মাল্টিফ্যামিলি রিয়েল এস্টেট বিপর্যস্ত হওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছে - কেন তা এখানে

এই অনুচ্ছেদে

আমি 2023 এবং 2024 সালে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের একটি উল্লেখযোগ্য পতন (বা ক্র্যাশ) সম্পর্কে চিন্তিত, বিশেষত বহুপরিবার সহ, আমি মনে করি যে লাল পতাকাগুলি এতটাই স্পষ্ট এবং সমস্ত একই দিকে নির্দেশ করছে যে আমি অবহেলা করব এই সম্প্রদায়ের দায়িত্ব আমার অবস্থানকে যতটা সম্ভব স্পষ্ট করতে এবং সেই অবস্থানকে বিশদভাবে রক্ষা করতে ব্যর্থ হওয়া। 

এই নিবন্ধে, আমি আমার থিসিসের মধ্য দিয়ে হেঁটে যাব, নীচের সংক্ষিপ্তসার অনুসরণ করে বহু-পারিবারিক মূল্যায়নের চারটি প্রাথমিক হুমকির রূপরেখা তুলে ধরব: 

• পার্ট 1: ক্যাপ রেট সুদের হারের চেয়ে কম 
• পার্ট 2: আমি 2023 সালে অর্থপূর্ণ ভাড়া বৃদ্ধির উপর বাজি ধরছি না
• পার্ট 3: আমি 2023 সালে সুদের হার বৃদ্ধির উপর বাজি ধরছি
• পার্ট 4: উচ্চ সুদের হার মূল্যায়ন এবং ঋণ আন্ডাররাইটিং এর উপর চাপ সৃষ্টি করে
• পার্ট 5: খবর, উপাখ্যান, এবং আরও পড়া
• পার্ট 6: এই পরিবেশে সম্পদ রক্ষা এবং অর্থ উপার্জনের ধারণা

দয়া করে মনে রাখবেন যে রিয়েল এস্টেট স্থানীয়। এই নিবন্ধে আমার বিশ্লেষণ সমগ্র মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র জুড়ে গড় প্রতিফলিত করে, যদিও আমি এতে ডুব দিই কয়েকটি বড় অঞ্চল. 

সবশেষে, আমি সামনের দিকে সম্বোধন করতে চাই যে আমি নিজেকে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজার বোঝার ক্ষেত্রে একজন অপেশাদার মনে করি, সম্ভবত "জার্নিম্যান" স্ট্যাটাসের কাছে যাচ্ছি। আমি কোনভাবেই তাদের মধ্যে বিশেষজ্ঞ নই। আমি বিতর্কের আমন্ত্রণ জানাই এবং এখানে আমার পয়েন্টগুলিতে একটি "ষাঁড়ের মামলা" উপস্থাপন করতে প্রস্তুত যে কোনও পাঠকদের থেকে বিশ্লেষণকে স্বাগত জানাব। অনুগ্রহ করে নির্দ্বিধায় মন্তব্যে এটি প্রদান করুন বা আমাকে ইমেল করুন .

পার্ট 1: ক্যাপ রেট সুদের হারের চেয়ে কম

ইউনাইটেড স্টেটের মাল্টিফ্যামিলি স্পেসে এই মুহূর্তে ক্যাপ রেটের চেয়ে গড়ে সুদের হার বেশি। দৃশ্যত, এটি ক্রসিং নীচের চার্টে দুটি লাইন হিসাবে উপস্থাপন করা যেতে পারে:

বাণিজ্যিক বহুপরিবারে প্রবেশকারী বিনিয়োগকারীরা তা করেন কারণ তারা একটি রিটার্ন জেনারেট করতে চান। প্রত্যাবর্তন হল না হিসাবে প্রকাশ করা হয়েছে মূলধন হার (ক্যাপ রেট), যা একে অপরের সাথে সম্পর্কিত বৈশিষ্ট্যের মূল্য দিতে ব্যবহৃত একটি মেট্রিকের বেশি, বরং একটি হিসাবে অভ্যন্তরীণ ফেরতের হার (IRR)। কেউ উচ্চ এবং নিম্ন ক্যাপ রেট পরিবেশে একটি শক্তিশালী IRR তৈরি করতে পারে, ঠিক যেমন তারা উচ্চ এবং নিম্ন সুদের হারের পরিবেশে একটি শক্তিশালী IRR তৈরি করতে পারে।

IRR দুটি প্রাথমিক বিষয়ের উপর নির্ভরশীল: সম্পত্তির উৎপাদিত নগদ প্রবাহের পরিমাণ (এবং সেই নগদ প্রবাহের সময়) এবং সম্পত্তির প্রস্থান/বিক্রয় (এবং সময়)। দ্রুত ভাড়া বাড়ান এবং প্রিমিয়াম মূল্যে বিক্রি করুন এবং IRR বেড়ে যায়। এটি ধীরে ধীরে করুন এবং অধিগ্রহণের সময়ের তুলনায় উচ্চ ক্যাপ হারে বিক্রি করুন এবং IRR কমে যায়।

গত 10 বছর ধরে ঐতিহাসিক প্রেক্ষাপটে ক্যাপের হার তুলনামূলকভাবে কম। সুদের হার এত কম হওয়ায় এটি দুর্দান্ত IRR তৈরিতে লোকেদের জন্য একটি সমস্যা ছিল না। প্রকৃতপক্ষে, কম ক্যাপ রেট, বিভিন্ন উপায়ে, বিনিয়োগকারীদের জন্য রিটার্ন জেনারেট করা সহজ করে কারণ একটি সম্পত্তিতে যোগ করা NOI-এর প্রতিটি ক্রমবর্ধমান ডলার মূল্যায়নকে আরও বহুগুণ বাড়িয়ে দেয়। 1% ক্যাপ রেট পরিবেশে NOI $10 দ্বারা বৃদ্ধি করুন এবং সম্পত্তির মান $10 দ্বারা বৃদ্ধি পায়৷ 1% ক্যাপ রেট পরিবেশে NOI $5 দ্বারা বৃদ্ধি করুন এবং সম্পত্তির মূল্য $20 দ্বারা বৃদ্ধি পায়৷

যাইহোক, "নেতিবাচক লিভারেজ" পরিস্থিতিতে আইআরআর চালানো অনেক বেশি কঠিন হয়ে যায় যেখানে ক্যাপ রেট সুদের হারের চেয়ে বেশি। কারণগুলির জন্য আমরা এই নিবন্ধটি জুড়ে আলোচনা করব, উচ্চ সুদের হার ক্রেতাদের জন্য আকর্ষণীয় অর্থায়নের জন্য যোগ্যতা অর্জন করা কঠিন করে তোলে, সম্ভাব্য প্রস্থান ক্যাপ হার বৃদ্ধি করে এবং IRR-এর উপর নিম্নমুখী চাপ সৃষ্টি করে। এবং, একটি IRR প্রজেকশনের বেশিরভাগ ভিত্তি দ্রুত ভাড়া বৃদ্ধি থেকে আসবে।

অন্য কথায়, বিগত দশকের যেকোন সময় থেকে বাজার আজকে বেশি নির্ভরশীল ক্যাপ রেট কম থাকা, ভাড়া দ্রুত বাড়তে থাকা, এবং/অথবা গত পাঁচ বছরে আমরা যে ঐতিহাসিকভাবে কম সুদের হার দেখেছি তাতে ফিরে আসা। "নেতিবাচক লিভারেজ" হল বাজারের যোগাযোগের উপায় যে এটি উপলব্ধি বা সুদের হার হ্রাসের ক্ষেত্রে "সর্ব-ইন"।

 এবং, আমি বানান আউট হিসাবে, আমি মনে করি ফলাফল একটি কম সম্ভাবনা আছে.

যদিও এটি শেষ পর্যন্ত প্রশ্নে থাকা সম্পদের জন্য IRR সম্পর্কে, আমি এটি আকর্ষণীয় বলে মনে করি যে এমনকি একটি নির্দিষ্ট চুক্তি বা ডিলের মার্কেটপ্লেসে নম্বরগুলি না চালালেও, আমরা ইতিমধ্যেই শুধু পরীক্ষা করে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে একটি সরল পর্যবেক্ষণ করতে পারি। ক্যাপ রেট বনাম সুদের হারের ঐতিহাসিক স্প্রেড (যার মধ্যে সমস্ত রিয়েল এস্টেট অন্তর্ভুক্ত, শুধুমাত্র বহুপরিবারের বিচ্ছিন্নতা নয় — তবে মনে রাখবেন যে মাল্টিফ্যামিলি ক্যাপ রেট সাধারণত অন্যান্য ধরণের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের তুলনায় কম)।

ভাড়া বৃদ্ধি এবং/অথবা সুদের হার হ্রাসের জন্য গত এক দশক বা তার চেয়ে বেশি শক্তিশালী থিসিস না থাকলে, সুদের হার এবং প্রায় 150 bps-এর ক্যাপ রেটগুলির মধ্যে একটি স্প্রেড স্বাভাবিক। এটি বোঝায় ক্যাপ রেট 5% থেকে 6.5% পর্যন্ত বেড়েছে৷ যদিও এটি একটি বড় চুক্তি বলে মনে হতে পারে না, যদি এটি দ্রুত স্বাভাবিক করা হয় তবে এটি সম্পদের মানগুলির প্রায় 23% হ্রাসের সমতুল্য। 

এটি CBRE দ্বারা প্রদত্ত এই পূর্বাভাসের মত দেখাচ্ছে: 

পার্ট 2: আমি 2023 সালে ভাড়া বৃদ্ধির উপর বাজি ধরছি না

এই বছর ভাড়া কীভাবে প্রভাবিত হতে পারে তা বোঝার জন্য, আমাদের সরবরাহ এবং চাহিদা উভয় বিষয়েই ভাবতে হবে। আমি সরবরাহ ফ্রন্টে খারাপ খবর এবং চাহিদার জন্য একটি মিশ্র ব্যাগ আছে.

সরবরাহ দেখে আলোচনা শুরু করা যাক।

সরবরাহ

মাল্টিফ্যামিলিতে নতুন নির্মাণের ব্যাকলগ 1970 সাল থেকে সর্বোচ্চ পর্যায়ে রয়েছে। জন্য ব্যাকলগ নির্মাণাধীন মোট বাড়ি আমাদের কাছে ডেটা আছে সর্বোচ্চ স্তরে:

আইভি জেলম্যানের মতো বিশেষজ্ঞরা এই অবস্থান গ্রহণ করেন যে বিকাশকারীরা এই ইনভেন্টরিটি সম্পূর্ণ হওয়ার সাথে সাথে নগদীকরণ করবে — মূলত, জাহান্নাম বা উচ্চ জল আসা. হোল্ডিং খরচ এবং সেতু ঋণ (বাণিজ্যিক উন্নয়নের জন্য হার্ড মানি লোনের অনুরূপ) নির্মাতারা প্রকল্পের অর্থায়নের জন্য ব্যবহার করেন খুব ব্যয়বহুল এবং এইভাবে যত তাড়াতাড়ি সম্ভব নির্মাণ শেষ করতে এবং পুনর্অর্থায়ন বা বিক্রি করার জন্য একটি শক্তিশালী প্রণোদনা।

প্র্যাক্সিস ক্যাপিটালের ব্রায়ান বার্ক যেমন আমাদের উল্লেখ করেছেন বাজারে পডকাস্ট, উন্নয়নে সময় লাগে এবং বিভিন্ন অঞ্চলে ভিন্নভাবে প্রভাব ফেলবে। কিছু বাজারে অনেক নতুন সরবরাহ দেখতে নাও হতে পারে। কিছু বাজার অনলাইনে এক টন সরবরাহ দেখতে পাবে তবে এত নতুন চাহিদা রয়েছে যে শোষণের সাথে কোনও লড়াই হবে না। এবং কিছু বাজার দেখবে সরবরাহ অনলাইনে আসে এবং ইউনিটগুলি পূরণ করতে লড়াই করে, খালি পদ বাড়লে ভাড়ার উপর নিম্নমুখী চাপ পড়ে। 

দক্ষিণ এবং পশ্চিমে ব্যাপক নতুন সরবরাহ অনলাইনে আসার সর্বোচ্চ ঝুঁকি রয়েছে:

নোট করুন যে আপনি পারমিট সম্পর্কে শুনে থাকতে পারে বা হাউজিং শুরু হয় পড়ন্তমনে রাখবেন যে বিকাশের জন্য সময় লাগে। 2021 সালের শেষের দিকে এবং 2022 সালের শুরুর দিকে শুরু হওয়া অনুমতি এবং উন্নয়ন প্রকল্পগুলি 2023 এবং 2024 সালে অনলাইনে আসবে৷ প্রকল্পগুলিকে অনুমতি দিতে, শুরু করতে এবং শেষ পর্যন্ত সম্পূর্ণ হতে কয়েক বছর বা এমনকি কয়েক দশক সময় লাগতে পারে৷ নতুন হাউজিং শুরুর অভাব ইতিমধ্যেই বাজারে আসা নতুন ইনভেন্টরির আক্রমণকে আটকাতে খুব কমই করে। এই নতুন নির্মাণ বুমের প্রভাব সবে শুরু হচ্ছে। 

এবং নতুন আবাসনের এই আধিক্যটি সমস্ত ধরণের রিয়েল এস্টেটের দামের উপর নিম্নমুখী চাপ সৃষ্টি করবে, সেইসাথে ভাড়ার উপর নিম্নমুখী চাপ সৃষ্টি করবে, কারণ আরও আবাসন স্টক একই পুলের জন্য প্রতিযোগিতা করছে। ভাড়াটেদের 

এর পরে চাহিদা সম্পর্কে কথা বলা যাক। 

চাহিদা

সবচেয়ে বড় চাহিদা প্রশ্ন, আমার মতে, পরিবার গঠনের চারপাশে। 1.6 মিলিয়ন নতুন ইউনিট অনলাইনে আসছে কোন বড় ব্যাপার নয় যদি আমরা আশা করি 1.6 মিলিয়ন নতুন পরিবার গঠন করবে, তাই না? এটি সেই ইউনিটগুলিকে ভাড়া দেওয়া বা দখলে নেওয়ার (শোষিত) কোনো প্রকার মূল্যের শক ছাড়াই অনুমতি দেয়। এবং সবাই বছরের পর বছর ধরে ব্যাপক আবাসনের ঘাটতির কথা বলছে, তাই না?

এবং এটি সত্য - আমেরিকা সাধারণত আমরা ইনভেন্টরি যোগ করার চেয়ে দ্রুত হারে পরিবারগুলিকে যুক্ত করে। এবং আছে একটি আবাসন ঘাটতি। যে কারণে রিয়েল এস্টেটের দাম এবং ভাড়া গত কয়েক বছরে আকাশচুম্বী হয়েছে। ক্রমবর্ধমান ভাড়ার প্রতিরক্ষা হিসাবে এই অবস্থানের সাথে কেবল দুটি সমস্যা রয়েছে:

প্রথমত, মহামারী চলাকালীন গৃহস্থালির গঠনের ডেটা বন্ধ করে দেওয়া হয়েছিল, এক মিলিয়নেরও বেশি কোভিড-১৯-জনিত মৃত্যু এবং পরিবারের বিশাল পরিবর্তনের সাথে। এটি যেকোন অর্থনীতিবিদদের জন্য পরিবার গঠনের ভবিষ্যদ্বাণী করা সত্যিই কঠিন করে তোলে। 

দ্বিতীয়ত, আবাসন সংকট রয়েছে ইতিমধ্যে মূল্য নির্ধারণ করা হয়েছে বর্তমান ভাড়া এবং বাড়ির দাম। ঘাটতি, কম সুদের হারের সাথে মিলিত, মহামারী চলাকালীন বাড়ির দামে প্রায় 40% বৃদ্ধি এবং ভাড়া 26% বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করে। 

গৃহস্থালী গঠনের গভীরে ডুব দেওয়া। মহামারী চলাকালীন, আমরা এটি দেখতে পাই লক্ষ লক্ষ দৃশ্যত গঠিত "পরিবার" এর:

এখানে কি হচ্ছে? 

উত্তরটি আমার কাছে স্পষ্ট নয়, এবং আমি আমার পছন্দের একজন অর্থনীতিবিদ থেকে পরিস্থিতির একটি বিশেষ বাধ্যতামূলক মূল্যায়ন খুঁজে পাইনি। আমি এটির প্রশংসা করব যদি একজন মন্তব্যকারী আমাকে এমন একটি অধ্যয়ন বা বিশ্লেষণের দিকে নির্দেশ করতে পারে যা বোধগম্য হয় এবং আমাদের ভবিষ্যতকে ভালভাবে এক্সট্রাপোলেট করতে দেয়। 

আমি অ্যাক্সেস করতে পারি এমন একটি গুণগত বিশ্লেষণের অনুপস্থিতিতে, আমার অনুমান হল যে লোকেরা কেবল ঘুরে বেড়ায়। আমি মনে করি এটি এমনভাবে ডেটা বিকৃত করেছে যা আমরা এখনও পুরোপুরি বুঝতে পারি না। লোকেরা মা এবং বাবার সাথে ফিরে গেল। সম্ভবত যারা নিউ ইয়র্ক সিটি, সান ফ্রান্সিসকো এবং লস অ্যাঞ্জেলেসের মতো জায়গায় বাস করেন এবং কাজ করেন তারা তাদের লিজ পরিশোধ করতে থাকেন তবে শহরের বাইরে একটি দ্বিতীয় বাড়িতে চলে যান এবং সম্ভবত এটি একটি দ্বিতীয় পরিবারের গঠন হিসাবে গণনা করা হয়েছিল। সম্ভবত বিবাহবিচ্ছেদ এবং বিচ্ছেদ বেড়েছে, এবং যখন একটি দম্পতি বিচ্ছেদ হয়ে যায়, তখন এটি "পরিবারের" গঠনকে বড় করে তোলে (দুজন লোকের প্রত্যেকের থাকার জন্য একটি জায়গা প্রয়োজন, পরিবারের প্রতিটি প্রধান, একটি পরিবারের ইউনিটের পরিবর্তে)।

কিন্তু এটা স্পষ্ট যে আমরা আসলে লক্ষ লক্ষ দেখিনি নতুন পরিবারের ফর্ম. আমার বাজি হল এই মুহুর্তে এই দেশে বর্তমান পরিবারের সংখ্যা সম্পর্কে আমাদের একটি কৃত্রিমভাবে উচ্চ অনুমান রয়েছে এবং এটি আমাকে ভয় পায় যখন আগামী বছর ভাড়া বৃদ্ধির প্রজেক্ট করার চেষ্টা করা হয়। 

তদ্ব্যতীত, মনে রাখবেন যে এই মেট্রিকের পাগলামি ছাড়াও, পরিবারের গঠনের ডেটা অর্থনীতির সাথে মোম এবং ক্ষয় হতে পারে। ভাল সময়ে, লোকেরা একাধিক বাড়ি কিনতে পারে এবং রুমমেটদের সাথে ভাগ করা অ্যাপার্টমেন্ট থেকে বা তাদের পিতামাতার বেসমেন্ট থেকে বেরিয়ে যেতে পারে। মন্দায়, লোকেরা মা এবং বাবার সাথে বাড়ি ফিরে যেতে পারে বা আবার রুমমেটদের নিয়ে আসতে পারে। "গৃহস্থালী" গঠন দ্রুত হ্রাস পেতে পারে। 

সম্ভাব্য অফসেট - ভাড়া 2023 সালে আবার বাড়তে পারে

যেকোনো গুরুত্বপূর্ণ অর্থনৈতিক মেট্রিকে সর্বদা একাধিক ভেরিয়েবল থাকে এবং ভাড়াও এর ব্যতিক্রম নয়। যদিও আমি গত দুই বছরে ব্যাপক ভাড়া বৃদ্ধি, সরবরাহ বৃদ্ধি, এবং গৃহস্থালী গঠনের চারপাশে প্রশ্নবোধক চিহ্নের কারণে নিম্নমুখী চাপ নিয়ে ভীত, আমি স্বীকার করতে চাই যে ভাড়ার দামের জন্য একটি বড় টেলওয়াইন্ড (উর্ধ্বমুখী চাপ) রয়েছে: সুদের হার . 

12 মাসের মধ্যে বন্ধকের হার দ্বিগুণ হওয়ার সাথে সাথে, লক্ষ লক্ষ আমেরিকানদের জন্য ভাড়ার বিকল্প বাড়ি কেনার সামর্থ্য বেড়েছে। ATTOM-এর একটি সমীক্ষা এই সিদ্ধান্তে পৌঁছেছে যে মাত্র এক বছর আগে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের 60% বাজারে ভাড়া নেওয়ার চেয়ে এটির মালিকানা বেশি সাশ্রয়ী ছিল, একটি পরিসংখ্যান যা উচ্চ সুদের হারের কারণে মাসিক অর্থপ্রদানের 40-50% বৃদ্ধির সাথে উল্টে গেছে। সেই সামর্থ্যের সুইচ ভাড়ার উপর ঊর্ধ্বমুখী চাপ সৃষ্টি করবে।

এই চাপের কারণেই আমি মনে করি 2023 সালে ভাড়া একটি মুদ্রা উল্টানো। আমি এই মুহূর্তে ভাড়া বৃদ্ধির বিষয়ে কোনো অর্থনৈতিক পূর্বাভাস বিশ্বাস করি না। এবং, উচ্চ সুদের হার থেকে ভাড়ার উপর ঊর্ধ্বমুখী চাপ ছাড়াই, আমি একটি অর্থপূর্ণ বাজি করতে ইচ্ছুক যে ভাড়া সারা দেশে গড়ে হ্রাস পাবে। 

পার্ট 3: আমি 2023 সালে সুদের হার হ্রাস করার বিষয়েও বাজি ধরছি না

মনে রাখবেন, ক্যাপ রেট সুদের হারের চেয়ে কম। এর মানে হল যে বিনিয়োগকারীদের অর্থোপার্জনের জন্য, ভাড়া বাড়াতে হবে (দ্রুত) বা সুদের হার কমতে হবে। যেমনটি আমি উল্লেখ করেছি, আমি মনে করি 2023 সালে জাতীয়ভাবে যেকোন ভাড়া বৃদ্ধির অনুমান সম্পর্কে সন্দেহ করার অনেক কারণ রয়েছে এবং ভাড়াগুলি একটি উল্লেখযোগ্য সম্ভাব্য নেতিবাচক দিক সহ একটি মুদ্রা উল্টানো মনে করার প্রতিটি কারণ রয়েছে। 

এখন, সুদের হারের দিকে আমাদের মনোযোগ দেওয়ার সময় এসেছে। গত কয়েক বছরের ঐতিহাসিক নিম্ন পর্যায়ে বাণিজ্যিক হারের প্রত্যাবর্তন অনেক বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট এবং মাল্টিফ্যামিলি সিন্ডিকেটর এবং তাদের বিনিয়োগকারীদের জামিন দেবে। 

যে সম্ভাবনা আছে? আমি তাই মনে করি না. কারণটা এখানে.

"স্প্রেড" (বনাম 10 বছরের ট্রেজারি) ব্যাখ্যা করেছে

যখন ব্যাঙ্ক, প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তিরা অর্থ ধার দেয়, তারা যে ঝুঁকি নিচ্ছে তার জন্য ক্ষতিপূরণ পেতে চায়। তারা কতটা সুদ নেয় তা প্রায়ই কম-ঝুঁকির বিকল্পের বিরুদ্ধে "স্প্রেড" হিসাবে ভাবা যেতে পারে। 

এটি ধার দেওয়ার ক্ষেত্রে ব্যাপকভাবে স্বীকৃত যে ইউএস 10-বছরের ট্রেজারি বিল হল "স্প্রেড" পরিমাপ করার জন্য একটি দুর্দান্ত বেঞ্চমার্ক। অন্যান্য বেঞ্চমার্কের মধ্যে রয়েছে লন্ডন ইন্টারব্যাঙ্ক অফারড রেট (LIBOR) এবং সিকিউরড ওভারনাইট ফাইন্যান্সিং রেট (SOFR)। 

প্রকৃতপক্ষে, প্রচুর ব্যক্তিগত বাণিজ্যিক ঋণের হার আসে যা SOFR প্লাস স্প্রেডের জন্য নির্ধারিত হয়, ট্রেজারি নয়। কিন্তু, 10-বছরের ইউএস ট্রেজারি বন্ড হল এমন একটি মান যা বেশিরভাগ লোকেরা স্প্রেডের সাথে তুলনা করে এবং এটি মাল্টিফ্যামিলি ফাইন্যান্সিং এর উপর সবচেয়ে বড় প্রভাব।

অনেক প্রতিষ্ঠান মার্কিন সরকারকে অর্থ ধার দেওয়াকে বিশ্বের সবচেয়ে কম ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগ বলে মনে করে। অন্য কাউকে ঋণ দিলে আরো ঝুঁকি আসে। তাই বাকি সবার ওপর উচ্চ সুদ নেওয়া উচিত। 

কিন্তু আর কত? সেখানেই "স্প্রেড" এর ধারণাটি আসে। 

একটি ঋণদাতা চার্জ কতটা "স্প্রেড" করবে তা নির্ভর করে ঋণদাতা, অর্থনীতি এবং ঋণের চাহিদার উপর। কিছু বাজারে, যেমন বাড়ির ক্রেতাদের জন্য 30-বছরের বন্ধক, এই স্প্রেডটি খুব ভালভাবে প্রতিষ্ঠিত। উদাহরণ স্বরূপ:

এটি স্পষ্টতই একটি সত্যিকারের শক্তিশালী সম্পর্ক, যেখানে আমরা এটাকে মেনে নিতে পারি যে যদি 10 বছরের ট্রেজারি বেড়ে যায়, বন্ধকের হার বেড়ে যায় এবং এর বিপরীতে। যাইহোক, এটি একটি নিখুঁত পারস্পরিক সম্পর্ক নয়, এবং কখনও কখনও, স্প্রেড আসলে, পরিবর্তন করে। 

আজ সেই সময়ের একটি। 10-বছরের ট্রেজারি এবং 30-বছরের বন্ধকী হারের মধ্যে বিস্তার তুলনামূলকভাবে বেশি, আপনি নীচে দেখতে পারেন হিসাবে:

অনেক পন্ডিত আশা করছেন যে এই উচ্চ বিস্তারের কারণে 30 সালে 2023-বছরের বন্ধকী হার কমে যাবে। তারা বিশ্বাস করে যে যদি 10-বছরের ট্রেজারি এবং 30-বছরের বন্ধকী হারের মধ্যবর্তী স্প্রেডটি মোটামুটি 180 bps-এর ঐতিহাসিক গড়ে স্বাভাবিক হয়, তাহলে বন্ধকীগুলি 5.5% এর পরিবর্তে 6.3% সীমার কাছাকাছি ফিরে আসতে পারে, যেখানে আমরা আছি এই লেখার সময়।

এটি তত্ত্বগতভাবে বোঝা যায়, দুটি সমস্যা ছাড়া। 

প্রথমত, 10-বছরের ট্রেজারি ফলন বর্তমানে হতাশাগ্রস্ত কারণ বিনিয়োগকারীরা মনে করেন আমরা মন্দার মধ্যে আছি বা হতে চলেছে। এটি সাধারণত এই বলে প্রকাশ করা হয় যে ফলন বক্ররেখা উল্টানো হয়। একটি উল্টানো ফলন বক্ররেখার দিকে অগ্রগতি এটিতে খুব ভালভাবে উপস্থাপন করা হয়েছে ভিজ্যুয়াল ক্যাপিটালিস্ট থেকে অসামান্য ভিজ্যুয়ালাইজেশন। 

লোকেরা মন্দার ভয় থেকে 10 বছরের কোষাগারের মতো নিরাপদ বিনিয়োগে পালিয়ে যাচ্ছে। এটা খুবই সম্ভব যে অর্থনীতি পুনরুদ্ধার শুরু হলে, ফলন বক্ররেখা স্বাভাবিক হবে, এবং 10-বছরের ট্রেজারি রেট বৃদ্ধি পাবে। 

দ্বিতীয়ত, ফেড স্পষ্টভাবে ইঙ্গিত দিচ্ছে যে তারা 2023 সালে সারা বছর হার বাড়াতে চায়। হার কমবে বলে বাজি ধরা হল ফেডের অফিসিয়াল অবস্থানের বিরুদ্ধে একটি বাজি। আমি রেট নিচে আসতে এবং নিচে থাকার একমাত্র উপায় হল যদি এমন একটি মন্দা হয় যা এত গভীর এবং খারাপ যে ফেড দ্রুত গতিপথটি উল্টাতে বাধ্য হয়। 

অন্য কথায়, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের (এবং অন্য কেউ যারা 10 বছরের ট্রেজারি ট্র্যাক করে এমন ঋণ ব্যবহার করে অর্থ ধার করে) জন্য হার বাড়তে চলেছে যদি না সেখানে একটি ভয়ানক মন্দা হয় যেখানে লক্ষ লক্ষ লোক তাদের চাকরি হারায়। 

সুতরাং, আসুন একটি মুদ্রা উল্টানো যাক: 

যদি এটি প্রধান হয় (একটি বড় মন্দা), চাকরি হারিয়ে যায়, ভাড়া কমে যায় এবং বাণিজ্যিক মাল্টিফ্যামিলি রিয়েল এস্টেটের মূল্য হ্রাস পায়। 

যদি এটি টেল হয় (একটি উজ্জ্বল অর্থনৈতিক দৃষ্টিভঙ্গি), সুদের হার দ্রুত বৃদ্ধি পায়, এবং বাণিজ্যিক মাল্টিফ্যামিলি রিয়েল এস্টেট মান হ্রাস পায়।

এটি একটি খুব মজার খেলা নয়.

যদিও এটা সম্ভব যে আপনি দেখতে পাচ্ছেন বন্ধকের হার প্রায় বাউন্স হচ্ছে এবং সাময়িকভাবে 5-এর দশকের মাঝামাঝি হিসাবে নিমজ্জিত হচ্ছে, আমি বাজি ধরতে পারি যে আমরা আজকে যেখানে আছে তার থেকেও বেশি হার দিয়ে বছর শেষ করব, আবার, যদি না গভীর মন্দা না থাকে। 

বাণিজ্যিক ঋণ কি আবাসিক ঋণের চেয়ে আলাদা নয়? কেন আমরা তাদের সম্পর্কে বিশেষভাবে কথা বলছি না? 

যদিও বাণিজ্যিক ঋণের সব ধরণের সূক্ষ্মতা রয়েছে, এই মুহূর্তে, বেশিরভাগ লোকেরা সম্ভবত ছোট থেকে মাঝারি আকারের অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স কেনার জন্য ফ্রেডি ম্যাক লোন ব্যবহার করছে, আমি এই নিবন্ধে যে সম্পদ শ্রেণী নিয়ে আলোচনা করছি। 

যদি তারা ফ্রেডি ম্যাক ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারে, বিনিয়োগকারীরা তাদের ব্যবহার করতে পারে। ফ্রেডি ম্যাক লোন হল মাল্টিফ্যামিলি বিনিয়োগকারীদের জন্য সহজ বোতাম কারণ তাদের সুদের হার কম, 30-বছরের পরিশোধ এবং পাঁচ, সাত বা 10-বছরের মেয়াদ রয়েছে। এই মুহূর্তে, ফ্রেডি লোনের সুদের হার হতে পারে 5% এর দক্ষিণে! এটি প্রচলিত ঋণের বহু-পরিবারের সমতুল্য যা লক্ষ লক্ষ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং বাড়ির মালিকরা ফ্যানি মায়ের দ্বারা বীমাকৃত একক-পরিবারের বাড়ি কেনার জন্য ব্যবহার করেন। 

ফ্রেডি ম্যাকের রেট 10 বছরের ট্রেজারির সাথে আবদ্ধ। সুতরাং, এই অ্যাপার্টমেন্ট লোনগুলি 10-বছরের নোটের বিপরীতে একই ক্রমবর্ধমান স্প্রেড দেখতে পায় না যা আমরা আবাসিক (প্রচলিত বন্ধকী) স্পেসে দেখছি। যে তাদের সঙ্গে ছেড়ে আরও বেশি ঝুঁকি, আমার দৃষ্টিতে, যদি 30-বছরের ফ্যানি মে বন্ধকের তুলনায় ফলন বক্ররেখা স্বাভাবিক হয়ে যায়। এটি আরও ব্যাখ্যা করে যে কেন এই মুহূর্তে একক-পরিবারের আবাসনের তুলনায় বহু পরিবারে হার এত কম।

যদিও বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ঋণের জন্য একটি প্রাইভেট বাজার রয়েছে যা সম্ভবত কয়েক বছর আগে বেশি ব্যবহৃত হত, এটি একটি বড় ডিগ্রী পর্যন্ত শুকিয়ে গেছে বলে মনে হচ্ছে। এটি হয় একটি সরকার-স্পন্সর এন্টারপ্রাইজ (GSE) যেমন Fannie Mae বা Freddie Mac বা এই মুহূর্তে বেশিরভাগ সিন্ডিকেটরের জন্য আবক্ষ। 

কিন্তু, বাণিজ্যিক ঋণ এবং সাধারণ একক-পারিবারিক ঋণের মধ্যে প্রকৃত পার্থক্য হল Serviceণ পরিষেবা কভারেজ অনুপাত (DSCR)। কেন এটি এত গুরুত্বপূর্ণ তা আমরা পরের বিভাগে দেখব।

পার্ট 4: উচ্চ সুদের হার মূল্যায়ন এবং ঋণ আন্ডাররাইটিং এর উপর চাপ সৃষ্টি করে

ফ্রেডি ম্যাক অ্যাপার্টমেন্ট লোন সহ বাণিজ্যিক ঋণ, যেমনটি আগে আলোচনা করা হয়েছে, একক-পরিবারের আবাসিক স্থানে প্রচলিত ঋণের মতো নয়। উদাহরণস্বরূপ, একটি সাধারণ ফ্রেডি ম্যাক লোনের একটি 30-বছরের পরিশোধের সময়সূচী থাকতে পারে, কিন্তু একটি বেলুন অর্থপ্রদান সহ - পাঁচ, সাত বা 10 বছর পরে ব্যালেন্স বকেয়া আসে৷ এটি সাধারণ বাজারে বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি সমস্যা নয়। তারা ঋণ পরিশোধ করতে বা একটি নতুন ঋণ দিয়ে পুনঃঅর্থায়ন করার জন্য কয়েক বছর পর সম্পদ বিক্রি করতে পারে এবং আবার প্রক্রিয়া শুরু করতে পারে। 

কিন্তু, যেমন আগে উল্লেখ করা হয়েছে, এই ঋণগুলির সাথে আরেকটি আন্ডাররাইটিং পরীক্ষা রয়েছে: ঋণ পরিষেবা কভারেজ অনুপাত। একটি DSCR হল একটি ঋণ-থেকে-আয় পরীক্ষার মাল্টি-ফ্যামিলি সংস্করণ যা অনেক বাড়ির মালিককে বাড়ির বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জন করার সময় পাস করতে হবে।

যদি ব্যবসা বা অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সের নগদ প্রবাহ একটি ঋণের মূল এবং সুদের (ঋণ পরিষেবা) ঠিক সমান হয়, তাহলে DSCR হবে 1.0। নিম্ন, এবং ব্যবসার দ্বারা উত্পাদিত নগদ প্রবাহ ঋণ কভার করার জন্য যথেষ্ট নয়। উচ্চতর, এবং অতিরিক্ত নগদ প্রবাহ আছে।

ফ্রেডি ম্যাক লোনগুলির জন্য সাধারণত 1.2 থেকে 1.25 এর DSCR প্রয়োজন৷

একটি GSE দ্বারা সমর্থিত নয় এমন ঋণের সাথে ব্যক্তিগতভাবে ঋণদাতা এবং ঋণগ্রহীতার মধ্যে দরকষাকষি করা বাণিজ্যিক ঋণ, উচ্চতর DSCR অনুপাত বা ঋণ চুক্তির মতো আরও কঠোর চুক্তি থাকতে পারে যার জন্য ঋণগ্রহীতাদের সারাজীবন DSCR অনুপাত বজায় রাখতে হবে।

যদিও ফ্রেডি লোনের আকার 80% LTV পর্যন্ত হতে পারে, বাস্তবে, অনেকে আন্ডাররাইটিংয়ে 65% থেকে 75% পর্যন্ত কভারেজ সীমাবদ্ধ করে।

সাধারণ বাজারে, এই আইটেমগুলি একটি সমস্যা নয়। কিন্তু সুদের হারগুলি গত বছরের মতো দ্রুত বেড়ে গেলে কী ঘটে তা পরীক্ষা করা যাক। 

কল্পনা করুন একজন বিনিয়োগকারী 1,000,000 সালের শেষের দিকে $2021 ফ্রেডি ম্যাক লোন দিয়ে একটি সম্পত্তি কিনেছেন। ঋণের সুদের হার 3%। 30 বছরের পরিশোধের মূল এবং সুদ প্রতি মাসে $4,216, বা প্রতি বছর $50,592। আজকে দ্রুত এগিয়ে যান। এই একই ঋণ 5.5% সুদে ঋণের সাথে আসবে। সেই উচ্চ সুদের হার $1M ঋণের ঋণ পরিষেবাকে $68,136-এ বৃদ্ধি করবে, যা 35% বৃদ্ধি পাবে।

এখন, আমাদের বিনিয়োগকারী একটি ফ্রেডি লোন ব্যবহার করেছেন (এবং বাজারের আনুমানিক দুই-তৃতীয়াংশ ফিক্সড-রেট ঋণ ব্যবহার করে) এবং সম্ভবত তাদের ঋণের মেয়াদের উপর নির্ভর করে 5-10 বছরের জন্য প্রকৃত চাপে পড়বে না। কিন্তু, এটা স্বীকার করা গুরুত্বপূর্ণ যে সেই বিনিয়োগকারী যদি আজ একই ঋণের জন্য পুনরায় আবেদন করে, তাহলে তারা সম্ভবত যোগ্যতা অর্জন করবে না। চুক্তিটি বন্ধ করার জন্য তাদের সম্ভবত উল্লেখযোগ্যভাবে আরও বেশি নগদ আনতে হবে (এলটিভি হ্রাস), অন্যথায় তাদের সম্পত্তির জন্য কম অর্থ প্রদান করতে হবে।

এমনকি আরও সমস্যাযুক্ত, বাজারের এমন একটি খাত রয়েছে যা পরিবর্তনশীল হারের ঋণ এবং অন্যান্য ধরণের সৃজনশীল অর্থ ব্যবহার করে যেমন সেতু ঋণ (হার্ড মানি লোনের মতো) বহু পরিবার এবং অন্যান্য বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট অর্থায়নের জন্য। ওয়াল স্ট্রিট জার্নাল অনুযায়ী, বাজারের প্রায় এক-তৃতীয়াংশ পরিবর্তনশীল সুদের হারের ঋণ ব্যবহার করে এবং সেই দলটির কিছু (অজানা) শতাংশ সেতু ঋণ এবং অন্যান্য নন-এজেন্সি ঋণ ব্যবহার করে।

এই ঋণগ্রহীতারা উচ্চ সুদের হারে তাদের অর্থ প্রদানের জন্য ক্রমবর্ধমান চাপের সম্মুখীন হবে। আগের থেকে আমাদের উদাহরণে ফিরে যাওয়া, কল্পনা করুন যে সম্পত্তিটি NOI তে $62,500 (অধিগ্রহণের সময় 5% ক্যাপ রেট) 50,592% সুদে ঋণ পরিষেবাতে $3 দিয়ে তৈরি করেছে। আজ, সেই পেমেন্টগুলি আবার, $68,136। এই কাল্পনিক ঋণগ্রহীতা এখন সম্পত্তি দ্বারা উত্পন্ন তহবিল ব্যতীত অন্য তহবিল দিয়ে পার্থক্য আবরণ করতে যাচ্ছে৷

এই পরিবর্তনশীল-হারের ঋণগুলির মধ্যে অনেকের জায়গায় রেট ক্যাপ থাকে (প্রায়ই তাদের ঋণদাতাদের দ্বারা প্রয়োজন হয়) যা সাময়িকভাবে তাদের ঋণের সুদের হারকে খুব বেশি বাড়তে বাধা দেয়। যাইহোক, ক্রমবর্ধমান হারের আলোকে এই রেট ক্যাপগুলি পুনর্নবীকরণের খরচ আকাশ ছোঁয়া, 10X এর মতো। এটি ইতিমধ্যেই ঋণগ্রহীতাদের উপর চাপ সৃষ্টি করতে শুরু করেছে যাদের প্রায়ই প্রতি মাসে এই বীমার জন্য তহবিল আলাদা করতে হয়। 

আমি উল্লেখ করেছি, বেন মিলার, এর সিইও তহবিল, এই ঘটনাটিকে "গ্রেট ডেলিভারেজিং" বলে আখ্যায়িত করেছেন - শব্দগুচ্ছের একটি পালা যা আমি এই সমস্যাটিকে খুব সংক্ষিপ্তভাবে তুলে ধরেছি। 

শোনা তার চেহারা বাজারে এবং এমন কিছু উদাহরণ শুনুন যা ইতিমধ্যেই বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিশ্বকে আঘাত করছে (খুচরা এবং অফিস থেকে শুরু করে)। 

ব্রায়ান বার্ক বলেছেন যে এই সমস্যাটি উন্নয়ন ঋণের সাথে তীব্র হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে, যেখানে পুনরায় মার্জিন প্রয়োজনীয়তা ঋণগ্রহীতাদের ঋণের ভারসাম্য পরিশোধ করতে বাধ্য করতে পারে যদি লিজ-আপ লক্ষ্যমাত্রা অর্জন না করে।

একটি আতঙ্ক সম্ভব?

যখন অপারেটররা তাদের ঋণ চুক্তি পূরণ করতে পারে না, তখন তারা ডিফল্ট হতে পারে এবং সম্পদটি ব্যাঙ্কের কাছে ফিরিয়ে দিতে পারে (একটি ফোরক্লোজার)। এই পরিস্থিতিতে, পাওনাদার যত দ্রুত সম্ভব বিক্রি করে সম্পত্তিটি লিকুইডেট করবে। কিছু লোক একটি লিকুইডেটেড সম্পত্তিকে দাবী করতে পারে যা বাজার মূল্যের অনেক কম দামে বিক্রি করে একটি "ক্রয়ের সুযোগ" - এবং এটি ভাল হতে পারে।

কিন্তু এটি ঠিক এটির মতো সম্পদের জন্য একটি কম্প সেট করে। DSCR চুক্তির পাশাপাশি, ঘরের মতোই বহু-পরিবারের সম্পত্তির মূল্যায়ন করা হয়। যদি মূল্যায়ন না আসে, ক্রেতাদের বন্ধ করার জন্য আরও নগদ আনতে হবে। 

যদি 2023-এর উপরে চাপ বাড়তে থাকে, তাহলে বহু-পরিবার কমপ্লেক্সের জন্য কমপ্লেক্সগুলি বিপর্যস্ত ফোরক্লোজার বিক্রির দ্বারা নিম্ন এবং নিম্নতর হতে পারে, নেতিবাচক প্রতিক্রিয়া লুপে ঋণ নেওয়া কঠিন থেকে কঠিনতর করে তোলে।

পার্ট 5: খবর, উপাখ্যান, এবং আরও পড়া

আমি এখানে যা আলোচনা করছি তা শিল্পের অভ্যন্তরীণ খবর নয়। REIT মূল্যায়ন 25 সালে 2022% কমেছে. মিনিয়াপলিস এবং শিকাগোর মতো অনেক বড় শহরে ভাড়া কমছে যেখানে ভাড়ার দাম যথাক্রমে 9% এবং 4% কম, বছরের পর বছর. 

বাড়িওয়ালারাও আরও অফার দিতে শুরু করেছেন ভাড়াটেদের জন্য "ছাড়", নতুন ভাড়াটেদের প্রলুব্ধ করার জন্য এক মাসের ভাড়া বিনামূল্যে, বা বিনামূল্যে পার্কিং আকারে। এই ছাড়গুলি অ্যাপার্টমেন্ট বিনিয়োগকারীদের জন্য নীচের লাইনে আঘাত করে যেভাবে খালি বা নিম্ন তালিকার মূল্য ভাড়া দেয়, তবে নির্দিষ্ট বাজারে ভাড়া হ্রাসের রিপোর্ট করা হতে পারে এমন মাত্রাকে মুখোশ করতে পারে।

বৃহৎ প্রাইভেট ইকুইটি ফান্ডের প্রাতিষ্ঠানিক ক্লায়েন্টরা তহবিল উত্তোলন করছে এমন পর্যায়ে যেখানে সেই তহবিলের বিরুদ্ধে ধাক্কা লেগেছে তাদের বিনিয়োগকারীদের জন্য প্রত্যাহারের সীমা, বিশ্বের সবচেয়ে বিখ্যাত নন-ট্রেডেড REIT দিয়ে শুরু: Blackstone। 

ব্রায়ান বার্ক এই বিষয়ে দীর্ঘ আলোচনা করেছেন বাজারেএর "মাল্টিফ্যামিলি বোমাটি উড়িয়ে দেওয়ার কথা" ডেভ মেয়ারের সাথে পর্ব। তিনি বিশ্বাস করেন যে আমরা সেক্টরে "পুনর্মূল্য নির্ধারণ" এর চূড়ায় রয়েছি এবং ক্রেতা ও বিক্রেতাদের মধ্যে ব্যাপক বিড/আস্ক ছড়িয়ে পড়েছে। আপাতত 1031 জন এক্সচেঞ্জ অংশগ্রহণকারী এবং যারা বৃহৎ তহবিল সংগ্রহ করেছেন এবং তাদের সেই সম্পদগুলিকে দ্রুত স্থাপন করতে হবে। এই লোকেরা দ্রুত সরে যেতে অনুপ্রাণিত হয়, এবং অনেক বিক্রেতা আপাতত প্রিয় জীবনকে ধরে রেখে, দামগুলি উচ্চতর থাকে। 

এইটা বেশিদিন চলবে না। বিক্রেতারা যারা পরিবর্তনশীল হারের ঋণের সাথে অত্যন্ত লিভারড ছিল তাদের বাধ্য করা হবে তাদের DSCR সম্মতি সমস্যা দ্বারা আউট. এবং, বিনিয়োগকারীদের তাদের বেলুন ঋণ পুনঃঅর্থায়ন করার জন্য স্থিরভাবে চাপ থাকবে, চাপ যা প্রতি ক্ষণস্থায়ী মাসে বৃদ্ধি পাবে কারণ বাজারের বেশির ভাগকে বিক্রি, পুনঃঅর্থায়ন বা ঋণ কমাতে উল্লেখযোগ্য পরিমাণ নগদ নিয়ে কাজ করতে বাধ্য করা হচ্ছে। ভারসাম্য বজায় রাখুন এবং ফোরক্লোজার এড়ান। 

পার্ট 6: এই পরিবেশে সম্পদ রক্ষা এবং অর্থ উপার্জনের ধারণা

ক্যাপ রেট সুদের হারের চেয়ে কম। ভাড়া বৃদ্ধি এবং সুদের হার ত্রাণ প্রতিটি একটি মুদ্রা উল্টানো. বাজারের একটি বড় অংশের জন্য ঋণের দিকে চাপ বাড়ছে, এবং গত বছরের দামে নতুন চুক্তিগুলি আন্ডাররাইট করা অনেক কঠিন।

এটি একটি কঠিন পরিবেশ, কিন্তু এখনও অনেকগুলি কৌশল রয়েছে যা বুদ্ধিমান বিনিয়োগকারীদের জন্য বোধগম্য হতে পারে যারা এখনও বহু পরিবার এবং অন্যান্য রিয়েল এস্টেট সেক্টরে অংশগ্রহণ করতে চান৷ এখানে আমি বিবেচনা করছি কিছু জিনিস আছে:

ধার

সুদের হার ক্যাপ হারের চেয়ে বেশি। এর অর্থ হল আরও নগদ প্রবাহ, অন্তত প্রথম বছরে, কম ঝুঁকি সহ ইক্যুইটি বিনিয়োগকারীর চেয়ে বিনিয়োগকারী প্রতি ডলার ঋণদাতার জন্য। অন্য কাউকে প্রথম 20-30% ঝুঁকি নিতে দিন। আমি ব্যক্তিগতভাবে ঋণ তহবিলে বিনিয়োগ করার কথা বিবেচনা করছি যেগুলি কঠিন অর্থ ঋণ দেয়, কারণ আমি সংক্ষিপ্ত পছন্দ করি-এই ঋণের মেয়াদী প্রকৃতি এবং মনে করে যে একক-পারিবারিক বাজার বহু-পারিবারিক বাজারের তুলনায় ঝুঁকি থেকে বেশি নিরাপদ।  

জিরো লিভারেজ দিয়ে কিনুন

আপনার লক্ষ্য যদি সত্যিই দীর্ঘ পথ চলার জন্য বহু পরিবারের মালিকানা হয়, এবং নিকট-মেয়াদী ঝুঁকি এমন কিছু নয় যা আপনাকে বিরক্ত করে, তবে আপনার যদি উপায় থাকে তবে কেবলমাত্র লিভারেজ ব্যবহার না করার কথা বিবেচনা করুন। এটি ঝুঁকি হ্রাস করে এবং আবার, কারণ সুদের হার ক্যাপ হারের চেয়ে বেশি, নগদ প্রবাহ বৃদ্ধি করবে। আপনি যদি কাজের জন্য আরও মূলধন লাগাতে চান তবে আপনি সর্বদা কয়েক বছরের মধ্যে পুনঃঅর্থায়ন করতে পারেন। 

অপেক্ষা করুন এবং ঘড়ি

এটি বাজারের সময় এবং আমার শৈলী নয়। কিন্তু, আপনি যদি এই বিশ্লেষণে বিশ্বাস করেন, তাহলে আমরা দেখতে পাব যে 2023 সালে দামগুলি উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তন হয়৷ 6-12 মাস ধরে নগদে বসে থাকা কিছু বুদ্ধিমান ক্রেতাকে একটি দুর্দান্ত দর কষাকষিতে সম্পদ অর্জনের অবস্থানে আনতে পারে, বিশেষত যদি আতঙ্কের কারণে ক্যাপ রেট খুব বেশি হয় , সুউচ্চ. 

আপনি যে কোনো বিনিয়োগের শর্তাবলী পর্যালোচনা করুন

কিছু সিন্ডিকেটর ক্যাপিটাল কল করার অধিকার আছে। যদি একটি চুক্তিতে একটি DSCR চুক্তি ভঙ্গ করা হয়, সিন্ডিকেটরের কাছে ফোরক্লোজার রোধ করার জন্য একটি বিশাল লোকসানে বিক্রি, ফোরক্লোজার বা নগদ বিপুল পরিমাণ নগদ টেবিলে আনার খুব আকর্ষণীয় বিকল্প থাকতে পারে। 

আপনার সিন্ডিকেশন বিনিয়োগের শর্তাবলী সিন্ডিকেটরকে বিনিয়োগকারীদের অতিরিক্ত মূলধন বা তাদের শেয়ারের ঝুঁকি হ্রাস করার জন্য অনুমতি দিতে পারে। যদিও ক্ষমতা সম্ভবত স্পনসরের হাতে, তবে এটি আপনার চুক্তিতে একটি সম্ভাবনা কিনা তা বোঝা এবং সেই অনুযায়ী আপনার নগদ অবস্থান প্রস্তুত করা অন্তত আপনার নিয়ন্ত্রণের মধ্যে রয়েছে। অন্ধ হয়ে যাবেন না।

যেকোন নতুন বিনিয়োগে একটি সুস্থ সংশয় নিয়ে আসুন

আমি স্পষ্টতই একটি পদ্ধতিগত উপায়ে বাজার সম্পর্কে সন্দিহান, কিন্তু যদি একটি নির্দিষ্ট চুক্তির সাথে উপস্থাপন করা হয় যা আমাকে দ্বিতীয়বার দেখার জন্য যথেষ্ট কৌতুহলী করতে সক্ষম হয়েছিল, আমি নিশ্চিত হতে চাই যে চুক্তিটি উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধির সাথেও অর্থপূর্ণ হয়েছে। ক্যাপ হার। 

আমি "মূল্য-সংযোজন" (প্রতিটি স্পনসর দ্বারা বিজ্ঞাপিত প্রতিটি চুক্তি "মান-সংযোজন") বা সম্পত্তিটি একটি "মহা চুক্তি" (কী স্পনসর আপনাকে বলবে যে চুক্তিটি নয় এমন দাবির বিষয়ে সন্দিহান হব একটি মহান?) আমার আগ্রহও প্রকট হবে যদি একজন স্পনসর তাদের নিজস্ব মূলধনের একটি উল্লেখযোগ্য পরিমাণ প্রতিশ্রুতি দেয় - তাদের নেট মূল্যের পরিপ্রেক্ষিতে অর্থবহ কিছু। ) আমি আত্মবিশ্বাসী বোধ করতে চাই যে তাদের নিজের কষ্টার্জিত পুঁজি আমার পাশাপাশি ঝুঁকির মধ্যে ছিল, শুধু তাই নয় যে তাদের অধিগ্রহণ ফি, ব্যবস্থাপনা ফি এবং বহন করা সুদ থেকে উল্টো উপার্জন করার সুযোগ রয়েছে। 

একটি ছোট অবস্থান নিন ... কিছু?

আমি ভাবছি যে এমন কোন পাবলিক REITs আছে যা বিশেষ করে এখানে বর্ণিত ঝুঁকির সম্মুখীন হয়। গবেষণার একটি বস্তুগত পরিমাণ পোর্টফোলিওগুলি প্রকাশ করতে পারে যা বিশেষত কম ক্যাপ রেট সহ বাজারে কেন্দ্রীভূত, ব্যাপক সরবরাহের ঝুঁকি এবং পরিবর্তনশীল হারের ঋণের উচ্চ শতাংশের সাথে বা যারা আকাশচুম্বী হার ক্যাপ খরচ দেখতে পাবে। যদি কেউ এখানে খনন করার সিদ্ধান্ত নেয়, আমি আপনার অনুসন্ধানের মাধ্যমে কথা বলতে খুব আগ্রহী হব।   

উপসংহার

এটি একটি দীর্ঘ নিবন্ধ ছিল. আপনি যদি এটি এতদূর তৈরি করেন, পড়ার জন্য আপনাকে ধন্যবাদ!

আমি ভূমিকায় উল্লেখ করেছি, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট এবং বৃহৎ বহুপরিবারের বিশ্ব বোঝার ক্ষেত্রে আমি নিজেকে একজন অপেশাদার থেকে ভ্রমণকারীর মধ্যে বিবেচনা করি। 

যাইহোক, আমি যা বুঝতে সক্ষম তা আমাকে মূল্যায়নের জন্য ভীত করে তোলে। আমি মনে করি এখানে অনেক ঝুঁকি রয়েছে এবং আমি 2023 সালে খুব রক্ষণশীল হওয়ার পরিকল্পনা করছি। যাইহোক, আমি আরেকটি একক পরিবার ভাড়া কিনতে পারি বা এমনকি একটি ছোট একটি ডুপ্লেক্স, ট্রিপ্লেক্স বা কোয়াডপ্লেক্সের মতো বহু পরিবার সম্পত্তি, যেমনটি আমি প্রতি 12-18 মাসে করতে চাই। 

আমি আশা করি যে, অন্ততপক্ষে, এই নিবন্ধটি বিনিয়োগকারীদের আরও সচেতন সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করবে যদি তারা বহু-পরিবারের বিনিয়োগের সুযোগগুলি অন্বেষণ করে এবং একটু বেশি যথাযথ পরিশ্রম করে। 

এবং আবার, আমি এখনও বহু পরিবারের জন্য একটি ষাঁড় কেস সঙ্গে কাউকে খুঁজছি. আপনি যদি এটি পড়ছেন তবে দয়া করে নীচে মন্তব্য করুন বা আমাকে ইমেল করুন . আমি আপনার মতামত শুনতে চাই.

বিগারপকেট দ্বারা নোট: এগুলি লেখকের লেখা মতামত এবং অগত্যা বিগারপকেটের মতামতের প্রতিনিধিত্ব করে না।