الرياضيات وراء معدلات الرهن العقاري وسبب بقائها على حالها

ديف:
مرحبًا بالجميع، ومرحبًا بكم في On The Market. أنا ديف ماير. انضم اليوم هنري واشنطن. هنري، سمعت شائعة عنك اليوم.

هنري:
اه أوه. هذا لا يمكن أن يكون جيدا. أو ربما هو كذلك. لا أعرف. أذهب خلفها.

ديف:
إنه جيد. سمعت أنك انتهيت من كتابك.

هنري:
أنهيت النصف الأول من كتابي. أنا لا تزال تعمل على ذلك.

ديف:
حسنا.

هنري:
في طور الإنجاز.

ديف:
أظهر لنا مقدار الاهتمام الذي كنت أوليه في ذلك الاجتماع.

هنري:
لقد انتهينا من النصف الأول من الكتاب. نحن نعمل على النصف الثاني من الكتاب. لقد قمنا بكتابة كل شيء، ولكن لدينا بعض التفاصيل الإضافية لوضعها هناك.

ديف:
حسنًا، يبدو أن فريق BiggerPockets Publishing سعيد جدًا بكتابك وأن الأمور جاءت في الوقت المحدد. يبدو انه كتاب عظيم. ماذا تخص؟

هنري:
يتعلق الأمر بإيجاد وتمويل صفقاتك العقارية. كتاب رائع للمبتدئين لتعلم كيفية الوصول إلى هناك والبدء في العثور على هذه الصفقات. يا رجل، مع هذا الاقتصاد، إنه جنون. عليك أن تتقن إيجاد الصفقات.

ديف:
تبا. لا أعرف إذا كنت مبتدئًا، ولكنني بالتأكيد سأقرأ كتابًا إذا كان ذلك يساعدني في العثور على صفقات أفضل في الوقت الحالي. أحب أن أعرف ذلك. متى سيخرج، بالمناسبة؟

هنري:
أعتقد أنه مارس.

ديف:
حسنا، لطيف. لطيف - جيد. حسنًا. حسنًا، كلانا سيصدر كتب الربع الأول.

هنري:
لديك كتاب كل س.

ديف:
لدي كتاب واحد خارج. وهذا سيكون الثاني. لقد كنت أكتب هذا منذ ثلاث سنوات. لن أصمت عن ذلك.
حسنًا. حسنًا، لدينا حلقة رائعة اليوم. أعتقد أنهم يسمون هذا بـ... هذا يشبه حلقة خاصة لديف ماير. سنصبح نردي قليلاً اليوم. لدينا الكثير من العروض الرائعة التي نتحدث فيها عن القرارات التكتيكية في الاقتصاد/الأشياء التي تحدث في عملك. ولكن اليوم، سنذهب إلى ما وراء الكواليس في أحد الأمور الاقتصادية التقنية/الأكثر تفصيلاً والتي تؤثر على عملك كل يوم. وهذا هو معدلات الرهن العقاري. لكن على وجه التحديد، سنتحدث عن كيفية ظهور معدلات الرهن العقاري. ربما تعرف ذلك من خلال الاستماع إلى هذا العرض قليلًا، لكن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الفائدة على الرهن العقاري. يتم تعيينه بدلاً من ذلك بواسطة مجموعة معقدة من المتغيرات. سوف نتعمق في هذه الأمور اليوم مع تشين شياو من Redfin. إنها خبيرة اقتصادية. إنها تدرس هذا فقط: كيف تصبح معدلات الرهن العقاري. أنا متحمس جدًا، إذا كنت لا تستطيع أن تقول ذلك، لتواجدها في البرنامج للتعمق في هذا الموضوع الذي أعتقد أن الجميع مهتمون به بشكل خاص.

هنري:
نعم. أنا موافق. أنا متحمس كذلك. ولكن ليس لنفس الأسباب الغريبة التي تجعلك متحمسًا. لكنني متحمس لأن كل من تتحدث إليه لديه رأي ما لا يستند إلى أي شيء تقريبًا حول ما يعتقدون أن أسعار الفائدة ستفعله. يتخذ الناس قرارات بشأن استثماراتهم. إنهم يشترون العقارات. إنهم لا يشترون العقارات بناءً على هذه العوامل العشوائية التي يعتقدون أنها ستلعب دورًا في هذا. في الواقع، الاستماع إلى شخص ينظر إلى هذه المعلومات كل يوم ويمكنه فهمها بشكل سليم بالنسبة لنا سيكون مفيدًا للغاية إذا كنت تحاول معرفة ما إذا كنت ستشتري عقارًا الآن أم يجب عليك الانتظار، أو كيف هل تعتقد لفترة طويلة أن الأسعار ستبقى كما هي أو ترتفع أو تنخفض لأن هذه الأشياء تؤثر على مقدار الأموال التي يجنيها المستثمرون.

ديف:
أعتقد أن الشيء الذي أنا متحمس جدًا لهذا الأمر هو أنه يمكننا جميعًا إجراء توقعات، كما تقول. لكن في هذه الحلقة، سنساعد الجميع على فهم كيفية حدوث ذلك بطريقة أو بأخرى. ولا نعرف في أي اتجاه سيسير. ولكن يمكننا أن نفهم المكونات التي تحدث. يمكنك تكوين رأيك المستنير هنا واستخدامه لاتخاذ قرارات استثمارية حكيمة.

هنري:
ديف؟

ديف:
نعم.

هنري:
سأضطر إلى أن أطلب منك أن تفعل شيئا. هل ستكون قادرًا على كبح جماح نفسك وعدم الغوص في أعمق الأعشاب الضارة الممكنة؟ لأن هذا هو طفلك هنا إلى حد كبير. هذا هو ما تحب.

ديف:
هذا هو حلمي. أعني، قبل ثلاث سنوات أو أربع سنوات، لم أكن أعرف حتى ما هي السندات حقًا. الآن، أقضي اليوم كله في الحديث عن السندات. إله! ماذا بدر مني؟ سأبذل قصارى جهدي للتراجع والحفاظ على هذا عند مستوى مناسب للمستثمرين العقاريين وليس للأشخاص الذين يحبون التحدث عن الأدوات المالية من أجل [غير مسموع 00:04:24].

هنري:
نحن نقدر لكم.

ديف:
حسنًا. حسنًا، سنأخذ استراحة سريعة، ثم نعود للعرض.
تشن شياو، مرحبا بكم في السوق. شكرا جزيلا لانضمامك إلينا اليوم.

تشين:
شكرا جزيلا لاستضافتي. أنا سعيد حقًا بوجودي هنا.

ديف:
حسنًا، لقد كنا محظوظين جدًا بانضمام مجموعة مختلفة من زملائك من Redfin إلينا. أنتم يا رفاق تقومون بمثل هذا البحث الاقتصادي العظيم. ما الذي تركز على التتبع والبحث فيه على وجه الخصوص في وظيفتك في Redfin؟

تشين:
قطعاً. شكرًا لاستضافتك الكثير منا من Redfin. نحن جميعًا من المعجبين الكبار بالعرض. في دوري في Redfin، تتمثل وظيفتي بشكل أساسي في قيادة الفريق الاقتصادي للتفكير في كيفية مساعدة فريقنا للمستهلكين والتأثير على مجتمع الإسكان خارجيًا وكذلك توجيه Redfin داخليًا بآرائنا حول سوق الإسكان والاقتصاد. أنا منخرط جدًا في قيادة الفكر حول الموضوعات التي يجب أن نهتم بها حقًا وأين يجب أن يتجه بحثنا نحوها.

ديف:
عظيم. اليوم، سوف نتعمق قليلاً في موضوع أكثر تعقيدًا وأكثر تقنية. ونحن في طريقنا لوضعك على الخطاف هنا. نود أن نتحدث عن معدلات الرهن العقاري. هذه ليست لقطة ساخنة للغاية. ولكن من الواضح أنه بالنظر إلى وضع السوق، فإن معدلات الرهن العقاري واتجاهها سوف تلعب دوراً كبيراً في اتجاه سوق الإسكان في العام المقبل. نود أن نوضح جزءًا من كيفية تحديد معدلات الرهن العقاري. نعلم جميعًا أن الفيدراليين قاموا برفع أسعار الفائدة. لكنهم لا يتحكمون في معدلات الرهن العقاري. هل يمكنك أن تخبرنا المزيد عن المؤشرات الاقتصادية المرتبطة بمعدلات الرهن العقاري؟

تشين:
بالتأكيد. سأجيب على سؤالك بشكل غير مباشر قليلاً. لكن أعدك أنني سأحصل على ما تطلبه. أعتقد أنه من المفيد الرجوع خطوة إلى الوراء والتفكير في إطار عمل لمعدلات الرهن العقاري. في الواقع، فكر في إطار عمل لأسعار الفائدة على نطاق أوسع، لأننا في كثير من الأحيان نقول "أسعار الفائدة" في الاقتصاد، وهناك أسعار فائدة مختلفة. على مستوى أساسي للغاية، سعر الفائدة هو ثمن اقتراض المال. يتم تحديده بأمرين: مخاطر الائتمان ومخاطر المدة. ما مدى خطورة الشخص أو الكيان الذي أقرضه، وإلى متى أقرضهم هذا المال؟
ومن الأمور الحاسمة في هذه المناقشة التفكير في سوق السندات. السندات هي مجرد وسيلة لإقراض الأموال لكيانات مختلفة لفترات زمنية مختلفة. عندما نفكر في سوق السندات، فإننا نفكر في مقياسين. نحن نفكر في السعر والعائد، وهما مرتبطان عكسيا. عندما يكون هناك المزيد من الطلب، ترتفع الأسعار ومن ثم تنخفض العائدات والعكس صحيح.
من المهم حقًا... عندما أفكر في معدلات الرهن العقاري، هناك سعران آخران يجب أن أفكر فيهما. الأول هو سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية. وهذا هو المعدل الذي يتحكم فيه بنك الاحتياطي الفيدرالي. ثم هناك سعر الفائدة على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي أعتقد أننا سنقضي الكثير من الوقت في الحديث عنه اليوم. تعتمد معدلات الرهن العقاري في الواقع على سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية وسعر الخزانة لمدة 10 سنوات. وفي هذا الإطار الذي كنت أتحدث عنه، بالنسبة لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية، لا توجد مخاطر ائتمانية على الإطلاق. هذا هو سعر الإقراض لليلة واحدة بين البنوك. لا يوجد أيضًا خطر على المدة.
إذا كنت أفكر في سندات الخزانة الآن، سوق الخزانة، سندات الخزانة تأتي في مجموعة واسعة من الأشكال. أي شيء بدءًا من أذون الخزانة لمدة شهر واحد حتى سندات الخزانة لمدة 30 عامًا. ولكن الشيء الأكثر أهمية بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري هو سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. هذا هو المعدل المرجعي في الاقتصاد. وهذا هو الأكثر ارتباطًا على أساس يومي بمعدلات الرهن العقاري.
عندما أفكر في خزانة العشر سنوات، يحب الاقتصاديون أن يفكروا في هذا الأمر على أنه مقسم إلى ثلاثة مكونات. الأول هو المعدل الحقيقي. هذا هو الجزء الأكثر ارتباطًا بما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي. ما مدى تقييد بنك الاحتياطي الفيدرالي الذي يحاول أن يكون مع الاقتصاد، أو ما مدى التيسير الذي يحاول بنك الاحتياطي الفيدرالي أن يكون عليه؟ الجزء الثاني هو توقعات التضخم. هذا له علاقة بمخاطر المدة. وهذا يعني أنه إذا فكرت بعد 10 سنوات، "كيف سيكون التضخم؟" لأن أي عائد سأحصل عليه من تضخم سندات الخزانة لأجل 10 سنوات سوف يأكله كمستثمر.
ثم الثالث هو مصطلح قسط. مصطلح قسط هو اسفنجي. قسط المدة هو مقدار العائد الزائد الذي أطالب به للاحتفاظ به لمدة 10 سنوات مقابل مدة أقصر. لقد سألت ما هي المؤشرات الاقتصادية الأكثر ارتباطًا بمعدلات الرهن العقاري. حسنًا، كل هذه الأشياء هي التي ستؤثر على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. من الواضح أن التضخم مهم عندما نفكر أيضًا في النمو الاقتصادي. نحن ننظر إلى الناتج المحلي الإجمالي. نحن ننظر إلى ظروف سوق العمل. جميع المكونات الاقتصادية الرئيسية سوف تغذي عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات. ثم، معدلات الرهن العقاري بناء على رأس ذلك.
قلت أن الاثنين مترابطان إلى حد كبير. ما يعنيه ذلك هو أن معدلات الرهن العقاري يتم تداولها عادة بفارق نسبة إلى سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. ويظل هذا الانتشار، في معظم الأوقات، ثابتًا إلى حد ما. لكن إحدى القصص الرئيسية في العام الماضي هي أن هذا الرهن العقاري/هذا الانتشار قد تضخم بالفعل. يمكننا أن نتحدث عن سبب ذلك وما هي التوقعات لذلك أيضًا.

هنري:
نعم. يبدو الأمر كما لو كنت تعرف بالضبط ما الذي سنطرحه لأنني أعتقد أن هذا هو بالضبط ما أردنا الذهاب إليه وهو محاولة الفهم... حسنًا، أولاً، دعني أعود وأقول إنني أعتقد أن هذا كان أفضل تفسير لأسعار الفائدة و كيف يعملون التي شهدناها على الإطلاق في العرض. كان ذلك رائعا. شكرا لك على كسر ذلك. لكن ثانيًا، نعم، أعتقد أننا نريد أن نفهم... لذا فإن عائد سعر الخزانة 10، حيث هو حاليًا، مقابل ما كان عليه تاريخيًا، وكيف يؤثر ذلك على السوق.

تشين:
قطعاً. اليوم، أعتقد أن سندات الخزانة لأجل 10 سنوات تقع أعلى بقليل من أربعة أو خمسة. هذا هو المكان الذي كان عليه بالأمس عند الإغلاق. أعتقد أنه في الواقع يتسلق قليلاً اليوم. أعتقد أن هذا مستوى تاريخي مرتفع، ربما منذ عام 2007 إذا كانت بياناتي صحيحة. لقد كان يتسلق كثيرًا. وفي مايو من هذا العام، كان أقل بنحو 100 نقطة أساس.
كانت القصة الحقيقية لأسواق الرهن العقاري في الأشهر القليلة الماضية هي: لماذا ارتفع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات إلى هذا الحد؟ والأهم من ذلك، أنه أمر مربك لأن التضخم انخفض بالفعل خلال الأشهر القليلة الماضية. أعتقد أن الكثير من الناس الذين يستمعون إلى هذا ربما يفكرون: "لقد كنت أقرأ في الصحافة، وكان الاقتصاديون يقولون لي إنه إذا انخفض التضخم، فإن أسعار الفائدة على الرهن العقاري لن تنخفض. لماذا لم يحدث ذلك؟” يتعلق الأمر حقًا بهذا الإطار الذي كنت أتحدث عنه.
وكما قلت، منذ أن تم حل أزمة سقف الدين برمتها، ارتفعت سندات الخزانة لأجل 10 سنوات بنحو 100 نقطة أساس. دعونا نفكر في سبب ذلك. حوالي نصف ذلك هو ما أسميه مصطلح قسط التأمين. ما يرتبط به هذا في الغالب هو المخاوف بشأن الديون طويلة الأجل للحكومة الأمريكية وإصدارات الخزانة. وكما نعلم، فإن البلاد تقترض أكثر فأكثر. هناك المزيد والمزيد من المعروض من ديون الخزانة. وفي الوقت نفسه، لم يستمر الطلب على ديون الخزانة تلك. وهذا يتسبب في زيادة قسط التأمين هذا المصطلح.
والقصة الرئيسية الأخرى هي الزيادة في أسعار الفائدة الحقيقية. هذه هي الفكرة التي يخبرنا بها بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل متزايد أنهم سيحتفظون بمستويات أعلى لفترة أطول، وليس بالضرورة أنهم سيرتفعون عما هم عليه الآن، ولكنهم سيصمدون عند هذا المستوى التقييدي العالي لفترة أطول. فترة زمنية أطول، مما يعني أنهم يتوقعون أنهم سيبدأون في التخفيض العام المقبل في النصف الخلفي من عام 2024. ولكن عندما يبدأون في التخفيض، فسيكون ذلك متأخرًا عما كنا نعتقد سابقًا، وستكون التخفيضات أقل. إنه أبطأ مما كنا نظن. في كثير من الأحيان، يتساءل الناس: هل سيرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة مرة أخرى؟ في الواقع، 25 نقطة أساس أخرى لا تهم كثيرًا. القصة الحقيقية الآن هي إلى متى سنبقى في هذه المنطقة المقيدة.
ثم، المكون الآخر من عائد السندات لأجل 10 سنوات الذي تحدثت عنه من قبل، توقعات التضخم، والذي لم يتغير كثيرًا في الواقع. هذا لا يلعب حقًا قصة كبيرة هنا. ولكن إذا كنت شخصًا يتابع الأخبار المالية، فمن المحتمل أنك سمعت الكثير من الحديث عن فكرة ارتفاع المعدل المحايد. أعتقد أن هذا من المهم حقًا أن نتطرق إليه الآن. إنه مرتبط بما كنت أتحدث عنه فيما يتعلق بالطلب على ديون الخزانة وهذه الفكرة القائلة بأن لدينا أسعار فائدة أعلى لفترة أطول.
المعدل المحايد هو شيء في الاقتصاد لا يمكن ملاحظته. لا يمكننا قياسه. طريقتي المفضلة للتفكير في الأمر هي عملية التمثيل الغذائي لديك. عندما تكون مراهقًا، يمكنك أن تأكل كثيرًا. ربما لن يزيد وزنك. لديك عملية التمثيل الغذائي عالية. في وقت لاحق من الحياة، يتغير التمثيل الغذائي الخاص بك. لا يمكنك القياس حقًا. لا يستطيع الطبيب أن يخبرك ما هو. لكنك تجد أنه لا يمكنك حقًا تناول نفس الأشياء والحفاظ على نفس الوزن بعد الآن.
ويحدث نفس الشيء في الاقتصاد، حيث بدا، بعد الأسعار المالية، أن المعدل المحايد انخفض بالفعل. ولهذا السبب أبقى بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة منخفضة حقًا. لم نتمكن حتى من رفع معدل التضخم إلى ما فوق 2%. ولكن بعد ذلك، حدث شيء ما بعد الوباء، حيث بدا فجأة وكأن لدينا المزيد من التضخم. كان يجب أن تكون المعدلات أعلى. ما يفعله المستثمرون وزيادة بنك الاحتياطي الفيدرالي ... أقر جيروم باول بهذا في المؤتمر الصحفي الأخير، هو فكرة أن المعدل المحايد قد تحول إلى الأعلى. وهذا يعني أنه يتعين علينا في الأساس الحصول على أسعار فائدة أعلى لفترة أطول من الوقت. وهذا الرأي هو أيضاً ما يدفع أسعار الفائدة على سندات العشر سنوات إلى الارتفاع. وهذا يدفع معدلات الرهن العقاري إلى أعلى.

ديف:
كما قلت، تشين، لقد شهدنا هذا الارتفاع المطرد في معدلات الرهن العقاري خلال فصل الصيف. ويبدو أن الأمر قد تسارع منذ هذا المؤتمر الصحفي الأخير. يبدو أن ما تحدثت عنه للتو هو أن ما يحدث هنا هو أننا رأينا بعض الأشياء. الأول، ملخص التوقعات الاقتصادية، الذي طرحه بنك الاحتياطي الفيدرالي في بعض اجتماعاته، يظهر أنهم ما زالوا يعتقدون أننا سنحصل على أسعار فائدة أعلى في نهاية عام 2024. وهذا بعد عام كامل من الآن. ولكن عندما تتحدث عن المعدل المحايد، والذي أعتقد أنه كان تفسيرًا رائعًا ... هل هذا هو التوازن غير المحدد/التوازن النظري المثالي الذي يريد بنك الاحتياطي الفيدرالي الوصول إليه؟ حتى بعد عام 2024، بقدر ما يتوقعون، يعتقدون أن أفضل سعر يمكنهم القيام به هو حوالي 3٪ للأموال الفيدرالية. هل هذا صحيح؟

تشين:
نعم بالضبط. وهذا هو بالضبط المعدل المحايد. هذا هو المعدل الذي سيحتفظ به بنك الاحتياطي الفيدرالي بسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية. وهذا من شأنه أن يكبح التضخم ومعدل البطالة. لدى بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا التفويض المزدوج، وهو أننا نريد انخفاض التضخم ومعدل البطالة المنخفض. المعدل المحايد هو في الأساس معدل لا نقوم فيه بتحفيز الاقتصاد ولا نحاول تقليص الاقتصاد بشكل فعال.
عندما يعلن بنك الاحتياطي الفيدرالي توقعاته، يقول: "حسنا، على المدى الطويل، أي في العامين أو الثلاثة أعوام الماضية، "أين نتوقع أن يكون هذا المعدل المحايد؟" وفي ملخصهم الأخير للتوقعات الاقتصادية، أبقوا في الواقع هذا المعدل المحايد عند 2.5٪، وهو ما كان مربكًا في الواقع للناس لأنه إذا نظرت إلى توقعاتهم للفترة 2025/2026، فإنها كانت تظهر معدلًا أعلى. لكنه أظهر أيضًا أن الاقتصاد في حالة توازن بشكل أساسي.
كان هناك هذا التناقض بين... حسنًا، ما تقوله على المدى الطويل مقابل ما تقوله على مدى السنتين أو الثلاث سنوات القادمة. وأشار الصحفيون إلى ذلك. ما أشار إليه باول هو فكرة أن المعدل المحايد يتغير. هناك أيضًا فكرة وجود سعر محايد على المدى القصير مقابل سعر محايد على المدى الطويل. أعتقد أن هذا بدأ يتعمق قليلاً في جحر الأرانب. ولكن ما أعتقد أنه مهم كخلاصة من هذه المناقشة برمتها هو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يخبرنا أنهم يتوصلون إلى هذه الفكرة القائلة بأن هذا المعدل المحايد قد زاد. لا يزال من الممكن أن يتغير في المستقبل. ولكن إذا كنا نفكر في سعر فائدة الخزانة لمدة 10 سنوات أو نتحدث عن سعر فائدة ثابت على الرهن العقاري لمدة 30 عاما، فإن هذا سوف يلعب دورا كبيرا في تحديد توقعات خط الأساس لما ينبغي أن تكون عليه تلك المعدلات.

هنري:
هذه المعلومات مفيدة للغاية للمستثمرين. لا أريد أن يسمع المستثمرون مدى عمق ما وصلنا إليه ولا يفكروا في "ماذا يعني هذا بالنسبة لك عندما تشتري عقارًا أو عندما تفكر في شراء عقار؟" ما أعتقد أنني أسمعه... أعتقد أن أحد أهم الأشياء التي سمعتك تقولها هو أن هذا قد يكون إشارة أو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يشير إلى أن أسعار الفائدة ستبقى في هذا المجال الذي نعتبره عالية لفترة زمنية أطول مما كان متوقعا في الأصل.
بالنسبة لي، كمستثمر، مع تغير المشهد الاستثماري خلال العام الماضي بسبب ارتفاع هذه المعدلات، تغيرت الكثير من الاستراتيجيات. من الصعب شراء العقارات ذات التدفق النقدي بسبب تكلفة المال. إن تكلفة المال/سعر الفائدة هذا يلتهم الأموال التي يمكنني جنيها من خلال تأجير العقار.
إذا كنت مستثمرًا طويل الأجل وتتطلع إلى شراء العقارات بتدفق نقدي، فإن ما يحدث هو أن الناس يقفزون الآن وهم على استعداد لشراء العقارات التي تصل في بعض الأحيان إلى نقطة التعادل أو حتى تخسر القليل من المال كل عام. شهر واحد لأن الناس كانوا يراهنون على القول: "إذا كان بوسعي شراء هذه العقارات والاحتفاظ بها لمدة ستة إلى 12 شهراً مقبلة، فسوف أزدهر. إذا انخفضت الأسعار، فهذا يعني أنه يمكنني إعادة التمويل، ومن ثم سيكون التدفق النقدي الخاص بي موجودًا بالتأكيد. بعد ذلك، يمكنني المضي قدمًا وبيع بعض هذه العقارات إذا أردت ذلك، لأنه عندما تنخفض الأسعار، يبتعد الناس عن الهامش. يذهبون لبدء الشراء مرة أخرى. لا تزال هناك مشكلة في المخزون. والآن بدأت الأسعار في الارتفاع». يبدو وكأنه رهان جيد الآن للشراء.
لكن كمستثمر، ما أسمعه هو أنه عليك حقًا توخي الحذر عند القيام بذلك. يجب أن يكون لديك الاحتياطيات لتتمكن من الاحتفاظ بهذه العقارات لفترة أطول لأننا لا نملك حقًا إجابة محددة حول متى وما إذا كانت هذه المعدلات ستنخفض أو إلى أي مدى ستنخفض.

تشين:
نعم. وأنا أتفق مع ما تقوله. أعتقد أنه من المؤكد أنه مع خروج التضخم عن السيطرة ثم بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي دورة المشي لمسافات طويلة في الربيع الماضي، كان هناك اعتقاد راسخ بين العديد من الناس بأن هذا كان انحرافًا وليس تحولًا نموذجيًا. كل ما علينا فعله هو الصمود والانتظار حتى يمر هذا الأمر، ومن ثم سنعود إلى طبيعتنا، إن ما كنا نعيشه من قبل كان طبيعيًا.
أعتقد أن ما يفكر فيه الناس بشكل متزايد الآن هو... "حسنًا، إذا نظرت إلى أسعار الفائدة على المدى الطويل ونظرت إلى الوراء فيما إذا كانت سندات الخزانة لأجل 10 سنوات أو كنت تنظر إلى أسعار الرهن العقاري، على مدى السنوات القليلة الماضية" عقود من الزمن، إنها قصة انخفاض أسعار الفائدة للتو. وكانت معدلات ما بعد الأزمة المالية منخفضة للغاية. كما كنت أقول، مع تشبيهي لعملية التمثيل الغذائي، قد يكون هذا هو الانحراف. ربما نتطلع في الواقع إلى العودة إلى معيار أكثر تاريخية. يمكن أن يكون هذا هو الحال بالتأكيد.
الآن، مع ما سبق، فإن الشيء الآخر الذي أود أن أحذر منه هو أن هناك قدراً كبيراً من عدم اليقين بشأن الاقتصاد في الوقت الحالي. لو كنت معي في العام الماضي، ما كنت سأخبرك به هو أن هناك الكثير من عدم اليقين بشأن الاقتصاد في الوقت الحالي. ولكنني سأقول إن هناك المزيد من عدم اليقين هذا العام. والسبب هو أننا، في العام الماضي، عرفنا ما هي القصة الأساسية. كنا نعلم أن التضخم كان خارج نطاق السيطرة. وكان بنك الاحتياطي الفيدرالي قد خاض هذه المعركة بين يديه. كان سيرفع أسعار الفائدة بسرعة كبيرة جدًا. كنا سنشاهد ذلك في عام 2023. وهذا ما شاهدناه في عام 2023.
الآن، فعل بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا. نحن في هذا الوضع حيث قاموا بالمشي بسرعة أكبر من أي وقت مضى في التاريخ. نحن نجلس هنا، والسؤال هو، حسنًا، ماذا يحدث الآن؟ ولا تزال هناك مخاطر ركود كبيرة. أعتقد أن الكثير من الناس قد تبنوا وجهة النظر القائلة بأننا وصلنا إلى الهبوط الناعم. لقد انتهت مخاطر الركود. الاقتصاد مرن للغاية. أعتقد أننا ما زلنا لا نستطيع أن ننسى خطر الركود.
ومن ناحية أخرى، قد يظل التضخم خارج نطاق السيطرة. لا يزال من الممكن أن ترتفع الأسعار. هناك في الواقع خطر على كلا الجانبين. عندما كنت أذهب للتزلج، كان هناك هذا المسار حيث يمكنك التزلج. كان هناك جرف على كلا الجانبين. هذه هي الطريقة التي أفكر بها في هذا الأمر، إلى حد ما، حيث يوجد هذا الخطر على كلا الجانبين. وهذا يخلق قدرا كبيرا من عدم اليقين.
إذا نظرت إلى أسواق العقود الآجلة الآن لمعرفة ما تتوقعه أسواق العقود الآجلة بشأن سندات الخزانة لأجل 10 سنوات بعد عام من اليوم، فإنهم يتوقعون بشكل أساسي أن العوائد ستكون كما هي اليوم. هذه هي فكرة أن أسعار الفائدة ستبقى هنا بشكل أساسي. ويفترض هذا، بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري، أن فروق أسعار الرهن العقاري تظل متسقة إلى حد كبير مع ما هي عليه الآن، وهو ما لن يكون بالضرورة هو الحال.

ديف:
دعونا نتعمق في الفروق هناك لأننا نتحدث عن ذلك قليلاً في هذا العرض. ولتذكير الجميع، هناك علاقة تاريخية بين سندات الخزانة لأجل 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري. أعتقد أنها مثل 170/190 نقطة أساس، شيء من هذا القبيل. الآن، ما هو؟ 300 نقطة أساس. أعلى بكثير مما كانت عليه من قبل. لقد تحدثت عن الانتشار. ربما ينبغي لنا أن نقفز إلى الوراء قليلا. هل يمكنك توضيح سبب ثبات الانتشار عادة/كيف تغير على مدار السنوات القليلة الماضية؟

تشين:
بالتأكيد. قطعاً. كما كنت أقول، فإن معدلات الرهن العقاري، على أساس يومي، ترتبط ارتباطًا وثيقًا بسندات الخزانة لمدة 10 سنوات. إذا ارتفعت سندات الخزانة لأجل 10 سنوات اليوم، فمن المحتمل أن ترتفع معدلات الرهن العقاري اليوم. وعلى مدى فترة زمنية أطول، تصبح هذه العلاقة أقل يقينًا. كما قلت، تاريخيًا، اعتمادًا على كيفية القياس فقط... إنها حوالي 170 نقطة أساس.
لكن، من الناحية النظرية، لماذا يتغير هذا الانتشار؟ أعتقد أن هناك شيئين مهمين يجب التفكير فيهما. الأول هو تقلب الأسعار ومخاطر الدفع المسبق المتوقعة. الشيء الذي يميز سندات الرهن العقاري أو السندات الحكومية مثل سندات الخزانة هو أن سندات الرهن العقاري لديها مخاطر الدفع المسبق المضمنة، لذلك الشخص الذي لديه رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا وإعادة التمويل أو يسدد رهنه العقاري دون أي تكلفة في أي وقت. يمكن للمستثمرين قطع تدفق دخلهم في أي وقت. عليهم أن يفكروا في ذلك عندما يستثمرون في الأمن.
عندما تكون أسعار الفائدة متقلبة للغاية أو عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة حقًا، ويتوقع المستثمرون أن هذا يعد انحرافًا ثم تنخفض أسعار الفائدة في المستقبل، فإن كل هذا الحديث عن "أوه، اشتر الآن، وأعد التمويل لاحقًا"، ثم سوف نطالب بعلاوة أعلى بكثير لشراء سندات الرهن العقاري. هذا جزء كبير من القصة حول سبب تضخم فروق أسعار الرهن العقاري خلال العام الماضي.
أما الجزء الآخر من القصة فهو ببساطة الطلب على محمد بن سلمان. هناك جزأين من هذا. واحد هو بنك الاحتياطي الفيدرالي. يمتلك بنك الاحتياطي الفيدرالي حوالي 25٪ من MBS المعلقة. خلال الوباء، اشتروا ما يقرب من 3 تريليون دولار من MBS. لأنه من أجل تحفيز الاقتصاد خلال هذا الركود العميق للغاية، طرح بنك الاحتياطي الفيدرالي قواعد التيسير الكمي مرة أخرى وقال: "سوف نلتزم بشراء كمية غير محدودة من سندات الرهن العقاري من أجل الحفاظ على تماسك هذه السفينة". لقد استمروا في الشراء، حتى عندما بدا أن سوق الإسكان في الواقع يسير على ما يرام. ولكن بعد ذلك توقفوا. عندما توقفوا، كان هذا مشتريًا كبيرًا، فجأة، خرج للتو من هذا السوق.
ثم، الجزء الثاني من قصة الطلب هو البنوك. البنوك لديها الكثير من MBS بالفعل في ميزانيتها العمومية. بسبب ما يحدث مع أسعار الفائدة، هناك الكثير من الخسائر غير المحققة بسبب ذلك. يمكنهم وضع علامة على ذلك كشيء يجب الاحتفاظ به حتى النضج. لذلك، ليس عليهم تحديد تسويق الخسائر على ذلك. لكن هذا يعني أيضًا أن شهيتهم أقل لشراء المزيد من محمد بن سلمان الآن.
منذ حدث SVB في مارس، أعتقد أن وجهة النظر بشأن ودائع البنوك قد تغيرت. وهذا يعني أنه إذا شعرت البنوك أن الودائع أقل لزوجة، مما يعني أن هناك فرصة أكبر لمغادرة الودائع، فسيكون لديها طلب أقل على الأصول طويلة الأجل مثل مبس. سيؤدي ذلك أيضًا إلى انخفاض الطلب على البنوك لـ MBS. إذا كنت تريد التحدث عن "حسنًا، ماذا يعني ذلك بطريقة تطلعية؟ هل هذا هو الوضع الطبيعي الجديد للفروق الآن، أم أنها يمكن أن تعود إلى الانخفاض؟ أعتقد أن ذلك يعتمد فقط على بعض الأشياء.
وبالعودة إلى السببين الرئيسيين وراء زيادة حجمهما في البداية، إذا انخفضت التقلبات الكبيرة وانخفضت مخاطر الدفع المسبق، فنعم، يمكنك أن ترى انخفاض هذا الفارق. هذه الفكرة المرتفعة لفترة أطول، وأن المعدلات ستكون أعلى لفترة أطول، تعني أنني أعتقد أن مخاطر الدفع المسبق تنخفض قليلاً. ولذلك، هناك مجال صغير لانخفاض فروق الأسعار.
ومن ثم، إذا فكرت في الطلب على محمد بن سلمان... فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد خرج. البنوك خارج. ولكن لا يزال هناك مديري الأموال. هناك صناديق التحوط. في مرحلة ما، هناك سقف لمدى ضخامة هذه الفوارق لأن بعض المستثمرين سيبدأون بالقول: "حسنًا، في الواقع، إذا كان بإمكاني الحصول على هذا العائد الضخم مقابل الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، فيجب أن أفعل ذلك مقارنةً بالأوراق المالية الأخرى ذات الدخل الثابت. ". هناك سقف لمدى حجم الفوارق التي يمكن أن تصل إليها أيضًا.

ديف:
فقط للتوضيح لكل من يستمع، فإن محمد بن سلمان عبارة عن أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. يحدث ذلك بشكل أساسي عندما يقوم المستثمرون أو البنوك أو المنشئون بتجميع الرهون العقارية معًا وبيعها كأوراق مالية في السوق أيضًا. وجميع الأحزاب المختلفة التي ذكرها تشين للتو... كان بنك الاحتياطي الفيدرالي يشتريها منذ فترة من الزمن. عادةً، البنوك أو صناديق التقاعد أو الأشخاص المختلفون هم الذين يمكنهم الاستثمار فيها بشكل أساسي.
تشين، جانب الطلب هذا من مسألة محمد بن سلمان هو شيء كنت أحاول تعلم المزيد عنه. الشيء الآخر الذي أثار فضولي... وربما سيكون هذا مهووسًا بعض الشيء، لذا لا ينبغي لنا أن نتعمق فيه كثيرًا. ولكن كيف تؤثر أسعار الفائدة على السندات والعوائد في جميع أنحاء العالم في البلدان الأخرى على الطلب؟ لأنني رأيت أن المستثمرين ربما يهربون إلى... أو على الأقل يتحوطون ويضعون أموالهم في الأوراق المالية أو أسواق الأسهم في بلدان أخرى. وهذا يؤثر أيضًا على العائد لمدة 10 سنوات. هل هذا صحيح؟

تشين:
نعم بالتأكيد. قطعاً. أعتقد أن الطريقة التي قد يفكر بها الاقتصادي في هذا الأمر هي مجرد تكلفة الفرصة البديلة لأموالك. إذا كنت مستثمرا، يمكنك الاستثمار في الأسهم. يمكنك الاستثمار في الأوراق المالية ذات الدخل الثابت. يمكنك الاستثمار في العملات الأجنبية. هناك كل هذه الأدوات المختلفة التي يمكنك وضع أموالك فيها. إذا كنت تفكر في الأوراق المالية ذات الدخل الثابت. يمكنك الاستثمار في هذه الأوراق المالية المدعومة بالأصول مثل MBS، أو يمكنك الاستثمار في السندات الحكومية. إذا كنت تفكر في السندات الحكومية، فيمكنك التفكير في سندات الحكومة الأمريكية مقابل السندات الحكومية لدول أخرى بالإضافة إلى كل هذه الأشياء الأخرى التي لا أتحدث عنها.
نعم، مع تغير معدل العائد على هذه الأصول الأخرى، فإن ذلك سيؤثر أيضًا على الطلب على كل من السندات الحكومية الأمريكية وكذلك السندات المدعومة بالرهن العقاري. وهذا بدوره سيؤثر على السعر، وبالتالي على أسعار الفائدة المرتبطة بهذه السندات.

هنري:
أريد أن أتحول قليلاً وأحصل على بعض... ستكون هناك بعض التكهنات والآراء هنا. ولكن هناك عامل واحد لم نتطرق إليه بعد والذي يمكن أن يكون له تأثير أو يشعر بعض الناس أنه قد يكون له تأثير على معدلات الرهن العقاري في المستقبل. تلك هي الانتخابات الرئاسية المقبلة. هل يمكنك التحدث إلينا قليلاً حول كيفية تأثير التغيير السياسي في السلطة بشكل إيجابي أو سلبي على معدلات الرهن العقاري؟ أم أن هذا حدث تاريخيًا، وعلى وجه التحديد، إذا فاز الحزب الجمهوري في الانتخابات، فسنشهد تحولًا من الحزب الديمقراطي إلى الحزب الجمهوري، وكيف يمكن أن يؤثر ذلك على أسعار الفائدة؟

تشين:
قطعاً. أعتقد أن المسار الأكثر مباشرة الذي يفكر فيه الاقتصاديون عندما يفكرون في شيء مثل الانتخابات يشبه الأحداث الجيوسياسية الأخرى، حيث يفكرون في الأمر من خلال عدسة ما يشكل تهديدًا للنمو الاقتصادي. ماذا يعني هذا بالنسبة لقوة الاقتصاد؟ سيكون ذلك مشابهًا للطريقة التي نفكر بها بشأن جميع الإضرابات المستمرة التي تحدث، واستئناف القروض الطلابية، والإغلاق الحكومي الذي يبدو أنه يلوح في الأفق. كل هذه الأشياء... يمكننا استخدام إطار عمل مماثل.
تاريخيًا، إذا فكرت، حسنًا، هل سيصل الديمقراطيون إلى السلطة أم سيكون الجمهوريون؟ هناك تصور بأن الجمهوريين أكثر ودية تجاه النمو الاقتصادي وربما تجاه مجتمع الأعمال. ربما سيكون ذلك جيدا. ومن ناحية أخرى، يعتمد الأمر على مرشحين محددين. هل هناك مجرد مخاطر ذيلية مرتبطة بأي مرشحين محددين قد يكونون في السلطة؟ أعتقد أن الناس سيأخذون ذلك في الاعتبار عند التفكير في "هل من المرجح أن يؤدي ذلك إلى الركود؟"
بعد ذلك، قد تفكر أيضًا في أن وجود هؤلاء المرشحين في السلطة يعني من هو المرشح لقيادة بنك الاحتياطي الفيدرالي، على سبيل المثال، وما هي السياسات التي ستتبعها إدارتهم. كل هذه الأشياء ستدخل حيز التنفيذ، وهو ما يعني أنني لا أعتقد أن هناك حلاً بسيطًا للغاية، "إذا وصل هذا الشخص إلى السلطة، فهذا يعني أن أسواق الأسهم وأسواق السندات ستفعل ذلك والعكس صحيح. " ولكن هذا هو الإطار الذي سأستخدمه.

ديف:
لا أريد أن أضعك في موقف ساخن وأسألك عن الأسعار التي ستكون في العام المقبل. ولكن إذا كان عليك اختيار مؤشرين أو ثلاثة مؤشرات لمراقبتها مع بداية العام المقبل للتعرف على الاتجاه الذي ستبدأ فيه معدلات الرهن العقاري، فما الذي تنصح الناس بالنظر إليه؟

تشين:
قطعاً. أنا سعيد لأنك لا تطلب مني تقديم توقعات لأن-

ديف:
هذا سيأتي لاحقا. لا تقلق.

تشين:
أعتقد أن الكثير من الاقتصاديين يشعرون أننا ربما نحتاج إلى تغيير البطاريات الموجودة على الكرة البلورية لدينا أو شيء من هذا القبيل. لكنني أعتقد أنه إذا كنت تحاول التفكير بطريقة للأمام حول الاتجاه الذي يتجه إليه الاقتصاد/إلى أين تتجه أسعار الفائدة، فإن النظر إلى التوقعات المتفق عليها سيكون أفضل رهان لك. هذا ما تعنيه أسواق العقود الآجلة وهذا الشيء. هذا ما هو حقا.
ومع ذلك، أعتقد أننا نعيش في وقت يتسم بعدم اليقين غير المسبوق. علينا أن نأخذ ذلك بحذر. ما الذي ننظر إليه عندما نحاول إلقاء نظرة استشرافية؟ أعتقد أن هذه هي جميع الأشياء القياسية التي كنا ننظر إليها، وهي في الواقع مجرد إصدارات البيانات الاقتصادية الرئيسية. على الرغم من أنني قلت: "لقد انخفض التضخم"، لماذا ارتفعت أسعار الفائدة؟ حسنًا، لا يزال التضخم جزءًا مهمًا من القصة. إذا عاد التضخم إلى الارتفاع مرة أخرى... في الوقت الحالي، فقط في الشهر أو الشهرين الماضيين، ارتفعت أسعار النفط مرة أخرى. وقد يكون لذلك آثار عميقة على أسعار الفائدة مرة أخرى. إن الاستمرار في مراقبة التضخم أمر مهم للغاية.
إذن فإن المؤشر الاقتصادي الأكثر أهمية للاقتصاد بشكل عام ليس في الواقع الناتج المحلي الإجمالي. إنه في الواقع سوق العمل. إنه تقرير الوظائف إنها تفكر في معدل البطالة/وتنظر إلى عدد الوظائف التي تتم إضافتها كل شهر إلى الاقتصاد. ثم، هناك أيضًا تقارير سوق العمل المرتبطة بها مثل JOLTS. لقد حظي مسح فرص العمل ودوران العمالة بالكثير من الاهتمام في العام الماضي. ثم، أيضًا أرقام القطاع الخاص مثل ADP وكل ذلك. إنها حقًا نفس البيانات الاقتصادية القياسية.
ما يختلف حقًا في الاقتصاد اليوم عما كان عليه عندما بدأت مسيرتي المهنية هو أن هناك الكثير من بيانات القطاع الخاص الآن. فيما يتعلق بالإسكان، من الواضح أننا نقدم، Redfin، الكثير من بيانات القطاع الخاص حول سوق الإسكان التي نعتقد أنها أكثر تطلعية مما تحصل عليه من مصادر البيانات العامة.
وبالمثل، أعتقد أنه من المهم الاهتمام بالبيانات، على سبيل المثال، التي يقدمها معهد جيه بي مورجان تشيس ومعهد بنك أوف أمريكا حول حالة المستهلك الأمريكي من حيث مقدار المدخرات المتبقية هناك. نحن نعلم أنه كان هناك الكثير من المدخرات. كان لدى الناس الكثير من المدخرات الفائضة بعد الوباء. هل جفت هذه الحقيقة حقا؟ وإذا جفت، لمن؟ من لا يزال لديه مدخرات؟ وهذا أمر مهم عندما نفكر في القضايا. سيبدأ الناس في سداد القروض الطلابية مرة أخرى في غضون أيام قليلة. من هو في مأزق لتسديد أقساط القروض الطلابية؟ من لديه المال لتسديد تلك المدفوعات؟ ماذا سيعني ذلك بالنسبة لإنفاقهم في المستقبل؟ هناك الكثير من مصادر بيانات القطاع الخاص التي أعتقد أنه من المهم أيضًا الاهتمام بها.

ديف:
عظيم. شكرا جزيلا لك، جين. لقد كان هذا مفيدًا بشكل لا يصدق. من الواضح أن الأشخاص يمكنهم العثور عليك في Redfin. هل هناك أي مكان على وجه الخصوص تعرض فيه عملك أو يجب على الأشخاص متابعتك فيه؟

تشين:
نعم. موقع Redfin الإخباري هو المكان الذي ننشر فيه جميع تقاريرنا. لقد أضفنا مؤخرًا أيضًا من الزاوية الاقتصادية الخاصة بنا إلى موقع الويب هذا حيث يمكنك رؤية لقطات سريعة حول الأحداث التي تحدث أو التطورات الاقتصادية. إنه مكان رائع حقًا للعثور على كل أفكارنا.

ديف:
حسنًا. عظيم. حسنًا، شكرًا جزيلاً لك، تشين. نحن نقدر انضمامك إلينا.

تشين:
شكرا جزيلا.

ديف:
ماهو رأيك؟

هنري:
حسنًا، أولاً وقبل كل شيء، كان ذلك عملاً رائعًا في تناول موضوع شديد التعقيد وجعله مفهومًا حتى بالنسبة للأشخاص الذين ليس لديهم خلفية اقتصادية أو يفهمون كيف تتفاعل كل هذه العوامل مع بعضها البعض لأنني لا أملك ذلك. لقد تمكنت من متابعة ذلك بشكل أفضل من أي محادثة اقتصادية أخرى أجريناها. أعتقد أن هذا ذو قيمة كبيرة لجمهورنا. هناك فقط الكثير من التكهنات هناك. الجميع مثل اقتصاديي الشوارع. إنهم جميعًا يقولون: "نعم، ستنخفض أسعار الفائدة خلال ستة أشهر. وبعد ذلك، سيكون الأمر مجنونًا هناك." لا أحد يعرف حقا. من الجيد أن تسمع شخصًا يبحث بنشاط في هذه الأرقام باستمرار وينظر إلى هذه المؤشرات باستمرار يقول: "حسنًا، كرتي البلورية لا تزال بحاجة إلى بعض البطارية". مجرد كلمة تحذير جيدة بأنك يجب أن تكون حذرًا في استراتيجيتك هناك.

ديف:
تماما. كلما تعلمت أكثر عن الاقتصاد، قلت محاولتي للتنبؤ، وكلما حاولت فهم المتغيرات والأشياء التي تدخل في ما سيحدث. لا أحد يعرف ما الذي سيحدث مع معدلات الرهن العقاري. ولكن إذا تمكنت من فهم كيفية عمل الفارق، وإذا تمكنت من فهم سبب تحرك سندات الحيازة بهذه الطريقة، فستكون قادرًا على الأقل على مراقبة الأمور في الوقت الفعلي وإجراء تخمين مستنير بدلاً من مجرد القيام بذلك ردود الفعل مبنية على الخوف، وهو ما أعتقد أن كل هؤلاء الاقتصاديين يفعلونه.

هنري:
أعطني مقياسًا من واحد إلى 10. ما مدى صعوبة عدم الاكتفاء بالتعلم تمامًا والذهاب إلى كل ما كانت تتحدث عنه؟

ديف:
أردت أن أسأل عن القرار الأخير الذي اتخذه بنك اليابان... هذه ليست مزحة. لقد كنت أقول حرفيًا: "هل يجب أن أسأل عن سياسة بنك اليابان وماذا يفعلون بعوائد الشراء؟" كنت أعلم أنه لن يصدر أحد (صوت تنبيه) بشأن ما كنت أتحدث عنه. ولكن أردت أن أسأل.

هنري:
أستطيع أن أرى على وجهك أنك كنت ترغب في ذلك فقط. لقد كنت مثل، "هذا هو شعبي."

ديف:
أنا أعرف. فقلت لنفسي: "أحتاج إلى إبقاء تشين موجودًا بعد ذلك، حتى نتمكن من إجراء محادثة جانبية حول هراء الأعشاب الضارة تمامًا." ولكن نأمل أن يكون هنري هنا ليبقينا في عالم ما يريد المستثمرون العاديون والأشخاص العاديون التحدث عنه.
ولكن في المجمل، اعتقدت أنه كان رائعا. لقد كان الأمر متزعزعًا جدًا بالنسبة لي. كان هناك طن من المعلومات الجيدة. مرة أخرى، جعلتها سهلة الهضم للغاية. نأمل أن يبتعد الجميع عن معرفة المزيد عن سبب سير الأمور بالطريقة التي تسير بها الأمور. أعتقد، بصراحة، أن أكثر الناس مفاجأة هو عندما تشرح لهم أن معدلات الرهن العقاري لا يمليها بنك الاحتياطي الفيدرالي. نتحدث عن ذلك طوال الوقت. أشعر أن الأشخاص الذين يستمعون إلى العرض قد وصلوا إلى ذلك. لكنني لم أكن أعرف ذلك قبل خمس أو ست سنوات. لم أفهم ذلك حقًا. أعتقد أنه كلما تمكنت من فهم كيفية تأثير هذه الأشياء المجردة على عملك... حرفيًا، يتأثر وجودك اليومي بخزائن الحيازة. من يعرف؟ أعتقد أنه من المثير للاهتمام والمهم للغاية الانتباه إليه.

هنري:
كيف شرحت ذلك في إطار جعل الأمر أسهل بكثير للفهم. لقد ظللت أتخيلها. أقول، "يا رجل، أتمنى لو وضعناها أمام السبورة البيضاء لتكتب كل هذا."

ديف:
هذا سيكون رائع. لا تعطيني أفكارا. سنحصل على نكتة Mad Money، Jim Cramer، حيث نركض ونضغط على الأزرار ونرمي الأشياء. كالب سوف يقتلنا. حسنًا. حسنا، شكرا يا رجل. هذا كان الكثير من المرح. آمل أن تكون قد تعلمت الكثير أيضًا. دعنا نقوم فقط بإجراء فحص اجتماعي لك. إذا أراد الناس متابعة هنري، فأين يجب أن يفعلوا ذلك؟

هنري:
إنستغرام هو أفضل مكان. أناthehenrywashington على Instagram. أو يمكنك التحقق مني على موقع الويب الخاص بي على Seeyouattheclosingtable.com.

ديف:
حسنًا. أناthedatadeli على Instagram. يمكنك أن تجدني هناك أيضًا. شكرا جزيلا لكم جميعا على الاستماع. سوف نراكم في المرة القادمة في السوق. تم إنشاء On The Market بواسطتي أنا وديف ماير وكايلين بينيت. العرض من إنتاج كايلين بينيت، مع تحرير Exodus Media. كتابة الإعلانات تتم بواسطة محتوى كاليكو. نريد أن نتقدم بالشكر الجزيل للجميع في BiggerPockets لجعل هذا العرض ممكنًا.