FHA 203(k) Lån: Rehab-lån forklaret

I denne artikel

Fixer-overdele kan forvandles til fantastiske steder at bo. De kan også blive dyre. Ud over dit realkreditlån skal du ofte betale for reparationer selv eller få et kortfristet lån med høj forrentning. Hvad hvis du kunne kombinere dit boligkøb og udgifterne til renovering i et enkelt lån? Med et FHA 203(k) rehabiliteringslån kan du! 

FHA 203(k)-lån (også kendt som renoveringslån) giver dig mulighed for at købe eller refinansiere et hjem ved at kombinere realkreditlånet og reparationerne i et enkelt lån med én månedlig afdrag på realkreditlån. 

Dette indlæg vil forklare, hvordan FHA 203(k) rehabiliteringslån fungerer, deres krav og fordele og ulemper ved at få et. 

Hvad er et FHA 203(k) Rehab-lån?

Det kan være svært at kvalificere sig til et konventionelt lån, hvis du køber et hjem, der trænger til seriøs reparation. Realkreditinstitutter tøver ofte med at godkende et lån til disse typer boliger, hvilket efterlader boligkøbere at søge efter alternative indtægtskilder, som f.eks. hårde pengelån eller private lån. 

Genoptræningslån løser dette problem, fordi renoveringsomkostningerne er indbygget i lånet. Du kan låne op til 110 % af den fremtidige værdi af dit hjem eller købsprisen plus reparationsomkostninger - alt efter hvad der er mindre, så længe det er inden for FHA-lånegrænserne for dit område. For eksempel, hvis dit hjems købspris er $300,000 og vil kræve $25,000 i renoveringer, kan du få et FHA 203k rehabiliteringslån til $325,000. 

Du kan også refinansiere dit hjem med et genoptræningslån, forudsat at du planlægger mindst $5,000 i boligforbedringer. Du behøver ikke engang et aktuelt FHA-lån for at gøre det!

Hvordan fungerer et FHA 203(k) lån?

At få et FHA 203(k) rehabiliteringslån ligner ethvert andet boliglån, men med et par ekstra trin. 

1. Shop rundt

Ikke alle långivere er godkendt til at tilbyde FHA 203(k) lån. Få tilbud fra nogle få långivere, der kan, og find ud af, hvem der kan give dig det bedste tilbud. Ansøg derefter om et lån og få et forhåndsgodkendelsesbrev gennem dem.

2. Find en ejendom

Find et hjem, du vil reparere, og lad sælgeren vide, at du får et FHA 203(k) genoptræningslån i dit tilbudsbrev. 

3. Arbejd med en konsulent

Overvej at arbejde med en FHA 203(k) konsulent, især hvis dine renoveringsomkostninger forventes at være nord for $30,000. En rådgiver kan få detaljerede forslag fra professionelle entreprenører, herunder omkostningsoverslag og omfanget af arbejdet. 

4. Samarbejde med en entreprenør

Du kan ikke selv renovere ejendommen for at blive godkendt til et FHA 203(k) lån. Du skal hyre en professionel entreprenør. Hvis du ikke arbejder med en konsulent, skal din entreprenør udarbejde et detaljeret forslag, der beskriver arbejdets omfang og de omtrentlige omkostninger.

5. Få en boligvurdering

Din långiver udsteder en boligvurdering for at bestemme ejendommens værdi. I modsætning til en standard boligvurdering, får du en rapport for den vurderede værdi før og efter renovering.

6. Lukningen og konstruktionen

Du kan gennemføre transaktionen, så længe boligvurderingen er i overensstemmelse med det foreslåede lån. Når du gør det, kan entreprenører begynde at renovere dit nye hjem. Din långiver vil guide dig gennem denne proces, fordi den også involverer modtagelse af bud fra licenserede entreprenører og noget ekstra papirarbejde. Det er dog, hvad din 203 godkendte långiver er der for - for at hjælpe dig med at gøre din fixer-overdel til et sted at ringe hjem.  

Typer af FHA 203(k) lån

Der er to typer FHA 203(k) lån: begrænset og standard. Her er forskellene mellem dem:

Begrænsede 203(k) lån	Standard 203(k) lån
Et beløb på $35,000 til renovering af hjemmet	Kræver minimum $5,000 til renovering af boligen
Mest til ikke-strukturelle, ikke-luksusreparationer, såsom tagudskiftninger, køkken- og badombygninger, HVAC-opgraderinger osv.	Det kan omfatte nogle strukturelle ændringer, såsom at omdanne et hjem til en duplex, forbedret tilgængelighed for en handicappet person, større landskabsprojekter osv.
Nemmere at få og mindre papirarbejde	Mindre almindeligt og mere papirarbejde

Hvad kan du ikke gøre med et 203k lån

Uanset type 203(k) lån du får, gælder nogle begrænsninger for begrænsede og standardlån. For det første kan byggeprojekter ikke tage længere tid end seks måneder at gennemføre. Måske du arbejder med entreprenører, der forstår dine tidslinjer og kan arbejde inden for dem. Du kan heller ikke tilføje luksusfaciliteter som swimmingpools eller tennisbaner. Den eneste hovedbegrænsning er for mindre landskabsprojekter. Store landskabsprojekter er okay.

Krav til et FHA 203k() genoptræningslån

Som du måske har antaget, er FHA 203(k) lån en underkategori af FHA realkreditlån og har derfor lignende krav, herunder:

• Du skal bo i hjemmet. FHA 203(k) lån er ikke beregnet til hus vender.
• Du skal være amerikansk statsborger eller lovligt fastboende. 
• 3.5 % minimumsudbetaling af den samlede samlede købspris og renoveringsomkostninger.
• En minimum kreditscore på 580. I nogle tilfælde kan du få et lån, hvis din kreditscore er mellem 500-579, hvis du lægger 10 % ned, men det er mindre sandsynligt. 
• En gæld i forhold til indkomst på mindre end 43 %. Med andre ord, hvis din indkomst før skat er $4,000 om måneden, kan dine regninger ikke overstige $1,720. 
• Du kan ikke overskride FHA 203(k) lånegrænserne i dit område. 

Fordele og ulemper ved et FHA 203(k) lån

Hvert lån har fordele og ulemper, og FHA 203(k) rehabiliteringslån er ikke anderledes. 

FHA 203(k) Rehab Loan Fordele

• Du kan kombinere din købspris med boligreparationer og nyde et nyrenoveret hjem.
• Lavere krav til udbetaling og kreditscore end et konventionelt lån.
• Lavere renter end andre former for boligforbedringslån.
• Hurtig måde at opbygge egenkapital på. Prisen på nødlidende hjem er ofte meget lavere end deres ikke-nødlidte modparter. 
• Typisk mindre konkurrence om en ejendom.

FHA 203(k) Rehab Loan Fordele

• Du kan ikke få godkendt et lån, hvis du leder efter en investeringsejendom.
• Du skal betale privat realkreditforsikring (PMI).
• Det kræver mere papirarbejde end et almindeligt lån og tager længere tid at lukke.
• Typisk er genoptræningslån 0.75 % til 1 % højere end dit standard FHA-lån.  
• Du bliver nødt til at bestemme, hvilke reparationer der skal foretages og afgøre, om du har budgettet til dem, hvilket kræver mere arbejde. Desuden er licenserede entreprenører forpligtet til at udføre arbejdet. Du kan ikke gøre DIY og spare på omkostningerne. 

FHA 203(k) Rehab-lån vs. konventionelle lån

FHA 203(k)-lån og konventionelle lån har en vis overlapning. De bruges begge til primære boliger, kræver lignende gæld-til-indkomst-forhold, og du kan få lån med løbetid (15, 20 og 30 år) ved at bruge begge. Der er dog et par vigtige forskelle mellem disse lånetyper:

	FHA 203(k) lån	Konventionelle lån
Down Payment	Minimum 3.5 %	Minimum 5 % (typisk)
PMI	påkrævet	Ikke påkrævet, hvis du sætter 20 % ned
Minimumskrav for kreditscore(Som regel)	580	620
Maksimale sælgerbidrag til lukkeomkostninger	6%	9 %, hvis du lægger 20 % ned
Hvad du kan bruge lånet til	Primær bolig	Primær eller sekundær bolig og investeringsejendomme

Brug af et 203k lån til at refinansiere dit eksisterende lån

Refinansiering til et lån på 203 for at hjælpe med at betale for boligforbedringer er en fantastisk måde at få udført de renoveringer, du ønsker. Du behøver ikke engang et eksisterende FHA-lån for at gøre det! Som med almindelige 203k genoptræningslån kan du vælge mellem et begrænset eller standardlån og skal opfylde deres krav. 

Du kan refinansiere op til 96.5 % af dit samlede realkreditlån, hvis din kreditscore er 580 eller højere. Et realkreditinstitut kan dog have skærpede krav, som du skal følge. Foretag din research, før du refinansierer med et 203 lån for at se, om det er det rigtige for dig. 

FHA 203(k) Lånealternativer

Heldigvis er der ingen mangel på boliglån til rådighed, hvis du ønsker at købe en fixer-overdel. Her er nogle af dine andre muligheder:

• Fannie Mae boliglån – Fungerer på samme måde som et FHA 203(k)-lån, men har strengere krav, herunder en minimumskreditscore på 680 og et maksimalt gælds-til-indkomstforhold på 36 %.
• Cash Out Refinance – Hvis du allerede har egenkapital i din bolig, kan du muligvis hæve en procentdel ud for at betale for renovering. 
• Hjemlån – Du kan få et nyt realkreditlån og modtage et engangsbeløb baseret på din boligs værdi.
• Hjemmekapital kredit (HELOC) – Svarer til et boliglån, men fungerer som en kreditlinje. 

Er FHA 203(k) Rehab-lån det værd?

Helt ærligt afhænger det hele af din situation. FHA 203(k) rehabiliteringslån er en fantastisk måde at opbygge egenkapital på, fordi dit hjems værdi hurtigt stiger. De er også praktiske, fordi du ikke behøver at optage et ekstra lån, som sandsynligvis vil have en højere rente og kræve, at du betaler det tilbage hurtigere. 

Ejendomsinvestorer kan dog ikke bruge disse lån, og der er nogle begrænsninger for, hvad du kan opgradere. Også den højere rente (selvom den kun er 75% – 1%) vil virkelig stige, hvis du ikke refinansierer. 

Når det er sagt, giver FHA 203(k)-lån en fantastisk måde at opbygge egenkapital på og kan hjælpe håbefulde boligkøbere med at omdanne fixer-overdele til et hjem. Ofte er det det, der i sidste ende betyder noget. 

Bemærk fra BiggerPockets: Disse er udtalelser skrevet af forfatteren og repræsenterer ikke nødvendigvis BiggerPockets' meninger.