Multifamilie , erhvervsejendomme har været numsen af joken det seneste år. Som realkreditrenter begyndte at stige, blev erhvervsejendomme investorer hårdt ramt, som overskuddet blev ynkeligt , prisforlangende latterligt. I flere måneder har medierne forudsagt en krak i erhvervsejendomme, med henvisning til en bølge af realkreditlån, der forfalder med sælgere, der ikke kan betale den høje pris på en refinansiering. Og selvom disse fundamentale forhold ikke er forkerte, er et realkreditlån måske ikke en realitet.
Så i stedet for at spekulere kom vi videre Richard Hill, Head of Real Estate Strategy & Research hos Cohen & Steers, for at skelne fakta fra fiktion. Richard ved det lån forfalder, og købere med lav sats justerbare realkreditlån kan være i problemer. Men det er ikke hele historien, og nogle dele af erhvervsejendomme kunne forberedes til massiv vækst som boliginvestorer ikke har nogen anelse om. Det muligheder kan snart flyde for dem, der ved, hvor de skal lede.
I denne episode vil Richard fortælle om reel risiko for pant i erhvervsejendomme, hvilke sektorer der er i de fleste problemer, hvilke bliver blæst ud af proportioner, og hvor meget investorer kan forvente, at priserne falder. Derudover giver Richard sit bud på de tre bedste tidspunkter at investere i et hurtigt skiftende marked, som vi ser i dag.
Klik her for at lytte til Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
Dave:
Alle, velkommen til På Markedet. Jeg er din vært, Dave Meyer, med James Dainard i dag. Og det kan være en ret speciel dag, James. Vi har lige set, at Fed hævede renten med 25 basispoint, men de signalerer, at dette kan være slutningen på stramningscyklussen. Hvad synes du?
James:
Nå, jeg er ikke glad for, at vi sidder på 5 %, men jeg er glad, fordi stigningen er under kontrol. Jeg føler, at det altid gør markedet så følelsesladet, hvorimod vi bare skal tilbage til stabiliteten. Så det er ligesom: "Kom derhen, hvor de gerne vil være, vokse lidt væk derfra." Men jeg vil sige, at de ikke fortalte os sandheden. For 12 måneder siden sagde han, at det høje ville blive hvad? 4? 3.75 til 4? Var det det, det var?
Dave:
Oh yeah. Men de har øget det lidt efter lidt hver måned. De siger: "Det går op. Det går op. Det går op.” Men jeg tror, det er første gang, de ikke har sagt, at der kommer fremtidige renteforhøjelser i over et år.
James:
En ting dog. Jeg stoler ikke på, hvad Fed siger eller ikke siger længere. Så vi får se, hvad der sker.
Dave:
Ja, det er en god pointe. Men jeg mener, jeg tror, at mange mennesker har efterlyst en pause nu i et stykke tid. De har sagt, at de vil holde pause. Det er klart, at hvis inflationen forbliver høj, vil de genoverveje. Men for mig er det, hvad jeg ville gøre, en slags pause. Og hvis jeg havde en afstemning om Fed, hvilket jeg bestemt ikke har, ville jeg sige: "Tag en pause, og se, hvad der sker," for der er tegn på, at arbejdsmarkedet begynder at krakelere en lille smule. Det er klart, at der har været bankkrise, så for mig skader det ikke at vente et par måneder og se, hvad der sker og revurdere, end at vandre ved hvert eneste møde. Og de mødes hver sjette til ottende uge.
James:
Ja, det er bare ved at komme til stabilitet. Det bliver så vigtigt, fordi vi alle er på nåle, hver gang han kommer ud. Og det er ikke sådan, at de ikke har haft de negative virkninger. Jeg mener, vi har set nogle banker gå konkurs. Vi har set boligerne falde en smule. Og på arbejdsmarkedet går det forhåbentlig mere i stykker, for det har bare stadig været... Jeg ved, at det stadig er hårdt for os som virksomhedsledere.
Dave:
Ja, helt sikkert. Nå, vi optager dette, selvfølgelig, tidligt. Denne episode udkommer den 15. maj. Vi optager dette den 3. maj. Så i de efterfølgende episoder vil vi dække mere... Måske har vi allerede... dække flere slags konsekvenser af denne beslutning. Men jeg var bare spændt og ville gerne tale med dig om det. Men vi har en utrolig episode i dag. Jeg mener, dem alle er mine favorit, men det her var en, jeg lærte så meget af, noget jeg absolut ikke ved nok om. Men måske efter i dag ved jeg lidt mere. I dag har vi Rich Hill, som er senior vicepræsident og leder af ejendomsforskning og -strategi for Cohen & Steers. Og hans ekspertise handler udelukkende om erhvervsejendomme og gæld. Og han droppede lige noget viden om os, James. Hvad syntes du om dette interview?
James:
Åh, han er bestemt en ekspert. Det er sikkert. Dette var et af mine yndlingsafsnit, vi har lavet. Der er så meget klarhed i dette, med mængden af hype bag, hvad der kommer til at ske på markedet for erhvervsejendomme og banksektoren. Og noget af den klarhed, han gav mig, det blæste mig på en måde omkuld. Som, "Åh, ja, de store statistikker, de smider ud, er bare normale."
Dave:
Absolut, ja.
James:
Det var forfriskende at høre alt, hvad han talte om, og han er en smart fyr.
Dave:
Helt sikkert. Og grunden til, at vi bragte Rich videre, er, at der har været så meget mediedækning om det kommercielle ejendomsmarked og potentielle misligholdelser og bankkriser, og det er meget i medierne, og jeg får et væld af spørgsmål om dette, men det er det ikke rigtigt. mit ekspertiseområde. Så vi fik Rich til at komme for at forklare os, hvad der virkelig foregår. Og spoiler alert, det er ikke altid præcis, hvad medierne siger. Men Rich giver nogle utrolige data og informationer om, hvad der rent faktisk foregår på realkreditmarkedet for kommerciel ejendom, gældsmarkeder og giver nogle ideer til muligheder, som han også ser i erhvervsejendomme. Så vi tager en hurtig pause, og så byder vi velkommen på Rich for at tale om realkreditmarkedet i erhvervsejendomme.
Rich Hill, velkommen til På markedet. Tak fordi du er her.
Rig:
Ja, tak for at have mig.
Dave:
Kan vi starte med at få dig til at præsentere dig selv? Og fortæl os bare lidt om, hvordan du kom ind i fast ejendom og alle de forskningsemner, vi skal tale om i dag.
Rig:
Ja. Gode Gud, det tror jeg ikke nogen har spurgt mig om før. Hvor skal jeg starte? Så se, mit navn er Richard Hill. Jeg er leder af erhvervsejendommes forskning og strategi hos Cohen & Steers. Cohen & Steers blev grundlagt i 1986 som den første manager til at administrere børsnoterede fast ejendom. Vi forvalter nu omkring 80 milliarder dollars. Omkring halvdelen heraf er i børsnoterede ejendomme, og den anden halvdel er i andre faste aktiver, herunder private ejendomme.
Så hvordan kom jeg ind i erhvervsejendomme? Se, jeg voksede op i en ejendomsmæglerfamilie, og min far var indkøbschef. Jeg plejer at spøge med, at det betyder, at han er et trin op fra pedellen. Jeg havde intet ønske om at komme tilbage til erhvervsejendomme efter endt uddannelse, men endte med at komme tilbage til det, arbejde på en rentederivat-desk, afdækning af kommercielle ejendomsudviklere og boligbyggeres renteeksponering. Hurtigt frem, sluttede jeg mig til et team for gældskapitalmarkeder. Gjorde det, indtil mine tjenester ikke længere var nødvendige, i 2008. Fik at vide, at jeg havde et par måneder til at søge job. Gik på arbejde for mig selv, rådgav mig i Mellemøsten. Fandt ud at det var rigtig svært. Og nogen ledte efter en analyseanalytiker i omkring 2010. Du kunne ikke finde nogen, der var mere utraditionel end mig, fordi jeg aldrig havde været det før, men jeg blev analyseanalytiker med fokus på gældsmarkederne, så [uhørbart 00 :06:15] REIT aktiemarkeder. Og her er jeg i dag.
Så forhåbentlig er det en virkelig hurtig Cliff Notes-version, der giver dig et overblik over en slags, måske hvem du taler med i dag.
Dave:
Fantastisk. Nå, du gjorde meget for at kvalificere dig til de spørgsmål, som James og jeg har i vente til dig, fordi de alle handler om kommerciel ejendom, og mange af dem handler om gæld. Så lad os bare starte på højeste niveau. Der er åbenbart meget mediefokus på gældsmarkedet for erhvervsejendomme og hvad der foregår. Men kan du give os din læsning om det samlede erhvervsgældsmarked?
Rig:
Ja, godt, så måske kan jeg starte her, og jeg kan øge det kommercielle ejendomsmarked for dig, fordi jeg tror, der er mange misforståelser om, hvad det er, og hvad det ikke er. Vi tror, det er næsten et $21 billioner marked i USA. Folk tænker straks på kontor eller detailhandel, multifamilie og industri. Jeg forstår det, for det er der, de bor. Det er der, de arbejder. Det er der, de handler, og det er der, de får deres varer fra Amazon. Det er ting, som folk virkelig forstår. Men tro det eller ej, det er ikke hele det kommercielle ejendomsmarked. Der er ting som datacentre og mobilmaster og enfamiliehuse og seniorboliger. Så det er et ret forskelligartet økosystem af forskellige ejendomstyper, alle under samme paraply.
Men jeg kan godt lide at beskrive det, det er ligesom når jeg går ind i min børnehaveklasse, og de løber alle i hver sin retning på de forskellige tidspunkter. Så selvom erhvervsejendomme får en dårlig rap lige nu, er der bestemt undersektorer af erhvervsejendomme, der klarer sig ganske godt. Seniorboliger boomer lige nu. Office har det ikke så godt. Så min eneste pointe til dig er, at det er nemt at fiksere kontormarkedet, og det er jeg sikker på, at vi vender tilbage til, men det er ikke helheden af markedet for erhvervsejendomme.
Dave:
Så i betragtning af det, du lige sagde, Rich, om hvor forskelligartet det er, er det urimeligt at bede dig om at give os en samlet risikovurdering på markedet? Eller hvis du kunne fokusere på, vores publikum er mest fokuseret på multifamilie, men der er også folk, der er interesserede i detail- og kontorlokaler. Jeg er sikker på, at der er nogle andre, men det er nok de tre største.
Rig:
Ja, så måske jeg kan forklare det på denne måde. Hvis vi havde denne samtale for seks til syv måneder siden, ville jeg have fortalt dig en historie, der ligner den, jeg fortæller dig i dag, men jeg ville have sagt: "Hey, se, jeg er ret bekymret over kommerciel ejendom." Så jeg ville nok have sat mig selv på måske 7 eller 8 ud af 10 på bekymring. Og hvorfor skulle jeg så have været bekymret? Nå, for syv måneder siden ville jeg have fortalt dig, at værdiansættelsen af kommerciel ejendom vil falde 10 til 20 %. Bestemt er de 10 % sandsynligvis ude af bordet lige nu, og vi tror, at værdiansættelserne vil falde mere som 20 til 25. Men jeg ville faktisk betragte mig selv som en 5 eller 6 på risikoskalaen lige nu. Hvorfor er det tilfældet?
Tja, det er fordi, at hele markedet er gået studerende tilbage til den bearish fortælling, og pludselig ser et pragmatisk, objektivt syn på risiciene og måske nogle af de gode dele af erhvervsejendomme pludselig ultra bullish ud, og måske endda, tør jeg sige, hundehvalpe og regnbuer. Så jeg tror, at der bare er nogle misforståelser, og måske ligger sandheden en lille smule i midten. Jeg tror ikke, at verden er ved at gå under. Jeg tror ikke, at den næste sko, der skal tabes, er den ting, som alle siger, er den næste sko, der skal tabes. Så jeg er glad for at grave ind der, men jeg vil fortælle dig, at jeg var ret forsigtig for syv til otte måneder siden. Tingene er blevet værre siden da, men jeg føler faktisk, at vi er i en bedre position nu, i betragtning af hvor bearisk debatten er blevet.
James:
Ja, og jeg er glad for, at du tog det op, for det er alt, du hører de sidste 60... nej, de sidste 90 til 120 dage, er det kommercielle ejendomsmarked på vej ind i den dybe ende, og det vil bare eksplodere og smelte ned. Vi har investeret i Pacific Northwest i de sidste 15 til 20 år. Det er som om, at hver gang du forventer, at det dårlige skal ske, og alle taler om det, sker det næsten aldrig. Og så kommer der bare noget tilfældigt ud af venstre felt og rammer dig lidt ud af ingenting. Og så jeg føler, at fortællingerne er virkelig, virkelig aggressive, fordi nogle af den fortælling, jeg har læst, er, at nogle værdiansættelser vil gå 40 til 50 % ned, er det, folk fremskriver. Hvorfor kigger I på de 20 til 25 %, hvilket stadig er en meget aggressiv korrektion, men hvorfor er I lidt i midten sammenlignet med nogle af de andre værdiansættelser, som folk taler om?
Rig:
Ja. Nå, lad os først og fremmest tale om værdiansættelsen på 40 til 50, der bliver smidt ud. Jeg synes, der er et rigtig dårligt spil med telefon. Så hvis nogen får én overskrift, og en anden tager den op uden at tjekke den, og så er den ligesom tre uger senere blevet ekstrapoleret til at betyde noget andet. Det, du hører, er, at værdiansættelsen af kystkontorejendomme kan falde med 40 til 50 %. Er det rimeligt? Jeg ved ikke. Måske. Coastal REITs er faldet 50 % lige nu fra deres toppe. Så det er ikke så tosset. Men lad os uddybe spilteorien lidt. Når man pludselig siger, at alle kontorer i USA vil falde med 40 til 50, er det et enormt tal, og jeg tror ikke, folk rent faktisk forstår, hvad det betyder.
For at kontoret skal falde med 40 til 50 % i gennemsnit i USA, betyder det, at noget som San Francisco sandsynligvis skal være nede med 80 %, for gæt hvad? Nashville, Tennessee kommer ikke til at falde 50 %. Det vil falde 10%, 15%, 20%. Så loven om gennemsnit, at komme op på 40, 50 % landsdækkende for kontor, det er et virkelig, virkelig drakonisk scenario for store kystmarkeder. Vær ligeglad med, at over hele nationen vil værdiansættelserne ikke falde 40 til 50. Under GFC var vi nede med 30 %. Dette er ikke nær så slemt som GFC. Under S&L-krisen var vi nede med 32 %. Det er ikke så slemt som S&L-krisen. Så hvordan kommer vi til 20 til 25? Se, jeg har ikke en krystalkugle, men vi prøver at triangulere på tværs af mange forskellige kilder. Vi er en stor tro på, at REIT'er er en førende indikator for det kommercielle ejendomsmarked. REITs faldt med 25 % i 2022. De faldt næsten 35 % ved deres laveste i 2022. Så 25 % føles som et okay tal i forhold til, hvad REITs prissætter.
Men det, vi også bruger meget tid på, er en cash-on-cash afkastanalyse. Så det er dybest set taget i betragtning min økonomiske loftsrente... Så det er din nominelle loftsrente efter justering for investeringsudgifter... hvor meget gearing jeg kan få på det, og mine omkostninger til gæld. Gæt hvad? De økonomiske lofter er stadig relativt stramme i forhold til finansieringsomkostningerne, der er steget betydeligt. Så mit cash-on-cash-afkast ligger et godt stykke under historiske gennemsnit. Hvis jeg skal have det tilbage til det historiske gennemsnit, skal ejendomsvurderingerne i gennemsnit være nede med 20 og 25 %. Jeg ønsker ikke at blive for nervøs her, men det er bare matematik. Det er bare levered return math.
Og så når vi tænker på, hvad cash-on-cash-afkast fortæller os, hvad REIT-markedet fortæller os, og forresten, hvad de private markedsindekser allerede begynder at fortælle os, og det er jeg glad for at kunne udpakke. for dig føles 20 til 25 ikke urimeligt. Nu, et år fra nu, hvis du kommer tilbage, og du siger, "Hej, Rich, det var 27" eller "Det var 17", er jeg bare ikke så klog. Jeg tror, vi har ret. Vi lader markederne finde ud af, om det er 17 eller 27 eller 22.
Dave:
Og er det på tværs af alle aktivklasser inden for erhvervsejendomme, eller tror du, der vil være en vis forskel mellem aktiverne?
Rig:
Åh, stor forskel mellem aktivtyper. Det er en generisk 18 undersektorer, der falder ind under erhvervsejendomme. Vi tror, at de i gennemsnit vil falde med 20 til 25. Du nævnte, at multifamilie er en vigtig aktivklasse. Det vil holde generelt bedre end, lad os sige, kontor. Grundlæggende for flere familier står stærkt. Industrien står stærkt. Hvad multifamilie beskæftiger sig med har meget lidt at gøre med den grundlæggende side af ligningen. Det har alt at gøre med omprissætningen af finansieringsomkostninger, og loftet var under 4 % for to år siden. Det er et godt stykke under, hvor finansieringsomkostningerne er. Så du har negativ gearing. Du omregner bare til, hvor den nye normal er for renter. Og igen, glad for at bryde det ned, men jeg ville ikke blive overrasket over at se multifamilien ned, kald det 10 til 15 procentpoint, hvorimod kontor kunne falde væsentligt mere end det, men det er i gennemsnit 20 til 25. Der vil være nogle ejendomstyper, der klarer sig ret godt. Der vil være nogle ejendomstyper, der ikke gør det så godt.
James:
Ja, og jeg tror, det er problemet med fortællingen, er de klumper alt sammen i en stor dam for at sige, at kommercielle ejendomsbanker kan smelte sammen, men så er den multifamilie-aktivklasse, der faktisk ser ud til at forblive ret stærk udover cap rate kompressioner, og så bliver office sat i blandingen. Og så det er sådan set hvor det negative... Jeg så, at der er omkring 4.5 billioner dollars i USA tilbage og multifamilie-reklame. Det er ligesom når de gennemgår alle disse statistikker i medierne, så jammer de det hele sammen. Har I brudt forskellen mellem multifamilie- og kontorgæld ud, og hvad der kommer til at betale?
Rig:
Ja.
James:
… og hvordan kommer det til at se ud i løbet af de næste 12 til 24 måneder?
Rig:
Ja ja. Så det har vi. Vi brugte meget tid på dette. Og dybest set, [uhørbart 00:16:22] slog jeg hovedet op mod en væg i to uger i træk, og forsøgte at finde ud af fakta ud fra fiktion. Lad mig give dig nogle tal. Nå, før jeg tager dertil, tror vi, at det kommercielle realkreditmarked i USA er omkring 4.5 billioner dollars. Der er endnu en halv billion dollars af byggelån derude. Så du kommer op på omkring $5 billioner af samlede kommercielle realkreditlån. Nogle gange vil du høre et antal på 5.5 billioner smidt derud. Det omfatter ejerboliger. Så hvad er en ejerejendom? Det svarer til, at Amazon ejer sit eget industrianlæg og sætter pant i det. Det har en meget, meget anderledes risikoprofil end traditionel erhvervsejendomme. Det medtager vi ikke.
Nogle gange vil du faktisk høre et tal meget mindre end det, og det er fokuseret på banker. Og jeg vil gerne tilbage dertil et sekund, men lad os bare fokusere på de 4.5 billioner et sekund. Du har hørt om denne enorme mur af modninger, der kommer. Medierne elsker at tale om denne enorme mur af løbetider, at 40 % af alle udestående kommercielle realkreditlån forfalder i løbet af de næste tre år. Det er sådan set rigtigt. Så lad mig give dig fakta her. 16 % af kommercielle realkreditlån forfalder i 2023. 14 % forfalder i 2024, og 12 % forfalder i 2025. Jeg tror, du opsummerer det, det svarer til 41 eller 42 %.
Når jeg hører nogen sige, "Åh, min Gud, himlen falder. 40 % af alle lån til erhvervsejendomme forfalder i løbet af de næste tre år,” griner jeg. Og grunden til, at jeg griner, er ikke, fordi jeg er flippet, men kommercielle realkreditlån har en syvårig mur. Det betyder per definition, at 15 % af alle lån forfalder hvert eneste år, for evigt og altid. Jeg har gjort dette i 22 år. Der er 40 % af alle lån, der forfalder de næste tre år, så længe de studerede markedet. Sådan er det bare. Så det er ikke en mur af løbetider. Det er bare, hvad der sker. Så jeg elsker at sige det, fordi det er sådan, at når du tænker på det på den måde, så er det som "Åh, min Gud," kaptajn obvious ting.
Det andet punkt, jeg vil gøre dig opmærksom på, er, at alle taler om kontor. Så af de 16 % af lånene, der forfalder, er 25 % af dem kontor. Det lyder som et stort tal, gutter, men jeg siger jer, 4 % af kommercielle realkreditlån er kontorlån, der forfalder i 2023. Det er ingenting. Det er ikke særlig stort. Og forresten, kontor er mindre end 20% af kommercielle realkreditlån eksponering. Multifamilie er faktisk næsten mere end 40% af kommercielle realkreditlån eksponering. Men multifamilie drager fordel af GSE'er. GSE'erne, Fannie Mae, Freddie Mac, de er der for at støtte boligmarkedet. Og jeg vil ikke vende tilbage og sige, at der ikke kommer udfordringer med multifamilie. Jeg pakker gerne ud, hvad det egentlig betyder. James, du rejser disse store spørgsmål. Der bliver kastet alle disse fakta rundt, og de er halve sandheder, og i spiltelefonen ender det med at være denne laveste fællesnævner for, hvem der kan være den mest bearish. Men det fortæller ikke rigtig hele historien om, hvad der foregår.
Dave:
Jeg mener, der er bekymring, men det er derfor, dit bekymringsniveau er faldet i løbet af de sidste seks til ni måneder. Er det derfor?
Rig:
Ja, se. Vi har gjort lidt mere arbejde. Vores synspunkter er lidt mere nuancerede. Og samtidig skriver alle en historie om, hvor dårligt erhvervsejendomme er. I har måske hørt, at kontor er et problem, og at der er meget gæld på erhvervsejendomme. Der er sikkert blevet skrevet fem historier om, hvor dårligt erhvervsejendomme er i de 15 minutter, vi har talt om. Det er ligesom et: "Mig, mig, mig, mig." Alle skal skrive historien. Ironisk nok, jo flere historier jeg hører, og jo værre fortællingen bliver, tror jeg, at vi er tættere på slutningen end begyndelsen. Som investor ønsker jeg faktisk at se disse peak level take. Det fortæller mig, at det faktisk er tid til at købe.
Giv dig måske en hurtig anekdote her, men aktiemarkederne og rentemarkederne gør et rigtig godt stykke arbejde med at forstå dette koncept med "Køb lavt, sælg højt." Det gør ejendomsmarkedet et usædvanligt dårligt stykke arbejde med. Alle ønsker at købe alt, når det føles rigtig, rigtig godt, sent cyklus, og alle ønsker at sælge alt, når det føles rigtig dårligt, tidlig cyklus. Det giver ingen mening. Vi begynder faktisk at nærme os en periode, hvor jeg synes, dette er et af de mest attraktive indgangspunkter, jeg har set i min karriere. Vi er der ikke endnu, vel at mærke. Men se, ejendomsvurderingerne er faldet 10 til 15 procentpoint lige nu. Du kan se på NCREIF ODCE Index, som er et bredt fulgt indeks over åbne kernefonde. Alle de andre private indeks er faldet 10 til 15. Vi er der alle sammen lige nu. Det her sker foran os.
Og jeg tror, at folk bare skal forstå, at sorgprocessen, om man vil, går meget hurtigere. Vi var i benægtelse for tre måneder siden. Vi er bestemt ikke i benægtelse længere. Vi er nok i et vredesstadium, men vi bevæger os hurtigt til accept. Og jeg tror, at dette vil skabe et ret stort indgangspunkt. Så hvorfor er jeg mindre bearish? Jeg tror ikke, at jeg grundlæggende er mindre bearish, men i forhold til, hvor fortællingen er blevet af, føler jeg mig pludselig som ham derude, der er en stor tyr.
Dave:
Mon ikke noget af bearishnesset og det seneste fokus på dette skyldes bankkrisen med meget forskellige typer banker. Tror du, at folk bare ser på bankindustrien og nu projicerer disse katastrofale begivenheder?
Rig:
Åh, helt sikkert.
Dave:
Også selvom de ikke er beslægtede.
Rig:
Tja, jeg tror de er beslægtede. Så-
Dave:
Oh yeah. Jeg mener, bare erhvervsejendomme og Silicon Valley Bank [uhørbar 00:22:23].
Rig:
Så lad os nedbryde, hvad der rent faktisk sker i banksektoren. Så de 25 bedste banker i USA har meget minimale mængder af kommerciel ejendomseksponering. De har mindre end 4% eksponering for erhvervsejendomme som en procentdel af de samlede aktiver. Og deres kontoreksponering er snesevis af basispoint. Den er rigtig, rigtig lille. Men disse top 25 banker begyndte at trække sig tilbage på udlån til erhvervsejendomme for 12 måneder siden, måske endda en lille smule mere end det. Og da de begyndte at trække sig tilbage, så regionale samfundsbanker ud til at tage markedsandele.
Så når jeg taler, er grunden til, at jeg leder med top 25 banker, fordi FDIC og Fed klassificerer alt uden for en top 25 bank som en lille bank. Jeg kendte ikke denne statistik for en måned siden, men ved du, at der er mere end 4,700 banker i USA? Det er en del. 4,700 banker. Så det er rigtigt, at disse mindre banker har mere eksponering mod erhvervsejendomme. I gennemsnit er det omkring 20 % af de samlede aktiver. Og der er nogle små banker, der har op mod 50 % eksponering mod erhvervsejendomme. Nogle har endda 70 til 80 % eksponering for erhvervsejendomme. Men jeg tror, markedet antager, at der er omkring 200 banker i USA, og denne eksponering for kommerciel ejendom er meget koncentreret. Det er det bare ikke. Det er spredt ud over bogstaveligt talt mere end 4,700 banker over hele USA. Den mangfoldighed får os faktisk til at føle os en smule bedre, forudsat at dette ikke bliver et stort problem.
Så jeg tror, folk bliver bange for ting, som de ikke kan se, og som de ikke kan forklare. Og du ved altså ikke, hvordan eksponeringen af erhvervsejendomme ser ud, hvordan udlånet ser ud, hvad ejendomstyperne er på tværs af alle disse banker. Det er umuligt at vide. Jeg er ikke engang sikker på, at regeringen, FDIC og Fed virkelig kan overvåge alle disse banker på en effektiv måde. Jeg synes, det er skræmmende, fordi vi ikke ved, hvad der er derude. Jeg kan dog godt lide at bringe dette faktum op, fordi jeg synes, det er vigtigt. Du har måske hørt om CMBS-markedet, det kommercielle pantesikrede sikkerhedsmarked. Hvad mange mennesker ikke kan huske er, at FDIC faktisk skabte dette marked i kølvandet på S&L-krisen. Så de skabte dette securitiseringsmiddel for at få små lån ud af små bankbalancer, og det var ekstremt vellykket. De brugte faktisk teknologien igen efter GFC. De udstedte et par FDIC-aftaler.
Vores opfattelse er, at hvis dette lille bankproblem er større, end vi tror, det er... Og jeg vil vende tilbage til, hvorfor vi ikke tror, det er så stort, som folk opfatter det som... Jeg tror, de kunne bruge denne teknologi igen for at hjælpe securitisere og få små lån ud af små bankbalancer. Det er der ingen, der taler om, men jeg synes, det er en rigtig god pointe. Men jeg vil måske bruge lidt tid på at tale om, hvorfor vi ikke mener, at risikoen for bankernes balancer er så stor, som måske noget af mediefortællingen antyder. Så jeg stiller lige mit næste spørgsmål? Eller gør du [uhørbart 00:25:24]-
James:
[uhørlig 00:25:24].
Dave:
James, ville du stille et spørgsmål? Fordi-
James:
Ja.
Dave:
Rich, du kan bare gå ind i det. Eller James, hvorfor gør du ikke [uhørbar 00:25:30]?
James:
Ja, Rich, jeg har et lille opfølgende spørgsmål med noget, du sagde. Jeg vil bare spørge rigtig hurtigt. Rich, du havde oplyst, at de 15 største banker kun har 4 % af disse ejendomslån, disse kommercielle lån, derude. Og det, vi har set i løbet af de sidste 48 til 36 måneder, er meget investoraktivitet, fordi der var så meget adgang til kapital. Disse små banker var meget aggressive. Jeg ved, at vi fik meget gunstige vilkår ud af mange af dem på det, vi købte. Hvad ser du, der sker med markedet, hvis disse mindre banker er dem, der kunne have nogle potentielle problemer der? Hvad tror du, der vil ske med adgangen til kapital? For når først kapital kan blive låst, er det der, vi kan se nogle markedsproblemer.
Rig:
Ja.
James:
Hvad forudser I? Kravene til at få lån og komme videre som investor for at blive ved med at købe, hvordan kommer det til at se ud med disse små banker? For hvis de vil tage en lille smule af, vil de stramme alle deres retningslinjer dramatisk.
Rig:
Ja, så du stiller det rigtige spørgsmål, og et virkelig vigtigt spørgsmål. Det første punkt, jeg vil gøre opmærksom på, er, at lånevilkårene blev strammet før disse bankoverskrifter. Vi brugte meget tid på at se på Senior Loan Officer Opinion Survey, og du kan se, at udlånsstandarderne samlet set var ret stramme, og efterspørgslen efter lån begyndte at falde af en klippe. Hvorfor er det vigtigt? Nå, hvis du ser på sammenhængene mellem Senior Loan Officer Opinion Survey og ejendomspriserne, var de meget korrelerede. Og hvor man ser Senior Loan Officer Opinion Survey fra en strammere udlånsstandard, ser det faktisk ud til, at værdiansættelsen burde være nede med 20 % lige nu.
Vi forventer fuldt ud, at udlånsstandarderne vil strammes mere. Så hvis din gennemsnitlige LTB var 50 til 55 %, og jeg ved, at nogle små banker gav mere gearing end det, vil de stramme derfra. Men jeg tror, det er lidt anderledes, end markedet tror. Det er ikke sådan, at udlånsstandarder pludselig går til 30 eller 40 % LTB. Bankerne vil bare være meget mere selektive med hensyn til, hvem de låner ud til. Og jeg tror, det ender med at blive et binært resultat. Du kan stadig få lån til en kontorejendom af høj kvalitet lige nu. Det skal være en ejendom af høj kvalitet, og man skal være en god sponsor. Hvis det er en ejendom af lav kvalitet af enhver type, held og lykke med det. Så jeg tror, det skal blive binært. Du skal få finansiering, ellers kan du ikke få det. Og det er altså her, vi tænker på at stramme lånevilkårene. Men vel at mærke, se, bankerne vil trække sig tilbage.
Måske er en af de utilsigtede konsekvenser og de utilsigtede bullish ting, der kommer ud af dette, ikke-bankudlån. Du har måske set nogle overskrifter. De får ikke opmærksomheden, men du ser alle disse virksomheder, smarte virksomheder, der nu begynder at bevæge sig ind i kommercielle ejendomsudlån, ikke-banker, private equity-fonde. Vi kan ende med at se et 10-XNUMX-årigt tyremarked for udlån til erhvervsejendomme hos ikke-bankudlånere, hvis bankerne faktisk trækker sig tilbage. Vi har set det ske før i andre aktivklasser. Dette kan være et af de mest attraktive tidspunkter at låne ud som erhvervsejendomme, fordi finansieringsomkostningerne er høje, lånebetingelserne er stramme. Og i øvrigt kan du være super selektiv, hvem du låner ud til. Så jeg tror, du vil begynde at se det ændre sig, men jeg tror ikke, det pludselig bliver til, at bunden falder ud. GSC'er udlåner stadig. Livsforsikringsselskaber låner stadig ud. Bankerne har trukket sig tilbage. Ikke-banklånere er der. Det er bare ikke en ødemark, som alle tror. Det er blevet meget mere selektivt, end markedet måske opfatter.
James:
Ja, jeg tror, det er problemet lige nu, er når du ser på aftaler, pengene er der, men de kræver en lille smule flere penge ned. Gældsbetjeningen er meget højere. Og så er ejendomme i især erhvervslokalerne ikke optaget så meget. Så det er der, jeg tror, der kunne være kompressionen. Dine cap rates og dine cash-on-cash afkast falder bare dramatisk.
Rig:
Tja, det er derfor, værdiansættelser skal omprises. Der er bare ingen hvis, ogs eller men om det. Hvis cash-on-cash-afkastet gik fra, lad os sige, 8 til 2, eller måske endda negativt på nogle punkter, virker det ikke. I ved det bedre end jeg som investorer. Jeg skriver bare om tingene og lader andre hos Cohen & Steers investere i det. Men du har fuldstændig ret. Ejendomsvurderinger skal nulstilles, fordi afkastet ikke virker lige nu.
Dave:
Richard, jeg vil vende tilbage til dit spørgsmål, du stillede dig selv før. Jeg har et opfølgende spørgsmål om dette. Du nævnte, at REIT'er var nede på en måde, der er i overensstemmelse med det, vi siger, at tingene skal omprises for at tilpasse sig disse skiftende forhold. Har du nogle tanker om, hvorfor det private ejendomsmarked halter så langt efter det offentlige marked?
Rig:
Ja, et par forskellige grunde. Offentlige markeder får et præg på sig hvert eneste minut af hver eneste dag, aktiemarkedet er åbent. Og tro det eller ej, markedet er ret effektivt. Det ompriser kommerciel ejendom meget hurtigt af alle de grunde, som vi lige talte om, James. Markedet forstår, at gearede afkast, cash-on-cash-afkast, på en måde er sgu. Og så siger de, "Nå, jeg er nødt til at genprise den implicitte cap rate for REITs." Jeg giver dig lige en statistik lige nu. REIT implicit cap rates er omkring 5.7 lige nu. Jeg kan gå ud og købe lejligheds-REIT'er af meget høj kvalitet til 5.4 og 5.5 cap rates. Disse er REIT'er af super høj kvalitet, uden at nævne navne. NCREIF ODCE-indekset har stadig deres lejlighedsloftsatser markeret til 3.8. Det er en kæmpe forskel. En kæmpe, kæmpe, kæmpe forskel.
Så hvorfor halter det private marked? Det er to grunde. Transaktionsmarkedet er ikke-eksisterende lige nu, fordi der er sådan et bud/spørg-spredning mellem købere og sælgere. Købere ønsker ikke at købe på det niveau, sælgere ønsker at sælge på, fordi vi stadig gennemgår sorgprocessen. Så når der ikke er gennemsigtighed om, hvor ejendomme handles, er du nødt til at stole på vurderinger, og vurderinger er virkelig svære. Det er ikke let at være taksator lige nu. De bringer langsomt deres ejendomsvurderinger tilbage, fordi de erkender, at finansieringsomkostningerne er højere end hvor loftsrenterne er, men det er et langsomt kørende tog.
Dette udspiller sig på samme måde som, hvordan vi har set hver anden nedtur, ejendomsmarkedet, det børsnoterede marked falder. Det fører. Forresten, når private markeder begynder at falde, er det normalt den sidste ledende indikator. Det er tid til at købe REIT'er. Det er bare et [uhørbart 00:32:13] forhold. Offentlige markeder får et mærke på sig hvert minut af hver time hver dag, og de private markeder tager tid at rette op. Hvis man ser på værdiansættelser mellem de to, er korrelationerne mellem de to over en cyklus omkring 90%. De er super, super høje.
Dave:
Store. Tak skal du have. Okay. Lad os vende tilbage til dit spørgsmål. Jeg tror, det handlede om realkreditlån, ikke?
Rig:
Nå, se, en af de ting, der virkelig har slået mig i løbet af den sidste måned, og jeg mener overhovedet ikke, at det er kynisk eller flippet, men det, der virkelig har slået mig, er manglen på måske påskønnelse af, hvad LTV betyder og beløbet af pude LTV giver til en bank. Et par kommentarer her. Åbne fonde, der ejer kommerciel kerneejendomme, har 22, 23% LTV'er på nuværende værdiansættelser. REIT'er har LTV'er på omkring 34%. Dit typiske CMBS-lån har LTV'er på omkring 50 til 55%. Så lad os bare bruge CMBS som et eksempel. Hvad betyder det, at et lån har 50 til 55 % LTV? Det betyder, at ejendomsvurderingen skal falde 45 til 50 %, før lånet tager tab. Jeg fortæller dig, at jeg tror, at værdiansættelserne vil falde 20 til 25 i gennemsnit. Det er et rigtigt markant fald at røre LTV'er på omkring 50 %, og jeg tror ikke, markedet har en hel, stor forståelse for, hvad det betyder.
Det betyder ikke, at der ikke er et problem her, for gæt hvad? Hvis du er en låntager, der købte en ejendom i 2020 til topvurderinger, bliver du sandsynligvis nødt til at indsprøjte egenkapital tilbage i den ejendom for at refinansiere. Hvis ejendomsvurderingerne falder 20 % fra deres top, skal du tilføre 20 % mere egenkapital. Men lad mig tage et skridt tilbage, for jeg tror stadig ikke, at markedet forstår, hvad det betyder. Ejendomsvurderingerne er steget med 40 % siden begyndelsen af 2012. Det betyder, at din LTV, der oprindeligt lå på 50 %, nu er 33 %, og det betyder, at ejendomsvurderingen skal falde 70 %, for at det lån kan tage et tab. Dave, grunden til, at jeg synes, det er virkelig vigtigt, og jeg vil binde det tilbage til multifamilier, tror vi faktisk, at multifamilie i alt er underbelånt, fordi ikke alle ejendomme blev finansieret i 2020, 2021 og 2022. Der er mange ejendomme, der var finansieret i 2012, '13, '14 og '15, og de har LTV'er, effektive LTV'er, mindre end 50 %. Så de kan faktisk nok lave udbetalinger lige nu, tro det eller ej.
Jeg tegnede dog et lån på en flerfamilieejendom i går. Jeg vil kun give dig et levende eksempel. Dette var en studieejendom i Greenville, South Carolina. Grundlæggende egenskaber er fremragende. [uhørbar 00:35:17] er højere. NOI er højere. Men omkostningerne til gældsbetjening er fordoblet i løbet af de seneste tre år. Og så pludselig for at få din DSCR fra 1 til 2, skal du betale det lån ned med 50%. Det er et rigtigt eksempel på, "Hej, se, der er bare for meget indflydelse på denne ejendom." Ejendommen fungerede fint, da finansieringsomkostningerne var på 5 %, men de fungerer ikke så godt, når LIBOR er, hvor det er i dag, og spændet er på 4.50, så du er tættere på 8, 9, 10 % finansieringsomkostninger. Det er det rigtige eksempel, hvor ejendomme bare overleveres.
Så jeg vil hævde over for dig, at når markedet tænker på helheden af dette realkreditproblem, som James sagde, så tænker det på dette og ekstrapolerer. Problemet er kontoret. Problemet er i mindre grad hotel, og det er noget detailhandel. Det er også ejendomme, der blev finansieret, især med kortfristet gæld med variabel rente, i løbet af de seneste tre år. Men det er ikke hele det kommercielle ejendomsmarked. Jeg tror, at hele det kommercielle ejendomsmarked er underbelånt, men der er nogle ejendomme, der sandsynligvis har brug for omkring 500 milliarder dollars i ny egenkapital for at refinansiere. Det er en del. Det er et stort tal.
James:
Klump skift. 500 mio.
Rig:
Milliard. 500 mia.
Dave:
Jeg kan se, du skriver, James. Skriver du en check? er det hvad du er-
James:
Jeg har taget noter hele tiden. Dette er ekstremt fascinerende. Så ud af de 500 millioner, som du ser af likviditet, som skal bringes til den aktivklasse, inden for hvilken tidsramme ser du, at det kommer op? Og hvad ser du så, når du spåner ned, ikke? Ting, der kan påvirke markedet væsentligt, er mangel på likviditet. Højre? Hvis folk pludselig skal betale en stor regning, og de ikke kan betale den, er der misligholdelse.
Rig:
Yep.
James:
Hvor ser du, A, folk kommer på denne kapital? Tror du, at der nu kommer sekundære långivere på markedet for at bygge bro over det? Eller tror du, det bliver en af de ting, hvor bankerne bare vil gå på fuld damp og forsøge at lukke sedlen ud?
Rig:
D, alt ovenstående. Så jeg ved, at det er et forskningssvar, så lad mig forklare dig, hvad jeg egentlig mener med det. Så dit første spørgsmål, hvordan kommer det til at forløbe? Det kommer til at spille over de næste fem til syv til 10 år. Tanken om, at alle disse lån er i problemer næste år, det er faktisk bare forkert. Mange af lånene har ret gode DSCR'er, især hvis du havde et fastforrentet lån. Og som jeg nævnte for dig i begyndelsen, så forfalder kun 15 % af lånene i 2023. Denne eksponering er spredt ret jævnt over de næste, kald det fem, seks, syv år. Det er ikke fantastisk, men det er faktisk ok i forhold til, hvor bearish medierne er blevet.
Så hvad er løsningerne? Jeg tror, der er mange af dem. Nogle låntagere vil finde en måde at refinansiere, især mindre låntagere. Det andet punkt, jeg vil gøre dig opmærksom på, er, at der er omkring 350 milliarder dollars i tørt pulver på sidelinjen, som ligger i lukkede fonde. Det meste af det er opportunistisk og værdiskabende. Jeg foreslår ikke, at alt det vil gå til at hjælpe med at samle låntagere, men der er mange penge på sidelinjen.
Det tredje punkt er, at nogle banker vil ændre og forlænge lån, fordi de ikke vil have nøglerne tilbage. Og jeg vil gerne bruge lidt tid på det her, fordi der er et virkelig vigtigt punkt, som ingen bruger tid på. Det er de skattemæssige konsekvenser af misligholdelse af dit lån. Når du misligholder dit lån, og grundlaget i din ejendom er mindre end lånesaldoen, vurderer IRS, at et salg tilbage til långiveren. Og gæt hvad? IRS vil faktisk have deres penge. Så lad os antage, at du ejede en ejendom for 20 år siden, og dit grundlag er tæt på nul, fordi du tog alle dine afskrivninger, og du havde et lån på 50 millioner dollars på den. Det er faktisk et salg på 50 millioner dollars. Der er et meget reelt scenarie, hvor de skattemæssige konsekvenser er lig med, hvis ikke større, end den cash-in refinansiering, som banken vil kræve. Alligevel har du ikke noget at vise til det. Og det er et reelt problem for de mindre banker. Små låntagere har ikke de penge. Det er der en reel skattemæssig konsekvens af.
Så jeg tror, at det i sidste ende betyder, at der vil være mange mere strukturerede løsninger, mange flere låneændringer, end markedet tror. Og af en eller anden grund taler markedet ikke om dette. Men jeg vil gå ud på et ben her. Hvad er oddsene for, at IRS tillader rige ejere af erhvervsejendomme at finde et smuthul ved at tvinge lånene tilbage til banker, som allerede er i problemer, og IRS ikke vil have deres penge? Jeg vil sige, at det er en meget, meget lille sandsynlighed. Så, Dave, jeg kan se dig. Jeg kan se dig. Jeg tror ikke, publikum kan se dig. Jeg ser dig et sted mellem grinende og chokeret og overrasket, men jeg tror, det er meget virkeligt. Og der er nogle mennesker, der er meget klogere end mig... og ærligt talt meget rigere end mig... som gør mig opmærksom på dette og siger: "Det er ikke så nemt bare at misligholde dit lån."
Dave:
Det vidste jeg ikke engang. James, gjorde du? Det har jeg aldrig selv tænkt over. Det var mit smil. Jeg var sådan set bare chokeret. Det er virkelig interessant.
Rig:
Jeg tror det hedder 1099-C. Banken vil faktisk sende dig en 1099-C formular, når du misligholder dit lån.
Dave:
Ah. At sparke nogen, når de er nede.
James:
Er det et lignende opkald? Jeg kan huske tilbage fra 2008 til 2010, hvor der fandt tonsvis af short-salg sted, og så fik folk disse 1099'ere for gevinsten på ejendommen. Og det var brutalt. Folk var ligesom, "Jeg har lige fået en skatteregning, og jeg er lige blevet tvangsauktioneret og shortsolgt mit hus." Det var en rigtig ting, som vi så hver dag. Folk fik det her.
Rig:
Jep. Det er meget virkeligt. Og i øvrigt føles IRS en lille smule bedre for husejere, så de har lukket nogle af disse problemer i GFC. De har det ikke dårligt for ejere af erhvervsejendomme.
James:
Fortjener investorer ikke også en pause?
Rig:
Jeg vil bede den femte om det. Skat mener ikke, de gør.
Dave:
Okay. Så Rich, det har været fascinerende. Vi er nødt til at komme ud herfra om lidt, men jeg vil gerne vende tilbage til noget, du sagde tidligere om, at dette er en attraktiv mulighed. Du har sagt meget om forskellige aktivklasser, men hvilke muligheder ophidser dig mest i det kommende år eller to?
Rig:
Tja, mange af dem. Vi synes, at multifamilie er spændende her, fordi det grundlæggende er på et solidt grundlag. Vi kan tilfældigvis lide fredede lejligheder mere, end vi kan lide private lejligheder, selvom private lejligheder nulstilles meget hurtigt lige nu med hensyn til en loftssats. Jeg tror, at friluftsindkøbscentre er meget godt positioneret lige nu og handles til bredere lofter. Jeg vil endda gå så langt for at sige, og jeg ved, at det er tabu, men der er nogle virkelig attraktive muligheder i kontorsektoren, især på de private markeder. Markedet maler kontorer med en for bred pensel og tror, at alt er New York City eller San Francisco kontor. Det er ikke tilfældet. Du kan gå til nogle Sun Belt-markeder og finde kontorhandel til attraktive cap rates med virkelig stærke fundamentals.
Så se, jeg vil ikke sige, at mulighederne er ubegrænsede, men der er mange muligheder derude. Jeg vil gå så langt til at sige, at på vej ind i 2022 sad vi her og kløede os i hovedet og sagde: "Ting føles virkelig dyrt. Hvad skal vi gøre?" Nu ser vi på tingene for første gang og siger: "Dette føles okay." Vi er faktisk ved at komme tilbage til et anstændigt niveau. Så se, mener, vi kan godt lide ting som seniorboliger, lejligheder, enfamiliehuse, også ting som datacentre og industri. Vi udvælger vores pladser i kontorsektoren. Vi er sandsynligvis meget mere forsigtige, end vi plejede at være på lager, fordi de fundamentale forhold svækkes. Men jeg tror, at dette vil være en rigtig stor mulighed for at samle aktiver på tværs af spektret på niveauer, som vi ikke har set i lang tid.
Og det, jeg vil opfordre alle til at tænke på, er at være grådige, når alle andre er bange. Jeg ved, at det er en kliché at sige, men det er ikke meningen, at du skal købe ting i toppen af markedet, når alle andre køber det. Du skulle faktisk overveje at dyppe tæerne i nu. Så hvordan tænker vi om det? Nå, hvis du har tre jetoner at spille, skal du spille en af dem lige nu, fordi tingene begynder at tage pris igen. Spil den anden i fortvivlelsens dybde, og spil den tredje, når det er tydeligt, at du har savnet båden, og de billige muligheder er væk. Det er sådan set den måde, vi tænker på dollaromkostningsgennemsnit lige nu.
James:
Det kan jeg lide.
Dave:
Jeg elsker det råd. Ja, det er en god måde at sige det på.
James:
Ja, tre chips. Mit problem er, at jeg kun kan lide at smide de tre chips ind, når den er desperat og fortvivlet.
Rig:
Det er derfor, du er på den side af mikrofonen, og jeg er på denne side af mikrofonen. Jeg vil lade det være op til dig, om det er et kompliment eller et kompliment med baghånd. Det er et kompliment.
Dave:
Okay, Rich. Nå, mange tak. Det her har været øjenåbnende, ærligt talt. Jeg lærte så meget i dag. Jeg sætter stor pris på, at du slutter dig til os. Hvis folk gerne vil følge dit arbejde mere, hvor kan de så gøre det?
Rig:
Ja, du kan bare gå til cohenandsteers.com. Ret let at stave. COHEN og Steers, STEERS dot-com. Vi har en Insights-side. Vi udgiver der med jævne mellemrum. Og enhver, der vil chatte, er sikker på, at du kan finde mit telefonnummer eller e-mail et sted.
Dave:
Okay. Jeg er nødt til at spørge, Rich, så det ser ud som om du sidder i en kontorbygning lige nu, er det korrekt?
Rig:
Ja, det er jeg.
Dave:
Er du i New York eller hvor er du?
Rig:
Ja, jeg er i New York. Jeg har været tilbage på kontoret siden august 2020.
Dave:
Så er du som dig selv i en tom kontorbygning lige nu? Er du den eneste?
Rig:
Ingen mand. Så det er et fascinerende spørgsmål. Lad mig lige give dig en historie. Jeg har en kone og fire børn. Min kone og jeg forsøger med jævne mellemrum at stjæle til New York City. Selv i dybet af COVID, da Midtown Manhattan var en spøgelsesby, Googlede du "Downtown, West Village, Tribeca", og det var ligesom Mardi Gras. Så hele denne idé om, at New York City skal dø, det er ikke sandt. Midtown er ret travl. Jeg tror, at kontor af høj kvalitet er efterspurgt. Problemet er klasse B og C ting. Den er ikke i god stand lige nu. Men jeg mener, jeg ved det ikke. Jeg tager et gudfrygtigt tidligt tog hver morgen, og det er nogle gange kun ståpladser. Det er som om, jeg ikke er den eneste skid, der pedaler ind i New York City. Nu erkender jeg, at det ikke er hele USA, og der er mange mennesker, der er forskellige. Men desværre, ja, jeg sidder på et kontor på Park Avenue med en masse andre mennesker omkring mig.
Dave:
Ja, jeg er faktisk ikke langt fra New York City, så jeg voksede op der omkring. Jeg tror, der altid har været opfordringer til, at New York City og alle disse markeder vil dø, og det ser aldrig ud til at ske. Selvom der sandsynligvis er en korrektion, som du lige sagde, tror jeg, at der stadig er dele af byen, der formentlig trives.
Rig:
Ja, vi kunne blive virkelig kedelige over, hvad der skete efter pest, og hvilke byer der overlevede og hvad der ikke gjorde. Og du vil faktisk have en virkelig interessant historie om, hvordan en by dør, se på Siena i Italien efter pesten, og jeg vil efterlade dig med det, en ret fascinerende historie om, hvordan en af verdens store byer ikke kan overleve posten. en radikal ændring.
Dave:
Ja, mine data går ikke tilbage til pesten, men jeg tjekker det.
Rig:
Du ved ikke, hvad loftssatserne var dengang?
Dave:
Nej nej. Af en eller anden grund har CoStar ikke alle data tilbage til middelalderens Italien. Okay. Nå, vi sætter stor pris på, at du er her, og forhåbentlig får vi dig tilbage igen for at se, når det hele har spillet en lille smule.
Rig:
Ja, du kan fortælle mig alt, hvad jeg tog fejl. Men tak for at have mig, gutter.
James:
Ja, godt at møde dig, Rich.
Rig:
Ja, ligeså.
Dave:
Så, James, skal vi lave en episode om Sienas historie efter pesten? Hvad synes du?
James:
Det har jeg skrevet ned. Jeg er ret sikker på, at så snart vi står af, vil jeg lytte til en slags podcast om det.
Dave:
Hvorfor kommer du ikke bare til Europa? Jeg møder dig dernede. Vi tager på en Bigger Pockets, On the Market-eksponering af, hvad der skete i Siena. Vi spiser noget italiensk mad. Det bliver fantastisk.
James:
Jeg er hundrede procent med. Jeg tror, vi skal gøre, at vi tager en pause i New York.
Dave:
Åh, ja.
James:
Vi spiser middag med Richard Hill. Lad ham forklare det hele for os.
Dave:
Lad os bringe ham.
James:
Ja, vi tager ham også med.
Dave:
Ja, vi bringer ham til Siena. Vi tager alle sammen.
James:
Det er planen. Ja.
Dave:
Men hvad syntes du egentlig om den episode i alt? Jeg mener, det var fænomenalt.
James:
Jeg føler, at jeg lige har lært mere om kommerciel bankvirksomhed, at jeg på kort sigt har lært så meget af det, han talte om, og hvor grundigt han kunne forklare holdningerne, dataene og pointerne, og kommer egentlig bare tilbage. til det samme. Disse flodbølger af negative overskrifter er nogle gange bare... De er ikke rigtige. Det er bare clickbait, og du skal virkelig grave i analyserne og dataene og fortolke dem for at træffe de rigtige beslutninger som investor. Jeg tror, at dette var et af mine yndlingsafsnit, jeg lyttede til.
Dave:
Helt. Jeg så dig skrive noter rasende, men-
James:
Ja.
Dave:
Jeg elsker det, han sagde om de 15 % af realkreditlån, der forfalder hvert år, fordi det er så interessant, og hvordan han kaldte statistikken halve sandheder, for det er bestemt sandt. Han siger: "Ja, det er rigtigt, at 40% af lånene forfalder i løbet af de næste tre år, men det er ikke anderledes end noget andet år." Der er yderligere kontekst, der skal forklares, for at du fuldt ud kan forstå, hvad der foregår. Og jeg synes, Rich gjorde et rigtig godt stykke arbejde med at nedbryde, hvad der faktisk betyder noget på dette marked. Og så forhåbentlig lærte alle lige så meget, som James og jeg gjorde her.
James:
Dette ville helt sikkert være en at lytte til to gange.
Dave:
Helt bestemt. Jeg er måske igen. Jeg mener, jeg syntes, det var fascinerende, og så frem til nogle af de muligheder, han talte om. Mand, jeg er skydesky på kontoret. Jeg har aldrig investeret i kontor, men jeg ville stadig være lidt skydesky. Jeg var virkelig interesseret i, hvad han talte om med de stærke grundlæggende principper for multifamilie, industri. Hvad sagde han ellers? Udendørs indkøbscentre.
James:
Datacentre er store.
Dave:
Datacentre. Ja. Så-
James:
Ja.
Dave:
Og jeg elsker også, hvad han sagde om de tre chips, den ting. Det kan jeg rigtig godt lide. Jeg ved, at det lyder som om, du venter på at sætte dem alle sammen i fortvivlelsens dyb, men jeg kunne godt lide, hvad han sagde om gennemsnittet af dollaromkostninger.
James:
Nej, jeg synes, det er en smart plan. Spil alle markeder. Højre? Jeg kan godt lide at smide det hele på sort nogle gange.
Dave:
Okay. Vi vil se, hvordan dine chips spiller ud. Okay, James, tak, mand, fordi du er her. Det sætter vi pris på. Det her var en sjov en. Jeg er sikker på, at vi snart ses igen. Tak til jer alle for at lytte. Vi sætter stor pris på dig, og vi ses til næste afsnit af På markedet.
On The Market er skabt af mig, Dave Meyer og Caitlin Bennett, produceret af Caitlin Bennett, redigering af Joel Esparza og Onyx Media, undersøgt af Puja Gendal. Og en stor tak til hele Bigger Pockets-teamet. Indholdet på showet På markedet er kun meninger. Alle lyttere bør uafhængigt verificere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.
Se podcasten her
I denne episode dækker vi
- Erhvervsejendommen "crash" og hvor langt priserne rent faktisk vil falde
- Erhvervsgæld forfalder og hvilke sektorer har den højeste risiko
- Banksvigt og hvad der får store banker til at dumpe deres kommercielle lån
- Fremtiden for finansiering af kommerciel investeringer og om finansiering bliver en udfordring
- Realkrediteksponering og hvorfor krævende LTV-krav (lån-til-værdi). sørge for bedre investeringer
- astronomiske skattemæssige konsekvenser af misligholdelse af dit realkreditlån (Gør IKKE dette)
- Hvornår skal jeg købe og hvilke brancher der er klar til vækst i de næste par år
- og So Meget mere!
Links fra showet
Forbind med Richard:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? E-mail .
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Udmøntning af fremtiden med Adryenn Ashley. Adgang her.
- Køb og sælg aktier i PRE-IPO-virksomheder med PREIPO®. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-104
- :har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $OP
- 1
- 10
- 12
- 12 måneder
- 13
- 15 %
- 20
- 20 år
- 200
- 2012
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 22
- 23
- 24
- 27
- 30
- 35 %
- 3.
- 40
- 50
- 500
- 7
- 70
- 8
- 9
- a
- I stand
- Om
- om det
- over
- absolut
- accept
- adgang
- Konto
- tværs
- aktivitet
- faktisk
- Yderligere
- rådgivning
- påvirke
- Efter
- kølvandet
- igen
- mod
- Ages
- aggressive
- siden
- forude
- Alert
- Alle
- tillader
- allerede
- også
- Skønt
- altid
- am
- Amazon
- beløb
- beløb
- an
- analyse
- analytiker
- analytics
- ,
- vrede
- En anden
- besvare
- enhver
- længere
- nogen
- noget
- lejlighed
- lejligheder
- Apple
- Vurderingsmand
- værdsætter
- påskønnelse
- tilgang
- ER
- OMRÅDE
- argumentere
- omkring
- AS
- vurdering
- aktiv
- aktivklasse
- Aktiver
- At
- opmærksomhed
- attraktivt
- publikum
- AUGUST
- forfatter
- Avenue
- gennemsnit
- gennemsnit
- væk
- tilbage
- Bad
- Balance
- balancer
- bold
- Bank
- Bank
- bankkrise
- bankindustri
- banksektoren
- Banker
- I bund og grund
- grundlag
- BE
- bearish
- blev
- fordi
- bliver
- bliver
- blive
- været
- før
- begyndte
- Begyndelse
- bag
- være
- Tro
- jf. nedenstående
- fordele
- udover
- BEDSTE
- Bedre
- bedre position
- mellem
- Big
- større
- Største
- Bill
- Billion
- Bit
- Sort
- båd
- krop
- grænse
- låntager
- låntagere
- Bund
- købte
- Pause
- Breaking
- pauser
- BRIDGE
- bringe
- Bringe
- bred
- Broken
- bragte
- Bygning
- tyr
- Bull Market
- Bullish
- virksomhed
- men
- købe
- købere
- Købe
- by
- ringe
- kaldet
- ringer
- Opkald
- CAN
- Kan få
- kan ikke
- kasket
- kapital
- Kapitalmarkeder
- Karriere
- tilfælde
- forårsager
- forsigtig
- Centers
- sikkert
- udfordringer
- lave om
- skiftende
- billig
- kontrollere
- Chips
- byer
- By
- klarhed
- klasse
- klasser
- klar
- clickbait
- Luk
- lukket
- tættere
- KOM
- Kom
- kommer
- kommer
- kommentarer
- kommerciel
- Commercial Banking
- erhvervsejendomme
- Fælles
- samfund
- samfundsbanker
- Virksomheder
- sammenlignet
- koncentreret
- Konceptet
- Bekymring
- pågældende
- betingelser
- Konsekvenser
- Overvej
- anser
- opbygge
- rådgivning
- indhold
- sammenhæng
- kontrol
- Samtale
- Core
- korrigere
- Koste
- Omkostninger
- kunne
- Par
- dæksel
- dækning
- Covid
- sprække
- skøre
- skabe
- oprettet
- krise
- Krystal
- Nuværende
- cyklus
- Far
- data
- datacentre
- datapunkter
- Dave
- dag
- Dage
- beskæftiger
- Tilbud
- debat
- Gæld
- beslutning
- afgørelser
- Afvis
- Falder
- dyb
- Standard
- defaults
- definitivt
- Efterspørgsel
- krævende
- Dybder
- Derivater
- beskrive
- fortjener
- skrivebord
- Udvikler
- DID
- Die
- forskel
- forskellige
- differentiere
- DIG
- Middag
- retninger
- Skærm
- forskelligartede
- Mangfoldighed
- do
- gør
- Er ikke
- Hunde
- gør
- Dollar
- dollars
- færdig
- Dont
- fordoblet
- ned
- NEDREJNING
- dramatisk
- Drop
- droppet
- Drops
- tørre
- grund
- dumpe
- i løbet af
- tidligere
- Tidligt
- Øst
- let
- spiser
- Økonomisk
- økosystem
- redigering
- Effektiv
- effektivt
- effektiv
- andet
- ende
- ender
- nok
- Hele
- helhed
- indrejse
- episode
- Episoder
- lige
- egenkapital
- Aktiemarkeder
- især
- ejendom
- Ether (ETH)
- Europa
- Endog
- begivenheder
- Hver
- hver dag
- alle
- alles
- at alt
- præcist nok
- eksempel
- ophidset
- forvente
- forventer
- dyrt
- ekspert
- ekspertise
- Forklar
- forklarede
- Eksponering
- udvide
- ekstremt
- Facility
- Faktisk
- fakta
- FAIL
- retfærdigt
- Fall
- Faldende
- nedfald
- Falls
- familie
- langt
- fascinerende
- hurtigere
- Favorit
- tillid
- Fed
- føler sig
- få
- Fiktion
- felt
- Figur
- regnede
- endelige
- finansieret
- finansiering
- Finde
- ende
- Fornavn
- første gang
- flydende
- Flowing
- Fokus
- fokuserede
- følger
- efterfulgt
- mad
- Til
- fremmest
- evigt
- formular
- Videresend
- Grundlagt
- fire
- FRAME
- Francisco
- fra
- forsiden
- fuld
- fuldt ud
- sjovt
- fundamental
- fundamentalt
- Fundamentals
- finansiering
- fonde
- fremtiden
- Gevinst
- spil
- kløft
- få
- få
- GFC
- Ghost
- Giv
- given
- giver
- Give
- Go
- Gud
- gå
- godt
- godt arbejde
- varer
- Regering
- grab
- stor
- større
- Greedy
- Grow
- Vækst
- retningslinjer
- Guy
- havde
- Halvdelen
- ske
- skete
- Happening
- sker
- Gem
- Hård Ost
- Have
- have
- he
- hoved
- Overskrift
- overskrift
- Overskrifter
- hoveder
- høre
- hørt
- høre
- afdækning
- hjælpe
- link.
- Skjult
- Høj
- høj kvalitet
- højere
- højeste
- stærkt
- Hikes
- hiking
- ham
- hans
- historisk
- historie
- Hit
- Hits
- rammer
- hold
- Home
- Ærligt talt
- Forhåbentlig
- host
- Hotel
- time
- hus
- boliger
- Boligmarkedet
- Hvordan
- HTTPS
- kæmpe
- hundrede
- Hurt
- Hype
- i
- SYG
- idé
- ideer
- if
- straks
- Påvirkninger
- implikationer
- underforstået
- vigtigt
- umuligt
- in
- I andre
- omfatter
- omfatter
- Herunder
- Forøg
- utrolige
- uafhængigt
- indeks
- Indikator
- Indeks
- industrielle
- industrier
- industrien
- inflation
- oplysninger
- indsigt
- i stedet
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interesseret
- interessant
- Interview
- ind
- indføre
- Invest
- investeret
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- ironisk
- IRS
- spørgsmål
- Udstedt
- spørgsmål
- IT
- Italiensk
- Italiensk vin
- ITS
- Job
- sluttede
- sammenføjning
- slutter sig til os
- jpg
- lige
- Holde
- nøgler
- børn
- Venlig
- Kend
- viden
- arbejdskraft
- arbejdsmarked
- Mangel
- halter
- største
- Efternavn
- Sent
- senere
- grine
- Lov
- føre
- førende
- Leads
- lærte
- læring
- Forlade
- til venstre
- LÅNE
- långiver
- långivere
- udlån
- mindre
- mindre end 20%
- mindre
- Niveau
- niveauer
- Leverage
- LG
- Livet
- ligesom
- Sandsynlig
- grænseløs
- Line (linje)
- Likviditet
- Børsnoterede
- Lytte
- lidt
- leve
- lån
- Lån
- låst
- Lang
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- off
- Lot
- kærlighed
- elsker
- Lav
- laveste
- LTV
- held
- mac
- større
- lave
- maerker
- mand
- administrere
- leder
- måde
- markere
- markeret
- Marked
- Markeder
- massive
- matematik
- Matters
- Kan..
- betyde
- midler
- Medier
- Mediedækning
- Mød
- møde
- Nedsmeltning
- nævnte
- Meyer
- Mellemøsten
- Middle East
- måske
- mike
- million
- tankerne
- minut
- minutter
- misforståelser
- Modifikationer
- ændre
- penge
- Overvåg
- Måned
- måned
- mere
- morgen
- Pant
- Realkreditlån
- mest
- for det meste
- bevæge sig
- flytning
- meget
- my
- navn
- navne
- navngivning
- FORTÆLLING
- fortællinger
- Nashville
- nation
- Landsdækkende
- næsten
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- behov
- negativ
- aldrig
- Ny
- New York
- New York
- næste
- ingen
- normal
- Noter
- intet
- nu
- nummer
- numre
- objektiv
- Obvious
- forekommende
- Odds
- of
- off
- Office
- Officer
- Okay
- on
- engang
- ONE
- dem
- kun
- Onyks
- åbent
- Operatører
- Udtalelse
- Udtalelser
- Muligheder
- Opportunity
- or
- oprindeligt
- Andet
- vores
- ud
- Resultat
- uden for
- udestående
- i løbet af
- samlet
- oversigt
- egen
- ejede
- ejere
- Pacific
- side
- maleri
- Park
- især
- partner
- dele
- forbi
- pause
- Betal
- Peak
- Mennesker
- procent
- procentdel
- periode
- fænomenal
- telefon
- pick
- picks
- fyr
- Plague
- fly
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spillet
- spiller
- spiller
- Masser
- plus
- lommer
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- DAM
- fattige
- position
- positioner
- Indlæg
- potentiale
- pragmatisk
- forudsige
- præsident
- smuk
- pris
- Priser
- prissætning
- Forud
- private
- Kapitalfond
- private markeder
- sandsynlighed
- sandsynligvis
- Problem
- behandle
- produceret
- Profil
- egenskaber
- ejendom
- andel
- beskyttet
- forudsat
- giver
- offentlige
- Offentligt marked
- offentliggøre
- puja
- trækker
- køb
- sætte
- Sætte
- kvalificere
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- hurtigt
- radikal
- hævet
- rap
- Sats
- renteforhøjelser
- priser
- Læs
- ægte
- reelle aktiver
- fast ejendom
- udlån af fast ejendom
- ejendomsmarkedet
- Reality
- virkelig
- grund
- rimelige
- årsager
- resumé
- nylige
- genkende
- anerkende
- genoverveje
- optagelse
- regional
- relaterede
- forhold
- relativt
- stole
- huske
- leje
- repræsentere
- kræver
- Krav
- forskning
- boligområder
- detail
- afkast
- afkast
- Rich
- Richard
- højre
- Rise
- Risen
- Risiko
- risikovurdering
- risici
- rundt
- kører
- Said
- salg
- salg
- samme
- San
- San Francisco
- siger
- siger
- siger
- Scale
- bange
- scenarie
- Anden
- sekundær
- sektor
- Sektorer
- securitisation
- sikkerhed
- se
- se
- synes
- set
- Sees
- segmenter
- selektiv
- sælger
- Sælgere
- send
- senior
- forstand
- tjeneste
- Tjenester
- syv
- Shape
- Del
- chokeret
- Shop
- Shopping
- Kort
- kort sigt
- bør
- Vis
- side
- signifikant
- betydeligt
- Skilte
- Silicon
- Silicon Valley
- silikone valley bank
- lignende
- Tilsvarende
- siden
- enkelt
- Siddende
- SIX
- Størrelse
- langsomt
- lille
- mindre
- Smart
- smartere
- So
- indtil nu
- solgt
- Løsninger
- nogle
- Nogen
- noget
- et eller andet sted
- Snart
- Lyd
- Kilder
- Syd
- South carolina
- Space
- særligt
- Spectrum
- STAVE
- tilbringe
- udgifterne
- brugt
- sponsorere
- Sponsorer
- spredes
- Stabilitet
- Stage
- standard
- standarder
- starte
- påbegyndt
- Starter
- Stater
- statistik
- forblive
- Damp
- Trin
- Stadig
- bestand
- opbevaring
- butik
- Historier
- Story
- lige
- strategier
- Strategi
- stærk
- stærke grundlæggende
- struktureret
- studerende
- studeret
- efterfølgende
- væsentligt
- vellykket
- sådan
- pludselige
- foreslår
- Sol
- Super
- support
- formodes
- overrasket
- Kortlægge
- overlever
- overlevede
- bord
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- skat
- hold
- Teknologier
- fortælle
- fortæller
- tiere
- vilkår
- end
- takke
- tak
- at
- Fed
- loven
- verdenen
- deres
- Them
- derefter
- teori
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- Tænker
- tænker
- Tredje
- denne
- dem
- selvom?
- tænkte
- tre
- blomstrende
- Gennem
- Kaste
- TIE
- stramning
- tid
- tid til at købe
- gange
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- Ton
- tons
- også
- tog
- top
- Emner
- I alt
- Totalitet
- Trading
- traditionelle
- Tog
- transaktion
- Transcript
- Gennemsigtighed
- trillion
- problemer
- sand
- Stol
- Sandheden
- prøv
- Drejede
- To gange
- to
- typen
- typer
- typisk
- Ultimativt
- Ultra
- paraply
- under
- forstå
- forståelse
- forstår
- Forenet
- Forenede Stater
- indtil
- opad
- us
- brug
- anvendte
- sædvanligvis
- Dal
- Værdiansættelse
- værdiansættelse
- værdi-add
- køretøj
- verificere
- udgave
- meget
- Vice President
- video
- Specifikation
- visninger
- Village
- Stem
- vente
- Venter
- Væglampe
- ønsker
- ønskede
- ønsker
- var
- Wave
- bølger
- Vej..
- we
- uger
- velkommen
- GODT
- gik
- var
- Vest
- Hvad
- Hvad er
- hvornår
- hvorvidt
- som
- mens
- WHO
- Hele
- hvorfor
- bredt
- bredere
- kone
- vilje
- med
- inden for
- uden
- Arbejde
- arbejdede
- fungerede fint
- arbejder
- world
- værre
- ville
- skriver
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- Ja
- endnu
- york
- dig
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- nul