موازنة تكاليف وفوائد بناء مقابل شراء عقارات للإيجار؟ انت لست وحدك! عندما ترتفع أسعار العقارات ، فمن المنطقي أن يبدأ معظمنا في البحث عن ثغرات. لكن التكلفة شيء واحد فقط يجب مراعاته عندما يتعلق الأمر الاستثمار العقاري. لحسن الحظ ، لدى آشلي وتوني بعض النصائح لتحديد الطريق الذي يجب أن نسلكه.
أهلا بكم من جديد في هذا الأسبوع رد الصاعد! إذا كنت قد فكرت في أي وقت مضى بناء عقار استثماري أو شراء مبنى جديد، سترغب في سماع ما يقوله مضيفينا. نتطرق أيضًا إلى ما إذا كان موقع محاميك مهمًا أم لا عندما تكون كذلك الاستثمار خارج الدولةو كيف مؤهلة للحصول على إعفاءات مكاسب رأس المال. أخيرًا وليس آخرًا ، نحفر في ملف الفروق بين دخل W2 ودخل الإيجار عندما يتعلق الأمر بالضرائب ، ولماذا يتم ذلك so أفضل بكثير من الآخر!
إذا كنت تريد أن يجيب آشلي وتوني على سؤال عقاري ، فيمكنك النشر في مجموعة فيسبوك العقارية! أو اتصل بنا على Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
اشلي:
هذا هو Real Estate Rookie الحلقة 264.
توني:
ولكن في كثير من الأحيان إذا قمت ببناء جديد في عام 2023 مقابل منزل تم تجديده تم بناؤه في عام 2005 ، فإن قيمة هذا العقار ، خاصة إذا كنت تنظر إليه على أنه إيجار قصير الأجل ، وهو ما نقوم به ، عادة ما تكون أعلى. . يمكننا إعادة تأهيل المنزل الذي تم بناؤه في عام 2005 حتى النهاية ، ولكن أسلوب البناء والجمالية لمنزل تم بناؤه في عام 2023 سيكون أكثر حداثة من المنزل الذي تم بناؤه في عام 2005 حتى لو تم تجديده بشكل جيد حقًا.
اشلي:
اسمي أشلي كير ، وأنا هنا مع مضيفي الشريك ، توني روبنسون.
توني:
ومرحبًا بكم في بودكاست Real Estate Rookie ، حيث نقدم لك كل أسبوع ، مرتين في الأسبوع ، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. أريد أن أبدأ حلقة اليوم بالصراخ على شخص ما باسم المستخدم lukster8891. ترك لنا Lukster مراجعة من فئة الخمس نجوم على بودكاست Apple تقول ، "تشجيع البودكاست. توني وآشلي ، البودكاست الخاص بهم غني بالمعلومات ومشجع للغاية. شكرًا لك على إنشاء مساحة لمنح الأشخاص مثلي المعرفة وحثًا إضافيًا على الشعور بالثقة بشأن الاستثمار في العقارات ".
تعجبني الطريقة التي صاغت بها ذلك ، يا Lukster ، "من أجل العطاء وخلق مساحة لمنح أشخاص مثلي تلك المساحة للشعور بالثقة." هذا حقًا هو موضوع البودكاست Real Estate Rookie. من الواضح أن هناك الكثير من المعلومات حول الاستثمار في العقارات ، ولكن في بعض الأحيان قد تشعر بالإرهاق ، وأحيانًا قد تشعر ، لا أعلم ، بالكثير جدًا لمحاولة الشرب من خرطوم إطفاء الحرائق. الغرض من البودكاست Rookie هو إعطاء كل مستمع معلومات وقصص سهلة الهضم وقابلة للاستخدام للمساعدة حقًا في تحريكهم في رحلتهم. لذا إذا كنتم جميعًا تستمعون ولم تتركوا لنا تقييمًا ومراجعة صادقة ، فيرجى القيام بذلك. كلما حصلنا على المزيد من التعليقات ، يمكننا مساعدتك المزيد من الأشخاص ، وهدفنا دائمًا هو مساعدة الناس. أشلي ، كيف حالك اليوم؟
اشلي:
جيد جيد. حسنًا ، أولاً وقبل كل شيء ، إذا لم نقول ذلك بشكل كافٍ ، شكرًا جزيلاً يا رفاق على أولئك الذين تركوا التعليقات. نحن نحب قراءة ما يعجبك في البودكاست وكيف أفادك به ، وخاصة عندما تتركنا يا رفاق مكاسبك ، وما أنجزته. لذلك عندما تترك تعليقًا ، تأكد من مشاركة ذلك معنا بما تعلمته من البودكاست من أحد ضيوفنا. من كان ضيفك المفضل؟ من تحب ، أو ربما من تريد أن تشارك في العرض أيضًا؟ لقد عقدنا الكثير من اجتماعات الإنتاج لمعرفة من هم ضيوف الحافلة الذين يمكننا إحضارهم لكم يا رفاق والتي ستحقق أكبر قدر من القيمة. صدق أو لا تصدق ، هذا ليس مجرد مزاح ممل ، فنحن في الواقع نحاول ونخطط للأشياء ونخطط لها حقًا حول كيفية تشغيل البودكاست. أجل ، إذن توني ، ما إعادة التأهيل ، ما الذي تعمل عليه ، أي شيء؟
توني:
نعم ، لقد وضعنا بعض الخطط الكبيرة لعام 2023. أعلم أنه كان لدينا حلقة تحديد الأهداف قبل بضعة أسابيع ، لكن التركيز الكبير بالنسبة لي هو أنني ما زلت أرغب في إغلاق أول عقار تجاري كبير لي هذا العام. نحن نبحث عن الفنادق والموتيلات الصغيرة في جميع أنحاء البلاد. لقد تعلمنا الكثير في الصيف الماضي من تلك الصفقة التي أبرمناها في عقدنا ولكننا لم نتمكن من الإغلاق في نهاية المطاف. وكان سعر الشراء حقًا. لقد جمعنا بضعة ملايين من الدولارات ، واحتجنا إلى مليوني دولار أخرى. وهي مثل ، "حسنًا ، يا رجل ، كم عدد الصفقات التي كان بإمكاني أن أشتريها بالمليونين والشيء الذي جمعناه بالفعل؟" هناك الكثير من العقارات التي كان بإمكاننا شراؤها. لذلك أعتقد أننا سنعود وربما نخفض سعر الشراء قليلاً ونحاول أن نجد شيئًا أكثر منطقية في هذا النطاق السعري.
ثم هدف كبير آخر بالنسبة لي هو إطلاق شركة إدارة الممتلكات الخاصة بنا على مساحة الإيجار قصيرة الأجل بالإضافة إلى شركة التنظيف المؤجرة قصيرة الأجل. لذا نحاول العثور على مديري العمليات المناسبين لتشغيل هذه المشاريع بالنسبة لنا ، لكنني أعتقد أن هاتين فجوتين كبيرتين في سوق الإيجار قصير الأجل. لا توجد علامة تجارية معروفة على الصعيد الوطني في مساحة التنظيف للإيجارات قصيرة الأجل. هناك بالتأكيد شركات إدارة ممتلكات كبيرة ، لكني أشعر أننا في وضع فريد حيث قمنا ببناء محفظة خاصة بنا أولاً. نحن نستضيف أولاً ومدير العقارات ثانيًا ، لذلك لدينا منظور مختلف عن الكثير من هذه الشركات الأخرى التي كانت موجودة منذ فترة.
اشلي:
هل ستبدأ بمجرد تقديمه في الأسواق التي تعمل فيها الآن؟ ما هي خطتك للنمو وتوسيع نطاقها؟ هل سيكون أكثر من نموذج امتياز في نهاية المطاف ، أم أنه شيء تريد أن تستمر في الإشراف على الأسواق وستختار الأسواق التي ستذهب إليها وتستمر في النمو بنفسك؟
توني:
نعم ، هذا سؤال رائع. لم نقرر بعد. نموذج الامتياز هو شيء أعتقد أنه قد ينجح ، لكنني أفعل أيضًا فكرة الاحتفاظ بالسيطرة على جوانب معينة من العلامة التجارية. لكنني أعتقد في البداية أننا نريد فقط إثبات المفهوم. لدينا بالفعل البنية التحتية ، لذلك لدينا فريق العمليات للقيام بجميع اتصالات الضيف والعمل مع طاقم الصيانة وطاقم التنظيف. لذلك نشعر حقًا أنه يمكننا نقل هذه البنية التحتية إلى أي سوق ، نحتاج فقط إلى إيجاد عمال النظافة المناسبين وعمال الصيانة في تلك الأسواق لدعمنا. أعتقد أن تركيزنا الأكبر هو مجرد العثور على العقارات المناسبة والمالكين المناسبين للعمل معهم ومن ثم سنترك الأسواق تعتني بنفسها.
اشلي:
بالنسبة لي ، أستعيد إدارة الممتلكات التي استخدمناها خلال السنوات الثلاث الماضية ، وهي شركة إدارة الممتلكات. والآن ما أفعله هو مجرد إنشاء شركة لإدارة الممتلكات مرة أخرى ، حيث في المرة الأخيرة التي بدأت فيها ، كنت أدير ذاتيًا ، لذلك كنت مدير الممتلكات ، كنت وكيل التأجير ، كل شيء. والآن هذه المرة أوظف مدير عقارات. أعتقد أنها ستوقع عقدها بالفعل هذا الأسبوع ، وهو أمر مثير للغاية. وبعد ذلك سأقوم بالإشراف على كل شيء وأقوم بالأساس بالطريقة التي أريدها. لكننا لا نتعامل مع أي عملاء ، إنها فقط ممتلكاتي وممتلكات شركائي التجاريين. هذا شيء واحد ، لا أريد أن أضطر للتعامل مع المالكين. يمكن للمستأجرين أن يتسببوا في مشاكل وأشياء ، لكن في بعض الأحيان يكون الملاك أسوأ من… وأنا أعلم هذا بسبب حديث مالكي آخرين عن كيفية تفاعلهم مع شركة إدارة الممتلكات الخاصة بهم.
بصفتي مالكًا لشركة إدارة الممتلكات الخاصة بي ، لا أريد التعامل مع ذلك. أفكر دائمًا في المعلمين كمثال ، حيث يتعين علي التعامل مع الطلاب في فصلهم ولكن بعد ذلك يتعين علي التعامل مع أولياء الأمور وأحيانًا يكون الآباء أسوأ من ذلك. لذا فإن جزءًا من رؤيتي الكبيرة وهدفي لعام 2023 هو اكتشاف الأشياء التي لا أرغب في التعامل معها والتي تشعر بأنها ثقيلة بالنسبة لي ، وأحد هذه الأشياء هو أن تكون مسؤولاً أمام المالكين الآخرين. أنا على ثقة تامة من أنه بإمكاني بدء شركة إدارة الممتلكات هذه ، وأعلم بالفعل على الفور أن لدي هؤلاء الملاك الذين سيأتون للمشاركة معهم ، لكنني لا أريد هذه المسؤولية عن شيء ما يحدث و مستمر ، حسنًا ، إنه التدفق النقدي الخاص بي ، إنه أنا أقول ، "للعناية بهذه المشكلة ، سأقوم بإنفاق هذا المبلغ من المال للاعتناء به." حيث إذا كان مالكًا ، فهو ملكية لشخص آخر ، لا يمكنني فقط ، القول ، الذهاب وإنفاق هذا المال والاعتناء به لأن هذا التدفق النقدي يتناقص ، هذه هي مشكلتهم.
لذلك أحب التحكم في اتخاذ القرار الذي سيؤثر عليّ وعلى ممتلكاتي وليس أنه سيؤثر على المالك ولا داعي للقلق حقًا بشأن ذلك على ما أعتقد.
توني:
هذا بالتأكيد مصدر قلق بالنسبة لنا أيضًا هو أنه كلما قمت بالتوسع ، هناك الكثير من الشخصيات التي يجب عليك التعامل معها. لكنني أعتقد أيضًا أن هذا هو السبب في أننا نريد أن نكون انتقائيين جدًا مع المالكين الذين نعمل معهم. إذا كان هذا الشخص ... لا أريد أن أقول ألمًا لأنني أعتقد أن هذا تمثيل غير عادل. ولكن إذا كان هذا الشخص يبحث عن مستوى من المشاركة في العملية اليومية لا يتماشى مع نوع المشاركة التي نريدها من أصحابنا والتي ربما لا تكون مناسبة. أعتقد أن هذا هو ما نحاول توسيع نطاقه ببطء شديد للتأكد من ... نريد أن يثق الناس بنا وأنهم يأتون إلينا بسبب خبرتنا وليس الأشخاص الذين يشعرون بأنهم ، "مرحبًا ، يمكنني القيام بعمل أفضل من يمكنك ذلك ، "ومحاولة تعليمنا كيف نكون شركة تأجير قصيرة الأجل. لذلك هناك خط رفيع هناك.
اشلي:
لقد وصفتني للتو بأنني ...
توني:
وهذه نقطة جيدة-
اشلي:
[غير مسموع 00:08:29].
توني:
لأنني أعتقد أنك كنت في وضع يمكنك فيه بأمانة القيام بعمل أفضل من-
اشلي:
نعم ، وسأفعل.
توني:
... مدير الممتلكات الذي لديك.
اشلي:
نعم. وأنا [غير مسموع 00:08:36] تلك التجربة. أعتقد في حالتك أنك تقوم بفحص الملاك أيضًا. لن تنمو وتتوسع بسرعة كبيرة لدرجة أنك ستواجه أي شخص لمجرد زيادة قاعدة عملائك وتعظيم أرباحك ، وستكون انتقائيًا. وهذا يمنحك أيضًا هذا التفرد أيضًا ، فيما يتعلق برغبتك في أن تكون مالكًا ... وليس استخدام كلمة قطار ، ولكن عندما تتعامل مع مستثمرين جدد ، فإن المالكين الجدد يضعون تلك التوقعات على النحو التالي ، "هذا ما نتوقعه من أنت وهذا ما تتوقعه منا. إذا اختلف أي منا عن ذلك ، فهذا هو المكان الذي لدينا فيه موقف يتعلق بكيفية التعامل مع ذلك ". أو ربما لا تعمل الشراكة لأنها حقًا شراكة. خاصة عندما يكون هذا العقار استثماريًا ، فأنت لم تعد تتحكم في العمليات اليومية لهذا العقار وتعظيم التدفق النقدي وأشياء من هذا القبيل ، فأنت تثق في شريكك ، شركة إدارة الممتلكات ، للإشراف على جميع هذا وتعظيم أداء الممتلكات الخاصة بك حقًا. وهذا شيء لم أفهمه عندما استأجرت شركة لإدارة العقارات ، وهو أنه كان علي أن أطرح الكثير من الأسئلة.
أحد الأمثلة ، حسنًا ، فاتورة المياه. يذهب إلى قسم الفواتير الخاصة بهم ، مستحقاتهم. شخص ما هناك يفحص الفواتير. يمضون قدما ويدفعون ثم يتم الاعتناء به. رائع ، لست مضطرًا لدفع الفواتير ، وأشياء من هذا القبيل. ولكن لا أحد يذهب ويقول ، "انتظر ، فاتورة المياه كانت 100 دولار في الشهر الماضي. لماذا أصبح فجأة 250 دولارًا؟ هل المرحاض يعمل؟ هل هناك شيء ما يحدث؟ " فقط لأنه ينتقل إلى قسم عام لا يعرف ممتلكاتك ، أشياء من هذا القبيل. أشعر وكأنني ابتعد عن الظل.
توني:
لا ، لكن هذه نقطة جيدة. يشبه الأمر كيف تضع هذه التوقعات بشكل صحيح في البداية أو حتى في البداية ، قبل أن تبدأ العلاقة بالفعل؟ هناك كتاب رائع قرأته للتو ، وعنوانه "لا تفقد أي عميل مرة أخرى". يركز الكتاب حقًا بشكل أكبر على الشركات الكبيرة ، لكن الأمر يشبه ، عندما تبحث عن عملاء ، كيف يمكنك إجراء محادثات في البداية ثم كيف يمكنك هيكلة أول 100 يوم من تلك العلاقة بحيث يكون عميلك لديه تجربة مدهشة حقًا ويبقون عملاء لفترة طويلة ، ولكن ، ب ، أن التوقعات التي لديك منهم وتلك التي لديهم منك واضحة للغاية من كلا الطرفين ، وبهذه الطريقة في كيفية العمل بفعالية ضمن تلك الشراكة . لذلك لا تفقد أي عميل مرة أخرى ، لا أستطيع أن أتذكر من كان المؤلف ، لكنه كان كتابًا رائعًا استمتعت به حقًا.
اشلي:
أعتقد أن هذا كان سيساعدني في العمل مع شركة إدارة الممتلكات بشكل أفضل ، إذا كان لدينا توقعات لبعضنا البعض ووضعنا ذلك في وقت مبكر. أنا متأكد من أنهم يقومون بعمل رائع ، فقد نماوا وتوسعوا كثيرًا على مدار العامين الماضيين ومن الواضح أن لديهم نموذج عمل ناجحًا ، لكنه كان مختلفًا تمامًا عما توقعته ، وكان ينبغي أن يكون لدينا هؤلاء توقعات أوضح مقدما.
حسنًا ، سؤالنا الأول من آني جونسون ، وهذا من خلال صفحة Real Estate Rookie على Facebook. إذا لم تكن قد انضممت بالفعل ، فتأكد من انضمامك يا رفاق إلى مجموعة Facebook. أعتقد أن هناك أكثر من 60,000 عضو فيه الآن. إنها طريقة رائعة لطرح الأسئلة أو الحصول على المعلومات أو حتى مشاركة نصائحك وحكمتك. حسنًا ، إذن سؤال آني هو ، "هل اشترك أي شخص في شركة ذات مسؤولية محدودة للاستثمار خارج الدولة؟ هل استخدمت محاميًا في ولايتك أو الولاية التي كنت تستثمر فيها؟ هل يهم؟ أي فكرة عن هذا الموضوع مفيدة. ستكون هذه أول شراكة بيننا وشركة ذات مسؤولية محدودة. قررنا أننا لا نريد إبرام اتفاقية شراكة موثقة قانونًا ".
حسنًا ، لذلك أتساءل لماذا بالنسبة لهذا السؤال الأخير لأنه عندما تنشئ شركة ذات مسؤولية محدودة ، يجب عليك إنشاء اتفاقية تشغيل ، وهي شروط شراكتك على أي حال. لذلك أعتقد أنه إذا قمت بذلك ، بغض النظر عن أي شيء ، إذا قمت بإنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة ، لكي تكون شركة ذات مسؤولية محدودة قانونية لتعمل بالطريقة التي تريدها ، يجب أن تفعل اتفاقية التشغيل ، وهي في الأساس اتفاقية شراكة في حد ذاتها.
توني:
سريعًا حقًا ، أريد فقط أن أصرخ على آني التي تطرح هذا السؤال. هذه في الواقع آني هاتش جونسون التي كانت ضيفة في الحلقة 46. أتعرف على الوجه والاسم هناك. اصرخ لآني. أعتقد أن آخر مرة تحدثنا إليها معها كانت في مكان ما هنا ، لا أتذكر ، في الغرب الأوسط في مكان ما ، لكنها في الواقع انتهى بها المطاف بالانتقال إلى ألاسكا. كانت هي وزوجها يقومان ببعض أعمال الإيجار قصيرة الأجل في ألاسكا ، لذا صرخ على آني.
اشلي:
إذاً توني ، هل تريد الإجابة على هذا بالفعل لأنك فعلت هذا أكثر من ذلك بكثير؟ أعتقد أنك تقوم بالفعل بمشاريع مشتركة ، ولكن الاستثمار الوحيد خارج الدولة الذي قمت به كان مع جيمس [غير مسموع 00:13:32] ، وقمنا بإبرام اتفاقية مشروع مشترك حيث كان لدينا شركات ذات مسؤولية محدودة خاصة بنا وقد اجتمعوا معًا في اتفاقية المشروع المشترك. لذلك كان لدينا شركة New York LLC الخاصة بي ثم شركة Washington State LLC الخاصة بي ، ثم قمنا باتفاقية المشروع المشترك من خلال ذلك. وقد تم توثيق اتفاقية التشغيل بالكامل فيما يتعلق بكيفية عمل الشراكة لتلك الصفقة الواحدة.
توني:
نعم ، إنه سؤال رائع. تتم غالبية شراكاتنا من خلال اتفاقيات المشاريع المشتركة ، وليس بالضرورة شركات ذات مسؤولية محدودة جديدة أنشأناها أيضًا. لكن آني ، سأعطيكم القليل من البصيرة بناءً على المحادثات التي أجريتها مع محاميي ومحاميي هيئة الأوراق المالية والبورصات وأشياء من هذا القبيل. كل دولة مختلفة. المعلومات التي تلقيتها ، ومرة أخرى ، لست محاميًا ، لذا يرجى استشارة محامٍ للتأكد من أن هذه المعلومات دقيقة ، ولكن بالنسبة لنا ، كنا نتطلع إلى شراء عقار كان في كاليفورنيا باستخدام شركة ذات مسؤولية محدودة جديدة. سؤالك حوله هو في ولايتك أو الولاية التي تستثمر فيها ، هناك بعض القيود. على سبيل المثال ، من الواضح أن هناك معاملة ضريبية أفضل في ولايات أخرى غير كاليفورنيا. لكن لنفترض أنني أردت إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة في ولاية ديلاوير ، لكن ، على سبيل المثال ، كنت في كاليفورنيا ، والشركاء في كاليفورنيا ، والممتلكات في كاليفورنيا ، لا يمكنني إنشاء كيان في ولاية ديلاوير لحمل الملكية وجمع الإيجارات على ذلك العقار في كاليفورنيا.
بناءً على الحالة التي تعيش فيها والحالة الخاصة بالممتلكات ، هناك بعض القوانين التي يجب عليك اتباعها حول مكان إنشاء هذا الكيان. لذا فإن نصيحتي الأولى ، آني ، ستكون أن أسأل محامٍ في ولايتك أو في الولاية التي يقع فيها العقار للحصول على مشورته بشأن المكان الذي ينبغي عليك فيه هيكلة هذا الكيان والحالة التي يجب أن يركز عليها. هل رأيت أي شيء مختلف على تلك الجبهة ، "آش"؟
اشلي:
لا ، لا ، أنا فعلاً لم أفعل. أنا أيضًا لم أنظر في الأمر كثيرًا ، لكن هذا نوع ما سمعته ، على ما أعتقد.
توني:
أعني ، حسنًا ، هذا هو أول شيء ، التحدث إلى محاميك لتحديد الحالة التي توجد فيها. أعتقد أن السؤال الثاني ، هذا النوع يعود إلى مقال أشلي ، هل قلت ، "قررنا أننا لا نريد للقيام باتفاقية شراكة ". أفترض عندما تقول ذلك ، آني ، أنك لا تريد أن تسلك الطريق حيث ذهبنا لمجرد وجود اتفاقية مشروع مشترك ، فأنت في الواقع تريد أن يكون هذا الكيان في مكانه. لكن بالنسبة إلى وجهة نظر آشلي ، أعتقد أنك لا تزال ترغب في المرور بجميع عمليات التفكير أو التدريبات نفسها التي ستفعلها إذا كنت تفعل اتفاقية الشراكة هذه للتأكد من أنه إذا لم يكن هناك توتر لأي سبب من الأسباب ، ولكن كل شراكة مستمرة أن يكون لديك عوائق وربما خلافات ، وكلما زاد الوقت الذي تقضيه مقدمًا في الإجابة على هذه الأسئلة ، كان ذلك أفضل.
هناك كتاب رائع قرأته العام الماضي بعنوان ميثاق الشراكة من تأليف شخص يدعى ديفيد غيج ، وكان من أفضل الكتب التي قرأتها عن الشراكات. إنه ليس موجهًا بشكل خاص نحو العقارات ، ولكنه كتاب شراكة تجارية ، وهو مليء بالأسئلة التي يجب أن تطرحها أنت وشريكك على بعضكما البعض قبل الدخول حقًا في هذه الشراكة للتأكد من أن هناك وضوحًا حول كيفية ستتعامل مع بعض المشاكل في تلك الشراكة. لذا اقرأ هذا الكتاب ، وتحدث إلى محام ، أعتقد أن هاتين هما أول نصيحتي لي.
اشلي:
حسنًا ، فيما يتعلق بسؤالنا التالي ، وهذا السؤال من سيا ، "هل اشترى أحد أرضًا وبنى منزلًا بدلاً من إعادة التأهيل؟ تواجه حقًا صعوبة في العثور على صفقة لأن الناس يدفعون مبالغ زائدة. كيف يتم الحصول على ريفي على منزل حديث البناء؟ " أعتقد أنه ربما يتغير السوق قليلاً حيث لن ترى الكثير من الناس يدفعون مبالغ زائدة ، لذلك آمل أن يكون لديك فرصة أفضل في العثور على صفقات. لكنني في سلسلة الرسائل النصية هذه ، وأرسل أحد المستثمرين رسالة مفادها أن الربع الرابع من عام 2022 ، هو منزل زعنفة وكان لديه عقار للبيع لأكثر من 60 يومًا. بمجرد حلول الأول من يناير ، شهد زيادة كبيرة في العروض. أعتقد أنه قال إنهم تضاعفوا ثلاث مرات ، وتضاعف عدد العروض التي كان يتلقاها ثلاث مرات ، وكان لديه أربعة عقود فقط في أول أسبوعين من شهر كانون الثاني (يناير) حيث شهد هذا الارتفاع الهائل منذ الأول من العام. لذلك ربما يبدأ الناس في دفع مبالغ زائدة والمبالغة في الشراء مرة أخرى.
لذلك من خلال القيام بهذا بناء منزل ، قمت ببناء مسكني الشخصي ، لكنني لم أذهب مطلقًا وأشتري عقارًا استثماريًا أو أنشأت عقارًا استثماريًا يقوم بذلك من الألف إلى الياء. أول شيء أعتقد أنه يجب عليك فعله حقًا هو بحثك حول ما ستقيمه تلك الممتلكات عندما تنتهي من بنائها. هل سيتم تقييم ما استثمرته فيه أو أكثر حتى تتمكن من سحب كل أموالك؟ الأمر الثاني هو كيف ستمول ذلك؟ هل ستفعل النقد؟ هل ستحصل على قرض بناء؟ لذا ، إذا كنت تدفع نقدًا ، فأحد الأشياء التي يتعين عليك القيام بها هو البحث والتحدث إلى البنوك ، وقد أجبنا على هذا في رد مبتدئ آخر ، أعتقد أنه كان ذلك الذي تم بثه الأسبوع الماضي بخصوص فترة التوابل. لأنه إذا كنت تدفع نقدًا لبناء هذا المنزل ثم ستذهب إلى البنك لإعادة تمويله ، فقد يقولون ، "أتعلم؟ أنت لم تمتلك هذا المنزل لمدة عام ، ولن نقوم بإعادة تمويلك لمدة عام للقيام بإعادة التمويل النقدي ". لذا فهذه بعض الأشياء التي يجب عليك بالتأكيد النظر فيها قبل أن تبدأ بالفعل في عملية الإنشاء.
توني:
بضع نقاط من جانبي. تمامًا مثل آشلي ، لم أقم مطلقًا ببناء جديد بنفسي في الجانب الاستثماري. لقد اشترينا قدرًا كبيرًا من الإنشاءات الجديدة ، ولكن من الباني هو الذي قام بالعمل لتحديد قطعة الأرض ، وحصلوا على جميع التصاريح ، وقاموا بإدارة أرض البناء ، وكنا في الأساس نشتري منتجًا نهائيًا من هذا المنشئ. أريد فقط أن أتحدث عن إيجابيات وسلبيات هذا النهج ولماذا قررنا السير في هذا الطريق. أول مؤيد رأيناه هو أننا تمكنا من الحصول على منتج متميز. في كثير من الأحيان ، وهذا يعتمد على مستوى إعادة التأهيل ، ولكن في كثير من الأحيان إذا قمت ببناء جديد في عام 2023 مقابل منزل تم إعادة تأهيله تم بناؤه في عام 2005 ، فإن قيمة تلك الممتلكات ، خاصة إذا كنت تنظر إليها على أنها قصيرة- عادةً ما يكون الإيجار لأجل ، وهو ما نقوم به ، أعلى.
يمكننا إعادة تأهيل المنزل الذي تم بناؤه في عام 2005 حتى النهاية ، ولكن أسلوب البناء والجمالية لمنزل تم بناؤه في عام 2023 سيكون أكثر حداثة من المنزل الذي تم بناؤه في عام 2005 حتى لو تم تجديده بشكل جيد حقًا. وهذا ما رأيناه كثيرًا ، هو أن منشآتنا الجديدة تميل إلى أن تكون أفضل من منازلنا المعاد تأهيلها على الرغم من أن الجودة جيدة بنفس القدر ، إلا أن إطار المنزل هذا مؤرخ قليلاً مع تلك الأشياء القديمة . كان هذا أحد المحترفين الكبار بالنسبة لنا.
السبب الثاني الذي جعلنا نذهب مع الكثير من الإنشاءات الجديدة من هذا المنشئ هو أنه قد حدد بالفعل وسمح للطرود المتعددة في هذه المدينة التي كنا نتطلع للاستثمار فيها. لذلك ، بالنسبة لنا ، فقد سمح لنا بالتوسع بسرعة استثنائية لأنه قد أنجزت بالفعل العمل الشاق ... تستغرق التصاريح وقتًا أطول تقريبًا من بناء المنزل في كاليفورنيا. لذا فإن حقيقة أنه قد قام بالفعل بهذا العمل الشاق على طرود متعددة تعني أنه يمكننا بناء هذه الآلة للبدء في الحصول على هذه الخصائص بمجرد الانتهاء منه. وبالنسبة لنا ، كنا في مرحلة نمو قوية حقًا ، وكان ذلك هدفًا كبيرًا لنا ، وكان التوسع بسرعة ، وقد سمحت لنا هذه العلاقة بالقيام بذلك. لذلك كان هذان هما العاملان الأساسيان: لقد حصلنا على منتج متفوق حقًا وتمكنا من الحصول على هذه الوحدات بسرعة نسبيًا ، أسرع بكثير مما لو حاولنا القيام بذلك بأنفسنا.
عيوب هذا النهج هي أننا كنا ندفع بالتأكيد أكثر مقابل المنتج النهائي مما لو كنا قد قمنا بالعمل بأنفسنا لتحديد الأرض ، وسحب التصاريح ، وبناء تلك الممتلكات بأنفسنا. ليس هناك شك في ذلك. لن يبيع لنا تلك المنازل إذا كان يبيعها بخسارة في كل مرة. لقد كان يبيعها لنا لأنه كان يحقق ربحًا جيدًا. كنا نعلم أننا لم ندفع مبالغ زائدة لأنها كانت لا تزال قيمة السوق ، لكننا نعلم أننا كنا ننفق أكثر مما فعلناه بأنفسنا. أعتقد أن هذين الأمرين يجب أن تزنهما. هل لديك مجموعة المهارات اللازمة للقيام بالبناء من الأرض إلى أعلى ، لأنه يختلف بالتأكيد عن إجراء إعادة التأهيل. هذه مهارات متشابهة لكنها لا تزال مختلفة. ثم الجزء الثاني هو هل لديك الوقت لإدارة شيء كهذا أيضًا؟ لذا فإن القدرة والوقت هما شيئان يجب النظر إليهما.
اشلي:
نعم ، هذا السعر الذي تدفعه إضافيًا هو في الحقيقة رسوم إدارة المشروع ، مثل رسوم المقاول العام مثل توليهم الدور الإداري ، وإدارة المشروع بأكمله هي ما تدفعه. لذا ، حتى لو لم تذهب مع المنشئ وقمت بذلك بنفسك ، فربما لا تزال تدفع للمقاول العام نسبة مئوية عازلة لأنهم سيكونون هم من يحصل على الغواصات وأشياء من هذا القبيل ليهتم بها بالفعل من المشروع أيضا. ولكن إذا كنت ستعمل كمقاول عام وستدير المشروع بأكمله وستقوم بتوظيف كل مقاول على حدة ، إذن ، نعم ، هذا هو المكان الذي ستوفر فيه الكثير من المال. ولكن كما قال توني ، هل لديك الوقت والمعرفة للقيام بذلك أيضًا؟ إذا كنت ستجربها ولم تكن لديك المعرفة أو الخبرة وتريد فقط أن تتعلم ، فقد ينتهي بك الأمر إلى تكلفتك أكثر مما ستكلفه بالفعل.
توني:
فقط قم بشرائه منهم.
اشلي:
نعم ، فقط لشرائه من البناء. لذلك هذا بالتأكيد شيء يجب مراعاته.
توني:
أريد فقط أن أشارك بعض الصداع الذي يصاحب محاولة القيام بالبناء من الأرض إلى أعلى بنفسك. نحن أصدقاء جيدون مع هذا البناء الآن لأننا اشترينا 13 منزلاً أعتقد أنه في هذه المرحلة. كنا خارج الموقع ذات يوم وكنت أسأل فقط عن عملية التصريح. عادة ما يفعله هو أنه سيقدم خططًا لطرود متعددة في نفس الوقت ، ونفس مخطط الأرضية بالضبط ، ونفس مخطط الأرضية بالضبط ، وطرود مختلفة فقط ، وسيقوم بإرسالها إلى المقاطعة. كل خطة ، تذكر أنها خطط متطابقة ، يتم تقديمها إلى أربعة مختلفة ... يا إلهي ، من هم الأشخاص الذين يراجعون الخطط في المقاطعة؟
اشلي:
ضابط تطبيق القانون؟
توني:
نعم ، لا أتذكر أسماء الأشخاص الذين ينظرون إلى الخطط أو أيا كان الأمر ، فهو يهرب مني الآن. لكن على أي حال ، يذهب إلى أربعة أشخاص مختلفين ، كلهم نفس الوظيفة ، أربعة أفراد مختلفين فقط. سينظر كل شخص إلى نفس المجموعة المحددة من الخطط ويعود بملاحظات مختلفة. سيقول الشخص "أ" ، "مرحبًا ، أنت بحاجة إلى إصلاح هذا الشيء". لن يرى الشخص الثاني ما رآه الشخص الأول ، لكنه سيقول شيئًا مختلفًا. إنه نفس الشيء بالضبط ، لكن أربعة أشخاص مختلفين لديهم تفسير مختلف لما يجب إصلاحه. لذلك سوف يستعيد هذه الخطط مرة أخرى ، ثم يتعين عليه إجراء أربع مجموعات منفصلة من التغييرات ، بعضها يعود إلى أربع مجموعات مختلفة من الأشخاص ، لذلك من المؤكد أنها عملية شاقة للغاية ومحبطة في بعض الأحيان لخوض عملية البناء الجديدة بالكامل لوحدك.
اشلي:
أو يمكنك العيش في الريف في المناطق الريفية حيث تتعرف على ضابط تطبيق القانون ، ومفتش المبنى ، ونعم ، هذا كل شيء ، هذا كل ما عليك التعامل معه هو شخص واحد. ثم لوحة التخطيط ، على ما أعتقد.
توني:
الأمر الأكثر جنونًا ، آش ، هو أننا كنا نبحث في بعض الأماكن في أركنساس ، وهناك مقاطعات معينة في أركنساس لا توجد فيها عملية موافقة. يبدو الأمر كما لو أنه يمكنك فقط بناء ما تريد بناءه. بناءً على المدينة أو المقاطعة التي ستذهب إليها ، قد تكون القدرة على بناء شيء جديد أسهل في بعض الأماكن.
اشلي:
نعم ، لدينا بالتأكيد مناطق نائية من هذا القبيل. لم أستثمر في واحدة حتى الآن ، لكن يبدو أنه يمكنك طرح أي شيء. لا توجد عملية موافقة أو أي شيء من هذا القبيل ، ولا تصاريح لوضعها.
توني:
أرضك تفعل ما تريد بها ، أليس كذلك؟
اشلي:
هذه قصة ستحبط بعض الناس ، في المبنى الذي يوجد فيه متجر الخمور الخاص بي ، كان بحاجة إلى سقف جديد. لذلك خرج داريل وحصل على شخص ما سيقوم بتجهيز السقف ، وحصلنا على العرض ، كل شيء ، وهو مثل ، "يمكنني أن أبدأ غدًا." ولذا قلت لداريل ، كنت مثل ، "حسنًا ، ليس لدينا تصريح بناء. هل دخل؟ " لقد أرسل رسالة نصية إلى الرجل والشخص ، "لا ، لم أحصل على واحدة ، لكن يمكنني أن أبدأ غدًا." لذلك نحن نقود السيارة ... على بعد 15 دقيقة بالسيارة من مبنى البلدية ونقول ، "نحن بحاجة للحصول على تصريح بناء ، نريد أن ننجز هذا." كانت تقول ، "حسنًا ، املأ هذه الاستمارة ،" وكانت بمئة دولار وفعلتها. قالت ، "حسنًا ، سنجهزها لك غدًا. فقط تعال واطلب من المقاول استلامها وسنضعها في النافذة ".
توني:
رائع. اسمحوا لي أن أخبركم قصة على الطرف الآخر من الطيف. لدينا أحواض استحمام ساخنة بدأنا في تركيبها في معظم الإيجارات قصيرة الأجل في Joshua Tree. لقد كانت عملية مشابهة جدًا حيث يتعين عليك تقديم خطط لحوض الاستحمام الساخن مثل مكان وجوده فيما يتعلق بالمنزل. يجب عليك إجراء فحص التصريح الكهربائي للتأكد من أن كل شيء يتم بالطريقة الصحيحة. ثم هناك بعض ميزات الأمان التي يجب عليك إضافتها إلى حوض الاستحمام الساخن. لقد كانت عملية مشابهة جدًا حيث كانوا يرسلون مفتشًا مختلفًا في كل مرة.
لذلك خرج المفتش الأول ، وقدم لنا قائمة بالأشياء التي نحتاج إلى إصلاحها ، ونصلح 1 و 2 و 3 و XNUMX. يخرج المفتش الثاني للتحقق من أن الأشياء الأربعة الأولى قد تمت ، لكنه بعد ذلك ينادي بأشياء أخرى فاتها المفتش الأول. ثم خرج مفتش ثالث وصرخ شيئًا ما تمامًا ... لذلك كان الأمر تمامًا مثل لعبة الكراسي الموسيقية هذه التي تحاول ملء كل هذه الصناديق لهؤلاء المفتشين المختلفين ، وقد استغرق الأمر شهورًا حتى نحصل على بعض تصاريح أحواض المياه الساخنة هذه ، لذلك إنه أمر محبط بالتأكيد.
اشلي:
يا الهي.
توني:
على أي حال ، خرجنا عن الموضوع ، ولكن نأمل أن نرى أن ذلك كان مفيدًا لك. أعتقد أن القصة الطويلة باختصار هي التفكير في الإيجابيات والسلبيات ومهاراتك الخاصة فيما يتعلق بإعادة تأهيل المنزل مقابل مرحلة البناء الجديدة. ثم إلى نقطة آشلي بشأن إعادة التمويل ، فقط تأكد من أنك تتحدث إلى البنوك في الواجهة الأمامية حتى يكون لديك فكرة جيدة عن فترة التوابل وما هي الأطواق الأخرى التي قد تضطر إلى تجاوزها إذا فعلت ذلك. اذهب إلى طريق البناء الجديد لإنجاز عملية إعادة التمويل هذه واستكملها في النهاية الخلفية.
اشلي:
نعم ، آخر شيء سأضيفه إلى ذلك كمثال. ليس في سوقي ، سوق مختلف ، لكن هذا الصديق الذي أملك ، بنوا منازل فناء ، مثل مجمع سكني صغير ، قصة واحدة فقط. لقد دفعوا نقودًا مقابل كل شيء ، وقاموا ببنائه ، وعملوا كل هذا الموقع ، كل شيء. وعندما انتهوا ، قاموا بتأجيره ، وفي الواقع لم يثمنوا حتى ما قدموه في الصفقة. أعتقد أنه كان عليهم المغادرة في 40٪ تقريبًا مما دفعوه مقابل ذلك لأن البنك كان سيقرضهم فقط 70٪ من القيمة المقدرة. في الواقع ، لقد كان أكثر من ذلك ، فقد تركوا فيه أكثر من 40٪. لا أعرف الأرقام الدقيقة ، ولكن هذا شيء يجب توخي الحذر الشديد بشأنه ، وهو التأكد من أنه سيقيم ما تريده لأنك قد تكون عالقًا في ترك مئات الآلاف من الدولارات في صفقة لم تفعلها توقع أن تفعل ذلك بشكل خاص إذا كنت تقترض أموالًا من مقرض أموال خاص ، أو مقرض أموال صعب لتمويل تلك الصفقة ، ثم لا تذهب وتثمن ما تريد.
مع هذا المستثمر ، لحسن الحظ ، كان في هذه الحالة حيث أبرم عقدًا مع المنشئ حيث كان يقوم بدفع مدفوعات للمُنشئ لبعض هذه الفجوة. لذلك كان قادرًا على التخفيف من ذلك ثم استخدام التدفق النقدي فقط. وقد نجح كل ذلك في المكان الذي لا تزال فيه خاصية التدفق النقدي حتى بعد سداد هاتين دفعتين للقرض. لذا تأكد من أن لديك استراتيجيات خروج متعددة وطرق مختلفة لتمويل صفقة.
حسنًا ، سؤالنا التالي من Joey Stout ، "كيف يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار مقارنة براتب W-2؟ شكرًا ، Joe S. " حسنًا ، جو ، سيحصل دخلك من W-2 على دخل ، وسيستند إلى فئة الضرائب التي أنت فيها ، وكم الأموال التي جنيتها. دعنا نمضي قدمًا ودعنا نرفع الأقواس الضريبية لعام 2022. حسنًا ، إذا كنت ... لنلق نظرة هنا. إذا حصلت على ما بين صفر إلى 10,000 دولار ، فأنت تدفع 10٪ من الدخل الخاضع للضريبة ، ثم 12٪ مقابل 10,000 إلى 41,000. 22٪ هو ما يتم فرض ضرائب عليه على دخلك من 41,000 إلى 89,000. معدل الضريبة الخاص بك سيكون 24٪ من 89,000 إلى 170,000 ، وهكذا. لذلك ، كلما زاد دخلك المكتسب ، زاد دخلك W-2 ، كلما ارتفع معدل الضريبة الخاص بك. إذا قفزت إلى أكثر من نصف مليون ، ستدفع 37٪ من ضرائب الدخل.
تنظر إلى ذلك وتكون مثل ، "لذا أريد أن أبقى أقل من 539,000 لأنني سأدفع 2٪ أكثر كضرائب" ، وعليك حقًا معرفة أين هذا الحد حيث يكون أكثر منطقية. لذا إذا كنت على حق واحد ، فلنفترض أن 24٪ إلى 32٪ ، حسنًا ، هذه قفزة كبيرة جدًا ، إنها 8٪. وإذا ربحت 170,050،24 دولارًا ، فأنت 180,000٪. لكن لنفترض أنك ذهبت وربحت 32 ، يتم دفعك إلى شريحة ضريبة 10٪. هل يستحق الأمر أخذ هذا المبلغ الإضافي 32 آلاف لأنه الآن سيتم فرض ضريبة على هذا الجزء الكامل من المال بنسبة XNUMX٪؟ لذلك يجب على الجميع توخي الحذر فيما يتعلق بدخلهم.
هذه مجرد أمثلة على الأقواس وهي ترتفع. عندما تكون في فئة معينة ، لنفترض أن 170,000 ضرائب بنسبة 24٪ ، وأن 170,000 ستفرض عليها ضريبة بنسبة 24٪. ولكن إذا جمعت 10 آلاف أخرى أخرى ، فستكون تلك العشرة آلاف ضمن شريحة الضرائب التالية ، أي 10٪.
توني:
لذا فإن دخلك الذي يقع في تلك الفئة هو الخاضع للضريبة بهذه النسبة ، أليس كذلك؟ لذلك إذا ربحت 500,000 دولار ، فلن يتم فرض ضرائب على هذا المبلغ بالكامل بنسبة 500,000٪. أول 37 سيكون 10,275٪ ثم يصل إلى 10 ستكون 41,000٪. وبعد ذلك يقع كل واحد من هؤلاء المختلفين في تلك المجموعات المختلفة. هذا هو السبب في أن الضرائب مربكة للغاية ، ولهذا السبب يجب على الجميع بالتأكيد الحصول على تكلفة اكتساب جيدة حقًا لمساعدتك على التنقل في كل تلك الفروق الدقيقة المختلفة.
لكنك ذكرت سابقًا ، يا Ash ، أن راتبك W-2 هو دخل مكتسب ، وأن الدخل المكتسب يحصل على أسوأ معاملة ضريبية من بين جميع الدخل. ستخضع للضريبة الأعلى بناءً على دخلك المكتسب. يحصل دخل الإيجار على واحدة من أكثر المعالجات الضريبية التفضيلية. في الواقع ، أعادنا أماندا هان إلى الحلقة 255 ، وفي نهاية تلك الحلقة ، حتى في عالم الاستثمار العقاري ، صنفت الاستراتيجيات التي تحصل على أفضل معاملة ضريبية ، والاستراتيجيات التي تحصل على أسوأ معاملة ضريبية. كان التقليب في أسفل معاملة التفضيل الضريبي لأنه لا يزال دخلًا مكتسبًا نشطًا. وبعد ذلك كانت أشياء مثل الإيجارات قصيرة الأجل والإيجارات طويلة الأجل في القمة لأن هذا يعتبر دخلًا سلبيًا أكثر.
اشلي:
هناك شيء واحد يجب ملاحظته فيما يتعلق بالدخل المكتسب ، وهو مثل ، حسنًا ، ستعمل لساعات طويلة ، ولكن إذا كنت على حافة واحدة من هذه الفئات ، فهل يستحق العمل تلك الساعات الإضافية ثم الآن ستفرض ضريبة على تلك الساعات بنسبة 37٪؟ وهكذا ذهب 37 دولارًا من 100 دولار ستعمل إضافيًا من أجلها. لكن يمكنكم أن تتراجعوا إذا كنتم تريدون فعلاً النظر إلى شريحة الضرائب التي تنتمي إليها. بعض الأمثلة التي نستخدمها للملف الفردي الأول ، لكنهم تغيروا لتقديم ملف متزوج معًا ، وتقديم ملف منفصل ، رب الأسرة. لذا اذهب وألق نظرة على هؤلاء ، ويمكنك في الواقع معرفة ما سيكون دخلك. سيظهر ، مثل ، حسنًا ، إذا ربحت 95,376 دولارًا ، فسيكون دخلك الخاضع للضريبة 16,290،24 دولارًا على ذلك. ثم أي شيء يزيد عن ذلك سيكون XNUMX٪. لذا فهو مثل المقياس المنزلق أعتقد أنه أفضل طريقة لوضعه. عندما تنتقل إلى كل شريحة ، فإن هذا الدخل المرتفع سيتم فرض ضرائب عليه بهذه المعدلات المختلفة.
أعتقد أن هناك ميزة كبيرة للدخل السلبي بسبب ذلك ومن ثم القدرة أيضًا على إجراء تبادل 1031 حيث يمكنك بالفعل تأجيل الدخل من عقارك المؤجر إذا قمت ببيعه.
توني:
قصة طويلة جدًا ، يا جوي ، تريد أن يكون معظم دخلك سلبيًا من إيجاراتك وأن يكون أصغر مبلغ دخلًا نشطًا ومكتسبًا إذا كنت تريد أن تكون قادرًا على زيادة الضرائب إلى أقصى حد. الآن ، هناك العديد من الاستراتيجيات المختلفة ، Joey ، للمساعدة في تقليل مسؤوليتك الضريبية حتى من وظيفتك W-2. مرة أخرى ، سأذكر الحلقة 255 مرة أخرى لأن أماندا تتحدث عن هذا ، ولكن هناك طرقًا يمكنك من خلالها استخدام الخسائر السلبية من محفظتك العقارية لتعويض دخلك من W-2. يحقق معظم الناس ذلك باستخدام إيجارات قصيرة الأجل. من الصعب جدًا القيام بذلك مع الإيجارات طويلة الأجل ، ولكن هناك طرق للقول ، "مرحبًا ، لدي خسارة ورقية بقيمة 100,000 دولار أمريكي على إيجاراتي ، وسأقوم بتطبيق ذلك على راتبي البالغ 100,000 دولار أمريكي في وظيفتي W-2 بما أنه ليس لديك أي التزامات ضريبية ". ولدي أصدقاء لا يدفعون ضرائب باستخدام نفس الإستراتيجية بالضبط.
اشلي:
أنا لست من هؤلاء الأصدقاء.
توني:
أنا لم أتطابق مع ذلك حتى الآن. لقد كان لدي بالتأكيد فاتورة ضريبية في العامين الماضيين ، ولكن عندما تحصل على تكلفة اكتساب جيدة ، آمل أن تتمكن من البدء في وضع هذه القطع في مكانها الصحيح. كان لدينا تدافع مجنون في نهاية عام 2022 ، العام الذي انتهى للتو ، لشراء عقار لمحاولة الحصول على المزيد من مزايا تجميع التكاليف أيضًا.
اشلي:
نعم ، أنت تعرف أيضًا أن الشيء الذي يمثل ميزة ضريبية جيدة جدًا هو المزرعة أيضًا ، وهو الحصول على مزايا ضريبية جيدة على ذلك. لا يتعين على المزارعين دفع الضرائب المقدرة ، يمكنهم الانتظار حتى استحقاق الإقرار الضريبي الخاص بك ودفع الضرائب المقدرة في الخامس عشر من نيسان (أبريل) ، لأنك عندما تقوم بسداد مدفوعات الضرائب المقدرة وتضطر إلى الدفع المسبق بشكل أساسي كل ربع سنة فأنت تدفع كما تذهب على طول ، هذا هو المال الذي تحصل عليه الحكومة بدون فوائد. لذلك فهذه ميزة كبيرة. يمكنك الاحتفاظ بهذه الأموال حتى وقت الضريبة الفعلي ودفعها في اللحظة الأخيرة. لكن نعم ، هناك الكثير من عمليات الشطب التي يمكنك القيام بها. وحتى ضرائب الممتلكات ، يمكنك الحصول على إعفاء من ضرائب الممتلكات الخاصة بك لتقليلها إذا تم استخدامها للاستخدامات الزراعية وأشياء من هذا القبيل أيضًا.
توني:
هناك بعض الأشياء الغريبة عن المزارع. لدي صديق ، اسمه كاي أندرو ، اشترى مزرعة ، مزرعة لافندر ، واشتراها بسبب ما ذكرته هناك ، بعض المزايا الضريبية. ولكن أيضًا ، متطلبات تقسيم المناطق ، وقيود تقسيم المناطق على المزارع أقل أو أقل تقييدًا مما تراه في العقارات السكنية أو حتى بعض العقارات التجارية الأخرى. كان قادرًا على بناء إيجارات متعددة قصيرة الأجل في هذه المزرعة بسبب ما سمح به تقسيم المناطق في هذا السوق. هناك الكثير من الفروق الدقيقة التي يمكنك تجربتها وإبداعها حقًا. لكن نعم ، أعتقد أن القصة الطويلة قصيرة ، ابحث عن فرص لتقليل دخلك الخاضع للضريبة ، وعادة ما يحدث ذلك عن طريق السير في الطريق السلبي مقابل الطريق المكتسب.
اشلي:
هناك شيء آخر يجب إضافته أيضًا وهو أن الكثير من المزارعين معفيين من الضرائب أيضًا. لذا فإن شراء شاحنة معفاة من الضرائب في المزارع الخاصة بك ، هذه ضريبة مبيعات ضخمة توفرها عند شراء سيارة. لذلك الكثير من الأشياء الصغيرة المختلفة من هذا القبيل.
توني:
وهكذا ، فإن شراء مزرعة ألبان هو الأمر الأكثر أهمية في القصة. قبل أن ننتقل عن هذا السؤال ، ذكرت كاي أندرو ، ولكن إذا كنت تريد العودة للاستماع إلى حلقته ، فقد كانت الحلقة 107. تحدثنا عن القرصنة على الأراضي ، لذلك هناك 10 طرق مختلفة لإنشاء تدفقات الدخل من خلال عقار واحد. وكان كاي سيد تلك الإستراتيجية وشراء مزرعة لافندر بالكامل كانت إحدى الطرق التي شق بها أرضه طريقه لتحقيق النجاح. إذاً الحلقة 1 0 7 ، إذا كنت تريد أن تسمع المزيد من Kai.
اشلي:
تمام. السؤال الأخير اليوم من Hayes Holland ، "إذا قمت ببيع منزلك الأساسي بعد عام واحد من الإقامة ، فهل أنا مستثنى من قاعدة الإعفاء من الأرباح الرأسمالية التي تتطلب عامين ، أو هل هناك أي طريقة للتغلب على ذلك؟" حسنًا ، أولاً وقبل كل شيء ، أعتقد أن هناك القليل من سوء الفهم هنا وهو أنك مستثنى من قاعدة مكاسب رأس المال فقط إذا كان مكان إقامتك الأساسي. إذا كان عقارًا استثماريًا ، فيجب عليك دفع مكاسب رأسمالية عليه ما لم تقم بإجراء تبادل 1031. هذا هو الإعفاء الوحيد هناك. ولكن إذا كنت تخرج للتو وتبيع ، فأنت تحتفظ بالمال ، ولا تفعل ذلك التبادل 10 31 ، فستخضع للضريبة على مكاسب رأس المال لعقار استثماري بغض النظر عن المدة التي تمتلكها ملكية. ولكن إذا كان مكان إقامتك الأساسي ، فعليك أن تعيش هناك لمدة عامين ، ولكن يمكن أن تكون عامين من السنوات الخمس الماضية. لذلك يمكن أن تكون أي سنتين خلال فترة الخمس سنوات. لذلك لا يقتصر الأمر على أن تعيش في العقار لمدة عامين ثم تبيعه. يمكنك الاحتفاظ بها لثلاثة أخرى كعقار استثماري ثم بيعها في السنة الخامسة وستظل قادرًا على الحصول عليها كدخل معفى من الضرائب.
هناك صديق مستثمر فعل هذا عدة مرات ، ولا أعرف حتى عدد المرات ، لكن كل عامين يشتري مسكنًا رئيسيًا جديدًا ويأخذ هذه الأموال معفاة من الضرائب. أعتقد أن القاعدة هي أنه يمكنك فقط أن تأخذ ما يصل إلى نصف مليون معفاة من الضرائب. لست متأكدًا من ماهية هذه القاعدة بالضبط ، ولكن هناك حد أقصى للمبلغ. لا يمكنك بيع منزلك مقابل 5 ملايين دولار والحصول على 5 ملايين دولار معفاة من الضرائب. قد يصل الأمر إلى مليون إذا كنتما متزوجين ، لكن سيتعين عليكما أن تبحثا عن ذلك. استخدم Google لأنني لا أعرف ذلك مرتجلاً.
لذلك كل عامين يشتري عقارًا يحتاج إلى إعادة تأهيل ، ويعيش فيه هو وعائلته ويقومون بالتجديدات ببطء على مدار عامين ، ثم يمضون قدمًا ويبيعونه وينتقلون إلى عقار جديد. نعم ، بالتأكيد طريقة جيدة لتحقيق دخل معفى من الضرائب من خلال القيام بذلك ، طالما أن عائلتك لا تهتم وتتحرك كل عامين. لكن إذا كنت ستربح نصف مليون دولار في عامين وكل ما عليك فعله هو التحرك-
توني:
نقل.
اشلي:
... أنت لست سيئا للغاية. لذلك يعتمد الأمر حقًا على السوق الذي أنت فيه. حيث أعيش ، من الصعب جدًا العثور على منزل مقابل نصف مليون دولار ، ناهيك عن بيع منزل يصل سعره إلى نصف مليون دولار في غضون عامين.
توني:
نفس الشيء بالنسبة لي. في الحي الذي أعيش فيه ، إنه حي جديد تمامًا. تم بناء كل شيء في عام 2017 على أبعد تقدير ، لذا من المحتمل أن تكون محاولة الدخول والعثور على الكثير من هذه الفرص نادرة أيضًا. لكن السؤال كذلك ، وقد تحدثنا عنه قليلاً بالفعل ، ولكن ربما ينبغي لنا أن نوضحه بالتفصيل ، ولكن على الجانب الاستثماري ، يمكنك تأجيل ضرائب أرباح رأس المال الخاصة بك باستخدام ما يسمى بتبادل 1031. قمنا بأول 1031 ليس في الصيف الماضي ، ولكن في الصيف السابق. تمكنا من الاستفادة من الأسهم من أحد منازلنا ، وأخذنا ذلك واستخدمنا العائدات معفاة من الضرائب لشراء عقارين مختلفين.
لدي صديق باع العديد من مساكن عائلته الفردية في الغرب الأوسط واستخدم ذلك للشراء ... أعتقد أنه حصل على سبعة إيجارات قصيرة الأجل في الوقت الحالي بعد أن اشتراها بذلك. تعد عملية التبادل 1031 طريقة رائعة لتأجيل دفع الضرائب ، واستخدام جميع مكاسبك من البيع لشراء عقار آخر. هناك بعض القيود حول ما يمكنك القيام به وهناك بعض الجداول الزمنية الصارمة عندما تحتاج إلى تحديد وإغلاق هذا العقار ، ولكن هذه الإستراتيجية الواحدة ، التي يسميها البعض مبادلة حتى تسقط ، هو ما يفعله الكثير من المستثمرين العقاريين لمواصلة توسيع نطاق محفظتهم دون دفع أي ضرائب على أرباح رأس المال خلال حياتهم.
اشلي:
لذلك بينما كان توني يتحدث ، تقدمت وقمت بالعمل نيابة عنكم ، يا رفاق ، لأولئك منكم الذين كانوا يقودون سيارات ولم يكن بإمكانك استخدام Google على الفور ، فالقاعدة هي أن صاحب منزل واحد ، ومقدم واحد يمكنه الحصول على ما يصل إلى 250,000 معدل ضرائب لبيع ما يصل إلى 500,000 من الأزواج الابتدائية ثم الأزواج معًا. إذن هذا هو الربح الذي يعتمد عليه. أعني ، ليس سيئًا للغاية على مدى عامين ، نصف مليون دولار معفاة من الضرائب.
توني:
نعم.
اشلي:
أعني أنه يمكنك القيام بذلك كوظيفة بدوام كامل.
توني:
تماما ، أليس كذلك؟ وأنت تفعل ذلك عدة مرات في السنة. يذكرني ذلك أيضًا ، كان لدينا ضيف واحد ، يا إلهي ، أتمنى أن أتذكر الحلقة التي كانت ، لكنه كان يشتري مبنى جديدًا. أعتقد أنه كان في تكساس في مكان ما. سيشتري المرحلة الأولى من البناء الجديد وبعد ذلك بعامين ستكون مثل المرحلة 18 أو أي شيء آخر ، وقد حظيت جميع مخططات الطوابق هذه بتقدير كبير وكان يبيع تلك العقارات بمجرد وصولهم إلى المرحلة الأخيرة وكان فقط إعادة تدوير رأس المال إلى رأس المال التالي. لذلك تشتري مبنى جديد ، وتعيش هناك لمدة عامين ، وتبيعه ، وتشتري مبنى جديدًا آخر ، وتعيش هناك لمدة عامين ، وتبيعه. أعتقد أنه فعل ذلك ثلاث مرات خلال مشاركته في البودكاست.
اشلي:
أعتقد أنه كان يفعل ذلك في أوستن ، ربما في أوستن ، تكساس.
توني:
نعم ، كان بالتأكيد في مكان ما في تكساس.
اشلي:
نعم ، أتذكر ذلك. نعم. حسنًا ، شكرًا جزيلاً لكم يا رفاق على الانضمام إلينا في الرد المبتدئ لهذا الأسبوع. إذا كان لديك يا رفاق سؤال تريد الإجابة عليه في العرض ، يمكنك الاتصال بنا على 188-5ROOKIE وترك لنا بريدًا صوتيًا. أو يمكنك ترك سؤال في مجموعة Real Estate Rookie Facebook حيث من المرجح أن تحصل على إجابات وإجابات متعددة من كل فرد في المجموعة ، ولكن أيضًا قد نقوم بتشغيله في العرض ويمكنك سماع ردنا عليه.
شكرًا جزيلاً لكم يا رفاق على انضمامكم إلينا. أنا آشلي في Wealth from Rentals ، وهو توني في Tony J.Robinson ، وسنراكم يوم الأربعاء مع ضيف.
(الغناء)
شاهد البودكاست هنا
في هذه الحلقة نغطي
- عندما يكون موقع محاميك مهمًا والاستثمار من بعيد
- حماية نفسك باتفاقيات الشراكة في استثمار مشروع مشترك
- إيجابيات وسلبيات بناء عقار استثماري بدلاً من إعادة تأهيله
- كيف يمكن أن تؤثر خصائص البناء الجديدة على فترة توابل ريف
- تعظيم الضرائب الخاصة بك مع الدخل السلبي
- لماذا قد يكون التنقل كل عامين أذكى طريقة لتجنب الضرائب
- استخدام بورصة 1031 لتأجيل دفع ضرائب أرباح رأس المال
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
الكتب المذكورة في هذا العرض:
تواصل مع آشلي وتوني:
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ تحقق من صفحة الراعي!
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- القدرة
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- إنجاز
- دقيق
- التأهيل
- كسب
- كسب
- عمل
- نشط
- في الواقع
- إداري
- مميزات
- مزايا
- نصيحة
- تؤثر
- بعد
- الوكيل
- تجميع
- اتفاقية
- اتفاقيات
- زراعي
- قدما
- الكل
- وحده
- سابقا
- دائما
- مدهش
- كمية
- و
- آخر
- إجابة
- الأجوبة
- أي شخص
- شقة
- تفاح
- التقديم
- نقدر
- نهج
- موافقة
- ابريل
- المناطق
- أركنساس
- حول
- الجوانب
- محامي
- أوستن
- المؤلفة
- تجنب
- الى الخلف
- سيئة
- مصرف
- البنوك
- قاعدة
- على أساس
- في الأساس
- لان
- أن تصبح
- قبل
- بدأ
- البداية
- يجري
- اعتقد
- الفوائد
- أفضل
- أفضل
- ما بين
- محاولة
- كبير
- أكبر
- مشروع قانون
- الفواتير
- فواتير
- قطعة
- مجلس
- كتاب
- كُتُب
- الحدود
- ممل
- الاقتراض
- الملابس السفلية
- اشترى
- مربعات
- العلامة تجارية
- جديدة
- جلب
- العازلة
- نساعدك في بناء
- باني
- ابني
- بنيت
- حافلة
- الأعمال
- نموذج الأعمال
- يشترى
- شراء
- يشتري
- كاليفورنيا
- دعوة
- تسمى
- دعوات
- يستطيع الحصول على
- الموارد
- يهمني
- النقد
- تدفق مالي
- سبب
- حذر
- معين
- فرصة
- التغييرات
- متغير
- التحقق
- المدينة
- وضوح
- فئة
- سوائل التنظيف
- واضح
- أكثر وضوحا
- زبون
- عميل
- اغلاق
- الكود
- جمع
- تأتي
- آت
- تجاري
- Communication
- الشركات
- حول الشركة
- إكمال
- مجمع
- مفهوم
- قلق
- واثق
- مربك
- سلبيات
- نظر
- نظرت
- إنشاء
- استمر
- عقد
- مقاول
- مراقبة
- المحادثات
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- البلد
- مقاطعة
- زوجان
- CPA
- خلق
- خلق
- الإبداع
- زبون
- العملاء
- الألبان
- مؤرخ
- ديفيد
- يوم
- يوما بعد يوم أو من يوم إلى آخر
- أيام
- صفقة
- المخصصة
- قررت
- اتخاذ القرار
- القرار
- قطعا
- ولاية ديلاوير
- القسم
- اعتمادا
- يعتمد
- وصف
- فعل
- مختلف
- DIG
- سهل الهضم
- العرض
- لا
- فعل
- دولار
- لا
- قيادة
- قيادة
- قطرة
- أثناء
- كل
- كل شخص
- في وقت سابق
- حصل
- أسهل
- حافة
- على نحو فعال
- إما
- توضيح
- آخر
- مشجع
- ينتهي
- تطبيق
- كاف
- أدخل
- كامل
- كيان
- إنصاف
- خاصة
- أساسيا
- عزبة
- مقدر
- الأثير (ETH)
- حتى
- في النهاية
- EVER
- كل
- كل شخص
- كل شىء
- بالضبط
- مثال
- أمثلة
- تبادل
- المثيره
- استبعاد
- معفى
- خروج
- توقع
- التوقعات
- متوقع
- الخبره في مجال الغطس
- خبرة
- احتفل على
- جدا
- الوجه
- فيسبوك
- شلالات
- للعائلات
- خيالي
- مزرعة
- المزارعين
- المزارع
- FAST
- أسرع
- المفضلة—الحقيبة
- المميزات
- رسوم
- قليل
- الشكل
- إيداع
- شغل
- العثور على
- نهاية
- نار
- الاسم الأول
- تناسب
- حل
- ثابت
- منتجات الأرضيات
- تدفق
- تدفق
- تركز
- ركز
- ويركز
- اتباع
- النموذج المرفق
- لحسن الحظ
- FRAME
- امتياز
- مجانًا
- صديق
- الاصدقاء
- تبدأ من
- جبهة
- نهاية المقدمة
- محبط
- وظيفة
- صندوق
- ربح
- الرأس مالية
- لعبة
- فجوة
- موجهة
- العلاجات العامة
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- يعطي
- إعطاء
- Go
- هدف
- يذهب
- الذهاب
- خير
- شراء مراجعات جوجل
- حكومة
- عظيم
- أرض
- تجمع
- النمو
- نابعة
- التسويق
- ضيف
- زوار
- شخص
- اخترق
- القرصنة
- نصفي
- صالة
- مقبض
- حدث
- يحدث
- الثابت
- العمل الشاق
- وجود
- رئيس
- الصداع
- صحي
- سماع
- سمعت
- ثقيل
- مساعدة
- ساعد
- مفيد
- مساعدة
- هنا
- مخفي
- أعلى
- أعلى
- تأجير
- تأجير
- ضرب
- عقد
- هولندا
- الصفحة الرئيسية
- منازل
- بكل صراحه
- نأمل
- مضيف
- المضيفين
- أفضل العروض
- فنادق
- ساعات العمل
- منـزل
- منزلي
- المنازل
- كيفية
- كيفية
- HTTPS
- ضخم
- مئات
- سوف
- فكرة
- مطابق
- محدد
- تحديد
- تحديد
- فورا
- التأثير
- in
- دخل
- القيمة الاسمية
- بشكل فردي
- الأفراد
- معلومات
- بالمعلومات
- البنية التحتية
- في البداية
- تبصر
- إلهام
- تركيب
- بدلًا من ذلك
- تفاعل
- مصلحة
- ترجمة
- استثمر
- استثمرت
- الاستثمار
- استثمار
- مستثمر
- المستثمرين
- مشاركة
- قضية
- مسائل
- IT
- نفسها
- يناير
- وظيفة
- جوي
- جونسون
- الانضمام
- انضمام
- ينضم إلينا
- مشترك
- المشاريع المشتركة
- المشاريع المشتركة
- رحلة
- قفز
- واحد فقط
- احتفظ
- حفظ
- نوع
- علم
- المعرفة
- معروف
- البلد
- أكبر
- اسم العائلة
- العام الماضي
- آخر
- إطلاق
- القوانين
- تعلم
- تعلم
- تعلم
- تأجير
- يترك
- مغادرة
- شروط وأحكام
- LEND
- مستوى
- LG
- الخصوم
- مسئولية
- أوقات الحياة
- على الأرجح
- القيود
- خط
- قائمة
- استماع
- القليل
- حي
- LLC
- قرض
- تقع
- موقع
- طويل
- وقت طويل
- طويل الأجل
- يعد
- بحث
- بدا
- أبحث
- الثغرات
- فقد
- خسارة
- خسائر
- الكثير
- حب
- آلة
- صنع
- صيانة
- أغلبية
- جعل
- يصنع
- القيام ب
- رجل
- إدارة
- تمكن
- إدارة
- مدير
- كثير
- كثير من الناس
- تجارة
- السوق
- الأسواق
- رئيسي
- مطابقة
- أمر
- المسائل
- ماكس
- تعظيم
- اجتماعات
- الأعضاء
- المذكورة
- الرسالة
- ربما
- مليون
- مليون دولار
- مانع
- دقيقة
- دقائق
- تخفيف
- نموذج
- تقدم
- مال
- شهر
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- أكثر
- التحفيز
- خطوة
- يتحرك
- متعدد
- موسيقي
- الاسم
- عين
- على الصعيد الوطني
- التنقل
- بالضرورة
- حاجة
- بحاجة
- إحتياجات
- جديد
- البناء الجديد
- نيويورك
- التالي
- ملاحظة
- أرقام
- الوهب
- امين شرطة منزل فؤاد
- عوض
- في كثير من الأحيان
- حسنا
- ONE
- طريقة التوسع
- تعمل
- عملية
- عمليات
- عامل
- آراء
- الفرص
- معارض
- مقابل
- أخرى
- الخاصة
- مملوكة
- كاتوا ديلز
- أصحاب
- مدفوع
- الم
- ورق
- الآباء
- جزء
- الشريكة
- شراكة
- شركاء
- الشراكة
- شراكات
- سلبي
- الدخل السلبي
- الماضي
- دفع
- المدفوعات
- مجتمع
- نسبة مئوية
- أداء
- فترة
- شخص
- الشخصية
- الشخصيات
- منظور
- مرحلة جديدة
- اختيار
- قطعة
- قطعة
- المكان
- وجهات
- خطة
- تخطيط
- خطط
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- بلايستشن
- لاعب
- من فضلك
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- محفظة
- ان يرتفع المركز
- منشور
- جميل
- السعر
- الأسعار
- ابتدائي
- خاص
- برو
- المحتمل
- المشكلة
- مشاكل
- العائدات
- عملية المعالجة
- العمليات
- منتج
- الإنتــاج
- الربح
- تنفيذ المشاريع
- ادارة مشروع
- دليل
- دليل على المفهوم
- HAS
- الملكية
- الإيجابيات
- سحب
- شراء
- شراء
- المشتريات
- غرض
- دفع
- وضع
- وضع
- جودة
- ربع
- سؤال
- الأسئلة المتكررة
- سريع
- بسرعة
- رفع
- نطاق
- معدل
- الأجور
- تصنيف
- عرض
- نادي القراءة
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- سبب
- الاعتراف
- إعادة التدوير
- تخفيض
- المرجع
- رحاب
- صلة
- نسبيا
- تذكر
- عن بعد
- الإيجارات
- الرد
- مثل
- التمثيل
- طلب
- المتطلبات الأساسية
- بحث
- استجابة
- مسؤولية
- مسؤول
- القيود
- تقييدي
- الاحتفاظ
- عائد أعلى
- إيرادات
- مراجعة
- التقييمات
- النوع
- سقف
- دائري
- طريق
- قاعدة
- يجري
- تشغيل
- ريفي
- المناطق الريفية
- السلامة
- قال
- راتب
- تخفيضات
- الأملاح
- نفسه
- حفظ
- إنقاذ
- يقول
- حجم
- مسح
- نادر
- ثانية
- الثاني
- رؤية
- انتقائي
- بيع
- بيع
- إحساس
- مستقل
- طقم
- باكجات
- ضبط
- سبعة
- مشاركة
- قصير
- المدى القصير
- ينبغي
- إظهار
- العروض
- بشكل ملحوظ
- التوقيع
- مماثل
- منذ
- عزباء
- الموقع
- حالة
- مهارات
- انزلاق
- ببطء
- صغير
- أذكى
- So
- باعت
- بعض
- شخص ما
- شيء
- في مكان ما
- قريبا
- الفضاء
- على وجه التحديد
- طيف
- أنفق
- الإنفاق
- الرعاة
- فريق العمل
- Star
- بداية
- بدأت
- الولايه او المحافظه
- ملخص الحساب
- المحافظة
- إقامة
- لا يزال
- متجر
- قصص
- قصتنا
- إستراتيجي
- استراتيجيات
- الإستراتيجيات
- تيارات
- صارم
- قوي
- بناء
- عدد الطلبة
- نمط
- موضوع
- تقدم
- المقدمة
- تحقيق النجاح
- ناجح
- هذه
- مفاجئ
- الصيف
- فائق
- أعلى
- الدعم
- أخذ
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- محادثات
- نقر
- ضريبة
- اقرار ضريبي
- الضرائب
- المعلمون
- فريق
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- تكساس
- •
- العاصمة
- المعلومات
- المفصل
- الدولة
- العالم
- من مشاركة
- أنفسهم
- هناك.
- شيء
- الأشياء
- الثالث
- هذا الأسبوع
- هذا العام
- فكر
- الآلاف
- ثلاثة
- عتبة
- عبر
- الوقت
- مرات
- نصائح
- عنوان الاعلان
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- تواليت
- غدا
- طن
- توني
- جدا
- تيشرت
- موضوع
- تواصل
- نحو
- دار البلدية
- قطار
- النص الكامل
- علاج
- شاحنة
- صحيح
- الثقة
- مرتين
- عادة
- مع
- فهم
- فريد من نوعه
- الوحدات
- us
- تستخدم
- عادة
- التحقق من صحة
- قيمنا
- المثالية
- مشروع
- المشاريع
- مقابل
- فيديو
- رؤيتنا
- انتظر
- مطلوب
- واشنطن
- ولاية واشنطن
- مياه
- طرق
- ثروة
- الأربعاء
- أسبوع
- أسابيع
- وزن
- ترحيب
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- سوف
- يفوز
- حكمة
- في غضون
- بدون
- يتساءل
- كلمة
- للعمل
- عمل
- عامل
- العالم
- أسوأ
- قيمة
- سوف
- مكتوب
- عام
- سنوات
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر