- sikkert
- Certificeret
- chance
- lave om
- Luk
- lukket
- nøje
- Co-Host
- kode
- bevidste
- KOM
- Kom
- kommer
- kommer
- KOMMENTAR
- kommentarer
- kommerciel
- provisioner
- engageret
- Virksomheder
- selskab
- konkurrencedygtig
- fuldstændig
- kompleksitet
- komponent
- komponenter
- Forbindelse
- Konceptet
- begreber
- forvirret
- Kongressen
- betragtes
- konstant
- opbygge
- rådgivning
- kontakt
- fortsæt
- bidrag
- Praktisk
- Cool
- Corporate
- korrigere
- Koste
- kunne
- Par
- kursus
- dæksel
- CPA
- skøre
- skabe
- oprettet
- skaber
- Oprettelse af
- kredit
- krypto
- Klip
- nedskæringer
- cykler
- data
- Dato
- Dating
- Dating app
- David
- dag
- Dage
- deal
- forhandler
- Tilbud
- Gæld
- årtier
- dyb
- definere
- definitivt
- Afhængigt
- afskrive
- afskrivninger
- beskrevet
- udpegning
- udvikling
- Udvikling
- djævel
- diagrammer
- DID
- Die
- Diego
- forskel
- forskellige
- svært
- retning
- direkte
- Skærm
- Divided
- do
- Læger
- gør
- Er ikke
- gør
- Dollar
- dollars
- dukke
- færdig
- Dont
- Ved
- fordoble
- ned
- drøm
- grund
- tidligere
- Tidligt
- tjene
- Optjening
- lettere
- nemt
- let
- Økonomisk
- økonomi
- effekt
- effektivt
- virkningsfuldhed
- effektiv
- enten
- andet
- Medarbejder
- medarbejdere
- ende
- bestræbelser
- ingeniør
- Engineering
- nok
- Hele
- episode
- udstyr
- egenkapital
- især
- Essensen
- ejendom
- Ether (ETH)
- Endog
- NOGENSINDE
- Hver
- hver dag
- alle
- alle
- alles
- at alt
- overalt
- præcist nok
- eksempel
- overskydende
- udveksling
- ophidset
- udføre
- henrettet
- eksisterer
- Udgang
- forvente
- erfaring
- ekspert
- Forklar
- udvide
- strækker
- Ansigtet
- FaceTime
- Faktisk
- faktor
- faktorer
- retfærdig
- Fall
- Faldende
- Falls
- ventilator
- fantastisk
- hurtigere
- Favorit
- fodring
- føler sig
- Gebyrer
- få
- færre
- Figur
- Arkivering
- udfylde
- finansielle
- finansiering
- Finde
- slut
- Brand
- Firm
- Fornavn
- fem
- Fly
- Gulvlampe
- flow
- udsving
- flyvende
- Fokus
- følger
- Fod
- Til
- Til investorer
- evigt
- formular
- formularer
- Videresend
- fundet
- Foundation
- fire
- Gratis
- Fredag
- ven
- fra
- forsiden
- Opfylde
- fuld
- fuldt ud
- fond
- yderligere
- fremtiden
- Gevinst
- gevinster
- spil
- kløft
- gav
- Generelt
- generelt
- generere
- genereret
- få
- få
- Pige
- Giv
- giver
- Give
- Go
- Gud
- Goes
- gå
- godt
- godt arbejde
- fik
- Regering
- klasse
- grand
- bevilget
- forståelse
- stor
- Ground
- Grow
- Vækst
- Gæst
- retningslinjer
- Guy
- havde
- Halvdelen
- hånd
- Håndtering
- ske
- skete
- Happening
- sker
- Gem
- Hård Ost
- Have
- have
- he
- hoved
- høre
- hørt
- hæk
- hedgefond
- hjælpe
- hjælper
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- Fremhæv
- stærkt
- ham
- hans
- Hit
- Hits
- hold
- Holdings
- Home
- håber
- Forhåbentlig
- host
- Hotel
- time
- HOURS
- hus
- huse
- houston
- Hvordan
- How To
- Men
- HTTPS
- kæmpe
- Hurt
- i
- SYG
- idé
- if
- billede
- KIMOs Succeshistorier
- vigtigt
- forbedringer
- in
- I andre
- Indkomst
- indarbejde
- stigende
- industrielle
- Uendelighed
- oplysninger
- initial
- indvendig
- indsigt
- i stedet
- anvisninger
- interesse
- Renter
- Internet
- skræmmende
- ind
- Invest
- investeret
- investere
- investering
- Investorer
- IRA
- IRS
- IT
- Varer
- ITS
- selv
- iTunes
- fængsel
- Job
- Karriere
- sluttede
- jpg
- hoppe
- lige
- Holde
- holde
- Nøgle
- sparke
- Venlig
- Kend
- Kendskab til
- viden
- kendt
- Land
- stor
- Efternavn
- Sidste år
- Sent
- senere
- Lov
- Advokater
- lægge
- LÆR
- læring
- mindst
- Forlade
- forlader
- Ledger
- til venstre
- lovligt
- långivere
- mindre
- lektion
- lad
- Lets
- Leverage
- LG
- ansvar
- Livet
- ligesom
- Sandsynlig
- synes godt om
- GRÆNSE
- begrænsning
- Limited
- kommanditpartner
- Begrænsende faktorer
- Line (linje)
- lyttede
- lytter
- Lytte
- lidt
- Lives
- levende
- lån
- Lang
- lang tid
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- UDSEENDE
- smuthul
- taber
- taber
- off
- tab
- tabte
- Lot
- masser
- kærlighed
- Lav
- lavere
- sænket
- sænkning
- Luksus Boliger
- maskiner
- lavet
- Magic
- Main
- vedligeholdelse
- Flertal
- lave
- tjene penge
- maerker
- Making
- mand
- ledelse
- leder
- styring
- mange
- Marked
- massive
- Match
- materiale
- materielt
- materialer
- matematik
- Kan..
- kan være
- me
- betyde
- betyder
- midler
- mekanisk
- mekanisme
- Medier
- nævne
- nævnte
- Meta
- metode
- Metode
- metoder
- måske
- million
- Millioner dollar
- millioner dollars
- tankerne
- minimum
- minutter
- savnet
- mangler
- fejltagelse
- model
- øjeblik
- penge
- mere
- mest
- Bjerg
- bevæge sig
- flyttet
- meget
- flere
- multiplicere
- skal
- my
- Natur
- nødvendigvis
- Behov
- netto
- aldrig
- Ny
- Nyhedsbrev
- næste
- rart
- adræt
- ingen
- Ingen
- Normalt
- Varsel..
- nu
- of
- off
- offset
- tit
- ofte
- oh
- Okay
- Gammel
- on
- engang
- ONE
- dem
- online
- kun
- åbent
- betjene
- drift
- operatør
- Udtalelser
- Muligheder
- Opportunity
- modsætning
- Optimer
- or
- almindelig
- Andet
- Ellers
- vores
- os selv
- ud
- uden for
- i løbet af
- samlet
- egen
- ejede
- ejer
- ejere
- ejer
- betalt
- Papir
- del
- deltage
- deltager
- deltager
- deltagelse
- særlig
- især
- partner
- partnere
- part
- Bestået
- passive
- passiv indkomst
- Betal
- HÆVN
- betale
- betaling
- Mennesker
- procentdel
- perfekt
- udføre
- person,
- personale
- Personligt
- perspektiv
- fase
- telefon
- Telefon opkald
- pics
- billede
- stykke
- stykker
- Place
- placeret
- fly
- planlægning
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- spiller
- Vær venlig
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- portefølje
- mulig
- Indlæg
- potentielt
- magt
- vigtigste
- Praktisk
- smuk
- tidligere
- pris
- primært
- princippet
- Forud
- om
- sandsynligvis
- Problem
- problemer
- behandle
- Produkt
- Produkter
- professionel
- Profit
- overskud
- projekter
- egenskaber
- ejendom
- forslag
- Forslag
- PROS
- beskyttet
- stolt
- offentlige
- offentlige virksomheder
- Offentliggørelse
- køb
- købt
- Pushing
- sætte
- sætter
- Kvarter
- Hurtig
- citere
- rækkevidde
- rap
- SJÆLDEN
- Sats
- priser
- hellere
- bedømmelse
- forholdet
- Raw
- RE
- nå
- Læs
- klar
- ægte
- fast ejendom
- realistisk
- indse
- virkelig
- ejendomsmægler
- grund
- årsager
- genkende
- anerkendt
- forsoning
- Recover
- reducere
- Refi
- fast
- geninvestere
- relaterede
- relative
- huske
- fornyet
- Lej
- leje
- erstatte
- indberette
- repræsentere
- repræsentation
- krav
- Krav
- boligområder
- REST
- Restaurant
- afkast
- indtægter
- gennemgå
- Beløn
- givende
- højre
- vej
- Rob
- ROI
- tag
- Rosy
- groft
- rundt
- afrunding
- veje
- RÆKKE
- Herske
- regler
- Kør
- kører
- løber
- Said
- Sam
- samme
- San
- San Diego
- Gem
- gemt
- Besparelser
- så
- siger
- siger
- siger
- planlægge
- Skole
- scott
- sekunder
- Sektion
- se
- synes
- set
- Sees
- SELV
- sælger
- forstand
- adskille
- tjeneste
- sæt
- syv
- deling
- hun
- ark
- Shelter
- Skyde
- Shop
- Kort
- kort sigt
- bør
- Vis
- viser
- Shows
- side
- signifikant
- betydeligt
- signering
- lignende
- Simpelt
- siden
- enkelt
- websted
- Siddende
- Situationen
- SIX
- skyrocket
- skyrockets
- søvn
- lille
- Small Business
- Ejere af små virksomheder
- mindre
- So
- Social
- sociale medier
- Software
- Software Engineer
- solgt
- løsninger
- Løsning
- nogle
- Nogen
- noget
- Lyd
- Kilder
- Space
- taler
- særligt
- specifikke
- specifikt
- tilbringe
- brugt
- Sponsorer
- Spot
- firkant
- Stakke
- stadioner
- Stage
- standpunkt
- Stjerne
- starte
- Starter
- Statement
- Status
- forblive
- Trin
- Steps
- Stadig
- bestand
- Stands
- opbevaring
- Historier
- lige
- Strategisk
- strategier
- Strategi
- undersøgelser
- Studere
- emne
- sådan
- solskin
- Super
- sikker
- overraskelse
- modtagelig
- sød
- Systemer
- bord
- taktiske
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- mål
- undervist
- skat
- skattefradrag
- penge tilbage i skat
- skatteservice
- Skatter
- Undervisning
- hold
- tech
- Tech Company
- fortælle
- lejer
- vilkår
- Tesla
- Tesla lager
- prøve
- Texas
- end
- takke
- tak
- at
- Hovedstaden
- Fremtiden
- verdenen
- deres
- Them
- derefter
- teori
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- Tænker
- denne
- i år
- dem
- selvom?
- tænkte
- tre
- Gennem
- Dermed
- Tied
- tid
- gange
- tip
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- fortalt
- i morgen
- Ton
- tons
- også
- tog
- værktøj
- top
- HELT
- handle
- erhvervsdrivende
- Trading
- Transcript
- overførsel
- forsøgte
- Lastbiler
- prøv
- forsøger
- TUR
- to
- typen
- typer
- typisk
- Ultimativt
- forstå
- forståelse
- tegningsgaranti
- enhed
- låse
- indtil
- us
- brug
- anvendte
- bruger
- ved brug af
- sædvanligvis
- udnytte
- udnyttet
- Værdifuld
- værdi
- forskellige
- Køretøjer
- meget
- video
- vinyl
- Virtual
- Besøg
- gå
- gik
- ønsker
- ønskede
- ønsker
- ønsker
- Warehouse
- var
- Vej..
- måder
- we
- Rigdom
- Rigdom bygning
- velhavende
- Hjemmeside
- Onsdag
- uge
- velkommen
- GODT
- var
- Hvad
- Hvad er
- uanset
- hvornår
- ud fra følgende betragtninger
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- Hele
- hvorfor
- kone
- vilje
- villig
- vinduer
- tørre
- med
- uden
- Ulv
- ord
- Arbejde
- arbejdstager
- arbejdere
- arbejder
- træner
- virker
- world
- værd
- ville
- WoW
- skriver
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- X
- år
- år
- Ja
- endnu
- dig
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul
- zoner