Rookie-svar: Sælgerfinansiering, Squatters, og er det værd at blive en agent?

Ashley:
Dette er Real Estate Rookie episode 268.

Tony:
Jeg tror, ​​at mange rookies måske gør den forkerte antagelse om, at de har brug for en licens for at være ejendomsinvestorer, når størstedelen af ​​ejendomsinvestorer, som jeg kender, ikke har deres licens, og i stedet ansætter vi en, der er ekspert i den specifikke ting, og vi udnytter deres ekspertise, fordi min agent i Joshua Tree, ham og hans team, jeg er helt vild med dem, fordi de har processen med at købe og sælge fast ejendom ned til en videnskab. Som, hvis jeg glemmer at planlægge min inspektion, siger hans transaktionskoordinator: "Hej, jeg planlægger din inspektion for dig."

Ashley:
Mit navn er Ashley Kehr, og jeg er her sammen med min medvært Tony Robinson.

Tony:
Og velkommen til Real Estate Rookie Podcast, hvor vi hver uge, to gange om ugen, bringer dig den inspiration, motivation og historier, du har brug for at høre for at kickstarte din investeringsrejse. Som altid vil jeg starte dagens episode med at råbe nogen ud med brugernavnet KSP75. KSP efterlod os en femstjernet anmeldelse på Apple Podcast. Der står: "Jeg ejer et flerfamiliehus, og min familie bor i en del af huset, så jeg har en vis eksponering for lejere, lejemål osv. Real Estate Rookie er fantastisk at lytte til, da det giver information, vejledning og tillid til at gå til det næste niveau af ejendomsinvestering. Jeg planlægger at fortære hver episode, tage noter, læse, researche og være 100 % klar med absolut sikkerhed til at kaste mig ud i min næste aftale, når betingelserne er de rette.” Så KSP, vi værdsætter, du og jeg elsker, at du snart vil have informationen, vejledningen og tilliden til at tage den næste aftale ned.

Ashley:
Så Tony, hvad er nyt med dig?

Tony:
Jeg har en skjorte i en anden farve på i dag, så jeg ryger den rødbrune. Jeg tror. Den er næsten sort, men ikke helt.

Ashley:
Jeg var nødt til at skrue op for lysstyrken på min telefon, fordi jeg stadig troede, den var sort, indtil producenten sagde noget, og jeg skruede lysstyrken op, jeg siger, "Åh ja, det er en anden nuance."

Tony:
Jeg tror, ​​jeg kan prøve en anden farve til 2023, så vi får se. Men nej, med en seriøs bemærkning, vi er faktisk, jeg tror, ​​jeg skal flyve ud til West Virginia i denne weekend. Vi har lige fået underskrevet en LOI på en aftale, vi har kigget på derude. Det er et rigtig fedt stykke jord, vi kigger på. Det er omkring seks acres, og det er tæt på en ny nationalpark ude i West Virginia, og selve ejendommen har et hovedhus, et gæstehus, fem RV-puder, og så har den også tilladelse til at tilføje en masse glamping-steder. . Så tanken er, at vi vil købe den ejendom, tilføje glamp-pladserne, renovere det primære hus og så sandsynligvis også købe et par Airstream-campere for på en måde at gøre det til en lille destination derude. Så vi er spændte på det.

Ashley:
Det er fantastisk. Det er virkelig spændende.

Tony:
Ja.

Ashley:
Har du været i West Virginia før?

Tony:
Aldrig i mit liv. Det bliver første gang.

Ashley:
Da jeg var yngre, plejede jeg at tage til IBO World Championships for bueskydning der. Mig og min far og min bror ville ringe [uhørbart 00:02:51].

Tony:
Var du med til verdensmesterskaberne i bueskydning?

Ashley:
For ligesom en liga, IBO League, men ja.

Tony:
Hvorfor hører jeg lige om det nu? Har du nogensinde fortalt mig, at du deltog i verdensmesterskaberne i bueskydning?

Ashley:
Jeg ved ikke. Jeg mener, jeg føler, at det ikke er så stor en sag. Jeg ved ikke. Men ja, jeg plejede at skyde med 3D-mål med bueskydning, da jeg var yngre.

Tony:
Jeg mener, hvor mange mennesker kan sige, at de har været med i verdensmesterskaberne for noget?

Ashley:
Men i hvert fald, det var på Snowshoe Mountain hvert år i West Virginia, og jeg elskede bare at tage dertil. Det er som en lille skilandsby på toppen af ​​bjerget, og det var super fedt. Hele bueskydningsturneringen ville gå op og ned ad bakkerne for at lave 3D-skydning og sådan noget, så det var virkelig fedt.

Tony:
Ja, det har jeg aldrig været, så jeg tror, ​​vi tager afsted i weekenden, og det bliver en slags hurtig turnaround-tur, men vi er super spændte. Det bliver første gang, vi laver noget med glamping. Var ikke engang rigtig med i spilleplanen, men ejendommen præsenterede sig sådan set. Faktisk kontaktede denne person mig på Instagram, og jeg er ikke den bedste til at tjekke mine DM'er, men en gang i mellem vil jeg gå igennem og prøve at rydde dem ud, og nogen havde sendt mig en aftale , var ligesom, "Hej, ja, jeg vil gerne tilbyde det her." Så hvis I har nogle andre gode tilbud, der passer til disse kriterier, så fortsæt venligst med at sende dem til mig, for dette ville ikke være sket uden den fyr.

Ashley:
Jeg skal også afsted i weekenden, men det er desværre ikke til en aftale. Det er for en ejendomsmægler pigeweekend i Las Vegas. Så nogle kvindelige ejendomsinvestorer er blevet mine nærmeste venner. Så vi holder pigeweekend i Las Vegas. Vi rejser mange ture sammen, men det er normalt hele vores gruppe venner, men denne gang bliver det bare et par af pigerne, og ja, vi er ved at tage ned på Las Vegas-striben.

Tony:
Så længe du ikke har det sjovere med dem, end du havde med mig og Sarah sidste sommer, så synes jeg det er helt fint.

Ashley:
Nå, ved du hvad? Jeg tror, ​​du er i sikkerhed, fordi bassinerne er lukket på denne tid af året, så der bliver ingen poolfest.

Tony:
Ingen poolfester.

Ashley:
Men jeg har også, jeg har været i Las Vegas, jeg ved det ikke, sikkert 12 gange, men jeg har aldrig været på en natklub i Las Vegas. Det bliver nok min første gang denne weekend.

Tony:
Nå, så længe det rangerer din næstmest sjoveste Vegas-rejse, og jeg tror, ​​vi er firkantede. Vi har det godt.

Ashley:
Så i dag på Rookie-svaret har vi faktisk nogle gode spørgsmål, som vores producent hentede fra Real Estate Rookie Facebook-gruppen. Så vi kommer til at tale om rengøring for omsætning. Så efter en lejer flytter ud, hvordan skal du opkræve betaling for det, hvad er almindeligt, forskellige måder, du opkræver for rengøringen. Også en lille smule sælgerfinansiering, hvis sælger tilbyder det til dig, hvordan fungerer det sammen med at få bankfinansiering samme sted, og så taler vi om at få lavet en undersøgelse af en ejendom. Tony og jeg har meget forskellige erfaringer med det, så hvis I gerne vil tage stilling til, hvad der er almindeligt i jeres område, vil vi elske, at I hopper ind på YouTube-kommentarerne og kommenterer nedenfor om, hvorvidt I typisk gør det. eller ikke får en undersøgelse ved køb af en ejendom og hvorfor.
Okay, så dagens første spørgsmål kommer fra Jason Dorsey. ”Når du køber en ejendom, hvad er så formålet med at få en undersøgelse? Ejendomsmægleren spørger, om jeg vil få en." Okay, så en undersøgelse, en undersøgelse er af landet. Så hvor grænselinjerne er, vil du finde ud af hvor, hvor stor pakken er, så hvor mange acres og hvor disse linjer rent faktisk går. Så hvad er din ejendom, du egentlig køber, og hvad er naboejendommen. Tony, er det almindeligt, at folk får lavet undersøgelser, hvor du bor, for at købe ejendommen?

Tony:
I hvert fald ikke de ejendomme, jeg køber. Jeg tror ikke, at en ejendomsmægler eller nogen eller endda mine långivere nogensinde har bedt mig om at få en undersøgelse, men også vores pakker er ret små. Jeg synes, at partilinjerne typisk er ret veldefinerede. Så måske er det derfor, det ikke er så meget bekymrende for de markeder, jeg er på.

Ashley:
Ja, jeg tror aldrig, jeg har lukket en ejendom uden at have en undersøgelse, som er interessant.

Tony:
Er det ikke så skørt?

Ashley:
Ja. For her er det meget almindeligt at få foretaget undersøgelsen, og normalt betaler sælger typisk for at få foretaget undersøgelsen, hvor en landmåler kommer ud, mærker ejendommen, sætter måske hjørnerne af grunden ud for dig og trækker så stort set ud. undersøgelseskortet. De vil normalt placere, hvor huset er placeret på ejendommen, ejendommen linjer, hvor en gade er. Nogle gange selvom en person måske allerede har fået lavet en undersøgelse måske tidligere, da de købte huset, eller jeg købte en lille A-ramme hytte sidste år, og der var en gammel undersøgelse fra som 90'erne, og jeg accepterede den undersøgelse og havde lige sælger underskriver en erklæring om ingen ændring, hvori det står, at de sagde, at der ikke var nogen ændringer i pakkelinjen. Normalt anbefales det kun, at du går tilbage og accepterer en undersøgelse, der måske kun er et par år gammel, bare for at have den følelse af sikkerhed, at der ikke var nogen ændringer i pakken og dine undersøgelseslinjer.
Jeg havde en egenskab, at da undersøgelsen blev udført, var der en uenighed med naboerne om, at det faktisk ikke var gjort korrekt, og vi lukkede ikke, og vores lukning blev skubbet ud, indtil den egentlige tvist var færdig, og linjerne var faktisk defineret, hvor pakken rent faktisk gik hen. Her kan du også finde ud af, om der også er servitutter på ejendommen. Omkring hvor jeg bor, er det meget almindeligt med en servitut til det gasselskab, hvor de har en gasledning. Faktisk har vi på min primære bolig en gasbrønd, og der er en vej, der går tilbage til gasbrønden på ejendommen, som National Fuel er gasselskabet, som de til enhver tid kan gå og have adgang til. Og så betaler de, vi får gratis gas til vores hus, hvilket er fantastisk. Ja, ubegrænset forbrug, som du ikke engang hører i disse dage. Så bare der er forskellige ting som det, du også kan finde ud af ved at få lavet undersøgelsen på ejendommen.
Så hvis det er anbefalet fra din ejendomsmægler, så spørg, om det er noget, sælgeren vil give. Hvis ikke, kan du altid betale for omkostningerne ved undersøgelsen, der skal udføres, og afhængigt af størrelsen på pakken, mener jeg, typisk ser jeg for et par hektar, ikke et ton bygninger eller noget på den, det kan variere fra 400 til måske 1,000 dollars på det højeste.

Tony:
Interessant. Ja, det har jeg bogstaveligt talt aldrig hørt om. Jeg kigger afsluttende dokumenter igennem, mens du taler for nogle af vores gamle ejendomme for at se, om det måske var derinde, og jeg lagde bare ikke engang mærke til det, men jeg kan ikke se noget om en undersøgelse i nogen af dokumenter jeg har. Det tætteste, jeg har, det viser endda partilinjerne, er fra titelrapporten, og den allersidste side har ligesom et fugleperspektiv af alle de forskellige parceller på den gade, og den skitserer bare, hvilken parcel der er vores. . Men nej, det er så interessant. Det har jeg bogstaveligt talt aldrig gjort før.

Ashley:
Ja, jeg er faktisk også chokeret over den. Vi havde episoden, hvor vi talte om brønde, og hvordan I ikke typisk har brønde, hvor I først købte, men ja, for en undersøgelse, for at få det gjort. Ja, jeg vil anbefale at få lavet en undersøgelse eller se, om de allerede har lavet en. Det gør bare tingene meget nemmere, hvis du får bankfinansiering. Jeg har for nylig haft banker til at bede om en kopi af undersøgelsen, hvilket jeg ikke tidligere havde fået lavet, men jeg har lige lavet et kommercielt lån, hvor de bad om en kopi af undersøgelsen.

Tony:
Ja, og nu får det mig til at spekulere på, om jeg måske åbner mig for problemer nede ad vejen ved ikke at lave den undersøgelse, når vi køber ejendommen, især hvis det kun er et par hundrede dollars. Det er bare for at sikre, at der ikke er problemer med ejendomslinjerne, eller hvad nu hvis naboens hegnet er 10 meter længere, end det skulle være. Du kan se nogle af de ting, som min ejendomsmægler, de bruger LandGlide, appen eller noget. Så hvis vi er på ejendommen, vil de godt lide, "Hey, her er grænsen," og sådan noget, men det er nok noget, vi burde tage lidt mere seriøst, nu hvor jeg hører om det her.

Ashley:
Ja, vi bruger også LandGlide og onX Hunt. Vi lavede et lille eksperiment faktisk for et par uger siden, hvor denne 30 acres jeg havde købt, vi gik på ejendomslinjen. Det var lige efter jagtsæsonen var slut, og det var forbløffende, hvor tæt på nogle af træbevoksningerne, der var for naboerne, der var... De vendte mod deres ejendom, men der var nogle tilfælde, hvor det var sådan, "Øh, det faktisk kan være på vores ejendom,” deres træbevoksning. Men onX-jagten, vi bemærkede, og LandGlide, var også lidt væk fra, hvor de faktiske indsatser var i hjørnerne af ejendommen. Det var ikke super præcist.

Tony:
Nøjagtigt.

Ashley:
Ja.

Tony:
Fedt nok. Skal vi gå videre til spørgsmål to?

Ashley:
Ja, lad os gå til den næste. "Kan du dele fordele og ulemper ved at få din ejendomslicens bare for at hjælpe dig selv i ejendomsinvesteringsaftaler?" Dette spørgsmål kommer fra Teresa Molter fra Facebook-gruppen Real Estate Rookie. Hvis I ikke er med i Facebook-gruppen for ejendomsmæglere endnu, så sørg for at være med. Det er værd at tilmelde sig Facebook bare for at komme ind i denne gruppe, og du kan komme i kontakt med en masse ligesindede investorer og også stille spørgsmål, som vi kan spille ind i showet. Så Tony, ingen af ​​os har vores ejendomstilladelse, men Sara får sin licens, ikke?

Tony:
Sara arbejder på at få sit. Selvom hun har gennemgået hele denne proces, er hun næsten ved målstregen nu, og vi diskuterer stadig, om hun overhovedet skal igennem det sidste trin i at tage testen. Der er et par ting, vi kigger på, ikke? For det første er det en ret lang proces i Californien at få din licens. Du skal tage tre kurser, der er nogle ekstra certificeringer, du skal have, og du skal endelig tage denne eksamen, som også er en ret langvarig eksamen, og selvfølgelig er der også nogle omkostninger forbundet med alt dette. Men det er ikke sådan, at du kan få din licens om 30 til 45 dage. Det er som en prøvelse på minimum seks måneder, måske endda længere afhængigt af, hvor hurtigt det tager for dig at gennemgå alle kurserne.
Så jeg tror, ​​at det første spørgsmål, som nogen bør stille sig selv, men Teresa til dig specifikt, er, hvor meget tid og penge og energi vil det tage for dig at få dit kørekort. Og så er den anden ting, hvad er dit mål med at gøre dette. Du sagde, at det måske bare er for at hjælpe dig selv med dine egne ejendomshandler. Leder du bare efter, at du har MLS-adgang? Vil du måske spare på provisioner, som du ville betale til en købers agent, når du køber noget, eller en sælgers agent, hvis du sælger noget? Hvad er din motivation for at gøre det? Og hvad er så volumen, som du tror, ​​at du rent faktisk vil bruge? Hvis du køber en aftale om året, giver det så virkelig mening at gå gennem løkken med at opnå og vedligeholde den licens på årsbasis eller hvor ofte det er i din stat?
Jeg tror, ​​at mange rookies måske gør den forkerte antagelse om, at de har brug for en licens for at være ejendomsinvestorer, når størstedelen af ​​ejendomsinvestorer, som jeg kender, ikke har deres licens, og i stedet ansætter vi en, der er ekspert i det. specifikke ting, og vi udnytter deres ekspertise, fordi min agent i Joshua Tree, ham og hans team, jeg elsker dem absolut, fordi de har processen med at købe og sælge fast ejendom ned til en videnskab. Hvis jeg glemmer at planlægge min inspektion, siger hans transaktionskoordinator: "Hej, jeg planlægger din inspektion for dig," eller "Hej Tony, bare en påmindelse, din due diligence-periode slutter om syv dage. Hvis du ønsker at få din anmodning ud, så lad os sørge for, at vi gør det i dag.” Så jeg tror, ​​Teresa, at hvis dit mål bare er at spare penge, så gør det måske ikke, men hvis du virkelig vil være agent, så vil jeg nok gå efter det.

Ashley:
Jeg startede min ejendomsmæglerlicens som tre gange. Jeg tror, ​​jeg betalte omkring $99 for onlinekurset. Det her var, jeg ved ikke, for fem år siden eller hvad som helst. Du skal genkøbe kurset efter et år eller hvad som helst. Men det kom til samme punkt med hensyn til, hvorfor jeg har brug for det, og den eneste grund til, at jeg skulle få det, var, at jeg kunne tage mig selv til fremvisninger, så jeg ikke behøvede at planlægge fremvisninger med en anden, med en agent, og jeg kunne bare gå til ejendommene. Så kom jeg til det punkt, hvor de fleste af mine ejendomme var ude af markedet. Det var den eneste fordel for mig. Selvfølgelig sparer pengene på kommissionen, men jeg synes, det er værd at betale pengene for at få en anden til at lave papirarbejdet, udarbejde kontrakten, tale med den anden agent, håndtere de ting, der dukker op.
Især synes jeg, det er en kæmpe fordel at have en agent, når man har lejere i ejendommen, og man forsøger at sælge. Planlægning af fremvisninger med lejere i ejendomme kan være et mareridt blot at koordinere med dem og få dem til at give adgang. Jeg har gået til så mange fremvisninger af ejendomme, hvor jeg skulle komme i en enhed, og vi når dertil, og det er sådan, "Nej, undskyld. Lejeren sagde nej, eller de skulle være her, det er de ikke. Vi har ikke nøgler,” sådan noget. Jeg solgte faktisk to ejendomme inden for det sidste år, der havde lejere på plads, og bogstaveligt talt gik jeg bare med en ejendomsmægler, der arbejdede med mit ejendomsadministrationsfirma, og sagde: "Det er det, jeg vil sælge det for. Her er min ejendom,” og han fik alle lejers oplysninger fra ejendomsadministrationsfirmaet, han koordinerede hver fremvisning med dem direkte. Den lige dér var provisionen i sig selv værd at skulle gøre det.
Jeg er enig med Tony i dette. Hvis du rent faktisk ønsker at drive en virksomhed som ejendomsmægler og købe og sælge huse til andre mennesker, så ja, det kunne være det værd, for husk, der er disse omkostninger til efteruddannelse. For at holde dit kørekort i gang, kommer det til at koste dig penge, det vil også koste dig tid at tage disse efteruddannelsestimer.

Tony:
Ja, jeg er helt enig, Ash. Jeg tror, ​​det kommer ned til den ultimative motivation. Ligesom du sagde, vil jeg hellere betale nogen for at klare alt det administrative arbejde, end jeg selv gør det. Men igen, jeg forstår det. Vi er på en måde forskellige steder i vores ejendomsrejse, så måske giver det mere mening for os at gøre det. Men min personlige tanke, Teresa, er, at hvis du ikke planlægger at gøre dette til en egentlig indtægtskilde for dig, vil jeg måske fokusere mere af min tid på at opbygge min ejendomsvirksomhed først og derefter se på agenturet eller agentarbejdet. senere.

Ashley:
Okay. Til vores næste spørgsmål af Rick Watts. "Har nogen nogensinde købt et hus med beboere i det? Er der noget jeg skal overveje for at få dem ud? De var der med tilladelse fra den tidligere ejer, men der er ingen lejeaftale af nogen art, og de ser ikke ud til at være villige til at gå. Jeg skal nok tale med en advokat om mine juridiske forpligtelser. Jeg vil også lede lidt efter de etiske forpligtelser. Jeg vidste bare ikke, om nogen har oplevet dette før.”

Tony:
Ash, må jeg starte med et spørgsmål til dig først, ikke? Jeg køber aldrig ejendomme med lejere. Selv vores flips, som vi køber, er mange gange langtidslejede på forhånd, men det er altid et krav, at køberen sørger for, at lejerne er fraflyttet. Der er faktisk et flip, som vi har haft under kontrakt i næsten to måneder nu, fordi sælgeren arbejder på at få de lejere ud. Så min baseline er bare, at jeg ikke har tænkt mig at købe det, hvis der er en lejer derinde, fordi jeg ikke vil have hovedpine af at skulle forsøge at smide det ud. Fra dig, fra dit perspektiv, hvis du har en ejendom, du overvejer at købe, og du allerede ved, at lejerne ikke ønsker at forlade, ville du så stadig gå videre med at købe den?

Ashley:
Ja, og jeg tror, ​​at der er noget med dette spørgsmål, at Rick måske ikke vidste, at due diligence skulle udføres nok, tror jeg måske, da denne ejendom var under kontrakt, fordi jeg tror, ​​der er nogle måder, hvorpå han kunne have håndteret dette, før han fik det under kontrakt. Tro mig, der er så mange ting, jeg ville ønske, jeg ville have vidst om de første par ejendomme, jeg også gjorde.
Jeg har købt en del ejendomme, der har lejere på plads, men det, jeg gør, er, at jeg laver en estoppel-aftale, hvor jeg sammenligner, hvad udlejer siger, med, hvad lejer siger. Lejeren eller udlejeren vil enten sige: "Her er vilkårene for lejekontrakten, her er lejeaftalen." Eller, hvis det er i Ricks situation, er der ingen leasingaftale, det er, at de bare vil give mig $400 kontant om måneden, og de er måned til måned, og dette er deres navn, dette er deres telefonnummer, det er alt, hvad jeg har. Så kontakter jeg lejeren, selvfølgelig med ejerens tilladelse, og får dem til at udfylde en estoppel aftale, som grundlæggende giver mig flere oplysninger om dem, men bekræfter, hvad udlejer sagde. Siger de, at deres husleje også er $400 om måneden? Siger de, at de faktisk er i en femårig lejeaftale, hvor udlejer siger, "Nej, jamen du kan få dem ud, så snart du lukker ejendommen"?
Så der er trin, du kan tage. Du kan også bruge dette som en forhandling. Jeg solgte for nylig en ejendom, og den person, der købte den, ville have lejerne fjernet fra ejendommen, før de købte. Det, vi gjorde, var, at vi gav dem besked om at forlade. De var måned til måned, vi gav den rette besked, de sagde, "Nej, vi tager ikke afsted." Så vi startede fraflytningsprocessen, og vi lukkede faktisk stadig for ejendommen, men vi holdt penge tilbage i spærret for at betale for advokatsalærer, hvis de skulle fortsætte med fraflytningen. Vi fastsatte et dollarbeløb, jeg tror, ​​det var måske 1,200 dollars eller hvad som helst for at dække advokatomkostninger, hvis de skulle fortsætte med udsættelsen, hvis lejeren ikke gik. Og da lejeren tog afsted på egen hånd uden at skulle fortsætte med udsættelsen, fik jeg refunderet de 1,200 $. Og hvis de så skulle have været nødt til at gå igennem med den fulde udsættelse, ville køberen være nødt til at beholde de $1,200 for at hjælpe med at dække omkostningerne.
Der er en eller anden måde, hvorpå du kan løse dette problem, før du lukker ejendommen, der angiver i din kontrakt, at ejendommen skal være ledig. I denne præcise situation her med Rick er du nødt til at starte udsættelsesprocessen for at få disse mennesker ud af enhederne. Ting at være bekymret over er, at der ikke er nogen lejeaftale til ejendommen, og du vil være forsigtig med, at du går i retten, og pludselig dukker en lejeaftale op. Så at få en form for dokumentation måske fra den tidligere ejer om, at de boede der til dette X-beløb, der ikke var en lejeaftale eller de var måned til måned, noget i den retning kan helt sikkert hjælpe din sag.
Men for så vidt angår din sjælesøgning efter etiske forpligtelser, har du ret til retten til den ejendom, og du laver bare den juridiske proces med at gå igennem med udsættelsen. Og så, Tony, ved du måske mere om dette, hvad angår squatter-rettigheder. Jeg mener, betaler de overhovedet nogen husleje her, eller bor de bare i ejendommen? Fordi det kan være et helt andet problem i sig selv, hvor du igen skal igennem udsættelsesprocessen, men undskyld mig, i Californien tror jeg, at der er meget milde squatter-rettigheder. Er det korrekt?

Tony:
Jeg ejer ikke nogen langtidslejemål i Californien. Det har jeg aldrig. Men jeg ved det godt, og citer mig ikke om dette, for jeg kunne godt være lidt ude, men jeg er ret sikker på, at selvom nogen bare finder et åbent hus, og de bliver der længe nok uden tilladelse fra nogen, teknisk set kan have rettigheder som lejer. Det kommer helt sikkert til at variere fra stat til stat, Rick. Så chat med en advokat i din stat for at få de rigtige oplysninger, men min præference har altid været, at jeg bare ikke køber ejendom, der har lejere derinde, hvis jeg ikke planlægger at beholde disse lejere.

Ashley:
Ja, og jeg lavede en husvending med James Dainard i Seattle, Washington, og der er også ret fordelagtige squatter-rettigheder der. Jeg jokede altid med ham, ja, hvis denne aftale går sydpå, flytter jeg bare ind i ejendommen, og jeg kan i det mindste bo der i sikkert et år eller to gratis for at få mit hjem tilbage.

Tony:
Før du bliver smidt ud.

Ashley:
Okay, så lad os gå videre til vores næste spørgsmål. Dette spørgsmål er fra Rob Young og kommer også fra Facebook-gruppen Real Estate Rookie. "Hvad er risikoen forbundet med at sælger finansierer udbetalingen? Jeg er køberen. Sælger ejer ikke boligen frit og overskueligt. Jeg kan få realkreditlånet, men har ikke pengene til udbetalingen. Sælger er villig til at forlænge vilkårene. Han ville være nødt til at opfylde sit realkreditlån, når han sælger. Nogle forslag?" Okay, lad os måske kortlægge det her først. Okay, så Rob vil få et realkreditlån for at købe denne ejendom. Okay, lad os bare bruge, for let matematik, lad os sige, at han køber det for 100,000 $. Han får et realkreditlån på 80%, så $80,000 og han har brug for $20,000. Sælgeren siger: "Jeg vil låne dig $20,000 til udbetalingen. Du skal betale mig X beløb over fem år,” eller hvad det nu er.
Så sagen med det her er dog, at banken gerne vil se, hvor pengene kom fra, især hvis du laver det i boliger, hvor du skal vise, at du har tjent den indkomst, eller du har sparet de penge, eller at pengene kom fra dig, eller det var en gave fra et familiemedlem. At se, at du fik pengene fra sælgeren, kvalificerer muligvis ikke som bevis på midler til ejendommen. Det er den første diskussion, jeg ville have, er at gå til lånerådgiveren, den långiver, du bruger, og spørge om situationen.
Hvis du laver kommerciel finansiering, ved jeg, at dette sker ganske almindeligt, hvor sælgeren vil foretage sælgerfinansiering for udbetalingen. Du afslører det til banken, banken styrer tallene og siger: "Okay, denne udlejningsejendom har råd til at betale sine månedlige udgifter inklusive disse to afdrag på realkreditlån, den ene til banken for de $80,000 og den anden til sælgeren for de $20,000 . Godkendt. Fortsæt. Lad os komme videre." Men det er min bekymring med det her. Skal dette være boligfinansiering, eller skal det være kommerciel finansiering? Så det er lidt ligesom det første skridt, jeg ville se på i denne form for situation.

Tony:
Og jeg tror, ​​Rob, bare for at give dig lidt klarhed over, hvordan pengene flyder mellem køber, bank, sælger, bank, for der er et par trin derinde, ikke? Så vender vi tilbage til dit eksempel, Ashley, med at sige, at Rob køber dette hus for $100,000, han får et realkreditlån for $80,000, og han har en udbetaling på 20, og lad os sige, at denne sælger måske skylder $35,000 på huset. Ved at bruge runde tal, hvis de sælger det for 100, kommer de til at betale deres $35,000 realkreditlån tilbage, de vil stå tilbage med $65,000 bagefter, ikke?
Men Rob, pengene flyder bare ikke fra dig direkte til sælgeren. Normalt er der en tredjepart imellem. I Californien bruger vi titel- og deponeringsselskaber, og den måde, det fungerer på, er, når banken sender deres check-in for $80,000, vil de sende det til ejendomsret og deponering. Escrow vil så gå til sælgeren og sige: "Hej hr. sælger, disse penge er for den ejendom, du sælger til Rob. Vi kan se, at du stadig skylder $35,000 til Bank of America for denne ejendom. Så før vi udsteder nogen midler til dig, vil vi først betale din $35,000 gæld, der skyldes Bank of America, og du vil få saldoen, som er 65,000." Så, Rob, du behøver ikke nødvendigvis at bekymre dig om, at sælgeren skal betale det oprindelige realkreditlån, for så længe du går igennem ejendomsretten og deponeringen, vil de sørge for, at enhver gæld eller enhver form for tilbageholdelsesret, alt imod det ejendom betales ud, før pengene rent faktisk går til sælger.

Ashley:
Ja, så det er en god pointe, at du vil sikre dig, at de penge, du betaler, så $80,000 i vores eksempel dækker, hvad der er skyldig på realkreditlånet, eller at sælgeren har pengene. Men som Tony sagde, det er noget, som titlen vil sørge for, sker ved lukning, og du kommer ikke lige pludselig til at eje denne ejendom, men der er endnu en tilbageholdelsesret tilbage på ejendommen fra den tidligere ejer.

Tony:
Ash, baseret på det du sagde, er jeg enig. Jeg tror, ​​det er almindeligt, at du nogle gange vil se, at sælgeren vil tilbageføre en del af udbetalingen, og ærligt talt, så tror jeg, at der er nogle mindre banker, hvis Rob arbejder med måske en lokal kreditforening eller noget, der kunne være behageligt med sælgeren har også en anden pant i ejendommen. Rob, det er typisk der, hvor banker føler sig underlige, hvor de ikke vil have nogen i anden pantposition. De vil have, at du har en slags hud i spillet og ikke en anden långiver. Men hvis du arbejder med måske en mindre kreditforening eller lokal bank, er de måske komfortable med at give dig 80 for den første og derefter få sælgeren til at give dig 20 for den anden. Så jeg tror det afhænger af hvilken bank du arbejder med.

Ashley:
Især hvis du køber boligen under markedsværdi. Hvis du kan vise bankens comps og sige: "Se, jeg køber dette hus for 100,000, men ethvert andet hus, der er sådan omkring mig, sælges for mindst 150,000. Jeg køber det allerede $50,000 under markedet,” eller hvad det nu er, det ville helt sikkert også hjælpe din sag.
Okay, så vores næste spørgsmål her er fra Eric Donno. ”Rengørings- og indflytningsgebyrer, hvordan arbejder man med gebyrer? For min langtidsleje har jeg opkrævet et indflytningsgebyr for at dække en professionel rengøring forud for indflytning. Min tankegang var, at det er bedre at gøre dette end at trække rengøringsgebyret fra deres depositum ved indflytning. Hvordan forholder du dig til rengøring? Spiser du bare omkostningerne, tager det ud af depositum ved indflytning, gør du slet ikke rent?” Okay, så dette er mere et langsigtet spørgsmål, men Tony, måske efter at vi har gennemgået situationen med langtidsleje, kan du endda også dække det på korttidslejesiden.
Ved langtidsleje kan du opkræve et flytterengøringsgebyr. Det ser jeg normalt ikke tit. Virkelig, jeg ved ærligt talt ikke, om jeg nogensinde har set nogen gøre dette. Jeg mener, du kan opkræve et gebyr, medmindre din stat ikke tillader dig at gøre det. Det, jeg gør, er, at jeg laver en rengøringstjekliste. Når nogen flytter ind i lejligheden, går de igennem med mig, og vi laver næsten en inspektion af ejendommen, hvor de kan sige: "Ved du hvad? Der er en bule i beklædningen her. Jeg ønsker ikke at blive opkrævet for det. Der er en plet i dette hjørne af tæppet,” uanset hvad disse ting er. De kan gå igennem og markere, eller de vil gå igennem og bare sige, "jep, alt er i god stand, god stand, god stand." Måske er der lidt slid på et af skabene, det kan de mærke ned. Dokumenter alt med billeder, du som udlejer underskriver eller ejendomsadministratoren, og så skriver lejeren også under, dater det, og det er den dato, de modtager deres nøgler, de skal ind i enheden. Okay? Alt er fint og godt.
Når det så er tid til at flytte ud, får de en rengøringstjekliste. Jeg giver faktisk dette på forhånd, når de flytter ind. Så hey, bare så du ved, når du flytter ud, det er alt, der skal renses. Jeg har faktisk fået denne liste fra min søster. Da hun var færdig med college, måtte hun flytte væk for at få et lærerjob i et par år, og lejligheden, hun var i, gik jeg for at flytte hende ud, da hun var færdig, og de gav hende denne rengøringstjekliste, og den specificerede alt som hvis dette ikke blev gjort, hvad ville du blive opkrævet. Så hvis du ikke rensede køleskabet, var det $10 eller hvad det nu var. Jeg mener, det her var faktisk en ret kræsen liste, og hvor den tørrer persiennerne af, alt sådan noget.
Jeg kan huske, at min søster bare flippede over, at det ikke ville være rent nok. Jeg mener, hun rørte bogstaveligt talt ikke engang dette sted hele året hun boede i det eller hvad det nu var. Det var uplettede. Jeg kan huske, at lederen kom for at foretage hendes udflytningsinspektion, og han kiggede bare rundt, han sagde: "Okay, det ser godt ud." Hun siger: "Er det det?" Og han siger: "Ja, ja, du tog dig rigtig godt af dette sted. Tak skal du have." Og hun havde to dage før brugt bare på at rense hvert lille hjørne, selvom der ikke engang var snavs eller støv i det. Så implementerer du en form for tjekliste, hvor dine lejere ved i forvejen, dette er forventningen til, hvornår du flytter ud, så der er ingen overraskelse, og de har allerede underskrevet det inspektionsark og siger, at I begge er enige om, at det er i god stand. Der var ikke noget galt med enheden, da de flyttede ind.
Og så opdaterer jeg altid, når de giver deres besked, at de flytter ud, giv dem det inspektionsark. Det er her du kan skrive ned dette er prisen pr. vare. Hvis tæpperne skal rengøres, fordi der er pletter, skal de renses professionelt eller sådan noget, det er $100, hvad det så end er. Eller du kan betale et fast rengøringsgebyr. Hvis du ikke renser enheden, så få denne tjekliste over ting renset, vi vil opkræve dig $250, fordi det er, hvad det koster os at få nogen til at komme ind og gøre det. Og når lejerne så flytter ud, har de deres ejendele. Du kommer ind og laver gennemgangen med lejeren og siger: "Okay, det her blev ikke renset her, det var der ikke."
I New York State i juni 2019 ændrede de faktisk loven, hvor du faktisk skal tilbyde lejeren at foretage udflytningsinspektionen, før de rent faktisk flytter. Når de giver besked, tror jeg, det er to uger før deres egentlige fraflytningsdato, man skal tilbyde dem chancen for at få et syn der, det er sådan set et forsyn, så de har mulighed for at rette hvad som helst. Sig, at der er et hul i væggen eller noget. Dette giver dem mulighed for at lappe og male det, som hvis du følger mig på Instagram, kan du se, at det ikke altid er det bedste, er at få dine lejere til at reparere på egen hånd. Det er den måde, jeg har gjort det på, og jeg ser det typisk er, at der ikke opkræves noget gebyr, og det kan trækkes ud af deres depositum, indtil de er flyttet ud.

Tony:
Ja, det er et fantastisk sammenbrud, Ashley. Den mest erfaring, jeg havde med det, var det ejendomsadministrationsfirma, som jeg arbejdede hos efter college, og deres proces var næsten præcis, hvad du lige sagde, hvor et stykke tid før gæsterne faktisk, eller gæsten, før lejeren faktisk skulle flytte ud, ville de lave en indledende gennemgang, og den dag, hvor lejeren returnerede nøglerne, ville de lave de sidste gennemgange for at sikre, at alt var rettet. Uanset hvad der ikke blev rettet, blev de faktureret, naturligvis taget ud af deres sikkerhedsdepositum, og hvis det gik over, ville de få udstedt en faktura, men de blev faktureret for hver vare, der stadig var udestående. Det var deres proces. Men ja, jeg tror aldrig, jeg har mødt nogen, der opkræver deres lejere for en indflytning, som et rengøringsgebyr, når de flytter ind til ejendommen, men Eric, hvis det virker for dig, og folk stadig leder efter at sige hos dig, og måske virker det, men som Ash sagde, er der mange andre muligheder der.

Ashley:
Okay, så det er det for dagens Rookie-svar. Jeg håber, at I tog en masse værdi fra dette. Hvis der er spørgsmål, som du ønsker svar på, så send Tony eller jeg en DM på Instagram. Du kan efterlade et spørgsmål i Real Estate Rookie Facebook-gruppen, hvor du sandsynligvis vil få et væld af svar, før vi faktisk overhovedet er i stand til at sende episoden med vores svar på. Tusind tak for at være med. Jeg er Ashley hos wealthfromrentals, og han er Tony hos tonyjrobinson, og vi er tilbage på onsdag med en gæst.