ماذا تفعل دائرة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD)؟

في هذه المقالة

• وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) هي وكالة حكومية اتحادية تساعد الأشخاص في الحصول على سكن بأسعار معقولة. يربط معظم الأمريكيين HUD بمساعدة الإسكان العام ومساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض. ومع ذلك، تساعد برامج HUD الأفراد أيضًا على التأهل قروض إدارة الإسكان الفدرالية، وإجراء تحسينات على المنازل، وإنفاذ قوانين الإسكان العادل على الصعيد الوطني. 

يفكر العديد من المستثمرين العقاريين في شراء منازل HUD لتوسيع محافظهم الاستثمارية. غالبًا ما يتم بيع المنازل الممنوعة من HUD بأقل من القيمة السوقية، مما يسمح لك بإعادة تأهيل العقار وقلبه لتحقيق الربح. 

ومع ذلك، تعد برامج الإسكان HUD أيضًا طريقة رائعة للعائلات لشراء منزلها الأول. توفر برامج مثل "برنامج Good Neighbor Next Door Program" أو "برنامج HUD بقيمة 100 دولار" خيارات تمويل ميسورة التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض لشراء منزل.

تستكشف هذه المقالة ما يلزم لشراء منزل HUD وما إذا كان هذا النوع من السكن يمكن أن يكون مربحًا. سوف تتعلم أيضًا إيجابيات وسلبيات شراء عقار HUD المحجوب.

ما هو منزل HUD

A هود المنزل هو عقار ممنوع تم الاستيلاء عليه من أصحاب المنازل الذين تخلفوا عن سداد قرض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). يمكن أن تكون منازل HUD من أي نوع من أنواع العقارات — منزل تقليدي، أو منزل مزدوج، أو حتى منزل مقطورة. وتدفع إدارة الإسكان الفدرالية ما تبقى من الرهن العقاري، وتطرح HUD العقار في سوق الإسكان. 

يتم بيع منازل HUD التي يتم طرحها في سوق العقارات "كما هي". لذلك، لا يمكنك أن تتوقع أي ترقيات أو تجديدات أو إصلاحات للممتلكات. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن أصحاب العقارات السابقين عانوا من صعوبات مالية، فقد يكون العقار في حالة سيئة. ومع ذلك، هذه المنازل عادة ما تكون أرخص للبيع في المنطقة. 

برامج HUD

بدأت برامج HUD في عام 1965 عندما قام الرئيس ليندون جونسون بتأسيس الوكالة. وتتمثل مهمتها في "إنشاء مجتمعات قوية ومستدامة وشاملة ومنازل عالية الجودة وبأسعار معقولة للجميع". ولتحقيق هذا الهدف، تدير HUD برامج مختلفة لضمان مساكن للإيجار بأسعار معقولة ومساعدة الأسر على التمتع بالأمن المالي وتحسين نوعية الحياة.

فيما يلي بعض برامج الإسكان المتنوعة التابعة لـ HUD والمصممة لتقديم المساعدة المالية لأي شخص يرغب في شراء أو استئجار منزل.

برنامج قسيمة اختيار السكن

يطلق عليه القسم 8 الإسكان، يوفر هذا البرنامج المساعدة في الإيجار للعائلات ذات الدخل المنخفض أو الأشخاص ذوي الإعاقة أو كبار السن. يجب على الملاك الذين يؤجرون لمستأجري القسم 8 التأكد من أن العقار يلبي أو يتجاوز الحد الأدنى من معايير الصحة والسلامة. وبالإضافة إلى ذلك، يحصل المستأجرون على قسائم للمساعدة في سداد رهونهم العقارية. 

للتأهل للحصول على سكن القسم 8، يجب أن تستوفي الأسرة معايير محددة. يتضمن ذلك متوسط ​​الدخل بناءً على حجم الأسرة، وتاريخ الإيجار الجيد، وعدم وجود سجل جنائي، والاختيار من قائمة معتمدة لشقق أو منازل HUD. 

بعد ذلك، توافق هيئة الإسكان العام المحلية على المتقدمين بموجب القسم 8. 

قروض مساعدة الإسكان الفيدرالية

تقدم قروض إدارة الإسكان الفدرالية تأمين الرهن العقاري والقروض للأشخاص الذين قد لا يكونون مؤهلين بموجب قواعد الرهن العقاري القياسية. وبدلا من تقديم القروض مباشرة، تحمي إدارة الإسكان الفدرالية المقرضين المعتمدين من المخاطر المالية إذا تخلف صاحب المنزل عن سداد أقساط الرهن العقاري. ومع ذلك، يمكن لإدارة الإسكان الفدرالية حجز الرهن على هذه العقارات، والتي تصبح بعد ذلك "منازل HUD".

فيما يلي بعض المعايير للتأهل للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية:

• أن تكون نسبة الدين إلى الدخل أقل من 43%
• احصل على درجة ائتمانية لا تقل عن 580 مقابل دفعة مقدمة بنسبة 3.5%
• احصل على درجة ائتمانية تتراوح بين 500 و579 مقابل دفعة مقدمة بنسبة 10%
• ادفع ال قسط التأمين على الرهن العقاري (MIP)
• لديك دليل على العمل والدخل الثابت
• العيش في المنزل باعتباره السكن الأساسي

منح كتلة تنمية المجتمع (CDBG)

تساعد برامج HUD أيضًا على ضمان السكن الآمن وفرص السكن العادل. على سبيل المثال، برنامج سي دي بي جي تقدم المساعدة المالية للمجتمعات لإعادة تأهيل وتحسين المباني السكنية وغير السكنية. بالإضافة إلى ذلك، تساعد المنح على تحسين المرافق وتعزيز الوصول إلى فرص العمل والخدمات العامة.

برنامج شراكات الاستثمار المنزلي

• برنامج المنزل يوفر الأموال الفيدرالية لتحسين الإسكان للمستأجرين وأصحاب المنازل. هذا البرنامج مخصص للعائلات التي يقل دخلها المشترك عن متوسط ​​دخل الأسرة في المنطقة.

على سبيل المثال، يمكن لصاحب المنزل ذو الدخل المنخفض الحصول على أموال لإصلاح منزله أو إعادة تأهيله لمقاومته أو إجراء إصلاحات طارئة. أو يمكن للعائلات التقدم بطلب للحصول على مساعدة الإيجار على أساس المستأجر للمساعدة في تحمل تكاليف السكن أو دفع وديعة التأمين على عقار مستأجر. 

قانون الإسكان العادل

• قانون الإسكان العادل هو برنامج HUD يضمن عدم قيام مقدمي الإسكان برفض السكن لأي شخص على أساس التمييز. ولذلك، لا يمكن لأصحاب العقارات مضايقة أو رفض البيع أو الإيجار أو جعل السكن غير متاح بسبب العوامل التالية: 

• العمر
• الهوية الجنسية
• التوجه الجنسي
• الديانه
• الأصل القومي
• الحالة الإجتماعية
• سباق
• لون
• إعاقات

وينطبق قانون الإسكان العادل بالتساوي على أصحاب المنازل الذين يبيعون منزلاً أو الملاك الذين يستأجرون وحدة. 

كيفية شراء منزل HUD

يمكن أن يكون شراء منزل HUD طريقة رائعة للحصول على صفقة جيدة على العقار. غالبًا ما يتم بيع هذه المنازل المحجوزة بأسعار مخفضة، مما يجعلها جذابة للمستثمرين وأصحاب المنازل المحتملين.

ومع ذلك، فإن السؤال هو: كيف يمكنك شراء منزل HUD؟

كما هو الحال مع أي عملية شراء عقار، تبدأ عملية الشراء بالعناية الواجبة. لذلك، من الضروري البحث في السوق المستهدف وتحليل شركات المبيعات وحسابها قيم ما بعد الإصلاح (ARV). بالإضافة إلى ذلك، سيكون من الأفضل التعرف على الرسوم المرتبطة بشراء منزل HUD.

الخطوة التالية هي التأكد من حصولك على التمويل. لذلك، ما لم تتمكن من تقديم عرض نقدي لشراء المنزل، فسوف تحتاج إلى الحصول على موافقة مسبقة للحصول على رهن عقاري. تتيح لك هذه الخطوة معرفة المبلغ الذي يمكنك تحمله للمزايدة على عقار HUD.

فيما يلي الخطوات الضرورية عند البدء في البحث عن منزل للشراء ضمن برنامج الإسكان HUD:

• ابحث عن منازل HUD للبيع: • موقع HUD يسرد مختلف الوكالات الفيدرالية التي لديها عقارات للبيع. هناك، يمكنك البحث عن المنازل حسب الولاية أو الرمز البريدي. تذكر، قبل تقديم عرض لشراء عقار استثماري، يجب عليك الانتظار حتى تنتهي فترة الإدراج الأولي. 
• ابحث عن وكيل عقاري معتمد من HUD: تقبل HUD فقط عطاءات العقارات من الوكلاء أو الوسطاء المرخصين. لذلك، يعد العثور على وكيل يتمتع بالخبرة في عملية شراء HUD أمرًا ضروريًا.
• جمع المعلومات عن العطاء: الخطوة التالية هي جمع كافة معلومات العطاء. يتضمن ذلك الموعد النهائي، ومن هو المؤهل لتقديم العطاءات، وما إذا كان قد تم تعيينه على أنه "عقار يشغله المالك".
• تحديد موعد لفحص الممتلكات: إذا أمكن، قم بالترتيب لمفتش منزلي للتحقق من حالة العقار. تُباع منازل HUD "كما هي" وقد تتطلب إصلاحات واسعة النطاق. إذا كان الفحص المسبق للمزايدة مستحيلاً، فتأكد من أن عرضك يتضمن فحصًا طارئًا للمنزل.
• أرسل عرضك: اعمل مع وكيلك العقاري أو وسيطك لتقديم عرض على العقار الذي تريده. إذا كان عرضك هو العرض الفائز، فلديك عادةً ما بين 30 إلى 60 يومًا لإتمام الصفقة. 

من المؤهل لمنزل HUD؟

يمكن لأي شخص التأهل لشراء منزل HUD. ومع ذلك، يحصل المشترون المالكون على الأولوية في عملية تقديم العطاءات. ولذلك، فإن أول 30 يومًا من عملية تقديم العطاءات مخصصة للمالكين - مما يعني أن المنزل يجب أن يكون مكان إقامتك الأساسي لمدة 12 شهرًا. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكنك شراء منزل HUD خلال الـ 24 شهرًا الماضية.

وبعد مرور عملية تقديم العطاءات الأولية التي تستغرق 30 يومًا، لم تعد شروط البيع مقتصرة على إشغال المالك حصريًا. بعد ذلك، تكون المزايدة مفتوحة للجميع، بما في ذلك المستثمرين الذين يقومون بالإصلاح والقلب أو المستثمرين الذين يشترون العقارات المستأجرة.

كيفية العثور على منازل HUD

الطريقة الوحيدة للعثور على العقارات المباعة بموجب مخطط الإسكان HUD هي عبر HUDHomestore.gov موقع إلكتروني. يسمح لك الموقع بتصفية النتائج للعثور على عمليات حبس الرهن HUD بناءً على الولاية والرمز البريدي وحجم العقار والسعر ونوع المشتري. لم يتم العثور على خصائص حبس الرهن هذه على موقع MLS أو مواقع العقارات الأخرى. 

كيفية تمويل منزل HUD

من الممكن شراء منزل HUD من خلال التمويل التقليدي، إما رهن عقاري تقليدي، أو قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، أو قرض VA، أو قرض FHA203(k)، أو نقدًا. ومع ذلك، هناك العديد من خيارات التمويل الإضافية لإسكان HUD. فيما يلي الأكثر شيوعًا:

• برنامج Good Neighbor Next Door: يساعد هذا البرنامج الموظفين الحكوميين المؤهلين - المعلمين، وضباط الشرطة، ورجال الإطفاء، والفنيين الطبيين - على شراء منزل بخصم 50%. ومع ذلك، هناك معايير معينة للوفاء بها. على سبيل المثال، يجب على المتقدمين العيش في العقار لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات.
• برنامج الدولار الواحد: يساعد هذا الحافز الأسر ذات الدخل المنخفض على شراء منزل مقابل دولار واحد. يجب أن تكون المنازل المؤهلة معروضة في السوق لمدة ستة أشهر على الأقل.
• برنامج التخفيض بقيمة 100 دولار: يمكن للمشترين المالكين ذوي الدخل المنخفض شراء منزل بدفعة مقدمة قدرها 100 دولار. 
• برنامج قسيمة اختيار السكن: يمكن للأسر ذات الدخل المنخفض التقدم بطلب للحصول على سكن القسم 8 لتلقي المساعدات المالية للمساعدة في جعل أقساط الرهن العقاري في متناول الجميع. 

إيجابيات وسلبيات شراء منزل HUD

لنفترض أنك تفكر في شراء منزل HUD. ما هي العوامل الرئيسية للمساعدة في تحديد ما إذا كان الأمر منطقيًا من الناحية المالية؟ فيما يلي مزايا وعيوب شراء عقار HUD. 

الايجابيات

1. شراء منزل HUD أرخص

الميزة الأكثر أهمية لمنازل HUD هي سعرها. عادة، يتم بيع هذه العقارات بأقل من قيمتها السوقية. وهذا يمكن أن يجعلها خيارًا أكثر جاذبية للمستثمرين أو العائلات التي تبحث عن سكن بأسعار معقولة. 

2. دفعة أولى مخفضة

إن شراء منزل HUD بقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية يعني أن الدفعة الأولى يمكن أن تصل إلى 3.5% من سعر الشراء. ولذلك، فإن الإيداع النموذجي سيتراوح من 500 دولار إلى 2,000 دولار بدلاً من النسبة القياسية البالغة 20%. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون مؤهلاً لبرنامج الدفعة الأولى بقيمة 100 دولار. 

3. المساعدة في إغلاق التكاليف

في العديد من الحالات، يكون مشتري المنازل في HUD مؤهلين للحصول على مساعدة في تكاليف الإغلاق. يمكن أن يساعد ذلك في دفع ضرائب التحويل ورسوم التسجيل والتكاليف الأخرى المرتبطة بها. 

4. منافسة أقل في سوق الإسكان HUD

ميزة أخرى لشراء منزل HUD هي أن هناك منافسة أقل. مقدم العرض الفائز هو الذي يحقق أكبر أرباح صافية لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية. ولا يعتمد على الطوارئ أو التمويل أو حجم الدفعة الأولى.

سلبيات

1. بيع منازل HUD "غير مرئية"

لا يمكنك أبدًا شراء عقار جاهز للاستخدام عند المزايدة على منزل HUD. يتم بيع العقارات "كما هي"، ولا يوجد أي تفاوض بشأن هذه العقارات. حتى مع فحص الممتلكات، يمكن أن توجد العديد من مشكلات الإصلاح وإعادة التأهيل غير المرئية. 

2. قواعد الإشغال وقيود البيع

إذا قمت بشراء منزل HUD باعتبارك "مالكًا وشاغلًا"، فأنت تخضع لقيودين. أولاً، يجب أن تعيش في العقار لمدة لا تقل عن سنة واحدة. ثانيًا، لا يمكنك شراء منزل HUD آخر لمدة عامين. ربما لا تكون هذه مشكلة كبيرة، ولكنها شيء يجب أخذه بعين الاعتبار.

3. خطر شراء حفرة المال

إحدى المشكلات الشائعة في عمليات حبس الرهن HUD هي أن فواتير إعادة التأهيل يمكن أن تكون ضخمة. نظرًا لأن صاحب المنزل السابق لم يتمكن من دفع الرهن العقاري، فمن المحتمل أن يكون المنزل في حالة سيئة من الإصلاح. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تستغرق عملية حبس الرهن وقتًا طويلاً، مما يعني أنها قد تكون فارغة لعدة أشهر أو سنوات.

4. استخدم وكيلًا عقاريًا معتمدًا من HUD

يؤدي شراء منزل مدرج على موقع HUDHomestore إلى تقييد نوع الوكيل الذي يمكنك استخدامه. يجب أن يكون الوكيل العقاري أو الوسيط معتمدًا من HUD لتقديم عرض. 

5. مخزون محدود من المساكن HUD

بالمقارنة مع MLS، هناك عدد قليل نسبيا من حالات حبس الرهن للبيع. على سبيل المثال، يوجد في العديد من الولايات أقل من عشرة عقارات للبيع. إن نقص العقارات المتاحة يمكن أن يجعل من الصعب العثور على منزل مناسب.

الأسئلة الشائعة حول الصفحة الرئيسية لـ HUD

ما هي الوظائف والغرض الرئيسي لـ HUD؟

تهدف وزارة الإسكان والتنمية الحضرية إلى إنشاء مجتمعات قوية ومستدامة وشاملة ومنازل عالية الجودة وبأسعار معقولة للجميع. من خلال برامج مختلفة، تسعى HUD إلى تعزيز ملكية المنازل، ودعم تنمية المجتمع، وزيادة الوصول إلى السكن بأسعار معقولة خالية من التمييز.

تعمل HUD مع حكومات الولايات والحكومات المحلية ووكالات الإسكان العامة والمنظمات غير الربحية لتحقيق هذا الهدف.

من المؤهل لمنزل HUD؟

ينقسم العاملان المؤهلان عند شراء منزل HUD إلى المالك والشاغل والمستثمر. أول 30 يومًا من تقديم العطاءات مفتوحة فقط للمشترين الذين يلتزمون بالبقاء في العقار لمدة 12 شهرًا. يتضمن ذلك المشترين الذين يشترون منزلًا من خلال برنامج HUD.

تبدأ المرحلة الثانية من عملية تقديم العطاءات HUD في حالة عدم تلقي أي عطاءات ناجحة في المرحلة الأولية. يمكن لأي شخص التأهل للمزايدة على منزل HUD الذي تم إدراجه منذ أكثر من شهر. 

ماذا يفعل سكرتير HUD؟

يقدم سكرتير وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) المشورة للرئيس بشأن المسائل المتعلقة بالإسكان. بالإضافة إلى ذلك، يبدأ الوزير السياسات والقواعد ويشرف على البرامج لتعزيز مهمة الوكالة المتمثلة في جعل السكن بأسعار معقولة - الإيجار وملكية المنازل - في متناول الجميع، وخاصة الأسر ذات الدخل المنخفض.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.