الرهن العقاري 101: كيفية حساب رأس المال والفائدة

في هذه المقالة

يساعدك حساب أصل القرض والفائدة على تحديد التكلفة الفعلية للعقار. إذا كان لديك قرض بقيمة 400,000 دولار بمعدل فائدة ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 5٪، فإن المبلغ الذي تنفقه بعد 30 عامًا ليس 400,000 دولار. إنها في الواقع 773,158 دولارًا. سيتم تخصيص مبلغ 400,000 دولار أمريكي لرأس المال الخاص بك، بينما سيذهب المبلغ الآخر البالغ 373,158 دولارًا أمريكيًا إلى فائدتك.

عند شراء منزل مع معدل فائدة ثابت، سيكون دفع الرهن العقاري الشهري هو نفسه طوال مدة القرض الخاص بك. ومع ذلك، على الرغم من أنك تكتب شيكًا بنفس المبلغ كل شهر، فإن المبلغ الذي تضعه في رأس المال والفائدة سيكون دائمًا مختلفًا. 

في هذا المنشور، سنحدد مدفوعات أصل القرض والفائدة على الرهن العقاري ونوضح أنه يتعين عليك حساب تكلفة المنزل لاتخاذ قرار أكثر استنارة عند شراء عقار. سنناقش أيضًا الفرق بين معدل الفائدة السنوية (APR) وسعر الفائدة الخاص بك، وما هي العوامل التي تؤثر على سعر الفائدة الخاص بك، وكيفية تتبع اتجاه دفعات الرهن العقاري ذات السعر الثابت. 

فيما يلي كيفية حساب أصل القرض والفائدة على القرض الخاص بك:

ما هو المبدأ على الرهن العقاري؟

عندما تحصل على قرض سكني، فإن رأس المال هو المبلغ الذي تقترضه من المقرض. إذا كان إجمالي سعر شراء منزلك هو 300,000 دولار أمريكي وقمت بسداد دفعة مقدمة بنسبة 20% بقيمة 60,000 دولار أمريكي، فإن المبلغ المتبقي وهو 240,000 دولار أمريكي هو رصيدك الأساسي. 

سعر الشراء - الدفعة الأولى = الرصيد الرئيسي

استخدام قدراتنا آلة حساب الرهن العقاري لتحديد مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله. يعادل أصل القرض مبلغ القرض الخاص بك، مما يجعله أحد أهم الأرقام التي يجب معرفتها. يبدأ أصل الرهن العقاري الخاص بك في تجميع الفائدة مباشرة بعد حصولك على القرض الخاص بك. يشكل الاثنان معًا معظم ما ستدفعه شهريًا. 

ما هو دفع الفائدة؟

مؤسسات الإقراض لا تقرضك مئات الآلاف من الدولارات ولا تحصل على شيء في المقابل. يفرض المُقرض عليك فائدة على القرض، وعادةً ما يعتمد ذلك على معدل النسبة السنوية (APR). 

يتفاجأ معظم مشتري المنازل لأول مرة عندما يعلمون أنه حتى مع انخفاض معدل الفائدة، فإنهم سينفقون الكثير من المال على فوائد الرهن العقاري كل شهر. على سبيل المثال، إذا حصلت على قرض مدته 30 عامًا بمبلغ 400,000 دولار بمعدل فائدة 5٪، فإن دفعتك الشهرية تبلغ 2,147.29 دولارًا. بالنسبة للشهر الأول، يذهب مبلغ 1,666.67 دولارًا أمريكيًا من هذه الدفعة إلى الفائدة، ويذهب 480.62 دولارًا أمريكيًا فقط إلى سداد أصل المبلغ.

كيف يتم حساب دفع الفائدة الخاص بك؟

يتطلب حساب دفع الفائدة المزيد من الرياضيات. الصيغة هي:

دفع الفائدة الشهرية = مبلغ القرض الأصلي x (سعر الفائدة السنوي / 12)

مبلغ القرض الرئيسي = 400,000 دولار
سعر الفائدة = 5% أو 0.05

في هذه الحالة اهتمامك هو:

الفائدة = 400,000 دولار × (.05/12)
الفائدة = 1,666.67 دولار

باستخدام سعر ثابت، ستدفع فائدة أقل مع كل دفعة رهن عقاري بسبب انخفاض رصيدك الأساسي. بعد دفعة الرهن العقاري الأولى، ينتقل رصيدك الأساسي من 400,000 دولار إلى 399,519.38 دولارًا. للشهر الثاني، معادلة الفائدة الخاصة بك هي:

الفائدة = 399,519 دولار × (.05/12)
الفائدة = 1,664.66 دولار

بينما ينتهي بك الأمر إلى وضع 2.01 دولارًا إضافيًا فقط في رصيدك الأساسي، فسوف تسدد ببطء المزيد والمزيد من قرضك بمرور الوقت، وهو ما يقودنا إلى الاستهلاك. 

ما هو الاستهلاك؟

الإطفاء يعني سداد قرض منزلك من خلال أقساط رأس المال العادية ومدفوعات الفائدة على الرهن العقاري مع مرور الوقت. يتطلب حساب الإطفاء استخدام الصيغة:

أ = دفع الرهن العقاري الشهري
P = الرصيد الرئيسي
I = سعر الفائدة الدوري
N = إجمالي عدد الدفعات

نوصي باستخدام حاسبة الاستهلاك بدلاً من ذلك.

لماذا يهم الاستهلاك

يساعد الاستهلاك أصحاب المنازل والمستثمرين العقاريين على تحديد تكاليفهم بمرور الوقت. 

لأغراض الضرائب، توضح لك جداول الاستهلاك المبلغ الذي ستدفعه كفائدة كل عام. الفائدة على الرهن العقاري معفاة من الضرائب، مما يعني أنك تطالب بها إذا قمت بتفصيل نفقاتك وتجاوزت حد الخصم القياسي.

يُظهر الاستهلاك أيضًا المبلغ الذي ستدين به على رصيدك الأساسي كل عام أو شهر. كلما انخفض رصيدك، زاد رصيدك في منزلك. لتبسيط الأمر، لنفترض أن قيمة منزلك لن تزيد أبدًا. قبل إجراء دفعتك الأولى، يكون لديك 100,000 دولار أمريكي من حقوق الملكية (المعروفة أيضًا باسم الدفعة الأولى). 

 باستخدام المثال أعلاه، إليك مقدار رصيدك الأساسي على فترات زمنية مختلفة:

شهر سنة	الدفعة الأولى الأولية	الرصيد	إنصاف
0 أشهر / 0 سنة	$100,000	$400,000	$100,000
12 شهرا / 1 سنة	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 أشهر / 5 سنة	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 أشهر / 10 سنة	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 أشهر / 15 سنة	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 أشهر / 20 سنة	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 أشهر / 25 سنة	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 أشهر / 30 سنة	$100,000	$0	$500,000

في هذا السيناريو، يمكنك بناء المزيد من رأس المال كلما طالت فترة حصولك على القرض. وذلك لأن المزيد من أقساط الرهن العقاري تذهب إلى رصيدك الأساسي الشهري. 

معدل الفائدة السنوية مقابل سعر الفائدة: ما الفرق؟

يتم التعبير عن كلا المعدلين كنسبة مئوية، ولكن هناك فرق رئيسي بينهما. 

يشير معدل الفائدة الخاص بك إلى التكلفة السنوية لقرضك ولكنه لا يعكس أي رسوم أو تكاليف قد يتعين عليك دفعها مقابل القرض. 

يعد معدل الفائدة السنوية الخاص بك تعبيرًا أكثر شمولاً عما تقترضه وغالبًا ما يكون أعلى من سعر الفائدة الخاص بك. وهو يعكس سعر الفائدة الخاص بك، ورسوم وسيط الرهن العقاري، أي نقاط الرهن العقاري، وغيرها من الرسوم التي تتكبدها للحصول على القرض الخاص بك. 

ما هي العوامل التي تؤثر على سعر الفائدة الخاص بك؟

كلما انخفض معدل الفائدة، قلت أقساط الرهن العقاري الشهرية - وكل نقطة مئوية لها أهميتها! بالنسبة لقرضك الذي تبلغ قيمته 400,000 دولار أمريكي لمدة 30 عامًا بفائدة 5%، فإن دفعتك الشهرية تبلغ 2,147 دولارًا أمريكيًا. ومع ذلك، إذا كان معدل الفائدة الخاص بك هو 4٪، فإن دفعتك الشهرية تنخفض إلى 1,910 دولارًا. هذا فرق 237 دولارًا!

فيما يلي بعض العوامل التي تحدد سعر الفائدة الخاص بك:

• مستوى الرصيد: كلما ارتفعت درجة FICO الخاصة بك، انخفض سعر الفائدة الخاص بك. ستكون مؤهلاً عادةً للحصول على أفضل الأسعار إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك في 700 أو أعلى.
• فترة قرض: إذا كان قرضك قصير الأجل، فمن المرجح أن يكون سعر الفائدة الخاص بك أقل. إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض مدته 30 عامًا بفائدة 5%، فقد يعرض عليك نفس المُقرض قرضًا مدته 15 عامًا بفائدة 4%. 
• الموقع الجغرافي: إذا كنت في منطقة يتخلف فيها عدد أكبر من أصحاب المنازل عن السداد، فقد يكون سعر الفائدة الخاص بك أعلى. 
• دفعة أولى: إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20%، فإن معظم القروض تتطلب منك الدفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، وهي فائدة إضافية بنسبة 0.58% – 1.86%.
• أسعار الفائدة الحالية: حالة سوق الإسكان والاحتياطي الفيدرالي تؤثر على أسعار قروض الإسكان. 

ما الذي يتم تضمينه أيضًا في دفع الرهن العقاري الشهري الخاص بك؟

يشكل رأس المال والفائدة أساس دفع الرهن العقاري الشهري، والذي لن يزيد خلال مدة القرض الخاص بك. ومع ذلك، هناك رسوم أخرى يجب مراعاتها:

• الضرائب العقارية: هذه الضرائب هي ما تفرضه عليك حكومتك المحلية بناءً على القيمة المقدرة لممتلكاتك. القيمة المقدرة هي ما يقوله مقيم العقارات عن قيمة منزلك، وهي ليست نفس القيمة السوقية. تختلف الضرائب العقارية من ولاية إلى أخرى.
• تأمين لأصحاب المنازل: يغطي تأمين مالك المنزل عادةً الأضرار الداخلية والخارجية التي تلحق بمنزلك، وفقدان الأصول الشخصية أو تلفها، وتغطية المسؤولية في حالة وقوع حادث في منزلك أو ممتلكاتك. 
• PMI: كما ذكرنا سابقًا، يجب عليك دفع PMI إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20%. يحمي هذا التأمين مقرض الرهن العقاري الخاص بك إذا لم تدفع قرضك العقاري. ويختفي عندما تنخفض نسبة القرض إلى القيمة (LTV) إلى 78٪ أو أقل. 
• مستحقات جمعية أصحاب المنازل (HOA).: إذا انتقلت إلى شقة أو حي به جمعية أصحاب المنازل، فيجب عليك دفع رسوم HOA. تختلف هذه بناءً على HOA الخاص بك. 

تتبع مديرك واهتمامك

للتلخيص، رأس المال الخاص بك هو المبلغ الذي تقترضه من المُقرض عند الحصول على قرض سكني، واهتمامك هو ما يتقاضاه المُقرض منك لاقتراض هذا المال. الآن بعد أن عرفت كيفية عملها وكيفية استخدام حاسبة الاستهلاك لمعرفة المبلغ الذي تدفعه ومتى يمكنك اتخاذ قرار أكثر استنارة عند شراء منزل. 

الأسئلة الشائعة

هل يجب عليك دفع أصل القرض أو الفائدة؟

اعتمادا على شروط القرض الخاص بك، يمكنك دفع المزيد كل شهر. تذهب الأموال الإضافية إلى رصيدك الأساسي وتساعدك على سداد قرضك بشكل أسرع. 

وإلا كيف يمكنك سداد قرضك بشكل أسرع؟

ستسمح لك بعض الشركات بسداد أقساط الرهن العقاري كل أسبوعين. بدلاً من إجراء 12 دفعة شهرية، ستحصل على 26 دفعة كل أسبوعين تعادل نصف مبلغك الشهري. باستخدام هذه الإستراتيجية، ستدفع شهرًا إضافيًا كل عام ويمكنك خصم عدة سنوات من قرضك. 

ما هي نسبة الدفع الرئيسية؟

تختلف هذه النسبة بناءً على مدة القرض والمبلغ وسعر الفائدة. 

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.