Ny foreslået skatteplan søger at eliminere 1031-udvekslinger

Præsident Biden foreslår Budget for regnskabsåret 2024 søger at fremme udvidet adgang og forbedret overkommelighed inden for sundhedspleje og uddannelse, samtidig med at skatterne for lavindkomstfamilier sænkes og underskuddet mindskes, men den foreslåede finansiering kommer fra at øge skatten på de velhavende og eliminere en vigtig skattelettelse for ejendomsinvestorer, som vil sandsynligvis blive afvist ligefrem af mange i Kongressen. 

Afhængigt af din politik har du måske forskellige løsninger på skat. Mange vil måske mene, at det er mere kompliceret at ændre skattelovgivningen til at være mindre fordelagtigt for de velhavende, end du måske tror. I dette tilfælde kan Bidens forslag utilsigtet skade middelklassefamilier i processen, tyder forskning.

Denne artikel tager et kig på, hvordan dette forslag til skattelovgivningen især kan påvirke ejendomsinvestorer.

Hæve skatten for de velhavende

Det foreslåede budget vil øge skatterne på velhavende amerikanere på flere måder. For eksempel ville det:

• Forøg kapitalgevinstskattesatsen fra 20 % til 39.6 % for personer, der tjener mindst 1 million dollars om året
• Øg Obamacare-skattesatsen fra 3.8 % til 5 % for personer med en indkomst på mindst $400,000
• Opkræve en skattesats på mindst 25 % for de rigeste 0.01 % eller husholdninger til en værdi af 100 millioner dollars eller mere
• Forøg skattesatsen på personlig indkomst fra 37 % til 39.6 % for personer, der tjener mindst 400,000 USD, hvilket vender en tidligere skattenedsættelse 
• Placer begrænsninger på det maksimale bidrag til Roth IRA-konti for folk, der tjener mindst $400,000
• Fjerner stigningen i grundlaget for arv ved død, hvilket påvirker urealiserede kapitalgevinster på mere end $5 millioner ($10 millioner for fælles ansøgere) 

Det er vigtigt at bemærke, at selvom den effektive skattesats for de øverste 1 % er faldet siden 1970'erne, er den stadig mere end otte gange højere end den gennemsnitlige effektive skattesats for den nederste halvdel af lønmodtagere, ifølge Skattefonden. Men siden den føderale regering brugte $ 1.38 billioner mere end det samlede ind i indtægter i 2022, er det ikke overraskende, at politikere overvejer at øge skattesatserne for de velhavende, især da velstandsforskellene var mindre i de år, hvor højlønnede betalte mere. Forskning modsiger påstanden om, at skattesænkning forbedrer økonomien, og at regeringen opkræver mindre indtægt når skattesatserne er lavere, så kan det være vigtigt at hæve satserne for i det mindste nogle skatteydere.

Der er dog nogle utilsigtede konsekvenser af at hæve kapitalgevinstskatten over tærsklen. For eksempel kan husejere, der tjener langt mindre end 1 million dollars eller endda 400,000 dollars årligt, blive hængende med en skatteregning for at sælge en bolig på et varmt marked, hvor et hjem til $1 million ikke er et palæ - det er et enfamiliehus til medianpris. For eksempel ligger den gennemsnitlige boligpris i San Francisco på ca $ 1.3 millioner, selv efter at være faldet det seneste år. Selv med udelukkelse af kapitalgevinster for primære boliger, kan en boligejer, der købte en ejendom for 20 år siden i, hvad der er blevet et varmt marked, potentielt blive ramt af den højere sats i det år, de sælger. Det kan gøre det vanskeligt at opnå råd til en lignende bolig til nutidens høje realkreditrenter for flyttemænd. 

Det er uklart, hvor mange mennesker der falder ind under denne kategori. Men det er værd at stille spørgsmålstegn ved, om visse undtagelser kan være nødvendige, og om kapitalgevinstskatten er den bedste måde at nå den føderale regerings mål. For eksempel siger kritikere en stigning i kapitalgevinstskatten afskrækker at spare. Kongressens budgetkontor vurderer, at en forbrugsafgift, som ville tilskynde til besparelser i forhold til udgifterne, ville have den største indvirkning på at mindske underskuddet - men dette ville også uforholdsmæssig stor indvirkning lavindkomster. Der er ingen nem løsning. 

Eliminering af 1031 udvekslinger

Et andet aspekt af det foreslåede budget er afskaffelsen af 1031 "like-kind" udvekslinger for ejendomsinvestorer, som har eksisteret siden 1921. Skattelovens paragraf 1031 giver enkeltpersoner mulighed for at udskyde betaling af kapitalgevinstskat på en investeringsejendom ved at bruge provenuet fra salget til at købe en lignende ejendom af samme eller større værdi. EN faktaark fra Det Hvide Hus sammenligner skattefordelen med et "ubestemt rentefrit lån fra regeringen" og kategoriserer det som "spildsomme udgifter til særinteresser." 

Der synes at være en misforståelse, at ejendomsinvestorer allerede er velhavende og umætteligt grådige, og at de undgår at betale en rimelig skattesats, mens de udnytter deres lejere til mere indkomst. Måske fastholder udformningen af ​​politiske initiativer stereotypen, men i langt de fleste tilfælde er det åbenlyst falsk. 1031 "smuthul" gavner ikke udelukkende de velhavende - det gavner ejendomsinvestorer fra alle samfundslag. 

Mor-and-pop udlejere ejer 41% af alle lejeboliger og næsten 73% af alle to til fire enheder bygninger. Det er ikke folk, der tjener 1 million dollars årligt - den anslåede gennemsnitlige årlige indkomst for udlejere er $97,000. Mens fast ejendom ofte udråbes som det foretrukne investeringsmiddel for de ultra-velhavende, er det også et værktøj for almindelige mennesker til at øge deres pensionsopsparing og spare nok til at sende deres børn på college. Små tilbud for billige ejendomme udgør størstedelen af ​​lignende udvekslinger. 

Endvidere forskning viser, at der ikke er noget spild ved den lignende udvekslingsskattelettelse – den spiller en vigtig rolle i at opmuntre økonomisk aktivitet og revitalisere samfund og tilføjet $ 97.4 milliarder i værdi i forhold til USA's BNP i 2021. Lignende udvekslinger gør investeringer mere effektive og skaber hundredtusindvis af nye job. De gør det også rentabelt for investorer at omdanne ledige erhvervslokaler til lejlighedsbygninger, noget der er vigtigt at opmuntre til under nutidens boligmangel. Landsforeningen af ​​Ejendomsmæglere tilbyder et par stykker anekdotiske eksempler af, hvordan 1031 børser har gjort det muligt for investorer at forynge lokalsamfund. 

Kritikere siger, at fjernelse af 1031 udvekslinger ville reducere føderale indtægter, forværre boligmangel og føre til et fald i boligkvaliteten for lejere, da ejendomsejere ville have mindre incitament til at opgradere deres enheder med nye køkkener og badeværelser. Virksomheder kan også blive afskrækket fra at flytte til bygninger, der bedre opfylder virksomhedens og medarbejdernes behov. Selvom det er muligt, kan der være en fordel ved at placere begrænsninger på 1031-børser, men at fjerne dem helt vil sandsynligvis have negative negative virkninger på økonomien, tyder forskning på. 

The Bottom Line

Der er et stærkt argument for at øge skatten på de velhavende for at finansiere sociale programmer. Det er måske ikke den eneste måde at forbedre økonomisk mobilitet, trække folk ud af fattigdom og mindske velstandskløften, men det er en potentiel løsning – selv nogle bemærkelsesværdige milliardærer er kommet ud for at støtte ideen.

Men i processen med at reformere skattesystemet skal politikere være forsigtige med, at foreslåede løsninger ikke utilsigtet skader lavindkomst- og middelklassefamilier og -samfund eller ejendomsinvestorer, som bidrager til økonomien på en positiv måde.

Er du i tvivl om, hvordan du maksimerer fradraget for din ejendomsmæglervirksomhed? I Bogen om skattestrategier for den kyndige ejendomsinvestor, CPA'er Amanda Han og Matthew MacFarland deler de praktiske oplysninger, du har brug for, for ikke kun at betale din skat i år - men også for at forberede en løbende strategi, der vil gøre din næste skattesæson meget nemmere.

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.