Hvor mange realkreditlån kan du have?

I denne artikel

Har du nogensinde spekuleret på, hvor mange realkreditlån du kan have på én gang? I 2009 Fannie Mae opdateret sin samme låntagerpolitik og ændrede det maksimale antal konventionelle realkreditlån, som en person kan have fra fire til 10. Det kan dog være svært at kvalificere sig og finde et låneinstitut, der giver dig mere end fire. 

I dette indlæg vil vi diskutere, hvad der kræves har flere realkreditlån (herunder et eksempel), fordele og ulemper ved at have flere realkreditlån, og hvordan man administrerer dem.

Ejendomsinvestering med flere realkreditlån

Mens du kan optage op til ti realkreditlån, bliver kvalifikationerne strengere efter dit fjerde. Her er en side-by-side sammenligning:

	Pant 1 – 4	Pant 5 – 10
Kredit score	En minimum kreditscore på 670 (620+ for dit første realkreditlån).	En minimum kreditscore på 720+.
Loan-to-Value (LTV)-forhold	80 % eller mindre.	Normalt 80 % eller lavere.
Down Payment	Normalt 20%.	25% for investeringsejendomme, 30% for flerfamiliehuse.
Påkrævet selvangivelse	W-2'er eller bevis for selvangivelser, der viser alle lejeindtægter fra alle ejendomme i et år.	Bevis for selvangivelse, der viser alle lejeindtægter fra alle ejendomme i to år.
Forsinket betaling restriktioner	Forsinket betaling af realkreditlån frarådes.	Ingen forsinket betaling af realkreditlån er tilladt på nogen ejendom inden for det sidste år.
Yderligere dokumenter påkrævet	Opgørelse af aktiver og passiver og regnskaber for eventuelle eksisterende investeringsejendomme.	Opgørelse af aktiver og passiver og regnskaber for alle eksisterende investeringsejendomme.
Yderligere økonomiske krav	N / A.	Bevis på seks måneders kontantreserve til hovedstol, renter, skatter og forsikring (PITI) dækning for hver ejendom.

Når du shopper rundt, så spørg realkreditinstitutterne om deres eventuelle yderligere lånekrav. 

Fordele ved at have flere realkreditlån

Har flere realkreditlån kommer med flere fordele, herunder:

• Mere lejeindtægter: Jo flere ejendomme du lejer ud, jo højere bliver din lejeindtægt. En triplex kan give dig $3,000/måned, og fem kan give dig $15,000/måned. 
• Lettere at opnå FIRE: Flere ejendomme og større afkast betyder også, at du kan opnå økonomisk uafhængighed og gå på førtidspension (FIRE). 
• Større, mere forskelligartet portefølje: At eje flere ejendomme giver dig mulighed for at udvide til forskellige kvarterer og markeder. Du opdager måske, at nogle aspekter af din portefølje giver bedre afkast end andre og leder efter sammenlignelige ejendomme. 
• Flere skattefordele: Ejendomsinvestorer kan nyde yderligere skattemæssige incitamenter, når de ejer lejeejendomme, herunder afskrivninger og omkostningsadskillelse. Disse kan hjælpe med at reducere din skattebyrde. 
• Mulighed for at kombinere: Hvis du har flere realkreditlån gennem samme långiver eller forsikringsselskab, kan du nogle gange kombinere alle dine betalinger til en enkelt betaling, hvilket gør sporing nemmere. 

Komplikationer ved at have flere realkreditlån

Håndtering af flere realkreditlån kan også have sine ulemper:

• Større tabspotentiale: Jo flere ejendomme du ejer, jo flere udgifter har du. Du kan tjene penge på lejeindtægter, men kun så længe du har lejere, der er villige til at betale din ønskede husleje, og ledige stillinger, opgraderinger og ombygninger tærer på din fortjeneste. 
• Sværere at administrere: Administration af ti ejendomme tager normalt mere tid end to. Du skal bruge den ekstra tid på eller hyre en udlejningsejendomsadministrator til at gøre det for dig.
• Kræver ekspertise: At leje et værelse eller den nederste halvdel af din duplex kræver ikke, at du er en ekspert investor. Jo flere ejendomme du påtager dig, jo mere skal du vide for at sikre, at de alle er i god stand og er velholdte. 
• Strengere retningslinjer: Mange långivere vil ikke tilbyde dig endnu et konventionelt lån, hvis du allerede har fire, og dem, der har, vil have strengere krav. 
• Mere papirarbejde: Flere realkreditlån betyder normalt mere af alt det andet - flere regninger, forsikringskrav, ansvar, vedligeholdelse, juridiske dokumenter, der skal udfyldes osv. 

Sådan administreres flere egenskaber

Har allerede processer, der fungerer for dig, på plads, før du udvider din portefølje. I det mindste har du brug for en huslejebog for at holde styr på dine lejeres gebyrer, saldi og månedlige lejebetalinger. Din finansbog bør også indeholde oplysninger som hovedsaldoen for hver af dine ejendomme, udbetalingstidslinjer, forfaldsdatoer for realkreditlån og noter, der beskriver potentielle vedligeholdelsesopgraderingskrav. 

Det ville hjælpe, hvis du også oprettede skabeloner til alt, hvad du kan tænke på, for at strømline dine processer. Jo mere du kan automatisere, jo mere tid vil du bruge på andre opgaver.

Du skal heller ikke være afhængig af, at dine långivere fortæller dig, hvornår afdrag på realkreditlån, forsikringer og ejendomsskatter skal betales. Det er dit ansvar at betale til tiden, ikke deres. Når det er sagt, kan det være en fordel at holde dine betalinger fra at overlappe, hvis du har flere långivere til hver af dine ejendomme. Dette vil hjælpe dig med at identificere, hvornår og hvor dine penge går hen.

Alternativer til finansielle multiple realkreditlån

Overkommelighed er ofte den mest almindelige barriere for at have flere realkreditlån. At kvalificere sig til et lån er nogle gange svært nok!

Hvis du ikke kan sikre dig et traditionelt lån til din næste investeringsejendom, er her et par andre muligheder, der er værd at overveje:

Lån med hårde penge

Lån med hårde penge er sikrede, kortfristede lån fra private långivere eller privatpersoner. I stedet for at have brug for fremragende kredit og et lavt LTV-forhold, accepterer långivere med hårde penge materielle aktiver som sikkerhed - ofte ejendom. Hvis du misligholder dette lån, risikerer du at miste den sikkerhed. 

Tilbagebetalingsperioder for hårde pengelån er typisk tre måneder til et år, men er længere. Du kan også forvente at betale en højere rente for dem, normalt 10-12%. 

Udbetaling refinansiering

En cash-out refinansierer dig for at konvertere din boligkapital til kontanter, som du kan bruge til din næste investering. Det er en hjørnesten i BRRRR metode og en fantastisk måde at tjene ekstra penge på uden at optage et lån eller betale renter. 

Her er hvordan det virker:

Antag, at du har et realkreditlån til en ejendom på $500,000, der er betalt ned til $200,000. Det betyder, at du har $200,000 tilbage på dit lån og $300,000 i egenkapital. Hvis du vil konvertere nogle af disse $300,000 til kontanter, kan du tage et nyt realkreditlån - lad os sige for $250,000. Dit nye realkreditlån er $250,000, mens de andre $250,000 er kontanter i din lomme. 

Porteføljelån

Dette lån er en form for realkreditlån, som en porteføljelångiver kan tilbyde. I stedet for at sælge din investeringsportefølje til et andet selskab, beholder din långiver porteføljelån in-house. Dette lader dem etablere mere fleksible vilkår for realkreditlån, ofte til din fordel. 

Porteføljelångivere åbner dog også op for risiko. Porteføljelån behøver ikke at opfylde konventionelle krav, men hvis de ikke gør det, kan disse långivere ikke sælge dem på det sekundære realkreditlån. 

Generelle realkreditlån

Generelle realkreditlån lade dig finansiere flere investeringsejendomme under samme realkreditaftale. Disse realkreditlån gør livet for ejendomsinvestorer meget lettere, fordi de har meget mindre papirarbejde at holde styr på. 

Antag også, at du beslutter dig for at refinansiere eller sælge en af ​​dine ejendomme inden for dit almindelige lån. I så fald "frigiver" en klausul ejendommen fra dit oprindelige realkreditlån uden at forstyrre de andre ejendomme under "tæppet". Det betyder, at du ikke skal betale hele lånet tilbage. 

Er det det rigtige for dig at have flere realkreditlån?

At eje flere ejendomme betyder også mere arbejde og øgede udgifter. Hvis du mangler den kapacitet, kan det være mere stressende at eje flere ejendomme, end det er værd, hvis du mangler den kapacitet. 

Dog kan optagelse af flere realkreditlån resultere i væsentligt højere afkast, hvis du har investeringserfaring og en sund forretningsstrategi. Er du klar til at udvide din ejendomsportefølje? Se mere af vores eksperttips og strategier vedrørende investering i fast ejendom.

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.