Alt, hvad en ny investor bør vide, FØR du lukker en ejendom

David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 709.

Ashley:
Så det, jeg gjorde, var at tage min erfaring, alt, hvad jeg har lært, siden jeg startede i fast ejendom i 2013, er, da jeg startede og satte det hele i en plan. Så skridt. Så hvert kapitel er dybest set et trin med hensyn til at organisere, hvad du kan gøre. Du kan finde al denne information et andet sted, og det, jeg har prøvet at gøre, er at bygge det hele sammen, tage de vigtige stykker og vise dig, hvordan du får dit første års næste ejendom.

David:
Hvad sker der alle sammen? Dette er David Greene, din vært for BiggerPockets Real Estate Podcast. Her i dag med en speciel episode. Jeg får selskab af en anden ejendomsinvestor og BiggerPockets Podcast-vært Ashley Kehr. Ashley er medvært for Real Estate Rookie Podcast, hvilket hun gør sammen med Tony Robinson, hvor de hjælper rookies med at købe fast ejendom. Og i dag vil Ashley tale om den nye bog, hun har udgivet gennem BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Så hvis du er en ejendomsinvestor eller aspirerende ejendomsinvestor, der ønsker hjælp til at få din næste ejendom og kontrakt, kan denne bog være et godt træk for dig.
I dagens show kommer Ash og jeg ind på en masse gode ting, inklusive trinene fra du lægger en ejendom og kontrakt til det afsluttende bord og specifikt hvad du skal kigge efter under due diligence, genoptræningen, forsikringsudbyderen, lukkebord med mere. Vi giver dig nogle rigtig gode tips, og du vil være sikker på, at du fanger dem alle, fordi mange af disse vil spare dig for noget tid og nogle penge, selvom du er en erfaren investor.
Før vi kommer til Ashley, er dagens hurtige tip at se, hvad der er muligt om 90 dage, når du overvinder analyselammelse og sætter et mål om at begynde at gøre fremskridt med din første eller din næste aftale. Overvej bare at få Ashleys bog. Selvom du er en person, der allerede ejer nogle fast ejendom, kan denne bog hjælpe dig med at blive bedre til at gøre det, og den værdi, du får sammenlignet med prisen på en bog, er sandsynligvis det bedste ROI, du kan få i hele rummet. Designet til at guide enhver rookie fra målsætning til målrealisering på rekordtid, denne trin-for-trin guide vil skyrocke dig fra ejendoms-rookie til ejendomsrockstjerne inden for tre måneder. Du kan finde bogen biggerpockets.com/podrookie. Okay, lad os komme til Ashley.
Ashley Kehr, velkommen tilbage til BiggerPockets Real Estate Podcast. Hvordan har du det i dag?

Ashley:
Godt. Tusind tak for at have mig tilbage. Det er omkring et år siden, tror jeg.

David:
Ja. Nu, før vi kommer ind på, hvorfor du er her, vil jeg sige, at jeg lige er blevet færdig med at optage en Seeing Greene-episode, og jeg ville trække dig ind og give dig et spørgsmål Seeing Greene-stil. Her er mit spørgsmål, og jeg vil lade som om, jeg er BP-lytteren, og du må være mig her.
Hvorfor er slutdatoen for en handel vigtig for mig som køber? Jeg har aldrig forstået betydningen. Naturligvis vil jeg gerne lukke for en ejendom generelt før end senere, medmindre vi nærmer os slutningen af ​​december og lige så godt kan starte det næste skatteår mere rent. Men er der et strategielement her, som jeg mangler, som ville hjælpe min aftale med at se endnu mere attraktiv ud for sælgere?

Ashley:
Nå, jeg tror, ​​at det første er, at det kan ændre sig. Det er variabelt, og det afhænger af, hvad sælgers motivation er. Så her i Buffalo om vinteren sner det. Ingen ønsker at flytte om vinteren. Så nogle gange kan endda tilbyde en forsinket lukning ses som en fordel, hvis du afgiver et tilbud, fordi sælgere ikke ønsker at flytte, og de er taknemmelige. Ligesom vores hus er solgt, er vi under kontrakt, men vi kan blive her tre måneder mere, indtil vejret er varmt, og så lukker vi ejendommen. Eller disse mennesker kunne allerede have et hus i tankerne, de ønsker at komme ind i deres nye ejendom. Så lav en hurtig lukning, og jeg kan se, at meget mere almindeligt er, at folk gerne vil lukke hurtigt, de vil være færdige med den ejendom, de sælger, og de vil videre til det næste i deres liv.
Og når du går med et kontant tilbud, er du oftest i stand til at lukke hurtigere, end hvis du laver konventionel finansiering eller endda et FHA-lån. Du kan lukke hurtigere, hvis du bruger hårde penge. Så mange gange vil slutdatoen faktisk også hænge sammen med, hvordan du køber ejendommen.

David:
Ja, dette spørgsmål kom fra Brit i Oregon, og det var lidt forvirrende, fordi hun siger: "Selvfølgelig vil jeg hellere lukke en aftale før snarere end senere, men de fleste købere er i den modsatte lejr. De vil have mere tid. Du har brug for tid til at få samlet dit lån, tid til at få alle organisationer til at flytte sammen. Generelt vil købere gerne have en længere deponeringsperiode, fordi de har mere tid til due diligence, mere tid til at forberede sig, og sælgere ønsker at lukke hurtigere." Så som du sagde, Ashley, generelt er en kortere tidslinje normalt mere fordelagtig for sælgeren, men du gjorde også en god pointe, at du ikke skulle antage det. Du bliver nødt til at spørge, ja, hvad vil sælgerne have? For hvis de kan sælge hurtigere, er der mindre sandsynlighed for, at de skal betale endnu et realkreditlån, ellers får de pengene hurtigere til det næste, de vil have.
Men nogle gange vil de ikke sælge hurtigere, fordi de ikke har nogen steder at tage hen. Eller som du sagde, de ønsker ikke at flytte midt om vinteren. Og det er det, agenterne kan gøre, de kan få aftaler til at fungere, er at de kan finde ud af logistikken for hver part og derefter sammensætte aftalen på en måde, der fungerer for begge mennesker.

Ashley:
Ja, det har jeg endda gjort før, at slutdatoen kan bestemmes af sælgeren. At jeg ikke lægger i mit tilbud, at jeg vil have det lukket om 30 dage, især på den kommercielle side, når jeg laver en hensigtserklæring, og det er meget mere fleksibelt end at holde fast i en boligejendomskontrakt, som sælger kan vælge den lukkedato, som der ikke er nogen fast og hård tid, jeg skal lukke af.

David:
Ja, det er smart, fordi det fjerner en masse angst hos sælgerne, fordi du ofte aldrig ved, hvad de tænker. Gode ​​råd der.
Så vi har ikke talt med dig i omkring et år. Jeg ved, at du har været vært for Real Estate Rookie Podcasten der med Tony, og det er gået fantastisk. Jeg er stødt på jer to et par gange, men fortæl mig, hvad har du ellers lavet i det sidste år af dit liv?

Ashley:
Nogle af de store ting er at købe hytter på land og på en måde opdatere disse hytter og gøre dem mere til en moderne, glamourøs oplevelse. Jeg har for nylig færdiggjort en A-ramme ejendom, der blev smuk. Det har sådan set været mine projekter i løbet af det sidste år, at lave fire hytter og renovere dem fuldstændigt. Udover det har jeg været vært for BiggerPockets bootcamps om udlejer og bare at være en rookie-investor. Da jeg begyndte at gøre det, besluttede jeg at skrive en bog. Min bog udkommer 10. januar, og den hedder Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Det her lyder ret saftigt. Hvad kan vi forvente at være inde i denne bog?

Ashley:
Dybest set alt og alt hvad du finder i denne bog, undtagen måske mine egne personlige erfaringer, kan du finde på internettet, du kan finde i andre bøger, du kan finde på podcasts, du kan finde i aviser, du kan finde at tale med andre investorer . Det, jeg gjorde, var at tage min erfaring, alt, hvad jeg har lært, siden jeg startede i ejendomsmæglerbranchen i 2013, var, da jeg startede og satte det hele i en plan. Så skridt. Så hvert kapitel er dybest set et trin med hensyn til at organisere, hvad du kan gøre. Du kan finde al denne information et andet sted, og det, jeg prøvede at gøre, var at bygge det hele sammen, tage de vigtige stykker og vise dig, hvordan du får dit første års næste ejendom.

David:
Det er en slags plan, lyder det. Bare følg trin et, trin to, trin tre, og du ender med en ejendom.

Ashley:
Ja.

David:
Meget cool.

Ashley:
Og det er sket. At lave bootcampen er, at vi stort set gjorde det samme i bootcampene. Jeg var vært for det sammen med Tyler Madden, og vi har haft så mange mennesker til at komme og fortælle os, at de har fået deres første ejendom, eller måske sad de fast efter deres første eller anden ejendom, og så fortsatte de og tog bootcampen, og de kunne at få en anden ejendom under kontrakt. Jeg var lige i Phoenix til et BiggerPockets-møde. Tony og jeg lavede en live podcast der, og to personer lige ved det møde havde deltaget i bootcampen og kom hen til mig og fortalte mig, at den ene allerede havde fået en aftale, og den anden havde fået to tilbud.

David:
Okay. Så det virker, ikke? Lad os dykke dybt ned i en del, som nye investorer måske ikke kender til, og det er derfor, en tidslinje er vigtig. Så du anbefaler denne 90-dages tidslinje, dette kommer op i bootcamps, det kommer op i din bog. Hvad er det ved 90-dages tidslinje, som du mener hjælper nye investorer med at gøre fremskridt?

Ashley:
Jeg tror bare at sætte et mål og sætte en deadline for det mål. Så hvis du ønsker at få en korttidsleje, eller du ønsker en langtidsleje, eller du ønsker at købe en ejendom for at vende, giver dette dig tid nok til at fuldføre og gennemgå alle trinene for rent faktisk at få en ejendom under kontrakt . Afhængigt af den stat, du er i, som New York, vil du højst sandsynligt ikke lukke på en ejendom, fordi nogle gange tager det 90 dage bare at lukke på ejendommen, selv efter du har sat den under kontrakt. Så afhængigt af hvor du bor, når du faktisk lukker ejendommen, er det måske ikke 90 dage, men det, vi gerne vil se, er, at du giver tilbud, og du får noget under kontrakt inden for 90 dage.

David:
Okay cool. Så lad os dykke dybt ned i, hvad der faktisk kommer til at ske i denne proces, og lad os starte med, hvornår du rent faktisk får noget i kontrakt. Så når først ejendommen er i kontrakt, tror mange mennesker, at jobbet er udført, "Yay! Det er i kontrakt, jeg købte det." Nej, du gjorde det. Dette er et skridt, og det er her, det virkelige arbejde starter, og en af ​​de første ting er due diligence. Så hvad anbefaler du investorer at gøre, når de begynder at lave due diligence på den ejendom, som de lige har sat i kontrakt?

Ashley:
Inden vi overhovedet kommer ind på det, vil jeg lige fremhæve, hvor vigtigt det er faktisk at få aftalen, og det er så spændende og kan føles som sådan en lettelse, men det, jeg fandt, er, at en masse ejendomskontrakter får dig til det. punkt med at finde aftalen, hvordan man finder tilbud, analysere tilbud og derefter afgive tilbud. Men meget fremhæver ikke, hvad du gør, efter du har fået ejendommen under kontrakt, før du lukker. Så det er her, jeg brugte megen tid i bogen på at forklare, og jeg har en tjekliste for erhvervelser, som jeg lægger i bogen og derefter dykker dybere ned i hver ting. Så en meget vigtig del er din due diligence.
Vi har set i de sidste par år, at mange mennesker gav afkald på inspektioner på ejendommen, hvor de bare skulle afgive tilbud og ikke rigtig gennemføre nogen due diligence, men der er en masse due diligence, der kan gøres så vidt som en fysisk besigtigelse af ejendommen. Der er også due diligence, som du bare kan gøre bagved en computer for at finde ud af information og data. Så nogle af disse ting er at verificere ejendomsskatter, få et tilbud på forsikring, finde ud af, hvad præmien ville være på en forsikring, hvilken type forsikring du har brug for på ejendommen, og så har du også dit ejendomsselskab, der udfører titelarbejdet. og se, om der er nogen tilbageholdelsesret eller domme i tidligere ejerskab af ejendommen. Så er der også at gå til amtsskriveren eller rådhuset og tale med kodeksen, især afhængigt af ejendomstypen.
Så med mig, der kigger på ejendom med jord i landdistrikter, hvor du løber ind i at have septik og brønde på ejendommen, og det ikke er tilsluttet offentlige forsyningsselskaber. Så der er faktisk noget due diligence, der går ind i, at finde hvornår var sidste gang amtet inspicerede det? Skal amtet komme ud og foretage en inspektion ved salget? Skal du udskifte den? Hvor meget kommer det til at koste?

David:
På den allerførste ejendom, jeg nogensinde købte, var der ingen, der fortalte mig, at ejendomsskatterne var højere, end de blev anslået til. Så det viste sig, at det var et område, vi kalder dem Mello-Roos herude. Jeg ved ikke, om I har det, men det er ekstra skatter, der opkræves for at betale for skoler, der er blevet oprettet. Særlige vurderinger ville formentlig være det tekniske udtryk. Og jeg troede, at skatterne ville være $140 om måneden, og de var ligesom 450. Det var over $300 om måneden på et hus, som jeg købte for 195,000. Det var ikke som en superdyr ejendom, hvor skatterne var så høje, og det knuste tallene, og jeg vidste ikke engang, at det var noget, der kunne ske. Jeg vidste ikke, at man kunne have nogle huse med højere skatter end andre. Er det en af ​​de ting, du taler om, investorer skal være opmærksomme på?

Ashley:
Ja, og også i staten New York har de STAR-spareprogrammet. Det er din primære bolig, du kan få skattefradrag på ejendommen. Er du landmand eller udlejer du din jord til en landmand til landbrugsformål, kan du få rabat på din ejendomsskat. Det samme også, hvis du er en veteran. Så hvis du går og trækker ejendomsskatterne, skal du vide, hvem der rent faktisk bor i ejendommen nu, og hvordan ejendommen holdes, fordi du kunne se på den lave ejendomsskat og ikke indse, at det STAR-opsparingsbeløb, der er taget af. er faktisk fordi de bor i ejendommen, og du skal bruge en investeringsejendom, og så vil det stige.

David:
Det er helt rigtigt. Da jeg først begyndte at sælge huse, var en af ​​de ting, jeg ville gøre for mine kunder, at jeg ville trække ejendommen op på amtsskatterens hjemmeside. Så du ville kigge efter assessorens pakkenummer. Det er, hvad APN betyder, hvis du nogensinde har hørt udtrykket APN, eller du kan bare indtaste adressen, og du kan finde ejendommen, og dette er faktisk offentlig information. Du kan se, hvad dine naboer betaler for skat, du kan se, hvad nogen betaler. Og det ville vise, okay, her er, hvad det faktiske beløb, som amtet vil indsamle, vil være eller staten. Og så er her alle dine særlige vurderinger, du får det her, du får det her, du får det her, og du ser, hvad skatterne er for den enkelte ejendom, og jeg går ud fra, at det er der, STAR vurdering ville dukke op eller rabatten i tilfælde af det er en primær bolig husejer.

Ashley:
Ja, så det er et godt punkt for, hvor du faktisk kan gå hen for at finde ejendomsskatterne. Du kan gå til amtets GIS-kortlægnings hjemmeside. Så bare google GIS-kortlægning i dit amt, og det er en gratis hjemmeside, der viser et kort og så pakkerne, og du kan faktisk bare klikke på parcellerne eller søge på den. Du kan gå til din bys hjemmeside, og mange gange vil de have dem der. Der er nogle landlige byer, som jeg investerer i, som ikke engang har dem på hjemmesider endnu, og du skal fysisk gå til vurderingsmandens kontor for at trække dem. Så er der også andre betalte sider som PropStream, som er $99 om måneden, hvor du er i stand til at få ejendomsskatterne på der.
Bare sørg for, at du verificerer ejendomsskatterne, især hvis du køber på MLS, eller selvom sælgeren bare fortæller dig, hvad ejendomsskatterne er, skal du sørge for at gå og faktisk bekræfte disse data, og at du er få opdaterede data om det også. Så hvis ejendomsskatterne er fra over et år siden, så sørg for, at du også trækker de nye.

David:
Ja, og mange områder har skat revurderet ved salget. Så en håndfuld steder, jeg har set, kommer skatterådgiveren hvert 10. år eller sådan noget ind og siger: "Her er værdien af ​​ejendommen." De nulstiller alle skatter baseret på det. Men på de fleste områder, når ejendommen skifter ejer, revurderer de den. Så købsprisen lige der. Så en anden ting, der skete på det første hus, er, at det var blevet solgt i 2006 som nybyggeri for 595,000. Jeg købte den for 195. Så selvom jeg endte med at betale mere skat, end jeg forventede baseret på 195, indsamlede de en masse skat fra mig, da de afsluttede deponeringsprocessen, fordi de vurderede den til 5 95 stadig. Så da den blev solgt, kom skatterådgiveren ind og sagde: "Okay, den er 195 værd." Det er en tredjedel af skatterne. Denne fyr kommer til at betale, end hvad de andre gjorde.
Men de havde allerede indsamlet mere end det fra mig på deponeringen, så de skulle tilbagebetale det til mig. Det sker ikke almindeligt, men det, de gjorde, var, at de sendte det til ejendommen i stedet for til mig, og min lejer forfalskede faktisk checken, indløste den og betalte mig husleje med mine egne penge i tre måneder i træk med det. skatterabat. Så nej, når du køber ejendommen, når du ser på, hvad skatterne er i øjeblikket, er de en procentdel af købsprisen. Du betaler sandsynligvis i de fleste tilfælde mere for huset, end hvad sælgeren betalte, da de købte det. Så din skat bliver højere. Du kan ikke se på det præcise tal og sige, at det er min skat. Du skal se på procentdelen af ​​købesummen. Er det det samme som, hvordan du underviser nybegyndere, når du får dem til at gøre denne del?

Ashley:
Ja, og jeg tror, ​​at en anden vigtig brik at tilføje til ejendomsskatterne ved at trække oplysningerne er, at dine forsyningsselskaber også verificerer, hvad de siger, at vand- og kloakafgiften er, især hvis du skal betale en del af dem som udlejer. Og også at finde ud af, hvilken slags hjælpeprogrammer der bruges. Så herinde, hvor jeg bor og de områder, jeg investerer for varmen, det kunne være propan, det kunne være naturgas, gas eller det kunne være elektrisk, eller jeg har faktisk lige købt et hus, at det kun var tre brændeovne i ejendom. Så der er meget forskellige måder at opvarme huset på og forskellige forsyninger, også forskellige forsyningsselskaber. Så under den due diligence-proces, så verificere ikke kun ejendomsskatterne, men også verificere, hvilke typer forsyninger der er på ejendommen og så også beløbene for dem.
Så hvis en ejendom ikke er godt isoleret, og varmen pumper ud af huset, og gasregningen er ekstrem høj, selvom du ikke betaler gasregningen, når du får en lejer ind i den ejendom, vil de højst sandsynligt spørger dig: "Ved du, hvad de gennemsnitlige forsyningsselskaber er for ejendommen?" Disse oplysninger kan du få ved at ringe til forsyningsselskabet og bede om et gennemsnit. De kan ikke give dig præcis, hvad en persons regning er, men de kan give dig et gennemsnit over seks måneder eller et år. Sørg for at tage hele året, især du bor i et område med forskellige årstider. For hvis du ringer til efteråret, og du får det sidste halve år, bliver det sommer. Så du vil have hele året for at se, hvad den gennemsnitlige regning er. Men det kommer helt sikkert til at påvirke lejerne, der kommer ind i huset. Du kan muligvis narre nogen og låse dem til en års lejekontrakt, men hvis de har den super høje forbrugsregning, fordi ejendommen ikke er godt isoleret, så vil de højst sandsynligt flytte ud efter det år til et sted, der er mere overkommeligt. .

David:
Det er en meget god pointe. Hvad nu, når du har gjort noget af det arbejde, og nu skal du finde ud af, om der sker en genoptræning. Har hvert hus en genoptræning? Har nogle ejendomme genoptræning? Hvordan råder du folk i bogen til at gøre din due diligence på genoptræningsdelen af ​​aftalen?

Ashley:
Ja, så den nemmeste del er, at du kan tage din entreprenør igennem, før du overhovedet byder på ejendommen, men nogle gange er det bare ikke muligt. Så det er når du i din due diligence-periode, inden du lukker på ejendommen, sætter alt op, så du den dag du lukker, er klar til at handle på ejendommen. Så det kunne være, hvis du har tilladelse, og det lægger jeg altid ind i mine kontrakter. Selvom jeg ikke får bankfinansiering, sætter jeg en nødsituation der, som jeg kan få adgang til for en entreprenør og/eller vurdering. Så på den måde, hvis jeg ender med at gå til finansiering eller hårde penge eller noget ændrer sig, har jeg stadig muligheden for at bringe nogen ind i ejendommen. Altså til en taksator eller for en entreprenør. Og dette er normalt ikke et problem, fordi de fleste af de ejendomme, jeg køber, allerede er tomme.
Hvis der er lejere på plads, kan det være sværere at få sælgerne til at gå med til dette, eller hvis de måske bor der som deres primære. Men det er altid værd at spørge og altid et forsøg værd, så du kan tage en entreprenør igennem for at få et mere grundigt overslag, end du havde budgetteret med. Så når du laver din inspektion eller endda din fremvisning, før du byder på, er det at tage så mange billeder som du kan og derefter tage en video af hele huset, så du på den måde kan gå tilbage og virkelig opbygge dit budget som Okay, der er 13 vinduer i ejendommen, de skal alle sammen udskiftes. Det er hvad et vindue koster og hvor meget arbejdskraft der skal lægges i det. Og du kan gå gennem rum for rum og virkelig bygge dit skøn ud og bygge det arbejdsomfang ud, som du så kan give til entreprenører.
Så selvom du ikke kan få dem ind i ejendommen, kan du sende dem videoerne, optagelserne, omfanget af arbejdet, og de kan på en måde give dig en ide i det mindste. Og så lige når du lukker, vil du være i stand til at få dem lige ind i ejendommen og forhåbentlig få dem stillet op.

David:
Det er så godt råd. Det er meget almindeligt, at jeg vil høre folk blive modløse, "Min entreprenør kan ikke gå rundt i huset i løbet af de syv dages due diligence, som jeg har. Jeg er nødt til at bakke ud af det." Og jeg synes bare, det er skørt, for det meste af tiden kan de ikke give dig en super detaljeret ting. Men i langdistanceinvestering i fast ejendom, da jeg skrev den bog, talte jeg om, hvordan jeg gør det, når jeg ikke engang er i området. Og jeg har gjort det for nylig. Jeg købte et hus i Blue Ridge, Georgia eller en hytte, som du nævnte. Du køber de to.
Og da vi var der, lærte jeg faktisk min agent, hvordan man gør det, når jeg ikke er her. Jeg har ikke tænkt mig at være der på alle disse, så tag din telefon frem, tag en video, gå gennem garagen, gå langsomt i disse dele og sig: "Her er det, han undrer sig over. Kan vi lægge et soveværelse her, et soveværelse her? Hvor skal vi placere badeværelset? Vi ønsker at vælte denne mur." Og han tager en video af det hele, hvis entreprenøren forsøger at finde ud af, kunne der være et bærende problem i den situation? Derefter gik vi op ad trapperne i garagen, hvor de i princippet havde et opholdsrum, og vi viste, hvordan finishen ser ud her, vi vil have dig til at matche den nedenunder.
Han gav mig et super stramt budget for, hvad det ville koste at gøre, bare baseret på videoen. Så lukkede jeg, og så gik de ind og sagde: "Åh okay, her er et par justeringer, vi skal lave nu, hvor vi har set ejendommen." Men jeg havde ikke brug for dem til at gå hele vejen. Og det er meget, meget enklere, end jeg tror, ​​vi tror. Og det falder ikke engang mange mennesker ind at tage en video og så sende den til folk, når de ikke er der. Er det magen til den metode, du har på plads, når du køber?

Ashley:
Ja, bestemt. Og et almindeligt spørgsmål, og du havde sagt nogle gange, at du ikke kan få din entreprenør derud, og jeg ser det meget med nybegyndere for nylig, at de ikke kan få entreprenører til at komme ud til ejendommen, især hvis de har Ikke engang lukket for ejendommen endnu, eller måske er de ikke engang under kontrakt endnu, men de er nye investorer, de vil bare tage alle forholdsregler som muligt. Så én ting, du kan gøre, er, at du kan tilbyde at betale en entreprenør for at komme igennem det. Så hvis du ikke er sikker på, om du vil bruge dem eller ej, og du har det svært, kan du få det. Men også det, jeg har lavet, er, at jeg har opbygget mit eget arbejdsområde.
Så hvis du har noget viden, eller du har nogen, der har viden, måske er de ikke en entreprenør eller faktisk ikke kan gøre arbejdet for dig, men de kunne gå ejendommen for dig og bygge ud, her er de ting, du har brug for at gøre, skal du bygge det arbejdsomfang og derefter sende det til entreprenøren. Så du beder ikke en entreprenør om et detaljeret skøn over, hvad de vil gøre. Du kommer til at sende dem det arbejdsomfang og hånd få dem til at udfylde linjeposterne. Så hvis du sender dette til tre forskellige entreprenører, har du meget sammenlignelige estimater, fordi du faktisk har bygget det ud. Og så vil du også få feedback, jeg er sikker på, og de vil give dig noget, du savner, sådan noget. Men det vil også vise dig, hvem der faktisk er en god entreprenør, der også ser ud til dig, at de vil give deres input.

David:
Hvad er dine tanker om at få din entreprenør og din boliginspektør til at gå på samme dag, når du kan stille det op?

Ashley:
Jeg ved ikke. Det har jeg faktisk aldrig tænkt over. Det har jeg aldrig gjort. Jeg mener, jeg kan ikke se en ulempe ved det.

David:
Hvad der forhåbentlig ville ske, er, at husinspektøren ser ting, og han siger: "Hey, det skal rettes." Men entreprenøren har måske ikke vidst, at denne stikkontakt ikke virker eller hej... Ofte vil du opdage, at stikkontakter er forbundet på den forkerte måde, eller at det faktiske el-panel ikke er sat korrekt op, eller at VVS-systemet er funky. De siger: "Ja, det er mærkeligt. Hvorfor løber det igennem her i stedet for der?” Hvor de kan få entreprenøren til at tage det med i arbejdet, hvis der skal gøres noget. Og omvendt kan entreprenøren sige: "Det her ser mærkeligt ud." Og han kan måske få husinspektøren til at se på, om tappene var placeret i det rigtige område, eller om det var forbundet forkert.
Det var et af de tip, jeg lærte, da jeg investerede stort i Jacksonville, Florida og købte en masse huse på én gang, er at hvis jeg kunne få dem begge på samme tid til at lave deres gennemgang, var det mindre koordinerende for min agent for at prøve at finde ud af, hvordan man får sælgerne til at gå med til dette, og så spillede de lidt ud af hinanden, og det gav mig bare mere information, som jeg kunne gennemgå gennem due diligence-perioden.

Ashley:
Ja, det er en god pointe, for så skal du kun få adgang til ejendommen én gang ved at få dem til at komme med det samme. Og hvis nogen af ​​en eller anden grund ikke kan gøre det, kan du sende kontrolrapporten til din entreprenør.

David:
Ja, det er bestemt... Det ville vi også altid gøre. Vi ville sige, "Hey, se på det her, fortæl mig de ting, du tror, ​​du kunne gøre billigst." For hvis de skal være som om det er $9,000 for at løse et lille problem, vil jeg nok ikke have dem til at gøre det. Men nogle gange åbner de væggen, eller de flytter ting rundt alligevel, de siger: "Åh ja, mens vi er der, så ordner vi det." Og du behøver ikke engang at betale noget, hvis du skulle tilkalde en VVS-installatør specifikt for det problem, vil de måske opkræve fem tusinde, fordi de skulle skære ind i din plade og flytte ting. Men hvis du alligevel demoerer badeværelset, kan du ordne de ting, der dukker op i rapporten.

Ashley:
Det er også fantastisk, hvis du planlægger at bede sælgeren om at reducere prisen eller dække omkostningerne ved nogle af de ting, der også kommer op i inspektionen. Så med at have din entreprenør lige der, er du i stand til at få overslag ret hurtigt for også at kunne genforhandle med sælgeren.

David:
Meget bedre end at prøve at få din entreprenør til at gå til den samme ejendom tre gange for at få et overslag på en ny ting, når du er midt i forhandlingerne, hvilket er et godt valg til den næste del af processen, når du har lagt noget i kontrakt er det forhandling. Hvad er dit råd til, hvordan du forhandler om at komme på kontrakt, og hvad er dit råd, når du først er i kontrakt, hvad du kan gøre for at spare nogle penge der også?

Ashley:
Ja, den ting, jeg bedst kan lide, så der er virkelig to forskellige scenarier, du er uden for markedet, eller du er på markedet, jeg tror, ​​det er så meget nemmere at forhandle sig til en off-market-aftale, fordi du kan være direkte til sælgeren og der er ingen mellemperson der. Så i det scenarie laver jeg normalt en hensigtserklæring, hvor jeg angiver de grundlæggende vilkår i kontrakten, købsprisen, ejendommen, sælgers oplysninger, mine oplysninger og vilkårene i aftalen og eventuelle uforudsete forhold, Jeg kan godt lide at sende det til dem og møde dem inden for 24 timer. Så jeg aftalte et møde med dem, jeg sender det aftenen før, og så går jeg og sætter mig ned med dem. Og jeg har et eksemplar til mig selv, og jeg har en kuglepen klar til at skrive tingene ud og til de første ting for at lave ændringer. Så jeg kan godt lide at stå ansigt til ansigt til forhandlingerne og bare spørge dem: "Hvad er det, du tøver med? Hvad kunne du ikke lide?” Og du vil finde ud af så meget information.
Jeg har fået en sælger til at fortælle mig, at han ikke havde lyst til at gøre det, og han var lidt ligeglad, og han sagde: "Du ved, jeg har bare brug for 2,500 $ om måneden, det er det, jeg har brug for." Så hvad gjorde jeg? Jeg arbejdede baglæns. Jeg foretog 25-årig sælgerfinansiering, amortisering på 3.5 %, og det ramte hans $2,500, som han havde brug for. Og det fungerede godt for mig, og det lykkedes for ham, men jeg ville aldrig have vidst det uden bare at have en samtale og lyttet. Så jeg tror, ​​der er så mange forskellige grunde til, at folk sælger eller ting, der er vigtige for dem. Så hvis du kan stå ansigt til ansigt med dem, tror jeg, det er meget nemmere at læse dem, når du taler om noget, der står i hensigtserklæringen, hvad der er vigtigt for dem, og hvad der ikke er vigtigt for dem.
Og så giver det dig også en slags mulighed for at sætte ud... Så det gør jeg altid under fremvisningen. Jeg spørger altid, om de er interesserede i at lave sælgerfinansiering. Hvis svaret er dødt fladt nej med det samme, så er det, jeg går og siger: ”Åh, jeg vidste ikke, om du havde fortalt din revisor, din CPA, du solgte, og de havde anbefalet skattefordele ved det. Det lige dér gør dem bare lidt opmuntret. Og så er det ligesom, du ved, at der altid er en eller anden lille ting.” Nå, jeg ved det ikke, jeg tror, ​​jeg kunne tale med dem og sådan noget." Og, "Åh ja, det burde du." Det er mange skattefordele.

David:
Kan du dele det kort? Hvad er nogle af de fordele, som folk kan fortælle en sælger om, hvorfor de måske ønsker at bruge sælgerfinansiering?

Ashley:
Den første ting er, at den skattepligtige indkomst er spredt ud over løbetiden af ​​den låneaftale, som de betaler. Så de kommer ikke til at blive hårdt ramt af skat af at få et engangsbeløb på forhånd. Det er normalt det største for folk. Men også hvis de er ældre, får deres seniorer også den faste faste indkomst. Jeg har set en masse ældre sælgere sådan i stedet for... Især på campingpladser, jeg har ledt efter campingpladser, og de er så vant til at have denne månedlige indkomst ind og til dem for at få dette engangsbeløb, og nu vil de have at holde sig inden for den månedlige indkomst, som de er vant til at få, og som kan ses med langtidsleje. Men den største skattefordel er, at de ikke bliver ramt så hårdt med skatter i det første år, og det er spredt ud.

David:
Ja, de udfylder ikke gevinsten på én gang.

Ashley:
Ja, og jeg tror også, at mange sælgere forsøger at opbygge generationsrigdom. De ser også værdien af, at når jeg dør, bliver disse betalinger bare videregivet til mine børn, mine børnebørn, så videre.

David:
Meget god pointe. Okay. Hvad nu hvis nogen bruger en ejendomsmægler til at købe huset? Hvilket råd har du til dem med, hvordan de kan forhandle gennem deres agent?

Ashley:
Jeg tror, ​​det afhænger af, hvor meget du stoler på eller værdsætter din agents mening, og hvor meget din agent kommer til at arbejde for dig. Jeg har været i en situation, hvor min egen agent, som jeg brugte, fik mig til at føle mig flov over de ting, jeg bad om. Så jeg tror, ​​at det er meget nemt for tingene at blive rodet. De går fra køber til deres agent, til sælgers agent til dem. Og hvis du så rent faktisk får det under kontrakt, i staten New York, skal vi bruge advokater, så smider du også advokaterne midt i det, og så er det næsten som seks personer, det rent faktisk går igennem.
Så jeg synes, det er meget sværere at føre den samtale, og derfor sætter jeg altid alt på papir. Jeg skriver det ud, som jeg gerne vil have det. Så hvis jeg beder om sælgerfinansiering i tilbuddet, vil jeg skrive den amortiseringsplan ud. Jeg vil sige: "Denne måned vil jeg købe det for så meget." Men i løbet af fem år kommer du til at tjene X beløb i rente. Og jeg lægger det ud. Jeg stoler ikke på, at nogen af ​​agenterne forklarer det som en fordel ved det og viser, at de faktisk vil tjene flere penge ved at acceptere sælgerfinansieringen.

David:
Ja. Du fik mig til at tænke på, hvorfor det bliver så kompliceret, når agenter er involveret, fordi du har helt ret. Det er en god pointe. Og jeg indså, at der er visse ting, der bliver "industristandard", når du har med agenter at gøre, og nogle af dem varierer fra region til region. For eksempel er det i det nordlige Californien almindeligt, at sælgeren betaler ejendomsoverdragelsesafgiften, men køberen betaler ejendomsretten og deponeringsgebyrer. Men i nogle dele af det nordlige Californien deler du titel- og deponeringsgebyrer ligeligt. Det er anderledes, når du er i Bay Area eller Central Valley eller South Bay. Det, der sker, er, at der ikke er nogen rigtig eller forkert måde at gøre det på, men den salgsagent, der vil foreslå oplysningerne til deres sælger, vil farve det, som om de beder om noget, der ikke er normalt, de er grådige. De vil have dig til at betale for dette. Det er normalt, at de skal betale for det.
Så nu siger sælgeren, der ikke ved noget om fast ejendom, "Åh, de snyder mig." Og nu sætter de foden ned som: "Nej, vi vil ikke gøre det." Agenten siger: "Ja, det er rigtigt, jeg vil spare dig penge." Og så går de til købers agent, og de siger, at de ikke vil gøre det. Køberagenten går til dig, og du siger: "Ja, forhandle det igen. Det er latterligt. De burde få dem til at ændre mening. Det er dit job, ikke?” Nu siger køberens agent: "Uh, hvis jeg presser for hårdt, vil de bakke ud. Hvis jeg ikke presser hårdt nok, bliver min klient sur.” Og så har du, køberen ingen idé om, hvilke samtaler der foregår mellem noteringsagenten og sælgeren. Og når man så smider onklen ind, der gerne vil hjælpe, og faren, der vil beskytte deres barn, og de advokater, der er involveret, og alle har deres eget værdisæt, som de synes skal drives efter, bliver det meget svært at gøre noget. overhovedet forhandle.
Så, når du går direkte til sælgeren, er der ikke hele denne forudsatte måde at gøre tingene på, som du forsøger at kæmpe igennem. Det er: "Her er, hvad jeg tilbyder dig. Kommer det dig til gode?” "Sådan, men det her ville gavne mig mere." "Okay, lad mig se, om jeg kan strukturere det på en måde, der gavner mig." Og det er meget renere. Du har ikke alle de traditioner, der på en måde bliver forbundet med, hvordan man fornærmer nogen.
Jeg tænkte i visse asiatiske kulturer, at det er meget traditionelt at medbringe en lille gave, når man møder en ny person, og jeg ville ikke dukke op med en lille gave. Det ville jeg aldrig tænke over. Det gør vi ikke, hvor jeg kommer fra. Og så kan du meget nemt fornærme folk, og det sker konstant ved salg af fast ejendom. Og så smider du forskellige mæglere ind, der har forskellige måder at gøre tingene på, og forskellige MLS'er har forskellige ting, og forskellige titel- og escrow-virksomheder sætter tingene forskelligt op. Der er så mange måder at forstyrre folk på. Og hver side hører kun, hvordan den anden side ikke var enig, og så bliver begge sider virkelig vrede. Det er ligesom et telefonspil, hvor tingene kan blive rodet. Så er det en af ​​de måder, du kan lide at gå direkte til sælgeren, fordi du kan undgå alt det?

Ashley:
Ja, men jeg må sige, at der har været tidspunkter, hvor det helt sikkert har været en fordel at have en agent, fordi de måske er venner med den anden agent, eller de kender dem godt. Og selv tider, hvor det kan virke uetisk, er der tidspunkter, hvor agenter giver et hint eller giver en kendsgerning om sælgerne, som måske andre, der afgiver tilbud, ikke ved eller sådan noget. Eller selvom du begge ønsker forskellige priser og hvad som helst, agenterne repræsenterer køberen eller sælgeren, den forskellige repræsentation, de ønsker begge at sælge ejendommen. De har begge det endelige mål at lukke den ejendom for at få deres provision. Så nogle gange når det til et vist punkt, hvor agenterne arbejder mere sammen bare for at få handlen gjort. Og det kan være en stor fordel, fordi du har både køber og sælgers agent til at gøre, hvad de kan for at få denne handel til at ske.
Så det har jeg set, især hvis noget som en forhandling har trukket ud og ved og ved, eller ting dukker op. Jeg havde en ejendom, som jeg havde under kontrakt, og jeg finansierede den, jeg fik lavet en vurdering. Taksatoren ville ikke komme ud til ejendommen, medmindre indkørslen var pløjet. Sælger nægtede absolut at pløje indkørslen. Så ejendomsmæglerne tilbød at dele omkostningerne ved at få sneplovchaufføren ind, fordi de begge ville flytte handlen og få det gjort. Plovføreren sad faktisk fast i indkørslen. Det var yderligere $400 at få ham bugseret ud af indkørslen, og det blev til denne store forfærdelige ting. Men ligesom lige dér, hvis det bare var mig, der forhandlede med sælgeren, er jeg nogle gange så stædig, at jeg ikke ville have brugt pengene til at betale plovføreren, måske i sidste ende, men jeg tror, ​​det var sådan, at det bestemt er en Fordelen ved at have agenter er, når de beslutter sig for rent faktisk at arbejde sammen for, hvad der er bedst for køber og sælger for at få handlet gjort.

David:
Jeg har set den slags ting ske, som ikke giver nogen objektiv mening. Så lad os sige, at sælgeren ikke vil betale 500 dollars for at få indkørslen pløjet, men det tog dem 90 dage at komme i kontrakt. De kommer til at vente yderligere 90 dage på at finde en anden køber. De kommer til at bruge $7,000 i afdrag på realkreditlån eller mere for at gå den periode i stedet for at bruge $500 på at pløje deres egen indkørsel, så en taksator kan komme ind i ejendommen. Men de bliver bare stædige, jeg rykker ikke, og det kan køberne også. Det er helt rigtigt. Meget af det, du laver som agent, hvor mærkeligt det end er at sige, er, at du forhandler mod den anden side, men du forhandler ofte med din egen klient. Du prøver at få dem til at se det latterlige i deres følelsesmæssige beslutninger.
Ligesom vi var sælgeren, var køberen villig til at bruge 1.2. Det var der, jeg forhandlede prisen hen. Det blev vurderet til en million, køberen vil stadig købe det, og køberen vil bare have, at sælgeren skal ordne noget træråd, en ting på $2,000, og de siger, "Jeg giver dem ikke noget." Og du tænker: "Du er klar over, at de bruger $200,000 mere, end det er værd, og der er en meget god chance for, at den næste taksator ikke giver dig det. Og du kan vinde denne kamp og derefter sælge dit hus for den million, det blev vurderet til. Du vil risikere 200,000 over to tusinde. Og de siger: "Åh, okay. Jeg tænkte ikke over det." For folk tænker ikke over det. De er meget følelsesladede og gode agenter kan absolut bringe lidt lys ind i vanviddet.
Jeg tror, ​​at nogen, der har oplevet at købe fast ejendom, ofte bliver erfarne med mennesker. Folk tror, ​​at lære at investere i fast ejendom er at få tallene ned. Mand, det er ligesom det grundlæggende. Det er ligesom super fundamentals. Det er bare at drible en basketball og skyde et bat. Det gør dig ikke god til basketball. Mennesker og psykologi er, hvor dine penge virkelig bliver tjent, især når du har med mennesker at gøre. Hvilke råd har du til folk, der forsøger at bryde ind i ejendomsinvesteringer, og måske kæmper de med at forstå, hvordan man kommunikerer bedre eller den rigtige måde at præsentere information på?

Ashley:
Den første ting er at læse bogen, Du lytter ikke. Jeg bliver nødt til at få producenterne til at skrive shownoterne, for jeg husker ikke forfatteren direkte, men den bog lige dér tror jeg er præcis det, du lige talte om, er at forstå, hvordan nogen har det, læser deres følelser og faktisk lytte til dem og ikke bare forsøge at være reaktive ved at reagere med det samme og forsøge at rationalisere med dem. Mange gange ønsker folk bare at blive forstået, de vil bare gerne høres. Og hvis du faktisk lytter, kan du måske se en underliggende ting, der vil hjælpe dig med at løse og løse problemet i stedet for at forsøge at rationalisere med dem eller virkelig se, hvad der foregår.
Den anden bog, som jeg vil anbefale, er Hug Your Haters af Jay Baer. Det er en kundeservice-baseret bog, men jeg synes, den er god læsning for enhver. Så uanset om nogen giver dig konstruktiv kritik eller dårlig feedback, eller du har at gøre med en vanskelig sælger eller en vanskelig kunde, går dette bare igennem trinene til, hvordan man håndterer den situation. Det er en slags overdrivelse at dræbe dem med venlighed. Det viser bare alle disse tilfælde af, når nogen næsten angriber dig eller skændes med dig, især når du er i en forhandling om, hvordan du kan håndtere den situation for at ende med at få dem til at takke dig.
Mellem de to bøger synes jeg, at det er rigtig god læsning, men at kommunikere med mennesker, som jeg har lært så meget gennem årene. Jeg har arbejdet sammen med denne investor i næsten otte år, tror jeg nu, måske endnu længere. Vi griner ofte af, hvor langt jeg er nået. Jeg startede som ejendomsadministrator og beskæftigede mig kun med lejere. Jeg ville bare blive så forvirret, jeg ville blive overvældet. Og nu er det bare at håndtere forskellige situationer, forblive rolig, cool, samlet, faktisk virkelig tænke på, hvordan man reagerer, fordi du kan lære at læse folk og alle de ting, men du vil ikke være i stand til rent faktisk at lægge mærke til tingene hvis du ikke selv lytter til dem og faktisk observerer. Og du skal være i stand til at forhindre dig selv i at reagere med det samme og gå tilbage og forsvare dig selv og blive defensiv, før du rent faktisk kan se det store billede af, hvad de forsøger at forklare dig.

David:
Det er en meget god pointe. Du vil gerne forstå, hvor de kommer fra, før du prøver at få dem til at forstå, hvor du kommer fra, og det kræver en vis disciplin. Det er ikke en naturlig reaktion.

Ashley:
Og du sagde lige alt, hvad jeg sagde i en sætning. Det kunne have været meget kortere.

David:
Nå, jeg havde fordelen af ​​at tænke på mit svar, mens du gav dit. Vær ikke for hård ved dig selv der.

Ashley:
Og det er en del af bogen: tænk ikke på dit svar. Det er som om, de fleste mennesker ikke lytter, de tænker faktisk på deres svar, som er så svært at gøre, så svært at gøre.

David:
Ja. Det er ligesom vores baseline lige uden for markedet, lige uden for fabrikkens samlebånd er at være defensive og forsøge at bevise folk, at vi har ret, hvilket er så mærkeligt, fordi det er vildt arrogant at antage, at du har ret i alt hele tiden . Vi kender alle værdien af ​​læring, men af ​​en eller anden grund, når vi er i en samtale med en anden, tænker vi ikke på læring. Vi tænker over, hvordan vi skal undervise dem. Vi skal få dem til at se tingene fra vores synspunkt. Jeg bruger altid eksemplet med, at hvis du er en bokser, og du forsøger at slå din modstander ud, virker det ikke, når deres hænder er oppe, og de ikke er trætte, vil du bare slå dig selv ud og blive træt. Det du vil gøre er at lade dem slå sig selv ud. Forsøg ikke at slå nogen ud, før de er trætte, de ønsker ikke at slås mere, hvilket du normalt gør ved at få dem til at tale.
Når nogen har sagt alt, hvad de har brug for at sige, har de fået det hele ud af deres bryst og de fortalte dig, hvordan de har det, de er på deres mest sårbare punkt som menneske nogensinde, det er når du vil levere dine oplysninger. Det frø vil ramme den blødeste, mest frugtbare jord i forhold til, når du prøver at skubbe det derind, før personen er klar til at høre det. Det sparer dig faktisk også en masse energi. Det er en god pointe. Tak for de to bøger. Nu går vi videre til forsikring. Hvad er nogle ting, som folk bør have brug for at vide, når de ønsker at købe deres hus om husejerforsikring?

Ashley:
Den første ting er at finde en agent, der er fortrolig med at udføre udlejerpolitikker eller hvad din strategi nu er. Hvis du vender et hus, og det kommer til at stå tomt, vil din forsikringspolice være meget anderledes end en ejendom, hvor der rent faktisk bor nogen. Hvis du har en langtidslejebolig, hvis du har en korttidslejebolig, vil din forsikring være anderledes. Udgifterne til en korttidsleje er normalt højere end f.eks. din primære bolig, men omkostningerne ved en langtidsleje kan ofte være lavere end din primære bolig, fordi du ikke dækker noget af indboet i bygningen. Så sæt dig på linje med en agent med hensyn til, hvem der har erfaring i disse forskellige områder, eller hvad din strategi nu er, og få dem faktisk til at sidde ned med dig i at gennemgå politikken med hensyn til, hvad der er dækket, hvad der ikke er dækket.
Så ligesom noget, der ikke kunne dækkes af en forsikring her i New York, er i kældre, er der ofte sumppumper til at pumpe alt vand ud, der kommer ind i kælderen i disse gamle, gamle huse ved disse gamle fundamenter. Det er ligesom en ekstra dækning på de fleste policer, og du skal bede om at få det tilføjet, så hvis sumppumpen ikke starter eller har en funktionsfejl, vil din forsikringspolice dække det. Du kan også få rabat på så mange ting. Ligesom at have en sumppumpe, kan du få rabat på, fordi den vil pumpe vandet ud, hvis der er oversvømmelse. Så der er forskellige ting, og find ud af og spørg, hvad disse rabatter er, fordi de virkelig kan tælle.
Den næste ting er enhver specialforsikring, der er nødvendig på ejendommen. Så Tony Robinson, min vidunderlige medvært, han købte en ejendom i Louisiana, og han var nødt til at få en oversvømmelsesforsikring på den, og oversvømmelsesforsikringen steg voldsomt, hvor ejendommen blev uoverkommelig for ham. Så derfor er det vigtigt at finde ud af informationen på forhånd, og dette var hans første investeringsejendom, og det har været en lærerig oplevelse for os og mange lyttere at forstå, men der er jordskælvsforsikring. Der er alle disse forskellige typer forsikringer, som du kan få, og nogle af dem er påkrævet, især hvis du får pant i ejendommen, såsom oversvømmelsesforsikringen.

David:
Okay. Sidste spørgsmål til dig. Har du en præference mellem at betale lidt mere for at have en forsikringsagent, som du kommunikerer med, hvis der er en skade, eller hvis der er et spørgsmål, eller anbefaler du folk at gå den billigste vej og finde et online forsikringsbureau, hvor du skal handle gennem virtuel assistance eller AI?

Ashley:
Jeg ved ikke, om der virkelig er en omkostningsforskel, for når du hyrer en agent, går du igennem... Så faktisk først, ville jeg ikke gå med en agent. Jeg ville gå med en forsikringsmægler, fordi de er i stand til at citere det til flere virksomheder. Så får du citaterne tilbage, og så kan du gå videre og vælge derfra. Det er min største anbefaling. For så vidt angår at lave en online side, ved jeg det ikke med sikkerhed, jeg har aldrig brugt dem før, de siger, at de vil citere dine politikker og give dig estimaterne tilbage. Hvad angår dem, der tilbyder det nedsat, ved jeg det ikke, fordi det faktisk er forsikringsselskabet, der sender tilbuddet og ikke det faktiske bureau. Jeg ved ikke. Det er et godt spørgsmål.

David:
Ja, forsikringsselskabet, der sender tilbuddet, vil ofte gøre det billigere, hvis du gør det via onlineportalen, fordi de ikke skal betale en kommission eller en løn til den person, der bragte dem forretningen.

Ashley:
Provision?

David:
Ja.

Ashley:
Interessant.

David:
Problemet er, at når du fremsætter et krav igennem det, får du ingen hjælp. Du kan ikke sende en e-mail til nogen og sige: "Jeg har oversvømmelse, hvad skal jeg gøre?" Det er, hvad alle ønsker. Du er tvunget til at gå gennem telefontræet, og de siger, "Nå, grunden til, at vi gav dig rabatten, er, fordi vi ikke betaler nogen for at behandle dit krav." Og jeg har lige set folk trække deres hår ud af hovedet, blive hoppet fra person til person eller beskæftige sig med bots eller ikke få et svar eller tale med en, der ikke taler engelsk, der bare giver dem et sagsnummer og hænger op på dem.
Det er meget frustrerende, hvis du nogensinde skal handle med forsikringsselskabet, og det er derfor, jeg tager det op, fordi det ofte virker som en nem måde for investorer at spare penge på, hvilket er sjovt, fordi din forsikring er så lille en del af hele dit ægte ejendomsbudget. Det er nok den værste måde at forsøge at gøre det mere rentabelt på ved at spare $12 om måneden på dit forsikringsprogram eller noget. Men hvis du har en forsikringsmægler, som du sagde, har du et menneske, som du kan gå til og sige: "Et træ faldt på mit tag, hvad gør jeg?" Og de siger: "Vi tager os af det, vi har dig."

Ashley:
Og ikke engang den del af det. Jeg synes, at den største grund til, at jeg skal tale med min agent eller mægler, er, at jeg har brug for en kopi af mit policebind, der viser, at hvis jeg får et nyt realkreditlån i ejendommen eller en form for ny finansiering, som långiveren faktisk er tilføjet til. som tabsmodtager og bare at få det gjort hurtigt eller bare at kunne tegne en forsikring på en ejendom. Og det er derfor, jeg gik igennem og lavede denne opkøbstjekliste, det var fordi min mægler for flere år siden ringede til mig dagen før lukningen, min ejendomsmægler, "Okay, er du klar til at lukke? Du fik skiftet forsyningsselskaberne i dit navn, du fik din forsikring." Og jeg gik i panik. Det faldt mig bare af. Der skete bare så mange ting, og jeg glemte bare denne ene grundlæggende nødvendighed. Og at have en agent, hvor jeg bare kunne ringe med det samme og sende dem oplysningerne og sige: "Jeg har brug for forsikring hurtigst muligt. Jeg lukker i morgen." Og at have det forhold, hvor de vil droppe alt og tage sig af det for dig.

David:
Okay. Sidste spørgsmål i vores show. Hvad kan nogen forvente på lukkedagen, hvis de når så langt?

Ashley:
Det afhænger af, hvordan du faktisk lukker ejendommen. Så der er flere forskellige måder. I staten New York har du en advokat. Du kan enten gå til amtssekretærens kontor og sidde ved et lukkebord, og det er ret almindeligt, hvis du bruger til at købe det med et realkreditlån, hvor du skal møde advokaten for banken, vil du sætte dig ned i det faktiske lukkebord, og så vil din advokat tage dokumenterne og indgive dem til amtssekretæren.
Hvis du er i en tilstand, hvor du ikke behøver at bruge advokater, og du bare kan gå igennem titel, skal du muligvis gå til titelkontoret og sidde der og underskrive dokumenterne, eller du kan få en notar, og du kan gå til din advokats kontor i forvejen, underskriv, de vil notarisere dem, eller titelfirmaet kan sende en notar til dig. Du ser en masse investorer på Instagram, der skriver, hvordan de underskriver lukkedokumenter fra stranden eller en restaurant på ferie. Og så tror jeg, at lukningen er begyndt at ændre sig. Ligesom mit advokatkontor, før COVID, skulle jeg altid fysisk gå ind på kontoret dagen for lukningen, så ville papirerne blive kørt til den anden advokats kontor samme dag, så ville det gå og faktisk blive indgivet samme dag og Jeg ville medbringe checken og checken ville blive medbragt.
Nu gik jeg lige og skrev under i går for en ejendom, der lukker. Det lukker først i næste uge. Midlerne opbevares i spærret, indtil de lukkes, og derefter vil de blive frigivet, når de rent faktisk er indgivet til ekspedientens kontor. Så papirarbejdet mellem de næste fem dage, papirarbejdet gik fra mig til køberen, og så vil det gå til ekspedientens kontor alt inden for den tidsramme. Så der er så mange forskellige måder. Det mest spændende synes jeg er, når man faktisk sidder ved et lukkebord, man får udleveret nøglerne, efter man har skrevet under, og man giver sin check, men det har jeg virkelig ikke set ske. Ofte får jeg ikke engang nøgler til en ejendom længere, ser det ud til.

David:
Ja, det er sandt. Du får sjældent udleveret nøgler. Ligesom din agent finder ud af en måde at koordinere dem på. Det er en god pointe. Hvad er nogle ting, du anbefaler, at på lukkedagen, når folk går og sætter sig ned, forudsat at de har været igennem et deponeringsfirma og en ejendomsmægler, arbejder de ikke direkte med sælgeren, som de bør se på i deres lukke papirarbejde for at sikre, at det er nøjagtigt?

Ashley:
Så selv som dagen før lukning eller måske morgenen for lukning, bør du tage til ejendommen og lave en sidste inspektion, en sidste gennemgang. Selvom du køber en ejendom, der har stået tom hele tiden, du har haft den på kontrakt, vil du gerne gå derind og sikre dig, at rørene ikke frøs og vand sprængtes over det hele, forskellige ting som den. Du vil stadig gerne gå og sikre dig, at ejendommen er i samme stand, som da du satte den på kontrakt. Så det er det første du skal gøre. Så på de faktiske lukkedage, ser man på slutopgørelsen. Og hvis du arbejder med et fantastisk firma eller advokat, bør de sende dette til dig på forhånd for faktisk at gennemgå det.
Så hvis du køber en ejendom, der har lejere på plads, vil du gerne sikre dig, at du bliver forholdsmæssigt beregnet til den faktiske lejeindtægt. Så måske betaler lejerne den første, men du lukker den 15., så det er forholdsmæssigt i de 15 dage, du skal overtage ejendommen, og de beholder de første 15 dage, som de ejer ejendommen . Også, hvis der er et depositum, at du får depositum. Så det ses normalt som en kredit på erklæringen. Så det er ikke sådan, at du rent faktisk får en check på $600, de tager bare $600 i rabat på den samlede købspris.
Så vil du sikre dig, at ejendomsskatterne er forholdsmæssige, som vil blive regnet ud for dig. Sælger havde betalt noget, der stadig dækker en del af skatteåret. Og det er sådan set de store ting. Og så skal du bare være opmærksom på, hvilken slags gebyrer du betaler, ansøgningsgebyrer, titelgebyrer, undersøgelsesgebyrer, hvis nogen, sådan noget. Og bliv lige bekendt med, hvordan en afsluttende redegørelse ser ud. Du kan Google en og bare se på, blive fortrolig med de forskellige gebyrer, der er på dem. Og hvis du også lukker med et realkreditlån, vil det helt sikkert være langt mere i dybden, end hvis du bare får din advokat til at sætte det sammen til en kontant handel.

David:
Det er gode, gode pointer. En anden, jeg vil tilføje, det er noget, der er på min tjekliste, at jeg har mine assistenter, når jeg lukker en ejendom, som de gør, fordi det sker så ofte, er de lukkeomkostninger, som vi er forhandlet om, ofte ikke er inkluderet i papirarbejdet. Og jeg ville altid bare blive så vred, som om der er nogen, der sviner mig til, indtil jeg indser, hvordan det virker, hvis agenterne udfylder tillægget, så finder de ud af det. Nogle gange er der to eller tre af dem, der går frem og tilbage, før du endelig er enige, eller flere, om hvad det skal være. Disse videresendes til titelselskabet. Hvis de ikke videresendes til titelfirmaet, har titelfirmaet ingen mulighed for at vide det, eller jeg vil sige, at deponeringsfirmaet ikke har nogen mulighed for at vide, om disse skal inkluderes. Selvom de er det, blev slutopgørelsen ofte udfyldt, før forhandlingerne var afsluttet.
Så en medarbejder på det sted får e-mailen, der siger: "Her er tilføjelser." Og de læser ikke dem alle, eller de kigger ikke nærmere på dem, og de kan bare ikke se, åh, kredit på 7,500 $ skulle gå til køberen, for da de oprindeligt forhandlede, var det ikke i der. Så du bør vide, hvad dine kreditter, du skal have, og om de er långiverkreditter, de er kreditter fra sælgeren, eller om det er omvendt, hvis noget blev justeret, om vurderingsprisen kom lavere og du justerede købsprisen ned. Gå ikke ud fra, at det afsluttende papirarbejde kommer til at afspejle det. Som køber skal du gå ind og vide. Og det er okay at udsætte lukningen, hvis du siger: "Hej, det her skal rettes."
Så det er en af ​​grundene til, at vi altid forsøger at planlægge disse sidste, ligesom når du går for at underskrive dit papirarbejde tidligt om morgenen. For hvis du gør det klokken fire om eftermiddagen, fordi det er på det tidspunkt, det passer dig eller hvad, du prøver at finde ud af det i din frokostpause klokken 2, det er for sent på dagen at få trukket de nye dokumenter. op og få alle godkendelser og nu er lukningen forsinket en dag, og det kan skrue op for tingene. Så der er stadig mennesker, der er involveret i at sætte disse ting sammen, og mennesker begår fejl.
Okay, Ashley. Nå, det har været fantastisk. Tusind tak for at dele så meget af din viden, visdom og tid med os om specifikt, hvordan man får en ejendom til en, der ikke har fået en eller ikke har mange. Før vi lader dig komme ud herfra, hvor kan folk finde denne bog?

Ashley:
Du kan gå til BiggerPockets boghandel. Og hvis du bestiller inden den 10. januar, som er når det officielt frigives, får du nogle af de forudbestillingsbonusser, en masse arbejdsark og bare tonsvis af formularer og dokumenter, jeg har sammensat gennem årene. Men du kan også vinde en chance for faktisk at blive mentor af Tony og jeg, og det vil faktisk blive optaget og spillet live på Real Estate Rookie Podcasten. Så du får lidt hjælp fra os, og du vil faktisk også komme til at være gæst i podcasten.

David:
Fantastisk. Så gå og tjek det ud. Medmindre du har en million ejendomme, så tag fat i Ashleys bog og lær, hvordan du kan få mere. Og hvis du allerede har et par ejendomme, så lær hvordan du kan gøre det bedre, ikke? Der er mange måder, som vi talte om på showet, hvor du kan lave ret store fejl. Så hvis du hørte noget om dagens afsnit og tænkte: "Åh, det gør jeg ikke." Hent bogen og se, hvad du ellers ikke gør.
Mange tak for din tid, Ashley. Jeg ved, du er en travl kvinde, så jeg vil lade dig komme ud herfra. Gutter, hvis du kunne lide Ashleys show, så tjek hende ud på Real Estate Rookie Podcasten. Ashley, hvor kan folk ellers finde ud af mere om dig?

Ashley:
Du kan kontakte mig på biggerpockets.com, min profil der eller på Instagram, @wealthfromrentals.

David:
Og du kan finde mig på Instagram eller YouTube eller andre steder, @davidgreene24. Okay, tak Ashley. Held og lykke med dit bogsalg, og vi ses snart.