الانهيار الذي لم يحدث: هل سقط سوق الإسكان بالفعل في القاع؟

ديف:
مرحبا بالجميع، ومرحبا بكم في السوق. أنا مضيفك، ديف ماير، واليوم أقوم بالعرض بمفردي. سنقوم بالتعمق في السؤال الذي تم طرحه في ملف الأخبار الخاص بي بشكل جنوني خلال الأسبوعين الماضيين، وقد فوجئت به نوعًا ما. ولذا قررت أن أبحث في هذا الموضوع، وسأشارككم ما تعلمته عنه وآراءي حوله على مدار هذه الحلقة.
والسؤال الذي بحثت عنه وسنتحدث عنه اليوم هو: هل وصل سوق الإسكان بالفعل إلى القاع؟ وبصراحة، خلال الشهرين الماضيين، لم أكن أعتقد حقًا أننا سنتحدث عن الخروج من سوق الإسكان حتى النصف الثاني من عام 2023 على الأقل، وربما حتى عام 2024. ولكن كانت هناك سلسلة من العناوين الرئيسية من المنظمات ذات السمعة الطيبة تتحدث عن هذا. على سبيل المثال، قام مايك سيمونسن، وهو الرئيس التنفيذي لشركة Altos Research، وهي شركة بيانات عقارية بارزة وذات سمعة طيبة للغاية، بنشر مقال بعنوان "هل وجد سوق الإسكان بالفعل قاعًا"، وهو مقال واضح جدًا. ورأينا أيضًا صحيفة وول ستريت جورنال تنشر عنوانًا رئيسيًا يقول إن سوق الإسكان يُظهر علامات الذوبان. واحتلت شركتا "ياهو" و"فورتشن" العناوين الرئيسية متسائلتين عما إذا كان الطلب قد وصل بالفعل إلى القاع في نوفمبر/تشرين الثاني، وقام بنك جولدمان ساكس، أحد أكبر البنوك وأبرز المتنبئين الاقتصاديين في الولايات المتحدة بأكملها، بمراجعة توقعاته لسوق الإسكان لعام 2023 بالزيادة.
وهذا أمر ملحوظ حقًا، لأن معظم المتنبئين، على الأقل في النصف الثاني من عام 2022، كانوا يجعلون توقعاتهم تنخفض. استمر Zillow في تعديل توقعاتهم نحو الأسفل. كنا نشهد بنوكًا كبيرة أخرى وشركات عقارية أخرى تتراجع. كنا نشهد بنوكًا كبيرة أخرى وشركات عقارية أخرى تتراجع. لذلك هذا السؤال هو شيء أذهلني نوعًا ما. هل نحن قريبون من القاع؟ لقد بحثت في الأمر، وما سأفعله اليوم هو مشاركة البيانات التي وجدتها معكم. بهذه الطريقة، يمكنك أن تقرر بنفسك ما إذا كنت تعتقد أن السوق قد وصل بالفعل إلى القاع، وما إذا كان سيبدأ في النمو مرة أخرى، وما إذا كان هناك المزيد من المخاطر الهبوطية، وسوف أشاركك رأيي في النهاية، ولكن بالنسبة لمعظم العرض الذي سأتحدث عنه للتو هو لماذا هذه الشركات، لماذا تقول بعض هذه الشركات ذات السمعة الطيبة أن سوق الإسكان ربما يكون قد وصل إلى القاع.
وليس عليك أن توافق على ذلك. سأخبرك برأيي في النهاية. لكنني سأقول فقط أن هناك أفكارًا سليمة بشكل أساسي حول سبب قولهم هذا. إنها ليست مجرد ضجة وتشجيع لصناعة العقارات. في الواقع، هناك بيانات اقتصادية وعقارية صدرت مؤخرًا تشير إلى أنه ربما يكون الأسوأ قد تجاوزنا. أنا لا أقول أن هذا صحيح، أنا فقط أقول أن هناك بعض المؤشرات التي تشير في هذا الاتجاه، وبالتالي فإن الأمر يستحق الفهم. الأمور تتغير وأريد أن أساعدك على فهم ما تغير، ومن ثم يمكنك أن تقرر بنفسك ما إذا كنت تعتقد أن هذا يعني أن سوق الإسكان قد وصل إلى أدنى مستوياته على الإطلاق. ومرة أخرى، في النهاية سأشارككم رأيي وأخبركم بما أعتقد أنه من المحتمل أن يحدث.
حسنًا، هذا ما سنتحدث عنه اليوم. ولكن قبل أن نخوض في ذلك، أود أن أشكر كل من كتب لنا مراجعة على Apple أو Spotify مؤخرًا. لقد طلبنا من الأشخاص كتابة تعليقات لأن ذلك يساعدنا كثيرًا هنا في On the Market، وقد حصلنا على بعض التقييمات الرائعة وأنا ممتن حقًا لكل من خصص وقتًا للقيام بذلك. نحن نقدر ذلك. نقرأ كل واحد منهم. نحن نقدر ملاحظاتك. وإذا لم تكن قد قدمت مراجعة ولكنك تحب العرض، فسوف نقدر المزيد منهم. لذا، شكرًا لكم جميعًا على كونكم مستمعين، وأعضاء في مجتمعنا، إنها مساعدة كبيرة لنا عندما تفعلون شيئًا كهذا. مرة أخرى، شكرا لك. ثانيًا، علينا أن نأخذ استراحة سريعة للاستماع إلى الجهة الراعية، وبعد ذلك سننتقل إلى موضوعنا، هل وصل سوق الإسكان إلى أدنى مستوياته.
حسنًا، لذلك عندما بدأت النظر في هذا السؤال حول هل وصل سوق الإسكان إلى القاع، قمت بشكل أساسي بفرز بحثي إلى جانبين مختلفين، جانب الطلب وجانب العرض. كما هو الحال مع كل ما يتعلق بالاقتصاد، فإن الأمر يتعلق بالعرض والطلب. دعونا نتحدث عن جانب الطلب، لأنني أعتقد أولاً، لأنني أعتقد أن هذا هو ما دفع سلوك السوق خلال الأشهر الستة الماضية أو نحو ذلك. بشكل أساسي منذ مايو أو يونيو، عندما بدأت أسعار الفائدة وأسعار الرهن العقاري في الارتفاع، شهدنا سوق الإسكان يدخل في تصحيح. ويرجع ذلك أساسًا إلى أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري أدى إلى انخفاض الطلب. وكان الناس سعداء بشراء المنازل حتى بأسعار مرتفعة عندما كانت معدلات الرهن العقاري 2%، أو 3%، أو 4%. وبالتقدم سريعًا إلى شهر يونيو عندما ارتفعت أسعار الفائدة إلى 5 أو 6%، لم يعد الناس قادرين على تحملها، ولذلك تركوا سوق الإسكان لأنهم لم يعودوا يبحثون عن منزل. وهذا يقلل من الطلب، ويفرض ضغوطاً هبوطية على أسعار المساكن. وهذا ما رأيناه بشكل أساسي منذ مايو ويونيو 2022.
ولإعطائك حكاية هنا، في بداية الوباء، كانت القدرة على تحمل تكاليف السكن واحدة من أعلى المعدلات على الإطلاق في عام 2020. كان من السهل على الناس شراء المنازل، لأن الأسعار لم ترتفع كثيرًا باستثناء الرهن العقاري كانت الأسعار منخفضة للغاية، وهذا ما أدى إلى بدء هذا الجنون الذي استمر من عام 2020 إلى منتصف عام 2022. الآن، في النصف الثاني من عام 2022، رأينا بالفعل القدرة على تحمل تكاليف السكن، وهناك طرق مختلفة لقياس ذلك، ولكن من خلال ومن بين الطرق الأكثر شهرة لقياس ذلك، وصلت القدرة على تحمل تكاليف الإسكان إلى أدنى مستوى لها منذ 40 عامًا. وماذا يحدث عندما يحدث ذلك، عندما تنخفض القدرة على تحمل التكاليف وهو أمر واضح جدًا، أليس كذلك؟ الناس عادوا للتو من السوق. ومرة أخرى، هذا ما رأيناه.
ولكن حدث شيء مثير للاهتمام منذ نوفمبر، وهو أن القدرة على تحمل التكاليف بدأت بالفعل في التحسن بسبب انخفاض معدلات الرهن العقاري. معدلات الرهن العقاري، متوسط ​​الرهن العقاري بسعر ثابت لمدة 30 عامًا، بلغت ذروتها بالفعل، حتى الآن، من المؤكد أنها لا تزال قادرة على الارتفاع ولكن حتى الآن في دورة التشديد هذه، بلغت ذروتها عند حوالي 7.4٪ في نوفمبر، ومؤخرًا في يناير، كانت بانخفاض يصل إلى 6%. الآن، لا يزال هذا ضعف ما كنا عليه قبل عام، لذلك ليس الأمر وكأننا فجأة نتمتع بمعدلات رهن عقاري رائعة مرة أخرى نسبيًا. ولكن في سياق فهم ما إذا كانت سوق الإسكان قد وصلت إلى القاع، فقد تم تخفيف بعض الضغوط من سوق الإسكان بسبب انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. ولن نتعمق كثيرًا في هذا الأمر، ولكن فقط لعلمك، بعض أسباب انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري هي في الأساس بسبب انخفاض وتيرة التضخم قليلاً، والناس في الأساس لا يعتقدون أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يستمر في رفع أسعار الفائدة إلى هذا الحد. وهناك أيضًا الكثير من المخاوف من الركود، وعندما يأتي الركود، تنخفض معدلات الرهن العقاري.
وبالتالي هناك عامل معقد للأشياء التي تحدث، ولكن ما تحتاج إلى معرفته في هذه المحادثة هو أنها تجلس الآن في حوالي منتصف الستة بالمائة، ولا تزال مرتفعة للغاية، ضعف ما كانت عليه في العام الماضي، ولكنها أقل مما كانت عليه في العام الماضي كانت في نوفمبر. وقد ساعد ذلك في تخفيف بعض، وليس كل شيء، وليس حتى قريب من الجميع، ولكن بعض الضغط على سوق الإسكان من حيث القدرة على تحمل التكاليف. الآن، سنتحدث عن هذا بعد قليل، لأن سياق هذه المحادثة بأكمله بالطبع يدور حول ما إذا كان سوق الإسكان قد وصل إلى القاع. بالتأكيد، وأريد فقط أن أكون واضحًا بشأن هذا، ليس هناك أي ضمان على الإطلاق بأن معدلات الرهن العقاري لن ترتفع مرة أخرى في المستقبل القريب. سأتحدث عن بعض السيناريوهات المختلفة بعد قليل.
لكنني أريد فقط أن أقول الآن، TLDR، انتقل إلى النهاية، هناك فرصة معقولة جدًا لارتفاع معدلات الرهن العقاري مرة أخرى. لذا، فهذا شيء يجب أخذه في الاعتبار عندما تفكر في ما إذا كان السوق قد وصل إلى القاع. ولكن عليك أن تعلم فقط أنه في الوقت الحالي، أصبحت أسعار المنازل في متناول الجميع في يناير وفبراير من عام 2023 عما كانت عليه في أكتوبر ونوفمبر وديسمبر من عام 2022. وهذا شيء يوحي، وربما أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل كل هذه الشركات تفكر ربما لقد وصل سوق الإسكان إلى القاع.
الآن، فقط لتقديم المزيد من الأدلة حول مدى تأثير هذا الانخفاض المتواضع في معدلات الرهن العقاري، هناك ما يسمى مؤشر شراء الرهن العقاري التابع لجمعية المصرفيين للرهن العقاري. هذا فم، اسمحوا لي أن أقول ذلك مرة أخرى. هناك في الأساس منظمة تسمى جمعية المصرفيين للرهن العقاري. يرسلون استطلاعًا كل أسبوع لمعرفة عدد الأشخاص الذين يتقدمون بطلبات للحصول على قروض عقارية، سواء إعادة التمويل أو المشتريات الجديدة. ما أتحدث عنه هنا هو عمليات الشراء الجديدة، وهناك فهرس بشكل أساسي. وبالتالي، فهي لا تعطيك الأرقام الدقيقة، فكلها مرتبطة ببعضها البعض، لكن المؤشر ظل بين 185 و205 خلال الأسابيع القليلة الماضية.
ربما لا يكون هذا منطقيًا بالنسبة لك إلا إذا أعطيتك بعض المراجع، لذا دعني أقدم لك تلك المراجع. كان عند 160 في نهاية أكتوبر. هذا يعني أن العدد النسبي للأشخاص الذين تقدموا بطلبات للحصول على قروض عقارية في أكتوبر كان 160 شخصًا، والآن أصبح 185 إلى 205. وهذا يمثل زيادة بنسبة 10 أو 15% في عدد الأشخاص الذين يبحثون عن قروض عقارية. وإذا كنت تتساءل عما يعنيه كل هذا، فهذا يعني أنه إذا كان المزيد من الناس يبحثون عن الرهن العقاري، فهذا يعني المزيد من الطلب في السوق، مما قد يؤدي إلى ضغط تصاعدي على الأسعار. ومرة أخرى، هذا أحد الأسباب التي أدت إلى وصول سوق الإسكان إلى القاع. الآن على الجانب الآخر بالطبع، قبل عام كان العدد حوالي 300، ونحن الآن عند 185 إلى 200، وهذا أقل بكثير مما كنا عليه قبل عام.
ولكن مع ذلك، ارتفع الطلب في عام 2023. لقد شهدنا زيادات في مؤشر طلبات شراء الرهن العقاري خمسة من أصل ستة أسابيع في عام 2023، ولا أحد يقول... لا أريدك أن تعتقد أنني أقول أن هناك الكثير من الطلب مقارنة بالعام الماضي، ولكن ما نتحدث عنه هنا ليس هو أن السوق قوي كما كان في العام الماضي. نحن نتحدث عما إذا كان قد وصل إلى أدنى مستوياته، وحقيقة نموه لمدة خمسة أسابيع من أصل ستة في عام 2023 أمر مهم. لذلك، هذا مجرد شيء يجب أن تعرفه، وهو أننا شهدنا انخفاض معدلات الرهن العقاري، مما أدى بالفعل إلى عودة الناس إلى سوق العقارات، ويدخل المزيد من الطلب إلى السوق في الوقت الحالي، وربما يكون هذا أحد الأسباب الرئيسية وراء ذلك تتوقع بعض الشركات أن السوق قد وصل إلى القاع ومن المرجح أن ينمو خلال العامين المقبلين. مرة أخرى، أنا لا أقول ذلك شخصيًا، ولكن هذا هو أحد الأسباب، أحد الأسباب الأساسية السليمة التي تجعل الناس يقولون هذا.
وأريد فقط أن أوضح أن ما كنت أتحدث عنه هو هذا الطلب، والحديث عن الطلب، وقالت بعض هذه الشركات مثل فوربس وفورتشن على وجه التحديد إنهم يعتقدون أن الطلب قد وصل إلى القاع، لكن الأسعار ربما لم تصل بالضرورة إلى القاع. وسنتحدث عن ذلك بعد قليل، ولكن قد يكون هذا صحيحًا، حيث يمكن أن يعود المزيد من الأشخاص إلى السوق، ولكن إذا ارتفع المخزون، فمن الممكن أن تنخفض الأسعار. سنتحدث عن ذلك خلال دقيقة واحدة فقط.
لذلك دعونا نتحدث فقط عن المخزون وجانب العرض، لأن هذا نوع من القوة المضادة هنا. نحن نرى أن الطلب قد ارتفع، ولم يقترب كثيرًا مما كان عليه في العام الماضي، ولكنه ارتفع قليلاً منذ أكتوبر. ولمعرفة ما إذا كان سوق الإسكان قد وصل إلى القاع، نحتاج إلى معرفة ما إذا كان العرض يرتفع بطريقة مماثلة، أو ما إذا كان لا يزال منخفضًا، أو ما الذي يحدث. لذلك سأقوم بمراجعة بعض المقاييس الخاصة بجانب العرض هنا، ويمكنك أن تقرر بنفسك.
لذا فإن الأول هو القوائم النشطة. هذا هو في الأساس عدد القوائم الموجودة في السوق في أي وقت. ووفقًا لـ Redfin، ارتفعت القوائم النشطة بنسبة 20٪ على أساس سنوي. هذه زيادة كبيرة جدًا في عدد القوائم النشطة. ولا تزال أقل من مستويات 2021، وهي أقل بكثير من مستوى 2020. لذا، من أجل السياق فقط، هذا يعني أننا لسنا قريبين من القوائم النشطة خلال أوقات ما قبل الوباء، أو حتى السنوات القليلة الأولى من الوباء. لكنهم سيرتفعون من أدنى مستوياتهم في عام 2022، وهو أمر مهم حقًا. لقد تحدثنا للتو عن أن الطلب أصبح حوالي نصف ما كان عليه قبل عام، وعلى الرغم من ارتفاعه قليلاً، إلا أنه لا يزال منخفضًا جدًا. ثم نتحدث أيضًا عن كيفية ارتفاع العرض. وهذه هي الحجة المضادة لما تقوله هذه الشركات. والحجة القائلة بأن أسعار المساكن سوف تستمر في الارتفاع هي أنه على الرغم من أن الطلب قد يرتفع قليلاً، إلا أن المخزون كبير للغاية. وعندما يكون هناك الكثير من العرض مقارنة بالطلب، فهذا يعني أن الأسعار ستنخفض. لذلك، هناك شيء واحد يجب عليك مراعاته، وهو أن القوائم النشطة ترتفع عامًا تلو الآخر، ولكنها لا تزال أقل بكثير مما كانت عليه قبل الوباء.
الآن هناك قياسان آخران للعرض أريد مشاركتهما، وهما أيام التواجد في السوق وأشهر العرض. هذه طريقتان أخريان لقياس المخزون. إذا كنت تريد معرفة كيفية حساب أشهر العرض بنفسك، فهو في الأساس مخزون، وهو عدد المنازل الموجودة في السوق في أي شهر معين، مقسومًا على إجمالي عدد مبيعات المنازل. هذا ما تعنيه أشهر العرض. بمعنى آخر، الأمر يشبه في الأساس كم عدد الأشهر التي سيستغرقها بيع جميع المنازل الموجودة في السوق الآن؟ ومن أجل السياق فقط، شهدنا ارتفاعًا مستمرًا في العرض لعدة أشهر خلال الشهرين الماضيين، ونحن نقترب، على الأقل وفقًا لـ Redfin، من ثلاثة أشهر من العرض. الآن، بالنسبة لبعض السياق، هذا أعلى كثيرًا مما كنا عليه في عامي 2021 و2022 عندما كنا عند حوالي شهر أو شهر ونصف من العرض. من ناحية أخرى، لا نزال دون المستوى الذي كنا فيه في عام 2019 حيث كان العرض أعلى من 3٪ لشهور.
والسبب الذي يجعلني أحب أشهر العرض وأعتقد أنه مقياس رئيسي يجب مراقبته هو أنه يقيس التوازن بين العرض والطلب، أليس كذلك؟ لذا فهو لا يوضح فقط، هذا هو عدد العقارات الموجودة في السوق، أو هذا هو عدد الأشخاص الذين يبحثون عن العقارات. إنه يوضح مدى سرعة العثور على هذه العقارات في الواقع مشترين. ولا يزال أقل من مستويات 2020، ومستويات 2019، لكن إذا نظرت إلى الرسم البياني، سأصفه لك فقط. إنه يطلق النار بشكل مباشر تقريبًا. إنها ترتفع بسرعة كبيرة جدًا. وبالنسبة لي، يعد هذا مقياسًا مهمًا للغاية يجب مراقبته، لأنه على الرغم من أن الطلب ربما وصل إلى القاع، إلا أننا لا نعرف، ولكن هناك بعض الأدلة على أنه قد يتحسن.
إذا كان هذا الاتجاه في العرض والمخزون آخذًا في الارتفاع، فأعتقد أنه لا يزال هناك الكثير من الضغط الهبوطي على الأسعار. يمين؟ وارتفعت إمدادات أشهر من حوالي 1.5 إلى ما يقرب من ثلاثة. لقد تضاعف تقريبًا في حوالي ستة أشهر، وليس هناك ما يشير حتى الآن إلى أن ذلك قد تباطأ. إذا نظرت إلى أيام التواجد في السوق، وهو مقياس مشابه جدًا لأشهر العرض، وكلاهما يقيس مدى سرعة خروج الأشياء من السوق، فإنك ترى نفس الشيء تمامًا. لقد ارتفع بسرعة خلال الأشهر الستة الماضية، ولا يزال أقل من مستويات ما قبل الوباء، لكننا نشهد زيادات كبيرة جدًا في المخزون.
لذلك عندما تجمع كل هذه المعلومات معًا، فإن ما لديك هو دليل على أن الطلب ربما يكون قد بلغ ذروته، وربما وصل إلى القاع في نوفمبر أو ديسمبر. نحن لا نعرف. ولكن هناك بعض الدلائل التي تشير إلى أننا وصلنا إلى القاع، على الأقل في الوقت الحالي. ولكن من ناحية أخرى، عندما تنظر إلى المخزون الذي يعد مقياسًا بنفس القدر من الأهمية إن لم يكن أكثر أهمية في الوقت الحالي، فهو لا يزال يرتفع بمعدل يوحي لي بأن سوق الإسكان لم يصل إلى القاع بعد.
لذا فأنا شخصياً أعتقد أنه من السابق لأوانه أن نطلق على سوق الإسكان قاعاً. لقد قلت هذا في البداية، أردت نوعًا ما أن أخوض في البيانات قبل أن أشارك رأيي، لكنني أعتقد أنه من الجنون بصراحة أن أبدأ بالقول إن سوق الإسكان قد وصل إلى القاع مع كل اليقين الاقتصادي الذي لا يزال موجودًا، يمين؟ ما زلنا لا نعرف عدد الزيادات الإضافية في أسعار الفائدة التي سيفعلها بنك الاحتياطي الفيدرالي، ولا نعرف ما هو "المعدل النهائي". السعر النهائي يعني في الأساس سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية الذي يحتفظ بنك الاحتياطي الفيدرالي بأسعار الفائدة عليه لفترة من الوقت. نحن لا نعرف ماذا سيكون ذلك. لا نعرف ما إذا كنا سندخل في ركود. لا نعرف مدى سرعة نمو الاقتصاد أو انكماشه. هناك الكثير من الأسئلة التي تجعل تحديد قاع سوق الإسكان في الوقت الحالي يبدو سابقًا لأوانه للغاية في رأيي.
الآن، أفهم ما يقولونه، ولهذا السبب تعمقت في هذا الأمر، فهمت أنه إذا بلغت معدلات الرهن العقاري ذروتها بالفعل، وهذا أمر كبير إذا، ولكن إذا بلغت ذروتها بالفعل، فهناك احتمال كبير في حالة عودة الناس إلى سوق الإسكان في عام 2023، فربما يستقر المخزون، ويصل سوق الإسكان إلى القاع وسننمو. هذا ممكن، لكن شخصياً لا أعتقد أن هذا هو السيناريو الأكثر ترجيحاً. وأواجه مشكلة لعدم شرح ذلك بشكل كافٍ عندما أقوم بالتنبؤ، ولكن عندما تتنبأ بالأشياء، فإنك تحتاج حقًا إلى التفكير في الاحتمالات. هناك حالة أن سوق الإسكان قد وصل إلى القاع. سأقول فقط أنه ربما تكون هذه فرصة بنسبة 20%، وربما تكون فرصة بنسبة 25%.
أعتقد أن السيناريو الأكثر ترجيحًا هو أنه خلال الفترة المتبقية من عام 2023، سنرى ضغطًا هبوطيًا على أسعار المساكن، وربما تكون هذه فرصة بنسبة 50٪، وربما هناك احتمال بنسبة 25٪ أن ندخل في انهيار كامل حيث تصل النسبة إلى 15٪. انخفاض سنة بعد سنة في أسعار المساكن أو أكثر. إذن هذه كلها الاحتمالات. ولكنني سأقول فقط إنني لا أعتقد أن وصول سوق الإسكان إلى القاع أمر مرجح للغاية في هذه المرحلة. بالنسبة لي، هناك سيناريوهات مختلفة حقًا يتعين علينا التفكير فيها، ويمكنك بنفسك أن تقرر ما إذا كنت تعتقد أن أي منها هو الأكثر منطقية. لذا سأطرح ثلاثة أو أربعة سيناريوهات، ويمكنك أن تقرر بنفسك. لأنه في الأساس، أعتقد أن المتغيرات الكبيرة الحقيقية، والأمرين اللذين نحتاج إلى فهمهما، هما الأول، ما الذي سيحدث مع التضخم وما الذي سيحدث مع الركود.
لذا فإن السيناريو الأول الذي يمكن أن يحدث هو أن يكون هناك تضخم أقل. لقد شهدنا انخفاض التضخم لمدة خمسة أو ستة أو سبعة أشهر على التوالي. وبالتالي، إذا ظل التضخم على هذا المسار ولم يكن هناك ركود أيضًا، فهذه الأشياء مستقلة. ليس عليهم بالضرورة أن يذهبوا معًا. لكن السيناريو الأول هو أن يكون هناك تضخم أقل ولا يوجد ركود، والذي ربما يكون أفضل سيناريو للاقتصاد ككل، وللبلد ككل، لأنه يتم الحفاظ على القدرة الشرائية للناس، ولا يوجد ركود وبالتالي يفقد عدد أقل من الناس وظائفهم ، هناك المزيد من الفرص الاقتصادية. ربما يكون هذا هو السيناريو الأفضل للاقتصاد ككل. ولكن في تلك البيئة، يمكن أن ترتفع الأسعار بالفعل. يمكن أن ترتفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، لأنه إذا كان التضخم أقل ولكن لم يكن هناك ركود، فيمكن أن يستمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة. لأنه إذا كان الاقتصاد ينمو، فسيكون لديهم المزيد من الفسحة، وسيكون لديهم المزيد من الحماية بشكل أساسي لمواصلة رفع أسعار الفائدة دون كسر أي شيء.
لذلك، بدون بيئة ركودية، يمكنك أن ترى ارتفاع عائدات السندات. وقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري، وربما تتجاوز 7٪ مرة أخرى. أنا شخصياً أجد صعوبة في تخيلها، حيث ستتجاوز سبعة ونصف بالمائة، ناهيك عن 8٪، لكنني كنت مخطئًا بشأن أسعار الفائدة وأسعار الرهن العقاري عدة مرات في عام 2022. لذا خذ كل ذلك بحذر ولكن لأنني كنت مخطئًا، فقد كنت أدرس هذا الأمر كثيرًا، وأعتقد أن هذا هو السيناريو الأسوأ لمعدلات الرهن العقاري في عام 2023 هو أن ترتفع بنسبة سبعة ونصف، وربما 8٪، ولكن ذلك يكون مصحوباً بوضع اقتصادي جيد نسبياً حيث ينخفض ​​معدل التضخم ولا يوجد ركود. لذا، في هذا السيناريو، لا أعتقد أن سوق الإسكان سيصل إلى القاع، أليس كذلك؟ لأنه إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري مرة أخرى، فسيؤدي ذلك مرة أخرى إلى الإضرار بالقدرة على تحمل التكاليف، مما يسحب الطلب من السوق. وبالتالي فإن السيناريو الأول، وهو انخفاض التضخم وليس الركود، على الرغم من أنه جيد للاقتصاد ككل، إلا أنني أعتقد أنه يمكن أن يستمر الضغط الهبوطي على أسعار المساكن في المستقبل المنظور حتى تعود معدلات الرهن العقاري إلى الانخفاض. إذن هذا هو السيناريو الأول.
السيناريو الثاني هو انخفاض التضخم ولكن مع الركود. لذا، مرة أخرى، شهدنا انخفاض التضخم، وهو يسير في اتجاه آخذ في الانخفاض. ومرة أخرى، أريد أن أوضح للناس عندما أقول أن التضخم أقل، فإن هذا لا يعني أن الأسعار آخذة في الانخفاض. وهذا يعني أنها ترتفع بسرعة أقل، ولكن هذا هو ما يهتم به بنك الاحتياطي الفيدرالي. وقد يرغب أشخاص آخرون في انخفاض الأسعار، ولكن ما أتحدث عنه هنا هو محاولة التنبؤ بسلوك بنك الاحتياطي الفيدرالي، لأن أسعار الفائدة على الرهن العقاري مهمة للغاية بالنسبة لسوق الإسكان. وما أقوله هو أن ما يريدون الوصول إليه هو معدل تضخم يتراوح بين 2 و3%. وبالتالي، إذا انخفض التضخم وكان هناك ركود، وهو السيناريو المرجح نسبيًا بالنسبة لي، فهذه هي أفضل فرصة لمعدلات الرهن العقاري. لذا، على عكس السيناريو الأول، فإن هذا ليس وضعًا رائعًا للاقتصاد ككل، لأننا ندخل في حالة من الركود.
ولكن هذا يفرض ضغوطاً هبوطية على معدلات الرهن العقاري لسببين. أولاً، نظرًا لانخفاض التضخم، فإن هذا سيؤدي إلى إبطاء معدل رفع الاحتياطي الفيدرالي. كما أن فترات الركود تضع ضغوطًا هبوطية على معدلات الرهن العقاري. أعلم أن هذا أمر يصعب فهمه، لكن معدلات الرهن العقاري تعتمد بشكل أساسي على عائدات السندات. وعندما يكون هناك ركود، يريد الناس السندات. وعندما يريدون السندات، فإن ذلك يؤدي إلى انخفاض العائد على السندات، وهذا يؤدي إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري. لقد قمت بحلقتين حول هذا الموضوع، ولن أخوض في هذا الأمر الآن. ولكن ما تحتاج إلى معرفته هو بشكل عام، عندما يكون هناك ركود، تنخفض معدلات الرهن العقاري. ولذا، إذا رأينا مزيجًا من انخفاض التضخم والركود، فمن المرجح أن يؤدي ذلك إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى منتصف الخمس سنوات بحلول نهاية العام، وبالتالي يمكن أن تنخفض أكثر.
لذا فإن هذا السيناريو، أعتقد أن هذا هو السيناريو الذي يتصوره الأشخاص الذين يقولون إن سوق الإسكان قد وصل إلى القاع. إنهم يرون أن التضخم ينخفض. كما أنهم يتوقعون حدوث ركود قادم، وهذا يعني أنهم يعتقدون أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض أكثر، وهذا سيصب المزيد من الوقود على نار سوق الإسكان، وسوف تصل الأسعار إلى القاع وتعود إلى الارتفاع. الآن، أعتقد أن هذا موقف معقول للغاية. أنا لا أقول أن هذا هو الوضع الأكثر احتمالا، ولكن انخفاض التضخم مع الركود، هما شيئان يعتقد الكثير من الناس أنهما سيحدثان. ولذلك أعتقد أن هناك أفكارًا سليمة ومعقولة جدًا كان من الممكن أن يصل إليها سوق الإسكان. أنا شخصياً أعتقد أنه من السابق لأوانه إجراء هذه المكالمة. لست على استعداد للقول إنه سيكون هناك ركود، أو أنه سيكون هناك انخفاض في التضخم خلال هذا العام. لكن الأشخاص الذين يتوقعون ذلك، هناك أسباب وجيهة بشكل أساسي وراء قولهم ذلك.
حسنًا، هذا هو السيناريو الأول والثاني. السيناريو الثالث هو ارتفاع التضخم مع الركود. لذا، تذكروا أن السيناريو الأول كان انخفاض التضخم، وليس الركود. السيناريو الثاني: انخفاض التضخم، نعم الركود. السيناريو الثالث، لدينا معدل تضخم أعلى مع الركود. الآن، من المحتمل أن يؤدي هذا إلى إبقاء أسعار الفائدة على الرهن العقاري قريبة من ما هي عليه الآن، لأن ارتفاع التضخم يعني أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يرفع أسعار الفائدة إلى أعلى. وهذا يضع ضغوطا تصاعدية على معدلات الرهن العقاري. لكن الركود، كما تحدثنا للتو، يفرض ضغوطًا هبوطية على معدلات الرهن العقاري. ولذا فإن هذه الأمور قد تلغي بعضها البعض في رأيي اعتمادًا على شدة الركود، اعتمادًا على شدة التضخم المرتفع. يمكنك أن ترى أن معدلات الرهن العقاري تبقى قريبة من مكانها.
الآن، يمكن أن يحدث السيناريو الثالث، لكن مسار التضخم لا يجعل الأمر يبدو وكأنه أحد السيناريوهات الأكثر ترجيحًا في الوقت الحالي. لقد شهدنا انخفاض التضخم عدة مرات، لسبعة أشهر متتالية أو شيء من هذا القبيل. ولذا أعتقد شخصيًا أن التضخم قد يرتفع مرة أخرى، لكن الأمر سيتطلب صدمة جيوسياسية أخرى. مثل العام الماضي، بدأ التضخم يبدو وكأنه قد ينخفض، ثم غزت روسيا أوكرانيا. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع معدل التضخم، إلى أعلى بكثير، بالإضافة إلى جميع الأسباب الأخرى للتضخم. كان ذلك مجرد نوع من المحفز الآخر. نحن نشهد الآن صدمة في جانب العرض، وقد تباطأت عملية طباعة الكثير من النقود، ولذا بدأنا نرى التضخم تحت السيطرة. ولكن هناك الكثير من الاضطرابات الجيوسياسية في الوقت الحالي، ونحن نرى البالونات، وهي تسقط الأشياء من اليسار واليمين. من يدري ما الذي سيحدث، وإذا استمر ذلك فقد يضع ذلك ضغوطًا تضخمية أخرى ويؤدي إلى السيناريو الثالث، وهو مرة أخرى، ارتفاع التضخم مع الركود، وربما يبقي معدلات الرهن العقاري قريبة من ما هي عليه الآن.
لذلك أعتقد أن هذه هي السيناريوهات الأكثر احتمالا. الأشياء الثلاثة التي يمكن أن تحدث. لا أعرف أي واحد سيحدث. أنا شخصياً أعتقد أن واحداً أو اثنين هما الأكثر احتمالاً، لأن التضخم أظهر علامات على الانخفاض. أنا لا أعرف ما إذا كان سيكون هناك ركود أم لا، ولكن أريد فقط أن أوضح أنه إذا كان هناك ركود، فهناك فرصة جيدة لأن ينتعش سوق الإسكان قريبًا نسبيًا، لأن أسعار الرهن العقاري ستنخفض على الأرجح تحت. وأنا أعلم أن بعض الناس يعتقدون أنه عندما يكون هناك ركود، فإن الناس لا يرغبون في الدخول إلى سوق الإسكان. أنا شخصياً أعتقد أن سوق الإسكان يدور حقاً حول القدرة على تحمل التكاليف في الوقت الحالي، وأنه إذا جعلت معدلات الرهن العقاري شراء الناس في متناول الجميع، حتى في بيئة ركود، فسوف نشهد ارتفاع الطلب مرة أخرى.
إذن هذه مجرد ثلاثة سيناريوهات. يمكنك أن تقرر بنفسك ما هو رأيك. من المحتمل أن تكون هناك سيناريوهات أخرى، هذه هي السيناريوهات الثلاثة التي أعتقد أنها الأكثر ترجيحًا. من الواضح أن هناك سيناريو رابعًا هنا، وهو ارتفاع التضخم دون حدوث ركود، لكن هذا يبدو مستبعدًا جدًا بالنسبة لي. إذا بدأ التضخم في الارتفاع مرة أخرى، فمن المؤكد أننا سندخل في الركود. قد أكون مخطئا في ذلك، ولكن أعتقد أن هذا أقل احتمالا بكثير. بالنسبة لي، ما زلت أعتقد أنه من الممكن أن يصل سوق الإسكان إلى القاع، لكن هذا غير محتمل. أعتقد شخصيًا أنني أقول هذا منذ فترة، لكنني أعتقد أن النصف الأول من عام 2023 سيكون مشابهًا أكثر. سنرى الكثير من التقلبات في أسعار الرهن العقاري. لقد رأينا بالفعل أن السوق قد ارتفع قليلاً عما كان عليه في يناير، وأعتقد أنه مع هذه التقلبات، لن يعود الناس إلى سوق الإسكان بالحماس الذي قد يكونون عليه في النصف الثاني من عام 2023، اعتمادًا على ذلك. على ما يحدث مع التضخم والركود.
لذلك ما زلت أعتقد أن السيناريو الأكثر ترجيحًا هو أن تنخفض أسعار المساكن في عام 2023 ولكن دون أن تنهار، ولكن هذا مجرد رأيي. مع تطور الأمور، نشهد ظهور بيانات جديدة كل يوم. ومع تطور الأمور، سأستمر في مشاركة ما يجري معك حتى تتمكن من اتخاذ القرارات بنفسك، وسأشاركك رأيي. أتمنى أن أكون على حق، ففي كثير من الأحيان أكون مخطئا. لكن هدفي من هذه الأنواع من الحلقات ومشاركة هذه المعلومات هو مساعدتك على فهم السيناريوهات المختلفة التي قد تحدث. قد تعتقد أن السيناريو الأول هو الأكثر احتمالا، أو السيناريو الثالث هو الأكثر احتمالا، أو أيا كان. آمل أن تتمكن من المساعدة في فهم بعض جوانب الاقتصاد الكلي، وبعض العناصر السلوكية لما يحدث في سوق الإسكان والاقتصاد في الوقت الحالي، حتى تتمكن من اتخاذ قراراتك المستنيرة.
وبهذا سأخرج من هنا. شكرا جزيلا لكم على الإستماع. إذا كانت لديك أي تعليقات أو أسئلة حول العرض، يمكنك دائمًا مراسلتي على Instagram حيث أكون @TheDataDeli. نراكم في المرة القادمة في الحلقة الأخيرة من On the Market.
"On the Market" من تأليفي أنا وديف ماير وكايلين بينيت. من إنتاج كايلين بينيت، وتحرير جويل إسبارزا وأونيكس ميديا، وبحث بوجا جيندال، وشكر كبير لفريق BiggerPockets بأكمله.
المحتوى المعروض في برنامج On The Market عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.