কিভাবে "ডিনোমিনেটর প্রভাব" রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের প্রভাবিত করছে

এই অনুচ্ছেদে

আপনি আপনার সম্পদ ধ্বংস করতে চান? আমি কিভাবে শেখাতে পারেন. আপনি কি নিজের জন্য আরও সম্পদ তৈরি করতে চান? আমি তোমাকেও সেটা করতে শেখাতে পারি। 

আপনি কি হর প্রভাব সম্পর্কে জানেন? 

অর্থ ও বিনিয়োগে, "হর প্রভাব” তখন ঘটে যখন একটি পোর্টফোলিওর একটি অংশের মান ব্যাপকভাবে হ্রাস পায় এবং পোর্টফোলিওর সামগ্রিক মানকে কমিয়ে দেয়। ফলস্বরূপ, পোর্টফোলিওর যেকোনও সেগমেন্ট যা মান কমেনি এখন সামগ্রিক পাইয়ের একটি বড় শতাংশের প্রতিনিধিত্ব করে।

যদিও এটি সত্য এবং কিছুটা সুস্পষ্ট, তবে রিয়েল এস্টেটে খেলার ক্ষেত্রে আরেকটি ডিনোমিনেটর প্রভাব রয়েছে। বিনিয়োগকারীদের স্বপ্ন এবং সম্পদের একটি প্রতারক ধ্বংসকারী। 

যদি আপনি একটি মহান সম্পদ অর্জন এবং পরিচালনা করেন এবং এই হর আপনার দিকে যায়, আপনি একটি দ্বিগুণ জয়ের সাথে উদযাপন করবেন। কিন্তু এমনকি আপনি যদি আপনার সম্পদ ভালভাবে ক্রয় করেন এবং পরিচালনা করেন, তাহলেও এই ডিনোমিনেটর ইফেক্ট আপনাকে ধ্বংস করতে পারে এবং আপনার ইক্যুইটি লিকুইডেট করতে পারে।

এই হর প্রভাব কি? আমি ক্যাপ রেট ডিকম্প্রেশন সম্পর্কে কথা বলছি। 

এই রিয়েল এস্টেট চক্রে কি ঘটছে? 

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে ক্যাপ রেট এর মতো একই রকম কাজ করে পি / ই অনুপাত শেয়ার বাজারে বিনিয়োগ কিন্তু বিপরীতে. এটি কার্যকরভাবে আয়-থেকে-মূল্য অনুপাত। বিশেষভাবে: 

ক্যাপ রেট = নেট অপারেটিং আয় ÷ সম্পদ মূল্য

সার্জারির  ক্যাপের হার ক্রয়/বিক্রয়ের সময় সম্পদ মূল্যের বিপরীত অনুপাতে চলে। ক্যাপ রেট এইরকম একটি অবস্থানে, এইরকম অবস্থায়, এইরকম সময়ে, এইরকম একটি সম্পত্তির জন্য প্রত্যাশিত আনলিভারেজড রিটার্নের প্রত্যাশিত হারের বিনিয়োগকারীর মনোভাবকে প্রতিফলিত করে৷ 

একটি নিম্ন ক্যাপ রেট একটি উচ্চ মূল্যের সম্পদের সমান। গত এক দশকে আমরা যে অভূতপূর্ব ক্যাপ রেট সংকোচনের অভিজ্ঞতা পেয়েছি তা বাণিজ্যিক এবং আবাসিক রিয়েল এস্টেট অর্জনের ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীদের প্রায় লাগামহীন আশাবাদকে প্রতিফলিত করে। 

কিন্তু গাছ আকাশে ওঠে না। যেমন অর্থনীতিবিদ হার্ব স্টেইন ক্ষুব্ধভাবে পর্যবেক্ষণ করেছিলেন: "যদি কিছু চিরকাল চলতে না পারে তবে তা বন্ধ হয়ে যাবে।" 

আমি বলছি না যে এটি রিয়েল এস্টেট সম্পদের দাম বৃদ্ধির শেষ। আমি বলছি রিয়েল এস্টেট বাজার চক্রের ভাটা এবং প্রবাহে এটি একটি স্বাভাবিক মুহূর্ত। এবং যারা 2008 এর কাছাকাছি ছিলেন না তাদের জন্য আমি স্পষ্টভাবে বলতে চাই যে আতঙ্কিত হওয়ার বা বিনিয়োগ বন্ধ করার কোন কারণ নেই। 

বিপরীতে, বিগত বেশ কয়েক বছরে অন্যদের দ্বারা করা দুর্বল অধিগ্রহণের ফলাফলের অংশ হিসাবে কিছু সেরা সুযোগ পাওয়া যাবে। 

আমি স্কট ট্রেঞ্চের উদ্ধৃতির চেয়ে ভাল করতে পারি না প্রবন্ধ এই বিষয়ে.

আপনি কি হর প্রভাবের ধ্বংসাত্মক শক্তি সম্পর্কে নিশ্চিত? (আপনি যদি সেই শব্দটি পছন্দ না করেন তবে আপনি "ক্যাপ রেট ডিকম্প্রেশন" এর সাথে লেগে থাকতে পারেন)। 

একটি ক্রমবর্ধমান ক্যাপ হার একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পদের মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে কমিয়ে দিতে পারে। এবং যেমন আমরা অন্যত্র আলোচনা করেছি, লিভারেজ এটিকে আরও বেদনাদায়ক করে তুলতে পারে। এটি সম্পর্কে চিন্তা করুন যদি সম্পদের মান 25% কমে যায়, এটি 100% লিভারেজড চুক্তিতে প্রায় 75% ইক্যুইটি মুছে ফেলবে। 

এটি কোন রূপকথার দুঃস্বপ্ন নয়। এলপি বিনিয়োগকারীদের এমন অনেক গল্প রয়েছে যা ইতিমধ্যেই কিছু সিন্ডিকেটেড ডিলে তাদের সম্পূর্ণ বিনিয়োগ হারাতে প্রস্তুত। এগুলোর মধ্যে কিছু মোটামুটি দুই বা তিন বছর বয়সী লেনদেন যা পরিপক্ক সেতু ঋণ নিয়ে। অন্যগুলো এই গত বছরে ফ্লোটিং রেট ঋণ দিয়ে করা হয়েছিল। দুঃখের বিষয়, এই এলপি বিনিয়োগকারীদের অনেকেই জানেন না যে তারা এখনও ঝুঁকির মধ্যে রয়েছেন।  

দীর্ঘ হোল্ডিং সময়ের জন্য মামলা 

সংক্ষিপ্ত হোল্ডিং সময় সম্পর্কে খারাপ কিছু নেই. পাইকারি ঘর, ডে ট্রেডিং, এবং অনেক বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ডিল উচ্চ প্রদান করে IRR তাদের বিনিয়োগকারীদের জন্য লাভ। অনেক স্বল্পমেয়াদী কৌশল বুম সময়ে জনপ্রিয়।

কিন্তু আমার প্রিয় বিনিয়োগকারী ওয়ারেন বাফেট ভিন্নভাবে চিন্তা করেন। তিনি বলেছেন, "আপনি যদি দশ বছরের জন্য একটি স্টকের মালিক হতে ইচ্ছুক না হন তবে দশ মিনিটের জন্যও এটির মালিক হওয়ার কথা ভাববেন না।" ওমাহার ওরাকল আরও বলেছে: "বা প্রিয় হোল্ডিং পিরিয়ড চিরকালের জন্য।"  

সুতরাং দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীরা এই ভয়ঙ্কর ক্যাপ রেট ডিকম্প্রেশন সম্পর্কে কেমন অনুভব করেন? আমি বলব যে, বেশিরভাগ অংশে, তাদের উপর খুব কম বা কোন প্রভাব নেই, তাদের আগামী বা দুই বছরে আরও ন্যায্য মূল্যের বা কম দামের ডিলগুলি অর্জন করার সুযোগ দেওয়ার পাশাপাশি। 

এই ব্যাপারে চিন্তা করো. কল্পনা করুন আপনি একটি নগদ প্রবাহিত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পদের মালিক। আপনি দুই বছর আগে $3 মিলিয়নে এটি অর্জন করেছিলেন এবং প্রথম 18 মাসে ক্যাপ রেট কমপ্রেশন এর মূল্যায়ন করা মূল্য $4 মিলিয়নে বৃদ্ধি করেছে। আপনি এখনও আপনার নগদ প্রবাহ সংগ্রহ করছেন এবং আপনার জীবন উপভোগ করছেন। 

তারপর গত ছয় মাসে ক্যাপ রেট ডিকম্প্রেশন ঘটে এবং পরের বছর এটির মূল্যায়ন করা মূল্য $2.8 মিলিয়নে ফিরে আসে। আপনি আতঙ্কিত করা উচিত? আমি কেন জানি না. আপনার এখনও নগদ প্রবাহ সংগ্রহ করা এবং আপনার জীবন উপভোগ করা উচিত।

দীর্ঘমেয়াদী ধারক স্বল্পমেয়াদী মান পরিবর্তন দ্বারা গ্রাস করা হয় না. তাদের সাধারণত নির্দিষ্ট হারের ঋণ থাকে যা খুব দীর্ঘ সময়ের জন্য পরিপক্ক হয় না। এবং যারা এক দশক আগে তাদের সম্পদ অর্জন করেছে, এবং তাদের ঋণের পরিপক্কতার সম্মুখীন হচ্ছে, তারা সাধারণত উল্লেখযোগ্য মূল্য বৃদ্ধি এবং মূল পরিশোধ দেখেছে যা তাদের এখন প্রয়োজন হলে পুনর্অর্থায়ন করার জন্য একটি গ্রহণযোগ্য অবস্থানে রাখে। 

আবার বাফেটের কথা উল্লেখ করছি। তিনি বার্কশায়ার হ্যাথাওয়ের স্টক স্বল্পমেয়াদী বৃদ্ধি বা হ্রাস সম্পর্কে কম চিন্তা করতে পারেননি। তিনি এই সম্পদগুলির বাজারের মতামত দ্বারা চালিত নন কারণ এটি তাদের চূড়ান্ত মূল্যের উপর কোন প্রভাব ফেলে না। দাম কমে গেলে তিনি আসলে এটি পছন্দ করেন যাতে তিনি আরও বেশি অর্জন করতে পারেন। 

স্টক মার্কেটের মূল্যের মতামত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে ক্যাপ হারের মতো। বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হিসাবে, আমরা বিনিয়োগকারীকে (বাফেট) অনুকরণ করা ভাল করব, যিনি তার স্টক মূল্যের 99.4% হারাতে পারেন এবং এখনও একই সময়ের মধ্যে S&P 500 কে হারাতে পারেন। 

সর্বশেষ ভাবনা

আমার বিনিয়োগ সংস্থা একটি দীর্ঘমেয়াদী হোল্ডার. আমি বুঝতে পারি যে এটি প্রায়শই সবচেয়ে জনপ্রিয় অফার নয়, এবং এর ফলে অনেক বিনিয়োগকারী আমাদের তহবিল অতিক্রম করে। আমি স্বল্পমেয়াদী ধারকদের সকলের মঙ্গল কামনা করছি, কিন্তু আমি বর্তমান অনুমান করছি, এবং আসন্ন ক্যাপ রেট শক অনেককে তাদের কৌশলগুলি পুনর্বিবেচনা করতে বাধ্য করবে৷ তা ঘটুক বা না ঘটুক, আমরা আমাদের দীর্ঘমেয়াদী কৌশল অনুসরণ করব। 

ব্ল্যাকস্টোন প্রতিষ্ঠাতা, ল্যারি ফিঙ্ক, "দীর্ঘমেয়াদীবাদ" তৈরি করেছিলেন। হতে পারে আমাদের দীর্ঘমেয়াদী চিন্তাভাবনাকে "CRE সংখ্যার প্রভাব" হিসাবে ডাব করা উচিত। 

যদি এটি একটি জিনিস হয়, তাহলে এটি আমাদের সমীকরণে নেট অপারেটিং আয়ের প্রসারিত করার উপর ফোকাস করবে, দীর্ঘ সময়ের জন্য, অংকের পরিবর্তনগুলি কম প্রভাবশালী হবে। এই কৌশল, মাঝারি থেকে নিম্ন এলটিভি, দীর্ঘমেয়াদী, নির্দিষ্ট হারের ঋণ অর্জনের সাথে যুক্ত, যে কোনো বাজারে, ষাঁড় বা ভালুকের বিজয়ী হতে হবে। 

বিগারপকেট দ্বারা নোট: এগুলি লেখকের লেখা মতামত এবং অগত্যা বিগারপকেটের মতামতের প্রতিনিধিত্ব করে না।