علينا أن نتحدث كثيرًا العقارات في عام 2023. بمواضيع تتراوح من شراكات إلى خارقة تجديد المنزل، لقد غطينا الكثير من الأمور هذا العام ونأمل أن تساعدك المعلومات في رحلتك الاستثمار العقاري رحلة!
اليوم، سنقوم برحلة عبر ممر الذاكرة - لنتأمل جميع الضيوف الرائعين والمحادثات التي أجريناها في العرض على مدار الاثني عشر شهرًا الماضية. في هذه الحلقة الخاصة جدًا، اخترنا بعضًا من لحظاتنا المفضلة لمشاركتها معكم. سواء كنت تتطلع إلى ذلك ابحث عن صفقتك الأولى أو تمتلك بالفعل عدة استئجار العقارات، نأمل أن تمنحك هذه المجموعة الإلهام والتحفيز الذي تحتاجه لبدء العام الجديد بقوة!
تابع لتتعلم كل شيء منه الحصول على زوجتك على متن الطائرة مع العقارات ل استبدال دخل W2 الخاص بك مع الإيجارات. ستكتشف السبب قرصنة منزل ربما تكون أفضل نقطة دخول للاستثمار العقاري ولماذا المراجحة الإيجارية هو رمز الغش ل سهل تدفق مالي. سوف تتعلم حتى عن اختراق "المنزل المفتوح". الذي يستخدمه أحد المستثمرين المبتدئين تقدير تكاليف إعادة التأهيلبالإضافة إلى بعض الطرق الذكية لذلك احصل على المزيد النقود خارج الخاص بك المحفظة الحالية!
ها هي وصلة إلى قائمة التشغيل Spotify للحلقات الكاملة المقطوعة لهذا العرض!
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
اشلي:
هذه هي الحلقة 352 من برنامج Real Estate Rookie. اسمي أشلي كير وأنا هنا مع مضيفي المشارك، توني جيه روبنسون.
توني:
ومرحبًا بكم في Real Estate Rookie Podcast حيث نقدم لك كل أسبوع، مرتين في الأسبوع، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. واليوم، لدينا رد مبتدئ آخر لكم يا رفاق. سنقوم بالإجابة على أسئلتك. وإذا كنت ترغب في عرض سؤالك في إحدى حلقاتنا، فتوجه إلى موقع bigpockets.com/reply، وأسقط سؤالك هناك، وقد نختاره للعرض.
اشلي:
لذا، سنجيب اليوم على سؤالين حول تمويل البائع. التمويل الإبداعي ساخن، ساخن، ساخن في الوقت الحالي. لذا، إذا كانت لديك أسئلة حول تمويل البائع، فهذه حلقة مخصصة لك.
توني:
لدينا سؤال حول القياس وكيف يبدو ذلك بالنسبة للمبتدئ؟ وبعد ذلك ننتهي بسؤال المقاولين أيضًا. لذا فإن الشيء المفضل لدى الجميع هو العمل مع المقاولين، وسنتحدث عن كيفية القيام بذلك بالطريقة الصحيحة.
لذا، آخر شيء قبل أن ندخل في الأسئلة، إذا لم تكن قد فعلت ذلك بعد، فيرجى تخصيص بضع دقائق وترك تقييم صادق ومراجعة لـ Rookie Podcast على أي منصة تستمع إليها. كلما حصلنا على المزيد من التقييمات، كلما تمكنا من الوصول إلى المزيد من الأشخاص. وعندما نصل إلى الأشخاص، فإننا نميل إلى مساعدتهم، وهذا كل ما نحن بصدده هنا في Rookie Podcast. لذا خذ بضع دقائق واترك هذا التقييم/التعليق وقد نقرأه في العرض.
اشلي:
لنبدأ بسؤالنا الأول من روزفلت. "مرحبًا، شركة بريتيش بتروليوم، ما هي أفضل طريقة للحصول على تمويل البائع؟ هل هناك دفعة أولى؟ هل سمسار عقارات متورط؟ وما هي الرسوم الأخرى المرتبطة بالحصول عليها؟ سؤال عظيم. تمويل البائع.
توني:
إنه سؤال محمل.
اشلي:
حسنًا، أفضل طريقة للحصول على تمويل البائع، لنبدأ بهذه الطريقة. توصيتي هي أن أسأل البائع عما إذا كان سيكون مفتوحًا لتمويل البائع أو مجرد تقديم عرض لتمويل البائع.
توني:
سأتعارض قليلاً هنا وسأقول إنني أعتقد أن أفضل طريقة للحصول على تمويل البائع هي التوسع فعليًا. واسمحوا لي أن أشرح نفسي. في مساحة الأسرة الواحدة، في كثير من الأحيان، قد يحتاج البائع إلى التثقيف حول ماهية تمويل البائع. في المجال التجاري، يكون الأمر أكثر شيوعًا، خاصة إذا كنت تسعى وراء مبنى قديم ربما يكون مالكه متقاعدًا والذي قد لا تكون كتبه رائعة، وهو عقار سيكون من الصعب الحصول على تمويل تقليدي به نظرًا لعدم وجود أرباح وخسائر ، لا توجد بيانات ضريبية أو إقرارات ضريبية في تلك المواقف. في كثير من الأحيان، يعرف البائعون أنه يتعين عليهم تقريبًا تقديم تمويل للبائع.
لقد حصلنا على صفقة في ولاية يوتا الآن، وهي عبارة عن فندق مكون من 13 وحدة وممتلكات رائعة بالفعل. بصراحة، قام المالكون بعمل جيد جدًا بها، ولكن الشيء الوحيد الذي لم يقوموا بعمل رائع به هو كتبهم. والملكية نفسها ليست بالضرورة قابلة للتمويل لأن أرباح وخسائر لا تصل إلى مستوى السعوط. ليس هناك عامين من الإقرارات الضريبية السابقة لتسليط الضوء على العقار وإمكانات دخله الحقيقي. لذلك يعرف البائع وكان على استعداد تام لتقديم تمويل البائع لنا لأنه يعلم أنه إذا لم يفعلوا ذلك، فسيتعين عليهم بيعه بخصم كبير جدًا حتى يتمكن شخص ما من شرائه. لذا نصيحتي هي الذهاب إلى هناك وربما إلقاء نظرة على بعض العقارات التجارية.
وكان لدينا أي جاي أوزبورن قبل بضع حلقات وتحدث أيضًا عن اعتقاد خاطئ لدى الناس أحيانًا بأن الإعلانات التجارية أكثر صعوبة من الأمور المتعلقة بالأسرة الواحدة، ولكن إذا وجدت الصفقة المناسبة، فقد تكون الإعلانات التجارية في بعض الأحيان أسهل قليلاً من الحصول على بعض الأشياء من منازل الأسرة الواحدة.
اشلي:
كيف تتحدث مع البائعين وأنت تنظر إلى الصفقة وكتبهم فظيعة؟ هل قالوا أنهم سيقومون بتمويل البائع أم أنه كان عليك أن تطلب ذلك؟
توني:
بالنسبة لهذه الصفقة المحددة، لا أتذكر. أريد أن أقول إنهم ربما عرضوا ذلك لأننا سنقوم بالبحث فقط. نظرًا لأننا ننظر إلى الموتيلات والفنادق الصغيرة، فلا يوجد سوى عدد قليل جدًا منها في جميع أنحاء البلاد يناسب صندوق الشراء الخاص بنا. ولكن عندما نبحث في Crexi، فإن إحدى معلمات البحث لدينا هي حرفيًا تمويل البائع، أو حمل البائع. وسنحاول العثور على هؤلاء المالكين المنفتحين بالفعل على إجراء هذه المحادثة. لكنني أعتقد في هذا الأمر، بصراحة، ربما عرضوه علينا منذ القفزة، مثل، "مرحبًا، إذا كنتم تريدون ذلك يا رفاق." وبعد ذلك كان علينا فقط التفاوض على الشروط الخاصة بذلك.
اشلي:
كيف ستفعل ذلك لو لم يعرضوا عليك ذلك؟ كيف ستتعامل مع البائع بخصوص "هذا هو السبب وراء ضرورة قيامك بتمويل البائع"، وتشرح له نوعًا ما، "لن يتمكن أحد من الحصول على قرض من هذا العقار لأن مسك الدفاتر الخاص بك سيئ"؟
توني:
وهذا ما نقوله لهم منذ البداية، مثل: "مرحبًا، هل يمكننا رؤية أرباحك وخسائرك؟" وسيرسلون لنا بعض الصور التي التقطوها على هواتفهم القديمة. وسنطلب الإقرارات الضريبية وسيُظهر أن العقار خسر نصف مليون دولار كل عام على مدار السنوات الست الماضية.
ويمكننا أن نعود إليهم ونقول: "انظروا، نحن نحب هذا العقار حقًا. نشعر أن ما تطلبه هو سعر عادل، ولكن من المستحيل الحصول على تمويل مصرفي جيد لهذا العقار. لذا، إذا كان علينا الخروج، فسيتعين علينا الخروج والحصول على نوع من المقرضين الثابتين، وديون مؤقتة قصيرة الأجل باهظة الثمن للغاية، مما سيؤدي إلى انخفاض سعر الشراء الذي يمكننا تقديمه لك لأنه لا يزال يتعين علينا الحصول على عوائدنا.
ولكن إذا كنت منفتحًا على ذلك، فيمكننا أن نعطيك سعر الشراء. نحتاج فقط إلى التوصل إلى شروط أفضل بشأن تمويل البائع."
وقد قدمنا هذا العرض لعدد قليل من العقارات التجارية أيضًا، والكثير منهم يشعرون بالغضب لأنني أعتقد أنهم يفهمون أنهم لا يستطيعون نقل تلك الممتلكات نظرًا لحالتها أو حالة كتبهم.
اشلي:
أو أنهم يزنون ويصمدون فقط لأنهم يعتقدون أن بإمكانهم الحصول على عرض نقدي، وسيأتي شخص ما بالتذكرة الذهبية.
توني:
نعم. نعم، مع التذكرة الذهبية. حسنًا.
اشلي:
لقد ذكرت Crexi، لكنني قمت بزيارة موقع Landwatch.com والآن، في جميع أنحاء الولايات المتحدة، لديهم حاليًا 13,954 قائمة تمول المالك في الوقت الحالي والتي تقول على وجه التحديد أن الشخص منفتح للقيام بتمويل المالك.
توني:
أليس هذا جنونًا؟
اشلي:
نعم.
توني:
يمكنني فقط أن أتخيل أنك إذا قمت بتعيين فريق من المساعدين المساعدين لتمشيط جميع القوائم البالغ عددها 13,000، فكيف لا يمكنك الحصول على واحدة على الأقل من تلك الصفقات؟
اشلي:
بلى. بلى.
توني:
يمين؟ يكاد يكون من المؤكد أنك ستحصل على واحدة على الأقل. إنها لعبة أرقام.
اشلي:
أعتقد بصراحة أن هذا يمكن أن يتزامن مع آرييل الذي كان لدينا في الحلقة 349، قبل حلقتين، وأنا متأكد من أن لديها بعض التقنيات التي يمكننا استخدامها لجعل شخص ما يبحث في كل تلك القوائم.
توني:
أعتقد أن هذه كانت، بصراحة، واحدة من أحدث حلقاتي المفضلة. إذا لم تسمعوا ذلك يا رفاق، ارجعوا واستمعوا إليه. لكن كان لدى آرييل بعض أدوات استخراج الويب الرائعة التي قامت بتجميعها لتنظيم هذه العملية، لكن نعم، لم يكن بإمكاني وضع أداة أفضل منها يا آش. ولكن ماذا عنك؟ لقد قمت ببعض تمويل البائع أيضًا. كيف يبدو ذلك بالنسبة لك؟ كيف طرحت تلك المحادثة مع البائع؟ ما نوع الوثائق التي كانت متضمنة؟ تابعنا عبر ما بدا لك.
اشلي:
نعم. ويمكنني ربط ذلك بالجزء الثاني من السؤال، هل هناك دفعة أولى؟ هل هناك سمسار عقارات المعنية؟ وما هي الرسوم الأخرى المرتبطة بالحصول عليها؟ لذلك سأقوم بأول مرة أقوم فيها بتمويل البائع، وسأفعل ذلك كمثال. وكنت في الواقع أشتري بعض العقارات من هذا الشخص وكانت الطريقة الوحيدة التي يمكنني من خلالها القيام بذلك هي أن يكون أحد العقارات عبارة عن تمويل من البائع والباقي كنت سأشتريه باستخدام حد الائتمان الخاص بي. لذلك لم يكن هناك وكيل عقاري متورط.
وأعتقد أن هذا أسهل كثيرًا في الولايات التي تحتاج فيها إلى الاستعانة بمحامي لإغلاقها، والتي تعد نيويورك واحدة منها. لذلك قام المحامي الخاص بي بإعداد الأوراق الخاصة بتمويل البائع، ووضعها في عقد شراء العقار، ولم يكن علي فعل أي شيء.
ما فعلته هو إنشاء خطاب نوايا. لذا فقد ذكرت في خطاب النوايا الخاص بي سعر الشراء، والعقار، والمشتري، والبائع، وشروط الشراء. لذا، إذا كانت هناك أي حالات طارئة، فقد كان أحد هذه الحالات ساريًا بناءً على موافقة المحامي، وكذلك الشروط.
لذا ما فعلته هو أنني دفعت مبلغًا مقدمًا قدره 20,000 ألف دولار، وتم تمويل الباقي من البائع لمدة 12 شهرًا بفائدة 7%. وكانت مدفوعات الفائدة فقط حتى يتم سداد الرصيد الكامل في نهاية فترة الـ 12 شهرًا. وهذا أحد أجمل الأشياء المتعلقة بتمويل البائع، وهو أن الشروط يمكن أن تكون ما توافق عليه، أو ما تتفاوض عليه. لذا، يمكنك القيام بسداد ثابت لمدة 50 عامًا بمعدل فائدة 3%، ويمكنك سداد دفعة مقدمة بنسبة 50%، ولا يمكنك سداد أي دفعة مقدمة. وهذا في الواقع أمر شائع جدًا، ما أراه في الكثير من قوائم البيانات التي تحتوي على تمويل من البائع هو أنهم سيطلبون دفعة مقدمة بنسبة 50%، وأعتقد أن هذا لجذب شخص ربما لديه الكثير من المال ولكن ربما لا يتمتع بائتمان جيد ، لذلك لا يمكنهم الذهاب للحصول على قرض البنك. لكن كمستثمر، فإن الادخار بنسبة 50% ليس أمرًا جذابًا بالنسبة لي، وربما أذهب إلى البنك وأودع 20%.
توني:
20، صحيح.
اشلي:
نعم. وبعد ذلك، فيما يتعلق بالرسوم الأخرى المرتبطة بها، سأطلب من المحامي إعداد عقد تمويل البائع الخاص بك أو إذا قاموا بتجميعه معًا، فإن المحامي يراجعه ويوافق عليه.
لذا، إلى جانب الرسوم، فإن الرسوم الأخرى التي تحدث هي مجرد رسوم الإغلاق المعتادة. لذا، فإن أي عمل ملكية قمت به، إذا كنت قد استخدمت وكيلًا عقاريًا، إذا كنت تقوم بخصم 0٪، فهل سيستمر البائع في دفع العمولات للوكيل أم أن هذا هو الشيء الذي تعمل عليه في الاتفاقية حيث " لن أدفع لك دفعة أولى بنفسك، ولكنني سأدفع عمولات البائع؟ أو شيء من هذا القبيل أيضا.
توني:
يرتبط هذا بصراحة بشكل جيد بسؤالنا الثاني لهذا اليوم، آش، وهو من تي هوفر. وسؤال تي هو: "بالنسبة لأولئك منكم الذين يمولون البائع، هل تزيدون السعر المطلوب من أجل راحة ذلك البائع الذي يعرض تمويل البائع أم تبيعون بالقيمة المقدرة؟" وبعد ذلك أيضًا، هل تتقاضى أي فائدة أو رسوم أخرى مقابل الموافقة على هذه الخدمة؟ لذلك أعتقد أنني أريد فقط الانهيار قليلاً لأن هناك بعض المصطلحات التي نطرحها.
ولكن عندما تفكر في تمويل البائع أو عندما تفكر في أي نوع من الديون، هناك عدد قليل من الروافع التي يمكنك النظر إليها. يمكنك إلقاء نظرة على المصطلح وفترة الاستهلاك وسعر الفائدة والدفعة الأولى وفترة الفائدة فقط.
إذن المصطلح هو إلى متى ستسدد هذه الدفعات؟ لذا قالت آشلي بالنسبة لها لأول مرة، كانت فترة مدتها 12 شهرًا، وهذا يعني أن لديها مدفوعات بقيمة 12 شهرًا، وبعد ذلك، كان هناك بالون مستحق في نهاية تلك الأشهر الـ 12. في مسكن أساسي نموذجي، إما أن تقوم بالتسجيل لمدة 15 عامًا أو لمدة 30 عامًا وستدفع ذلك على مدى 15 عامًا أو تدفعه على مدى 30 عامًا. لذلك لديك مصطلحك.
فترة الاستهلاك الخاصة بك تشبه إلى حد ما مصطلحك ولكنها مختلفة قليلاً. الاستهلاك الخاص بك هو إلى أي مدى أو خلال أي فترة زمنية يتم تمديد هذه الدفعات؟ لذا، يمكن أن تحصل على فترة ولاية مدتها عام واحد، ولكن مع إطفاء الدين لمدة 30 عامًا. لذا، بشكل أساسي، يمكنك سداد الدفعات على مدار عام واحد كما لو كنت ستدفع لمدة 30 عامًا، وتمددها كما لو كنت تدفع لمدة 30 عامًا، ولكن في الشهر 12، بدلاً من الدفع بانتظام الدفع، ستدفع كامل الرصيد المستحق. يمين؟ لذا، كلما تمكنت من تمديد استهلاكك لوقت أطول، انخفضت دفعاتك. يمين؟
كان هناك حديث في وقت سابق من هذا العام، يا آش، لا أعرف إذا كنت سمعته أيضًا، حول بدء البنوك في تقديم قروض عقارية لمدة 40 عامًا. هل سمعت هذا؟
اشلي:
نعم. نعم فعلت.
توني:
يمين؟ إذن، هذه 10 سنوات إضافية لسداد قرضك العقاري، الأمر الذي من شأنه أن يقلل بشكل فعال الدفعة الشهرية التي يتعين عليك سدادها. سأكون فضوليًا لمعرفة ما إذا كانوا سيفعلون ذلك بالفعل. أشعر أن الكثير من الناس سيأخذونها.
اشلي:
كمستثمر، يبدو هذا جذابًا، مثل، "نعم، المزيد من التدفق النقدي لأن لدي هذا الدفع الشهري الأقل"، ولكن باعتبارك مالك منزل، فإنك تقوم الآن ببناء حقوق ملكية أقل في الممتلكات الخاصة بك لأنك تدفع مبلغًا أقل لمدير منزلك كل شهر الآن مما كنت ستفعله مع رهن عقاري لمدة 30 عامًا وأنت تدفع فائدة أكبر مقدمًا. يمكنك حرفيًا، خلال السنوات الخمس الأولى، دفع 5 دولارات فقط شهريًا مقابل دفع الرهن العقاري الخاص بك. وبعد ذلك، ماذا يحدث إذا انخفض السوق وفجأة أصبحت الآن تحت الماء على الممتلكات الخاصة بك لأنك لم تقم ببناء أي أسهم؟ ربما أنت في منطقة لا تحظى بالكثير من التقدير. وهنا أرى القلق من عدم قيام الناس بسداد أي أسهم في ممتلكاتهم ومن ثم يضطرون إلى البيع ولا يمكنهم البيع لأنه ليس لديهم أي أسهم فيها لأنهم لم يدفعوا أي شيء عليها.
توني:
نعم، إنه مكان صعب أن تكون فيه، ولكن هذه هي فترة الاستهلاك الخاصة بك. إلى متى ستمتد تلك المدفوعات؟
القطعة الأخرى، كما تحدث عنها آش، هي الدفعة الأولى. ما هي النسبة المئوية لسعر الشراء الذي تضعه مقدمًا؟ ثم فترة الفائدة فقط. لذا، كما كان يقول آشلي للتو، عندما تقوم بسداد دفعة على قرض نموذجي، على دفعة رهن عقاري نموذجية، يتم تقسيم هذه الدفعة بين أصل القرض وفوائدك. لذا، في وقت مبكر من القرض، تذهب غالبية مدفوعاتك نحو الفائدة. وبعد ذلك، عندما تحصل لاحقًا على قرضك، فإن غالبية هذا المبلغ يذهب إلى الدفع الأساسي الخاص بك.
إذا كانت لديك فترة فائدة فقط، فهذا يعني أنك تدفع فقط النسبة المئوية للدفعة التي تذهب نحو الفائدة الخاصة بك. وهذا يعني أن دفعتك الشهرية ستنخفض قليلاً لأنه لا داعي للقلق بشأن هذا التخفيض الأساسي.
الآن الجانب السلبي لذلك هو أن مدير المدرسة الخاص بك يبقى كما هو. لذلك، على سبيل المثال، إذا حصلت على قرض بقيمة مائة ألف دولار، وكانت الفائدة فقط، في نهاية أي فترة، لا يزال لديك مبلغ 100,000 دولار لسداده، في حين سيتم سحب المبلغ الأصلي والفائدة أسفل هذا 100,000 دولار. ولكن إذا كان هدفك هو تحقيق أقصى قدر من التدفق النقدي على المدى القصير، فإن ذلك يميل إلى المساعدة.
اشلي:
كنت سأقول سببًا آخر وهو أنك إذا كنت تعيد تصميم العقار وتخطط لإعادة التمويل، مع الحصول على هذا الدفع المنخفض لأنك تحتفظ بالتكلفة بدلاً من دفع رهن عقاري مرتفع مع رأس المال والفائدة، فإنك تكاليف الاحتفاظ أقل لأنك تعلم أنك ستذهب وتعيد التمويل من تلك الفائدة - بمفردك فقط على أي حال.
توني:
أعتقد أن هذه كانت جميع الأجزاء الكبيرة التي ستنظر إليها عندما تقوم بتمويل البائع، ومدتك، وفترة الفائدة فقط، والإطفاء، وسعر الفائدة، والدفعة الأولى، ومن ثم سعر الشراء، بالطبع أيضًا. يمين؟ لذا فإن هذا النوع من الروابط فيما يتعلق بسؤال تي هو...
يمكنك، من الناحية النظرية، تقديم سعر شراء أعلى لتمويل البائع لأنه عادةً، إذا قام البائع بتمويل هذه المذكرة، فإنه لا يهتم حقًا بالتقييم. عليك فقط، بصفتك المشتري، أن تشعر بالارتياح عندما تعلم أن لديك مذكرة تمويل للبائع بمبلغ أعلى ربما مما قد يقدره هذا العقار. ولكن إذا انتهت الصفقة وحصلت على تدفق نقدي جيد حقًا وكانت هناك أشياء أخرى تحصل عليها من هذه الصفقة، فربما يكون الأمر منطقيًا.
هل سبق لك أن قمت بصفقة تمويل بائع، آش حيث كان سعر الشراء أعلى من القيمة المقدرة؟
اشلي:
لا، بالتأكيد ليست القيمة المقدرة لأنني لا أشتري حتى العقارات بالقيمة المقدرة، حتى لو تم تمويلها أو حتى لو كانت صفقات نقدية، فلن أشتريها بما قد يتم تقييمه، فأنا دائمًا شراء تحت القيمة السوقية.
لكن الاستمرار في ذلك يعني طلب سعر مختلف أو أي شيء آخر، باعتباري مشتريًا، سأقدم عرضين، في كثير من الأحيان، حيث يكون أحدهما عرضًا نقديًا أو الحصول على قرض بنكي والآخر هو تمويل البائع. وسيكون عرض تمويل البائع أعلى. سيكون الأمر أكثر جاذبية من الحصول على التمويل البنكي، لأن التمويل البنكي سيتعين علي دفع رسوم القرض، وسأضطر إلى دفع المزيد من تكاليف الإغلاق بسبب رسوم القرض تلك، وسأضطر إلى ذلك بعد إجراء التقييم، ربما أدفع المزيد من الفائدة.
وبعد ذلك، لدي عرض تمويل البائع، والذي عادةً ما سأقدمه بالتأكيد أقل بكثير مما كنت سأحصل عليه في البنك لجعله أكثر جاذبية، ولكن ربما أيضًا تمديده وإفساح المجال لشروط أفضل وهو أكثر جاذبية بالنسبة لي . لذلك أريد أن أجعل الأمر أكثر جاذبية لهم من خلال زيادة سعر شراء العقار. لذلك سأفعل ذلك.
وقد عاد إليّ وكيل عقاري ذات مرة وقال لي: "5%؟ وهذا أقل بكثير من أسعار السوق التي يمكنك الحصول عليها في البنك الآن. وربما كان هذا قبل عامين. فقلت: "بالضبط، لهذا السبب سيكون حافزًا بالنسبة لي أن أدفع لهم المزيد من المال لشراء العقار." وكانت تقول: "أوه، نعم، حسنًا." لقد كان الأمر كما لو تم النقر عليه مثل، "حسنًا، هذا منطقي بالرغم من ذلك."
توني:
إن جمال الأمر هو أنه يمكنك حقًا إعداده كيفما توافق أنت وهذا البائع على ذلك. يتحدث بيس كثيرًا عن الحصول على الصفر في بعض صفقاته الفرعية.
اشلي:
ولديه مجمع سكني بدون دفعة مقدمة ويتم إطفاءه على مدى 40 أو 50 عامًا أيضًا.
توني:
نعم، إنه مجرد جنون. يمين؟
اشلي:
وبعد ذلك، بالنسبة للجزء الأخير من هذا السؤال، هل تتقاضى فائدة أو أي رسوم أخرى مقابل خدمتك؟ نعم، يمكنك بالتأكيد تحصيل الفائدة. معظم الأمثلة التي تحدثنا عنها، تتطلب فائدة. ولكن هناك صفقات أيضًا حيث لا يوجد أي اهتمام. إنه حرفيًا الرصيد أو القرض الذي يتم استهلاكه على مدى 10 سنوات أو أيًا كان، ولا توجد فائدة على الإطلاق على هذا القرض. لذا، إذا كان بإمكانك الحصول على صفقة كهذه، فهذا رائع.
حسنًا، قبل أن ننتقل إلى أسئلتنا القليلة الأخيرة، سنأخذ قسطًا من الراحة ونستمع إلى كلمة من راعي العرض.
مرحبا بكم مرة أخرى من إجازتنا القصيرة. سوف نتلقى سؤالاً من صموئيل هول. هذا سؤال حول القياس. لذا، لكي يقدم لنا بعض المعلومات الأساسية، يقول: "إن الرهن العقاري لمسكننا الرئيسي هو بالكامل باسم زوجتي. لدي عقار واحد مستأجر يتدفق نقدًا بشكل جيد، وهو مملوك لثقة بيني وبين أفراد عائلتي. الرهن العقاري باسم أحد أفراد عائلتي وليس لدي أي رهن عقاري ومنزل ونصف.
أنا على وشك إبرام عقد إيجار يتدفق نقدًا باستخدام التمويل التقليدي، وسيكون الرهن العقاري باسمي. لدي حوالي عامين من الخبرة في مجال المالك. "
أولاً يا صموئيل، رائع. تهانينا. يا لها من بداية رائعة.
"أنا أعمل على تحقيق هدف وفورات الحجم وشراء وحدات متعددة الأسر. هل هناك أي فوائد لتقديم القروض باسم زوجتي؟ أنا على علم بأن الحد الأقصى الذي حددته فاني ماي هو 10 قروض للشخص الواحد، ولكن هل هناك فترات زمنية مطلوبة بين القروض؟ كيف يمكنني زيادة قدرتي على الاقتراض لكل قرض؟ وبمبلغ سعر الموافقة المسبقة الحالي الخاص بي، لن أتمكن من شراء واحدة متعددة الأسر حتى بسعر مخفض في السوق الخاص بي. كيف يمكنني إقناع البنوك بالتوقف عن النظر إلى نسبة الدين إلى الدخل والبدء في النظر إلى نسبة الدين إلى الدخل؟ في هذه المرحلة، أنا غير كفؤ دون وعي. لا أعرف ما لا أعرف. شكرا لردكم." وأشكرك على صدقك.
توني:
نعم، كنت سأقول فقط، لم أسمع مطلقًا بهذه العبارة، "غير كفء دون وعي".
اشلي:
أعلم أنني تلعثمت للحظة إذا لم أقرأ ذلك بشكل صحيح.
توني:
نعم، أنا أحب ذلك بالرغم من ذلك. قد أبدأ في استعارة ذلك يا صموئيل. أعني أن هذا سؤال مشحون بالرغم من ذلك يا آش. حسنًا، أولاً، كما قلت، أهنئك على حصولك بالفعل على عدد قليل من الإيجارات دون أن يكون هناك دين مرتبط بالضرورة باسمك لأن...
وربما حتى تفصيل هذا لجميع الجمهور المبتدئ أولاً هو أن الفعل، وقد سمعنا هذا من أشخاص آخرين من قبل، لذلك تحدث بيس عن هذا عندما كان في البودكاست، لكن الفعل والرهن العقاري منفصلان وثائق. وعند النظر إلى نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك، فإنهم لا يبحثون عن سندات مرتبطة باسمك، بل يبحثون عن قروض عقارية مرتبطة باسمك. لذلك يمكنك أن تكون على سند ملكية عقار، وهذا لن يتم احتسابه بالضرورة مقابل نسبة الدين إلى الدخل طالما أنك غير مدرج أيضًا في الرهن العقاري. بالنسبة لك يا صموئيل، ليس لديك أي ديون عقارية مرتبطة باسمك الآن، لذا فلديك سجل نظيف. لذلك أردت فقط أن أوضح أنه لكي يفهم الناس أن كونك على سند الملكية وأن تكون على الرهن العقاري هما شيئان مختلفان.
اشلي:
نعم. إذًا سيكون العقار الوحيد الذي على وشك إغلاقه، أليس كذلك؟ نعم، إنه متعاقد على عقد سيكون أول تمويل له، التمويل التقليدي، والرهن العقاري سيكون باسمه.
توني:
نعم.
اشلي:
تمام. إذن، السؤال الأول هو: "هل هناك أي فوائد لتقديم القروض باسم زوجتي؟ أنا على علم بأن الحد الأقصى الذي حددته فاني ماي هو 10 قروض للشخص الواحد، ولكن هل هناك فترات زمنية مطلوبة بين القروض؟ لذا، إذا كنت تحصل على قروض استثمارية، فلا توجد فترة زمنية. إذا كنت تحصل على هذه القروض كمسكن أساسي، فنعم، يتعين عليك عادةً أن تشغل العقار الأول لمدة عام واحد قبل أن تنتقل إلى الآخر، ولكن يبدو أنك تشتريها كعقارات استثمارية، وعلى حد علمي ، لا توجد متطلبات زمنية لذلك على الإطلاق.
الشيء الوحيد الذي سأفعله هو ربما الانتظار حتى تغلق القرض الأول قبل الذهاب وبدء القرض الثاني لأنه إذا ذهبت وحصلت على الموافقة وكان خارج تلك النافذة المحددة، فسيستغرق الأمر من 60 إلى 90 يومًا على ما أعتقد اعتمادًا على من يسحب الائتمان الخاصة بك، حيث يمكن الاعتماد عليها في الواقع ضدك. سيقومون بإجراء فحص ائتماني نهائي قبل الإغلاق. وأعتقد أنه سحب بسيط، لست متأكدًا، لكنهم سيتحققون مرة أخرى. ولهذا السبب يقولون لك دائمًا لا تذهب وتشتري أثاثًا جديدًا قبل أن تغلق منزلك وتضعه في رصيد المتجر أو تذهب لشراء سيارة جديدة لأنهم سيسألونك، "لماذا تم سحب رصيدك بسبب هذا الموقف، "ويمكن أن يفسد قرضك. لذا، قم بإغلاق قرض واحد قبل أن تذهب وتبدأ بالقرض التالي، وستكون نصيحتي في هذا الشأن.
وبعد ذلك، فيما يتعلق بوضعها باسم زوجتك، سأفعل ذلك بالتأكيد لتقسيم الدين إلى الدخل لذلك أيضًا.
توني:
هذا هو الأمر، لمجرد أنكما زوج وزوجة لا يعني أنكما يجب أن تكونا على الرهن العقاري. الهدف هو الحصول على أقل عدد ممكن من الأشخاص على الرهن العقاري لأن ذلك يمنحك فرصة أكبر للخروج والحصول على المزيد من القروض.
كما هو الحال بالنسبة لنا، عندما كنا نشتري منازل لقضاء العطلات، كان لدي واحد باسمي، وكان لشريكي واحد باسمه. لم نذهب كلانا إلى الرهن العقاري لأننا أردنا الاستفادة من نسبة الدين إلى الدخل لأنفسنا بشكل منفصل لأن الجزء الجنوني عندما يقومون بهذه الحسابات هو أنه حتى لو كان أحدكم مؤهلاً، إذا كنتم كذلك كلا على الرهن العقاري، فإنه يحتسب ضد كلا منكما. وحتى إذا كنت تمتلك 50% فقط من المنزل، فعندما ينظرون إلى نسبة دخل دينك، فإنهم ينظرون إلى الرهن العقاري بالكامل، وليس 50% أو 25% أو أي نسبة تملكها، فهم ينظرون إلى الرهن العقاري بالكامل القرض العقاري.
لذا فإن أقل عدد من الأشخاص الذين يمكنك وضعهم على الرهن العقاري للحصول على الموافقة، كان ذلك أفضل. لذا، إذا كان بإمكان زوجتك الخروج والحصول على 10 بنفسها، فاحصل على 10 لها. إذا كان بإمكانك الخروج والحصول على 10 بنفسك، فاحصل على 10، لأن هذا يمنحك 20 بدلاً من الحصول على 10 وإجمالي بينكما.
اشلي:
والسؤال التالي هو: "كيف يمكنني زيادة قدرتي على الاقتراض لكل قرض؟ وبمبالغي الحالية بمعدل الموافقة المسبقة، لن أتمكن من شراء واحدة متعددة الأسر حتى بسعر مخفض في السوق الخاص بي. وأعتقد أن هذا ما يحدث لكثير من الناس هو استنفاذ قدرتهم على الاقتراض قبل أن يحصل كل زوج على تلك القروض العشرة بأسمائهم أيضًا، خاصة إذا كنت تحاول القيام بذلك بسرعة كبيرة بمرور الوقت، لكنني بصراحة لا أعرف. توني، هل هناك أي طريقة لزيادة موافقتك المسبقة إلى جانب الحصول على المزيد من الدخل، ولكن بعد ذلك يتعين عليك الانتظار حتى يتم إدراجه في إقرارك الضريبي أو الحصول على خطاب بأنك حصلت على وظيفة جديدة حيث تجني المزيد من المال ولديك كعب الراتب الأول الخاص بك.
توني:
أعني، هذا ما أود قوله، أليس كذلك؟ إذن، توسيع الدخل، هل يمكنك الحصول على عمل جانبي؟ كان لدينا تلك السلسلة من النشاطات الجانبية التي كان لدينا-
اشلي:
لكن تذكر أنه يجب أن يكون هناك نشاط جانبي تقوم بتتبعه والإبلاغ عن الدخل.
توني:
الذي تقوم بتتبعه، صحيح، الذي تقوم بالإبلاغ عنه. نعم. نعم. لذلك لا يمكن أن يكون الأمر قليلاً تحت الزحام الجانبي من نوع الطاولة. لكن نعم، إذا حصلت على وظيفة ثانية للقيام بشيء يمكن أن يدر لك دخلاً، والترقيات، وتخطي الوظائف للحصول على وظيفة جديدة. لكن نعم، أعتقد أن نمو الدخل كبير.
والشيء الآخر أيضًا هو هل يمكنك النظر إلى منتج قرض، وهذا النوع من الارتباطات بسؤالك التالي، ولكن هل يمكنك النظر إلى منتج قرض ربما يأخذ بعضًا من الإيرادات من تلك العقارات ويسمح لك بتطبيقه للحصول على موافقتك كميات؟ على سبيل المثال، أعلم أن NACA، مؤسسة مساعدة الجوار الأمريكية، كان لدينا ضيف، يا إلهي، أتمنى أن أتذكر اسمه، لكنه حصل على عقار متعدد الأسر من خلال NACA، وكذلك فعلت نانسي رودريجيز، لقد حصلت أيضًا على ملكيتها من خلال NACA ناكا.
اشلي:
أوه نعم. نعم.
توني:
وNACA رائع حقًا لأنه انخفض بنسبة 0%. وعندما تشتري وحدات متعددة الأسر، وأعتقد أنه يمكنك رفع ما يصل إلى أربع وحدات بموجب NACA، لكنهم سيستخدمون إيجارات الوحدات الأربع الأخرى للمساعدة في تعويض تكلفة الملكية بالنسبة لك. لذلك، حتى لو كنت لا تستطيع تحمل سعر الشراء بالكامل، إذا كانت إيجارات السوق للوحدات الأخرى تخفض الدفع إلى الحد الذي يمكنك تحمله بنفسك، فهذا خيار لك للوصول إلى إحدى تلك العقارات أيضًا.
لذلك أعتقد أن هناك فكرة خاطئة كبيرة لدى الكثير من المستثمرين الجدد، يا صموئيل، وهي أنه يتعين عليهم أن يلائموا صندوق منتجات القروض التي يعرفونها، في حين أنك في الواقع تريد الخروج والعثور على منتج القرض الذي يناسبك يطابق حالتك الفريدة. يا شباب، هناك الكثير من منتجات القروض المتوفرة. هناك الكثير من المقرضين، والعديد من البنوك، والعديد من الاتحادات الائتمانية، والعديد من سماسرة الرهن العقاري، والعديد منهم، ما عليك سوى القيام بالعمل القانوني للعثور على منتج القرض الذي يناسب وضعك الفريد. يا سامي، نحن لا نعرف ما هو السوق الذي تتواجد فيه، لكن يمكنني أن أضمن تقريبًا أنك إذا طرقت ما يكفي من الأبواب، وصافحت بما يكفي، وأجرت ما يكفي من المكالمات الهاتفية، فمن المحتمل أن تجد بنكًا إقليميًا محليًا سيضمن هذه الصفقة وتمنحك المزيد من المرونة عندما يتعلق الأمر بالإغلاق.
اشلي:
هذا يذكرني في الواقع بالحلقة التي سنصدرها يوم الخميس. لذلك، تحدثنا ماثيو ماكديرموت يوم الخميس عن كيف، أعتقد أنه كان مثل 22 بنكًا اتصل بها حتى وجد بنكًا يمكنه إقراضه بالفعل. لذلك ستكون هذه حلقة رائعة للاستماع إليها والحديث عنها أكثر.
توني:
الشيء الآخر الذي أعتقد أنه يجب إضافته إلى ذلك أيضًا، مثل كيفية زيادة قدرتي على الاقتراض قبل القرض هو الإيجارات التي لديكم يا رفاق، بمجرد أن تبدأ في الظهور في إقراراتكم الضريبية، يمكنك أيضًا استخدام ذلك لنوع من تعويض دخلك كذلك.
لقد كان لدينا منتج قرض واحد لم يمر عليه عام كامل، لكنهم تمكنوا من الحصول على اتفاقية إيجار موقعة واستخدام ذلك لحساب دخلنا أيضًا. مرة أخرى، يتعلق الأمر بوجود المُقرض المناسب الذي يفهم الاستثمار العقاري والذي يمكنه معرفة كل هذه الفروق الدقيقة حول كيفية إظهار دخلك بشكل أفضل للمكتتب.
اشلي:
لأنه إذا ذهبت إلى البنك للحصول على قرض، خاصة على الجانب التجاري، فأنا لم أقم بقرض سكني منذ فترة، لذلك لا أعرف على الجانب السكني، ولكن على الجانب التجاري، يمكن أن يكون هذا هناك خيار آخر متاح لك وهو التحول من السكني إلى التجاري، فلن تحصل على الشروط الرائعة. لكنهم سيطلبون منك بيانًا ماليًا شخصيًا. وفي هذا البيان المالي الشخصي، سوف يسألونك ما هو دخل الإيجار الخاص بك لهذا العقار؟ ما هي الضرائب العقارية والتأمين؟ وما هو صافي ربحك؟
وهم في الواقع يأخذون في الاعتبار فقط دفع الرهن العقاري الخاص بك لذلك، وضرائب الممتلكات الخاصة بك والتأمين الخاص بك. ثم يقولون، "أوه عظيم، أنت تجني 10,000 دولار،" بينما في الواقع، على الأرجح ليس لأنك تقوم بالإصلاحات، لديك الصيانة، لديك وظيفة شاغرة، كل هذه الأشياء الأخرى. لكنهم سيأخذون ذلك في الاعتبار ويضيفونه إلى دخلك أيضًا عندما يطلبون منك إعداد البيانات المالية الشخصية على الجانب التجاري.
توني:
حتى على جانب الإيجار قصير الأجل، بدأت أرى منتجات القروض لمنازل الأسرة الواحدة في مساحة الإيجار قصير الأجل حيث يتوقعون الدخل كشركة Airbnb ثم يستخدمون ذلك لمساعدتك في الحصول على الموافقة للحصول على القروض . لذلك عندما تكون هناك ولديك 20، 30، 40، 50 عقارًا، يبدأ معدل الدين إلى الدخل في الجنون نوعًا ما، كلها باسمك الشخصي، لذا فهو منتج قرض آخر أيضًا.
لذلك أود أن أقول، يا صموئيل، اذهب إلى هناك مرة أخرى، وصافح بعض الأشخاص، واطرق بعض الأبواب، والتقط بعض الهواتف وأخبر الناس بما تحاول تحقيقه. واسألهم، "مرحبًا، ما هو أفضل منتج قرض بالنسبة لي نظرًا لوضعي الفريد؟" ودعهم يخبروك ما هو الخيار الأفضل بالنسبة لك.
اشلي:
لذلك دعونا ننتقل إلى سؤالنا التالي الذي يطرحه خوان ألفاريز، "هل لديكم أي نصائح عند التعامل مع المقاولين؟ هل من العدل التفاوض معهم، وإخبارهم أنك تحصل على عروض أسعار من الآخرين، وما إلى ذلك؟ سأبدأ القراءة وكأنني أتحدث وأرسل رسالة نصية إلى سيارتي لإرسال رسائل نصية وعليك إضافة علامة الاستفهام والنقطة وعلامة التعجب.
توني:
فترة. نعم، وجه مبتسم.
اشلي:
أتعلم؟ أنا لم أفعل ذلك. هل يضيف هذا بالفعل رمزًا تعبيريًا؟ سآخذ لمحاولة ذلك.
توني:
لا أعرف في الواقع. لم أحاول ذلك بعد. أفترض أن الأمر كذلك. هذا هو عام 2023، اعتقدت أن هذه الأشياء تحدث.
لكن عند التعامل مع المقاولين، أقول دائمًا إن فكرتي التي تبلغ قيمتها مليار دولار هي إنشاء شركة مقاولات عامة وأن أكون الشخص الذي يجيب على الهاتف. وأشعر وكأنني سأجد العملاء مصطفين حول الباب.
إذن، المقاولون، سيضربون أو يخطئون، أليس كذلك؟ في بعض الأحيان ستجد بعض الأشياء الرائعة. في بعض الأحيان ستجد الأشخاص الذين يهربون في منتصف الليل ومعهم 20,000 ألف دولار من أموالك. لذلك أعتقد أنه من الصعب محاولة العثور على الشخص المناسب.
لكن آش، لقد قمت بالكثير من عمليات إعادة التأهيل أيضًا، ما هي تجربتك؟ ربما دعونا نتعامل مع السؤال الأول، ذلك الجزء الأول من سؤاله، هل من العدل التفاوض معه؟
اشلي:
عندما بدأت العمل لدى هذا المستثمر الآخر، منذ وقت طويل، وقبل أن أمتلك أي عقارات خاصة بي، كان يطلب مني مساعدتي في الكثير من المزايدة على الأشياء. وأقول: "حسنًا، هذا الشخص قال أن المبلغ سيكون بهذا القدر"، فيقول: "اطلب منه خصمًا بنسبة 5%". وسأكون مثل "آه". لقد شعرت بعدم الارتياح. لقد كرهت ذلك. لم يعجبني ذلك. كنت أفكر في داخلي مثل، "دعونا لا نكون رخيصين. هيا، هؤلاء الناس يعملون. أيا كان. من العدل أن ندفع لهم هذا وأشياء من هذا القبيل.
وفي كل مرة يطلب خصمًا، يحصل على خصم. وفي النهاية، أبدأ في القيام بذلك بمفردي وسأكون مثل، "ستكون فخورًا جدًا بي. أنظر، لقد حصلت على خصم."
لذلك لا أعتقد أنه من الظلم طلب الخصم. أسوأ ما يمكن أن يقولوه هو "لا". وتقول: "حسنًا، اعتقدت أنني سأسأل". ويمكنك دائمًا محاولة المقايضة بطريقة ما حول سبب إعطائك هذا الخصم. ربما يمكنك عرض الصراخ عليهم على وسائل التواصل الاجتماعي أو أي شيء آخر. لكن لا، لا أعتقد أنه من الخطأ محاولة التفاوض. ماذا عنك يا توني؟
توني:
لا، على الاطلاق. يمين. وأشعر أنه من المتوقع تقريبًا إجراء القليل من المساومة. لكنني أعتقد أيضًا، من وجهة نظر آشلي، أنك تريد التأكد من موازنة هذا الخط وعدم التركيز فقط على التكلفة. لأنه في بعض الأحيان، أرخص المقاول ليس هو أفضل المقاول.
وإذا تلقيت ثلاثة عطاءات، أحدهم يعود بـ 80,000، والآخر بـ 75 والثالث بـ 40 تقريبًا، قد ترغب في أن تكون قلقًا بعض الشيء بشأن الأربعين لأنهم ربما يقللون من أهمية الوظيفة، ربما ليس لديهم أي نية لإنهاء المهمة فعليًا. لذلك تريد المساومة. ولكن قارن أيضًا بنوع من معرفة من هو الملعب ومن هو خارج النطاق. والعكس صحيح، أليس كذلك؟ مثلًا، إذا حصلت على ثلاثة عطاءات وشخصين في عمر 40 عامًا، وواحد في عمر 40 عامًا، حسنًا، لا تتحدث عن الثمانين وتتفاوض نوعًا ما مع هؤلاء الأشخاص عند خط الأربعين. لكنني أعتقد أنه من الطبيعي محاولة التفاوض على هذه الأسعار مقدمًا.
اشلي:
ومع الحصول على عروض الأسعار، قم ببناء نطاق عملك الخاص. هذا شيء كان علي أن أتعلمه بالطريقة الصعبة. بعد ذلك، يمكنك إعطائها لكل شخص يقدم عطاءً وتقوم بمقارنة التفاح بالتفاح بدلاً من الحصول على تقدير واحد يقول إصلاح السقف، 10,000 دولار، وتركيب السقف، والتمزيق، وتفاصيل مثل هذا النوع من السقف...
كما أعتقد أنه كان في العام الماضي ربما قمنا ببناء أربعة أسطح في هذا المجمع السكني. وكان أحدهما حرفيًا سقفًا جديدًا، 50,000 أو أيًا كان لكل مبنى. وبعد ذلك، كان الآخر مفصلاً للغاية. وبعد ذلك، كان هناك نموذج آخر مفصل نوعًا ما ولكن كان له أيضًا نوع السقف. لذا فالأمر يشبه الآخرين، "هل تستخدم أسقفًا رخيصة للغاية؟ ماهو الفرق؟"
وحرفيًا، كان الاضطرار إلى التحرك ذهابًا وإيابًا يستغرق وقتًا طويلاً، لكن لو كنت سأذهب وقلت، "حسنًا، نحن نعلم أنه يجب تمزيقها. إنها تمزيق. نريد وضع درع الجليد. نريد ضمانًا لمدة 40 عامًا على الألواح الخشبية، أو أي شيء آخر. وأخبرنا بالعلامة التجارية التي ستستخدمها، وما هو الضمان، وأنك ستغطي المدخنة، وأشياء من هذا القبيل، وكل شيء." لو فعلنا ذلك، لكنا وفرنا الكثير من الوقت. كان بإمكاننا أن نختار عرضًا ونذهب معه.
لكن توصيتي هي بناء نطاق العمل الخاص بك ومن ثم توزيعه على المقاولين لتقديره فعليًا. وهذا يوفر عليهم الكثير من الوقت أيضًا من الاضطرار إلى بناء نطاق عملهم الخاص أيضًا.
توني:
لقد تعلمت للتو شيئًا جديدًا عن غرب نيويورك وهو أنكم يا رفاق لديكم دروع جليدية على سطحكم. لم أسمع ذلك من قبل.
اشلي:
إليكم قصة فظيعة حقًا وهي هذا المبنى الذي تبلغ تكلفة سقفه مائة ألف دولار. بجواره مباشرةً، كان لدي مقاول كان يبني منازل فناء جديدة تمامًا واتصل بي ذات يوم وقال: "لذلك أنا أشاهد عمال بناء الأسقف ولا يوجد درع جليدي على السطح." فقلت: ماذا تقصد؟ لا بد أن هذا كان جزءًا من السبب وراء قيامنا بخلع السقف بسبب كل السد الجليدي. فيقول: "نعم، ليس هناك".
لذلك اتصلت بمالك الشركة وقال: "لا، لم يكن هذا موجودًا في شركتنا... لا، لم يكن هذا متضمنًا." وكنت أعلم على وجه اليقين أن السبب في ذلك هو أنه لم يكن من الممكن أن أقوم بهذا السقف بدونه. ونظر إلى الوراء وقال: "أوه، نعم، لدي البريد الإلكتروني هنا حيث أردت أن يكون الدرع الجليدي بداخله." ولذا كان عليهم العودة وإعادة ذلك الجزء ووضع الدرع الجليدي جانبًا.
توني:
هل يمكنك معرفة ما إذا كان الدرع الجليدي موجودًا أم لا، بمجرد تركيب السقف، أم أنه يجب أن يكون موجودًا قبل وضع القوباء المنطقية وكل ذلك؟
اشلي:
أعني أنني لا أستطيع. ربما يستطيع شخص ذو خبرة في بناء الأسقف أن يفعل ذلك أو أنا متأكد من أن هناك طريقة ما يمكنك من خلالها معرفة ذلك.
توني:
لكنك لم تكن لتعرف أبدًا ما أقوله لو لم يتصل هذا الشخص [غير مسموع 00:33:34]-
اشلي:
إلى أن واجهنا مشكلة أخرى تتعلق بالسقف وبدأ الناس في إزالة الألواح الخشبية، لمعرفة ما يحدث أو ماذا، فمن المحتمل أن يتم إخبارنا بذلك. لكن نعم.
توني:
مجنون. نعم، لقد تعلمت للتو شيئا جديدا. لم أكن أعلم أن الدروع الجليدية كانت شيئًا، وليس شيئًا يجب أن نقلق بشأنه هنا في كاليفورنيا.
لذا فإن نطاق عملك هو في الأساس قائمة بكل ما تريد إصلاحه أو إصلاحه أو تغييره، وما إلى ذلك، داخل تلك الخاصية. لدى BiggerPockets كتاب رائع من تأليف J Scott. لديه في الواقع كتابان. أحدهما هو كتاب تقليب المنازل، والآخر هو، على ما أعتقد، كتاب تقدير تكاليف إعادة التأهيل. كتابان رائعان يعلمانك كيفية بناء نطاقات عملك.
ولكن حرفيًا، إذا كنت تسير عبر الممتلكات الخاصة بك، فابدأ من الخارج، ثم قم بالسير من أمام المنزل على طول الطريق حول محيط العقار بحثًا عن كل ما تريد تغييره، وافتح الباب الأمامي وتجوّل في كل مكان. غرفة تدون فيها كل شيء تريد تغييره، وهذا هو نطاق عملك هناك.
وهو مثل، "مرحبًا، استبدل هذا الوعاء. قم بتغيير اللوح الأساسي هذا. ارضيات جديدة. قم بتمزيق هذه الأضواء القديمة." حرفيًا، فقط بعبارات الشخص العادي، اكتب كل شيء صغير تريد القيام به ثم هناك نطاق عملك الأساسي الذي يمكنك بعد ذلك تقديمه للمقاولين لاستعادة عروض الأسعار الخاصة بك.
لذلك أعتقد أن الكثير من الناس يفرطون في التفكير في نطاق العمل هذا، ويبدو الأمر مخيفًا للغاية للتوصل إليه، ولكن إذا نظرت فقط إلى التركيبات الخاصة بك وقلت، "مرحبًا، أنا حقًا أحب هذه الأرضيات. أنا حقا أحب هذه المطابخ. أنا حقا أحب هذه الحمامات. حقا مثل غرف المعيشة هذه. حقا أحب كيف يبدو هذا. ثم قم فقط بالإشارة إلى كل الأشياء التي تحتاج إلى تغيير بين الممتلكات الخاصة بك والعقار الذي تريد أن يبدو عليه، ثم هناك نطاق عملك. وبعد ذلك، ضعها عليهم للخروج وتسعيرها.
اشلي:
لقد أجرينا للتو معسكر تدريب Real Estate Rookie بالأمس، وكان لدينا Tarl Yarber وكان يتحدث عن الدخول والتقاط الصور. لذلك لديه شخص في فريقه يذهب إلى كل عقار يبحثون عنه. قبل أن يقدموا عرضًا، يرسل شخصًا ويلتقط صورًا له. وهذه هي الطريقة التي يبنون بها نطاق عملهم من خلال الصور.
وقد بدأنا بالفعل في القيام بذلك أيضًا لأنه يمكنك التركيز أكثر بكثير بالجلوس على مكتبك والنظر إلى صورة ما يحتاج إلى إصلاح، ثم الوقوف هناك مع الحافظة الخاصة بك، ربما هذه المرة تكون في مدينة بوفالو متجمدة لأنه لا أحد يتمتع بالحرارة إذا كان المكان شاغرًا، حاول أن تكتب مثلًا، "حسنًا، هناك هذا وذاك."
ولكن كان هناك 180 صورة لغرفتي نوم، وحمام واحد، ومنزل متنقل، حسنًا، صغير جدًا، ربما ألف قدم مربع أو أقل. 180 صورة للخارج والداخل. وكان الأمر كما لو أنه قام بمسح الصور ضوئيًا وكان الأمر أشبه بعرض شرائح لجميع الصور. يمكنك رؤية تخطيط المنزل وحركة التدفق لأنه كان مجرد نقرة، نقرة، نقرة، نقرة أثناء المشي. يمكنك تكبير الصورة لرؤيتها.
وهذه هي الطريقة التي سيبني بها نطاق عمله، كان يجلس وينظر إلى كل صورة ويقول، "حسنًا، هذا الدرابزين هنا يحتاج إلى الاستبدال،" ثم يضيف ذلك ويراجع كل شيء ويستمر. وفي النهاية، قام بالاستعانة بمصادر خارجية للقيام بذلك، وقام شخص آخر في فريقه بذلك الآن، لكنه قال إنها طريقة رائعة حقًا وقد نجحت معه.
ولكنه يمنحك أيضًا الفرصة للبحث عن الأشياء في Google أيضًا، مثل "هل هذا طبيعي؟ هل هذا هو ما ينبغي أن يكون؟ ويمكنك الآن إضافة أي صورة إلى Google وإجراء بحث فقط على الصورة أيضًا لإبداء الإعجاب بعبارة "شخص ما أخبرني بهذا". أو يمكنك التقاط الصورة ونشرها في منتديات BiggerPockets والقول: "هل من المفترض أن يبدو السقف بهذا الشكل؟" وستحصل على ملايين الردود والتعليقات من الأشخاص، وعلى الأرجح سيحولون تلك الصورة إلى ميم، "ها هو مالك أحد الأحياء الفقيرة يحاول إصلاح سقف منزله بنفسه."
توني:
أنا أحب طريقة التصوير وقد التقطتها من Tarl وSerena أيضًا. كانت سيرينا نوريس في إحدى حلقاتنا الأخيرة. أنا متأكد من أنكم تستطيعون البحث عنه يا رفاق، فقط [غير مسموع 00:37:22]-
اشلي:
وكذلك كان نيت روبنز، فهو في الواقع من يلتقط الصور.
توني:
وكذلك نيت روبنز.
اشلي:
نعم.
توني:
في أي وقت نقوم فيه بإعادة التأهيل الآن، أحاول الحصول على أكبر عدد ممكن من الصور لهذا المكان أيضًا. ولقد وجدت أن العودة إلى المنزل والقيام بعمل النطاق في المنزل أسهل. عندما أكون في الفندق، سألتقط صورًا لكل غرفة مع القياسات، وهو ما أفعله عادةً على جهاز iPad الخاص بنا. ووجدت أن هذه هي الطريقة الأسهل للتنقل عبر العقار. وبعد ذلك سأقوم أيضًا بعمل فيديو تفصيلي للجزء الخارجي والداخلي، بحيث يكون لدي كل الصور ومقاطع الفيديو ويمكنني العودة في أي وقت أريد فيه محاولة تجميع كل شيء معًا.
اشلي:
كنت سأقول للتو، نيت كانت الحلقة 326 وسيرينا كانت الحلقة 330.
توني:
فقاعة. آشلي يتقدم لصالح منتجينا، ويغفو في العمل. لكن الجزء الأخير أو الجزء الأول من هذا السؤال هو مجرد أي نصائح عامة لديك للتعامل مع المقاولين؟ أول شيء أود أن أقوله هو أن تحصل عليه كتابيًا، خاصة إذا كانت هذه هي المرة الأولى التي تعمل فيها مع المقاول. احصل على نطاق عملك كتابيًا، واجعلهم يوافقون على كل ما لديك في نطاق العمل هذا. وتأكد من أن العمل الذي تريد إنجازه ليس واضحًا فحسب، بل أيضًا الجدول الزمني الذي يجب أن يكملوا فيه هذا العمل وما هو جدول الدفع.
عادةً، نريد تأجيل الدفعة الأخيرة، لذلك نريد تأخير ربما 20% حتى يتم إنجاز هذا الشيء الأخير، وبهذه الطريقة يكون هناك بعض الحوافز لهم للمضي قدمًا في المهمة بسرعة ولا ترغب في التنازل عنها هذه الدفعة النهائية حتى يتم تصحيح كل شيء حددت أنه خطأ لأنه بمجرد حصولهم على الدفعة الأخيرة، سيكون من الصعب الحصول عليهم. هذه هي توصياتي في التعامل مع المقاولين. آش، هل لديك أي شيء تود إضافته إلى ذلك؟
اشلي:
استخدم الشريط الأزرق الخاص بك وقم بوضع علامة على كل ما يحتاج إلى الإصلاح. وفي بعض الأحيان، يكون من المفيد أن تأخذ معك مجموعة ثانية من العيون. اصطحب صديقًا ربما لم يزر العقار من قبل وقل له: "حسنًا، تجول، ما الذي لا يبدو طبيعيًا هنا؟" وأرسلهم فقط من خلال الممتلكات الخاصة بك. وربما تكون بعض الأشياء مثل، "أوه، حسنًا، كان علينا القيام بذلك بهذه الطريقة،" أو أي شيء آخر، ولكنها تعطي المجموعة الثانية فقط لأنك بالفعل، حسنًا، على الأقل وجدت هذا بنفسي في بعض الأحيان عندما أمضي في هذه المرحلة أقول، "يا إلهي، يبدو الأمر جيدًا جدًا لأنه بالفعل أفضل 100 مرة مما كان عليه من قبل"، وأنا لا أنظر إلى التفاصيل الفعلية للأشياء. ثم هناك أوقات أخرى أركز فيها بشدة على التفاصيل لدرجة أنني أدقق في الأشياء. لذلك، من المؤكد أنه سيتم إجراء عملية التسجيل والتسجيل قبل أن ينتهي المقاول من المهمة بشكل كامل.
توني:
كنت أحاول العثور عليه، لأنني أشعر أنه كان إما Tarl أو Serena، ذكر أحد أصدقائنا أن هناك بالفعل تطبيقًا استخدموه أيضًا والذي كان في الأساس مثل شريط أزرق افتراضي يمكنهم من خلاله تدوين الملاحظات.
اشلي:
إنه جيمس دينارد.
توني:
جيمس قال ذلك، هاه؟
اشلي:
نعم، إنها قائمة اللكمات، أعتقد أنها كذلك.
توني:
حسنا، هناك تذهب.
اشلي:
نعم.
توني:
نعم. نعم. هناك العديد من الطرق المختلفة لوضع العلامات، لأنه سيكون هناك دائمًا شيء ما عندما تقوم بهذه الإرشادات النهائية. أنا وسارة، لأن لدينا علاقة جيدة جدًا مع رجلنا، نرسل له رسالة نصية أو كل شيء، [غير مسموع 00:40:16] حول إيقافه، ولكن وجود هذا النظام للاتصال به حقًا في التطبيق، أعتقد أنه يعمل بشكل جيد أيضًا.
اشلي:
نعم، أعتقد أن هذه نقطة رائعة، يجب أن أوضحها، فمن السهل جدًا عدم تذكر المكان الذي وضعت فيه الشريط الأزرق، لذلك يقوم المنشئ بسحبه ويقول، "أوه، لا يوجد شريط أزرق."
توني:
"لا يوجد شريط أزرق."
اشلي:
"لقد أصلحنا كل شيء. ها هو الشيك الخاص بك." حسنًا، باستخدام تطبيق جيمس، يمكنك التقاط صورة للنقص ثم كتابة ملاحظة صغيرة ووصف ثم يمكنك طباعتها كلها وسيقوم بتثبيتها حرفيًا في المنزل أو لصقها أو شيء من هذا القبيل ستكون القائمة بأكملها موجودة هناك وبعد ذلك سيظل لديه تلك النسخة على هاتفه أيضًا.
توني:
نعم.
اشلي:
شكرًا جزيلاً لكم يا رفاق على انضمامكم إلينا في الرد المبتدئ لهذا الأسبوع. أنا آشلي هنا مع شريكي في الاستضافة، توني جيه روبنسون. ويمكنك أن تجدنا على Instagram. في أسفل الوصف يمكنك العثور على وسائل التواصل الاجتماعي الخاصة بنا. ولا تنس الانضمام إلى مجموعة Real Estate Rookie Facebook والضغط على زر الإعجاب على YouTube إذا كنت تشاهد مقاطع الفيديو الخاصة بنا. لقد بدأ ابني البالغ من العمر 6 سنوات للتو في تحرير مقاطع الفيديو، ولذلك بدأ بالنشر وكان لديه قناته الخاصة على YouTube. ويجب أن أقول كل يوم، بعد عودتي من المدرسة، "كم عدد المشتركين لدي؟" لذلك لا بد لي من العثور على وسيلة. أنا سعيد للغاية لأنه يدخل في مهارة ما بالتأكيد، لكني لست متأكدًا من هوس المشتركين.
توني:
نعم، السيد الوحش يغير الجيل القادم، هاه؟
اشلي:
نعم. نعم. شكرا لكم يا رفاق، وسنراكم في المرة القادمة. (الغناء).
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- أفضل الطرق للطرح تمويل البائع (واحصل على قبول عرضك!)
- المزالق التي يجب تجنبها عند تناول المزيد الديون العقارية
- توسيع نطاق عملك العقاري أسرع مع UNIQUE منتجات القروض
- كيفية التفاوض على الأسعار مع المقاولون لجهودكم ترميمات المنزل
- لماذا يجب عليك بناء الخاصة بك مجال العمل عند الحصول على عطاءات المقاولين
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتب المذكورة في العرض
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني .
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-352
- :لديها
- :يكون
- :ليس
- :أين
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- اشتراك شهرين
- 13
- 15 سنة
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2023
- 22
- 24
- 30
- 33
- 40
- 50
- 50 سنوات
- 60
- 75
- 80
- 90
- a
- ماهرون
- من نحن
- إنجاز
- حسابي
- في
- يقدم
- في الواقع
- تضيف
- نصيحة
- بعد
- مرة أخرى
- ضد
- الوكيل
- منذ
- الاتفاق
- اتفاقية
- Airbnb
- الكل
- يسمح
- تقريبا
- وحده
- على طول
- سابقا
- أيضا
- ألفاريز
- دائما
- am
- مدهش
- أمريكا
- إستهلاك الدين
- كمية
- المبالغ
- an
- و
- آخر
- أي وقت
- اى شى
- شقة
- التطبيق
- تفاح
- التقديم
- تقييم
- نقدر
- تقدير
- نهج
- موافقة
- الموافقة على
- من وزارة الصحة
- هي
- المنطقة
- حول
- AS
- تطلب
- يسأل
- مساعدة
- أسوشيتد
- افترض
- At
- محامي
- جذب
- جذاب
- جمهور
- المؤلفة
- تجنب
- علم
- الى الخلف
- خلفية
- الرصيد
- موازنة
- مصرف
- قابلة للتمويل
- البنوك
- الأساسية
- في الأساس
- BE
- مستحضرات التجميل
- لان
- أن تصبح
- كان
- قبل
- البداية
- يجري
- أقل من
- مفيد
- الفوائد
- بالإضافة إلى
- أفضل
- أفضل
- ما بين
- محاولة
- كبير
- أكبر
- قطعة
- الأزرق
- كتاب
- كُتُب
- الحدود
- الاقتراض
- على حد سواء
- صندوق
- BP
- العلامة تجارية
- جديدة
- استراحة
- كسر
- BRIDGE
- جلب
- وسطاء
- اسود احمر
- نساعدك في بناء
- ابني
- بنيت
- الأعمال
- لكن
- زر
- يشترى
- مشتر..
- شراء
- by
- كاليفورنيا
- تسمى
- دعوات
- CAN
- يستطيع الحصول على
- قبعات
- سيارة
- يهمني
- حمل
- النقد
- إلى آخره
- فرصة
- تغيير
- متغير
- قناة
- تهمة
- رخيص
- أرخص
- التحقق
- نظيف
- واضح
- انقر
- عميل
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- إغلاق
- شارك في المضيف
- الكود
- بارد
- COM
- تأتي
- يأتي
- مريح
- آت
- تجاري
- العمولات
- مشترك
- حول الشركة
- قارن
- مقارنة
- تماما
- الانتهاء
- مجمع
- تركز
- قلق
- قلق
- حالة
- عقد
- التعاقد
- مقاول
- المقاولون
- ملاءمة
- محادثة
- المحادثات
- رائع
- مؤسسة
- تصحيح
- تصحيح
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- البلد
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- مغطى
- مجنون
- خلق
- الإبداع
- ائتمان
- فحص الائتمان
- اتحادات الائتمان
- فضولي
- حالياًّ
- حاليا
- يوم
- أيام
- صفقة
- تعامل
- المخصصة
- دين
- لائق
- قطعا
- اعتمادا
- وصف
- مكتب
- التفاصيل
- مفصلة
- فعل
- فرق
- مختلف
- صعبة
- خصم الإخوة الإضافي
- العرض
- do
- وثائق
- هل
- لا
- فعل
- دولار
- دولار
- فعل
- لا
- منتجات الأبواب
- الأبواب
- إلى أسفل
- الجانب السلبي
- رسم
- قطرة
- اثنان
- E & T
- كل
- كل شخص
- في وقت سابق
- في وقت مبكر
- أسهل
- أسهل
- سهل
- الاقتصادات
- مقياس اقتصادي
- التحرير
- على نحو فعال
- إما
- آخر
- البريد الإلكتروني
- الرموز التعبيرية
- النهاية
- كاف
- كامل
- دخول
- حلقة
- الحلقات
- إنصاف
- خاصة
- عزبة
- تقدير
- مقدر
- الأثير (ETH)
- حتى
- في النهاية
- EVER
- كل
- كل يوم
- الجميع
- كل شىء
- مثال
- أمثلة
- توسع
- متوقع
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- تمكنت
- شرح
- مد
- احتفل على
- العيون
- الوجه
- فيسبوك
- عادل
- للعائلات
- أفراد العائلة
- بعيدا
- المفضلة—الحقيبة
- عقار مميز
- ردود الفعل
- شعور
- الرسوم الدراسية
- العناية بالقدم
- خطأ
- قليل
- نهائي
- تمويل
- يمول
- مالي
- التمويل
- نهاية
- الاسم الأول
- لأول مرة
- تناسب
- خمسة
- حل
- ثابت
- مرونة
- نقف
- تدفق
- ركز
- التركيز
- في حالة
- عليها
- المنتديات
- وجدت
- أربعة
- تجميد
- صديق
- الاصدقاء
- تبدأ من
- جبهة
- بالإضافة إلى
- لعبة
- العلاجات العامة
- جيل
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- يعطي
- إعطاء
- Go
- هدف
- الله
- يذهب
- الذهاب
- الذهبية
- خير
- شراء مراجعات جوجل
- يا الهي
- حصلت
- عظيم
- أرض
- تجمع
- التسويق
- ضمان
- مضمون
- ضيف
- زوار
- شخص
- كان
- نصفي
- صالة
- مقبض
- العناية باليد
- حدث
- يحدث
- الثابت
- أصعب
- يملك
- وجود
- he
- رئيس
- سماع
- سمعت
- مساعدة
- ساعد
- لها
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- تسليط الضوء
- وسلم
- نفسه
- له
- ضرب
- عقد
- عقد
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- صادق
- بكل صراحه
- أمل
- أفضل العروض
- الفندق
- فنادق
- منـزل
- المنازل
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- قنطار
- i
- سوف
- ICE
- فكرة
- محدد
- if
- تخيل
- مستحيل
- in
- حافز
- شامل
- دخل
- القيمة الاسمية
- في ازدياد
- معلومات
- في الداخل
- إلهام
- انستقرام
- بدلًا من ذلك
- تعليمات
- التأمين
- نية
- النوايا
- مصلحة
- سعر الفائدة
- داخلي
- ترهب، تخوف
- إلى
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- المشاركة
- باد
- قضية
- IT
- انها
- نفسها
- اي تيونز
- جيمس
- وظيفة
- المشــاريــع
- الانضمام
- انضمام
- ينضم إلينا
- رحلة
- JPG
- جون
- قفز
- م
- احتفظ
- نوع
- طرق
- علم
- معرفة
- معروف
- يعرف
- مجد
- المالك
- اسم العائلة
- العام الماضي
- الى وقت لاحق
- تصميم
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- عقد الإيجار
- الأقل
- يترك
- مغادرة
- LEND
- المقرض
- المقرضين
- أقل
- اسمحوا
- خطاب
- الرافعة المالية
- LG
- الحياة
- مثل
- على الأرجح
- خط
- مبطن
- قائمة
- المدرج
- استمعت
- استماع
- مصانع
- القليل
- الذين يعيشون
- تحميل
- قرض
- القروض
- محلي
- طويل
- وقت طويل
- يعد
- بحث
- يبدو مثل
- بدا
- أبحث
- تبدو
- ضائع
- الكثير
- حب
- منخفض
- خفض
- صنع
- صيانة
- رائد
- أغلبية
- جعل
- يصنع
- القيام ب
- كثير
- علامة
- تجارة
- القيمة السوقية
- اعواد الثقاب
- الرياضيات
- ماثيو
- تعظيم
- مايو..
- يمكن
- me
- تعني
- يعني
- قياسات
- الوسائط
- الأعضاء
- ميمي
- مكبر الصوت : يدعم، مع دعم ميكروفون مدمج لمنع الضوضاء
- المذكورة
- رسائل
- طريقة
- وسط
- ربما
- مليون
- مليون دولار
- دقائق
- سوء فهم
- ملكة جمال
- الجوال
- لحظات
- مال
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- القروض العقارية
- أكثر
- التحفيز
- خطوة
- حركة
- mr
- كثيرا
- my
- نفسي
- الاسم
- أسماء
- بالضرورة
- حاجة
- إحتياجات
- صاف
- أبدا
- جديد
- السنة الجديدة
- نيويورك
- التالي
- رحلة جميلة
- ليل
- لا
- بدون اضاءة
- عادي
- لاحظ
- الآن
- تظليل
- أرقام
- of
- خصم
- عرض
- عرضت
- الوهب
- عروض
- عوض
- في كثير من الأحيان
- حسنا
- قديم
- أقدم
- on
- مرة
- ONE
- منها
- فقط
- جاكيت
- آراء
- الفرصة
- معارض
- خيار
- or
- أخرى
- أخرى
- لنا
- أنفسنا
- خارج
- في الخارج
- على مدى
- الخاصة
- مملوكة
- كاتوا ديلز
- أصحاب
- ملكية
- سلام
- مدفوع
- ورقة العمل
- المعلمات
- جزء
- الشريكة
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- اقلام رصاص
- مجتمع
- إلى
- نسبة مئوية
- ربما
- فترة
- فترات
- شخص
- الشخصية
- للهواتف
- المكالمات الهاتفية
- الهواتف
- صور
- الصور
- اختيار
- التقطت
- مختارات
- صورة
- لوحات حائط
- قطعة
- قطعة
- رمية
- المكان
- تخطيط
- المنصة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- لاعب
- من فضلك
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- ممكن
- منشور
- محتمل
- قوة
- جميل
- سابق
- السعر
- التسعير
- ابتدائي
- رئيسي
- مبدأ
- طباعة
- المحتمل
- عملية المعالجة
- المنتجين
- المنتج
- المنتجات
- الربح
- العروض
- HAS
- الملكية
- محمي
- فخور
- سحب
- تسحب
- لكمة
- شراء
- المشتريات
- وضع
- وضع
- تأهل
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- بسرعة
- يقتبس
- نطاق
- تتراوح
- بسرعة
- معدل
- الأجور
- تصنيف
- نسبة
- الوصول
- عرض
- نادي القراءة
- حقيقي
- العقارات
- واقع
- في الحقيقة
- سمسار عقارات
- سبب
- الأخيرة
- توصية مجاناً
- ساندي خ. ميليك
- تخفيض
- عقار مخفض
- تخفيض
- إقليمي
- منتظم
- رحاب
- صلة
- نسبي
- تذكر
- الإيجارات
- يصلح
- يحل محل
- استبدال
- الرد
- التقارير
- مثل
- مطلوب
- المتطلبات الأساسية
- سكن
- سكني
- استجابة
- ردود
- REST
- عائد أعلى
- عائدات
- إيرادات
- مراجعة
- التعليقات
- حق
- ممزق
- سقف
- غرفة
- غرفة
- دائري
- يجري
- قال
- نفسه
- تم الحفظ
- قول
- قول
- يقول
- حجم
- التحجيم
- جدول
- المدرسة
- نطاق
- سكوت
- إلغاء
- بحث
- البحث
- الثاني
- ثواني
- انظر تعريف
- يبدو
- بيع
- الباعة
- إرسال
- يرسل
- إحساس
- مستقل
- مسلسلات
- الخدمة
- طقم
- عدة
- مشاركة
- هي
- الدرع
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- تبين
- جانب
- جانب الزحام
- وقعت
- التوقيع
- مماثل
- عزباء
- الجلوس
- جلسة
- حالة
- حالات
- SIX
- مهارة
- لائحة
- مختلفة قليلا
- صغير
- So
- العدالة
- وسائل التواصل الاجتماعي
- سيالز
- ناعم
- بعض
- شخص ما
- شيء
- أحيانا
- هي
- قريبا
- الفضاء
- تختص
- محدد
- على وجه التحديد
- انقسم
- رعاية
- الرعاة
- بقعة
- سبوتيفي
- مربع
- المسرح
- مكانة
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- يبدأ
- ذكر
- ملخص الحساب
- البيانات
- المحافظة
- البقاء
- يخطو
- لا يزال
- قلة النوم
- متجر
- قصص
- قصتنا
- تقدم
- مشتركين
- هذه
- مفاجئ
- فائق
- مفترض
- بالتأكيد
- نظام
- جدول
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- محادثات
- شريط
- ضريبة
- اقرار ضريبي
- الضرائب
- فريق
- التكنولوجيا
- اقول
- تميل
- يميل
- مصطلح
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- نص
- الرسائل النصية
- من
- شكر
- أن
- •
- المعلومات
- من مشاركة
- منهم
- then
- نظرية
- هناك.
- تشبه
- هم
- شيء
- الأشياء
- اعتقد
- تفكير
- هذا العام
- هؤلاء
- على الرغم من؟
- فكر
- ألف
- ثلاثة
- عبر
- رمي
- الخميس
- تذكرة
- رابطة عنق
- مربوط
- كرافت
- الوقت
- استهلاك الوقت
- مرات
- نصائح
- عنوان
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- قال
- طن
- توني
- جدا
- استغرق
- أدوات
- المواضيع
- ممزق
- الإجمالي
- نحو
- تتبع الشحنة
- تقليدي
- النص الكامل
- حاول
- رحلة
- صحيح
- الثقة
- محاولة
- يحاول
- منعطف أو دور
- مرتين
- اثنان
- نوع
- نموذجي
- عادة
- مع
- فهم
- يفهم
- تحت الماء
- غير منصف
- النقابات
- فريد من نوعه
- الوحدات
- حتى
- بناء على
- us
- تستخدم
- مستعمل
- يستخدم
- استخدام
- معتاد
- عادة
- يوتا
- عطلة
- صالح
- قيمنا
- جدا
- فيديو
- مقاطع فيديو
- افتراضي
- انتظر
- سير
- المشي
- تجول
- تريد
- مطلوب
- وكان
- مراقبة
- طريق..
- طرق
- we
- الويب
- تجريف على شبكة الإنترنت
- أسبوع
- وزن
- ترحيب
- حسن
- ذهب
- كان
- الغربي
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- أيا كان
- متى
- في حين
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- كامل
- لمن
- لماذا
- زوجة
- سوف
- مستعد
- نافذة
- مع
- بدون
- كلمة
- للعمل
- اكتشف - حل
- عمل
- عامل
- أعمال
- قلق
- أسوأ
- قيمة
- سوف
- اكتب
- جاري الكتابة
- مكتوب
- خاطئ
- عام
- سنوات
- نعم فعلا
- أمس
- حتى الآن
- نيويورك
- لصحتك!
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر
- زوم