خطة ضريبية مقترحة جديدة تسعى لإلغاء 1031 تبادل

اقترح الرئيس بايدن موازنة السنة المالية 2024 يسعى إلى تعزيز الوصول الموسع وتحسين القدرة على تحمل التكاليف في مجال الرعاية الصحية والتعليم مع خفض الضرائب على الأسر ذات الدخل المنخفض وتقليص العجز، لكن التمويل المقترح يأتي من زيادة الضرائب على الأثرياء وإلغاء الإعفاء الضريبي المهم للمستثمرين العقاريين، والذي من المرجح أن يتم رفضها بشكل صريح من قبل الكثيرين في الكونغرس. 

اعتمادا على سياستك، قد يكون لديك حلول مختلفة للضرائب. قد يقترح الكثيرون أن تغيير قانون الضرائب ليكون أقل فائدة للأثرياء هو أمر أكثر تعقيدًا مما قد تعتقد. تشير الأبحاث إلى أنه في هذه الحالة، قد يؤدي اقتراح بايدن إلى الإضرار عن غير قصد بعائلات الطبقة المتوسطة في هذه العملية.

تلقي هذه المقالة نظرة على كيفية تأثير هذا الاقتراح لقانون الضرائب على المستثمرين العقاريين، على وجه الخصوص.

رفع الضرائب على الأثرياء

ومن شأن الميزانية المقترحة أن تزيد الضرائب على الأميركيين الأثرياء بعدة طرق. على سبيل المثال، من شأنه:

• زيادة معدل ضريبة أرباح رأس المال من 20٪ إلى 39.6٪ للأشخاص الذين يكسبون ما لا يقل عن مليون دولار في أي عام
• زيادة معدل ضريبة Obamacare من 3.8% إلى 5% للأشخاص ذوي الدخل الذي لا يقل عن 400,000 ألف دولار
• فرض معدل ضريبة لا يقل عن 25% على أغنى 0.01%، أو الأسر التي تبلغ قيمتها 100 مليون دولار أو أكثر
• زيادة معدل الضريبة على الدخل الشخصي من 37% إلى 39.6% للأشخاص الذين يكسبون ما لا يقل عن 400,000 ألف دولار، وهو ما يعكس التخفيض الضريبي السابق 
• ضع قيودًا على الحد الأقصى للمساهمة في حسابات Roth IRA للأشخاص الذين يكسبون ما لا يقل عن 400,000 دولار
• يزيل الزيادة في أساس الميراث عند الوفاة، مما يؤثر على مكاسب رأس المال غير المحققة التي تزيد عن 5 ملايين دولار (10 ملايين دولار للمودعين المشتركين) 

من المهم أن نلاحظ أنه على الرغم من انخفاض معدل الضريبة الفعلي على شريحة الـ 1% الأعلى منذ السبعينيات، إلا أنه لا يزال أكثر من ثماني مرات أعلى من متوسط ​​معدل الضريبة الفعلي للنصف الأدنى من أصحاب الدخل، وفقا لمؤسسة الضرائب. ولكن منذ أن أنفقت الحكومة الفيدرالية التي تزيد قيمتها عن 1.38 تريليون دولار. أكثر مما تم جمعه من الإيرادات في عام 2022، فليس من المستغرب أن يفكر صناع السياسات في زيادة معدلات الضرائب على الأثرياء، خاصة وأن التفاوتات في الثروة كانت أقل في السنوات التي دفع فيها أصحاب الدخل المرتفع مبالغ أكبر. أبحاث ويكذب الادعاء بأن خفض الضرائب يعمل على تحسين الاقتصاد، وأن الحكومة تقوم بتحصيل الضرائب إيرادات أقل عندما تكون معدلات الضرائب أقل، فإن رفع المعدلات على الأقل لبعض دافعي الضرائب قد يكون ضروريا.

ومع ذلك، هناك بعض العواقب غير المقصودة لرفع الضرائب على أرباح رأس المال فوق العتبة. على سبيل المثال، قد يتعثر أصحاب المنازل الذين يكسبون أقل بكثير من مليون دولار أو حتى 1 ألف دولار سنويًا في فاتورة ضريبية بيع منزل في سوق حار، حيث لا يعتبر المنزل الذي تبلغ قيمته مليون دولار قصرًا - إنه منزل لعائلة واحدة متوسط ​​السعر. على سبيل المثال، يبلغ متوسط ​​سعر المنزل في سان فرانسيسكو حوالي 1.3 مليون دولارحتى بعد تراجعها العام الماضي. وحتى مع استبعاد المكاسب الرأسمالية للمساكن الأولية، فإن صاحب المنزل الذي اشترى عقارا قبل 20 عاما في ما أصبح سوقا ساخنة من المحتمل أن يتعرض للضرر بمعدل أعلى في العام الذي يبيع فيه. وهذا يمكن أن يجعل توفير منزل مماثل بمعدلات الرهن العقاري المرتفعة اليوم أمرًا صعبًا بالنسبة للمحركات. 

ومن غير الواضح عدد الأشخاص الذين سيندرجون ضمن هذه الفئة. ولكن من المفيد التساؤل عما إذا كانت بعض الاستثناءات قد تكون ضرورية وما إذا كانت زيادة ضريبة أرباح رأس المال هي أفضل طريقة لتحقيق أهداف الحكومة الفيدرالية. على سبيل المثال، يقول النقاد زيادة في معدل ضريبة أرباح رأس المال يثبط الادخار. ويقدر مكتب الميزانية بالكونجرس أن أ ضريبة على الاستهلاكومن شأن ذلك، الذي من شأنه أن يشجع الادخار على الإنفاق، أن يكون له الأثر الأكبر على تقليص العجز، ولكن هذا سيكون له تأثيره أيضا تأثير غير متناسب أصحاب الدخل المنخفض. لا يوجد حل سهل. 

إلغاء 1031 بورصة

جانب آخر من الميزانية المقترحة هو إلغاء 1031 تبادلات "شبيهة" للمستثمرين العقاريين، والتي كانت موجودة منذ عام 1921. يسمح القسم 1031 من قانون الضرائب للأفراد بتأجيل دفع ضريبة أرباح رأس المال على العقارات الاستثمارية باستخدام عائدات البيع لشراء عقار مماثل بقيمة مساوية أو أكبر. أ صحيفة وقائع من البيت الأبيض يقارن المزايا الضريبية بـ "قرض غير محدد المدة بدون فوائد من الحكومة" ويصنفه على أنه "إسراف في الإنفاق على المصالح الخاصة". 

ويبدو أن هناك اعتقادا خاطئا بأن المستثمرين العقاريين هم بالفعل أثرياء وجشعون إلى حد لا يشبع، وأنهم يتجنبون دفع معدل ضريبي عادل في حين يستغلون مستأجريهم للحصول على المزيد من الدخل. ربما يؤدي تأطير المبادرات السياسية إلى إدامة الصورة النمطية، ولكن في الغالبية العظمى من الحالات، يكون هذا غير صحيح بشكل واضح. "ثغرة" 1031 لا تفيد الأثرياء حصريًا، بل تفيد المستثمرين العقاريين من جميع مناحي الحياة. 

يمتلك أصحاب العقارات من عائلة أمي والبوب 41٪ من جميع العقارات المؤجرة وما يقرب من 73٪ من المباني المكونة من وحدتين إلى أربع وحدات. هؤلاء ليسوا أشخاصًا يكسبون مليون دولار سنويًا، بل هو متوسط ​​الدخل السنوي المقدر لأصحاب العقارات $97,000. في حين يتم وصف العقارات في كثير من الأحيان على أنها أداة الاستثمار المفضلة للأثرياء، فهي أيضًا أداة للأشخاص العاديين لتعزيز مدخراتهم التقاعدية وتوفير ما يكفي لإرسال أطفالهم إلى الكلية. تشكل الصفقات الصغيرة للعقارات الرخيصة غالبية التبادلات المماثلة. 

وعلاوة على ذلك، بحث يُظهر أنه لا يوجد أي إسراف في الإعفاء الضريبي المشابه للتبادل - فهو يلعب دورًا مهمًا في تشجيع النشاط الاقتصادي وتنشيط المجتمعات وأضاف بـ97.4 مليار دولار من حيث القيمة إلى الناتج المحلي الإجمالي للولايات المتحدة في عام 2021. فالتبادلات المماثلة تجعل الاستثمار أكثر كفاءة، مما يخلق مئات الآلاف من وظائف جديدة. كما أنها تجعل من الممكن للمستثمرين تحويل المساحات التجارية الشاغرة إلى مباني سكنية، وهو أمر مهم يجب تشجيعه خلال النقص في المساكن اليوم. الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تقدم عدد قليل أمثلة قصصية كيف مكّنت 1031 بورصة المستثمرين من تجديد المجتمعات. 

يقول النقاد إن إزالة 1031 مقسمًا من شأنه أن يقلل الإيرادات الفيدرالية، ويؤدي إلى تفاقم النقص في المساكن، ويؤدي إلى انخفاض جودة السكن للمستأجرين لأن أصحاب العقارات سيكون لديهم حافز أقل لترقية وحداتهم بمطابخ وحمامات جديدة. قد يتم أيضًا تثبيط الشركات من الانتقال إلى المباني التي تلبي احتياجات الشركة والموظفين بشكل أفضل. تشير الأبحاث إلى أنه في حين أنه من الممكن أن تكون هناك فائدة من وضع قيود على 1031 بورصة، فإن إزالتها بالكامل من المحتمل أن يكون لها آثار سلبية سلبية على الاقتصاد. 

الخط السفلي

هناك حجة قوية لزيادة الضرائب على الأثرياء لتمويل البرامج الاجتماعية. وقد لا يكون هذا هو السبيل الوحيد لتحسين الحراك الاقتصادي، وانتشال الناس من الفقر، وتقليص فجوة الثروة، ولكنه حل محتمل - حتى أن البعض المليارديرات البارزين لقد خرجوا لدعم الفكرة.

ولكن في عملية إصلاح النظام الضريبي، يتعين على صناع السياسات أن يتوخوا الحذر حتى لا تؤدي الحلول المقترحة إلى إلحاق الضرر عن غير قصد بالأسر والمجتمعات ذات الدخل المنخفض والمتوسط ​​أو المستثمرين العقاريين الذين يساهمون في الاقتصاد بطريقة إيجابية.

ألست متأكدًا من كيفية تعظيم الخصومات لأعمالك العقارية؟ في كتاب استراتيجيات الضرائب للمستثمر العقاري الذكيو CPAs أماندا هان وماثيو ماكفارلاند يتشاركان المعلومات العملية التي تحتاجها ليس فقط للقيام بضرائبك هذا العام - ولكن أيضًا لإعداد إستراتيجية مستمرة ستجعل الموسم الضريبي القادم أسهل بكثير.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.