BiggerNews: Uoverkommelig leje krydser farlig ny tærskel

David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 775.

Thomas:
Problemet her, det er ikke så meget huslejeniveauerne, det er tempoet, hvormed de er steget. Og disse husstande, især husstande med lavere indkomst, når man beskæftiger sig med noget som lejlighedslejekontrakter, som kun er på omkring et år, vil de få et stort chok, især fordi deres indkomst ikke kommer til at holde trit med disse typer. niveauer, som lejen kan forhøjes til.

David:
Hvad sker der alle sammen? Det er David Greene, din vært for BiggerPockets Real Estate Podcast her i dag på Hawaii, der optager med den anden Dave, min partner i kapitalisme, ikke partner i kriminalitet, anden PIC, Dave Meyer. Og vi bringer dig her den information, du har brug for for at tjene penge på fast ejendom og finde økonomisk frihed. I dag er der et fantastisk show, hvor Dave og jeg interviewer Lu Chen og Tom LaSalvia fra Moody's Analytics, hvor de taler om boligproblemet? Krise? Hvordan vil du markere det, Dave?

Dave:
Ja, jeg tror begge. Vi ved alle, at boliger er blevet virkelig uoverkommelige. Dette påvirker både førstegangskøbere af boliger, folk, der bare forsøger at købe et hjem. Og også for investorer er det blevet virkelig udfordrende at have råd til de fleste markeder i landet lige nu. Og Tom og Lu giver nogle oplysninger, ikke kun om uoverkommelige boliger, men uoverkommelige huslejer, og hvordan det påvirker alle, inklusive ejendomsinvestorer. Mange af dem, der har nydt godt af stigningen i huslejen, men de giver også nogle virkelig interessante perspektiver om, hvorfor det virkelig er i alles interesse at løse disse uoverkommelige problemer.

David:
Ja det er. Og det er sådan en god pointe. Og hvis du lytter til dagens show, vil du forstå mere af, hvorfor vi har dette problem. Og hvis du forstår hvorfor, vil du se de tiltag, du kan gøre for faktisk at tjene indkomst, opbygge rentabilitet og opbygge rigdom på dette marked, mens du gør noget for at løse et problem og forhåbentlig gøre boliger mere overkommelige for alle andre.

Dave:
Jeg synes, at én ting ved denne episode er virkelig interessant, og som du sagde, at forstå hvorfor, er en stor del af den fortælling, jeg hører, du hører måske også dette, er, at folk siger: "Lejepriserne vil gå ned." Eller: "Boligmarkedet kommer til at styrte sammen. Det, der går op, skal ned." Hvilket bare ikke er sandt i økonomi. Men jeg synes, de gør et rigtig godt stykke arbejde med at forklare, hvorfor de tror, ​​at uoverkommelighed vil være et problem, der gennemsyrer boligmarkedet i en overskuelig fremtid, medmindre der bliver taget nogle bevidste handlinger. Og jeg tror, ​​det er nyttigt både i forbindelse med, igen, forbedring af overkommelighedsspørgsmålet, men også blot for at forstå, hvad der foregår på boligmarkedet, og hvorfor priserne er, som de er. De gør et rigtig godt stykke arbejde og giver nogle virkelig interessante data, der vil hjælpe dig med bare at kontekstualisere din forståelse af boliger.

David:
Det er helt rigtigt. Og jo mere du ved, jo mere kan du drage fordel af at træffe smarte økonomiske beslutninger, hvilket giver dig en fordel i forhold til alle de mennesker, der ikke lytter til denne podcast. Så spænd din sikkerhedssele, spænd dig selv fast, vi har et godt show til dig. Inden vi bringer Lu og Tom ind, er dagens hurtige tip at se, hvordan du kan være en del af løsningen, og se Moody's Analytical-rapporten, som vi henviser til i dag om uoverkommelige boliger. Så de sammensatte noget meget fedt, der viser store metromarkeder, og hvor huslejen er i forhold til lønningerne. At bruge 30 % af din indkomst på husleje er nu det nye normale i mange amerikanske metroer, og nogle er endnu højere. Så gå videre og tjek vores udstillingsbeskrivelse, hvis du gerne vil downloade rapporten og tjekke den ud. Bevæbn dig selv med mere information og bliv en lille smule mere som Dave Meyer i morgen, end du er i dag. Det er mit råd. Dave, noget du vil sige, før vi henter Tom og Lu?

Dave:
Nej slet ikke. Jeg tror, ​​du dækkede det hele. Så lad os tage Tom og Lu an.

David:
Okay, velkommen til showet Thomas og Lu. Thomas, hvis du ikke har noget imod det, så starter vi med dig. Kan du fortælle lidt om dig selv?

Thomas:
Thomas LaSalvia, direktør for økonomisk forskning, Moody's Analytics CRE. CRE er erhvervsejendomme. Jeg har været i branchen i godt et årti, havde en vis baggrund i den akademiske verden, var instruktør i et stykke tid, men meget glad for at bringe min viden, ekspertise til showet. Tak fordi jeg måtte komme.

David:
Lad mig fortælle dig noget, som jeg altid har troet, at du ikke spurgte om, men jeg vil alligevel dele. Jeg synes, det er sjovt, at navnet Moody's er Moody's. For når du tænker på Moody's tænker du på objektivt, faktuelt, troværdigt, pålideligt, kedeligt, men jeg kan godt stå på det, ikke? Det er det modsatte af en, der er humørsyg, hvis mening ændrer sig hele tiden. Har nogen andre nogensinde nævnt det sjove hykleri i dit navn og din virksomhed?

Thomas:
Vi får af og til nogle samtaler, der går til grin med hensyn til navnet, men nej, det er en vidunderlig, lang historie med vores grundlægger. Så det er der, det navn kommer fra.

David:
Selvfølgelig. Ja. Okay. Jeg er glad for, at det ikke kun er mig. Og så Lu, velkommen til showet. Tak fordi du er her. Kan du fortælle os lidt om dig selv og din rolle hos Moody's?

man:
Absolut. Tak for at have os igen, David. Mit navn er Lu Chen, jeg er seniorøkonom på Moody's Analytics CRE-salgslederteam. Så jeg har mere end ti års erfaring med kapitalmarkedsarbejde. Når jeg arbejder på holdet, er mit hovedfokus lejlighedsmarked, migration, seniorboliger, boligoverkommelighed, billige boliger, you name it, alt inden for denne boligkreds.

David:
Okay. Og som seniorøkonom, i lægmandssprog, har jeg altid ønsket at spørge dette, betyder det, at du er den ældste? Betyder det, at du er den stærkeste? Betyder det, at hvis mange mennesker … hvis du døde, så indtager en anden din stilling? Betyder det, at du arbejder med bestemte ting? Hvad betyder det rent praktisk, at du bliver seniorøkonom?

man:
Jeg tror virkelig, det er på grund af alderen og ingen klager.

David:
Okay. Nå, du ville have narre mig med det, Lou, fordi du ser meget yngre ud, end jeg gør. Hvis nogen ser på YouTube, kan du nemt fortælle det. Så du har det bedste fra begge verdener, ikke? Du har dit udseende, ser ung ud, og din visdom er der som seniorøkonom. Så vi er meget heldige at have dig med i showet i dag.

man:
Tak, David.

Dave:
Okay, Tom og Lu, det er dejligt at se jer igen. Velkommen tilbage. Jeg ville elske at høre lidt om denne utrolige rapport om boligoverkommelighed, som I begge har sammensat. Det er virkelig imponerende, alle burde gå og tjekke det ud. Kan du fortælle os lidt på et højt niveau, hvad dine resultater var?

man:
Så i virkeligheden er dette en meget interessant rejse for vores team at starte på siden begyndelsen af ​​2022. Så når man tænker på på det tidspunkt, var USA virkelig på vej til at have højere inflation, og folks migrationsmønster har ændret sig på grund af COVID. Så i begyndelsen har vi set folk komme ud af nogle af de større metroer, gå til nogle af destinationerne, Florida, Texas. For virkelig at nyde den fleksibilitet ved at arbejde andre steder behøver det ikke nødvendigvis at være tæt på, hvor de arbejder. Og det skabte denne interessante dynamik, som vi ikke har set ret ofte tidligere. Det var at se lejepriserne stige, boligpriserne stige. På nogle af de varme destinationer, eller vi kalder dem pandemiske darlings, men så indser folk, at de stadig skal tilbage på arbejde. Selvom det ikke betyder, at de skal vende tilbage til kontoret fem dage om ugen, forbereder de sig selv og er klar til at komme tilbage til kontoret mindst en eller to dage om ugen, nu og da blande sig med venner og komme tilbage til bylivet.
Så vi ser noget af det omvendte eller normalisering af det migrationsmønster. Og det fyldte hurtigt lejeniveauet op, lejepriserne i nogle af de traditionelt meget huslejetunge, dyre metroer, herunder New York, inklusive Boston og mange andre steder. Vi observerede det i vores datasæt, og denne idé boblede op og kom op til overfladen. Det er virkelig noget, vi bør lægge vægt på. Vi bør diagnosticere og forstå mønstret for udlejningsoverkommelighed. For hvis man ser på, at lejeprisen fylder tocifret år over år, betyder det eksponentiel vækst i huslejebelastningen for den enkelte husstand. Så tidligt i foråret 2022, holdet … det er virkelig holdindsatsen. Selvom jeg ved, at du gerne vil sætte navne på denne rapport, er det virkelig en teamindsats. Vi startede, vi observerede den hurtige stigning i denne overkommelige leje indtil i slutningen af ​​2022.
I USA som helhed ser vi endelig, at husholdningenes medianindkomst betaler omkring 30 % på en gennemsnitlig lejeenhed på markedet. Og at 30% er et kritisk tal. Det betyder normalt på gennemsnitligt grundlag, at medianindkomsthusstanden i USA er blevet huslejebebyrdet. Og det er en meget hård rejse for os at fortsætte med at observere, hvordan lejeprisdynamikken, hvordan lejen ændrer sig, omformer sig, hvilket påvirker nogle af nuancerne. Og den seneste rapport, som vi har offentliggjort i slutningen af ​​sidste måned, viser virkelig det nuancerede billede af, at vi ser huslejens fald i begyndelsen, i foråret 2023, begyndte at kaste lidt lys for enden af ​​tunnelen. Så vi ser en lille tilbagegang i lejebyrden fra omkring 30 %, nu et sted i det 29.6 procentinterval. Det er en lille forbedring, men vi oplever stadig ubehageligt, at huslejebyrden bliver forhøjet tæt nok på tærsklen på 30 %.

Dave:
Jeg har spurgt jer om dette før, bare som en teaser, I var begge med i On the Market episode 81, hvis I gerne vil høre om det. Men for mig er denne idé om, at huslejebyrden er 30% noget, der er værd at undersøge lidt mere. Jeg har hørt dette tal et par gange, at den maksimale eller ideelle procentdel af indkomsten, som lejere bør bruge på bolig, er 30 %. Hvorfor 30%?

Thomas:
Symbolsk? Det er ikke 30%. Så 30% formodes at betyde, at hvis du bruger mere end det, kan du blive nødt til at ofre dig med hensyn til andre fornødenheder. Mindre end det, og det frigør indkomst for dig til disse fornødenheder. Men ikke kun disse fornødenheder, men andre livskvaliteter. Så de 30%, det er HUD-tallet, boligbyudviklingsnummeret. Den har været brugt i et stykke tid. Men at nå 30%, mere symbolsk end noget andet. Vi har en boligkrise, huslejen er for høj, og i sidste ende forsvinder det ikke med det første. Så for at trække tilbage fra Lus tidligere udtalelse, hvorfor vi gør dette, fordi denne historie kommer til at blive ved i lang tid, og vi ønsker at være en del af den løsning.

David:
Det er en god pointe, Thomas, at mange af disse tal, f.eks. 30 % af din indkomst, skal gå til leje. Der er en masse andre datapunkter i privatøkonomien, som ikke er baseret på nogen objektiv vurdering af noget som helst. Det er bare et tal, som en menneskelig hjerne kan lide, og det skaber en grundlæggende forståelse, så du ikke går og laver noget skørt som at bruge 70 % af din indkomst på bolig. Men folk hører det, og de tager det bare for pålydende som, okay, eksperterne siger, at man ikke gør det. Så hvis huslejen ville være 30.5 % af deres løn, siger de: "Åh, det kan jeg ikke. Det er for dyrt.” Og der er mange ting, der svæver rundt i vores rum, som fungerer på samme måde, og jeg er bare glad for at høre, at du påpeger det. Det bare … Nogen trak den ud af deres numse et sted.

Thomas:
Spørg nogen i New York City, og de vil fortælle dig, at de bruger meget mere end 30 %.

Dave:
Ja, jeg mener, i højindkomstområder har det været over 30 % i lang tid, ikke?

Thomas:
Lu, du har de tal, ikke? New York City har været belastet med leje på det gennemsnitlige niveau i et stykke tid.

man:
Så hvis vi ser på huslejebyrdens historie, New York City, så langt tilbage som vi begynder at spore tidsserierne på tværs af alle de store metroer i USA, var New York den eneste, der overskred denne tærskel på 30 % tilbage i 1999. Så det er de tidligste datapunkter, som vi er i stand til at spore og levere til markedspladsen. Og lige siden begynder vi at se stigningen i huslejen og ikke kunne nå at indhente det. Indkomstvæksten har skabt lommerne omkring det amerikanske landkort til at slutte sig til denne huslejebyrdeliste. Så vi har Miami, Boston, San Francisco, i de første 10 år af det nye århundrede, som har sluttet sig til New York som den lejebelastede metro. Og alle disse metroer er blevet lejet belastede af forskellige årsager, uanset om det er teknologi boostet, om det er rejsedestination boostet, bedre vejr, migrationsdestination både internationalt eller indenlandsk.
Så de er på grund af forskellige årsager kommet med på den liste. Så spol frem til slutningen af ​​2022, begyndelsen af ​​2023. Så der er syv metroer, som har overtrådt tærsklen på 30 % husleje. Og igen, det er et symbolsk tal. Så hvis vi ser ned på listen, har New York, Miami, Los Angeles, Boston altid været belastet med husleje i løbet af det sidste årti. Vi har også Fort Lauderdale, Palm Beach, det nordlige New Jersey, Tampa, Orlando og San Francisco, som enten allerede har krydset de 30 % eller tæt på den tærskel på 30 %. Så alle disse metroer har af forskellige årsager tilsluttet sig dette, og det er på metroniveau.
Men på den anden side, hvis du ser på individuelle kvarterer i metroen, i visse nabolag, går tilbage til New York-eksemplet for medianindkomstfamilien, for en gennemsnitlig lejer til at bo på Manhattan. Højst sandsynligt vil de ikke bare føle sig belastet med huslejen, men også være stærkt belastet med huslejen, hvilket betyder, at de skal betale mere end 50 % af deres indkomst i huslejen. Men hvis du flytter dem til den ydre bydel, hvis de besluttede at bo i Bronx, vil situationen forbedre sig en del. Så det er meget interessant at se, hvordan denne større metro har udviklet sig i løbet af de sidste to årtier og fået denne agglomeration af luksuriøse klasse A-lejlighedsbygninger samlet omkring visse kvarterer, hvilket skaber den naturlige splittelse mellem lejlighedsmarkederne i det øverste niveau og det nederste niveau og øgede gennemsnittet. udlejningsoverkommelighed op på metroniveau.

Dave:
Jeg håber, at vi måske kan sætte dette ind i en kontekst ved bare at forstå ikke husleje... Husleje er naturligvis i forhold til andel af medianindkomst super vigtigt, men også bare absolutte tal. Hvor meget er huslejen steget siden begyndelsen af ​​pandemien, og hvor sidder vi i forhold til medianlejen lige nu?

man:
Så for New York, fra pre-COVID og frem til første kvartal af 2023, er lejen kumulativt steget med 16.8%, og du skal tage det tal med et gran salt. For hvis vi ser på det absolutte gennemsnitlige lejeniveau for New York City, og det er ubehageligt at sidde på omkring $4,000 om måneden. Så fra første kvartal 2023 er den gennemsnitlige leje for New York City $4,270. Og den anden i rækken, Miami, som har det nuværende lejeindtægtsforhold langt op over tærsklen på 30 %, der sidder på 42 %, er gennemsnitlig leje på 2,149 USD. Og det er en betydelig stigning, næsten 30% spring i forhold til præ-pandemi. Den tredje, Fort Lauderdale, også i Florida, steg mere end 30 % kumulativt i løbet af de seneste tre år. Så hvis du ser på, hvor lejeniveauet var præ-pandemi versus hvor de er, så fortæller det procentvise tal virkelig en stærk historie om, hvor betydeligt det positive migrationsmønster har skabt dette inflationspres på lejemarkedet for nogle af HUD-markederne , især i Florida.

Thomas:
Problemet her, ikke så meget huslejeniveauerne, de er naturligvis utrolig høje i visse storbyområder, men som Lu hentydede til, er det tempoet, hvormed de er steget. Højre? Dette ligner meget, når vi taler om, hvordan det kommercielle ejendomsmarked og investorer er kede af Federal Reserve. Det er ikke fordi renten stiger. Jeg mener, de vil selvfølgelig gerne have, at de skal være lavere, og penge skal være billigere til at investere i udlån, men i det tempo. Og når du har det stigningstempo, er det et faktisk chok for markedet, som folk ikke rigtig kan forberede sig på. Og disse husholdninger, især husstande med lavere indkomst i disse områder, er uforberedte på den type chok. Og når du beskæftiger dig med noget som lejlighedslejekontrakter, som kun er omkring et år, vil de få et stort chok, især fordi deres indkomst ikke kommer til at holde trit med de typer niveauer, som huslejen kan nås til. steget.

Dave:
Meget nyttig kontekst her. Jeg vil gerne prøve at forstå fra jer begge, men Tom, lad os starte med dig. Hvad fortæller det, at huslejen er steget så meget og nu bliver belastende på flere og flere markeder, om boligmarkedets karakter og boligmassen i landet lige nu.

Thomas:
Ja, godt spørgsmål. Og du brugte ordene boligmasse, og det tror jeg er det vigtige. Masser af tal bliver kastet rundt, men et sted mellem to og fem millioner boliger mangler, som vi har i dette land. Vi har ikke bygget nok en- eller flerfamiliehuse, selv om der er kommet gang i multifamilien. Enlig familie hentede et stykke tid, og nu er det trukket lidt tilbage. Og det har skabt denne situation, hvor denne byrde, dette 30 %-tal … Igen, det er ikke 30 %-tallet, men det er den hurtige stigning, og det lægger stress på mange husstande, og mange af dem er husholdninger med lavere indkomst eller de husstande, der lige er startet. . Når du taler enkeltfamilie, ved jeg, at vi ikke taler en masse enkeltfamilier i dag, men når du taler om det, er det svært at komme op på den boligstige. Når du taler multifamilie, hvis du ønsker at forblive i et pænt kvarter i en anstændig lejlighed, er det en større og større del af dit budget, og det betyder, at du ikke kan spare op til den udbetaling for at komme op på boligstigen.

David:
Interessant.

Thomas:
Og det er en masse rigdom, der vil blive tørret væk i de sidste par generationer, som bare ikke kan komme dertil uden f.eks. deres forældres hjælp med udbetalingen. Og det er, hvad der sker meget, hvilket fremmer problemet med ulighed blandt familier i USA. Nu er det selvfølgelig et problem i hele verden, men det er bestemt noget, der er værd at tænke over, når vi er i diskussioner om boliger generelt, boligudbud, boligpolitik, det her forsvinder ikke.

man:
Meget interessant diskussion om boligmassen, fordi man har et samlet antal, har man den samlede boligmangel, men hvis man ser på det seneste årti, hvilken slags lejlighed er blevet bygget og udbudt til markedspladsen. Flertallet, langt de fleste af dem, der kommer online, er klasse A-luksuriøse bygninger, og de bliver endnu dyrere og dyrere og skaber denne større splittelse mellem klasse A versus klasse B, C. Hvis man ser på klasse B- og C-enhederne, så er ledigheden generelt sidder omkring to til tre procentpoint. Det er ekstremt stramt marked, som passer ind i appetit hos husholdninger med medianindkomst, husholdninger med arbejdsstyrke eller endda lavere indkomstfamilier på indkomstspektret. Og det skabte også denne enorme mulighed, når folk migrerer tilbage i begyndelsen af ​​2021, vi ser en husstandsdannelse over gennemsnittet. Og undskyld for at bruge den jargon, det er egentlig bare for at kvantificere, hvor mange nye husstande der dannes på denne markedsplads. Så hvor mange mennesker skal forlade deres forældres sofa, slå op med deres værelseskammerater, og skal leje en enkelt enhed på dette marked.
Det har været over gennemsnittet i omkring et helt år siden anden halvdel af 2021, helt frem til første halvdel af 2022. Det skaber dette enorme efterspørgselschok på markedet. Vi har ikke nok enheder, og vi har en stigende efterspørgsel, som er krævende for at bo i en lejeenhed. Og så kombinerer du med det, vi har set i begyndelsen af ​​pandemien, at mange af de dyre metroer havde alle disse mennesker, der forlod metroen, forlod andre steder. Det skabte faktisk dette, vi kalder det en pandemisk rabat, i mange byer, San Francisco, New York, Boston. Så når folk vender tilbage, søger de muligheden for dette engang i livet pandemiske chok skabte rabat og satte hurtigt skub i lejestigningen, som vi har set i den senere halvdel af 2021. Og det har været i gang, da Federal Reserve har været at hæve renten.
Og enfamilieboliger var en af ​​de første sektorer, der absorberede det chok. Så vi begyndte at se og registrere fald i enfamilieboliger, prisfaldet i mange af de dyre metroer. New York, San Francisco var blandt de første, hvor vi begyndte at se prisen på enfamiliehuse falde, fordi efterspørgslen øjeblikkeligt blev afkølet. Og når man tænker på dette potentiale, kunne husejere ikke have nogen anden mulighed end at bo i lejeenhederne i længere tid. Så det holdt faktisk fast i multifamiliens fundamentale forhold, selvom det var det tidspunkt, hvor forbrugernes stemning var på det historiske lavpunkt. Vi ser alle disse recessioner [uhørbart 00:23:50] i enfamilies boligsektoren. Det skabte faktisk denne mulighed for at stabilisere lejemarkedet. Så det er i virkeligheden det, der har skabt dette løft og derefter fastholdt væksten for flerfamilieudlejningen i hele USA. Og til sidst skubbe os op til den tærskel på 30 %, som vi har set ved udgangen af ​​2022.

Thomas:
Dette rejser spørgsmålet, vi taler om boligudbud, boligmasse, hvorfor ikke, ikke? Og hvad sker der nu? Der er et par ting, jeg vil sige til dette, fordi jeg synes, denne samtale er virkelig værdifuld, fordi jeg ikke bare vil sidde her og klage over, at huslejen er for høj. Jeg vil faktisk tale om økonomien og hvad der foregår, og hvordan markedet, eller måske markedet ikke kan, hjælpe med at afhjælpe dette problem. Lige nu, hvad vi ser, er en halvvejs anstændig mængde byggeri i flerfamiliehuse givet disse huslejestigninger. Men mange af disse projekter blev påbegyndt, da finansieringssatserne, byggeomkostningerne var meget lavere. Gennem pandemien kender vi alle forsyningskædeproblemer, byggeomkostningerne steg.
Og det er klart, at vi lige nu har at gøre med høje renter, høj finansiering. Så det, vi har, er, at vi har et lille bump i nye forsyninger, der kommer online i år. Det vil hjælpe. Og faktisk forventer vi en lidt under gennemsnitlig huslejevækst for i år. Men så bevæger vi os fremad, og på grund af stadig høje byggeomkostninger, problemer med arbejdsudbuddet, især i byggebranchen, høje renter, der ikke forsvinder med det første, og vi vil begynde at se et fald igen i nybyggeri og leverancer i multifamilie i de næste par år. Og det vil bringe dette problem tilbage til hovedet. Så dette problem med mangel forsvinder ikke, fordi tallene er holdt op med at virke.

David:
Så ofte, når vi ser på datapunkterne, som om fast ejendom går op eller ned? Er boligen overkommelig eller ej? Vi fortolker det gennem en følelsesmæssig linse. Jeg er vred, fordi boliger er dyre. Der skal gøres noget. Jeg banker i bordet. En klogere tilgang er at stille spørgsmålet om hvorfor. Nå, vi importerer mange af vores byggematerialer fra andre lande, og efterhånden som forsyningskæderne bliver forstyrret, bliver de dyrere, det bliver mindre effektivt. Jeg har ingen data til at understøtte dette, men jeg føler mig ret overbevist om, at der er færre mennesker, der ønsker at indgå i handlen, end vi plejede at have.
De yngre børn vokser ikke op med at sige: "Jeg vil arbejde i den varme sol og bære rundt på træbjælker og sømme dem til ting." De ønsker alle at være en influencer og arbejde med softwareudvikling der. De ønsker at være iværksætter af deres egen virksomhed. Det er ikke så populært, som der var, at finde blikkenslagere og folk, der ønsker at hænge gipsplader og udføre de opgaver, der virkelig får landet til at køre. Så det vil føre til ineffektivitet i byggeprocessen. Jeg synes også generelt, at jeg ser mere regulering fra lokale kommuner, end da jeg var barn. Er det en anden ting, du vil kommentere?

Thomas:
Jeg ville bare sige, at det absolut har hæmmet udviklingen. Og ja, mens du var barn, men også før det … Eller ikke så meget som måske mens du var barn, men stadig før det også. Det er et problem, som jeg synes har været her længe. Og en af ​​grundene til, at jeg ønskede at kommentere på dette, og jeg ønsker ikke at springe for meget rundt, men jeg kan potentielt se denne nuværende boligoverkommelighedskrise, den hurtige stigning i priserne på husleje i forhold til indkomst, sammen med nogle af de ændringer i dynamikken under pandemien, er, at politiske beslutningstagere begynder at se de fejl, der er blevet begået i løbet af de sidste 50 år. Uanset om det er zonereguleringer eller andre typer reguleringer, der har hindret udbudssiden af ​​denne ligning. Så jeg ser en lille smule positiv bevægelse der. Måske ikke nok endnu, men måske er det en guldkant med alt dette.

David:
Det er en stor pointe, fordi vi bliver såret på udbudssiden af ​​alle de ting, vi lige har nævnt, og vi føler pres på efterspørgselssiden, fordi vi har skabt alle disse penge, der skal gå et sted hen, og fast ejendom er der det meste går. Og så har vi en stadigt stigende efterspørgsel. Du kommer i klemme i begge ender, hvilket skaber uoverkommeligheden. Og du havde også nævnt noget tidligere i podcasten, jeg gerne ville kommentere. Når boliger bliver uoverkommelige, sårer det uforholdsmæssigt meget mere lavt indkomst end nogen med højere indkomst. Så hvis du bor i New York, tjener du 20,000 USD om måneden, og du vil bruge 30 % af disse penge på husleje. Det er lige omkring, tror jeg, hvad, $6,000? Så du har $6,000, det betyder, at du har $14,000 at leve for, forudsat at vi ikke taler om skatter her. Nå, den bil du skal køre, den mad du skal købe, den film du skal se er nok lidt dyrere i New York, end den vil være i Louisiana eller Oklahoma, men ikke så meget .
Så med $14,000 tilbage, behøver du ikke bekymre dig om at gå i stykker. Du kan købe masser af mad. Du er ok. Så hvis din boligudgift var 50 %, og du skulle bruge 10, har du penge nok til at klare dig. Nu tager du den samme person, der tjener $3,000 om måneden i Louisiana. Med 30 % af deres indkomst er det tættere på næsten tusind dollars. De kom til at leve for mindre end to tusinde om måneden. Mad koster stort set det samme, som det gør i New York. Det er meget tæt på. Alle dine andre udgifter kommer til at ligne. De har ikke nok til at klare sig. Og så hver gang vi ser denne uoverkommelige ting, er det selvfølgelig grimt for de rige, ligesom det stinker for alle andre, men det er ikke så slemt.
Og det er det bekymrende ved den situation, vi er i med ineffektive politiske strukturer, der gør reguleringen hårdere, med vores insisteren på at importere alt fra andre lande. Hvilket sætter os i en sårbar position, hvor de får løftestang i forholdet, ligesom vi kan lide det, vi så under COVID, da forsyningskædeproblemer blev forstyrret. Jeg tror, ​​vi stadig forsøger at arbejde igennem nogle af de problemer, der kom deraf. Og så kobler man ind i det, at der ikke er mange 14-årige i gymnasiet lige nu, der siger: "Jeg vil vokse op til at hænge gipsplader. Jeg vil bygge tage midt på sommeren.” De ønsker alle at gøre noget, der er en smule nemmere og sejere. Denne uoverkommelige ting ser ikke ud til at forsvinde. Er det det samme perspektiv, som I to har, Lu?

man:
Absolut. Så David, jeg kan virkelig godt lide dit perspektiv. På toppen af ​​[uhørbar 00:30:32] ser vi den hurtige stigning i spørgsmålet om udlejningsoverkommelighed på tværs af mange af de overraskende metroer, må jeg sige. Mange mindre metroer i Florida, Las Vegas. Når vi ser på, hvor hurtig tocifret vækst, i mange tilfælde over 20, 30% af lejestigninger, fra pandemi over til en god del af 2022. Overraskende nok faldt deres medianhusholdning, medianindkomsthusholdninger, indkomst faktisk. Det er meget interessant at se en mindre befolkning, som til fordel for migrationen, kom til byen, pressede huslejen højt. Men på den anden side, de lokale beboere, som tjener timelønnen, især for de metroer.
Som har en større befolkning på fritid og gæstfrihed, noget af timelønnen, industrierne, de nød ikke rigtig den fordel ved at øge lejen. Så det skabte virkelig de sociale aspekter af dette spørgsmål, som virkelig kræver det offentlige og private partnerskab for at løse dette store puslespil for os. Så en interessant udvikling, fordi jeg personligt er placeret i Californien, så selv før pandemien skabte vi denne tilbehørsbolig, ADU, i forbindelse med politikudformningen. Og vi udvider på den politiske front. Så vi tillader, at mere end 500 kvadratfod af ADU bygges enten knyttet til eller fritliggende til din enkeltfamiliebolig.

David:
Du henviser til den lovgivning, der forhindrede byer i at forhindre det i at ske. De kan ikke komme ind og sige "Nej, ingen tilladelse, du har ikke lov til at bygge ADU." De skal tillade det.

man:
Det skal de tillade. Og de fjerner faktisk en stor del af barrieren, så godkendelsesprocessen er ekstremt nem, det er nemt at blive godkendt, du skal bare opsætte [inaudible 00:32:32] individuelle enheder til køkkenet. Du skal have adskilte døre. Men det er ret nemt at gå igennem det hul. Og for blot et par måneder siden, har byen, San Francisco City, også lavet en politik, der tillader omlægning af zone, og konverterer nogle af de forældede kontorejendomme til boliger. Så de kunne være højhuse beliggende i byens førsteklasses beliggenhed. [uhørbar 00:33:00] centrum, men omdannelse af ledig kontorbygning til multifamilie. Så det er nogle af de kreative måder at revitalisere bystemningen på, redde centrum, men også skabe disse ekstra enheder for at løse boligmanglen.

Thomas:
Ikke et vidundermiddel, men kumulativt. Alle disse regler, der er lempet eller nogle af disse offentlig-private partnerskaber, vil være nyttige. Lad ikke en god krise gå til spilde. Og igen, det er mit halvt fulde glas på denne situation, når det kommer til dette. Bare når man taler med nogle af industriens aktører, ser det ud til, at der er lidt bevægelse i at videreudvikle det, de kalder boliger af arbejdsstyrke eller lavere indkomstboliger som både en social fordel for samfundet, som de ønsker at være en del af. Og nogle af dem begynder at se skattefordele, nogle af de andre fordele, der er forbundet med det, betale sig. Så det forsvinder ikke, David. Du sagde det, jeg har sagt det et par gange allerede. Går ikke væk.
Der er ingen vidundere, når det kommer til dette. Men vi kan lægge alt sammen. Alle de ting, du nævnte på udbudssiden, alle tingene fra det regulatoriske perspektiv, og så endda på efterspørgselssiden. Jeg vil kaste en ting mere ind i denne samtale, som vi ikke har behandlet endnu. Vi er amerikanere, vi kan lide store huse, og når man bygger et stort hus, er det knappe naturressourcer og knappe arbejdskraftsressourcer, der afsættes til det ene store hus til den ene familie. Hvor de ressourcer, hvis de er opdelt, lyder som en socialist her, men hvis de var delt op på en eller anden måde, mange flere boliger til mange flere mennesker og tage presset af priserne.

Dave:
Tom og Lu, jeg har et spørgsmål. Jeg spiller på en måde bare djævlens advokat her, og jeg vil bare gerne have din forståelse af dette. Men de fleste af de mennesker, der lytter til denne podcast, er ejendomsinvestorer, der er interesserede i at investere i fast ejendom, og mange af os har på en måde nydt godt af stigende huslejer, efterhånden som det er gået... i løbet af de sidste par år. Så jeg er nysgerrig, hvilken rolle ser du, at ejendomsinvestorer har i dette? Hvorfor skulle ejendomsinvestorer være bekymrede over dette problem? Og hvis vi er bekymrede over dette problem, hvad kan ejendomsinvestorer så gøre for at prøve at forbedre det?

Thomas:
Fra et langsigtet perspektiv tror jeg, at vi alle skal være ligeglade. Jeg vil give dig et virkelig kloge eksempel på, hvorfor det måske betyder noget for en bestemt by eller et kvarter. Hvis du kun fokuserer på at bygge klasse A, og du stiger huslejen, og du er glad for det, er det vidunderligt. Du har lavet en god investering, det går godt. Hvad sker der, når servicemedarbejderne, endda sygeplejerskerne, ikke kan bo i nærheden af ​​det pågældende sted, og nu er de langt væk? Hvordan virker det? Der er et hul der. Og så flytter de mennesker i din bygning, der boede der og havde det godt og betalte højere huslejer pludselig, fordi deres tjenester er væk fra det område, fordi ingen længere byggede den arbejdsstyrke boliger til det område. Så der er dette argument at fremføre, at vi er nødt til at balancere det ud fra et samfundsmæssigt perspektiv. Men fra et længerevarende investeringsperspektiv vil du gerne være i et område, der har boliger til alle indkomstklasser, fordi vi i sidste ende er et samfund, og det har vi brug for.

Dave:
Det giver mening. Og jeg spørger bare ud fra et djævelens advokatstandpunkt. Men det ser man meget på mange markeder. Jeg investerer i et område i en lille bjergby i Colorado, og du bare … det er næsten umuligt for mange af de mennesker, der støtter økonomien i byen, at bo der. Og det har virkelig negative konsekvenser for hele samfundet der. Så det er bestemt noget, vi har set i løbet af de sidste par år

David:
Inden for retshåndhævelse, i mit tidligere erhverv, er dette udbredt i Bay Area. Lønningerne er høje, men boligerne er højere. Og så jeg kendte ingen betjente, der boede i byerne i Bay Area, ingen af ​​San Francisco PD-fyrene, Oakland PD-fyrene, de bor ikke der. De bor 45 minutter til halvanden time væk, hvor boliger er nogenlunde overkommelige, især når de er nye. Det samme for mange af de sygeplejersker, der arbejder i branchen. Jeg formoder, at lægerne har råd til at bo der, men de ønsker normalt ikke at opfostre familier midt i disse områder. Så det, du har, er folk, der allerede arbejder 10-timers vagter, otte timers skift, som nu går i gang med en time til halvanden times pendling, nogle gange begge veje. Tabt produktivitet. De gør ikke noget for samfundet, når de sidder i pendlertrafikken. Jeg mener, jeg formoder, at de lytter til vores podcast. Så den lille smule har vi gavn af.
Hvilket kan være en af ​​grundene til, at podcasts har taget fart. Der kunne være en pointe der, er, at boliger ikke er overkommelige, har skabt et løb i YouTube og podcasting-området. Men det bliver der ikke talt om. Så du får muligvis lønforhøjelser, men din arbejdsdag er 20 % længere, fordi du skal pendle så langt for at komme på arbejde. Du bliver ikke kompenseret for den tid, men du skal stadig lægge en eller anden form for arbejde. Og jeg tror, ​​det fører til en masse frustration. Det kan føre til en masse følelser af uretfærdighed. Det er et rigtig slemt problem. Og så, jeg ved det ikke, vi er ikke gået så meget ind i det her, men jeg ved, at I også har fundet ud af, at lønningerne, selvom de kan være stigende, ikke stiger i samme grad, som mad, energi og boliger er stigende. Og så ender det med at blive som en lønnedgang, når man virkelig balancerer det hele.

man:
Fuldstændig sandt. Jeg ved, at Federal Reserve ikke bryder sig om at se denne lønvækstspiral, som skabte dette stigende inflationspres skabt af stigningen i lønniveauet. Men på den anden side ser vi på dataene. Så hvordan er vi startet fra begyndelsen af ​​2000, hele vejen, og har nu nået tærsklerne på 30 %. Det er virkelig forskellen mellem, hvor hurtigt indkomsten er vokset i forhold til, hvor hurtigt vores husleje er vokset. Og for investorerne, vil jeg virkelig sige, hvis man ser på, hvad der er sket i de seneste økonomiske cyklusser. Så enfamiliehussektoren vil normalt få et hit, og normalt er det meget stærkt.
Men hvis man ser op og ned i de historiske cyklusser, var multifamilie i stand til at holde sig nogenlunde, selvom jeg ikke vil sige, at det er kontracyklisk, så følger det konjunkturcyklussen. Det holder normalt rigtig godt indtil slutningen af ​​hver økonomisk cyklus. Det begyndte at få nogle chok, da folk begyndte at flytte tilbage til enfamilies boligmarkedet. Og selv med det var huslejefaldet meget marginalt. Så dette er en god aktivklasse at blive investeret i, og især være i besiddelse af i længere tid, som rent faktisk har bevaret den boligmasse, hvilket skaber den udlejningsenhed, udlejningssamfundet, som giver lejerhusstanden mulighed for at nyde fordelen ved at leje lejligheder.

David:
Okay. Så Lu, hvilket råd har du til investorer, der ønsker at hjælpe med dette problem med boligoverkommelighed?

man:
Så der er mange måder, hvorpå investorer, udviklere, arkitekter, ejendomsselskabet kan hjælpe med at løse dette problem. Naturligvis bygge flere huse, afhængigt af den tilgængelige jord, tilgængelige zonepolitikker. Men endnu vigtigere, så ser jeg en stor mulighed for os, ejendomsdeltagerne, til at træde ind i dette overkommelige boligområde. Så det, der er trendy på markedet, er et koncept, der hedder inklusiv bolig. Så det giver virkelig en mulighed, at vi kunne have introduceret både markedsprisudlejningsenheder og med tildelingen af ​​et sted mellem 10 og 20 procent overkommelige enheder på samme etage, i samme enhed, i samme bygning.
Og det skaber denne politiske fordel for investor at nyde noget af skattefritagelsen, noget af reduktionen og også nyde noget af kapitalfinansieringen. Vi ved alle, at vi er på dette marked, hvor den tilgængelige kapital er meget knap. Og især 2023 eller endda begyndelsen af ​​2024, bliver meget, meget stramt. Men finansiering til overkommelige boliger er det område, hvor vi altid kan søge potentielle muligheder. Og det er både økonomisk og socialt gavnligt for de lavere indkomsthusstande, fordi vi har et desperat behov for dette overkommelige boligmarked. Og især står vi over for ekstrem lang venteliste på mange af de dyre markeder. Hvis du ser op og ned i Californien, ser vi på mange års venten på lavindkomstfamilier for at få billige boliger, men det er et fantastisk marked, som vi kan overveje for potentielle investeringer.

Dave:
Lu, hvordan ser det ud for en investor at investere i lavindkomstboliger? Hvordan virker det?

man:
Så normalt skaber det denne mulighed for familier med lav indkomst, der tjener 70% af områdets medianindkomst, vi kalder det AMI, at ansøge om en sådan enhed. Og når de ansøger om byggetilladelser, vil de gennemgå flere forskellige certifikater og forskellige tilladelsesprocesser for at blive ansøgt med særlig finansiering til udbygning af billige boliger. Med det er der ofte politiske begrænsninger af, hvilken slags boliger og hvor sådanne overkommelige enheder kan bygges ud. Det er altså en hel branche, som typisk involverer et tæt samarbejde mellem investorer og realkreditinstitut og banker. Selv det føderale og lokale regeringsniveau skal være involveret i at skabe denne mulighed. Det er virkelig et joint venture mellem det offentlige og det private.

Dave:
Og jeg mener, bare at spørge fra et rent investorsynspunkt her, er formålet her at gøre det sådan, at for en investor er afkastet eller risiko- og afkastprofilen for at bygge eller investere i billige boliger den samme som ved at bygge eller investere i private bolig eller frimarkedsbolig, hvad man nu vil kalde det?

man:
Jeg vil ikke sige lignende. Jeg vil sige, at risikoprofilen vil være lavere, fordi lavindkomstfamilierne ofte er støttet af sektion otte og andre boligkuponer. Så boligenhederne vil blive vurderet til markedet lidt under markedsrenten, men du ville få en stabil indkomst-likviditet, fordi alle disse lejebetalinger vil blive stærkt subsidieret af den offentlige sektor.

David:
Okay, Thomas, med al denne information på spil, de byrder og hindringer, som overkommelighed vil have for at komme ind på boligmarkedet, som vi alle gerne vil se, hvor sikker føler du dig med ejendomsmægler som branche at det er et solidt sted for investorer at lægge deres kapital?

Thomas:
Fast ejendom, især boligejendomme, har en enorm langsigtet medvind. Så selvom vi taler om problemerne på markedet, betyder det ikke nødvendigvis, at markedet kommer til at vakle. Om noget, så ønsker vi flere investorer. Og selv med flere investorer, er det her, jeg vil advare, fordi investorer måske siger: "Nå, flere investorer, mere udvikling, det vil bare trække huslejen ned, og vi vil have et problem med overkommelighed." Men Dave, det går tilbage til det, du sagde tidligere i den samtale, vi havde om værdien af ​​at have en række forskellige typer lejligheder og boliger gennem lokalsamfund rundt om i landet. Det vil afløse alt. Så igen, taler i cirkler her om dette. Multifamilie som en aktivklasse, utrolig værdifuld. Samlet set meget stabil. Vi kommer til at se en smule stress i det næste år eller deromkring for visse ejendomme, der skal refinansieres.
For vi ser lejeniveauet stagnere en lille smule. Vi oplever høje renter. Og hvis du finansierede den ejendom for et par år siden til meget, meget lave renter, kommer du tæt på det dækningsforhold for gældsservice, som bankerne ønsker at se, og långivere ønsker at se tilbage til 1.5 plus. Så uden at gå ind i den jargon, men I er investorer, I kender til den slags ting, der er en lille bekymring der. Men igen, hvis du køber flerfamiliehuse, boliger generelt, og holder det i lang tid, hvis du er købere og ikke sælgere, er du i god form nu. Du er i god form i lang tid inden for multifamilie. Og jeg håber, at med … hvad Lu lige nævnte om boligskattefradrag med lav indkomst og nogle af de andre offentlig-private partnerskaber, der foregår, at tallene begynder at fungere bedre for arbejdsstyrken og billige boliger.

Dave:
Fantastisk. Det er en stor segue her til slutningen. Det sidste spørgsmål jeg har her til dig. Hvilket er alt, hvad du har lært om billige boliger i USA, og i betragtning af det faktum, at de fleste af vores publikum her, ejendomseksperter, ejendomsinvestorer, er der nogle sidste ting, som du synes, vi bør vide eller synes, at vi skulle … kunne drage fordel af din forskning, før vi kommer ud herfra?

man:
Absolut. Så jeg har det bare sådan, at ikke kun os, ikke i den akademiske verden, i industrien, men selv op på det politiske plan, har alle været meget opmærksomme på dette spørgsmål om lejeoverkommelighed. Så vi har set forskellige handlinger sive ned fra føderalt niveau, til statsniveau, til kommunalt niveau, der løser dette problem. Og de indser, at den politiske barriere er én ting, men der er også en enorm mulighed for den offentlige sektor for at arbejde tæt sammen, både på hovedstadssiden, på zoneinddelingssiden, politikudformning. I hver eneste del af denne økonomiske cyklus skal de arbejde tæt sammen. Fordi vi indser, at den private del, den private enhed, ofte ikke kan ryste op i det, der allerede var deroppe.
Men da vi indså markedets stramhed, da vi indså prispresset, da den offentlige sektor begyndte at træde ind, hvis man ser op og ned på tværs af USA, hvor mange stater og kommuner vedtager egentlig lovgivning? Overkommelige boliger, uanset om det er [uhørbart 00:48:29] uanset om det er zoneinddeling, om det er skat, hver enkelt komponent omkring denne overkommelige bolig, overkommelige boliger, bevæger vi os i den rigtige retning for at skabe, pleje og forstærke det stærke forhold mellem politikere og den private investor, arkitekter, udviklere, hele kredsen til at arbejde tæt på det mål. Det er økonomisk drevet, men det er også politisk drevet. Fordi dette er blevet ikke kun økonomiske fænomener, men også et meget vigtigt socialt aspekt for hver enkelt lejerhusstands velbefindende.

David:
Jeg troede, at mulighedszoner var det perfekte ægteskab af præcis det, du taler om. Det var denne idé om, at vi har brug for investorer, vi har et problem, vi har brug for regeringen til at samarbejde. I stedet for at sætte os op mod hinanden, samarbejdede vi, og en masse områder, der virkelig havde brug for infrastruktur og revitalisering, nød alle godt af folk, der var gode til at forstå, hvordan man udvikler områder. De forstod begreber som højeste og bedste brug. Vi forbedrede en masse områder for mennesker. Vi stabiliserede mange markeder. Du har faktisk nu job, der føles behageligt med at flytte ind i disse områder, fordi der er en stabil levesituation for arbejdsstyrken. Og vi løste et problem uden DMV's regeringsløsning, hvilket altid er det, der sker, når de træder ind, og de prøver at gøre det selv. Så jeg elsker det du siger om dette ægteskab med disse to mennesker, der arbejder sammen for at løse problemet. Jeg håber, vi ser mere af det i fremtiden.

Thomas:
Hvis du vil høre fra mig, vil jeg gøre det virkelig enkelt og kortfattet her, og det er meget bredt på tværs af multifamilie og egentlig CRE-investering generelt. Jeg elsker, hvad der sker med blandede kvarterer, uanset om de er masterplanlagte, eller de er inden for eksisterende områder. Dette kunne være en helt anden podcast for jer, men der sker noget virkelig, virkelig fantastisk i forhold til, hvordan vi igen nedbryder nogle af disse zonelove, og vi opbygger virkelig værdien af ​​et område med blandet brug . Og jeg tror, ​​der vil være et stort potentiale i dem fremover.

Dave:
Fantastisk. Nå, mange tak for at være her begge to. Det sætter vi stor pris på. Folk vil gerne have din fantastiske rapport. Hvor skal de gøre det?

Thomas:
Ah, gå til cre.moodysanalytics.cominsights, og du kan se al vores seneste forskning, inklusive denne rapport.

man:
Undskyld, Dave, det er jeg virkelig nødt til at rette Tom på. Det er et fremadgående skråstreg.

Thomas:
Nej det er ikke. Er det?

Dave:
De er altid fremadgående skråstreg.

Thomas:
Åh ja, selvfølgelig. De er altid fremadgående skråstreg. Ah [uhørligt 00:51:10].

man:
Gøre det igen. Gør det igen, Tom.

Thomas:
Nej, Lu, du skal gøre det nu.

Dave:
Nej, det her er bedre.

David:
Nej, vi efterlader det her.

Dave:
Vi elsker rodet. Det er den bedste del.

David:
Hurtigt tip af showet, det er altid fremad skråstreg. Selv tak.

Thomas:
Åh, det er det bedste tip, vi må gå med. Pokkers. Okay.

David:
Thomas, Lu, det har været vidunderligt at have dig på. Tusind tak fordi du tog dig tid til at tale med os om tallene for, hvad der sker inden for fast ejendom. Og endnu vigtigere, hvordan vi som investorer kan bruge disse til at træffe bedre økonomiske beslutninger, og hvad vi kan gøre for at forbedre situationen for alle involverede og give investorerne et bedre navn i ejendomsverdenen. Jeg sætter virkelig pris på, at I deler jeres viden. Og Dave Meyer, du tror, ​​jeg ikke ville nævne dette. Dette er din femte optagelse i dag. Dave har gået hårdt i malingen hele dagen. Han faktisk-

Dave:
Bare at gøre arbejdet.

David:
- overlevede sit kamera.

Dave:
Mit kamera gik i stykker.

David:
Dave arbejdede længere end hans kamera kunne eksistere. Det smeltede sammen midt i showet. Vi var nødt til at starte det forfra. Så hvis du ser det på YouTube, er det derfor, han ser lidt anderledes ud. Det er så meget, vi hos BiggerPockets bekymrer os om at give dig den information, du har brug for. Så tak fordi du sluttede dig til os, og hvis du kan sætte pris på Dave, så giv os en femstjernet anmeldelse, uanset hvor du lytter til podcasts. De betyder også meget. Thomas, Lu, mange tak. Hvor kan folk finde ud af mere om hver enkelt af jer?

Thomas:
Velkommen til at kontakte mig kl Svar gerne på spørgsmål, snak mere om ejendomsmarkedet eller gå helt sikkert ind på vores Moody's hjemmeside.

man:
Easy-peasy.

David:
Jeg tror, ​​du er afslappet, måske har været min yndlingsdel af hele denne episode. Det var yndigt. Tak, Lu.

man:
Tak fordi du har os.

Thomas:
I er fænomenale. Det var vores fornøjelse.

David:
Dette er David Greene for Dave "The Terminator" Meyer, der melder sig ud. Nogen får den mand en sandwich.