Du har uden tvivl hørt om den massive rentestigning. Siden begyndelsen af 2022 er renterne steget på tværs af alle aspekter af vores liv. CD'er, opsparingskonti, billån og kreditkort har alle oplevet store rentestigninger i løbet af de seneste 20 måneder.
Fra folk der køber bolig til kommercielle ejendomme kæmper, har renterne haft stor indflydelse på ejendomsinvestorer. Med de stigende priser har vi hørt om det kommende ejendomskrak, der vil knuse ejendomsmarkedet. Jeg er ikke her for at tale om dette potentielle nedbrud, da jeg ikke tror, det vil ske.
Renterne er også steget på HELOC'er. Ifølge Bankrate, er de gået fra et gennemsnit på 4.24 % i januar 2022 til godt 10 % i november 2023. Det er en drastisk stigning på så kort tid. Federal Reserve har hævet renten 11 gange siden begyndelsen af 2022, hvilket gør en HELOC mindre attraktiv, end den var før.
Her vil jeg give et overblik over, hvordan høje renter har påvirket HELOCs. Der er flere ting for ejendomsinvestorer at overveje ud over højere renter.
Hvad er en HELOC?
A heloc står for en boligkreditlinje. Det er en revolverende kreditgrænse, som ejendomsejere kan få fra de fleste långivere, hvis du har egenkapital i dit hjem. Et HELOC ligner et kreditkort, hvor du kan bruge det igen og igen. Hver gang du foretager en betaling, har du mere kredit, du kan bruge.
De fleste HELOC'er har variabel rente. Hvis du har haft en HELOC i mere end to år, har du set raten gå fra 3% til 5% til et sted i intervallet 8% til 10%.
Nogle långivere tilbyder en fast rente, som giver dig mulighed for at låse renten fast i en bestemt periode. En fast rente er måske ikke den bedste mulighed, da renten er høj lige nu, men det er bestemt noget, du skal overveje, hvis du tror, at renten vil fortsætte med at stige.
Tilgængelig Home Equity
Ifølge CNBC, amerikanere har 30 billioner dollars i egenkapital i hjemmet i september 2023, hvilket kommer ud til omkring 200,000 dollars i tapbar egenkapital pr. husejer. De fleste långivere tilbyder 80 % lån til værdi (LTV) forhold HELOC. Selvom du måske ikke er i stand til at udnytte hele mængden af egenkapital i dit hjem, kan du stadig sandsynligvis få adgang til tæt på seks cifre.
Det er mange penge for folk at udnytte. Faktisk, hvis du er en ejendomsinvestor eller du vil begynde at købe fast ejendom, kan det være en fantastisk måde at bruge en HELOC skaler din ejendomsportefølje mens du bruger egenkapital i dit hjem og efterlade kontanter i lommen.
På grund af den store mængde egenkapital i boliger og høje renter, kan det være nemt at foretage store indkøb og ikke være i stand til at foretage betalingerne, så det er vigtigt at bruge en HELOC forsigtigt. Jeg er ikke en fortaler for at få en HELOC til at bruge det som et kreditkort. Men hvis du bruger en HELOC, er min anbefaling at købe noget, der genererer indkomst, der vil betale ned HELOC over tid: mere fast ejendom.
Effekter af høje renter på HELOC'er
Stramning af vilkår
Det var ikke uhørt for långivere, normalt lokale långivere, at tilbyde en HELOC LTV på 90 % eller mere. Faktisk så jeg for bare to år siden nogle långivere med 95 % til 100 % LTV. Denne højere LTV gav dig mere lånekraft.
Nogle långivere tilbød endda afdragsfrie muligheder for HELOC'er. Mange långivere tilbyder også introduktionsrenter. Nogle af disse var så lave som 0.99 % i seks måneder for at lokke dig til at bruge dem som långiver.
På grund af stigende renter har långivere dog strammet deres vilkår. De fleste långivere tilbyder ikke længere en afdragsfri mulighed, og de har reduceret LTV til 80%. Nogle långivere har endda helt fjernet den indledende renteperiode. Og der er andre långivere, der slet ikke tilbyder HELOC-muligheder.
HELOC'er varierer meget blandt långivere, og disse er generaliseringer. Hvis du ønsker at få en HELOC, skal du kontakte tre til syv forskellige långivere og afveje alle mulighederne.
Øgede låneomkostninger og månedlige ydelser
Vi vil se på et eksempel i næste afsnit, men jeg vil gerne nævne, at de højere renter på HELOC betyder, at det bliver dyrere at bruge en HELOC (eller en hvilken som helst kredit, for den sags skyld).
Når du ønsker at få en HELOC, skal du huske på, at dette ikke er en fast månedlig betaling som en typisk realkreditlån eller billån. Det er ligesom et kreditkort, hvor det vil variere hver måned baseret på den udestående saldo.
Ud over det faktum, at den udestående saldo kan ændre sig hver måned, kan en svingende rente påvirke betalingsbeløbet og øge omkostningerne ved at låne penge. Din månedlige betaling kan stige eller falde, men renteomkostningerne er noget, du skal huske på, når du leder efter din næste bolig.
Overkommelighedsfaktor
HELOC'er bliver mindre overkommelige, end de var for ikke engang for to år siden, men det betyder ikke, at de ikke længere er en mulighed. Det betyder blot at tage højde for ændringerne i renten. Højere renter betyder, at du naturligvis betaler mere i renter.
Her er et eksempel på, hvordan stigende renter har påvirket HELOCs. Lad os sige, at du har en HELOC til $100,000. Hvis du bruger en HELOC som udbetaling til en enfamilieshus og har brug for at låne 50,000 $ til udbetalingen og lukkeomkostningerne, var din rente i begyndelsen af 2022 4.25%.
Derfor var disse tal i begyndelsen af 2022:
- Balance: $50,000
- Rentesats: 4.25 %
- Årlig rentebetaling: $2,125
Så i slutningen af 2023 var disse tal:
- Balance: $50,000
- Rentesats: 10 %
- Årlig rentebetaling: $5,000
Rentebetalingen ville være steget med næsten $3,000 om året, eller omkring $240 om måneden.
Det gør på ingen måde dette eksempel til en deal-breaker. Det betyder blot, at denne investering ville have mindre pengestrøm, end den ville have for to år siden.
Hvis du bruger mere end $50,000, kan rentestigningen naturligvis betyde, at du ikke har råd til investeringsejendommen. Når jeg tegner flerfamiliehuse , selvopbevaring aftaler, hælder jeg til at være konservativ. Jeg vil typisk puste renterne lidt op for at tage højde for ændringerne i renterne. Generelt er det en god praksis at tegne konservativt.
Indvirkning på boligens egenkapital
Vi ser nogle markeder og aktivklasser få et slag i egenkapitalen på grund af høje renter. For eksempel, median boligpriser i Austin, Texas; Salt Lake City; Seattle; og Boise, Idaho, er faldet med 3% til 5% i værdi. Dette skyldes lavere efterspørgsel. Ejendomme er længere på markedet, og sælgere tilbyder indrømmelser, vi ikke har set i mange år.
Når boliger falder i værdi, falder egenkapitalen også. Selvom dette ikke er en stor bekymring, er det noget, man skal være opmærksom på, når man leder efter en HELOC. Med ovenstående procenter i tankerne, ville dette betyde, at et hjem, der blev vurderet til $600,000, ville være omkring $25,000 mindre, hvilket sænker det beløb, du kunne få på en HELOC.
Variable satser og faste satser
Hvis du bare kigger efter at få en HELOC, er renterne omkring 10%. En variabel rente er mest almindelig blandt HELOC långivere. Den gode nyhed med en HELOC er, at når renten falder, vil renten på HELOC også falde.
Men bare fordi det er en variabel rente, betyder det ikke altid, at den vil stige, så snart Fed foretager en ændring. Nogle långivere vil ændre renten månedligt, kvartalsvis eller årligt. Det er vigtigt at spørge långivere, hvor ofte kursen kan ændre sig.
For fastforrentede HELOC'er vil du være låst til den rente, du får, når du ansøger om en HELOC. Men når renten falder igen, kan du have en rente, der er højere, end hvad markedet tilbyder på det tidspunkt.
Tjek med en långiver for at se, hvor længe den rente vil være låst. Det er muligvis ikke hele trækningsperioden. Derudover kan du muligvis refinansiere en HELOC, når renten falder, så du vil ikke altid være låst fast i den højere rente.
Afsluttende tanker
Du undrer dig måske over, hvorfor du nogensinde ville bruge en HELOC, når renterne er så høje. Mens rentesatserne har påvirket HELOC'er, overvej alternativet:
- Har du kapital til at investere i fast ejendom?
- Vil du bruge et kreditkort og betale 20% plus rente eller tæt på 30% kontant forskudsgebyrer?
- Bruger du en hård pengeudlåner der giver 10% rente og et par point hver gang?
- Vil du vente, indtil renten falder igen?
- Hvordan kan en HELOC stadig hjælpe mig med at skalere min portefølje?
For mig er de højere renter ikke en stor bekymring, da jeg køber pengestrømme ejendomme, der nedbetaler HELOC-saldoen og giver mig mulighed for at begynde at opbygge egenkapital i ejendommene. Det har hjulpet mig med at købe flere ejendomme, som jeg ikke ville have kunnet købe, hvis jeg bare havde sparet til dem.
HELOC'er, når de bruges korrekt, er en meget kraftfuld strategi til at vokse din ejendomsportefølje. De har givet os mulighed for at skalere vores portefølje uanset renteændringerne.
Hvis jeg nu kan komme ind i en ejendom med højere renter, betyder det bare, at når renten falder, vil ejendommene have bedre cash flow. Jeg ser HELOCs som et fantastisk værktøj for at hjælpe mig med at nå mit slutmål.
Overvej alle dine muligheder, og tag den bedste beslutning for dig, din familie og din virksomhed.
Deltag i samfundet
Klar til at få succes med ejendomsinvestering? Opret en gratis BiggerPockets-konto for at lære om investeringsstrategier; stille spørgsmål og få svar fra vores fællesskab på +2 millioner medlemmer; forbinde med investorvenlige agenter; og så meget mere.
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk dig selv. Adgang her.
- PlatoAiStream. Web3 intelligens. Viden forstærket. Adgang her.
- PlatoESG. Kulstof, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Affaldshåndtering. Adgang her.
- PlatoHealth. Bioteknologiske og kliniske forsøgs intelligens. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/how-high-interest-rates-have-impacted-helocs
- :har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $3
- $OP
- 000
- 1
- 11
- 20
- 2022
- 2023
- 24
- 95 %
- a
- I stand
- Om
- over
- adgang
- Ifølge
- Konto
- Konti
- tværs
- Ad
- Desuden
- fremme
- fortaler
- overkommelige
- igen
- midler
- siden
- Alle
- tillade
- tilladt
- tillader
- næsten
- også
- alternativ
- helt
- altid
- am
- Amerikanerne
- blandt
- beløb
- an
- analytics
- ,
- Årligt
- svar
- enhver
- længere
- Indløs
- ER
- omkring
- AS
- spørg
- aspekter
- aktiv
- At
- attraktivt
- austin
- forfatter
- gennemsnit
- opmærksom på
- tilbage
- Balance
- baseret
- BE
- fordi
- blive
- været
- før
- være
- BEDSTE
- Bedre
- Big
- Bloker
- grænse
- låne
- låntagning
- Bygning
- virksomhed
- men
- købe
- Købe
- by
- CAN
- Kan få
- kapital
- bil
- kort
- Kort
- Kontanter
- pengestrøm
- forsigtigt
- CDS
- lave om
- Ændringer
- By
- klasser
- Luk
- lukning
- CNBC
- Kom
- kommer
- kommer
- Fælles
- samfund
- sammenligne
- Bekymring
- indrømmelser
- Tilslut
- konservativ
- Overvej
- fortsæt
- Koste
- Omkostninger
- kunne
- Par
- kursus
- Crash
- skabe
- kredit
- kreditkort
- Kreditkort
- KREDITLINJE
- Tilbud
- beslutning
- falde
- definitivt
- Efterspørgsel
- forskellige
- do
- gør
- Er ikke
- Dont
- tvivler
- ned
- tegne
- Drop
- droppet
- Drops
- grund
- hver
- Tidligt
- lettere
- let
- ende
- Indtast
- Hele
- egenkapital
- ejendom
- Ether (ETH)
- Endog
- NOGENSINDE
- eksempel
- dyrt
- Faktisk
- familie
- FAST
- Fed
- Federal
- Federal Reserve
- Gebyrer
- tal
- Finde
- Fornavn
- fast
- flow
- Til
- Gratis
- fra
- gav
- Generelt
- genererer
- få
- få
- Go
- mål
- gået
- godt
- stor
- Grow
- havde
- ske
- Have
- hørt
- hjælpe
- hjulpet
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- Hit
- Home
- Homes
- Hvordan
- Hvor højt
- Men
- HTML
- HTTPS
- kæmpe
- i
- SYG
- ID
- if
- KIMOs Succeshistorier
- påvirket
- vigtigt
- in
- Indkomst
- Forøg
- øget
- Stigninger
- interesse
- RENTE
- Renter
- ind
- indledende
- Invest
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- IT
- januar
- lige
- Holde
- sø
- stor
- Sent
- LÆR
- forlader
- långiver
- långivere
- mindre
- Leverage
- LG
- ligesom
- Sandsynlig
- Line (linje)
- LINK
- Lives
- lån
- Lån
- lokale
- lås
- låst
- Lang
- længere
- Se
- leder
- Lot
- Lav
- lavere
- sænkning
- LTV
- større
- lave
- maerker
- Making
- mange
- Marked
- Markeder
- massive
- Match
- Matter
- max-bredde
- Kan..
- me
- betyde
- midler
- Medlemmer
- nævne
- million
- tankerne
- penge
- Måned
- månedligt
- måned
- mere
- mest
- meget
- my
- nødvendigvis
- Behov
- nyheder
- næste
- ingen
- Ingen
- november
- nu
- numre
- of
- tilbyde
- tilbydes
- tilbyde
- Tilbud
- tit
- on
- ONE
- åbent
- Udtalelser
- Option
- Indstillinger
- or
- Andet
- vores
- ud
- udestående
- i løbet af
- oversigt
- ejere
- forbi
- Betal
- betale
- betaling
- betalinger
- Mennesker
- per
- periode
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- punkter
- portefølje
- potentiale
- magt
- vigtigste
- praksis
- Priser
- korrekt
- egenskaber
- ejendom
- give
- køb
- indkøb
- kvartalsvis
- Spørgsmål
- hævet
- rækkevidde
- Sats
- priser
- forholdet
- nå
- ægte
- fast ejendom
- fast ejendom nedbrud
- ejendomsmarkedet
- Anbefaling
- Reduceret
- Uanset
- relative
- fjernet
- repræsentere
- Reserve
- højre
- Rise
- Risen
- stigende
- groft
- rundt
- salt
- Salt Lake City
- gemt
- Besparelser
- så
- siger
- Scale
- Seattle
- Sektion
- se
- se
- set
- Sælgere
- september
- sæt
- syv
- flere
- Kort
- lignende
- siden
- Siddende
- SIX
- Seks måneder
- So
- nogle
- noget
- et eller andet sted
- Snart
- specialisere
- specifikke
- sponsorere
- står
- starte
- Stadig
- strategier
- Strategi
- Kæmper
- lykkes
- sådan
- Tag
- Tal
- Tryk på
- vilkår
- Texas
- end
- at
- Hovedstaden
- Fed
- deres
- Them
- Der.
- Disse
- de
- ting
- tror
- denne
- tre
- strammet
- tid
- gange
- Titel
- til
- mod
- trillion
- sand
- to
- typisk
- enestående
- indtil
- us
- brug
- anvendte
- ved brug af
- sædvanligvis
- værdi
- værdiansættes
- variabel
- meget
- vente
- ønsker
- var
- Vej..
- we
- veje
- GODT
- var
- Hvad
- hvornår
- som
- mens
- WHO
- hvorfor
- bredt
- vilje
- med
- undrende
- ville
- skriftlig
- år
- år
- dig
- Din
- zephyrnet