guldalder for pengestrømsinvestering i fast ejendom kunne være forbi som vi kender det. I det sidste halvandet årti vænnede udlejere sig til at købe standardboliger, der gjorde et drab i pengestrømmen. Kombiner det med eksponentielt stigende boligpriser, og enhver, der har købt en ejendom inden for de seneste ti år, ligner et investerende orakel. Men nu begynder udviklingen at vende, og det er nye ejendomsinvestorer kæmper for at finde ethvert hus på næsten ethvert marked, der kan likvidere. Så hvad skete der, og hvorfor er landets pengestrømme fast ejendom pludselig forsvundet?
Velkommen tilbage til en anden At se Greene, hvor din "gå ikke bare efter cash flow"-vært, David Greene, er tilbage for at droppe noget ejendomskendskab til ethvert investorniveau. I denne episode kommer vi ind på hvorfor det er så udfordrende at finde ejendomshandler, der likvider i 2023, hvornår skal man investere i en værdistigning vs. pengestrøm marked, og om det skal eller ej sælge en ejendom, der ikke er rentabel. Så skifter vi gear og rører ved hvordan man dyrlæger en privat långiver du mødte online, og hvorvidt en out-of-state leje rehab projekt er for risikabelt for en helt ny ejendomsinvestor.
Vil du stille et spørgsmål til David? Hvis så, stil dit spørgsmål her så David kan svare på det i næste afsnit af Seeing Greene. Hop på BiggerPockets fora og spørg andre investorer om deres bud, eller følg David på Instagram for at se, hvornår han går live, så du kan hoppe på en live Q&A og få dit spørgsmål besvaret på stedet!
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 741.
Grunden til at du har det dårligt er måske ego. Du ser på andre investorer, der tjener penge. Du kigger på din balance hver måned, og du siger: "Nå, jeg taber penge. Jeg gør det forkert." Måske ikke. Måske er det sådan, fast ejendom altid har fungeret over tid. Det var folk, der var villige til at tabe på kort sigt for at tjene penge på lang sigt, der virkede. Nu håber jeg ikke, det forbliver sådan, men jeg forbereder mig på en virkelighed, hvor guldalderen, hvor du bare dupper efter æbler, du bare putter munden derind, og du kom ud, og du håber, at dit æble er større end de andre æbler, men du fik altid et æble, det kunne være slut.
Hvad sker der alle sammen? Dette er David Greene her i dag med en Seeing Greene-episode, hvis du ikke lagde mærke til det i titlen. Hvis du ikke har hørt en af disse før, får du en godbid. På disse shows tager vi spørgsmål direkte fra vores publikumsbase. Det er rigtigt, dig. Jeg beskæftiger mig med de kampe, du har i gang, spørgsmål du har om fast ejendom, klarhed, som du måske har brug for. Eller når du har flere muligheder, hvilken ville være den bedste? Jeg elsker at lave disse shows, og jeg elsker jer endnu mere for at gøre det muligt, fordi I stiller gode spørgsmål, som fører til fantastiske shows.
Dagens show er fantastisk. Vi kommer ind på, hvad personen måske gør forkert, hvis deres ejendom ikke flyder penge lige nu. Dette er et godt emne, som vi kommer ind på om måder, hvorpå du kan nærme dig investering i fast ejendom samt en lille justering, der ville gøre ejendommens pengestrømme, og hvordan de kan udføre det. Skal jeg påtage mig en rehabilitering uden for staten på min første aftale? Ting, du skal være opmærksom på, hvis du vil investere udenfor staten. Det laver jeg meget selv samt renoveringsting, som jeg også laver meget af. Og hvad du gør, når du ikke kan finde pengestrømme på dit marked. Er det for sent at investere i fast ejendom? Skal vi stoppe med at lytte til BiggerPockets og i stedet begynde at købe NFT'er igen, kryptoer, investere i tulipaner, købe Beanie Babies, måske Pogs, hvis I husker det. Er det fremtiden? Skal vi købe en masse af det og vente og se, om det kommer tilbage, eller er fast ejendom stadig en god mulighed? Alt det og mere til i dagens Seeing Greene.
Jeg vil også lige minde jer om, at jeg glemte at tænde lyset igen. Det er jeg rigtig god til at gøre, så så snart dette lille segment slutter, vil du se lyset blive blåt. Bliv ikke forvirret. Det er stadig at se Greene. Den bliver bare grønlig blå. Hvad er farverne, når du blander grøn og blå? Er det måske turkis? Ser turkis i de første 15 minutter, og så bliver det grønt igen. Det er bare mig, der er glemsom, gutter. Det er ikke nemt at være Greene.
Okay, dagens Quick Dip bragt til dig af Batman er, at vi har et nyt show på vej på BiggerPockets YouTube-kanal, hvor jeg vil være en hyppig bidragyder. Jeg skal vise folk, hvordan de tjener flere penge på deres nuværende job. Det er noget, jeg brænder for, jeg er meget, meget til. Lad være med at holde op med noget, du ikke er god til, og prøv bare at finde en ny ting, som du tror, du vil blive bedre til uden at lægge kræfter i det første. Du skal stræbe efter ekspertise, uanset hvad du gør. Så hvis du ønsker at blive vist på det show eller dette, så gå til biggerpockets.com/david. Skriv dit spørgsmål og tjek jobfeltet, hvis du gerne vil være på YouTube-kanalen. Okay gutter, det er nok af mig. Lad os komme ind på vores første spørgsmål.
Nick:
Hej, David. Mit navn er Nick Gutzman. Jeg er 19 år gammel og andenstuderende på Colorado Mesa University i Grand Junction. Jeg leder efter at købe en enfamilieejendom i nærheden af min skole for ideelt set at lease eleverne. Jeg har været konsekvent ved at bruge Zillow og BP's værktøjer, men jeg kan tilsyneladende ikke finde en aftale om, hvilke aktuelle priser samt forsyninger i min by. Jeg kæmper for at tage det næste handlingsrettede skridt. Mit primære spørgsmål er, hvad er nogle værktøjer eller strategier, du kan anbefale til at finde en aftale, og hvad er nogle kreative måder, jeg kan finansiere en aftale på? Den långiver, jeg sandsynligvis ville gå igennem, fortalte mig, at jeg kunne forvente en rente på 7.5 % fra ham. Med det nummer kæmper jeg for at finde noget, der passer til min situation. Tusind tak for alt, hvad du og BP gør. Hav en god dag.
David:
Okay, Nick, mange tak for videoen. Dette er et almindeligt problem, som mange mennesker har, så bliv ikke modløs. Det er bare den tilstand på markedet, vi er i lige nu.
Nu er den gode nyhed, grunden til, at det er så svært at finde tilbud, fordi fast ejendom stadig er konkurrencedygtig og værdifuld, og folk ønsker at eje disse aktiver. Et par ting, som vi kan komme ind på, 7.5% er sandsynligvis en... Det er en standardsats, det er der, de fleste mennesker er. Hvis du arbejder med långiveren, og det er det, han fortæller, er det sandsynligvis det, du får. Hvis du prøver at finde en kreativ måde at finansiere din aftale på, betyder det bare, at du skal finde pengene et andet sted fra.
Der er ikke mange mennesker, der har hundredtusindvis af dollars liggende, som vil være komfortable med at låne det til dig for mindre end 7.5 %, hvilket betyder, at du sandsynligvis kun vil få det fra ejeren, hvilket betyder, at du sandsynligvis har brug for en form for ejerfinansiering, hvilket betyder, at du enten bliver nødt til at betale for meget for ejendommen for at gøre det værd for dem at give dig den bedre pris, du ønsker, eller også bliver du nødt til at finde en bekymret motiveret sælger , hvilket vil være meget arbejde, og ærligt talt, vil være meget svært for dig at gøre, mens du går i skole. Ingen af dem lyder super tiltalende for den situation, du er i.
Det råd, jeg vil give dig, er, at i stedet for at søge efter en aftale, vil jeg have, at du kigger efter en aftale. Hvis du har svært ved at få tallene til at virke på en ejendom, som du skal leje værelserne ud til andre studerende, analyserer du måske den forkerte aftale. Så her er hvad jeg vil have dig til at gøre. Vi vil arbejde baglæns fra dette. Lad os sige, at med den rente, du får i det prisinterval, du kigger på, lad os sige, at du kommer med et realkreditlån på 4,000 USD om måneden, hvilket betyder, at du skal tjene mere end 4,000 USD om måneden fra lejemål. Hvis du kan få f.eks. $800 pr. værelse, og du kan få et hus med fem soveværelser, bliver det nu til $4,500. Det kunne være nok til at være mere end 4,000 dollars. Vi antager, at skatter og forsikringer er inkluderet i dette tal på 4,000 USD. Hvilket betyder, at dit mål er at finde en ejendom, der har fem eller flere værelser.
Kan du finde en ejendom, der har fem soveværelser, men har en stue og et alrum, og du kan omdanne stuen til yderligere to værelser? Kan du finde en ejendom, der har fire badeværelser, og som har nok kvadratmeter, som du kan tilføje ting til? Jeg ville indstille mine søgeparametre til kun at vise mig ting, der har høje kvadratmeter. Ud over det ville jeg kigge på ejendomme, der har flere kvadratmeter end der bliver annonceret. Så en af de ting, jeg gør, når jeg kigger på huse, er i stedet for at klikke på pilen til højre og se på alle de billeder, som agenten har uploadet, så går jeg baglæns. Jeg klikker på pilen til venstre og kigger først på bagsiden af huset.
Grunden til, at jeg gør det, er, at hvis der er uautoriserede kvadratmeter, der er grimme, som ejendomsmægleren ikke ønsker at vise på billeder, det vil jeg gerne se. Jeg vil gerne se indramning i kælderen. Jeg vil gerne se den delvist færdige ADU. Jeg vil gerne se den ekstra garage på ejendommen, der har el og VVS i den. Mange mennesker sætter badeværelser ind i deres garager, fordi når de er derude og arbejder på deres bil, arbejder på deres projekter, vil de gerne kunne stoppe og gå på toilettet uden at gå i hovedhuset. Nå, når den først har VVS på den måde, kan du afslutte det badeværelse og gøre det pænere og tilføje et tekøkken til de ejendomme for meget færre penge, end når du skal køre VVS og afløb helt ind i det aktiv. Så du skal kigge efter ejendomme som denne, som andre mennesker mangler.
Når alt det er sagt, er det måske stadig ikke nok, fordi det ser ud til, at du leder efter en by, der ikke har en masse inventar. Det er et problem. Hvis du er i en universitetsby, og der ikke er mange fortegnelser, der rammer markedet lige nu, bliver det svært. En del af det er, fordi sælgere ikke sætter deres hjem på markedet, fordi de venter på, at priserne kommer op igen. Sælgere har set: "Tja, priserne er faldet, folk solgte for mere før. Jeg vil ikke sælge mit hus for færre penge.” Det tager lang tid, før de når til det punkt, hvor de bare villigt accepterer, at det er, hvad en ejendom er værd, og det frustrerer købere. Så du kunne kigge i en anden by og se efter at opnå det samme. En anden universitetsby, der har mere inventar, det er en metode, du kunne tage. Eller du kan bruge nogle af de kreative metoder som at køre for dollars, springe sporing over. Du kan se på kvarterer og finde de ejendomme, der er opført som flere kvadratmeter. Meget af det er offentlige data.
Så hvis du kunne finde ud af et system til at finde de huse, der er mindst 3,000 kvadratmeter, ved du, at de sandsynligvis vil have flere soveværelser og badeværelser, du kunne banke på deres døre, du kunne ringe til de mennesker, du kunne sende dem bogstaver. Du kan prøve at finde en ejer, der er villig til at sælge, men igen, dette er ikke et stort udbytte af din tid. Oddsene for at finde det hus, du vil have, og så har de også en sælger, der er villig til at sælge, og de vil også gøre det til den pris, du ønsker, er meget vanskeligt. Jeg ved, at mange mennesker betaler penge for at tage disse kurser, og det er meget populært lige nu, fordi tilbud er svære at finde, så vi er derude og prøver at bruge kreative metoder.
Hvad ingen fortæller dig er, at det dybest set er som at arbejde på et fuldtidsjob. Ofte efter al den tid, du skulle bruge for at få dette til at ske, ville du have tjent flere penge, hvis du bare havde fået et job og arbejdet. Så det er ikke altid den bedste metode. Det, jeg gerne vil sige, er, at du ikke mister modet. Du prøver at gøre dette på et meget vanskeligt tidspunkt på markedet. Vi er i et dødvande. Sælgere ønsker ikke at sænke deres priser, fordi de ikke er desperate endnu. Købere vil eller kan ikke betale de højere priser, som sælgerne ønsker, og der er ikke nok lagerbeholdning til at udligne dette, så bliv bare med i kampen. Du ved aldrig, hvornår den næste fortegnelse dukker op.
Det, du vil sikre dig, er, at du ser det først. Så indstil dit filter til kun at vise dig huse med mindst 2,500, ideelt set 3,000 kvadratmeter, har flere badeværelser, og se så på alle de huse, der kommer ud, og se, om der er flere kvadratmeter i det hus, end hvad der rent faktisk står på fortegnelsen eller der kan omdannes, så du måske kan lave et femværelses hus til seks soveværelser, plus det har en garage, der kan omdannes til to til tre soveværelser med et tekøkken og et badeværelse. Hvis du kunne gøre sådan noget, kan du finde en måde at få ejendommen til at fungere til det, du søger.
Okay. Vores næste spørgsmål kommer fra Josh Lewis i San Diego. Josh siger: "Jeg elsker alle dine bidrag til bp. Du er en solid trofast for missionen." Nå, tak for det, Josh. "I en eller anden sammenhæng ejer jeg en ejendom i San Diego. Jeg har adgang til en stor del af egenkapitalen, cirka 350,000 til 450,000 afhængigt af vurderingen, og jeg ønsker at bruge en HELOC i forbindelse med BRRRR-metoden til at erhverve min første lejebolig og kickstarte min rejse. Spørgsmål, når du ser tilbage på din karriere, hvis du fik den samme omstændighed, ville du finde det mere fordelagtigt at gå efter en større dyr ejendom som en 300,000 dollars fixer-overdel til BRRRR på det lukrative californiske marked? Eller ville du gå efter flere ejendomme, f.eks. på SEC-fodboldmarkedet, som $250,000-ejendomme? For min omstændighed giver jeg mere værdi til pengestrømmen, men jeg forstår, at der er flere faktorer på spil her med potentiel langdistancestyring, som jeg allerede har købt både din BRRRR-bog og din langdistanceinvestering i fast ejendom. Tak for din tid og din tilbøjelighed til at uddanne dig."
Nå, Josh, tak for din beherskelse af det engelske sprog. Du sagde både tilbøjelighed og trofast såvel som omstændigheder i dine spørgsmål her. Meget imponerende, min ven. Okay, lad os vende tilbage til det første du sagde. Når du ser tilbage på din karriere, "hvis du fik den samme omstændighed, ville du finde det mere fordelagtigt," et andet stort ord, "at gå efter en større dyr ejendom eller flere mindre ejendomme?" Jeg ser ikke på antallet af ejendomme som en måde at gribe dette spørgsmål an på. Nu vil jeg sige generelt, mindre er bedre, for jo flere egenskaber du har, jo sværere er det at administrere dem. Jo dyrere de bliver, og jo flere ting savner du.
Så jeg er generelt tilbøjelig til at købe en ejendom for en million dollars over to ejendomme til $500,000, men det er ikke altid så enkelt. Jeg ville mere se på den samlede mængde kapital, jeg har indsat, okay? Så hvis jeg har tænkt mig at købe fast ejendom for en million dollars, uanset om det er over to $500,000 huse eller $1 million huse eller tre $300,000 huse, er antallet af huse ikke der, hvor jeg starter. Det, jeg ville se på, er værdien af de ejendomme, jeg køber. Hvad er spilleplanen her? Hvad er stykket? Jeg tror, folk klarer sig bedre på lang sigt, idet de investerer i områder, der både sætter pris på pris og pengestrøm, okay? Det er ofte indrammet som pengestrøm eller påskønnelse, og det er ikke sandt. Når du har gjort dette så længe som jeg har, begynder du at genkende mønstre. Og det, du ser, er de områder, der værdsætter og værdsætter også i husleje. De to går næsten altid hånd i hånd. Så pengestrømmen vokser over tid, ligesom værdien af aktivet vokser over tid.
Når du køber på disse billigere markeder, de $150,000 huse, er det ikke, at de ikke sætter pris på det, det er, at huslejen heller ikke stiger. Og alle her, der har købt sig ind i nøglefærdige ejendomme, ejer i Midtvesten, jeg får et halleluja amen ud af dem, og de siger alle nu, "ønsker nogen ville have fortalt mig dette," fordi antagelsen med fast ejendom er at huslejen kommer til at stige hvert år, men dit realkreditlån forbliver det samme. Det er det, der gør køb og hold så stærkt.
Men det sker ikke på alle markeder. Nogle af områderne som Detroit, Indiana, Midtvesten generelt, kan huslejen stige, men den er meget lille. Det kunne nogle gange være 10, 15, 20 dollars om året. Dette er det problem, jeg har med mine billigere ejendomme. I forhold til de ting, jeg købte i højere vækstområder, der var dyrere, får man nogle gange store huslejespring. Mine ejendomme i Californien steg $200, $300 om året i husleje. Så det kunne gå fra 1,500 til 1,800 til 2,100 til 2,500 over en fireårig periode. Og når du købte den, og det gav mening, da du først fik den til 1,500,-, er den rigtig fin til 2,500,-. Det er den strategi, jeg vil tage.
Nu virker dette ikke, hvis du skal gå ind i det, og du har brug for pengestrømmen med det samme, og det er derfor, jeg fortæller folk hele tiden, at fast ejendom er en dårlig ting at investere i, hvis du har brug for penge nu. Dette er en ting, hvor du konstant forsinker tilfredsstillelse. Dette er at putte 20 dollars i lommen på din frakke og så finde det senere som: "Åh, fedt, jeg glemte, at jeg lagde det her ind." Det er som en superladet opsparingskonto, der kommer til at vokse over tid. Fast ejendom fungerer meget bedre, når du giver det en længere tidslinje til at vokse, som at plante et træ. Du kan ikke forvente frugt det første år, du plantede træet. Hvis det er den situation, du er i, skal du gøre noget andet. Du skal plante en busk, eller du skal dyrke en have med blomster, der kan høstes og sælges, og det bliver mere arbejde. Det er ikke som at plante et træ, der bare udsætter passiv indkomst hele tiden. Passiv indkomst tager tid at udvikle.
Så den første ting, jeg vil fortælle dig, når du ser på, hvad du bør gøre her, er at investere i et område, der sandsynligvis vil vokse, okay? Når jeg taler om måder at tjene penge på fast ejendom, er der dybest set 10 måder at tjene penge på fast ejendom, som jeg har konkluderet, og fem af dem har at gøre med egenkapital, okay? Den første, som jeg lige har beskrevet, er, hvad jeg kalder markedsværdikapital. Dette er at vælge et marked, der er mere tilbøjelige til at værdsætte end andre markeder. Det er ikke spekulation, det er ikke gæt. Det er at bruge uddannelse og fakta til at træffe en kvalificeret beslutning.
Det næste er, hvad jeg kalder naturlig lighed. Dette er blot inflation kombineret med nedbetaling af dit lån. Det kommer til at ske, uanset hvad det er du køber, men timing af markedet kan hjælpe. Når du køber ind på markeder, hvor du er mere tilbøjelig til at se inflationspres, er du mere tilbøjelig til at tjene penge på fast ejendom. Så når jeg ser inflationen stige, bruger jeg mere tid og flere penge på fast ejendom kontra mine virksomheder. Hvis jeg ser inflationen aftage, ville jeg være mindre tilbøjelig til at gå amok af at købe fast ejendom, og jeg ville være mere tilbøjelig til at sætte penge i virksomheder eller andre bestræbelser. Når jeg siger læg penge, mener jeg, at lægge tid og energi i dem.
En anden måde, hvorpå du kan opbygge egenkapital i fast ejendom, er at købe, hvad jeg kalder at købe egenkapital, og det er bare at få en god handel. Dette er at købe mindre end markedsværdien. Så hvis du går efter et aktiv på en million dollar, og du kan få det for $825,000, har du lige købt en egenkapital for $175,000. Så selve handlen spiller en rolle i dette. Og så er den fjerde måde, jeg taler om at skabe egenkapital på, at tvinge retfærdighed. Dette ville være noget i retning af en værditilvækst. Du går derind, og du vil kosmetisk forbedre det, eller du vil tilføje kvadratmeter til det. Du vil gøre noget for at gøre ejendommen mere værd.
Nu leder jeg ikke efter tilbud, der har et af disse elementer, selvom jeg måske køber en aftale, der har et af disse elementer, hvis det har en masse af det, hvis jeg kan tilføje en masse værdi, hvis det er en super hot marked. Måske køber jeg ind på et virkelig varmt marked, jeg køber en nøglefærdig ejendom, fordi jeg tror på, at markedsværditilvæksten kommer til at kompensere for manglen på værditilvækst, fordi der ikke er noget at tilføje, ikke? Eller måske modsat. Jeg vil gå ind på et marked, som jeg ikke tror vil vokse særlig meget, og jeg får ikke engang meget ud af det, men jeg kan se, at der er så meget værdi, jeg kan tilføje til ejendommen, som gør det værd. Men generelt kigger jeg efter lidt af alle fire. Jeg kan ikke huske, hvad den femte er fra toppen af mit hoved. Det skal jeg måske tænke over.
Men det er sådan jeg vil have dig til at tænke. "Hvordan kan jeg tilføje værdi til disse ejendomme, der vil bygge mig egenkapital, hvis jeg ikke har brug for pengestrømmen med det samme?" Nu er det ikke sagt, at cash flow ikke betyder noget. Hvad dette siger, er fokus på din egenkapital og derefter konvertere det til cash flow. Meget nemmere at opbygge en halv million dollars i egenkapital og derefter investere det for cash flow, end det er at forsøge at spare $500,000 og investere det til cash flow. Det kan tage dig 40 år at spare $500,000. Det er mange penge. Du kan bygge det over tre til fem år, hvis du bruger de metoder, som jeg lige har beskrevet, når det kommer til at skabe egenkapital og derefter selv forbedre denne egenkapital. Så den første ting, jeg ville gøre, er, at jeg ville være gået ind på markeder som Californien. Og jeg købte den på et fantastisk tidspunkt. Det var bare et dumt held. Jeg fik en masse naturlig egenkapital, fordi jeg begyndte at købe i 2009 til 2013, og så lavede vi kvantitative lempelser, og boom, markedet skød afsted.
Og så købte jeg den på et fantastisk marked. Californien steg mere end andre markeder. Jeg købte også godt. Jeg købte dem under markedsværdi, og så kom jeg ind med noget egenkapital. Det, jeg ikke gjorde i Californien, var, at jeg ikke fremtvang egenkapital. Jeg købte ikke ejendomme og fik dem så istandsat, fordi jeg ikke forstod fast ejendom så godt. Jeg forstod ikke byggeri, jeg vidste ikke, hvordan jeg skulle se på en ejendom og se en vision for den, ligesom hvad jeg kan gøre lige nu. Så det er én ting, jeg ville ændre, er, at hvis jeg gik ind i det, hvor du er med mine øjne nu, ville jeg kigge på de fire ting og se, hvordan hver fire af disse gælder. Det er det, vi kalder Greene-brillerne. Når du ser på fast ejendom fra mine øjne, leder du efter de fire ting.
Jeg kan ikke lide de mange huse på et marked, fordi det giver en illusion af sikkerhed, som: "Nå, jeg har spredt det ud over tre huse." Det er bare ofte, du køber tre problemer i stedet for en god handel, ikke? Du hører ikke om nogen investorer, i hvert fald i hele min karriere, der har tjent mange penge på at købe billig fast ejendom og få en masse af det. Det virker ikke. Det er som at gå på loppemarked, ja, du kan købe en masse, ikke Nike, men Cykel. Du kan købe mange Bikey sko, fordi de er billige, men de falder fra hinanden meget hurtigt, og de giver dig vabler, og du ville ønske, du aldrig købte dem, og så vil du aldrig have dem på, og så prøver du at slippe af med dem så snart du kan, og den næste sucker kommer ind, og de køber disse.
Det du hører om, når det kommer til at købe fast ejendom, er de tre regler, er beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed. Der er en grund til, at alle de salte whiteheads alle siger det samme. De købte det rigtige sted. Du ser Warren Buffet give de samme råd, når det kommer til aktier. Han søger ikke at få århundredets aftale. Han søger at købe de bedste virksomheder, hvilket ville svare til placering i fast ejendom, og han søger at købe mere, når markedet er nede, hvilket ville svare til naturlig værdistigning eller inflation og nedbetaling af lån i vores verden. Han bruger de samme principper, som jeg taler om nu, men han anvender det på aktiemarkedet.
Nå, på ejendomsmarkedet er det sådan, det fungerer. Du taler om cash flow, selvfølgelig vil du have det, selvfølgelig skal du have det. Det burde vi alle ønske. Det, jeg vil råde dig til, er, at du ikke har brug for det, før du går på pension. Du behøver ikke cash flow, før du bare ikke kan arbejde mere, eller du ikke vil arbejde mere. Så hvis du kan forsinke det, hvis du kan lade ejendommen bygge egenkapital for dig, og lad os sige, at du køber en ejendom for en million dollars for 825,000, går det op til 1.2 eller måske to ejendomme, der er en million værd, som du betaler i alt 825,000 og de går op til 1.2 og så står markedets slags boder, og du sælger dem i 1031 til et nyt fixer øvre projekt, du går med 2 millioner dollars ejendom og får dem begge for 1.67 og så går de op til 2.4, du' re faktisk skaber egenkapital ved hver eneste rotation af denne snebold, der går ned ad en bakke.
Og når du så har den egenkapital, så invester den i pengestrømmen og genoplev dit scenarie og beslut dig, "Vil jeg blive ved med at investere? Vil jeg slappe af? Vil jeg sige mit job op? Hvad er mit næste skridt?” Vi har mange flere muligheder, hvis du tager den vej, som jeg giver dig nu, som de fleste mennesker ikke kan se. Jeg ser lidt anderledes på det, og det er derfor, I er her til Seeing Greene-afsnittet.
Og jeg mindede lige mig selv om, at jeg laver en Seeing Greene-episode, så nu er lyset grønt bag mig. Jeg sværger, at folk som mig gør de dummeste ting frem for de dummeste ting, som om jeg kan give et genialt svar på et spørgsmål, og folk er ligesom, "Mind blown", men jeg kan ikke huske at blive lysegrøn, før jeg optager. Dette er meget almindeligt for mig. Jeg er nødt til at lægge mine nøgler og min pung i min telefon samme sted, for hvis jeg ikke gør det, forlader jeg huset uden en af dem. Jeg er forfærdelig for det. Så hvis du nogensinde laver fejl, hvis du nogensinde gør fraværende ting, hvis du nogensinde slår dig selv op for at gøre noget, som du synes, du ikke burde, så giv mig en kommentar. Fortæl mig, hvad er de ting, du gør, som ingen ved, eller som får dig til at føle dig så dum, at du kan dele med os andre? Og lad os se, om andre mennesker begår de samme fejl.
Jeg ved, at jeg vil få en kommentar fra en, der siger: "Hvordan skal jeg vide, at dette er en Seeing Greene-episode, hvis lyset er blåt bag Davids hoved?" Vi får dem af og til, når jeg glemmer at gøre dette, selvom titlen vil sige Seeing Greene, og jeg vil starte show-off med at sige det Seeing Greene. Der er altid nogen, der siger: "Jeg er forvirret. Er det Seeing Greene eller Seeing Blue?" Hvad gør jeg ved dette lys?
Okay, vores næste spørgsmål er en video fra Justin Pack i New York.
Justin:
Hej David, mange tak for at lave denne podcast. Nyd virkelig det faktum, at I alle tager tid til at besvare vores spørgsmål og hjælpe os nybegyndere. Så I taler alle sammen altid om, hvordan hushacking er en god strategi for at komme i gang. Nå, jeg har nået trin et og fik et hushack. Jeg var i stand til at bo meget billigt og lejede mit hus ud ved værelserne. Det er en enkelt familie i Dallas, som jeg købte i 2019. Jeg har nu lejet alle værelser ud og flyttet hjemmefra. Problemet er, at ejendommen ikke er rentabel, idet den taber lidt over $200 om måneden i udgifter, efter at alt er taget højde for, men jeg er stadig ikke gået over til ikke at betale for forsyningsselskaber, internet og de andre ting der. Så jeg har nu næsten $100,000 i egenkapital i ejendommen, efter at pandemien dukkede op, og jeg søger at finde ud af måder, hvorpå jeg enten kan gøre ejendommen mere rentabel eller finde ud af, om jeg skal sælge den. Lad mig vide hvad du tænker. Tak skal du have.
David:
Justin. Gode ting, mand. Dette er et godt spørgsmål, og du giver mig en platform til bare at skændes om fast ejendom på en måde, som jeg sjældent kommer til. Så jeg sætter pris på, at du takker mig for at lave showet, men jeg vil gerne takke dig og alle andre lyttere, vi har, for at stille gode spørgsmål, fordi vi ikke ville have dette show uden det. Og tro mig, mange mennesker er i din samme position og kæmper med din samme situation, så de vil elske at høre dette.
Okay, lad os bryde det her lidt ned. Da jeg først begyndte at investere, havde jeg denne tanke. Det var ligesom 2007, og jeg prøvede at finde ud af, hvad jeg kunne købe, og jeg talte med agenter, og jeg sagde: "Ja, jeg vil have en ejendom, der vil tjene flere penge, end det koster at eje den." Og de grinede af mig som: "Ejendomsmægler fungerer ikke på den måde. Man køber ikke en ejendom, der tjener flere penge hver måned, end den koster, i hvert fald ikke første gang, man køber den.” Dette var i højden af markedet, der eksploderede, og så selvfølgelig var der intet, der gik til pengestrømmen på det tidspunkt. Og jeg trak ikke aftrækkeren. Jeg er glad, for ventende fik jeg en bedre mulighed.
Men jeg indså noget i det øjeblik. På en måde havde de ret. Fast ejendom flyder kun pengestrømme, hvis du får en utrolig handel, eller du køber ind på et utroligt tidspunkt, eller hvis der ikke er nok konkurrence om aktiverne, at du har en utrolig mulighed, eller du venter. Okay? Nu ved jeg, at det kommer til at lyde som blasfemi af fast ejendom for pengestrømsinvestorerne derude, så bare hør mig. Når du ser på andre lande, Australien, Europa, Sydamerika, så strømmer deres fast ejendom ikke, når du køber det.
Det her er sindsygt. Det er et slags amerikansk fænomen. Ingen, der køber i Toronto, får pengestrømme. Meget få mennesker, der investerer i de fleste canadiske områder, får pengestrømme. Faktisk er de eneste områder, der typisk laver pengestrømme historisk til enhver tid, de områder, hvor ledelsen er en byrde. Man skal faktisk gøre det som et job at administrere ejendommen og administrere lejerne. Det er ikke passiv indkomst. Vi er blevet vant til dette, fordi vi kom ud af et så stort nedbrud i vores økonomi og fast ejendom, at ingen ønskede at eje disse aktiver, og ingen ønskede at købe. Så vi endte med langt flere lejere. Og så parrede vi også, at med en økonomisk højkonjunktur efter krakket, hvor alle tjener flere penge, var lønningerne på vej op. Værdien af disse aktiver var på vej op. Inflationen løb løbsk. Vi havde denne perfekte blanding af, at du kunne købe fast ejendom til utroligt lave priser, og så steg økonomien efter det. Du har det bedste fra begge verdener. Resultatet var, at cashflow blev normen.
Og så som investorer ville vi bare gennemlæse Zillow og kigge på hvert hus og sige: "Hvad har det bedste cash flow?" Og det var fantastisk. Jeg sprang i med begge fødder, ikke? Jeg arbejdede hundrede timer om ugen som politimand og sparede så mange penge, jeg kunne, fordi jeg følte mig som Super Mario, når han rører ved blomsten, og han er uovervindelig, og alt, hvad jeg rørte ved, dør, det var det, jeg gjorde. Jeg tænker: "Dude, jeg går i en død sprint, og jeg køber så meget af denne fast ejendom, som jeg kan." Priserne var lave, ejendomsværdierne var lave, alt kontant strømmede. Jeg kunne købe på de bedste markeder, og jeg kunne cash flow, og jeg fik påskønnelse. Jeg tænkte: "Alt var fantastisk," og det hele gik skrigende i stå, da vi begyndte at hæve renterne, og nu er vi alle frustrerede. "Jeg kan ikke få det til at strømme. Jeg gør noget forkert. Jeg roder. Jeg er dårlig til det her. Måske skulle jeg gå og lave noget andet." Nej, det er faktisk normalt.
Intet i Australien går til cash flow. Intet i Canada går til cash flow. Intet i Europas pengestrømme. Faktisk, hvis du tager til andre dele af verden, får du ikke FHA-lån. Du sætter ikke 3.5 % ned på et aktiv. Faktisk giver ingen lån i 30 år til en fast rente på 3 % eller 4 %. Ingen giver lån til en 30-årig fast rente nogen steder. Det ville du ikke gøre. Du ville ikke låne dine egne penge for 4% i 30 år fast. Det sker kun, fordi vores regering sponsorerer disse lån. Vi har lavet et helt system for at holde renterne lave, og det vil jeg ikke komme ind på lige nu, men det er derfor, jeg startede The One Brokerage, fordi jeg var fascineret af, hvordan udlån fungerede, og jeg ville lære mere om det og være i stand til at hjælpe folk med at købe fast ejendom fra långivere, som de kan stole på. Men jeg indså, "Åh min Gud, det her er vanvittigt."
Hvis du tager til Egypten, vil de bede dig om at sætte 50 % ned, og der vil være en ballonbetaling om to til tre år, okay? Det er næsten som et byggelån. Mange mennesker i andre lande betaler kontant for deres huse, hvorfor huse går i arv fra generation til generation. Du kan ikke købe det. Okay? Så det er lidt en baggrund i, hvor hårdt det er at investere i fast ejendom andre steder.
Her er, hvad jeg lærte i 2007. Selvom jeg betalte latterligt høje priser for den ejendom, og jeg tabte penge hver måned, når man ser på, hvordan huslejen stiger over tid, og at dit realkreditlån forbliver uændret over tid, idet princippet betales ned på gæld over tid, satte jeg det grundlæggende ind i en graf, og jeg så, at der var et break-even-punkt på omkring syv år, hvor jeg ville tabe penge hvert år, og efter syv år ville jeg begynde at tjene penge. Og så sagde jeg: "Okay, ja, hvor mange penge vil jeg have tabt over syv år? Og nu hvor jeg tjener penge, hvor længe skal jeg så vente, før jeg får betalt tilbage for de penge, jeg tabte?” Og efter omkring ni år bemærkede jeg som: "Okay, jeg er nu gået i stykker fra pengestrømmen." Det er før du får lånet nedbetalt. Dette er før du får nogen form for påskønnelse. Det skyldes udelukkende, at huslejen stiger.
Og jeg indså, "Nå, hvis jeg skal eje dette aktiv i 30 år, 40 år, 50 år, og jeg bare skal vente ni år, før jeg går i balance, er det ikke verdens undergang, især hvis Lejer betaler lånet af for mig. Så da jeg så på det i et 30-årigt perspektiv, og jeg kørte tallene, så jeg: "Der er intet, der kommer i nærheden af det her. Jeg skulle bare kunne klare det i ni år med at tabe penge, og så er jeg gylden.” Hold nu op med at skrige. Råb ikke af din telefon. Råb ikke ad din computer. Jeg ved, hvad du tænker, som: "Gør det aldrig." Jeg siger ikke, at I skal gå og gøre det. Jeg siger, at det giver mening at gøre det, hvis du tager en langsigtet tilgang. Når vi tager en kortsigtet tilgang, når vi siger: "Jeg vil sige mit job op lige nu, skal jeg finde en duplex, så jeg kan gøre det. Jeg har brug for penge lige nu. Jeg vil gerne købe en Tesla lige nu. Jeg har brug for øjeblikkelig tilfredsstillelse,” fast ejendom bliver meget frustrerende.
Jeg har næsten ikke nogen aftaler, der gav mig et væld af penge lige ud af porten, men jeg har ingen aftaler, der ikke tjener mig penge, efter jeg har ejet dem i et stykke tid. Og jeg lærte, at forsinket tilfredsstillelse virkelig er hemmeligheden bag rigdomsopbygning såvel som investering i fast ejendom. De tilbud, jeg købte, har jeg en i toppen af mit hoved lige nu, okay? Det er denne 8,000 kvadratmeter store hytte, som jeg købte i Smokey Mountains. Det var ejet af en leder hos enten Coca-Cola eller Pepsi, jeg blander dem sammen, men han var ansvarlig for at udvikle det ekstra værdifulde måltid på fastfoodrestauranter. Så han fik dem til at sælge flere sodavand, fordi der fulgte en sodavand med hvert eneste måltid, når de lavede de ekstra værdifulde måltider.
Han byggede dette forbavsende kæmpe fantastiske sted, okay? Jeg købte den, og den tjener mig penge. Den klarer sig godt, fordi den kan sove 30-40 personer. Det er meget unikt. Jeg har en tendens til at købe fast ejendom, der ikke bare falder ind i et småkagemønster, og det er derfor. Men når du ser på, hvor meget jeg kan opkræve pr. nat på den ejendom, går nogle af mine andre hytter måske til 200, $300 pr. nat. Det er ligesom de billige ting, okay? Så hvis jeg får en stigning på 10 % på det på et år, hvilket ville være rigtig godt, stiger jeg 20 til 30 dollars om natten. Men på disse dyre steder, som jeg måske kan opkræve 1,500 pr. nat, er en stigning på 10 % 150 $ pr. nat.
Gang nu $20 om natten, hvor mange gange det end er, 200 dage om et år eller 150 gange 200 dage om et år, og det næste år får jeg en stigning på 10% hypotetisk på de 1,500, der nu blev til 150 til det, så Jeg får en stigning på 10 % på de 1,650. Okay, nu stiger min husleje $165 pr. nat. Det begynder eksponentielt at stige, fordi jeg købte dyrere fast ejendom på markeder, der ikke umiddelbart tog... Det gav mig ikke et væld af pengestrømme lige fra starten, men det vil vokse til at skabe meget mere cashflow.
Dette princip er, hvad jeg ville fremhæve. Nu vil jeg bringe det tilbage til dit specifikke scenarie, min mand. Du taber penge lige nu, men du har fået hundrede tusinde dollars i egenkapital, så du har ikke tabt penge, okay? Du skal gå igennem mange måneder med at tabe $200 om måneden, før du rent faktisk går i balance med de $100,000 i egenkapital, du har. Så spørgsmålet er ikke: "Behøver jeg at sælge denne ting med det samme og ikke miste de 200 om måneden?" medmindre din økonomi er i en situation, hvor du ikke kan tage det slag. Hvis du lever løn til lønseddel, er $200 om måneden ødelæggende.
Hvis du ikke kan finde en dags overarbejde eller et sidejob... Jeg mener, jeg kender tjenere, der tjener 200 dollars om natten på et skift på en restaurant, okay? Og hvis du sagde til mig, "David, du skal arbejde en gang om ugen." Nej, en gang om måneden på en restaurant for ikke at tabe penge på denne ejendomshandel. Du kommer til at tabe 200 bukke om måneden på handlen, men du kommer til at tjene 200 bukke om måneden i restauranten. Ville du være villig til at arbejde en gang om måneden i de næste 30 år for at få en ejendom fuldstændig betalt og værdsat? Faktisk skulle det ikke engang være i 30 år, for på et tidspunkt vil huslejen indhente det. Det er en no-brainer ja, gør det. Okay?
Grunden til at du har det dårligt er måske ego. Du ser på andre investorer, der tjener penge. Du kigger på din balance hver måned, og du siger: "Nå, jeg taber penge. Jeg gør det forkert." Måske ikke. Måske er det sådan, fast ejendom altid har fungeret over tid. Det var folk, der var villige til at tabe på kort sigt for at tjene penge på lang sigt, der virkede.
Nu håber jeg ikke, det forbliver sådan, men jeg forbereder mig på en virkelighed, hvor guldalderen, hvor du bare dupper efter æbler, du bare putter munden derind, og du kom ud, og du håber, at dit æble er større end de andre æbler, men du fik altid et æble, det kunne være slut. Jeg ved ikke. Jeg ved det ikke, men jeg ved, at vi holdt renten rigtig lav i rigtig lang tid. Og hvis man overhovedet ville have et hus, skulle man betale for meget. Du kunne ikke få inspektioner. Du kom i en budkrig, du var meget utilpas, du vidste ikke, hvad du skulle ende med, og det var risikabelt. Og jeg ved, at det heller ikke var sundt, selvom du fik cashflow lige fra start.
Nu hvor vi lader renten komme op på mere traditionelt normale niveauer, bliver vi alle flipper over at sige: "Det er ikke sådan, fast ejendom fungerer." Det kan være, at vi må acceptere, at det er den nye normal. Og beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed bliver vigtigt. Hvorfor? For det er der, huslejerne stiger. Når du køber i den bedste beliggenhed, eller du køber den bedste ejendom, stiger huslejen overalt, og du kommer hurtigere ud af det hul. Du kommer hurtigere ud af hullet med at tabe penge.
Nu, jeg siger ikke til nogen her, gå og køb ejendomme, der taber penge, okay? Hvis du kunne undgå det, så undgå det. Jeg siger, Justin, at du måske ikke er i den værste situation nogensinde. Det kan være dit ego, eller du sammenligner dig selv med andres aftaler, der får dig til at føle dig dårlig med dette. Okay? Det her er Dallas, Texas. Dette er et af de hotteste markeder i landet. Hvis jeg skulle vælge et marked at sætte mine penge på i løbet af de næste 15, 20 år, ville Dallas, Texas være i min top tre. Det er et fantastisk marked. Du vil fortsætte med at knuse det i både huslejevækst og køb af aktievækst i Dallas. Det er et godt sted at parkere dine penge. Det kommer til at vokse hurtigere, end hvis du fandt et sted, hvor pengestrømmene positivt 200 dollars, men bare var stillestående fra det tidspunkt fremad. Jeg synes ikke, det er en dårlig investering.
Nu er det en tre seng, tre og et halvt bad, okay? Hvad hvis du bare havde en fem seng, tre og et halvt bad? Kunne du sælge denne ejendom, flytte de penge til en anden ejendom i Dallas, Texas, der havde fem soveværelser? Det løser måske dit pengestrømsproblem med det samme, og du vil få mere påskønnelse, okay? Du gjorde alt rigtigt. Du har lige købt et hus lidt for lille. Hvis du bare havde to soveværelser mere, måske endda et soveværelse mere, ville du ikke have det negative cash flow. Så dette er et nemt problem for dig at løse. Sælg det, flyt din egenkapital til en anden aftale, der har flere soveværelser. Bom, dit cash flow er positivt. Hold det på det marked på lang sigt, ikke? Du vil plante et træ i Dallas, bare rive det op, plante et andet træ også i Dallas.
Men selvom du ikke kan, af en eller anden grund, hvis du ikke gør det, betyder det ikke, at du har lavet en dårlig handel. Du kommer til at tjene mange penge på denne aftale. Drop forventningen om, at fast ejendom formodes at være den magiske pille, der løser alle dine problemer på dag ét. Du klarer dig godt, mand. Og du lærte meget af aftalen, okay? Du bør fordoble din ejendomsinvestering. Du er den person, der burde investere mere, købe flere ejendomme, gøre det bedre for alle. Bare lav den lille justering. Når du løber forbi rummet, har du brug for flere værelser. Det er så enkelt, ikke? Hvis du skal sælge biler, så sælg dyrere biler.
Nogle gange er der en lillebitte ting, som vi kan justere, som gør en enorm forskel i det afkast, vi får. For dig, i det øjeblik jeg ser, du har købt et treværelses, tre et halvt badeværelse, tror jeg bare, at jeg ville ønske, at David Greene-teamet havde repræsenteret ham, for vi ville ikke have ladet dig købe et treværelses hus. Vi ville have ledt efter et hus med fem soveværelser, der også havde evnen til at indramme et andet soveværelse ud af en hule og gøre det til seks soveværelser, og så ville du tjene en masse penge.
Men jeg vil fortælle dig, pengestrømmen på denne ejendom vil blegne i forhold til de penge, du tjener på at betale af på dit lån og lade værdien stige over tid. Mange tak for dit spørgsmål. Det her var virkelig, rigtig godt. Hold ud Dallas. Huslejen vil fortsætte med at stige, mens resten af landene ikke holder trit, fordi det er et godt sted at investere, hvor mange mennesker flytter til. Send mig et andet spørgsmål, hvis du ønsker at komme dybere ind i, hvad du kan gøre for at sælge den ejendom, hvad du skal tale med mægleren om, hvor du skal opføre den, og hvor du kan sætte pengene i en ny ejendom.
Okay, alle sammen, tak fordi du har sendt disse spørgsmål. Jeg elsker det. Faktisk har jeg talt meget længere, end jeg plejer om nogle af disse, fordi jeg er så ophidset over disse spørgsmål. Og jeg ved, at så mange af jer elsker fast ejendom ligesom jeg gør, og I er vildt frustrerede. Det er meget svært at finde et sted at lægge dine penge i lang tid. Du lykkedes bare ved at komme over frygten for at investere, og vi sagde: "Bare gør det. Bare gør det. Bare gør det,” og alle gjorde det godt. Det er ikke så meget bare at komme over frygten. Nu skal du komme over frygten, og du skal være villig til at tage et par klumper, og du skal lede efter en aftale meget hårdt. Dette er en sværere tid at investere end nogen anden, jeg har set. Samtidig er potentialet sandsynligvis større, end det nogensinde har været. Okay?
Jeg købte en masse fast ejendom for nylig, og jeg ved, at når priserne falder igen, vil disse aftaler, der var som meh, straks se fantastiske ud. Og over tid med inflation vil jeg have, at en portefølje til en værdi af 50 millioner dollar stiger i modsætning til en portefølje til en værdi af 15 millioner dollar, der stiger med tiden. Okay. I dette segment af showet vil vi dele nogle af kommentarerne på YouTube, og jeg vil gerne dele dine kommentarer. Så hvis du vil være så venlig, så gå til kommentarsektionen på BiggerPockets YouTube-side og fortæl mig, hvad du synes om showet. Er det sjovt? Kan du lide det? Er du irriteret over, at jeg bliver ved med at glemme at lyse grøn, eller er humoren faktisk ved at bryde showet op? Lad mig vide.
Vores første kommentar kommer fra Susan Owen. "David Greene, tak for denne episode er min favorit i to års lytning." Dette kommer fra afsnit 723, som vi lavede. "Jeg sætter virkelig pris på det råd, du gav veteranen i denne episode." Nå, tak Susan og tak til alle de veteraner, der tjente vores land og tjente dine medamerikanere med det, du gjorde. Respekt til dig.
Næste kommer fra Lexi York. "Jeg elsker, hvor ægte han holder det!" Med et udråbstegn. Det er ret rigtigt. "For mange influentere på sociale medier derude, der prædiker falske nyheder og vildleder folk." Tak, Lexi. Det er ikke noget, du nogensinde kommer til at få fra mig. Da markedet eksploderede, og inflationen blev taget af, sagde jeg til folk: "Du skal købe. Du skal lægge dine penge et sted." Og nu hvor det er bremset, siger jeg til folk: "Tag dig god tid og vælg en aftale, men vent. Giv dig selv en lang bane for denne fast ejendom, du køber. Forvent ikke, at det virker med det samme." Hej, hvis vi kunne tage ni måneder til at vokse en baby i en mave, og vi kan vente så længe på glæden ved at få et barn, kunne du vente et par år, før dine ejendomme kommer til at strømme rigtig højt.
Okay. Og fra OmarKansas1: "Ja! Så glad for, at du lyttede til Nate Bargatzes podcast. Jeg kunne godt lide dig før, men du er lige hoppet op ad en masse niveauer i min bog, da du så ham i Vegas på lørdag." Tak for det, OmarKansas. Jeg elsker Nate Bargatze. Han er en sjov komiker. Tjek hans Netflix-shows. Det var her, vi fik ideen til at læse kommentarer, fordi jeg lyttede til hans podcast, og lytterne sagde de sjoveste ting, og han ville prøve at læse det i programmet. Det var meget sjovt. Det er derfor, vi gør det her. Så tak for det.
Og hvis du ser Nate til udstillingen, så bed ham om at komme på vores. Vi vil gerne have Nate med på BiggerPockets-podcasten og lære om hans historie. Hvis han investerer i fast ejendom, hvad han investerer i, eller hvis han bare laver vittigheder for at leve af og ikke aner, hvad han skal gøre med penge, så fortæl ham om BiggerPockets og se, om han ville komme med i vores show. Vi ville elske at have ham.
Okay, hvis du ikke vidste det, før vi gik videre, er der et nyt YouTube-show, som jeg vil være en del af, okay? Dette er på BiggerPockets YouTube-kanal. Vi kommer til at tale om folk, der ønsker at gøre karriere i fast ejendom i modsætning til bare at blive en fuldtidsinvestor. Har du et spørgsmål om, hvordan du kan vokse i dit nuværende job? Vil du arbejde i fast ejendom eller vil du maksimere din indtjening? Vi er ved at skabe et helt nyt YouTube-show, der handler om at bruge din W2 til at begynde at investere og øge din rigdom. Brug biggerpockets.com/david og vælg jobspørgsmålet på formularen, okay? Så hvis du vil være med i dette show, går du til biggerpockets.com/david. Du sender dit spørgsmål, vi prøver at få dig videre. Hvis du vil med på det show, går du til det samme sted, biggerpockets.com/david og klikker bare på boksen, hvor der står Jobspørgsmål, så kan vi få dit spørgsmål besvaret i den anden podcast.
Så dette er for folk, der elsker fast ejendom, men de er ikke klar til bare at hoppe ind med begge fødder, sige deres job op og prøve at klare det som grossist. Okay? Nogle gange er det en god ting at tjene flere penge på din W2. Nogle gange er det en god ting at starte en virksomhed. Og jeg formoder, at hvis du tænker over det, er det at blive grossist en form for at starte en virksomhed. Det er ikke en form for bare at blive ejendomsinvestor på fuld tid og leve af lejeindtægten. Det er, hvad jeg gjorde. Så hvis du elsker fast ejendom, og du elsker at arbejde, og du elsker at tjene penge, og du elsker ekspertise, så gå til BiggerPockets.com/david og efterlad mig et spørgsmål der.
Okay. Vores næste videoklip kommer fra Brian Lucy i Colorado.
Brian:
Mit spørgsmål er, jeg har et par aftaler, der er på vores kontrakt lige nu, og jeg vil gerne have finansiering til en af dem specifikt, men jeg har forsøgt at finde private långivere, som jeg kan bruge til at finansiere ejendommen. Jeg prøver at finde ud af, hvordan jeg ville gå til at undersøge folk, som jeg finder på Facebook. Jeg er en del af en del grupper på Facebook, og jeg vil gerne sikre mig, at disse mennesker er legitime og ikke vil snyde mig for mine penge, fordi jeg allerede har oplevet den situation én gang, og det var mange penge . Så jeg undrer mig over, hvordan du går om at undersøge private långivere for at finde ud af, om de er legitime långivere. Jeg har haft en fyr, der fortalte mig, at jeg skulle sende ham penge, før han lukkede for at gøre noget administrativt. Jeg sætter pris på al hjælp, som du kan hjælpe mig med dette. Mange tak, David. Elsker showet. Tak skal du have.
David:
Okay, Brian, tak for det spørgsmål. Først og fremmest, meget ked af at høre, at du er blevet scannet af nogen. Der foregår en masse svindel. Der er folk med falske Instagram-konti, der siger, at de ikke er mig. Jeg er faktisk nervøs for dette, fordi jeg tror, at folk vil sende links, der ser ud som om de kommer fra mig, for at få folk til at tilmelde sig ting, som jeg laver, og det vil ikke være mig. Så du skal være super, super forsigtig med at undersøge steder, før du sender penge.
En måde, som jeg har anbefalet, at folk holder øje med, er at bede om et stemmememo fra mig, hvis du tror, det er mig, der beder dig om noget, f.eks. "Hej, kan du sende mig en video? Kan du sende mig et stemmememo?" Du ved, hvordan min stemme lyder, det ville være sværere at kopiere. Nu, hvad angår hvordan dette skete med en privat långiver, bør det ske gennem et titelselskab. Okay, pengene burde gå til titelfirmaet, og de burde ikke frigive noget af det, før det er en deponering. Det er den måde, jeg ville undgå dette på, hvis du bare sender penge frem og tilbage mellem mennesker, du ikke kender, er der intet immunsystem der. Der er ingen beskyttelse for dig. Så det prøver jeg at undgå.
Men ærligt talt har jeg aldrig haft problemer med at få nogen til at rippe mig af, fordi jeg kun har lånt penge fra folk, som enten jeg kendte, eller som kendte mig. Jeg beder dem ikke om noget. Der er ingen, "Send mig disse penge mod et administrationsgebyr, før jeg giver dig en masse af mine penge." Det burde bare ikke ske, okay? Hvis der skal være lukkeomkostninger fra denne private långiver, skal de gøres gennem et titelfirma, og de skal finansiere deres del af penge, som de låner dig ind på spærrekontoen, og så kan du finansiere dit administrationsgebyr eller hvad som helst. de opkræver dig på den spærrede konto, og titelfirmaet kan først frigive dine penge til dem, når de har deres penge til dig.
Du vil have en neutral tredjepart, der vil beskytte dig, hvis du ikke kender personen. Jeg er meget ked af det, men tak fordi du deler det med vores publikum, så flere mennesker ikke bliver snydt, fordi jeg kan se i fremtiden, at det er så nemt at lave profiler på sociale medier. Det er så nemt at udgive sig for at være en anden. At wire svindel kommer til at blive mere og mere udbredt.
Okay. Vores sidste spørgsmål kommer fra Heather Cha i Bay Area. Heather siger: "Jeg er endelig på et tidspunkt, hvor jeg er forpligtet til at investere, men er nødt til at se ud af staten. Jeg kigger i øjeblikket på Dallas, Indianapolis, Atlanta og Jacksonville. Jeg leder specifikt efter langtidsleje, og jeg har tæt på 800 kreditscore med sparede penge og ingen gæld. Som en første gang amatør ejendomsinvestor, anbefaler du at finde noget, der ikke trænger til renovering? Jeg har lejet hele mit liv, så jeg har virkelig ingen erfaring med at arbejde med entreprenører, da jeg virkelig leder efter et sted uden for staten. Jeg har det ekstra stresslag ved ikke at være tæt på det marked, jeg kigger på. Tak for din tid.”
Okay, først, Heather, hvis du er i Bay Area, så tag fat i mig. Du ved aldrig, hvornår du har brug for ejendomsmæglerhjælp i Californien, og jeg fik dig, når det kommer. Men hvis det kommer til langdistanceinvesteringer, så tjek den bog, jeg skrev om det emne. Og ja, helt ærligt, hvis du ikke har erfaring med at investere i fast ejendom eller kende til byggeri eller arbejde med entreprenører, skal du ikke påtage dig et projekt uden for staten. Dette er en af de hurtigste måder, hvorpå folk kan begå store fejl og tabe store penge. Faktisk er de mennesker, der laver aftaler uden for staten, og som har renoveret deres første gang, hvis de ikke taber penge, de bare var heldige. Dette sker hele tiden. Okay?
Så jeg vil ikke have, at du køber et projekt, der trænger til renovering udover småting, som en handyman kan klare, og din agent har henvisninger, og de kan overvåge projektet for dig, hvis du ikke er der. I stedet ville jeg fokusere på at prøve at købe en feriebolig og få den administreret af et firma, der faktisk har erfaring med det. Jeg kan sætte dig i kontakt med et ejendomsadministrationsfirma, jeg bruger, hvis du er i Jacksonville-området. De laver nogle korttidsudlejninger. Jeg prøver at huske navnet på den by, hvor mange mennesker har det rigtig godt. Det kommer ikke til at tænke på lige nu, men hvis du når ud til mig, især fordi du er indfødt i Bay Area, vil jeg gøre mit bedste for at forbinde dig med mennesker. Jeg vil med glæde støtte dig og se efter måder, du kan støtte mig på.
Okay, alle sammen. Det er vores show. Jeg vil gerne vide i kommentarerne, talte jeg med længe? Kan du lide det, når jeg taler længere? Er du okay med shows, der varer lidt længere? Vil du holde disse super, super stramme, fordi du har en tidsplan? Lad mig vide, hvornår tidslinjen, hvis du gerne vil have længere shows eller kortere shows, samt hvad du synes om nogle af de rants, som jeg gik på. Kom det dig til gode? Lærte du om principperne for fast ejendom? Eller ønsker du bare at komme til det sarte? Vi læser disse kommentarer, og vi justerer vores tilgang baseret på det, du siger. Tak igen for din tid til at lytte. Jeg ved, at opmærksomhed er dyrt, og at I kunne lære af hvem som helst, så jeg sætter stor pris på, at I er her for at lære af mig og os på BiggerPockets.
Hvis du vil følge mig og lære mere om, hvad jeg laver, kan du gå til davidgreene24.com, eller du kan følge mig på sociale medier @DavidGreene24 på Twitter, Instagram, YouTube, hvad end det er, du har lyst til, kan du finde mig overalt. Jeg har tænkt mig at lave et retreat sammen i Scottsdale på den ejendom, som Rob og jeg købte. Så hvis du er til målsætning, så tjek det ud på davidgreene24.com/retreats. Og også, gutter, hvis du springer gennem BiggerPockets-annoncerne, så stop med at gøre det. Lyt til dem, for jeg kører annoncer på BiggerPockets Podcast, og jeg vil gerne have, at du hører om nogle af de produkter, som du kan få hos mig, hvor jeg kan hjælpe dig. Så hvis du er ligesom mig og nogle gange springer gennem annoncer, så lad være, for der er påskeæg derinde. Du hører måske min lune, dybe, glatte stemme fortælle dig om nogle af de ting, jeg har gang i, hvordan vi kan mødes personligt, og hvordan jeg kan hjælpe dig med dine mål. Tak igen. Hvis du har et minut, så lyt til en anden BiggerPockets-video. Og hvis du ikke gør det, ses vi til den næste.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- Pengestrømmens "gyldne tidsalder". og hvorfor det endelig kan være forbi i 2023
- Sådan pivoterer du, når du ikke kan finde en "aftale" på dagens boligmarked
- Pengestrøm vs. værdistigning markeder og som giver en bedre langsigtet indsats
- Hvad skal du gøre, når din lejebolig er ikke rentabel og hvordan man ved, at det er værd at sælge
- vetting private pengeudlånere og hvorfor du ALDRIG skal sende penge til en
- Udenfor statslige renoveringer og genoptræning og hvorfor nybegyndere i ejendomsinvestorer bør holde sig væk fra dem
- Forsinket tilfredsstillelse og hvorfor det er sand vej til at opbygge rigdom
- og So Meget mere!
Links fra showet
Bogen nævnt i showet:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? E-mail .
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-741
- :er
- $ 1 millioner
- $OP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 20 år
- 2019
- 2023
- 50 Years
- 67
- 7
- 8
- a
- evne
- I stand
- Om
- om det
- Acceptere
- adgang
- udrette
- Konto
- Konti
- opnået
- erhverve
- faktisk
- tilføjet
- Desuden
- Justering
- administration
- administrative
- annoncer
- fordelagtige
- rådgivning
- Efter
- Agent
- midler
- Alle
- allerede
- Skønt
- altid
- amatør
- forbløffende
- amerika
- amerikansk
- Amerikanerne
- beløb
- analysere
- ,
- En anden
- besvare
- nogen
- overalt
- fra hinanden
- tiltrækkende
- Apple
- Indløs
- Anvendelse
- vurdering
- værdsætter
- værdsætte
- påskønnelse
- tilgang
- cirka
- ER
- OMRÅDE
- områder
- omkring
- AS
- aktiv
- Aktiver
- antagelse
- At
- Atlanta
- opmærksomhed
- publikum
- Australien
- forfatter
- Baby
- tilbage
- baggrund
- Bad
- Balance
- Balance
- bund
- baseret
- I bund og grund
- BAT
- batman
- Bugt
- BE
- fordi
- bliver
- bliver
- blive
- før
- bag
- være
- Tro
- gavner det dig
- BEDSTE
- Bedre
- mellem
- Big
- større
- Bit
- blæse
- Blå
- bog
- boom
- grænse
- Lånte
- købte
- Boks
- BP
- brand
- Brand New
- Pause
- Breaking
- Brian
- strålende
- bringe
- Broken
- mæglervirksomhed
- bragte
- Buffet
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- byrde
- virksomhed
- virksomheder
- købe
- købere
- Købe
- by
- california
- ringe
- CAN
- Kan få
- Canadian
- kan ikke
- kapital
- bil
- Karriere
- forsigtig
- biler
- Kontanter
- pengestrøm
- brydning
- Århundrede
- udfordrende
- lave om
- Kanal
- afgift
- opladning
- billig
- billigere
- kontrollere
- Vælg
- vælge
- By
- klarhed
- klar
- klik
- Luk
- lukning
- coca-cola
- Kollegium
- Colorado
- KOM
- kombinerer
- kombineret
- Kom
- behagelig
- kommer
- KOMMENTAR
- kommentarer
- engageret
- Fælles
- Virksomheder
- selskab
- sammenligne
- sammenligning
- konkurrence
- konkurrencedygtig
- fuldstændig
- computer
- indgået
- forvirret
- Tilslut
- konsekvent
- konstant
- opbygge
- sammenhæng
- fortsæt
- kontrakt
- entreprenører
- bidrag
- bidragsyder
- konvertere
- konverteret
- cookie
- Cool
- Koste
- Omkostninger
- kunne
- lande
- land
- Par
- kursus
- kurser
- dæksel
- Crash
- oprettet
- Oprettelse af
- Kreativ
- kredit
- cryptos
- Nuværende
- For øjeblikket
- Dallas
- data
- David
- dag
- Dage
- døde
- deal
- Tilbud
- Gæld
- årti
- beslutte
- beslutning
- dyb
- dybere
- forsinkelse
- Forsinket
- Den
- Afhængigt
- indsat
- beskrevet
- ødelæggende
- udvikle
- udvikling
- DID
- Diego
- forskel
- forskellige
- svært
- Dyp
- direkte
- modet
- Skærm
- afstand
- nødstedte
- Er ikke
- gør
- Dollar
- dollars
- Dont
- døre
- fordobling
- ned
- kørsel
- Drop
- hver
- Indtjening
- lettere
- lempelse
- Økonomisk
- økonomi
- uddanne
- Uddannelse
- indsats
- Æg
- Egypten
- enten
- elementer
- bestræbelser
- ender
- energi
- Engelsk
- nyde
- nok
- egenkapital
- Ækvivalent
- spærret
- især
- ejendom
- Ether (ETH)
- Europa
- Endog
- NOGENSINDE
- Hver
- alle
- at alt
- Excellence
- udføre
- udøvende
- forvente
- forventning
- udgifter
- dyrt
- erfaring
- eksponentielt
- ekstra
- Øjne
- faktorer
- falsk
- falske nyheder
- Fall
- familie
- fantastisk
- FAST
- hurtigere
- hurtigste
- Favorit
- frygt
- featured
- gebyr
- Feet
- fyr
- få
- kæmpe
- Figur
- fyldt
- filtrere
- Endelig
- finansiere
- økonomi
- finansiering
- Finde
- finde
- slut
- Fornavn
- første gang
- Fix
- fast
- flow
- blomst
- Flowing
- strømme
- Fokus
- fokusering
- følger
- mad
- Fod
- fodbold
- Til
- Tving
- formular
- fora
- Videresend
- fundet
- Fjerde
- FRAME
- bedrageri
- hyppig
- ven
- fra
- frustrerede
- frustrerende
- fond
- finansiering
- fonde
- sjovt
- fremtiden
- spil
- garage
- Have
- Generelt
- generation
- få
- få
- Giv
- given
- giver
- Give
- Go
- mål
- Mål
- Gud
- Goes
- gå
- Golden
- godt
- Regering
- graf
- stor
- Grøn
- Gruppens
- Grow
- Dyrkning
- Vokser
- Vækst
- Guy
- hack
- hacking
- Halvdelen
- hånd
- håndtere
- Hænge
- ske
- skete
- Happening
- sker
- Gem
- Hård Ost
- Have
- have
- hoved
- sund
- høre
- hørt
- høre
- højde
- hjælpe
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- Fremhæv
- lattervækkende
- historisk
- rammer
- hold
- Hole
- Home
- Homes
- håber
- host
- HOT
- hotteste
- HOURS
- hus
- huse
- boliger
- Hvordan
- How To
- Men
- http
- HTTPS
- kæmpe
- Humor
- Hundreder
- i
- SYG
- idé
- umiddelbar
- straks
- Immunsystemet
- vigtigt
- imponerende
- Forbedre
- forbedring
- in
- I andre
- skrå
- medtaget
- Indkomst
- Forøg
- stigende
- utrolige
- utroligt
- Indiana
- inflation
- inflationær
- Inflationstryk
- influencers
- i stedet
- anvisninger
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- Internet
- opgørelse
- Invest
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- investerer
- spørgsmål
- IT
- selv
- iTunes
- Job
- Karriere
- rejse
- jpg
- hoppe
- spring
- Justin
- Holde
- nøgler
- Barn
- Venlig
- Kend
- Kendskab til
- viden
- Mangel
- Sprog
- stor
- større
- Efternavn
- Sent
- lag
- føre
- LÆR
- lærte
- læring
- Forlade
- forlader
- Legit
- LÅNE
- långiver
- långivere
- udlån
- udlejning
- Niveau
- niveauer
- Lewis
- LG
- Livet
- lys
- ligesom
- Sandsynlig
- links
- Liste
- Børsnoterede
- Lytte
- notering
- Listings
- lidt
- leve
- levende
- lån
- Lån
- placering
- Lang
- lang tid
- langsigtet
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- taber
- miste
- Lot
- kærlighed
- Lav
- lave priser
- held
- lukrative
- lavet
- Magic
- Main
- lave
- tjene penge
- maerker
- Making
- mand
- administrere
- lykkedes
- ledelse
- mange
- Mario
- Marked
- markedsværdi
- Markeder
- beherskelse
- Matter
- Maksimer
- måltider
- midler
- Medier
- Mød
- nævnte
- metode
- metoder
- måske
- million
- Millioner dollar
- millioner dollars
- million værd
- tankerne
- minut
- minutter
- mangler
- Mission
- fejl
- blandet
- øjeblik
- penge
- Måned
- måned
- mere
- Pant
- mest
- motiveret
- munden
- bevæge sig
- flytning
- flere
- navn
- nationer
- indfødte
- Natural
- I nærheden af
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- negativ
- Netflix
- Neutral
- Ny
- New York
- nyheder
- næste
- NFT'er
- nat
- NIKE
- normal
- Normalt
- nummer
- numre
- Odds
- of
- ofte
- Okay
- Gammel
- on
- ONE
- online
- Udtalelser
- Opportunity
- modsætning
- modsat
- Option
- Indstillinger
- oracle
- ordrer
- Andet
- egen
- ejede
- ejer
- ejer
- Tempo
- Pack
- side
- betalt
- parret
- pandemi
- parametre
- Park
- del
- partner
- dele
- part
- Bestået
- lidenskabelige
- passive
- passiv indkomst
- forbi
- sti
- Mønster
- mønstre
- Betal
- betale
- betaling
- blyanter
- Mennesker
- folks
- perfekt
- udføre
- periode
- person,
- perspektiv
- telefon
- pick
- Billeder
- Pivot
- Place
- Steder
- fly
- Plantning
- perron
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- Vær venlig
- VVS
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- pop
- Populær
- portefølje
- position
- positiv
- mulig
- potentiale
- vigtigste
- forberede
- smuk
- fremherskende
- pris
- Priser
- primære
- princippet
- principper
- Forud
- private
- sandsynligvis
- Problem
- problemer
- Produkter
- Profiler
- rentabel
- projekt
- projekter
- egenskaber
- ejendom
- beskytte
- beskyttet
- beskyttelse
- offentlige
- køb
- købt
- rent
- forfølge
- sætte
- sætter
- Sætte
- Spørgsmål og svar
- kvantitativ
- Kvantitative lempelser
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- rejse
- rampe
- rækkevidde
- Sats
- priser
- bedømmelse
- nå
- Læs
- klar
- ægte
- fast ejendom
- ejendomsmarkedet
- Reality
- indse
- gik op for
- ejendomsmægler
- grund
- for nylig
- genkende
- anbefaler
- anbefales
- optage
- henvisninger
- rehab
- frigive
- huske
- Lej
- leje
- repræsentere
- repræsenteret
- respekt
- svar
- ansvarlige
- REST
- Restaurant
- Restauranter
- resultere
- pensionering
- Retreat
- afkast
- afkast
- Rid
- rippet
- Risikabel
- vej
- roller
- Værelse
- Rum
- rundt
- regler
- Kør
- kører
- landingsbane
- Sikkerhed
- Said
- samme
- San
- San Diego
- Gem
- besparelse
- siger
- Fup
- scenarie
- planlægge
- Skole
- score
- skrigende
- Søg
- SEK
- sekunder
- Secret
- Sektion
- se
- segment
- sælger
- Sælgere
- Salg
- afsendelse
- forstand
- sæt
- indstilling
- syv
- flere
- Del
- deling
- skifte
- Kort
- kort sigt
- bør
- Vis
- Shows
- underskrive
- Simpelt
- siden
- enkelt
- Situationen
- SIX
- søvn
- langsommere
- lille
- mindre
- So
- steg
- Social
- sociale medier
- influencere på sociale medier
- solgt
- solid
- SOLVE
- Løser
- nogle
- Nogen
- noget
- et eller andet sted
- Snart
- Lyd
- Syd
- Sydamerika
- specifikke
- specifikt
- spekulation
- Sponsorer
- spredes
- Sprint
- firkant
- Stage
- standard
- starte
- påbegyndt
- Starter
- Start en virksomhed
- starter
- Tilstand
- forblive
- Trin
- Stadig
- bestand
- aktiemarkedet
- Lagre
- Stands
- Story
- strategier
- Strategi
- stress
- kampe
- Kæmper
- Studerende
- indsende
- sådan
- Super
- support
- formodes
- Susan
- Kontakt
- systemet
- Tag
- tager
- Tal
- taler
- Skatter
- hold
- fortæller
- ti
- Tesla
- Texas
- at
- Fremtiden
- Staten
- verdenen
- deres
- Them
- Der.
- Disse
- ting
- ting
- Tænker
- Tredje
- tænkte
- tusinder
- tre
- Gennem
- Tide
- tid
- tidslinje
- gange
- timing
- Titel
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- Ton
- også
- værktøjer
- top
- emne
- toronto
- I alt
- rørt
- Sporing
- traditionelt
- Transcript
- behandle
- udløse
- sand
- Stol
- TUR
- typisk
- under
- forstå
- enestående
- universitet
- uploadet
- us
- brug
- forsyningsselskaber
- udnytte
- ferie
- Værdifuld
- værdi
- Værdier
- VEGAS
- versus
- VET
- veteran
- veteraner
- video
- vision
- Voice
- vs
- løn
- vente
- Venter
- gå
- tegnebog
- ønskede
- krig
- warren
- Warren Buffet
- Vej..
- måder
- Rigdom
- uge
- GODT
- Hvad
- Hvad er
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- vilje
- villig
- villigt
- Tråd
- Wire Fraud
- med
- uden
- undrende
- ord
- Arbejde
- arbejdede
- arbejder
- virker
- world
- Verdens
- Værst
- værd
- ville
- skriver
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul
- Zillow