العقارات متعددة العائلات معرضة لخطر الانهيار - إليكم السبب

في هذه المقالة

أنا قلق بشأن الانخفاض الكبير (أو الانهيار) في تقييمات العقارات التجارية، بما في ذلك العقارات متعددة الأسر على وجه التحديد، في عامي 2023 و2024. أشعر أن العلامات الحمراء واضحة جدًا وكلها تشير في نفس الاتجاه لدرجة أنني سأهمل توقعاتي. من واجبي تجاه هذا المجتمع أن أفشل في توضيح موقفي قدر الإمكان والدفاع عن هذا الموقف بقدر كبير من التفصيل. 

في هذه المقالة، سأتناول أطروحتي، مع تحديد أربعة تهديدات أساسية لتقييمات العائلات المتعددة، باتباع الملخص أدناه: 

• الجزء 1: معدلات الحد الأقصى أقل من أسعار الفائدة 
• الجزء الثاني: لا أراهن على نمو ملحوظ في الإيجارات في عام 2
• الجزء 3: أراهن على ارتفاع أسعار الفائدة في عام 2023
• الجزء الرابع: أسعار الفائدة المرتفعة تضغط على التقييمات وتأمين الديون
• الجزء الخامس: الأخبار والحكايات ومزيد من القراءة
• الجزء السادس: أفكار لحماية الثروة وكسب المال في هذه البيئة

يرجى ملاحظة أن العقارات محلية. يعكس تحليلي في هذا المقال المتوسط ​​في جميع أنحاء الولايات المتحدة، على الرغم من أنني أتعمق فيه بضع مناطق كبيرة. 

أخيرًا، أود أن أشير مقدمًا إلى أنني أعتبر نفسي أحد الهواة في فهم أسواق العقارات التجارية، وربما أقترب من وضع "العامل المياوم". أنا لست خبيرا فيهم بأي حال من الأحوال. إنني أدعو إلى المناقشة وأرحب بالتحليل من أي قارئ مستعد لتقديم "حجة قوية" لنقاطي هنا. لا تتردد في تقديم ذلك في التعليقات أو مراسلتي عبر البريد الإلكتروني على .

الجزء 1: معدلات الحد الأقصى أقل من أسعار الفائدة

في المتوسط، تكون أسعار الفائدة أعلى من معدلات الحد الأقصى في الوقت الحالي في المساحة متعددة الأسر في الولايات المتحدة. بصريًا، يمكن تمثيل ذلك على شكل خطين في الرسم البياني أدناه يتقاطعان:

المستثمرون الذين يدخلون الشركات التجارية المتعددة الأسر يفعلون ذلك لأنهم يريدون تحقيق عائد. العودة هي ليس معبراً عنها بـ أ معدل الرسملة (معدل الرسملة)، وهو مقياس يستخدم لتقييم الخصائص فيما يتعلق ببعضها البعض، بل كمقياس معدل العائد الداخلي (إر). يمكن للمرء أن يولد معدل عائد داخلي قوي في بيئات أسعار الفائدة المرتفعة والمنخفضة، تمامًا كما يمكنه توليد معدل عائد داخلي قوي في بيئات أسعار الفائدة المرتفعة والمنخفضة.

يعتمد معدل العائد الداخلي (IRR) على عاملين أساسيين: مقدار التدفق النقدي الذي ينتجه العقار (وتوقيت تلك التدفقات النقدية) والخروج/بيع العقار (والتوقيت). قم بزيادة الإيجارات بسرعة وبيعها بسعر ممتاز، وسيرتفع معدل العائد الداخلي. افعل ذلك ببطء وقم بالبيع بمعدل سقف أعلى مما كان عليه وقت الاستحواذ، وسوف ينخفض ​​معدل العائد الداخلي (IRR).

كانت معدلات الرسملة منخفضة نسبيًا في سياق تاريخي على مدار السنوات العشر الماضية. لم تكن هذه مشكلة بالنسبة للأشخاص في توليد معدل عائد داخلي كبير لأن أسعار الفائدة كانت منخفضة للغاية. في الواقع، فإن معدلات الحد الأقصى المنخفضة، من نواح كثيرة، تسهل على المستثمرين تحقيق عوائد لأن كل دولار إضافي من أمة الإسلام يضاف إلى العقار يزيد من التقييم بمضاعف أكبر. قم بزيادة NOI بمقدار 10 دولار في بيئة معدل الحد الأقصى بنسبة 1%، وستزيد قيمة العقار بمقدار 10 دولارات. قم بزيادة NOI بمقدار 10 دولار في بيئة معدل الحد الأقصى بنسبة 1%، وستزيد قيمة العقار بمقدار 5 دولارًا.

ومع ذلك، فإن دفع معدل العائد الداخلي يصبح أكثر صعوبة بكثير في حالة "الرافعة المالية السلبية" حيث تكون معدلات الحد الأقصى أعلى من أسعار الفائدة. ولأسباب سنناقشها خلال هذه المقالة، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل من الصعب على المشترين التأهل للحصول على تمويل جذاب، مما يزيد من معدلات الحد الأقصى المحتمل للخروج ويضع ضغطًا هبوطيًا على معدل العائد الداخلي (IRR). وسيأتي جزء كبير من الأساس لتوقعات معدل العائد الداخلي من زيادة الإيجارات بسرعة.

بمعنى آخر، أصبح السوق اليوم أكثر اعتماداً من أي وقت مضى خلال العقد الماضي على بقاء معدلات الفائدة منخفضة، واستمرار الإيجارات في الارتفاع بسرعة، و/أو العودة إلى أسعار الفائدة المنخفضة تاريخياً التي شهدناها في السنوات الخمس الماضية. إن "الروافع المالية السلبية" هي الطريقة التي تستخدمها السوق للتأكيد على أنها ملتزمة بكل شيء فيما يتعلق بارتفاع أسعار الفائدة أو انخفاضها.

 وكما سأوضح، أعتقد أن احتمالية أي من النتيجتين منخفضة.

في حين أن الأمر كله يتعلق بمعدل العائد الداخلي للأصل المعني في النهاية، أجد أنه من المثير للاهتمام أنه حتى بدون الاضطرار إلى تشغيل الأرقام في صفقة معينة أو سوق الصفقات، يمكننا بالفعل إجراء ملاحظة مبسطة حول العقارات التجارية فقط من خلال فحص الانتشار التاريخي لمعدلات الحد الأقصى مقابل أسعار الفائدة (والذي يشمل جميع العقارات، وليس فقط العقارات متعددة الأسر بمعزل عن غيرها - ولكن لاحظ أن معدلات الحد الأقصى للأسر المتعددة عادة ما تكون أقل، في المتوسط، من الأنواع الأخرى من العقارات التجارية).

ما لم يكن لدى المرء فرضية أقوى لنمو الإيجارات و/أو خفض أسعار الفائدة مما كان عليه الحال خلال العقد الماضي أو نحو ذلك، فإن الفارق بين أسعار الفائدة ومعدلات الحد الأقصى بحوالي 150 نقطة أساس هو القاعدة. وهذا يعني ارتفاع معدلات الحد الأقصى من 5% إلى 6.5%. في حين أن هذا قد لا يبدو وكأنه مشكلة كبيرة، إلا أنه إذا تم تطبيعه بسرعة، فإنه يعادل انخفاضًا بنسبة 23٪ تقريبًا في قيم الأصول. 

يبدو أن هذه التوقعات المقدمة من CBRE: 

الجزء الثاني: لا أراهن على نمو الإيجارات في عام 2

لفهم كيفية تأثر الإيجارات هذا العام، علينا أن نفكر في العرض والطلب. لدي أخبار سيئة على جبهة العرض وحقيبة مختلطة للطلب.

لنبدأ المناقشة من خلال النظر في العرض.

دعم و إمداد

وصلت الأعمال المتراكمة للبناء الجديد في العديد من الأسر إلى أعلى المستويات منذ السبعينيات. الأعمال المتراكمة ل إجمالي المنازل قيد الإنشاء على أعلى المستويات لدينا بيانات عن:

يتخذ الخبراء مثل Ivy Zelman موقفًا مفاده أن المطورين سيحققون الدخل من هذا المخزون بمجرد اكتماله - في الأساس، يأتي الجحيم أو المياه العالية. تكاليف الاحتفاظ والديون المؤقتة (على غرار قروض الأموال الصعبة للتنمية التجارية) التي يستخدمها البناؤون لتمويل المشاريع باهظة الثمن وبالتالي فهي حافز قوي لإنهاء البناء وإعادة التمويل أو البيع في أقرب وقت ممكن.

كما ذكر بريان بيرك من براكسيس كابيتال على موقعنا فى السوق بودكاستيستغرق التطوير وقتًا وسيؤثر على المناطق المختلفة بشكل مختلف. قد لا تشهد بعض الأسواق الكثير من المعروض الجديد. ستشهد بعض الأسواق وصول كميات كبيرة من العرض عبر الإنترنت ولكن سيكون لديها الكثير من الطلب الجديد بحيث لن يكون هناك صراع مع الاستيعاب. وستشهد بعض الأسواق وصول العرض إلى الإنترنت وصعوبة ملء الوحدات، مما يفرض ضغوطًا هبوطية على الإيجارات مع زيادة الوظائف الشاغرة. 

يعتبر الجنوب والغرب الأكثر عرضة لخطر رؤية إمدادات جديدة ضخمة تصل إلى الإنترنت:

لاحظ أنه على الرغم من أنك قد سمعت عن التصاريح أو يبدأ السكن انخفاضتذكر أن التطوير يستغرق وقتًا. سيتم إصدار التراخيص وتطوير المشاريع التي بدأت في أواخر عام 2021 وأوائل عام 2022 عبر الإنترنت في عامي 2023 و2024. وقد تستغرق المشاريع سنوات أو حتى عقود للسماح بها والبدء بها واستكمالها أخيرًا. إن الافتقار إلى المساكن الجديدة لا يفعل الكثير لوقف هجمة المخزون الجديد الجاري بالفعل والذي على وشك الوصول إلى السوق. لقد بدأت تأثيرات طفرة البناء الجديدة هذه للتو. 

ولا يتطلب الأمر الكثير من الخيال لاستقراء أن هذه التخمة من المساكن الجديدة ستشكل ضغوطًا هبوطية على أسعار العقارات بجميع أنواعها، فضلاً عن ضغوط هبوطية على الإيجارات، حيث يتنافس المزيد من المساكن على نفس المجموعة من المستأجرين. 

دعونا نتحدث عن الطلب بعد ذلك. 

الطلب

السؤال الأكبر الذي يطرحه الطلب، في رأيي، يتعلق بتكوين الأسرة. إن طرح 1.6 مليون وحدة جديدة ليس بالأمر الكبير إذا كنا نتوقع تكوين 1.6 مليون أسرة جديدة، أليس كذلك؟ يسمح ذلك باستئجار هذه الوحدات أو إشغالها (استيعابها) دون أي نوع من صدمة الأسعار. والجميع يتحدث عن النقص الهائل في المساكن منذ سنوات، أليس كذلك؟

وهذا صحيح، إذ تضيف أمريكا عادةً الأسر بمعدل أسرع من إضافة المخزون. وهناك نقص السكن. ولهذا السبب ارتفعت أسعار العقارات والإيجارات بشكل كبير خلال السنوات القليلة الماضية. هناك مشكلتان فقط في هذا الموقف كدفاع عن ارتفاع الإيجارات في المستقبل:

أولا، تم تجاهل بيانات تكوين الأسر خلال الجائحة، مع وفاة أكثر من مليون شخص بسبب كوفيد 19 وإعادة تشكيل الأسر بشكل كبير. وهذا يجعل من الصعب حقًا على أي اقتصادي التنبؤ بتكوين الأسرة. 

ثانيا، هناك نقص في المساكن تم تسعيرها بالفعل إلى الإيجارات الحالية وأسعار المنازل. وأدى النقص، إلى جانب انخفاض أسعار الفائدة، إلى ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 40% تقريبًا وزيادة الإيجارات بنسبة 26% خلال الوباء. 

الغوص بشكل أعمق في تكوين الأسرة. خلال الوباء، نرى ذلك ملايين من "الأسر" التي تشكلت على ما يبدو:

ما الذي يحدث هنا؟ 

الإجابة ليست واضحة بالنسبة لي، ولم أجد تقييماً مقنعاً بشكل خاص للموقف من خبير اقتصادي أحبه. سأكون ممتنًا إذا تمكن أحد المعلقين من توجيهي إلى دراسة أو تحليل منطقي ويسمح لنا باستقراء المستقبل جيدًا. 

في غياب تحليل عالي الجودة يمكنني الوصول إليه، أعتقد أن الناس كانوا يتنقلون ببساطة. أعتقد أن هذا شوه البيانات بطرق لم نفهمها بالكامل بعد. عاد الناس للعيش مع أمي وأبي. ربما استمر الأشخاص الذين يعيشون ويعملون في أماكن مثل مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو ولوس أنجلوس في دفع عقود إيجارهم ولكنهم انتقلوا أيضًا خارج المدينة إلى منزل ثانٍ، وربما تم اعتبار هذا بمثابة تكوين أسرة ثانية. وربما ارتفعت حالات الطلاق والانفصال، وعندما ينفصل الزوجان، فإن هذا يؤدي إلى تضخيم تكوين "الأسرة" (شخصان يحتاج كل منهما إلى مكان للعيش فيه، وكل رب أسرة، بدلا من وحدة عائلية واحدة).

ولكن من الواضح أننا لم نرى الملايين في الواقع شكل الأسر الجديدة. رهاني هو أن لدينا تقديرات عالية بشكل مصطنع لعدد الأسر الحالية في هذا البلد في الوقت الحالي، وهذا يخيفني عندما أحاول توقع نمو الإيجارات في العام المقبل. 

علاوة على ذلك، لاحظ أنه حتى بدون الجنون في هذا المقياس، فإن بيانات تكوين الأسرة يمكن أن تتضاءل وتتضاءل مع الاقتصاد. في الأوقات الجيدة، قد يشتري الأشخاص منازل متعددة ويخرجون من الشقق المشتركة مع زملاء السكن أو يخرجون من قبو والديهم. في فترات الركود، يمكن للناس العودة إلى المنزل مع أمي وأبي أو جلب زملاء السكن مرة أخرى. يمكن أن يتراجع تكوين "الأسرة" بسرعة. 

التعويض المحتمل – يمكن أن ترتفع الإيجارات مرة أخرى في عام 2023

هناك دائمًا متغيرات متعددة في أي مقياس اقتصادي مهم، والإيجار ليس استثناءً. في حين أنني أخشى الضغط الهبوطي الناجم عن الزيادات الهائلة في الإيجارات على مدى العامين الماضيين، ونمو العرض، وعلامات الاستفهام حول تكوين الأسرة، إلا أنني أريد أن أعترف بوجود رياح داعمة كبيرة (ضغط تصاعدي) لأسعار الإيجارات: أسعار الفائدة. . 

ومع تضاعف معدلات الرهن العقاري في غضون 12 شهرا، ارتفعت القدرة على تحمل تكاليف شراء المساكن، البديل للإيجار بالنسبة لملايين الأميركيين. خلصت إحدى الدراسات التي أجرتها ATTOM إلى أنه قبل عام واحد فقط، كان التملك أقل تكلفة من الإيجار في 60٪ من الأسواق الأمريكية، وهي إحصائية انقلبت مع زيادة بنسبة 40-50٪ في الدفعات الشهرية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. ومن شأن هذا التحول في القدرة على تحمل التكاليف أن يضع ضغوطا تصاعدية على الإيجارات.

وبسبب هذا الضغط أعتقد أن الإيجارات ستكون بمثابة قلب عملة معدنية في عام 2023. ولا أثق في أي توقعات اقتصادية بشأن نمو الإيجارات في الوقت الحالي. ومن دون الضغط التصاعدي على الإيجارات بسبب أسعار الفائدة المرتفعة، سأكون على استعداد للقيام برهان حقيقي على أن الإيجارات سوف تنخفض في المتوسط ​​في جميع أنحاء البلاد. 

الجزء الثالث: أنا أيضًا لا أراهن على انخفاض أسعار الفائدة في عام 3

تذكر أن معدلات الحد الأقصى أقل من أسعار الفائدة. وهذا يعني أنه لكي يتمكن المستثمرون من كسب المال، يجب أن تنمو الإيجارات (بسرعة)، أو يجب أن تنخفض أسعار الفائدة. كما ذكرت، أعتقد أن هناك الكثير من الأسباب للتشكيك في أي توقعات لنمو الإيجارات على المستوى الوطني في عام 2023 وكل الأسباب للاعتقاد بأن الإيجارات هي عبارة عن عملة معدنية لها جانب سلبي كبير محتمل. 

والآن حان الوقت لتحويل انتباهنا إلى أسعار الفائدة. إن عودة الأسعار التجارية إلى أدنى مستوياتها التاريخية في السنوات القليلة الماضية من شأنها أن تنقذ العديد من العقارات التجارية والنقابات متعددة الأسر ومستثمريها. 

هل هذا محتمل؟ أنا لا أعتقد ذلك. هذا هو السبب.

وأوضح "الفروق" (مقابل سندات الخزانة لمدة 10 سنوات).

عندما تقوم البنوك أو المؤسسات أو الأفراد بإقراض الأموال، فإنهم يريدون الحصول على تعويض عن المخاطر التي يتحملونها. غالبًا ما يمكن اعتبار المبلغ الذي يتقاضونه مقابل الفائدة بمثابة "فارق" مقابل بديل منخفض المخاطر. 

من المقبول على نطاق واسع في مجال الإقراض أن سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات تمثل معيارًا رائعًا لقياس "الفروق" مقابلها. وتشمل المعايير الأخرى سعر الفائدة المعروض بين بنوك لندن (ليبور) وسعر التمويل المضمون لليلة واحدة (SOFR). 

في الواقع، يأتي الكثير من الديون التجارية الخاصة بأسعار فائدة مرتبطة بـ SOFR بالإضافة إلى الفارق، وليس الخزانة. لكن سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات هي المعيار الذي يقارن به معظم الناس الفوارق، وهو التأثير الأكبر على تمويل العائلات المتعددة.

تعتبر العديد من المؤسسات أن إقراض الأموال للحكومة الأمريكية هو الاستثمار الأقل خطورة في العالم. إن إقراض أي شخص آخر يأتي بمخاطر أكبر. ولذلك، يجب أن يتحمل الجميع فائدة أعلى. 

ولكن كم أكثر من ذلك؟ ومن هنا تأتي فكرة "الانتشار". 

يعتمد مقدار "السبريد" الذي يتقاضاه المقرض على المقرض والاقتصاد والطلب على القروض. وفي بعض الأسواق، مثل الرهن العقاري لمدة 30 عاما لمشتري المنازل، يكون هذا الفارق راسخا للغاية. على سبيل المثال:

ومن الواضح أن هذا ارتباط قوي حقًا، إلى الحد الذي يمكننا أن نعتبره أمرًا مفروغًا منه أنه إذا ارتفعت سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، فإن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ترتفع، والعكس صحيح. ومع ذلك، فهي ليست علاقة مثالية، وفي بعض الأحيان، يتغير الانتشار في الواقع. 

اليوم هو واحد من تلك الأوقات. إن الفارق بين أسعار الفائدة على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات والرهن العقاري لمدة 30 عاما مرتفع نسبيا، كما ترى بالاسفل:

ويتوقع العديد من النقاد أن تنخفض معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في عام 2023 بسبب هذا الفارق المرتفع. ويعتقدون أنه إذا عاد الفارق بين أسعار فائدة سندات الخزانة لأجل 10 سنوات وأسعار الفائدة على الرهن العقاري لأجل 30 عاماً إلى المتوسط ​​التاريخي البالغ 180 نقطة أساس تقريباً، فمن الممكن أن تعود القروض العقارية إلى الانخفاض أقرب إلى نطاق 5.5% بدلاً من 6.3%، كما نحن الآن. في وقت كتابة هذه السطور.

وهذا منطقي من الناحية النظرية، باستثناء مشكلتين. 

أولاً، يعاني عائد سندات الخزانة لأجل عشر سنوات من الانخفاض حالياً لأن المستثمرين يعتقدون أننا نمر أو على وشك الدخول في حالة من الركود. يتم التعبير عن ذلك عادةً بالقول إن منحنى العائد مقلوب. يتم تمثيل التقدم نحو منحنى العائد المقلوب بشكل جيد للغاية في هذا التصور المتميز من Visual Capitalist. 

يهرب الناس إلى استثمارات أكثر أمانًا مثل سندات الخزانة لأجل 10 سنوات بسبب مخاوف الركود. من المحتمل جدًا أنه مع بدء الاقتصاد في التعافي، سيعود منحنى العائد إلى طبيعته، وسيرتفع سعر سندات الخزانة لأجل 10 سنوات. 

ثانيا، يشير بنك الاحتياطي الفيدرالي بوضوح إلى أنه يعتزم زيادة أسعار الفائدة على مدار العام في عام 2023. والمراهنة على انخفاض أسعار الفائدة هو رهان ضد الموقف الرسمي لبنك الاحتياطي الفيدرالي. الطريقة الوحيدة التي أرى بها انخفاض أسعار الفائدة وبقاءها منخفضة هي إذا كان هناك ركود عميق وسيئ للغاية لدرجة أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يضطر إلى عكس مساره بسرعة. 

وبعبارة أخرى، فإن أسعار الفائدة سوف ترتفع بالنسبة للمستثمرين العقاريين (وأي شخص آخر يقترض المال باستخدام الديون التي تصل إلى وزارة الخزانة لمدة 10 سنوات) ما لم يكن هناك ركود رهيب حيث يفقد الملايين من الناس وظائفهم. 

لذلك، دعونا نقلب العملة: 

إذا كان الأمر كذلك (ركود كبير)، فسيتم فقدان الوظائف، وانخفاض الإيجارات، وانخفاض قيمة العقارات التجارية متعددة الأسر. 

إذا كانت ذيول (نظرة اقتصادية أكثر إشراقا)، ترتفع أسعار الفائدة بسرعة، وتنخفض قيم العقارات التجارية المتعددة الأسر.

هذه ليست لعبة ممتعة للغاية.

في حين أنه من الممكن أن ترى معدلات الرهن العقاري ترتد وتنخفض مؤقتًا إلى مستوى منخفض يصل إلى منتصف الخمس سنوات، أراهن أننا سننهي العام بمعدلات أعلى مما هي عليه اليوم، مرة أخرى، ما لم يكن هناك ركود عميق. 

هل تختلف القروض التجارية عن القروض السكنية؟ لماذا لا نتحدث عنهم بالتحديد؟ 

في حين أن هناك جميع أنواع الفروق الدقيقة في الإقراض التجاري، في الوقت الحالي، من المرجح أن يستخدم معظم الناس قروض فريدي ماك لشراء مجمعات سكنية صغيرة ومتوسطة الحجم، وهي فئة الأصول التي أناقشها في هذه المقالة. 

إذا كان بإمكانهم التأهل للحصول على قرض فريدي ماك، فمن المرجح أن يستخدمهم المستثمرون. تعد قروض Freddie Mac هي الزر السهل للمستثمرين من العائلات المتعددة نظرًا لانخفاض أسعار الفائدة، وإطفاء الدين لمدة 30 عامًا، وخمس أو سبع أو 10 سنوات. في الوقت الحالي، يمكن أن تكون أسعار الفائدة على قرض فريدي جنوب 5%! إنه المعادل متعدد الأسر للقروض التقليدية التي يستخدمها الملايين من المستثمرين العقاريين وأصحاب المنازل لشراء منازل لأسرة واحدة مؤمنة من قبل فاني ماي. 

ترتبط أسعار فائدة فريدي ماك بسندات الخزانة لمدة 10 سنوات. لذا، فإن قروض الشقق هذه لا تشهد نفس الفارق المرتفع مقابل سندات العشر سنوات التي نشهدها في مجال السكن (الرهن العقاري التقليدي). وهذا يتركهم مع حتى أكثر ومن وجهة نظري، هناك خطر الارتفاع إذا عاد منحنى العائد إلى طبيعته مقارنة بالقروض العقارية التي تقدمها مؤسسة فاني ماي لمدة 30 عاما. وهذا ما يفسر أيضًا سبب انخفاض المعدلات كثيرًا في المساكن متعددة الأسر عنها في مساكن الأسرة الواحدة في الوقت الحالي.

وفي حين أن هناك سوقاً خاصة للديون العقارية التجارية والتي ربما كانت أكثر شيوعاً قبل بضع سنوات، إلا أنه يبدو أنها قد نضبت إلى حد كبير. إنها إما مؤسسة ترعاها الحكومة (GSE) مثل Fannie Mae أو Freddie Mac أو أنها فاشلة بالنسبة لمعظم النقابيين في الوقت الحالي. 

ولكن الفرق الحقيقي بين الديون التجارية والديون النموذجية للأسرة الواحدة هو نسبة تغطية خدمة الدين (دسكر). سنتعرف على سبب أهمية ذلك في القسم التالي.

الجزء الرابع: أسعار الفائدة المرتفعة تضغط على التقييمات وتأمين الديون

الديون التجارية، بما في ذلك قروض شقة فريدي ماك، كما تمت مناقشتها سابقًا، لا تشبه تمامًا الإقراض التقليدي في المساحة السكنية لعائلة واحدة. على سبيل المثال، قد يكون لقرض فريدي ماك النموذجي جدول استهلاك مدته 30 عامًا، ولكن مع دفعة كبيرة - يصبح الرصيد مستحقًا بعد خمس أو سبع أو 10 سنوات. هذه ليست مشكلة بالنسبة للمستثمرين في الأسواق النموذجية. يمكنهم ببساطة بيع الأصل بعد بضع سنوات لسداد القرض أو إعادة التمويل بقرض جديد وبدء العملية من جديد. 

ولكن، كما ذكرنا سابقًا، هناك اختبار اكتتاب آخر لهذه القروض: نسبة تغطية خدمة الدين. إن DSCR هو نسخة متعددة الأسر من اختبار الدين إلى الدخل الذي يحتاج العديد من أصحاب المنازل إلى اجتيازه عند التأهل للحصول على رهن عقاري.

إذا كان التدفق النقدي للشركة أو المجمع السكني مساويا تماما لأصل القرض والفائدة (خدمة الدين) للقرض، فإن نسبة DSCR ستكون 1.0. أقل، والتدفق النقدي الذي تنتجه الشركة لا يكفي لتغطية القرض. أعلى، وهناك فائض في التدفق النقدي.

تتطلب قروض Freddie Mac عادةً نسبة DSCR تتراوح من 1.2 إلى 1.25.

قد يكون للديون التجارية التي يتم التفاوض عليها بين المقرض والمقترض بشكل خاص، مع الديون غير المدعومة من قبل GSE، تعهدات أكثر صرامة مثل نسب DSCR الأعلى أو تعهدات الديون التي تتطلب من المقترضين الحفاظ على نسبة DSCR طوال فترة القرض.

في حين أن حجم قروض فريدي يمكن أن يصل إلى 80% من القيمة الدائمة، إلا أنه من الناحية العملية، يحصل الكثير منها على تغطية مقيدة في الاكتتاب بنسبة 65% إلى 75%.

في الأسواق العادية، هذه العناصر ليست مشكلة. ولكن دعونا نتفحص ما يحدث عندما ترتفع أسعار الفائدة بسرعة كما حدث في العام الماضي. 

تخيل أن مستثمرًا اشترى عقارًا بقرض فريدي ماك بقيمة مليون دولار في أواخر عام 1,000,000. القرض بفائدة 2021٪. المبلغ الأصلي والفائدة على الاستهلاك لمدة 3 عامًا هو 30 دولارًا أمريكيًا في الشهر، أو 4,216 دولارًا أمريكيًا في السنة. تقدم سريعًا إلى اليوم. سيأتي هذا القرض نفسه بقرض بفائدة 50,592٪. سيؤدي ارتفاع سعر الفائدة إلى زيادة خدمة الدين على قرض بقيمة مليون دولار إلى 5.5 دولارًا، أي بزيادة قدرها 1%.

الآن، استخدم مستثمرونا قرض فريدي (ويستخدم ما يقدر بثلثي السوق ديونًا ذات سعر فائدة ثابت) ومن المحتمل ألا يتعرض لضغوط حقيقية لمدة 5 إلى 10 سنوات، اعتمادًا على مدة القرض. ولكن من المهم أن ندرك أنه إذا قام هذا المستثمر بإعادة تقديم طلب للحصول على نفس القرض اليوم، فمن المحتمل أنه لن يكون مؤهلاً. من المحتمل أن يضطروا إلى جلب أموال أكثر بكثير لإغلاق الصفقة (تقليل القيمة الدائمة)، وإلا فسيتعين عليهم دفع مبلغ أقل مقابل العقار.

والأمر الأكثر إشكالية هو أن هناك قطاعًا من السوق يستخدم الديون ذات المعدل المتغير وأنواع أخرى من التمويل الإبداعي مثل الديون المؤقتة (على غرار قروض الأموال الصعبة) لتمويل العقارات المتعددة الأسر والعقارات التجارية الأخرى. وفقا لصحيفة وول ستريت جورنال، ويستخدم حوالي ثلث السوق ديونًا ذات أسعار فائدة متغيرة، وتستخدم نسبة مئوية (غير معروفة) من هذه المجموعة الديون المرحلية والديون الأخرى غير التابعة للوكالة.

سيواجه هؤلاء المقترضون ضغوطًا متزايدة لسداد مدفوعاتهم بأسعار فائدة أعلى. بالعودة إلى مثالنا السابق، تخيل أن العقار قد حقق 62,500 دولارًا أمريكيًا (5% معدل سقف عند الاستحواذ) في أمة الإسلام مع 50,592 دولارًا أمريكيًا في خدمة الدين بفائدة 3%. واليوم، تبلغ هذه المدفوعات مرة أخرى 68,136 دولارًا. سيتعين على هذا المقترض الخيالي الآن تغطية الفرق بأموال أخرى غير تلك الناتجة عن العقار.

العديد من هذه القروض ذات الأسعار المتغيرة لها حدود قصوى لأسعار الفائدة (غالبًا ما يطلبها المقرضون) والتي تمنع مؤقتًا أسعار الفائدة على ديونها من الارتفاع بشكل كبير. ومع ذلك، فإن تكلفة تجديد هذه الحدود القصوى للأسعار ترتفع بشكل كبير، بما يصل إلى 10 أضعاف، في ضوء ارتفاع الأسعار. لقد بدأ هذا بالفعل في الضغط على المقترضين الذين يضطرون في كثير من الأحيان إلى تخصيص أموال لهذا التأمين كل شهر. 

كما ذكرت، بن ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة جمع التبرعاتلقد أطلق على هذه الظاهرة اسم "التقليص الكبير للديون" - وهي عبارة أشعر أنها تلخص هذه المشكلة بإيجاز شديد. 

الاستماع إلى ظهوره على فى السوق واستمع إلى بعض الأمثلة التي ضربت بالفعل عالم العقارات التجارية (بدءًا بتجارة التجزئة والمكاتب). 

يقول بريان بيرك إن هذه المشكلة من المحتمل أن تكون حادة مع قروض التنمية، حيث قد تجبر متطلبات إعادة الهامش المقترضين على دفع رصيد القرض مقدمًا إذا لم يحقق عقد الإيجار الأهداف.

هل الذعر ممكن؟

عندما لا يتمكن المشغلون من الوفاء بتعهدات القروض الخاصة بهم، فقد يتخلفون عن السداد ويعيدون الأصل إلى البنك (حبس الرهن). في هذه الحالات، سيقوم الدائن بتصفية الممتلكات، وبيعها في أسرع وقت ممكن. قد يروج بعض الأشخاص للعقارات المصفاة التي يتم بيعها بسعر أقل بكثير من القيمة السوقية باعتبارها "فرصة شراء" - وقد يكون الأمر كذلك.

ولكنه أيضًا يحدد شركات للأصول مثلها تمامًا. بالإضافة إلى مواثيق DSCR، يتم تقييم العقارات متعددة الأسر، تمامًا مثل المنازل. إذا لم تأتي التقييمات، يحتاج المشترون إلى جلب المزيد من النقود حتى الإغلاق. 

إذا تصاعد الضغط خلال عام 2023، يمكن أن تنخفض شركات المجمعات متعددة الأسر أكثر فأكثر بسبب مبيعات حبس الرهن المتعثرة، مما يجعل الاقتراض أكثر صعوبة في حلقة ردود الفعل السلبية.

الجزء الخامس: الأخبار والحكايات ومزيد من القراءة

ما أناقشه هنا ليس خبرًا جديدًا للمطلعين على الصناعة. انخفضت تقييمات صناديق الاستثمار العقارية بنسبة 25٪ في عام 2022. تنخفض الإيجارات في العديد من المدن الكبرى مثل مينيابوليس وشيكاغو، حيث وانخفضت أسعار الإيجارات بنسبة 9% و4% على التوالي، على أساس سنوي. 

بدأ الملاك أيضًا في تقديم المزيد "امتيازات" للمستأجرين، على شكل إيجار مجاني لمدة شهر واحد، أو مواقف مجانية للسيارات، لإغراء المستأجرين الجدد. تصل هذه الامتيازات إلى النتيجة النهائية لمستثمري الشقق بنفس الطريقة التي تصل بها الإيجارات الشاغرة أو ذات الأسعار المنخفضة، ولكنها قد تخفي الدرجة التي قد يتم بها الإبلاغ عن انخفاض الإيجارات في بعض الأسواق.

لقد قام العملاء المؤسسيون لصناديق الأسهم الخاصة الكبيرة بسحب أموالهم إلى النقطة التي تصطدم فيها تلك الصناديق حدود السحب لمستثمريها، بدءًا من صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول الأكثر شهرة في العالم: بلاكستون. 

يناقش بريان بيرك هذا الموضوع بإسهاب في فى السوق"قنبلة العائلات المتعددة على وشك الانفجار" حلقة مع ديف ماير. وهو يعتقد أننا على أعتاب "إعادة التسعير" في هذا القطاع وأن هناك فارقًا كبيرًا بين العرض والطلب بين المشترين والبائعين. الصفقات القليلة التي يتم إجراؤها في الوقت الحالي هي من خلال 1031 مشاركًا في البورصة وأولئك الذين جمعوا أموالًا كبيرة ويتعين عليهم نشر تلك الأصول بسرعة. هؤلاء الأشخاص متحمسون للتحرك بسرعة، ومع تمسك العديد من البائعين بحياتهم العزيزة في الوقت الحالي، تظل الأسعار مرتفعة. 

وهذا لن يستمر لفترة أطول بكثير. سوف يضطر البائعون الذين كانوا يتمتعون برفع كبير من الديون بمعدلات متغيرة من خلال قضايا الامتثال DSCR الخاصة بهم. وسيكون هناك ضغط متزايد ومطرد على المستثمرين لإعادة تمويل ديونهم البالية، وهو ضغط سيزداد مع مرور كل شهر حيث يضطر المزيد والمزيد من السوق إلى التصرف إما عن طريق البيع، أو إعادة التمويل، أو جلب مبالغ كبيرة من النقد لخفض الديون. التوازن وتجنب الرهن. 

الجزء السادس: أفكار لحماية الثروة وكسب المال في هذه البيئة

معدلات الحد الأقصى أقل من أسعار الفائدة. إن نمو الإيجارات وتخفيف أسعار الفائدة هما بمثابة قلب عملة. ويتزايد الضغط على جانب الديون بالنسبة لجزء كبير من السوق، كما أن ضمان الصفقات الجديدة أصعب بكثير بأسعار العام الماضي.

هذه بيئة صعبة، ولكن لا يزال هناك عدد من الاستراتيجيات التي قد تكون منطقية للمستثمرين الأذكياء الذين ما زالوا يرغبون في المشاركة في قطاعات العقارات المتعددة الأسر والقطاعات العقارية الأخرى. فيما يلي بعض الأشياء التي أفكر فيها:

إقراض

أسعار الفائدة أعلى من معدلات الحد الأقصى. وهذا يعني المزيد من التدفق النقدي، على الأقل في السنة (السنوات) الأولى، للمقرض لكل دولار مستثمر مقارنة بمستثمر الأسهم، مع انخفاض المخاطر. دع شخصًا آخر يتحمل أول 20-30٪ من المخاطرة. أنا شخصيا أفكر في الاستثمار في صناديق الديون التي تقدم قروضا صعبة، وأنا أحب البيع على المكشوف-طبيعة الأجل لتلك القروض ويشعرون أن سوق الأسرة الواحدة معزول عن المخاطر أكثر من السوق متعددة الأسر.  

شراء مع الرافعة المالية صفر

إذا كان هدفك حقًا هو امتلاك عائلة متعددة على المدى الطويل، والمخاطرة على المدى القريب ليست شيئًا يزعجك، ففكر ببساطة في عدم استخدام الرافعة المالية على الإطلاق، إذا كان لديك الوسائل. وهذا يقلل من المخاطر، ومرة ​​أخرى، لأن أسعار الفائدة أعلى من معدلات الحد الأقصى، سيزيد التدفق النقدي. يمكنك دائمًا إعادة التمويل في غضون بضع سنوات إذا كنت ترغب في استثمار المزيد من رأس المال. 

انتظر و شاهد

هذا هو توقيت السوق وليس أسلوبي. ولكن، إذا كنت تصدق هذا التحليل، فيمكننا أن نشهد تغيرًا كبيرًا في الأسعار في عام 2023. وقد يؤدي الاحتفاظ بالنقود لمدة 6 إلى 12 شهرًا إلى وضع بعض المشترين الأذكياء في وضع يسمح لهم بالحصول على الأصول بصفقة كبيرة، خاصة إذا أدى الذعر إلى دفع معدل الحد الأقصى بشكل كبير. ، عالي جدا. 

قم بمراجعة شروط أي استثمارات تقوم بها

يحق لبعض النقابات إجراء مكالمات رأس المال. إذا تم انتهاك ميثاق DSCR في إحدى الصفقات، فقد يكون لدى النقابي خيارات غير جذابة للغاية تتمثل في البيع بخسارة كبيرة، أو حبس الرهن، أو جلب كومة ضخمة من النقد إلى الطاولة لمنع حبس الرهن. 

قد تسمح شروط الاستثمار المشترك الخاص بك للشريك بأن يطلب من المستثمرين وضع رأس مال إضافي أو تخفيف مخاطر أسهمهم. على الرغم من أن السلطة من المحتمل أن تكون في أيدي الراعي، إلا أنه على الأقل ضمن سيطرتك فهم ما إذا كان هذا احتمالًا في صفقتك أم لا وإعداد مركزك النقدي وفقًا لذلك. لا تكن أعمى.

جلب شكوك صحية لأي استثمارات جديدة

من الواضح أنني متشكك في السوق بطريقة نظامية، ولكن إذا تم تقديم صفقة محددة كانت قادرة على إثارة اهتمامي بما يكفي لإلقاء نظرة ثانية، فأنا أريد أن أتأكد من أن الصفقة منطقية حتى مع ارتفاع كبير في سعر السهم. معدلات الحد الأقصى. 

سأكون متشككًا بشأن ادعاءات "القيمة المضافة" (كل صفقة يعلن عنها كل راعي هي "قيمة مضافة") أو أن العقار "صفقة رائعة" (ما هو الراعي الذي سيخبرك أن الصفقة ليست كذلك) عظيم؟). قد يثير اهتمامي أيضًا إذا التزم أحد الرعاة بمبلغ كبير من رأس ماله الخاص - وهو أمر ذو معنى في سياق صافي ثروته. ). أود أن أشعر بالثقة في أن رأس مالهم الذي حصلوا عليه بشق الأنفس كان معرضًا للخطر، إلى جانب رأس المال الخاص بي، وليس فقط أن لديهم الفرصة لكسب رأس المال من رسوم الاستحواذ ورسوم الإدارة والفوائد المحمولة. 

اتخاذ موقف قصير على ... شيء؟

أتساءل عما إذا كان هناك أي صناديق استثمار عقارية عامة معرضة بشكل خاص للمخاطر الموضحة هنا. يمكن أن يكشف قدر كبير من الأبحاث عن المحافظ الاستثمارية التي تتركز بشكل خاص في الأسواق ذات معدلات الرسملة المنخفضة، ومخاطر العرض الهائلة، والتي تحتوي على نسبة عالية من الديون ذات المعدلات المتغيرة أو التي ستشهد ارتفاعًا كبيرًا في تكاليف الحد الأقصى لسعر الفائدة. إذا قرر أي شخص أن يذهب للحفر هنا، سأكون مهتمًا جدًا بالتحدث عن النتائج التي توصل إليها.   

وفي الختام

وكانت هذه مقالة طويلة. إذا وصلت إلى هذا الحد، شكرا لك على القراءة!

وكما ذكرت في المقدمة، فإنني أعتبر نفسي بين هاوٍ ورجل مياوم في فهم عالم العقارات التجارية والعقارات المتعددة الأسر الكبيرة. 

ومع ذلك، فإن ما أستطيع فهمه يجعلني أخشى التقييمات. أشعر أن هناك العديد من المخاطر هنا، وأخطط لأن أكون متحفظًا للغاية في عام 2023. ومع ذلك، قد أشتري إيجارًا آخر لعائلة واحدة أو حتى صغير ملكية متعددة الأسر مثل دوبلكس أو ثلاثي أو رباعي، كما أحب أن أفعل كل 12-18 شهرًا. 

آمل، على الأقل، أن تساعد هذه المقالة المستثمرين على اتخاذ قرارات أكثر استنارة إذا كانوا يستكشفون فرص الاستثمار متعددة الأسر ويبذلون المزيد من العناية الواجبة. 

ومرة أخرى، ما زلت أبحث عن شخص لديه فرصة كبيرة للعائلات المتعددة. إذا كنت تقرأ هذا، يرجى التعليق أدناه أو مراسلتي عبر البريد الإلكتروني على . أحب أن أسمع رأيك.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.