Din DoorDash-driver kan være verdens næste ejendomsmogul. Hvis du nogensinde havde Josh Janus aflevere mad hjemme hos dig, har du måske været midt i, at han fik lavet en handel. Det er rigtigt; mellem afhentning og levering af mad var Josh koldkaldende sælgere, indkøb så mange off-market ejendomshandler som muligt. Denne type seriel sidehustling førte Josh til at erhverve $1,500,000 i fast ejendom i en alder af toogtyve, hvilket tjener $50,000 om måneden og bygge en virksomhed, de fleste iværksættere kun kunne drømme om.
Fra en ung alder var Josh allerede den konge af flere indkomststrømme. Han lavede gaffatape-punge i bussen, vendte sko på nettet og gjorde, hvad han kunne for at spare flere penge. Da han fandt BiggerLommerhan indså, at fast ejendom var vejen til at drive hans dollars endnu længere, hvilket giver ham mulighed for at få penge til at arbejde for ham i stedet for omvendt. Så Josh satte sig for at bygge en "hybrid engros"-model. Han ville kontakte sælgere uden for markedet, sende deres oplysninger til en agent og blive betalt for sin side af handlen.
Engang fik Josh sin ejendomstilladelse, han begyndte at trænge endnu hårdere, sælger 17,000,000 dollars af fast ejendom som agent tjener mere på en måned, end mange amerikanere tjener på et år. Så hvad var Joshs hurtige nøgle til succes? Hvordan gjorde han alt dette i begyndelsen af tyverne uden nogen erfaring? Og hvordan kan du gentag det samme system for at skyrocket din rigdom? Bliv hængende; Josh vil også fortælle dig, hvordan du gør det!
Klik her at lytte på Apple Podcasts.
Lyt til podcasten her
Læs udskriften her
David:
Dette er BiggerPockets-podcasten, show 749.
Røve:
Jeg troede aldrig, at mens jeg var DoorDashing på college, uden at have den klareste vision om, hvad jeg ville gøre efter, ville den fast ejendom give mig mulighed for at eje over 10 ejendomme lige omkring halvanden million i vurdering og have evnen til at skabe nogle langsigtede konsistente pengestrømme.
David:
Hvad sker der, alle sammen? Dette er David Greene, din vært for BiggerPockets-podcasten. Her i dag med min medvært, Rob Abasolo, med et show, der kommer til at sprænge dit sind. Dagens gæst er 22-årige Josh Janus, som allerede har etableret en ejendomsportefølje over 10 ejendomme, sælger også huse som agent. Han solgte 17 millioner dollar sidste år. I denne episode kommer Rob og jeg ind på, hvordan han gør det, og hvad han har fundet ud af, som andre mennesker ikke har. Mit sind er stadig blæst, Rob. Hvordan har du det?
Røve:
Det er en af de ting, hvor jeg er ligesom, når du finder nogen, der låser op for noget i fast ejendom, og de er helt knusende, det er super imponerende, men når du finder en, der er 22 år gammel, der laver seks tal om måneden, der klarer sig rigtig godt i fast ejendom, det er virkelig bare en af de ting, hvor jeg siger: "Mand, jeg skal indhente det." Og jeg er 10 år efter denne fyr.
David:
Det leder os til dagens hurtige tip: Kom tidligt i gang med fast ejendom. Hvordan kan du komme i gang nu? Jeg har ofte hørt det sagt, at det bedste tidspunkt at købe fast ejendom er for 10 år siden. Jo hurtigere du får det ur i gang, jo bedre bliver det for dig. De bedste tilbud, jeg har, er de ting, jeg købte for længst tid siden. Det betyder ikke at købe dårlige tilbud tidligt, men købe gode tilbud tidligt og vente. Rob, hvad er der noget ved dagens show, som du synes, folk skal holde øje med?
Røve:
Selv med Joshs succes og hvor mange penge han tjente, som vi kommer ind på det i episoden, var han stadig virkelig ærlig omkring sin frygt for at komme ind på sin første ejendom, som han sandsynligvis kunne have direkte betalt kontant for i en eller to måneder. Og så, det var bare rart at høre, at selv en person, der kunne tjene så mange penge, stadig kunne være sårbar og bange i deres første aftale, men det var virkelig fedt at se gløden op og se, at den første aftale slyngede ham til hvor han er i dag. Ja, bare et rigtig fedt inspirerende øjeblik, synes jeg, bare at høre ham sætte det hele frem.
David:
Han fortæller også, hvordan han startede med at lave gaffatape-punge og DoorDashing. Dette er en person, der lyttede til podcasten, der kørte rundt, afleverede Jack i kassen og pizzaer og forvandlede den til et ejendomsimperium, ligesom mange af jer, der lytter til dette nu, virkelig ønsker. Dette er en, jeg vil lytte til to gange og trække så mange stykker information, som du kan, ud af denne historie for at tænke på, hvordan du kan anvende den i dit liv. Lad os uden videre få ejendomsfænomenet ind, Josh Janus.
Dagens gæst, Josh Janus, vidste i gymnasiet, at han ønskede at gå på pension ved 30 års alderen, så han byggede og styrede forskellige sidehustles, fra gaffatape-punge til en succesfuld sneakerforretning. Josh var en universitetsstuderende, der også kørte for DoorDash. Sidste år som 22-årig solgte han over 125 ejendomme i sit første år som ejendomsmægler, for i alt over 17 mio. Som en investorvenlig agent har han købt og renoveret over 10 ejendomme med meget lidt af sine egne penge i fast ejendom i løbet af de sidste syv måneder. Det skal vi pakke ud i dag. Josh, velkommen til podcasten.
Josh:
Tak.
David:
Ja, det lyder som om du har et stærkt iværksætterfokus. Før vi kommer ind på, hvordan du opnåede alt, hvad jeg har sagt, hvad var det så ved fast ejendom, der tiltrak dig i første omgang?
Josh:
Da jeg var yngre, forsøgte jeg altid at spare penge. Jeg vidste ikke rigtigt, hvad der var det mest produktive at gøre med det, men jeg tænkte: "Hey, jeg kan lige så godt gemme det væk, og til sidst finder jeg ud af det." Jeg havde sparet omkring $10,000 op, som gratis kapital at bruge. Jeg startede min college-karriere, og jeg blev introduceret til ideen om hushacking, når jeg dybest set googlede, hvad man skal gøre med 10 til $20,000, når man er 20. Det førte mig til BiggerPockets, og det var min introduktion til fast ejendom som helhed.
David:
Har du nogensinde gået nogen steder med hushacking?
Josh:
Jeg var tæt på. Så dengang jeg boede i Cleveland, Ohio, kiggede jeg på ejendomme. Jeg fandt ud af, hvor jeg ville have et hushack, men jeg endte med at skifte og gå på et andet college, jeg gik på Ohio State University, og så skulle min næste rejse være husets hack der, men det gjorde jeg faktisk ikke ende med at gøre det.
Røve:
Så Josh, det ser ud til, at du åbenlyst er en lille smule iværksætter her. Inden vi kommer ind på ejendomshandelen, for jeg synes selv i en alder af 22, at det er en hård ting at have 10,000 dollars på din bankkonto. Mange mennesker tænker: "Hvordan kan jeg få 10,000 dollars?" Så kan du fortælle os lidt om, hvordan du overhovedet fik de 10,000 kroner? Havde du bare et væld af sidepresser, eller arbejdede du på et job?
Josh:
Jo da. Jeg arbejdede. Jeg lavede en masse sideløb. Jeg plejede at lave gaffatape-punge, da jeg gik i ungdomsskolen og prøvede at sælge dem. Det var sjovt. Det næste, man virkelig interesserede sig for, var sneakers, hele sneakerkulturen, videresalg, for jeg var en ret stor basketballspiller, og jeg blev eksponeret for den branche. Jeg skulle til forskellige sneaker-arrangementer, jeg lejede et bord ud, medbragte så mange sko, som jeg kunne få plads til i mine par-tasker og forsøgte at sælge dem og beholdt stort set bare det overskud gennem årene.
Røve:
Pæn. Hvad løb en pung med gaffatape dig tilbage i dag?
David:
Åh, mand, det var ligesom $5 at sælge. Jeg mener, det var meget arbejde for $5.
Røve:
Åh, jeg kan se, fordi jeg ville sige en rulle... ja, toiletpapir... undskyld, gaffatape kommer til at koste dig tre, fire dollars, så ja, hvis du kan tjene-
David:
Se, Josh, det er mit problem, Rob glemmer altid at inkludere værdien af tid. Han ser kun på pengene, når han beregner ROI, kan du se.
Røve:
Det er rigtigt, men du havde meget tid.
Josh:
Rigtigt. Ja, jeg gjorde det i klassen og i bussen.
David:
Det minder mig om mig. Jeg ville ønske, jeg havde haft noget. Jeg har altid haft meget svært ved at være opmærksom i klassen, i skolen. Hver gang jeg er nødt til at følge en andens tempo, hvis de taler for langsomt, siger jeg "Ah." Min hjerne vandrer bare. Jeg kan ikke sidde der. De havde ikke fidget spinners. Eller hvad er de andre ting, som alle leger med nu, Rob?
Røve:
Fidget terninger.
David:
Fidget-terninger, der er det. Højre? Hvad havde vi i min dag? Vi havde dumme blyanter med forskelligt farvet bly, som man kunne klikke i de forskellige farver og lege med, eller vi havde disse armbånd, som man kunne knipse om håndleddene, og de krøllede sammen i en bold. Jeg tvivler på, at nogen af jer nogensinde har set de ting, men-
Røve:
Åh ja, har du stadig den der lyserøde, som du altid leger med under podcasten?
David:
Ja. Og når jeg træner. Det er mit heldige træningsarmbånd. Klar pink, absolut. PinkerPockets for sejren. Du er iværksætter i hjertet, Josh, hvilket jeg elsker, fordi jeg ved, at det er her, du lærer det grundlæggende, som senere blev oversat til ejendomsinvesteringer. Vi interviewede Ryan Pineda på vores podcast for år siden, og han talte om, hvordan han vendte sofaer. Han ville købe sofaer, ordne dem og vende dem, som han så senere forvandlede til en husflippingsforretning, og nu har han bygget et helt imperium, som jeg kan lide at tro, at vi dybest set er dem, der lancerede ind i atmosfæren. Men Ryan tog den atmosfæriske lancering og byggede noget ret cool ud af det. Så jeg er spændt på, om du kunne dele, hvilke erfaringer, du tror, du har lært af nogle af disse tidlige bestræbelser, der senere blev omsat til fast ejendom?
Josh:
Jeg gætter på, at du i sneakerkulturen ville se nogle af disse virkelig seje sko, som atleter havde på eller berømtheder, og måske ville du vende et par par, ville du tjene 500 dollars. Og du vil gerne tage den fortjeneste og straks købe dit eget par til at beholde og bære. Min tankegang var, at jeg hellere ville spare de penge og måske bruge dem til et aktiv. Jeg lærte ideen om aktiver, da jeg var yngre, hvor man faktisk kan bruge penge til at tjene flere penge. Jeg forstod ikke rigtig, hvilke aktiver jeg skulle bruge på det tidspunkt. Jeg kendte bare det koncept, og jeg tænkte: "Det skal være en bedre måde at bruge min fortjeneste på 500 USD på." Så jeg tror, det er en ting, som jeg med sikkerhed lærte, da jeg var yngre.
Røve:
Forresten, det er ikke den værste tankegang at have, hvor du siger: "Jeg vil virkelig gerne have den her ting, så jeg vil finde ud af, hvordan jeg kan tjene penge med den ting, jeg vil have, sælge den, tjene penge og så få det, jeg vil have." Det er fast ejendom i en nøddeskal, ikke? Du ønsker at erhverve ejendom, så du køber en ejendom, du vender den, du tager overskuddet, og hvad gør du? Og normalt, hvis du er en god ejendomsinvestor, går du og dumper den tilbage i en anden ejendom, eller du køber en ejendom og får andre mennesker til at betale for den, langtidsleje eller korttidsleje. Jeg tror, at tankegangen ikke er forkert, det er bare virkelig imponerende, at du i en meget ung alder fandt ud af, at i stedet for at købe sneakers, så burde du sætte det ind i noget, der vil give dig flere penge.
Josh:
Ja, jeg tror, jeg altid prøvede at finde flere måder at være mere produktiv med mine penge på. Jeg lærte tidligt, med sikkerhed, sko, at jeg skulle gå i butikken og vente flere timer, jeg tænkte: "Dette er ikke særlig skalerbart, hvis jeg vil prøve at få 20 par sko, fordi jeg ikke kan være samtidigt 20 steder på samme tid. Jeg er nødt til at lære at stole på andre mennesker.” Sådanne forskellige ting hjalp.
David:
Jeg prøvede også forskellige bestræbelser. Jeg arbejdede på restauranter, og jeg lærte at sælge vin og bøf, og så prøvede jeg på et tidspunkt at få et job med at sælge biler, og det lykkedes ikke. Men i sidste ende tror jeg, at mange af os ser fast ejendom som det højdepunkt, vi forsøger at nå. Vi vil gerne sælge det dyreste, vi kan. At få en ejendomslicens er ikke noget, du har brug for denne fireårige uddannelse. Jeg ville ønske det var. Jeg ville have det meget bedre, hvis agenter var nødt til at tage en to- eller fire-årig uddannelse for at komme hjem, fordi der ville være færre lorte derude, og vi kommer også ind i din karriere der, Josh. Men var det det samme for dig, at fast ejendom blot var en naturlig udvikling af det bedste, du kunne sælge?
Josh:
Ja det tror jeg. Det virkede som om jeg var nødt til at lægge næsten, nu de ser tilbage på det, den tid det tager for mig at sælge et hus var næsten den samme mængde tid og energi det tog for mig at sælge et eller to par sko i nogle måder.
David:
Og dine hænder er ikke ømme af at skabe disse gaffatape-punge hele tiden. Det er nemmere.
Josh:
Ja, det også.
David:
Du lader DocuSign gøre alt arbejdet, færre papirklip. Okay, så lad os gå tilbage i tiden. Du er på college... Jeg siger gå tilbage i tiden, du er 22 år gammel, du er måske stadig på college. Hvor begynder denne interesse for fast ejendom at spille ind? Hvordan og hvor begyndte du at grave i?
Josh:
Jeg mener, jeg googlede bare, "Hvad gør jeg med 10,000 eller 20,000 $? Hvordan investerer jeg det?” Jeg kan ikke huske, om det var BiggerPockets med det samme, men jeg så huset hacke, og jeg tænkte: "Måske kunne jeg købe en ejendom på universitetets campus, jeg skulle til. Bo i én enhed, leje alt andet ud.” Det førte mig langsomt til at forstå, "Åh mand, hvis jeg bliver agent, kunne jeg finde ud af en måde at finde potentielt de bedste tilbud," så det var mit mål.
David:
Så du købte ikke et hus til hus hack, men du blev udsat for fast ejendom, det gav mening for dig, og du tænkte: ”Ved du hvad? Jeg får bare mit kørekort, og jeg hjælper andre med at gøre det samme.”?
Josh:
Yep.
David:
Okay. Så har du lige slået op på, hvordan du får en ejendomsmæglerlicens og bare begynde at studere og gøre det, eller havde du en mentor, der vejledte dig?
Josh:
Den første ting var at dykke ned i BiggerPockets-foraene. Denne podcast lyder måske som en BiggerPockets-promovering, men i virkeligheden stammede en masse af min vækst virkelig fra det grundlag. Men det var en af de første ting. Og så fik jeg også fat i en fyr ved navn Remington Lyman, som også er agent. Han arbejder hos Reafco Real Estate, han ejer mæglerhuset, jeg arbejder hos. Men jeg sendte ham en besked, jeg forklarede min situation. Han hoppede på et Zoom-opkald med mig, forklarede fordelene ved hushacking som: "Måske, hvis du ville blive agent her eller komme her, kan vi lære dig, hvordan du finder tilbud uden for markedet. Vi kan hjælpe dig med at bygge disse systemer." Og det næste du ved, arbejdede jeg så hårdt jeg kunne for at få mit kørekort.
Røve:
Så du får din licens, og efterhånden som du etablerer din ejendomsmæglervirksomhed, vil det naturligvis tage noget tid at få den aftale flow og faktisk lukke ejendomme og tjene penge. Arbejdede du med andre jobs, mens du gjorde dette, eller var du all in i begyndelsen?
Josh:
I begyndelsen tog jeg stadig undervisning. Jeg læste datalogi, og så kørte jeg for DoorDash 20 til 30 timer om ugen. Og så når som helst jeg kunne, prøvede jeg bare at ringe. Det var min vigtigste kilde til at finde tilbud i begyndelsen. Min plan var at ringe, finde en aftale, eller i det mindste få nogen til at tale med mig om deres ejendom, få nogle detaljer, bringe det til en af de agenter, jeg arbejdede med. De ville nedbryde aftalen, forklare som: "Måske vil en investor kunne lide dette," eller få en afklaring på, hvad lejen er, lejevilkårene er. Det startede der.
Røve:
Har du nogensinde været dybt i samtalen, tænkte du "Giv mig et sekund", og så ville du holde pause for at tage et billede af DoorDash-leveringen for at uploade i appen og derefter vende tilbage til opkaldet?
Josh:
Måske. Jeg prøvede ikke at levere, mens jeg ringede til... Jeg gjorde det, da jeg kørte, men ikke nødvendigvis-
Røve:
Åh, midt i leveringen.
Josh:
Ja. Ja.
Røve:
Hvilken slags penge tjener en DoorDasher? Hvis du arbejder 20 til 30 timer om ugen, er det så en ret god indkomst? Kan du give os en lille referenceramme der?
Josh:
Ja, jeg mener, jeg havde omkring fem til $800 om ugen, tror jeg, og arbejdede så mange timer. Det er ret godt.
Røve:
Ja, det er solidt, især hvis du er på college og du gør alt det. Så du er DoorDash og tjener ret gode penge for, hvor du er i livet, og du er kold at ringe. Hvordan var den første aftale, da du faktisk fik et kundeemne, der blev til en transaktion, der betalte dig ud?
Josh:
Helt bestemt. Så jeg var kold og ringede til fire enheder i det, jeg ville kalde A-Klasse-området. Jeg har lige fundet en fyr, der tilfældigvis var motiveret den dag. Han var ret nem at snakke med. Jeg præsenterede det for den agent, jeg arbejdede med, han sagde: "Åh ja, vi kunne sælge denne aftale." Så jeg skrev en e-mail, som er den måde, vi markedsfører vores aftaler på, og så præsenterede han den for sine investorer. Nogen endte med at overtage aftalen. Det tog omkring en måned at lukke, som de fleste ejendomme gør, og jeg lavede stort set, hvad jeg ville lave på halvanden måned fra DoorDash ud fra det. Jeg var ret psyket, fordi jeg tænkte: "Jeg skal bare slå et par flere af disse ud, og jeg kunne ende med at få dette til at give mere indtægt end bare DoorDash."
Røve:
Så du startede matematik ud som: "Åh mand, hvis jeg gjorde dette tre gange, vil jeg tjene det her beløb."
Josh:
Åh ja, bestemt. Og så er en anden ting, hvis du får din licens, ender du med at lave et meget større snit, fordi du faktisk kan repræsentere enten sælgeren eller køberen, afhænger af situationen, så jeg lavede et henvisningsgebyr. Så så snart den aftale lukker, tænkte jeg: "Okay, jeg skal have mit kørekort. Lad os begynde at studere lige nu og prøve at slå det ud.”
Røve:
Ja. Så var det mere, jeg ved ikke, en engroshandel, hvor du ringer, du finder nogen, du får en ejendom uden for markedet. De siger, "Ja, jeg er villig til at sælge den." Giver du så det videre til ejendomsmæglere for at sælge det, eller solgte du det til en investor og tog et lille gebyr for det?
Josh:
Jeg arbejdede under en ejendomsmægler ved navn Abe, så i bund og grund skrev jeg bare alle detaljerne om ejendommen, gav ham, og så fandt han en investor, der var interesseret i mæglerfirmaet, som jeg arbejdede hos. Det er som en hybrid form for engrossalg. Vi sætter faktisk ikke handlerne under kontrakt, vi præsenterer blot oplysningerne for de potentielle investorer.
Røve:
Giver mening. Jeg gætter på, at du lukker denne aftale, du tænker: "Åh min gud, jeg skal bare gøre det her mange gange." Du begynder at sætte dig mere ind i det her. Hvordan var du i stand til at balancere alt fra at få din licens til at afslutte college til, antager jeg, stadig måske at arbejde med noget DoorDash her og der?
Josh:
Jeg mener, på det tidspunkt var jeg dybest set sådan, "Jeg vil bare bruge al min tid uden for skolen til at dedikere mig til stadig at opretholde en kold ringe tidsplan," hvilket jeg synes er virkelig vigtigt, "og så få min licens." Så jeg fik mit kørekort efter omkring to måneder.
Røve:
Er cold call timer altid 9:00 til 17:00, eller var du også kreativ og ringede fra 5:00 til 9:00?
Josh:
9:00 til 11:00 var mine kolde, kolde opkald, de mennesker, jeg aldrig rigtig havde talt med. Og så ville jeg bruge 13 til 00 som en masse opfølgninger eller nye kolde opkald. Men det virkede som om, at hvis du ramte nogen om morgenen, når de kører, "Åh ja, ja, ja, ring til mig igen senere", så slog jeg dem bare senere, og som regel endte det med at blive en ret anstændig konverter.
Røve:
David, betragter du dig selv som en meget god, kold ringer? Jeg har aldrig hørt denne side af dig før, så jeg er nysgerrig.
David:
Jeg gjorde det i begyndelsen af min karriere, da jeg skulle. Jeg elskede det ikke, så jeg gjorde det ikke meget. Når du forsøger at finde tilbud, falder de fleste mennesker ind i en af to kategorier. Der er den direkte kontaktperson, som er en kold ringer, eller der er indholdsskaberen, som får folk til at komme til dem. De fleste mennesker tager normalt en af disse to veje. Og fordi jeg endte som podcastvært og forfatter, gik jeg på indholdsskabelsessiden i modsætning til det direkte kolde opkald.
Josh, jeg mener, du gjorde, hvad du kunne, fordi du ikke havde en kæmpe podcast bag dig til at sprede budskabet. Jeg er nysgerrig, fordi du nævnte noget, du talte om denne engros hybridmodel. Kan du give os lidt flere detaljer om, hvad du mener med, hvordan du tjente penge på disse aftaler?
Josh:
Så sælgeren sagde: "Hej, jeg vil have 450 for denne fire enhed." Og generelt ville grossister skrive en kontrakt, få den under kontrakt og derefter sælge den kontrakt mod et gebyr. Den måde, vi gør det på hos det mæglerfirma, jeg arbejder hos, hos Reafco, sætter vi det ikke på kontrakt. Vi tager bare alle detaljerne i handlen, skriver det i en e-mail og præsenterer det så for vores investorer. Og hvis en af vores investorer så kan lide det, eller de vil skrive et tilbud, skriver vi bare tilbuddet op og præsenterer det direkte for sælgeren.
David:
Hvordan bliver du kompenseret? Får du en noteringsaftale fra sælgeren, når du bringer køberen til dem, og der er en provision derinde til jer?
Josh:
Vi bruger faktisk ikke noteringsaftaler, nej. I løbet af den tidsramme, hvor jeg ikke havde min licens, fik jeg en fjerdedel af provisionen for den agent, jeg arbejdede under. Han fik 3%, så fik agenten, der bragte køberen 3%, og så endte jeg med 25% af de 3%. Sådan gjorde vi det.
David:
Hvordan fik I provision, hvis der ikke var nogen noteringsaftale?
Josh:
Det er stadig en eksekverbar kontrakt med provisioner i aftalen, så den kommer til at sige, "Sælger skal betale 6% til vores kurtage."
David:
Jeg har dig. Så du ville bringe en køber, og i tilbuddet ville det have, hvem der fik betalt, hvad agenterne angår?
Josh:
Korrekt.
David:
Jeg ser. Så i stedet for at sætte, anskaffe et hus, sætte det på markedet, lade alle se det, forsøge at få tilbud, forhandle det højeste, gik I bare ind og sagde: "Hey, jeg har en køber, der vil betale så meget for dit hus. Hvis du vil tage aftalen, kan du se her, hvor meget det kommer til at koste dig. Her er, hvad nettet der skal bruges, bliver,” og I kørte lidt mere effektivt.
Josh:
Ja. Jeg tror, det giver os mulighed for at drage fordel af de kundeemner, der ikke er så motiverede til at underskrive en noteringsaftale, fordi der er mange mennesker, der falder i den kategori, tror jeg.
David:
Dette er også en form for off-market-aftale, så andre købere havde ikke adgang til de samme ting, som I bragte dem, vel?
Josh:
Yep.
Røve:
Ja, men Josh, lad os sige, at du præsenterer denne ejendom, fordi du ikke har en entreprenør, du ikke har en noteringsaftale, hvad ville stoppe en investor, hvis du siger, "Hej, investor, jeg har denne seje ejendom, her er adressen,” hvad ville forhindre dem i bare at gå over dig og gå direkte til sælgeren og bare selv gennemføre handlen?
Josh:
Det er et godt spørgsmål. Vi har en off-market-aftale, som vi præsenterer for alle, inden vi fastsætter aftaler, der groft siger: "Hvis du går efter en aftale, som vi bringer, skal du bruge os som din agent." I begyndelsen, når de ikke har skrevet under endnu, sender vi folk grove beskrivelser af alle aftalerne. Den vil ikke have adressen, den vil normalt ikke have billeder. Men hvis de så siger: "Hey, jeg kan virkelig godt lide konceptet med denne aftale," så sætter vi aftalen i gang, og så underskriver de den, og vi er i gang.
David:
Så det er en form for en køberepræsentationsaftale. Folk er ikke klar over, at du ikke behøver at sætte det op for hvert hus, jeg viser dig, eller hvert hus, du kan købe. Du kan sige, "For denne adresse skal jeg være din agent," men de kunne bruge en anden købers agent til forskellige ejendomme, der bliver bragt til dem. Det giver faktisk mening. Jeg kan nu se, hvorfor du kalder det en engroshybrid, fordi grossister gør det på den måde. De siger: "Her er en tre, to med 1,800 kvadratfod i dette postnummer, som ville leje for så mange penge." Det er alt, hvad folk kommer til at starte med, indtil de vil analysere det senere. Så du bruger denne markedsføringstilgang parret med ejendomskontrakter for at beskytte hver part der. Hvad skete der så? Hvordan kom du til det punkt, at du tjente mere på disse provisioner, end du tjente på din DoorDashing?
Josh:
Så den første check kom ind, det var omkring halvanden måneds værdi af DoorDash. Jeg havde en masse varme kundeemner, folk der ikke var klar til at sælge med det samme, men de var tæt på. Jeg var dybest set sådan, "Jeg vil tage de næste seks uger, jeg vil gå virkelig hårdt på det her." På det tidspunkt brugte jeg to til tre gange flere timer om ugen på dette, end jeg gjorde før. Så fik jeg min licens, så begyndte jeg at sætte en hel masse aftaler i kontrakt.
Røve:
Når du siger, at du lægger to eller tre timer mere, mener du så bare i opfølgningen?
Josh:
Undskyld, min dårlige, to til tre gange flere timer om ugen, end jeg var før, fordi jeg tænkte: "Hey, ikke mere DoorDash for nu, vi arbejder bare på fast ejendom."
Røve:
Forstået. Var al den tid på leadgenerering, fulgte det op med… fordi du sagde, at du havde en stor pulje af varme kundeemner, så det er mennesker, som de er interesserede, de ikke nødvendigvis er klar til at trykke på aftrækkeren, men hvis du bliver ved med at nærme dig dem, vender tilbage til dem, til sidst konverterer de, ikke?
Josh:
Ja, til sidst. Ja.
David:
Okay. Var der nogle vigtige læringspunkter i denne svære tid? Hvad foregik der på markedet på dette tidspunkt? Var det stadig rødglødende? Var tingene ved at blive langsommere? Hvor er vi i tiden?
Josh:
Dette er begyndelsen af '22, så det var stadig varmt, bestemt. Det var ved at køle lidt af, men hver handel, der var anstændig, og som kom på markedet, ville have flere tilbud, og noteringsagenten ville blive forfulgt. Det var bestemt hårdt. På dette tidspunkt forsøgte jeg også at gøre en større tilstedeværelse på BiggerPockets, så jeg postede en masse. Jeg tror, jeg lavede 1,000 indlæg på omkring tre måneder.
Røve:
Vent, vent. Okay, så det er 90 dage, så du skrev 10 til 12 gange om dagen på BiggerPockets-foraene?
Josh:
Jep. Det var min tidsplan. Jeg tror, at jeg fra 5:30 til 6:30 hver morgen skulle bruge en time i BiggerPockets ved at poste eller i det mindste læse indhold og prøve at give værdi.
Røve:
Hvor du lavede indlæg og rent faktisk lagde indhold derude, hvad er et eksempel på noget, du ville smide ud i BiggerPockets-universet?
Josh:
Jeg mener, det meste af det var bare kommentarer til folks spørgsmål. Jeg ville prøve at svare dem så godt jeg kunne. Jeg vil tale om Ohio-markedet, fordelene ved at investere her. Jeg ville tale om min rejse, og hvordan jeg lærer.
Røve:
Følte du, at folk begyndte at vide, hvem du var? Fik du nogen relationer af at gøre det?
Josh:
Oh yeah. Folk, der når ud til mig i BiggerPockets. De siger: "Hej, jeg kan se lidt om dette marked eller ejendomsinvestering generelt." På det tidspunkt forsøgte jeg at styre disse kundeemner, og så nåede jeg også ud til andre mennesker. Så jeg oprettede et Calendly-link. Jeg tænkte: "Hej, lav et 15-minutters opkald med mig. Vi finder ud af, hvad du leder efter, og hvordan jeg kan hjælpe.”
David:
Så når markedet var varmt, og noteringsagenter fik flere tilbud, hvordan får du så sælgere til at acceptere at sælge deres ejendomme gennem dig til en bestemt køber i stedet for at lægge det ud, så alle kan se det?
Josh:
Jeg tror, at det faktum, at vi ikke brugte noteringsaftaler, var meget roligere. De følte ikke, at du prøvede at presse dem til at sælge. Det var mere, så jeg tænkte: "Hey mand, hvad skal du bruge til denne ejendom? Hvilket tal ville du ikke nægte?” Hvis det tal gav god mening, ville vi bruge tiden på at skrive det op og markedsføre det.
David:
Og de behøvede ikke at ordne deres hus. Jeg går ud fra, at mange af disse sandsynligvis blev solgt med lejere, der allerede var inde.
Josh:
Ja, lejere indenfor. Vi ville få huslejen, lejevilkårene. De ville næsten altid være, som de er. Jep.
David:
Hvad gjorde du for at finde faktiske ejendomme? Træk du bare lister? Var det her, du ville køre rundt og bare kigge og se en ejendom med flere enheder, du troede, en investor ville kunne lide?
Josh:
Jeg trak for det meste lister fra PropStream og målrettede forskellige områder. Jeg prøvede at trække lister over folk, der ikke havde solgt i det sidste år eller to år, eller som købte det til en virkelig lav pris sammenlignet med, hvad det potentielt var værd nu, fordi jeg følte, at det kunne have været mere motiverede mennesker.
Røve:
Okay, så du er i denne verden, hvor du er ved at finde ud af dine systemer, jeg kan se, at du har udviklet vaner, du havde en tidsplan, du er nu en agent. Giv os en idé, hvor lang tid gik der fra du fik din licens til den første aftale, du lukkede som agent? Hvor lang tid tog det?
Josh:
Det var december til marts, så stort set tre måneder. Mine første 11 aftaler faldt ud af kontrakten. Det var ret brutalt. Jeg følte, at alt faldt ud af de mest unikke årsager, men det var en stor lærerig oplevelse for mig, fordi jeg helt sikkert lavede fejl.
Røve:
Mand, de 11 aftaler, det er brutalt. David, er det overhovedet normalt? Jeg ved, at du leder David Greene-teamet, de mest elite ejendomsmæglere derude, er det normalt, at 11 handler bare falder ud fra en førstegangsmægler?
David:
Nej, men mens jeg lytter til Joshs strategi her, begynder det at give mening. Dette er mere en volumenbaseret tilgang. Han har sælgere, der ikke er motiverede. Han har købere, som de ikke har et forhold til. Alle er lidt af en handelsflåde her. Det er bare rene tal. Hvis du kan skaffe mig en aftale, der giver mig den kontante retur, som jeg vil have, går jeg videre. Eller hvis du kan få mig dette tal, der sandsynligvis var højere end hvad de troede, at ejendommen var værd. Så du har sælgere, der sandsynligvis vil sælge for mere, end en køber ønsker at betale. Du får købere, der leder efter århundredets aftale. Hver gang du har disse forventninger, der er slået fra, er det lettere for en aftale at falde fra hinanden. Jeg går ud fra, Josh, du skulle bare kompensere for det med volumen. Du var sikkert bare en arbejdshest, der hele tiden ledte efter sælgere, ledte efter købere, matchede dem, og gik videre til den næste ting.
Josh:
Helt sikkert, ja. Jeg har ikke rigtig hørt sådan en opsummering før. Det er en meget god måde at forklare det på. Jeg tog dybest set bare to personer, der havde en lav chance for at lukke, og satte ham sammen. Når det sker, har du en rigtig lav chance for at lukke.
Røve:
David er i øvrigt kongen af dette. Han er kongen af at opsummere noget så kortfattet og kortfattet. Jeg kan huske, vi havde... Lad os se, hvem var det? Chris Voss. Chris Voss kom på, og han gav en filosofisk ting, og så kommer David ind, han siger: "Så dybest set, baseret på dette og dette, er det dette, ikke?" Og Chris Voss sagde: "Ja, det er det. Ingen har nogensinde fortalt mig det før." Det var som at se... Hvem malede Mona Lisa? Maleren af Mona Lisa male Mona Lisa, men i ejendomsverdenen. Michelangelo. Skyd, jeg er ved at se så dum ud. Alle i kommentarerne kommer til at sige: "Nej, det var ikke Michelangelo."
David:
Nøglen er, at du skal gøre det med Chris Voss, fordi du ikke vil ende i en forhandling med ham.
Røve:
Åh nej, jeg kan huske hvem det var. Det var også Blue Angels-fyren. Han havde hele denne historie om, hvordan han lavede en fejl i jetflyet, og så sagde han: "Kan du gætte årsagen til, at jeg lavede den fejl?" og så sagde David: "Nå, det var nok fordi du blev for komfortabel og bla, bla, bla." Og han sagde, "Jeg har fortalt den historie 1,100 gange, og ingen har nogensinde sagt det til mig. Ja, det er præcis derfor." Han var lamslået. Så i hvert fald vil jeg altid gerne påpege det, når jeg ser det.
David:
Nå, tak. Hurtigt tip her, hvis du gerne vil være i stand til at gøre det samme, så lad være med at lede efter mønstre at følge eller for så vidt angår en strategi, "Giv mig en plan, jeg vil bare ud og gøre noget," og begynd at stille spørgsmål som f.eks. , "Nå, hvorfor virkede det?" eller "Hvorfor virkede det ikke?" og så springer det her ud. Så alene ud fra den information kan jeg fortælle visse ting om Josh. Han er en arbejdshest. Han bliver ikke følelsesmæssigt knyttet til nogen af disse aftaler. Når han sætter noget i kontrakt, bruger han ikke pengene, før det lukker. Han er ligesom, "Det er en metrik, der går på et regneark. Jeg er nu tilbage til at gå på arbejde.” Han fokuserer på det, vi kalder lead-målene, ikke lag-målet, så hvad er det, jeg kan gøre lige nu i modsætning til at måle noget, der allerede er sket?
Det er alt sammen et rigtig godt råd til alle. Du ser det her med ejendomsmæglere, hvor de arbejder rigtig hårdt, de sætter en aftale i kontrakt, de bliver følelsesmæssigt begejstrede, de fejrer, de går ud og drikker med deres venner, de begynder at tænke på, hvad de skal bruge pengene på , de beregner deres provisioner. Ejendomsmæglere kan beregne 3% af hvad som helst, hvilket er sjovt, fordi vi ikke alle får 3% næsten aldrig længere. Men de bliver super knyttet til handlen, og når noget går galt, kommer vurderingen lav, kontrolrapporten er dårlig, kunden kan ikke få lånet, hvad end det er, bliver de virkelig modløse, og så går de og drikker en gang til. Derfor bliver de fleste ejendomsmæglere alle alkoholikere, fordi de drikker, når de er begejstrede, og de drikker, når de er udmattet, og de drikker bare hele tiden. Jeg tror, at Joshs tilgang er meget bedre, fordi du nærmer dig forretningen med at sælge boliger, som en ejendomsinvestor ville tro, hvor du bare lader tallene tage beslutningerne. Er jeg af med det?
Josh:
Du har ret. Ja, det er bare at blive ved med at sætte dem i kontrakt, finde ud af hvilken fejl jeg lavede der, og hvad kan jeg ændre i mine systemer og min tilgang til potentielt at undgå det i fremtiden.
David:
Okay, så lad mig spørge dig, hvad er nogle af de vigtigste fejl, som du kan dele, som du lærte, da du satte disse aftaler sammen, der fik aftalerne til at falde fra hinanden?
Josh:
Den første ting ville være ikke at undersøge sælgerne. Nogle gange ville de ikke... Jeg mener, lidt sjovt, de vidste ikke engang rigtigt, hvad de ejede. De ville sige, "Åh, det her er enheder med tre soveværelser." Og så giver du dem en kontrakt, inspektøren går derhen, og de siger: "Dude, der er kun to soveværelser." Og det er ligesom, øv, det kan du ikke gøre noget ved. Du kan ikke bare bygge et nyt soveværelse. Så det er én ting.
En anden ting er, at jeg lærte om at sikre, at lejerne betaler, og at lejerne betaler til tiden. Det er meget vigtigt, så at få disse estoppel-aftaler potentielt i begyndelsen, fordi det endte med at forårsage problemer i slutningen, før det lukkede flere gange. Og så ikke nødvendigvis at undersøge købere særlig godt. Et eksempel, der er lidt sjovt, er, at jeg havde en fyr, der prøvede at købe to ejendomme for $600,000. Vi faldt to uger før lukningen, fordi han ikke kunne få finansiering. Jeg lærte, at han havde mindre end $10,000 i sin bank, og han prøvede at sætte 25 % ned. Jeg tænker: "Lager vi overhovedet regnestykket her?"
David:
Det er så sjovt, for jeg kunne bare helt se, hvordan denne metode ville tiltrække de problemer. Dette forsøger at finde en dato på Craigslist. Du tænker: "Det er et talspil, skat." Du skal bare blive ved med at stille dem op, fordi du vil få disse mennesker, der leder efter en aftale, der er urealistisk. Fyren på $8,000, jeg vil vædde på, hvad han lavede, var, at han bragte denne aftale til andre mennesker, og han prøvede at få deres penge på denne aftale, der havde et højt kontantbeløb, fordi han lytter til podcasten, og han hører Brandon Turner sige, "Når du har et godt tilbud, kan du finde pengene." Det fortalte han dig ikke. Han siger: "Ja, jeg køber det," og så render han rundt og fortæller alle, han kan: "Hvad er det private kapitalmanuskript, jeg skal bruge?" Han prøver at få nogen til at deltage i aftalen. Han løb tør for tid, og så må han bare bakke ud af den.
Og du, Josh, du kommer til at arbejde dig igennem alle disse virkelig utrolige scenarier, som en ejendomsmægler som os normalt er som, "Åh, lad os se dit bevis på midler. Åh, du har $8,000. Nej, vi kommer ikke til at vise dig hjem." Det fik du ikke gjort. Har du sat et system sammen? Har du en tjekliste nu? Har du en screeningsproces for både købere og sælgere?
Josh:
Helt sikkert, ja. Jeg forsøger at skrive procedurer for så mange ting, jeg kan. Jeg ringer straks til folket, så snart jeg møder dem, et lille 15-minutters møde. Hvis ikke, har jeg disse långivere, som jeg anbefaler. De er gode på dette område. Du vil gerne have forbindelse til dem." Jeg prøver at finde ud af deres tidslinje, når du ønsker at låse en aftale. En anden ting, jeg synes er rigtig vigtig for at arbejde med investorer, er, hvad er dine kriterier? Mange investorer fremfører ikke nødvendigvis det, og agenter kan ende med at spilde tid, fordi de ikke rigtig ved, hvad folk leder efter.
David:
Ja, det tror jeg også er en almindelig klage, investorer har. "Jeg fortalte dem, hvad jeg vil have. Agenten lyttede ikke til mig.” Det er en måde at ødelægge det på. Den anden måde er, at agenten ikke engang tænker på at spørge, hvad du vil. Det er sjovt, i vores verden vil nogen sige, at de vil have en aftale, og vi tænker ikke engang på at bede dem om at definere, hvad de mener med aftale. Nogle mennesker mener en virkelig høj cash on cash return. Nogle mennesker mener en ejendom i det bedste område. Nogle mennesker betyder noget til væsentligt mindre end ARV. Nogle mennesker mener bare enhver ejendom med flere enheder. Det kan betyde så mange forskellige ting for folk om en aftale. Uden at spørge, hvad det betyder, er det meget svært at sikre sig, at det, du bringer dem, vil lande. Efter din erfaring, hvad leder de fleste af dine investorkunder efter i det, de kalder en aftale?
Josh:
Omkring 60 % af befolkningen forsøger at komme ind i fast ejendom. De har børn. De har et fuldtidsjob. De forsøger ikke at holde op med alt og bare lave fast ejendom. Så de vil have ejendomme, der er nøglefærdige eller tæt på, de er besat, de producerer en god følelse af cash flow. De kan købe et par af dem om året og være glade for en god portefølje, og de er færdige. Og så vil de andre 40 % af folk, vil jeg sige, søger at skabe værditilvækst, BRRRR-strategien, kreativ finansiering, når det kommer på tale, selvledelse, alt, hvad der er lidt mere involveret og kræver meget mere af din tid , det er for de andre mennesker.
David:
Så disse er den økonomiske frihedsgruppe, som du dybest set arbejder med. De prøver at få nok pengestrømme, så de kan sige deres job op.
Josh:
Ja. Jeg har mange opkald, hvor det de første to minutter er som: "Ja, jeg vil gå på pension om fem år." Det er ligesom, "Du kan gøre det, det er bare svært."
David:
Lad mig vise dig, hvordan du sælger nogle punge med gaffatape.
Røve:
Så du nævnte noget tidligere, Josh, en term estoppel. Tror du, at du bare kan give os en hurtig definition af, hvad det er, fordi det så ud til, at det var noget, der dukkede op i mange af disse aftaler, der faldt ud?
Josh:
Ja. Det er dybest set en oversigt over, hvad lejeren betaler, hvad deres lejebetingelser er, og viser, at de har betalt. Jeg bruger faktisk ikke estoppel-aftaler. Det er bare et udtryk, som jeg troede, de fleste kendte. Men det er i bund og grund jeg gerne vil se huslejehistorien. Nogle gange vil sælgeren bare vise mig en bankkonto for at vise, at indbetalingerne kommer ind eller en egentlig oversigt eller en ejererklæring fra ejendomsadministrationsfirmaet, noget der viser, at pengestrømmen er reel, den er ikke falsk.
Røve:
11 aftaler falder igennem, du lukker din første aftale. Fortæl os lidt om de faktiske tal på den første. Du sagde, at det var vel det samme som at arbejde halvanden måned i DoorDash-verdenen, ikke?
Josh:
Ja. Så det var en $450,000 fire enhed. Der blev betalt 3 % til agenten, som jeg arbejdede under, så han fik 9,000 dollars… åh undskyld, 12,000 dollars, og så fik jeg en fjerdedel af det, så jeg fik omkring tre tusinde.
Røve:
Pæn. Hvordan føltes det?
Josh:
Det var rigtig fedt. Det var den største check, jeg tror, jeg nogensinde har fået. Jeg var lidt skræmt, men jeg tænkte: "Vi bruger ikke det her nu. Dette er vores liv de næste to måneder."
Røve:
Åh ja, det er mange ramen-nudler lige der, især i begyndelsen, når du maler så meget. Så lad os spole lidt frem, fordi jeg ved, du sliber det på agentsiden. Fortæl os om din faktiske første aftale, fordi David nævnte i begyndelsen af showet, at du købte 10 aftaler, hvilket jeg tror var omkring $1.5 millioner i alt for porteføljen. Så hvordan kom du egentlig ind på investeringssiden af tingene?
Josh:
Helt bestemt. Jeg begyndte at sælge en masse ejendomme. I seks måned havde jeg skaleret min virksomhed op til $50,000 om måneden i provision. Faktisk havde jeg kontante reserver. Jeg fandt disse to duplekser opført af den samme agent. De havde siddet på markedet i nogle måneder. Jeg ringede til ham, og han sagde: "Ja, ejeren har kortfristet gæld på det, han har virkelig brug for at sælge det. De gør sig klar til at ringe til hans seddel.” De var grundlæggende villige til at sælge dem med 30 % rabat. Jeg kørte mine numre, og jeg tænkte: "Dette kunne give en fantastisk BRRRR, begge to. Du kunne have ret omkring 70 til 75 % ARV. Når du trækker dine penge ud, vil det stadig producere et ret solidt cash flow." Så jeg var virkelig nødt til at stole på mine tal, men jeg besluttede at gå efter et af dem.
Røve:
Okay. Så wow, det er $50,000 om måneden, det var det du tjente. Hvor gammel var du, da du nåede det tal?
Josh:
21.
Røve:
21. David, får det dig til at føle... Jeg føler mig så doven som 21-årig, da jeg var tilbage... Det gjorde jeg ikke. Jeg prøvede at lave... Jeg ved det ikke, mand. Det er skørt. Tillykke. Det er så fedt.
David:
Jeg tjente mindre end det på et år, og det var stadig flere penge end alle andre, jeg kendte.
Røve:
Dude, det er vanvittigt. Så alt det, de 50,000 $ om måneden, det vil naturligvis føre ind i din investeringsstrategi, men det kom bare fra at dukke ned på din agentvirksomhed, vokse disse systemer, udvikle dine processer, og så voksede du det til kun 50 om måneden . Det er sindssygt.
Josh:
Ja. Ved ottende måned nåede jeg det faktisk til omkring 100K. Lige siden da har jeg lige omkring 100,000 om måneden. Jeg har udnyttet VA'er til mange procedurer. Jeg forsøger at uddelegere så mange opgaver som muligt som ejendomsmægler. Prøv ikke, jeg ved det ikke, at bruge hele dagen på at skrive kontrakter, for eksempel, for det kan tage 30 minutter i gennemsnit. Mange dage skriver jeg mellem otte og 10 tilbud. Det ville være hele min dag.
Røve:
Må jeg komme og arbejde for dig? Kan David og jeg komme og arbejde for dig? Okay, så du har ingen aftaler i de første tre måneder, og du begynder at skyde på alle cylindre. I juni 2022 beslutter du dig for at få din første investering, som er en BRRRR, lyder det som, eller en form for genoptræning. Hvordan gik det? Var det et helt nyt sæt færdigheder, som du skulle lære efter allerede at være så god på ejendomssiden, ejendomssiden?
Josh:
Ja, jeg mener, jeg havde aldrig lavet nogen genoptræning. Jeg vidste ikke rigtig, hvordan jeg skulle prissætte tingene særlig godt. En af disse entreprenører, som jeg havde arbejdet med for mine klienter, tænkte: "Hey, kan du gå det her for mig? Giv mig et bud." Han gav mig et bud. Tallene gav mening. En anden ting var, at jeg kun kunne få prisen, hvor det gav mening, hvis ejeren var i stand til at sælge dem begge. Så jeg var i stand til at finde en anden investor til at købe den anden på samme tid. Vi stillede dem begge op. Jeg brugte hårde penge til mine. De lånte op til 90 % af projektomkostningerne, hvilket er din købspris plus din genoptræning, eller 70 % af ARV, alt efter hvad der er lavere.
David:
Nå, det lyder som om, vi allerede er i aftalens dybe tag, for det er det, vi skal tale om. Så lad os gå videre og gøre dette officielt. I dette afsnit af showet dykker vi dybt ned i en bestemt aftale, som vores gæst har lavet, og får de saftige deets. Så det første spørgsmål, hvad er det for en ejendom, Josh?
Josh:
Det er en duplex-enheder med to soveværelser.
David:
Er du sikker på, at der er enheder med to soveværelser? Ved du hvad du har? Er du en af de sælgere, der hævder, at han har flere soveværelser, end han har?
Josh:
Heldigvis vidste jeg det denne gang.
David:
Okay, vi tager dit ord.
Røve:
Hvordan fandt du det?
Josh:
Det var på markedet. Den havde stået der i et par måneder. Jeg ringede til agenten, og han sagde: "Den nuværende ejer har kortfristet gæld på den. De gør sig klar til at kalde det. Han skal virkelig sælge. Hvis du kan sælge denne og en anden, kan du få omkring 30 % rabat.” Så mit job var at forsøge at sælge en af dem, for i min nuværende situation var jeg kun tryg ved at tage én aftale ned. Jeg ville ikke starte med to $40,000 genoptræninger.
David:
Okay. Hvor meget kostede denne ejendom?
Josh:
Det var 85,000. Rehab-estimatet var lige omkring $30,000 for den, jeg tog ned. Den ARV, som jeg havde fremskrevet baseret på salgssammensætninger, var lige omkring 155,000.
Røve:
Hvordan forhandlede du det?
Josh:
Jeg mener, agenten fortalte mig dybest set, "Hvis du kan lukke hurtigt, hvis du ikke kan have mange uforudsete hændelser, kan du få det til denne pris." Så så talte jeg omkring 10,000 lavere, og så mødtes vi cirka halvvejs i midten og fik handlet gjort.
David:
Og hvordan endte du med at finansiere det?
Josh:
Jeg brugte hårde penge. Jeg var nødt til at sætte ned omkring 10 %, og så anvendte jeg min provision, fordi jeg repræsenterede mig selv som en del af min udbetaling. Så jeg fik kun 10,000 $.
Røve:
Hvad endte du med at gøre med denne ejendom?
Josh:
Jeg renoverede den. Det tog lidt længere tid end forventet, som nok langt de fleste projekter gør. Jeg lærte en masse. Så snart jeg var færdig, gik jeg til banken, jeg refinansierede den. Jeg fik næsten alle mine penge tilbage, og nu driver jeg det som udlejning.
David:
Okay. Så det blev resultatet der. Fortæl mig, hvad lærte du af denne aftale?
Josh:
Jeg var virkelig bange for gæld. Jeg havde virkelig ingen gæld før dette. Jeg var bestemt bange for kortfristet gæld, fordi de hårde penge er, som om de banker på din dør om seks måneder som, "Det er forfaldent." Ejendommen, du skal enten betale den af, du skal refinansiere den, eller du skal sælge den. Så jeg var bestemt skræmt over at overtage en ejendom, der i øjeblikket ikke var beboelig og havde brug for omkring 30 for at være beboelig. Det er de ting, jeg var bange for, men jeg lærte af investorerne og mentorerne omkring mig, at du virkelig skal stole på dine tal under alle omstændigheder, når du vurderer en aftale, fordi det er det, du kan stole på, især når du føler dig usikker.
Røve:
Så Josh, jeg prøver at forstå, fordi jeg ved, at du sagde, du brugte hårde penge, og du var virkelig nervøs for at komme ind på denne ejendom, og at du havde brug for $30,000 i arbejde. Men hvis jeg husker rigtigt, tjente du $50,000 om måneden på dette tidspunkt?
Josh:
Ja. Ja.
Røve:
Så hvad var den egentlige bekymring her, fordi det ser ud til, at du sandsynligvis kunne have dækket udgifter ret nemt?
Josh:
Ja. Jeg mener, ejendommen var heller ikke i en by, som jeg boede i, så jeg efterlignede oplevelsen af en udenlandsk investor, fordi jeg købte den usynligt. Jeg styrede hele projektet fra fjernbetjeningen, så det lærte jeg.
Røve:
Hvordan har du det dog nu? Når du ser tilbage, var du sådan, "Åh, det var faktisk ikke så slemt," eller har du stadig nogle af de samme forbehold, der gør det uden for staten?
Josh:
Jeg mener, efter den første har jeg det meget bedre. Jeg føler mig meget mere selvsikker. Jeg kan stole på mit hold. Jeg kan stole på den viden, jeg bringer til bordet ved at forstå salgssammenligninger og den slags.
David:
Jeg har to spørgsmål. Én, har du læst langdistanceinvestering i fast ejendom?
Josh:
Ja, jeg tror, det var den første bog, jeg læste.
David:
Okay, godt, for det er den første bog, jeg skrev, så vi har noget til fælles. Nummer to, hvis jeg skulle lave en revideret version af denne bog, baseret på din erfaring med denne aftale uden for staten, hvad ville du så fortælle mig at inkludere i bogen?
Josh:
Jeg læste den for et stykke tid siden, så måske var den derinde, men-
David:
Bror, du er 22 år gammel, hvor længe siden kunne der være et stykke tid?
Josh:
Jeg ved det ikke, to år, et halvt år. Jeg ville stole på flere projektledere. Det kan tage form af en agent, der bare dukker ind en gang imellem. Det kan være din ejendomsadministrator, der er ansvarlig for lejerforhold, eller det kan bare være en helt anden entreprenør, der kommer med sin egen tredjeparts mening om, hvordan dit projekt forløber.
David:
Så du er enig i, at filosofien om at have flere personer, der ser over alles arbejde, kunne strække sig ind i selve genoptræningen? Er det det du siger?
Josh:
Ja.
David:
Okay. Alt andet, som jeg burde vide, fordi jeg tror, jeg vil revidere denne bog, The BRRR, men et par andre, når jeg får tid. Jeg er bare nysgerrig, hvad der skal i disse bøger for at opdatere dem?
Josh:
Stol ikke på salgssammenligninger, der er gamle, når du først ser på handlen. For generelt, i det mindste i min stat, vil taksatorerne se på de seneste salg i de sidste seks måneder, når de vurderer din ejendom, når den er færdig. Så den ene ting, jeg gjorde ved min første aftale, var, at jeg stolede på en aftale to døre nede, som blev vurderet til den pris, jeg gik efter, men på det tidspunkt, hvor jeg var færdig med genoptræningen, var salgsfirmaet uden for seks- måned, så de ikke længere kunne bruge det.
Røve:
Det er nok mere relevant i dag, ikke?
David:
Det tror jeg. Ja. Jeg var lige ved at sige, at du i de sidste 10 år har set på comps, og det var dit worst-case scenario. Chancerne er, at det ville blive bedre, når det var gjort. Markedet er vendt. Satserne er gået fra 3% til 7, 8%. Nu ser vi, at vurderinger falder meget ofte. Et hus kunne have solgt for 800,000, du noterer det for 750, vurderingen kommer til 685 eller noget, fordi priserne er steget så meget. Så det er en anden ting, du skal være opmærksom på, at priserne kan falde nu, hvor priserne er steget, og det kan overraske folk. Andre overraskelser, der dukkede op specifikt, når det kom til at købe i en anden stat, som du bare ikke var forberedt på?
Josh:
Anslå altid en lille smule over dit oprindelige genoptræningsbudget. Den første handel jeg købte, tror jeg ikke entreprenøren kiggede op på loftet, men der kørte strømførende elektriske ledninger på gulvet på loftet, hvilket er nummer et, meget farligt og nummer to ulovligt. Det måtte jeg tage fat på med det samme. Det stødte mit budget med omkring 10 %. Jeg tror, at ved hvert projekt, jeg har lavet siden da, er der altid ting, der dukker op. Jeg mener, at der altid skal bruges en 10% kontingent.
David:
Hvad med at vælge lejere, hvad kan du fortælle os om valg af lejere? Hvad er nogle ting, du kigger efter, når du ser på lejerhistorien?
Josh:
Hvis du køber noget, der allerede er lejer besat, så sørg for, at de betaler, de betaler til tiden. Du kan se, hvordan de lever. Hvis du går derind, og der er ting overalt, og der er fuld af loftet, får du måske ikke altid din husleje til tiden, endsige endda får den. Du kan stadig få aftaler til at fungere selv med en ikke-betalende lejer, afhængigt af hvor god det er. Bare sørg for, at du medregner disse udgifter i dine tal.
David:
Ja. Vi har kort nævnt dette tidligere, og det er værd at gentage, det er meget nemt, især hvis du er en ny investor, du ikke har gjort dette i et stykke tid, at få en lejekontrakt for at se, at denne ejendom tjener 950 USD om måneden, for at drive din tal baseret på lejekontrakten. Hvis du lukker ejendommen, indser du, at lejerens otte måneder bagud i husleje, ikke har betalt. Udlejeren har ikke ønsket at betale for en fraflytning eller har ikke råd til en fraflytning, og derfor har de bare solgt det til dig. Det er derfor, vi kontrollerer, at pengene rent faktisk bliver sat ind i banken, ikke kun hvad lejemålet er til. Dette er virkelig, virkelig, virkelig vigtigt, når du køber ejendomme uden for markedet eller handler direkte fra sælgere, som du siger, fordi de fleste mennesker, når deres ejendom har det godt, tænker de ikke: "Jeg burde sælge den ." Medmindre der er alvorlige bekymringer på markedet, og folk tænker: "Jeg vil gerne sælge, før tingene vender," hvis din ejendom tjener penge, og intet går galt, tænker du bare ikke på at sælge den. Men når tingene begynder at gå i stykker, holder lejere op med at betale, det bliver en hovedpine, man prøver at ordne det. Når du indser, at du ikke kan løse det hurtigt, sælger du, hvilket ofte er præcis, når købere bliver introduceret til den aftale.
Hvis du går ind, da køberen forventer, at dette bare er et almindeligt hus på MLS, som en sælger er sat i uberørt form, og de forsøger at få den bedste dollar, kan du virkelig blive udnyttet. Har du nogle historier, du kan dele om klienter, du har haft, eller situationer, du har haft, hvor det har været tilfældet?
Josh:
Ja, en aftale uden for markedet, som jeg ikke solgte, men den var på mit kontor, men det her er et godt eksempel. Det var en duplex, hvor begge lejere betalte $1,100 om måneden. Lejeprisen var virkelig omkring 900, max 1,000. Så det var virkelig højt, hvilket altid burde være et rødt flag, hvis du ser enheder, der lejes for meget mere end hvad alt andet er omkring det. Men da den ejendom lukkede, da sælgeren fik sin nøgle, eller da sælgerens PM fik deres nøgler, og de gik til ejendommen, blev begge enheder forladt. Det var tomt, og de tog begge af sted. Den investor, går jeg ud fra, kørte tal baseret på 2,200 om måneden i husleje, og det kommer de ikke til at få.
David:
Det er et godt eksempel. Tak fordi du deler det. Lad os få lidt hurtig klarhed her. Dette var din første aftale. Hvor hurtigt faldt resten af dine aftaler sammen efter denne første?
Josh:
Ja, så de næste fire, jeg købte, var omkring en måned til to måneder efter det. Og så lige siden da har jeg hentet omkring en til tre hver eneste måned.
David:
Finder du dem på samme måde, som du fandt tilbud til kunder?
Josh:
Ja, stort set på samme måde, ja.
David:
Okay, Josh, ser du fremad, hvordan ser din plan ud for, hvordan du har tænkt dig at skalere din portefølje?
Josh:
Jeg vil gerne bygge flere kontrakthold, så jeg kan påtage mig flere projekter ad gangen. Lige nu arbejder jeg på 15 enheder. Jeg vil gerne bygge en 10X til det, stole på flere mennesker, W-2 flere positioner, så jeg kan stole på dem mere og skære dine omkostninger en lille smule ned. Det er nogle lektioner, som jeg har lært af professionelle ejendomsadministratorer.
David:
Nu, bruger du BRRRR-metoden på disse egenskaber meget ofte?
Josh:
Ja helt sikkert.
David:
Okay, så med den ændring i krydringsperioden, som vi ser hos mange konventionelle långivere, har du så overvejet, hvordan det vil påvirke, hvor hurtigt du kan få kapital ud og den hastighed, du vil være i stand til at skalere?
Josh:
Helt bestemt. Min strategi er ikke rigtig blevet påvirket af det, fordi jeg faktisk stadig ikke kan lånes ud, fordi jeg ikke har to år med samme indkomst som en 1099-person. Så grundlæggende refinansierer jeg bare i ikke-QM-produkter.
David:
Det er fantastisk.
Røve:
Hej, David, du nævnte, at der er en ændring i krydderperioden. Hvad er den ændring? Jeg ved, at man med BRRRR skal have lejeren derinde, tror jeg seks måneder. Er det det du mener, nu er det længere end seks måneder?
David:
Nej, det er ikke nødvendigvis lejeren skal være derinde, men hvis du køber en ejendom, der har et lån på, og du vil refinansiere og trække kontanter ud af ejendommen, skal du nu vente 12 måneder i stedet for seks måneder hvis du skal bruge et konventionelt lån. Nu, Josh, nævnte, at han bruger no-QM, som står for ikke-kvalificeret pant. Dette ville være DSER-produkter, som du hører mange tale om. Det er også vigtigt at bemærke, at det ikke betyder subprime-lort. Der er stadig tale om 30-årige fastforrentede lån. Det er ikke meget anderledes. Kursen vil være en lille smule højere, fordi de ikke vil basere din evne til at tilbagebetale på de penge, du tjener, de vil basere den på, hvad ejendommen selv vil producere, en slags kommerciel underwriting retningslinier. Men mange lån får dig til at vente 12 måneder, før du kan tage kontanter ud af en ejendom, ikke seks. Det lyder som om, ud fra det, du har gang i, Josh, det bremser dig ikke, fordi du bare tjener penge gennem kommissioner som agent, du kommer ikke til at løbe tør for kontanter, vel?
Josh:
Det tror jeg ikke, nej.
David:
Jep. Jeg elsker den tilgang med flere søjler. Når du ikke er afhængig af kun én søjle, kaster disse ændringer ikke dit spil ud, fordi du har flere forskellige tilgange her. Hvad tænker du, Rob, om at komme videre, Joshs strategi?
Røve:
Jeg synes, det er godt, mand. Jeg mener, du henter meget, ikke? Jeg tror, det ville være klogt at sætte sig virkelig ind i det. Hvis du er på dette tidspunkt, hvor du er på 10, ville jeg begynde at tænke på... Jeg tror bare, jeg ser det i din personlige situation. Du er ung, du er sulten, du tjener masser af penge, og du gør det rigtige, du køber ejendom. I stedet for bare at stikke 100 ind hver måned, flytter du det ind i ejendomsfonde. Men jeg vil sige, at nu er et øjeblik til måske at tage et skridt tilbage og begynde at overveje din skalatilgang. Hvordan kan du stoppe med at bruge så meget tid på en til tre ejendomme hver måned? Og hvordan kan du begynde at fokusere på større spil, der måske endda effektivt kan sænke din skatteregning, fordi jeg ved, at det er noget, du sandsynligvis beskæftiger dig med for første gang, hvor du tjener et væld af penge og skal betale et væld af skat på det, ikke?
Josh:
Ja. Jeg hoppede på hele skattesituationen, så tidligt jeg kunne. Som agent oprettede jeg min indtagelsesprovision gennem et S-corp kontra en enkeltperson, så det sænker min skattebyrde væsentligt. Og så kan jeg også udnytte omkostningsadskillelserne i de ejendomme, som jeg beholder, for at sænke mine provisioner, der kommer ind. Jeg forsøger at bruge så mange strategier, som jeg kan.
David:
Absolut.
Røve:
Hey, du hører ikke 22-årige tale om omkostningsadskillelse så tit.
David:
Aldrig hørt det komme ud af en 22-årigs mund, faktisk er det første gang.
Røve:
Seriøst, dude, jeg føler, at vi bliver nødt til at tale om omkostningsadskillelser mere bare på podcasten, fordi det er ejendomssnydekoden, der kan spare dig, jeg mener i dit tilfælde, hundredtusindvis af dollars i skat. Så det er fedt, mand. Jeg er virkelig glad for at se, at du siger det. Det ser ud til, at du skalerer op efter, hvad du kan gøre. Så tænk bare på, hvordan du mest effektivt kan bruge din tid, for du har tiden og pengene lige nu, nu skal du bare finde ud af, hvordan du bruger den mest effektivt.
Josh:
Rigtigt.
David:
Dit første mål var at erstatte din DoorDash-indkomst. Det har du gjort. Hvad er dit næste mål?
Josh:
Mit næste mål, jeg vil have 100 enheder inden årets udgang.
David:
100 enheder inden årets udgang, det er alt.
Røve:
Jeg mener, det lader til, at du tænker på præcis det, jeg taler om, ikke? En til tre ejendomme på et år, det vil være 10 til 30 ejendomme. Så åbenbart tænker du, "Hvordan kan jeg nå 100?" Højre? Jeg synes, det er så fedt, mand, at du er med i denne podcast. Det er en meget inspirerende historie. Du gik fra at være DoorDash-chauffør til at eje en portefølje på $1.5 millioner. Og det er også bare så skørt at vide, at næste år vil din portefølje være helt anderledes end det, vi taler om i dag.
Josh:
Det tror jeg, ja.
David:
Tillykke, Josh. Dette er en fantastisk historie. Tak fordi du deler, hvor du er. Meget inspirerende. Du har ikke ladet noget stoppe dig, inklusive din alder eller hvor meget jeg synes du ligner Dave Franco. Du skubber frem på trods af alt dette. Du kunne have taget Hollywood-ruten. I stedet tog du vejen til at investere i fast ejendom, så velkommen til vores side. Hvis folk ønsker at finde ud af mere om dig, hvor er det så det bedste sted, de kan finde dig?
Josh:
To steder. Du kan følge eller sende en besked til mig på Instagram, @JoshJanus, bare mit navn, og så det samme på BiggerPockets, Joshua Janus, jeg er der.
David:
Okay. Rob, hvor kan folk finde ud af mere om dig?
Røve:
Du kan finde mig på Rob Belt på YouTube og Instagram og i dit hjerte. Nå, den joke lander ikke, fordi den anden podcast udkommer efter denne, men-
David:
Du vil se, hvorfor jeg grinede, hvis du lytter til en fremtidig podcast-episode. Det vil give meget mening. Dette var et tilbagekald, før det rent faktisk blev sagt. Dette er noget lejertype, som vi er ved at komme ind på, hvor vi manipulerer tiden for jer på en podcast. Du kommer til at elske det.
Røve:
Det er et viderekald.
David:
Ja, en viderestilling endnu bedre. Værsgo. Josh, det giver fuldstændig mening, at du ikke ved, hvad vi taler om, det vil det i fremtiden, så bare hæng med os her. Tak for at være en god sport.
Du kan finde mig på sociale medier, @DavidGreene24. Send aldrig penge til mig, fordi jeg ikke beder om dine penge. Der er mange falske konti derude, så forhåbentlig kan jeg på et tidspunkt få det blå flueben. Jeg hørte, at Meta ændrer det, så du bare betaler 15 dollars om måneden, og folk kan stoppe med at blive snydt. Det er på tide. Du kan også finde mig på YouTube, @DavidGreene24, eller gå til min hjemmeside, davidgreene24.com og se, hvad jeg har gang i.
Josh, fantastisk arbejde. Meget, meget, meget spændt på at høre, hvad du laver, især fordi du er agent, og du bevæger dig fremad. Tjek mine bøger. Fortæl mig, hvad du synes om de tre bøger, jeg skrev i Top Producing Agent-serien for BiggerPockets. Jeg ville være nysgerrig, hvad du synes som en, der er 22 og allerede knuser det. Rob, har du nogle sidste ord, før vi kommer ud herfra?
Røve:
Ja, Josh, du kunne tjekke de bøger, som David lige har talt om, men den bog, du skal tjekke ud, er faktisk Davids kommende bog, Scale, som fortæller om, hvordan du som ejendomsmægler kan skalere din virksomhed. Det udkommer snart.
David:
Okay.
Røve:
Kampagnekode til det, vi har ikke en. Men tjek det alligevel ud.
David:
Vi har et viderekald og et tilbagekald alt sammen i samme show. Godt arbejde, Rob.
Røve:
Og vi er tilbage.
David:
Okay, Josh, vi vil lade dig komme ud herfra. Dette er David Greene for Rob 'The Comedian' Abusolo, der melder sig ud.
Se afsnittet her
Hjælp os!
Hjælp os med at nå nye lyttere på iTunes ved at give os en vurdering og anmeldelse! Det tager kun 30 sekunder, og instruktionerne kan findes link.. Tak! Det sætter vi stor pris på!
I denne episode dækker vi:
- "Hybrid engros"-modellen Josh plejer at lave seriøse kommissioner på tilbud uden for markedet
- Side trængsler, alternative indkomststrømme og hvordan man tjener flere penge i din fritid
- Tip til kolde opkald og få din første off-market aftale under kontrakt (selv uden erfaring)
- Sådan bruges BiggerPockets fora at få flere aftaler, netværke med flere investorer og opbygge rigdom
- Fejl du bør undgå når du er på jagt efter din egen off-market ejendomshandler
- Josh er næsten perfekt BRRRR og den rigtige måde at gøre en handel på, der trænger til en renovering/rehabilitering
- og So Meget mere!
Links fra showet
Bøger nævnt i showet:
Forbind med Josh:
Interesseret i at lære mere om nutidens sponsorer eller selv at blive BiggerPockets-partner? E-mail .
Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Bliv forstærket i dag.
- Platoblokkæde. Web3 Metaverse Intelligence. Viden forstærket. Adgang her.
- Kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-749
- :er
- $OP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 100k
- 11
- 12 måneder
- 17 millioner
- 2022
- 7
- 70
- 9
- a
- evne
- I stand
- Om
- absolut
- adgang
- gennemført
- Ifølge
- Konto
- Bogføring og administration
- Konti
- erhverve
- faktisk
- adresse
- Fordel
- fordele
- rådgivning
- påvirke
- Efter
- Agent
- midler
- Aftale
- aftaler
- forude
- Alle
- tillade
- tillader
- alene
- allerede
- alternativ
- altid
- Amerikanerne
- beløb
- analysere
- ,
- engle
- En anden
- besvare
- overalt
- fra hinanden
- app
- Apple
- anvendt
- Indløs
- vurdering
- værdsætter
- tilgang
- tilgange
- nærmer sig
- ER
- OMRÅDE
- områder
- omkring
- AS
- aktiv
- Aktiver
- At
- atleter
- Atmosfære
- atmosfærisk
- opmærksomhed
- tiltrukket
- forfatter
- gennemsnit
- Baby
- tilbage
- Bad
- tasker
- Balance
- bold
- Bank
- bankkonto
- baseret
- I bund og grund
- Basketball
- BE
- fordi
- bliver
- bliver
- blive
- før
- Begyndelse
- bag
- være
- Tro
- fordele
- BEDSTE
- Bet
- Bedre
- mellem
- bud
- Big
- større
- Største
- Bill
- Bit
- blæse
- Blå
- bog
- Bøger
- grænse
- købte
- Boks
- Brain
- Brandon
- Pause
- Breaking
- kortvarigt
- Bright
- bringe
- Bringe
- mæglervirksomhed
- bragte
- budget
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- byrde
- bus
- virksomhed
- købe
- købere
- Købe
- by
- beregne
- beregner
- beregning
- ringe
- kaldet
- Caller
- ringer
- Opkald
- Campus
- CAN
- Kan få
- kapital
- Karriere
- biler
- tilfælde
- Kontanter
- pengestrøm
- Udbetale
- brydning
- kategorier
- Boligtype
- forårsager
- loft
- fejre
- berømtheder
- Århundrede
- vis
- chance
- lave om
- Ændringer
- skiftende
- chase
- kontrollere
- kontrol
- vælge
- Chris
- By
- fordringer
- klarhed
- klasse
- klasser
- klar
- cleveland
- klik
- kunde
- kunder
- ur
- Luk
- lukket
- Lukker
- lukning
- Co-Host
- kode
- Kollegium
- KOM
- Kom
- behagelig
- kommer
- kommentarer
- kommerciel
- Kommissionen
- provisioner
- Fælles
- COMP
- selskab
- sammenlignet
- kompenseret
- klage
- fuldstændig
- computer
- Datalogi
- Konceptet
- Bekymring
- pågældende
- Bekymringer
- sikker
- Tilslut
- Overvej
- betragtes
- Overvejer
- konsekvent
- konstant
- kontakt
- indhold
- indholdsskabelse
- kontrakt
- ordregivende
- Entreprenør
- entreprenører
- kontrakter
- konventionelle
- Samtale
- konvertere
- Cool
- Koste
- kunne
- Par
- dæksel
- dækket
- skabe
- Oprettelse af
- skabelse
- Kreativ
- skaberen
- kriterier
- Medarbejder kultur
- nysgerrig
- Nuværende
- For øjeblikket
- Klip
- nedskæringer
- Dangerous
- Dato
- Dave
- David
- dag
- Dage
- deal
- beskæftiger
- Tilbud
- Gæld
- december
- beslutte
- besluttede
- afgørelser
- dedikeret
- dyb
- definitivt
- Degree
- leverer
- levering
- afhængig
- Afhængigt
- afhænger
- deponeret
- indskud
- detail
- detaljer
- udviklet
- udvikling
- DID
- forskellige
- svært
- DIG
- direkte
- direkte
- Rabat
- modet
- Skærm
- DocuSign
- Er ikke
- gør
- Dollar
- dollars
- Dont
- Ved
- DoorDash
- døre
- tvivler
- ned
- drøm
- driver
- kørsel
- Drop
- Dropper
- dumpe
- i løbet af
- hver
- tidligere
- Tidligt
- lettere
- nemt
- effektivt
- effektivt
- enten
- Elektrisk
- elite
- Ellers
- Empire
- bestræbelser
- energi
- nok
- Hele
- iværksætter
- iværksættere
- især
- etablere
- etableret
- ejendom
- skøn
- Ether (ETH)
- evaluere
- Endog
- begivenheder
- til sidst
- NOGENSINDE
- Hver
- alle
- alles
- at alt
- præcist nok
- eksempel
- ophidset
- forventninger
- forventet
- forventer
- udgifter
- dyrt
- erfaring
- Forklar
- forklarede
- forklarer
- udsat
- udvide
- øje
- falsk
- Fall
- Faldende
- fantastisk
- frygt
- gebyr
- Feet
- få
- Figur
- regnede
- tal
- finansielle
- økonomisk frihed
- finansiering
- Finde
- finde
- Brand
- Fornavn
- første gang
- passer
- Fix
- fast
- Flip
- Gulvlampe
- flow
- Fokus
- fokuserer
- fokusering
- følger
- efter
- mad
- Til
- formular
- fora
- Videresend
- fundet
- Foundation
- Fjerde
- FRAME
- Gratis
- Frihed
- hyppigt
- venner
- fra
- fuld
- sjovt
- Fundamentals
- finansiering
- fonde
- sjovt
- yderligere
- fremtiden
- spil
- Generelt
- generelt
- generation
- få
- få
- Giv
- Go
- mål
- Goes
- gå
- godt
- gode penge
- stor
- slibning
- gruppe
- Dyrkning
- Vækst
- Gæst
- retningslinjer
- Guy
- hack
- hacking
- Halvdelen
- hænder
- Hænge
- skete
- sker
- Gem
- Hård Ost
- Have
- have
- høre
- hørt
- høre
- Hjerte
- hjælpe
- hjulpet
- link.
- Skjult
- Høj
- højere
- højeste
- historie
- Hit
- hold
- Hollywood
- Homes
- Forhåbentlig
- host
- HOT
- HOURS
- hus
- huse
- Hvordan
- How To
- HTTPS
- kæmpe
- Hundreder
- Hungry
- Jagt
- trængsel
- Hybrid
- hybrid model
- i
- SYG
- idé
- Ulovlig
- straks
- vigtigt
- imponerende
- in
- omfatter
- Herunder
- Indkomst
- utrolige
- individuel
- industrien
- oplysninger
- initial
- i første omgang
- SINDSSYG
- Inspirerende
- inspirerende
- instans
- i stedet
- anvisninger
- hensigt
- interesse
- interesseret
- interviewet
- introduceret
- Introduktion
- Invest
- investere
- investering
- Investeringsstrategi
- investor
- Investorer
- involverede
- spørgsmål
- IT
- selv
- iTunes
- Jack
- Job
- Karriere
- rejse
- jpg
- spring
- bare en
- Holde
- holde
- Nøgle
- nøgler
- børn
- Venlig
- King (Konge)
- Knocking
- Kend
- viden
- Land
- udlejeren
- stor
- Efternavn
- Sidste år
- lancere
- lanceret
- føre
- Leads
- LÆR
- lærte
- læring
- forlader
- Led
- Lånbar
- långivere
- Lessons
- udlejning
- Leverage
- løftestang
- LG
- Licens
- Livet
- ligesom
- LINK
- Liste
- Børsnoterede
- Lytte
- notering
- Lister
- lidt
- leve
- levende
- lån
- Lån
- Lang
- langsigtet
- længere
- Se
- ligner
- kiggede
- leder
- UDSEENDE
- Lot
- kærlighed
- Lav
- lavet
- Main
- Flertal
- lave
- tjene penge
- maerker
- Making
- mand
- administrere
- lykkedes
- ledelse
- leder
- Ledere
- styring
- manipulere
- mange
- Marts
- Navy
- markere
- Marked
- Marketing
- matchende
- matematik
- max
- midler
- måle
- foranstaltninger
- måling
- Medier
- Mød
- møde
- nævnte
- Merchant
- besked
- Meta
- metode
- metrisk
- Mid
- Mellemøsten
- måske
- million
- tankerne
- Mindset
- minutter
- fejltagelse
- fejl
- MLS
- model
- øjeblik
- penge
- Måned
- måned
- mere
- morgen
- Pant
- mest
- motiveret
- munden
- bevæge sig
- komme videre
- flytning
- flere
- navn
- Som hedder
- Natural
- næsten
- nødvendigvis
- Behov
- behov
- behov
- netto
- netværk
- Ny
- næste
- normal
- Normalt
- nummer
- numre
- Odds
- of
- tilbyde
- Tilbud
- Office
- officiel
- Ohio
- Okay
- Gammel
- on
- ONE
- online
- Udtalelse
- Udtalelser
- modsætning
- Andet
- Resultat
- uden for
- egen
- ejede
- ejer
- ejer
- Tempo
- betalt
- male
- parret
- par
- Papir
- del
- særlig
- partner
- part
- Passing
- mønstre
- Betal
- betale
- betaling
- blyanter
- Mennesker
- folks
- perfekt
- periode
- person,
- personale
- filosofi
- telefon
- Telefon opkald
- Billeder
- stykker
- Søjle
- Place
- Steder
- fly
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatoData
- Leg
- spiller
- Vær venlig
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- punkter
- pool
- pop
- portefølje
- positioner
- mulig
- Indlæg
- potentiale
- potentielt
- forberedt
- tilstedeværelse
- præsentere
- forelagt
- smuk
- pris
- Priser
- Forud
- private
- sandsynligvis
- Problem
- problemer
- procedurer
- behandle
- Processer
- producere
- produktiv
- Produkter
- professionel
- Profit
- overskud
- progression
- projekt
- fremskrevet
- projekter
- forfremmelse
- bevis
- Fremdrive
- egenskaber
- ejendom
- beskytte
- beskyttet
- give
- trækker
- køb
- købt
- Skub ud
- Pushing
- sætte
- sætter
- Sætte
- Kvarter
- spørgsmål
- Spørgsmål
- Hurtig
- hurtigere
- hurtigt
- hæve
- Sats
- priser
- hellere
- bedømmelse
- nå
- nået
- nå
- Læs
- Læsning
- klar
- ægte
- fast ejendom
- Reality
- indse
- ejendomsmægler
- grund
- årsager
- nylige
- anbefaler
- Rød
- Henvisning
- fast
- rehab
- relationer
- forhold
- Relationer
- relevant
- huske
- huske
- fjern
- Lej
- leje
- tilbagebetale
- gentag
- erstatte
- indberette
- repræsentere
- repræsentation
- repræsenterer
- Kræver
- videresalg
- reserver
- ansvarlige
- REST
- Restauranter
- afkast
- ROI
- Roll
- groft
- rundt
- R
- Kør
- kører
- Ryan
- Said
- salg
- samme
- Gem
- skalerbar
- Scale
- skalering
- bange
- scenarie
- scenarier
- planlægge
- Skole
- Videnskab
- screening
- Anden
- sekunder
- se
- syntes
- synes
- segment
- sælger
- Sælgere
- Salg
- forstand
- Series
- alvorlig
- sæt
- indstilling
- bilægge
- syv
- flere
- Shape
- Del
- Aktier
- deling
- Skyde
- kort sigt
- bør
- Vis
- Syn
- underskrive
- underskrevet
- betydeligt
- signering
- samtidigt
- siden
- enkelt
- Siddende
- Situationen
- situationer
- SIX
- Seks måneder
- færdigheder
- skyrocket
- langsom
- langsommere
- langsomt
- lille
- Snap
- sneaker
- Sneakers
- So
- Social
- sociale medier
- solgt
- solid
- nogle
- Nogen
- noget
- Snart
- Lyd
- Kilde
- Sourcing
- specifikke
- specifikt
- hastighed
- tilbringe
- udgifterne
- Trods
- Sponsorer
- Sport
- spredes
- regneark
- firkant
- står
- starte
- påbegyndt
- Starter
- starter
- stash
- Tilstand
- Statement
- Stater
- Trin
- Stick
- Stadig
- Stands
- butik
- Historier
- Historie
- lige
- strategier
- Strategi
- vandløb
- stærk
- studerende
- studere
- væsentligt
- succes
- vellykket
- RESUMÉ
- Super
- formodes
- overraskelse
- overraskelser
- systemet
- Systemer
- bord
- TAG
- Tag
- tager
- tager
- Tal
- taler
- Talks
- rettet mod
- opgaver
- skat
- Skatter
- hold
- hold
- lejer
- vilkår
- at
- Fremtiden
- oplysninger
- deres
- Them
- selv
- Der.
- Disse
- ting
- ting
- Tænker
- Tredje
- selvom?
- tænkte
- tusinder
- tre
- Gennem
- tid
- tid til at købe
- tidsramme
- tidslinje
- gange
- tip
- til
- i dag
- nutidens
- sammen
- Toilet
- Ton
- også
- top
- I alt
- HELT
- mod
- handler
- transaktion
- Transcript
- udløse
- sand
- Stol
- TUR
- Drejede
- To gange
- Ultimativt
- Uncertain
- under
- forstå
- forståelse
- tegningsgaranti
- enestående
- enhed
- enheder
- Universe
- universitet
- låser op
- kommende
- Opdatering
- us
- brug
- sædvanligvis
- udnytte
- Værdiansættelse
- værdi
- Vast
- verificere
- udgave
- versus
- video
- vision
- bind
- Sårbar
- vente
- tegnebog
- Punge
- ønskede
- varm
- Vej..
- måder
- Hjemmeside
- uge
- uger
- velkommen
- GODT
- Hvad
- Hvad er
- som
- mens
- WHO
- engros
- vilje
- villig
- vinde
- VIN
- KLOG
- med
- uden
- ord
- ord
- Arbejde
- træning
- arbejdede
- arbejder
- workout
- virker
- world
- Verdens
- Værst
- værd
- ville
- WoW
- skriver
- skrivning
- skriftlig
- Forkert
- år
- år
- unge
- Yngre
- Din
- dig selv
- youtube
- zephyrnet
- Zip
- zoom