التمويل الإبداعي يمكن أن تكون أداة قوية لمساعدتك في الحصول على ممتلكاتك الأولى في حقيبتك. في هذه الحلقة، يشرح آشلي وتوني أكبر الاختلافات بينهما المال الصعب, أموال خاصةو الإقراض التقليدي، بالإضافة إلى الخيارات التي ستجعل عرضك لا يقاوم بالنسبة للبائع!
مرحبا بكم مرة أخرى في آخر رد الصاعد! اذا احتجت رأس المال لصفقة جديدة، قد تفكر فيه الشراكة مع أحد الوالدين. بالطبع، مثل أي الشراكة الاستثمارية، فمن الأهمية بمكان أن لك هيكلة بشكل صحيح و قم بتضمين جميع الشروط المهمة في اتفاقيتك. سيوضح لك مضيفونا كيف! كما أنها تغطي إعادة التمويل النقدي بالتفصيل، بما في ذلك كيفية عمله و كم من المال يمكنك سحبه من الممتلكات. وأخيرا يتحدثون عن باستخدام المساحة المهدرة في الخاص الاستثمار العقاري لتحقيق المزيد من التدفق النقدي! هل انت بحاجة الى تصاريح السحب؟ هل سيتم القبض عليك إذا لم تفعل ذلك؟ استمر حتى النهاية لتعرف ذلك!
إذا كنت تريد من آشلي وتوني الإجابة على سؤال يتعلق بالعقارات، فيمكنك ذلك إرسال سؤال هنا، مشاركة في مجموعة فيسبوك العقاريةأو اتصل بنا على خط طلبات المبتدئين (1-888-5-ROOKIE).
انقر هنا للاستماع إلى Apple Podcasts.
الاستماع إلى البودكاست هنا
اقرأ النص من هنا
اشلي:
This is Real Estate Rookie الحلقة 324
توني:
عادةً، عندما نستخدم مقرضي الأموال من القطاع الخاص، سنقول مثل "لا يوجد تمويل طارئ" وسنقول مثل "إغلاق لمدة 21 يومًا". لذلك، لا نقول بالضرورة، "مرحبًا، إنه عرض نقدي بالكامل". ولكن هذه هي الأشياء التي نقول لهم: "مرحبًا، سوف نغلق أعمالنا سريعًا وليس لدينا أي تمويل طارئ". وهذا عادة ما يجعل عروضنا أكثر تنافسية قليلاً.
اشلي:
اسمي أشلي كير، وأنا هنا مع شريكي في الاستضافة، توني جيه روبنسون.
توني:
ومرحبًا بكم في بودكاست Real Estate Rookie حيث نقدم لك كل أسبوع، مرتين في الأسبوع، الإلهام والتحفيز والقصص التي تحتاج إلى سماعها لبدء رحلتك الاستثمارية. اليوم، سنعود برد مبتدئ آخر ولدينا بعض المحادثات الجيدة التي تجري اليوم. سنتحدث قليلاً عن خيارات التمويل، والأموال الصعبة مقابل الأموال الخاصة، وما هي الاختلافات وأي منها يناسب كل موقف.
سنتحدث عن عمليات التفتيش على العقارات وتوقيتها. هل ينبغي عليك القيام بذلك قبل إغلاق العقار، أثناء عملية الإغلاق، وحتى قبل تقديم العرض؟ سنقدم لك إجابة على ذلك. سنتحدث أيضًا قليلًا عن المراحيض المشتعلة بالنار ولماذا يجب عليك أو لا ينبغي عليك شراء العقارات بهذا النوع من حالات السباكة.
اشلي:
بعد ذلك، نتحدث عن الشراكة مع والديك، وطرق مختلفة لتنظيم تلك الشراكة فعليًا، وبعد ذلك ماذا يحدث إذا أتيت إلى عقار به بعض المساحة المهدرة مثل غرفتي معيشة يمكن أن تكون غرفة نوم إضافية. وقمنا أنا وتوني بتحليل العملية التي واجهناها وتوصياتنا بشأن كيفية كسب المزيد من المال من غرفة المعيشة الثانية تلك عن طريق تحويلها إلى غرفة نوم.
توني:
حسنًا. الآن، قبل أن ندخل في أسئلة اليوم، أريد أن أتوجه بالتحية لشخص ما باسم المستخدم Dr. Goldstein الذي ترك لنا تقييمًا بخمس نجوم على Apple Podcasts. يقول الدكتور غولدشتاين: “معلوماتية وتحفيزية. العرض رائع. وهي تغطي مجموعة واسعة من موضوعات الاستثمار العقاري بطريقة يسهل الوصول إليها. ألهمتني الحلقة 273 لتجربة شيء جديد. وبعد مرور شهرين، أبرمت صفقة وأنا متحمس لإتمامها. شكرا لك اشلي وتوني.
يا رفاق، لهذا السبب قمنا بإنشاء بودكاست Rookie لإلهام الأشخاص مثل الدكتور غولدستين لسماع هذه القصص، لسماع هذه التكتيكات، لسماع هذه الاستراتيجيات واتخاذ الإجراءات. والطريقة الوحيدة التي يمكننا من خلالها العثور على المزيد من الأشخاص لإلهامهم هي إذا حصلنا على المزيد من المراجعات للبودكاست، فهذا يساعد في نشره إلى المزيد من الأشخاص. لذا، إذا كنت جزءًا من جمهور المبتدئين، فيرجى ترك لنا مراجعة تقييم صادقة على أي منصة تستمع إليها حتى نتمكن من التأثير على المزيد من الأشخاص مثل دكتور غولدستين.
اشلي:
تمام. وتتوجه تحية وسائل التواصل الاجتماعي هذا الأسبوع إلى شركة Rental Property Couple، باتريك ماكجراث وزوجته. إنهم فريق من الزوج والزوجة في طريقهم إلى FIRE، وهو الاستقلال المالي، التقاعد المبكر. لديهم 35 إيجارًا حصلوا عليها في السنوات الثلاث الماضية وأكثر من خمسة ملايين من الأصول. لكنهم يقومون بعمل رائع في مشاركة رحلتهم على صفحتهم على Instagram.
لذا، تابعهم وقم بمتابعتهم وتحقق من صفحتهم للحصول على بعض التحفيز والإلهام وأيضًا لطرح بعض الأسئلة. إذن، هذا @RentalPropertyCouple. وإذا كنت تريد أن تظهر على Instagram أو أي من مواضيع وسائل التواصل الاجتماعي، TikTok، فتأكد من الإشارة إلى أنا وتوني في قصصك في صورة. استخدم الهاشتاج Real Estate Rookie وهذه هي الطريقة التي وجدنا بها حسابات Instagram الرائعة التي يمكننا مشاركتها معكم يا رفاق. امسح خلاصتك من الميمات المضحكة وابدأ في إضافة مستثمرين عقاريين آخرين للتواصل والتواصل معهم.
سؤالنا الأول اليوم هو من مايك جوزيف. "أهلاً بكم. لقد قمت بتمويل صفقاتي الخاصة حتى الآن، ولكني أخطط لاستخدام طرق تمويل أخرى قصيرة الأجل مثل الأموال الصعبة للاستكشاف بشكل أسرع. هذا سؤال أساسي للغاية، ولكن عند تمويل صفقة باستخدام الأموال الصعبة، هل يُنظر إلى ذلك على أنه مفضل مثل النقد من وجهة نظر البائع؟
"عندما تقدم عرضًا، هل تتنازل عن طوارئ التمويل لجعله أكثر جاذبية للبائع؟" لذا، توني، دعنا نحصل على أفكارك حول كيفية استخدام الأموال الصعبة.
توني:
نعم، أعني أنك بالتأكيد ترى بعض الأشخاص الذين سيقولون إنهم حصلوا على "نقود" عندما يشترون بالمال الصعب. أعتقد أن الأمر يعتمد أيضًا على الطريقة التي تستخدم بها هذه الأموال الصعبة. إذا كان الأمر يتعلق بالمال الصعب التقليدي، فقد يتعين عليك تجاوز بعض العقبات الإضافية، خاصة اعتمادًا على مستوى خبرتك. لكن لنفترض أن لديك مقرض أموال خاصًا حقيقيًا حيث تقوم فقط بخصم شيك فائدة منه كل ربع سنة، أو كل شهر، أو أيًا كان.
ولديك بالفعل أموال نقدية في البنك الذي تتعامل معه على الرغم من أنه من الناحية الفنية قرض بهذه الطريقة، فهو أسهل قليلاً، وأقل احتكاكًا بهذه الطريقة. لذا، أعتقد أن الأمر يعتمد، يا مايك، على كيفية إعداد تلك الأموال الخاصة أو معاملة الأموال الصعبة تلك، إذا كنت تشعر براحة فائقة أو ثقة في وصفها بالنقد. على سبيل المثال، نشتري الكثير من الأغطية وسنقول إننا ندفع نقدًا على الرغم من أننا نستخدم الديون، ولكن هذا بسبب أن لدينا مقرضي أموال من القطاع الخاص لدينا علاقة معهم ولدينا نوعًا ما بالفعل اصطف التمويل.
لذا، فإن فوائد استخدام الأموال الصعبة مقابل الأموال الخاصة هي أن المقرضين عادةً ما سيجعلون الأمر أسهل قليلاً من القروض التقليدية وخاصة مثل قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو شيء من هذا القبيل، أليس كذلك؟ إذا كان بإمكانك الحصول على قرض لديه احتمالية أكبر للإغلاق، فأعتقد أن هذا هو الأمر الأكثر أهمية بالنسبة للبائع حتى من الدين الذي لديك في حد ذاته.
اشلي:
نعم، لذلك في ولاية نيويورك، عندما تغلق عقارًا، يتعين عليك الاستعانة بمحامين، وبعد ذلك يكون هناك الكثير من أعمال الملكية التي تدخل في الأمر، وهي عملية أصعب بكثير للحصول على امتياز من مقرضي الأموال الصعبة على العقار الفعلي عندما تغلق. لقد ذكرت أن الأمر كان نقدًا من قبل، ثم تساءل البائعون عن سبب اضطرار المحامين إلى القيام بكل هذه الأشياء التي يبدو أنك تحصل على التمويل الآن.
لذا، تعلمت ألا أضعه نقدًا. إنه يجعل الأمر أكثر وضوحًا للبائعين، نعم، سيكون هناك المزيد من العمل من قبل المحامين، الأمر الذي قد يستغرق وقتًا أطول قليلاً حتى الإغلاق. لذلك، أنا بالتأكيد أؤيد القول بأنك تحصل على التمويل. لكنني أعرف عددًا كبيرًا من المستثمرين الآخرين الذين يقولون إنها أموال نقدية لأنهم يستطيعون الحصول على الأموال بسرعة كبيرة من مُقرضيهم الصعبين، وهي ليست عملية طويلة جدًا للمرور عبر ولاية نيويورك للقيام بذلك بالفعل.
توني:
نعم، عادة، عندما نستخدم مقرضي الأموال من القطاع الخاص، سنقول مثل "لا يوجد تمويل طارئ"، وسنقول مثل "إقفال لمدة 21 يومًا". لذلك، نحن لا نقول بالضرورة مثل، "مرحبًا، إنه عرض نقدي بالكامل،" ولكن هذه هي الأشياء التي نقولها لهم، "مرحبًا، سوف نغلق الشركة بسرعة وليس لدينا تمويل طوارئ. " وهذا عادةً ما يجعل عروضنا أكثر تنافسية قليلاً.
اشلي:
نعم، بالنسبة للأموال الخاصة، كنت أفعل ذلك دائمًا، إنه عرض نقدي ومن ثم، نعم، لا يوجد أي تمويل طارئ في هذا. لكن مع الأموال الصعبة، بدأت أقول إنه يتم التمويل هناك.
توني:
نعم. ودعونا نقسم ذلك أيضًا يا آش للمبتدئين الذين ربما لا يعرفون الاختلافات. لذلك، هناك الإقراض التقليدي حيث تذهب إلى بنك أوف أمريكا أو اتحاد الائتمان المحلي الخاص بك، أو ما إلى ذلك، للخروج والحصول على الدين لشراء عقار. ولكن بعد ذلك، هناك نوع من الجانب الإبداعي حيث تستخدم الأموال الصعبة أو الأموال الخاصة.
ربما تكون الأموال الخاصة هي الخيار الأبسط. لذا، لنفترض أنني وآش أصدقاء، أعني أننا أصدقاء. لكن لنفترض أن لدى آشلي 500,000 ألف دولار في البنك الآن، وقد وجدت صفقة يصل فيها سعر الشراء وإعادة التأهيل إلى 500,000 ألف دولار. لذلك، يمكنني أن أذهب إلى آشلي وأقول، "آشلي، انظر، لقد وجدت هذه الصفقة. التكلفة الإجمالية للمشروع 500,000 دولار. أعتقد أن قيمة العقار ستكون 750 دولارًا بحلول الوقت الذي ننتهي منه.
لذلك، لدينا بعض الأسهم المخبوزة هناك، ربما 800 دولار. فقلت: "آشلي، هل يمكنك أن تقرضني هذه الـ 500,000 ألف دولار؟ سأدفع لك دفعة فائدة ثابتة كل شهر، كل ثلاثة أشهر، ربما في نهاية المشروع بنسبة 10٪. وهذا يعني أن آشلي ستحصل على 50,000 ألف دولار سنويًا على 500,000 ألف دولار إذا كنا ندفع لها 10%. لذلك، يقول آشلي، "نعم، توني، بالطبع."
لذلك، تقوم آشلي بعد ذلك إما بتحويل الأموال لي من أجل الصفقة، وهذه إحدى الطرق للقيام بذلك، أو يمكنها تحويلها إلى سند ملكية وضمان. لكن في الأساس، يقوم آشلي بتمويل تلك الصفقة بالنسبة لي. إنها معاملة بين شخصين وتعتمد على علاقتنا مع بعضنا البعض. هذه معاملة مالية خاصة. المُقرض القوي، عادةً، هو الشخص الذي يدير عملاً تجاريًا من نوع ما.
لذا، فهو ليس شخصًا ربما تربطك به علاقة شخصية وثيقة جدًا. هذا شخص لديه موقع ويب ويقوم بتمويل الكثير من الصفقات على أساس شهري. وسيكون لديهم إرشادات اكتتاب صارمة للغاية. سوف يريدون رؤية الممتلكات الخاصة بك. سوف يريدون رؤية صفقتك. سيرغبون في التأكد من حصولك على نطاق جيد من العمل.
سيرغبون في معرفة ما إذا كان لديك مقاول جيد. إنهم يريدون التأكد من أنهم يقومون بالفعل بحماية الأصول وأموالهم لأنهم لا يعرفونك شخصيًا. وعادةً، مع مُقرض المال الصعب، سوف ترى رسومًا أعلى. لذلك، ربما ستدفع المزيد من المال والرسوم مقدمًا. يسمون تلك النقاط. قد يكون سعر الفائدة الخاص بك أعلى قليلاً من مُقرض المال الخاص، مرة أخرى، لأن هذا عمل تجاري بالنسبة لهم.
لذا، إذا كنت تدفع، أيًا كان، 6% أو 7% على استثمار تقليدي، فربما تدفع 12% أو شيء من هذا القبيل مقابل الأموال الصعبة، أليس كذلك؟ لم أستخدم الأموال الصعبة أبدًا. لذلك، أعلم أن الأسعار أعلى، ولكن عادةً ما سيتقاضون رسومًا أعلى قليلاً. لكن الأموال الصعبة هي عمل تجاري، في حين أن الأموال الخاصة هي قطعة تركز على العلاقات.
اشلي:
المال الخاص، إذا كان لديك إمكانية الوصول إلى المال الخاص، عادة ما يكون أسهل بكثير وأفضل من المال الثابت، في رأيي.
توني:
ولهذا السبب لم أستخدمه أبدًا لأنه لدينا إمكانية الوصول إلى الأموال الخاصة. لذا، يبدو الأمر مثل لماذا أقفز من خلال أطواق مُقرض المال الصعب بينما يمكنني فقط اتباع طريق الأموال الخاصة؟ الآن، هناك بعض الأشخاص الذين أعرفهم يجمعون بين الاثنين. وبعض مقرضي الأموال الصعبة يوافقون على هذا الأمر، والبعض الآخر ليس كذلك. لكن لنفترض أن لديك مُقرضًا صعبًا لا بأس به في هذا الأمر.
لنفترض أن لديك صفقة وتحتاج إلى دفع 100,000 دولار وسيقوم مُقرض الأموال الثابت الخاص بك بتغطية الـ 400 دولار الأخرى. سيسمح لك بعض مقرضي الأموال الصعبة بالحصول على مقرض أموال خاص لتغطية مبلغ 100,000 دولار. لذلك، عندما تقوم بإزالة هذا العقار، فلن تحصل على أي أموال نقدية من جيبك. لديك مقرض المال الصعب الذي يقدم مبلغ 400 دولار.
لديك مقرض المال الخاص الذي يقدم 100 دولار. يجتمع هذا معًا لتغطية إجمالي تكاليف مشروعك وتدفع الفائدة لكلا الشخصين. وهذا خيار واحد أيضًا. مرة أخرى، لم أسلك هذا الطريق مطلقًا لأنني أفضل الاحتفاظ بكل شيء باستخدام الأموال الخاصة، ولكنه يمثل المزيد من النفوذ، أليس كذلك؟
وهذا هو السبب الوحيد الذي جعلني أفكر في الأمر لأنه، على سبيل المثال، عندما خرجت وفي وقت ما، قد يكون لدينا 2 أو 3 ملايين دولار على شكل قروض مالية خاصة لأشخاص مختلفين ويبدو الأمر كما لو أن كل ذلك مرتبط بثلاثة أو أربعة عقارات. . الآن، تخيل لو أخذت مبلغ 2 مليون دولار واستخدمته كدفعة مقدمة على مجموعة من القروض الصعبة.
يمكنني الحصول على 10 صفقات أقوم بها في وقت واحد إذا قمت بتوزيعها بهذه الطريقة، ولكن هناك المزيد من المخاطر، وهناك المزيد من التكاليف. لذلك، نحن فقط نبقي الأمر بسيطًا. جميع الأموال الخاصة.
اشلي:
نعم، لدي صديق قام بأول قرض له بالمال الصعب. لذلك، كانت هذه واحدة من أولى العقارات المستأجرة في الواقع. عندما كان يحصل على مُقرض مالي قوي وكانوا يحصلون على 80% ثم كان عليه إحضار الـ20% الأخرى، لكن سُمح له بالحصول على تمويل خاص مقابل 10% من ذلك المبلغ. لذا، كان عليه أن يُظهر دليلاً على أن نسبة 10% كانت قادمة من حسابه البنكي، أما نسبة الـ 10% الأخرى، فيمكنه الاقتراض من شخص آخر.
وبعد ذلك، تم تغطية الـ 80% الأخرى من قبل مُقرضي الأموال الصعبة. تمام. لذا، سؤالنا التالي هو من جيسي أندرا. والسؤال هو هل من الممكن إجراء معاينة للعقار قبل تقديم العرض؟ ونعم، هو كذلك. لذلك، خاصة إذا كان العقار خارج السوق وكنت تتحدث مع البائع مباشرة، يمكنك المضي قدمًا وطلب إجراء فحص.
المشكلة التي أراها في القيام بذلك هي أنه إذا لم تكونوا حتى في نفس النطاق في الملعب ومضيتم قدمًا وأنفقتم 500 دولار على التفتيش، فإنكم تقدمون لهم عرضهم ويقولون: "لا، نريد في الواقع 100,000 دولار إضافية للممتلكات. لذلك، هذا هو أحد الأسباب التي تجعلني أرغب في الحصول على العقار بموجب عقد أولاً قبل أن أذهب وأدفع تكلفة دفع مفتش المنزل. إذا كان العقار مدرجًا في نظام MLS، فمن الممكن أن تستغرق عمليات التفتيش وقتًا طويلاً.
آخر تفتيش للعقار قمت به، استغرق منهم ثلاث ساعات ونصف للقيام بالعقار. أعتقد أنه كان منزلًا لعائلة واحدة تبلغ مساحته 1,600 قدم مربع. ثلاث ساعات ونصف. لذلك، عادةً، عندما تقوم بجدولة عرض، يقوم الوكيل بحجب نافذة مدتها 15 دقيقة أو 30 دقيقة عندما تكون هناك لرؤية المنزل. لذلك، يجب أن يكون واضحًا أنك ترغب في عرض العقار طوال المدة التي كان العقار يخضع فيها للتفتيش حتى لا تضطر إلى عرض أشخاص آخرين.
وفي السوق الساخنة اليوم، قد يكون هناك عروض متتالية عند إدراج العقار. إذن، هذه هي بعض المخاوف التي يمكنني التفكير فيها، ولكني سأكون منفتحًا وصادقًا للغاية مع الجميع، البائعين، وكيلك، وكيلهم، أيًا كان المعني، وهذا ما تريد القيام به هو إجراء فحص قبل فعليًا قم بتقديم عرض ثم تأكد من استعدادك لدفع هذا المال قبل تقديم العرض.
توني:
كانت هناك بعض المعاملات العقارية، أو، على ما أعتقد، بعض اللاعبين في صفقة عقارية، يحصلون على أموالهم مهما حدث. يحصل المقرض على أمواله فقط إذا تم إغلاق الصفقة. لا يحصل الوكيل العقاري على أجره إلا إذا تم إغلاق الصفقة. لكن المثمن الخاص بك والمفتش الخاص بك، لا يهتمون إذا تم إغلاق الصفقة. يحصلون على أموالهم مقدمًا عندما يقدمون خدماتهم.
لذا، من وجهة نظر آشلي، يمكن أن يصبح الأمر مكلفًا للغاية إذا كنت تقوم بإجراء عمليات تفتيش على كل عقار تفكر في تقديم عرض عليه. السبب وراء عدم اضطرارك إلى القيام بذلك، يا جيسي، هو أنه عندما تقدم عرضك، عادةً ما يتم منحك عددًا معينًا من الأيام لإجراء العناية الواجبة. تمام؟ لذا، يجب عليك التجول في العقار أو مطالبة وكيلك بالتجول في العقار أو على الأقل الحصول على صور أو فيديو تفصيلي حتى تحصل على فكرة جيدة عن الحالة العامة للعقار.
وبناءً على ذلك، يمكنك وضع بعض الافتراضات حول "مرحبًا، ما هي الأشياء التي أشعر بها بناءً على هذه الإرشادات الأولية التي قد تحتاج إلى إصلاح أو إصلاح أو استبدال؟" فترة العناية الواجبة هي فرصتك. الآن بعد أن حصلت عليه بموجب العقد، والآن بعد أن اتفقت أنت وهذا البائع على نقطة بداية أولية على الأقل لسعر الشراء، يمكنك الآن المضي قدمًا والقيام بهذا الغوص العميق للغاية للوصول إلى ما وراء الجدران والقيام بأي شيء آخر تريده عليك القيام به للتأكد من أن كل شيء على ما يرام تحت الغطاء.
ولكن السبب وراء عدم اضطرارك إلى إجراء فحص للممتلكات من قبل هو أن لديك فترة العناية الواجبة خلال فترة الضمان الخاصة بك للانسحاب في حالة ظهور بعض النفقات الكبيرة أو طلب رصيد إضافي من البائع في حالة ظهور أشياء إضافية تقرير التفتيش هذا. عادةً ما أكتب 14 يومًا لإجراء العناية الواجبة في معظم عروضي. اشلي، ماذا تضع عادة؟
اشلي:
لذا، بالنسبة للتفتيش، فقد قمنا بالفعل بتقصير هذا الإطار الزمني وقمنا بذلك خلال... سبعة أيام هو الحد الأقصى الذي يمكننا القيام به الآن. لكننا سنخبرهم أننا سنفعل ذلك بمجرد أن نتمكن من إخراج مفتش المنزل من هناك. سيقوم وكيل أعمالي بإبلاغ البائع بذلك، وقد كان هذا في صالحنا بالنسبة لبعض عروضنا.
لذا، فإن العقارين الأخيرين اللذين عرضتهما على MLS حيث أردت إجراء فحص لهما، تمكنا من إكمال هذا الفحص خلال أول 48 ساعة من تقديم عرضنا إليهم وقبولهم له. لذلك، كان هذا أمرًا أساسيًا للغاية وهو أننا قادرون على المضي قدمًا على الفور. وفي كثير من الأحيان، قبل أن أقدم العرض، يتم إجراء الكثير من العناية الواجبة التي يمكنني القيام بها على الكمبيوتر بالفعل لأن ذلك يساعد في أساس عرضي.
الجزء الثاني هو مجرد فحص العقار ونوع إعادة التأهيل الذي سيتم القيام به، وأي شيء حدث، وما هي تكلفة إصلاح ذلك. لذا، علينا إحضار المفتش، الأمر الذي قد يستغرق يومين على الأغلب. عادة، هذا هو الوقت الذي يمكننا فيه الحصول عليهم، بعد يومين من تاريخ طلبنا الفعلي، وبالتالي عندما يتم قبول عرضنا، ثم في غضون يومين.
وبعد ذلك، نحتاج عادةً إلى حوالي 12 إلى 24 ساعة بعد حصولنا على النتائج لاتخاذ قرار فعلي بشأن العرض. وخلال تلك الفترة الزمنية، نقوم بجمع تكاليف إجراء هذه الإصلاحات، ومعرفة المعلومات الأخرى حول العقار التي ظهرت أثناء الفحص والتي نحتاج إلى إجراء المزيد من البحث عنها. كان لدينا منزل على البحيرة وكان به مرحاض محرقة. لذا، هذا هو المكان الذي يحترق فيه الأمر، يا عزيزي.
توني:
هل هذا حقيقي؟
اشلي:
نعم. لذلك، لم يكن هناك صرف صحي ولا مجاري في هذا العقار وكان هناك في العقارات المحيطة. لذا، الشيء الوحيد الذي كان علينا معرفته هو تكلفة تركيب نظام الصرف الصحي هناك. لكن مرحاض المحرقة هذا، هو مجرد مرحاض ومن ثم هناك فتحة تهوية تخرج منه. وتضع قطعة من الورق في المرحاض، وهناك تعليمات صارمة للغاية حول كيفية القيام بذلك.
لذا، أثناء التفتيش الذي قمنا به، وكيلنا، كنا هناك بالفعل مع وكيل البائع. إنها تقول: "حسنًا، لقد أوضح لي البائع كيفية القيام بذلك. سأوضح لكم يا رفاق كيفية استخدام هذا المرحاض. وقد مررنا بالعملية برمتها. لذا، أخرجي الورقة وضعيها في المرحاض، حسنًا؟ وهو مغلق حتى ترى الوعاء فقط.
وبعد ذلك، تذهب إلى الحمام ثم يتعين عليك الضغط على الزر لشطفه أولاً. لذا، فإنه يفتح الجزء السفلي من المرحاض، وتسقط ورقتك وأغراضك بداخلها. وبعد ذلك، يُغلق مرة أخرى عندما تترك الزر ثم تشعل النار وتصنع مثل، وتسمع صوت احتراقه هناك. ومن ثم، بين الحين والآخر، أعتقد أن البائع كان يقول كل أسبوع قبل أن يغادروا منزل البحيرة، إنهم سيفرغون الرماد.
لكن عندما كنت بالخارج وكان المرحاض يتدفق، كان بإمكانك شم رائحة احتراق في الهواء من فتحة التهوية في أحد جوانب المنزل إذا كنت في هذا الجانب من المنزل. لذلك، كان علينا إجراء الكثير من الأبحاث حول هذه المراحيض ونقول، "حسنًا، أولاً وقبل كل شيء، إذا أردنا استخدام هذا كمقيمين لدينا، والاستمتاع بمنزل البحيرة بأنفسنا، فيمكننا التعامل مع هذا بالسعر الذي نريده". 'إعادة الحصول عليه. ولكن القيام بذلك كإيجار قصير الأجل لمحاولة الشرح للضيوف كيفية تشغيل هذا الشيء و-"
توني:
لقد أحرقوا المنزل. سيتم حرق المنزل في السنة الأولى.
اشلي:
لذا، نعم، كان هذا شيئًا كبيرًا. وانتهى بنا الأمر بخسارة العقار لأننا أجرينا الفحص ثم لم نحصل على موافقة المحامي بعد لأنه كان خلال عطلة نهاية الأسبوع وقدم شخص آخر عرضًا غير مرئي وعرض في الواقع 70,000 ألف دولار أكثر مما قدمناه. لذلك، أخذوا ذلك، لكنهم عوضونا عن التفتيش على سبيل المجاملة.
توني:
هذا بارد.
اشلي:
لذا، كان ذلك جميلًا، لكنه كان سيكون أفضل كثيرًا بالسعر الذي كنا سنحصل فيه على هذا العقار.
توني:
أتساءل عما إذا كان ذلك الشخص الذي اشتراها، والذي سبقك إلى هذا النوع، على علم بحالة المرحاض المشتعل بالنار لأنني لم أسمع بذلك من قبل.
اشلي:
نعم، وتم إغلاق العقار. لقد مررنا على متن قاربنا ورأينا المالكين الجدد في رصيفهم وهكذا-
توني:
نعم، هذا هو البرية. الشيء الأكثر جنونًا الذي أعتقد أنني سمعته من تفتيش الممتلكات.
اشلي:
لذا، كنا نحاول القيام بذلك، للإجابة على سؤالك، في أقصر وقت ممكن، وبهذه الطريقة إذا لم نتوصل إلى اتفاق بشأن شيء ما، نقول للبائعين، بهذه الطريقة لم تخسر وقت. وفي كلا العرضين، كنا أول من رأى العقار، لذلك حصلنا عليه بموجب عقد على الفور. لذا، ما حدث في تلك الظروف كان في الواقع قائمة جيب.
لم يدرجوها حتى الآن. وبعد ذلك، الأمر الثاني، لم يتركوه معلقًا أبدًا. قالوا فقط أنهم يؤجلون العروض. لذا، علينا أن نراها أولاً. قدمنا عرضنا على الفور وأوقفوا العروض. ولهذا السبب اتفقنا على التعجيل بالفحص وكل شيء، لذلك لم يضطروا إلى تعليقه ثم لا نتفق على الفحص ثم يعود إلى الإدراج مرة أخرى، الأمر الذي يمكن أن يترك أثرًا في العقار .
لذلك، يعد هذا أيضًا أسلوبًا للتفاوض عندما تقدم عرضك، إذا كنت تعلم أنك من الأوائل وتقول: "ليس عليك تعليقه حتى بعد تقديم عرضنا، فسنقوم بذلك يتم ذلك بسرعة كبيرة بحيث يتعين عليك فقط تأخير العروض لبضعة أيام أو أي شيء آخر. لكن تأكد من حصولك على هذا العقد وموافقة المحامي على التوقيع عليه، لأن ذلك كان بالتأكيد درسًا كبيرًا لنا تعلمناه.
توني:
مجنون. هل حصلت على الفيديو؟ هل عليك أن ترسل لي مقطع الفيديو الخاص بمرحاض تنفس النار إذا كان لديك واحدًا؟
اشلي:
نعم. أنا متأكد من أن لدينا واحدة من جميع الصور التي التقطناها. نعم. تمام. السؤال التالي هو من ويل كيلبي. "أتطلع إلى العثور على منزل لأقلبه وقد عرض والداي أن يكونا شريكين ماليين. وأود أن أدير الصفقة ثم أقسم الأرباح. كيف يمكنني هيكلة هذا النوع من الصفقات؟ ما عليك سوى العثور على قرض واطلب منهم تمويل التجديدات.
"يمكنهم شرائه نقدًا، لكنني أشعر أن ذلك سيكون أكثر صعوبة عندما لا أرغب في المخاطرة بهذا القدر الكبير من أموال والدي. أي نصائح ستكون موضع تقدير حقًا.” حسنا سوف.
توني:
أولاً، قال الكلمة السحرية. في أي وقت يقول فيه أحد هذه الكلمة في البودكاست، علينا أن نرمي نسخة من الكتاب. لكن يا ويل، يجب عليك الاطلاع على كتاب "الشراكات العقارية" الذي كتبه آشلي كير وتوني جيه روبنسون. لذا، بالنسبة لأولئك الذين لم يسمعوا منا بعد، كنا نتحدث عن العمل بدون توقف، ولكن أنا وآش قمنا بكتابة كتاب معًا بعنوان "الشراكات العقارية". تم إطلاقه في 10 أغسطس.
لذلك، بينما تستمع إلى هذه الحلقة، من المفترض أن تكون متاحة في أي مكان لشرائها، ولكن توجه إلى موقع bigpockets.com/partnerships. نتحدث كثيرًا عن هياكل الشراكة. لكن أعتقد أن آش ما هي نصيحتك الأولية لويل بناءً على هذا السؤال حول كيفية تنظيم هذا النوع المحدد من الشراكة؟
اشلي:
نعم، لذلك أعتقد أن أول شيء عليك أن تقرره هو، هل ستذهب وتحصل على قرض ثم تقوم فقط بتمويل أعمال التجديد منهم، أم أنها ستكون مجرد عملية شراء نقدًا وسيقومون بتمويل المشروع التجديدات. هذا هو أول شيء عليك أن تقرره. ونعم، هناك الكثير من المخاطر المتمثلة في إنفاق أموالهم مقابل العقار، ولكن هناك أيضًا الكثير من المخاطر في الحصول على قرض قد يخسرونه في أعمال التجديد.
لذا، أعتقد أنه إذا كنت تعلم أن لديك إمكانية الحصول على قرض يمكنك الحصول عليه، سواء كان مقرضًا صعبًا أو ربما مقرضًا خاصًا آخر، ولكن في كلتا الحالتين، يجب أن تشعر بالراحة والثقة عند الدخول في الصفقة التي لن تقوم بها لتخسر النقود ولن يخسر والديك. أكبر شيء أفكر فيه هنا هو التأكد من أن أي هيكل تقوم به يكون مكتوبًا وأن كل شيء واضح.
إذا كان من الواضح لوالديك أن هذا يمثل مخاطرة، فهذا استثمار ولا يضمنان الأموال النقدية، وأنك ستقوم بتقسيم الأرباح منه. لذا، هناك طريقتان أستطيع رؤيتهما هنا يمكنك من خلالهما تنظيم الأمر. لذلك، يمكن أن يكون هذا مجرد شراكة دين حيث سيقرضونك المال وتدفع لهم نسبة فائدة شهرية، ويضمنون لهم استعادة الأموال، حيث إذا لم تبيعها مقابل ما فكرت فيه، ستظل مدينًا لهم بهذه الأموال في النهاية.
والشيء الثاني هو أنك ستكون شريكًا في الأسهم، حيث ستقسم أنت ووالديك، على سبيل المثال، المال بنسبة 50 إلى 50، وسيضعون الأموال فيه. وعندما يبيع المنزل، ربما يحصلون على أموالهم فقط مرة أخرى ثم يا رفاق تقسيم ما تبقى بينكما. وفيما يتعلق بنسبة الأرباح، أود أن أنظر إلى مقدار الوقت والطاقة التي ستتوفر لك لإدارة الصفقة فعليًا.
هل ستحصل على الصفقة، وستجدها؟ هل ستتولى إدارة المقاولين؟ هل ستقوم بالفعل بأي من الأعمال بنفسك؟ لذا، أعتقد أن هذا يلعب دورًا كبيرًا في تحديد النسبة المئوية التي يجب أن تأخذها فعليًا. إذا انتهى بك الأمر بالحصول على القرض وسيكون الدين باسمك، فإن ذلك يلعب أيضًا دورًا أكبر بكثير في وزن ما تحضره إلى الطاولة، ومن المفترض أن يؤدي ذلك بالتأكيد إلى زيادة النسبة المئوية الخاصة بك.
إذا كنت ستحصل على القرض باسم والديك، فهذا بالتأكيد يزيد من ما يقدمونه على الطاولة. لذلك، هذه هي الأشياء التي أود أن أنظر إليها. وأيضًا، عليك أن تعرف ما يريده والديك من هذا أيضًا قبل أن تتمكن من تحديد الطريقة التي ستتبعها، هل يريدون الحصول على الأرباح أم يريدون فقط الحصول على مبلغ محدد، ربما دفعة شهرية، أو على عندما ينتهي المشروع، فهم يريدون فقط الحصول على نسبة مئوية يحصلون عليها من اقتراض أموالهم.
توني:
أعتقد أنني شخصياً أفضل أن أجعلها شراكة قائمة على الديون. إنه يوفر عائدًا ثابتًا ومضمونًا تقريبًا لشريك المال، ثم يسمح لك كشخص يدير الصفقة حقًا بالحصول على كل الاتجاه الصعودي. والمضحك بما فيه الكفاية يا ويل، أن أمي في الواقع مُقرضة أموال خاصة في أحد مواقفي. أعتقد أنه كان لدينا اثنان من مقرضي الأموال من القطاع الخاص وكان لدينا نقص قليلاً.
لذا، تواصلت مع والدتي، وكان لديها القليل من المال في ذلك الوقت، وقد جاءت كمقرض أموال خاص. وقد دفعنا لها، وجعلناها تملأ جميع المستندات نفسها التي ملأها مقرضي الأموال من القطاع الخاص الآخرين. لقد سجلتهم وكان لديها سند إذني، وكان لديها صك ثقة وتم تسجيل كل شيء في المقاطعة. ودفعنا لها، أعتقد أنه في ذلك الوقت حصلنا على فائدة بنسبة 10٪.
لذلك، عاملناها بنفس الطريقة التي تعاملنا بها مع جميع مقرضي الأموال من القطاع الخاص. لذا، كل ما قاله أشلي صحيح. لكنني شخصياً، كنت دائماً أحب فكرة شراكة الديون من أجل الوجه ثم شراكات الأسهم أكثر من ذلك بالنسبة للمواقف الطويلة الأجل.
اشلي:
وبعد ذلك، أود أيضًا أن أفكر فيما ستكون عليه مشاركة والديك. هل سيكونون مجرد شركاء ماليين أم ستأتي والدتك وتقول: "لا، لا، ليس هذا البلاط. أعده. سيبدو هذا البلاط أفضل أيضًا." لذا-
توني:
وهذا أيضًا جزء من السبب وراء القيام بذلك كشراكة دين حتى لا يتمكن والديك من القيام بذلك ... لأن كل والد يرغب في تربية طفله بطريقة أو شكل أو شكل ما. لذا، أعتقد، ويل، عليك أن تسأل نفسك، هل تريد أن يحاول والديك إخبارك، نعم، اختيار البلاط والأرضيات وكل تلك الأشياء؟
اشلي:
وربما يكون ذلك ميزة لوجودهم كشريك في الأسهم، أو ربما يكون والدك مفيدًا للغاية حيث سيأتي ويكون قادرًا على المساعدة في بعض هذه الأمور أيضًا. لذلك، هناك الكثير من المتغيرات للنظر فيها. ولكن كما قال توني، عند القيام بذلك... فإن هيكل الديون سيكون بالتأكيد أكثر نظافة.
ومن ثم، القيام بذلك بالطريقة الأخرى لإعداد قائمة بالأدوار والمسؤوليات التي يقوم بها الجميع ووضع مبلغ بالدولار لذلك، ثم مقدار الأموال النقدية التي يجلبونها، ضع نسبة مئوية لذلك، ومن يحصل على القرض و وضع نسبة لذلك أيضا. تمام. السؤال التالي هو من RJ Elbers. لنفترض أن المنزل يحتوي على غرفتي معيشة وأردت تحويل إحداهما إلى غرفة نوم إضافية عن طريق إضافة جدار فقط.
ما هي عادة عملية إنجاز هذا؟ هل يجب علي سحب التصاريح أم يمكنني فقط استئجار مقاول لإضافة الجدار؟ أيضًا، إذا قام أي شخص بذلك، فما هي تكلفة ذلك عادةً؟ إذن، توني، هل سبق لك أن فعلت هذا للإيجار قصير الأجل؟
توني:
نعم. أعني أننا لم نفعل هذا مطلقًا، ولكننا فعلناه كجزء من عملية تجديد أكبر للعقار. وفي الواقع، المرة الوحيدة التي أضفنا فيها غرف نوم، وهذه قصة مضحكة، هي أن المالك السابق... كان منزلًا مكونًا من ثلاث غرف نوم وقام المالك السابق بهدم جميع الجدران بين غرف النوم الثلاث. لقد تم إعدادهم نوعًا ما في تكوين L.
إذًا، كان هناك مدخل ويوجد بابان هنا وباب واحد هنا. لذلك، كان حرف L كبيرًا وقد هدمت جميع الجدران ولم يكن لديها سوى غرفة نوم رئيسية واحدة كبيرة وضخمة. لذا، عدنا للتو وأعدنا الجدران إلى مكانها. إذن، هذه هي المرة الوحيدة التي قمنا فيها بذلك. لقد أضفنا حمامات إضافية إلى اثنين من ممتلكاتنا.
وفي المرة الأولى التي أضفنا فيها حمامًا، لم نسحب التصريح وانتهى الأمر بالمدينة، وصادف أننا مررنا بالسيارة بالقرب من هذا العقار خارج جميع ممتلكاتنا وشاهدنا العمل مستمرًا. علينا أن نوقف أمر العمل. كان عليه في الواقع سحب تصاريح تلك الممتلكات.
لذا، أعتقد يا RJ، أن الرهان الأكثر أمانًا والأسهل هو أنه بمجرد تحديد أنك تريد إضافة لقطات مربعة إضافية وغرف نوم وحمامات، أيًا كان الأمر، اذهب إلى مدينتك، اذهب إلى مقاطعتك، وقل، "مرحبًا ، وهذا ما أتطلع إلى القيام به. سيقولون: "مرحبًا، نحن بحاجة إلى هذه الوثيقة، هذه الوثيقة، هذه الوثيقة." تقديم تلك الأشياء لهم.
وإذا كنت ترغب في تجنب خطر إغلاق المدينة وإدراجها في قائمة المشاغبين، فما عليك سوى سحب تلك التصاريح مقدمًا. ستجعل العملية أسهل قليلاً بالنسبة لك.
اشلي:
نعم، ويمكن أن يعتمد الأمر بالتأكيد على مدينتك التي تتواجد فيها-
توني:
هذا صحيح.
اشلي:
... ما هي التصاريح الفعلية التي تحتاجها. لذا، في حالة توني، بإضافة حمام أو تصريح سباكة، فإنك تضيف سباكة جديدة إلى العقار. ولكن في هذه الحالة، فيما يتعلق بالعقارات التي قمت بها، لم يطلب ضباط إنفاذ القانون تصريحًا لإضافة جدار يستخدم فقط كغرفة نوم لأنه لا يوجد، خاصة إذا لم يكن هناك كهرباء.
توني:
لا الكهربائية. نعم.
اشلي:
... يجري القيام به أو لا السباكة-
توني:
السباكة.
اشلي:
... وأنت تقوم فقط بوضع الجدار حرفيًا. الشيء الوحيد الذي قد يتعين عليك مراعاته هو إضافة خزانة لجعلها غرفة نوم قانونية في العقار. لذا، أود فقط الاتصال بمسؤول تطبيق القانون الخاص بك، واسأله، ولكن عادةً في هذه الحالة، لا أرى ضرورة للحصول على تصريح لأنه مجرد جدار يتم بناؤه. وإذا كنت لا تضع أي كهرباء جديدة، مثل منفذ فيها أو أي شيء من هذا القبيل، فلن تحتاج إلى الحصول على تصريح.
توني:
نعم. وكما قلت، أعتقد أن الأمر يعتمد أيضًا على المدينة أو المقاطعة التي تتواجد فيها. كنا في جزء من شمال غرب أركنساس الصيف الماضي وكنا نبحث عن بعض العقارات هناك. والوكيل الذي كان يقودنا، سألنا شيئًا عن عملية التصريح. لقد كان مثل، "أوه، في هذه المقاطعة، لا توجد عملية السماح." ونقول: "ماذا تقصد؟"
قال: نعم، إذا كنت تملك الأرض، يمكنك أن تبني ما تريد. وكنا مثل "ماذا؟" لذا، فقد جعلني هذا متوترًا تقريبًا حتى حتى من الشراء هناك لأنه ليس لديك أي فكرة عما ستفعله.
اشلي:
أنت لا تعرف ما الذي ستحصل عليه، نعم. التطور الجديد هناك، الاحتمالات لا حصر لها. بمجرد أن تصبح ريفيًا حقًا، حيث أعيش أيضًا، ستقول المدن من حولي مثل، "رخصة البناء مطلوبة"، لأن الكثير من المدن الأخرى ليس لديها ... ليس من الضروري أن يكون لديك تصاريح بناء أو أي شيء من هذا القبيل الذي - التي. لذا، قالت البلدة أيضًا، أنا هناك، "مرحبًا بكم في هذه المدينة". وبعد ذلك سيكتب رخصة البناء.
توني:
رخصة بناء. نعم.
اشلي:
نعم. وبعد ذلك، الجزء الأخير من هذا السؤال، ما هي تكلفة ذلك عادةً؟ لذلك، عندما تقوم بهذا المشروع، فهو عبارة عن إطار، لذا سيتعين عليك دفع ثمن الخشب اعتمادًا على مدى جودته، ويجب عليك وضع المسامير الخاصة بك داخل الإطار وتأطيره. وبعد ذلك، سيتعين عليك فعل ذلك، على افتراض أن هذا ليس جدارًا خارجيًا. لذلك، لن تحتاج إلى أي عزل عليه. وبعد ذلك، ستحتاج إلى دريوال على جانبي الجدار.
أكبر تكلفة هي في الواقع التعاقد مع مقاول للعودة لإنهاء الحوائط الجافة. لذلك، على الرغم من أنهم يستطيعون تأطيره، يمكنهم تعليق الحوائط الجافة، والتسجيل والطين وإنهاء الحوائط الجافة، وهذا سيكون في الواقع أكبر إهدار للوقت أو استهلاك للوقت للمقاول لأنه سيتعين عليهم ترك الطين يجف ومن ثم سيتعين عليهم العودة ورمالها.
وبعد ذلك، قد يضطرون إلى العودة وتحلية الطين مرة أخرى ثم صقله. لكن لحسن الحظ، بما أنه من المفترض أن يكون... ربما يمكنك عمل لوحتين، وربما إضافة القليل في الحائط اعتمادًا على حجمهما. أنا فقط أنظر إلى الحائط خلفي وسيكون مثل قطعتين من الحوائط الجافة. ولكن هذا سيكون أكبر استهلاك للوقت هو وجود مقاول سيتعين عليه العودة عدة مرات.
إنه ليس شيئًا يمكنهم الانتهاء منه في يوم واحد. وبعد ذلك، اللوحة، أعني أنه من المحتمل أن تتمكن من رسم اللوحة بنفسك، أو عندما تجف، سيرسمها المقاول في يوم واحد، ما لم تكن بحاجة إلى معاطف جديدة. لكن نظرًا لكونك دريوال جديدًا، فمن المرجح أنك لن تحتاج إلى طبقتين عليه.
توني:
نعم، في الواقع، لم أقم بذلك مطلقًا كمشروع بحد ذاته. لقد كان دائمًا شاملاً لإعادة تأهيل الأمعاء بالكامل. لذلك، نحن ننفق 100,000 ألف دولار على تجديد المنزل القديم للغاية. لذا، لم أتمكن حتى من تقدير تكلفة بناء جدار واحد لغرفة نوم واحدة.
اشلي:
نعم، لقد كان لدينا بالفعل... كنت سأقوم بتحويل هذا إلى مقطع فيديو على Instagram اليوم. لقد قدم أحد المستأجرين طلب صيانة الليلة الماضية قائلًا: "أنا آسف جدًا، لقد سقطت وتعثرت في مكنستي الكهربائية وأحدثت ثقبًا في الحائط. هل يمكنك أن تأتي لإصلاحه من فضلك؟" وبعد ذلك، قم بوضع صورة وهي عبارة عن ثقب كبير في الحائط والجدار الجاف. وهكذا، أخبرها عامل الصيانة أنه سيتوقف لفحصها يوم الاثنين أو في أي يوم آخر ليعطيها تقديرًا لتكلفة إصلاحها.
وقد شعرت بالفزع قائلة: "ماذا تقصد بأن علي أن أدفع ثمن ذلك؟ لقد كان هذا حادثا”. فقال: "نعم، لسوء الحظ، بما أنك تسببت في الضرر الذي لحق بالممتلكات، فيجب عليك دفعه لإصلاحه. نحن نرحب بك بشدة لاستخدام مقاول آخر معتمد من قبلنا للمضي قدمًا وإجراء الإصلاح نيابةً عنك أو يمكنني الحضور والقيام بذلك.
وهكذا، تلقينا رسالة بريد إلكتروني طويلة من المقيم إلى مدير العقار تقول فيها: "ليس لديها أي فكرة عن كيفية إصلاح هذا الأمر. لا يمكنها إصلاحه بنفسها. يجب عليها أن تدفع." ونحن نضحك فقط. ولذلك، قد يرتبك بعض الناس في بعض الأحيان من أن العيش في شقة يعني أنهم في منشأة رعاية كاملة في هذا الشأن. وحتى مع ذلك، أراهن أنه إذا كنت في منشأة رعاية كاملة، فقد قمت بعمل ثقب في الحائط، وسيظهر ذلك في فاتورتك الشهرية أيضًا.
توني:
تماما.
اشلي:
لكن نعم، كان هذا هو الشيء الذي ظهر اليوم. ولكن عندما كنا نفكر، حسنًا، ما هو المبلغ الذي نتقاضاه مقابل ذلك لأنه يستغرق وقتًا طويلاً لإجراء هذا التصحيح لأنه يتعين عليك العودة إليه عدة مرات لإنهاء عملية الطين على الحوائط الجافة بالفعل ثم قم برسمه وتطابق الطلاء أيضًا. أعتقد أن هذا شخص عاش هناك لمدة 10 سنوات.
لذلك، بقدر ما أعرف، تغير الطلاء على مدى السنوات العشر. ولكن سيتعين علينا أن نأخذ عينة ونذهب لمطابقتها في شيروين ويليامز وكل شيء من هذا القبيل. ولكن من المحتمل أن تكون تكلفة إصلاحه بنفس القدر دون الحاجة إلى العمل نفسه. لدينا مقاولين لن يقوموا بمثل هذه المهمة الصغيرة مثل هذه لأنه سيتعين عليهم العودة أربع أو خمس مرات، ولكن لا يزال القيام بهذا العمل صغيرًا. نعم.
توني:
قصة مضحكة، لقد قمت بالفعل بعمل ثقبين في الحوائط الجافة عندما كنت طفلاً. كنت في... خلال سنوات دراستي الإعدادية، كانت نفس الشقة التي كنت أعيش فيها أنا وأمي وكان أول ثقب في غرفة نومي. كنت أنا وأصدقائي نتصارع جميعًا في غرفتي وألقى أحدنا الآخر في الحائط ودخلت إحدى ركبنا في الحوائط الجافة.
وحدث نفس الشيء في الطابق السفلي. كنا نتصارع في الطابق السفلي واصطدمنا بالحوائط الجافة وكسرناها هناك أيضًا. لذا، على أية حال، أنا تعاطفت مع المستأجر الخاص بك.
اشلي:
هل تتذكر ماذا حدث؟ هل كان على والدتك أن تدفع لشركة إدارة الممتلكات لإصلاحها أم أنها قامت بإصلاحها من شخص ما؟
توني:
أنا لا أتذكر. أنا لا أتذكر. نعم، عندما كنت طفلاً، كانت الأمور تحدث على نطاق واسع.
اشلي:
نعم، لا تفعل ذلك.
توني:
نعم. لذلك، علي أن أسألها بالرغم من ذلك. يجب أن أقول: "مرحبًا، هل كان عليك أن تدفع ثمنها؟"
اشلي:
نعم نعم. لأن جزءًا من سبب رغبتي في عمل البكرة أيضًا هو أن أرى، هل أنا مخطئ؟ هل هذا بالفعل شيء يجب تضمينه؟ لكنني لا أعتقد ذلك.
توني:
لا، نعم، الحوائط الجافة هي أحد الأشياء التي يجب أن تكون في نفس الحالة بعد مغادرة المستأجر.
اشلي:
بالضبط.
توني:
لا يتفكك الحوائط الجافة بطريقة سحرية من تلقاء نفسها. نعم.
اشلي:
وأيضًا، أفكر، حسنًا، إذا كنت تمتلك منزلك الخاص، ماذا ستفعل؟ سوف تتصل بشخص ما وتدفع ثمنه. أفهم أنك تعيش في شقة لأنه يتم الاعتناء بالمزيد من الأشياء، بما في ذلك لك، ولكن-
توني:
الآن، عليك تحديث عقد الإيجار. لا يتم تضمين أضرار الحوائط الجافة في أي إصلاحات كانت موجودة، فهم يفهمون-
اشلي:
وهو ما لدينا كقائمة مرجعية لعملية الخروج هناك، حيث أن هذا هو ما سيتم محاسبتك عليه لإصلاح الثقب عند الخروج. إنها فكرةجيدة. ربما سأخرج عن تلك الأسعار إذا كانوا سينتقلون وكان هناك ثغرة فيه وهذا هو ما سنفرضه. نعم، هذه فكرة جيدة.
توني:
ها أنت ذا. تم حل المشكلة.
اشلي:
حسنًا، رد مبتدئ آخر. في الأسبوع الماضي، كان عليّ أن أقوم بمهمة طرح سؤال، واليوم أيضًا، يجيب توني على جميع أسئلتي. حسنًا، لدينا الوقت لسؤال آخر. لذا، دعونا نأخذ سؤال أوستن. "ما أخباركم جميعا؟ اعتبارًا من الآن، أنا مبتدئ حقيقي في مجال الاستثمار العقاري. مرحباً، أوستن. نحن متحمسون لوجودك في هذا المجتمع.
"أعتقد أنني أعرف الكثير عن العقارات الآن، على الأقل كيفية عمل بعض العمليات والأرقام. أرقام الحب. انا مهندس. ومع ذلك، أشعر بالفضول بشأن كيفية عمل إعادة التمويل النقدي. عندما تأخذ إعادة التمويل نقدًا، هل تدفع رهنًا عقاريًا على المبلغ الذي حصلت عليه أم على كامل مضادات الفيروسات القهقرية للمنزل؟ أنا أقدر هذه المجموعة الرائعة." سؤال عظيم، أوستن.
توني:
هناك طريقتان مختلفتان، أليس كذلك؟ لنفترض أن أوستن، وسأحاول استخدام الأعداد التقريبية هنا، وبهذه الطريقة يسهل على الأشخاص فهمها. لنفترض أن أوستن اشترى منزلاً ونقول إن التكلفة الإجمالية لشراء هذا المنزل وإعادة تأهيله تصل إلى 60,000 ألف دولار. إذن، 60,000 ألف دولار هو كل دولار استثمره أوستن في هذا العقار. ولنفترض أنه دفع نقدًا.
لقد دفع 60,000 ألف دولار نقدًا لشراء هذا العقار وإعادة تأهيله. ثم يخرج أوستن ويحصل على تقييم للممتلكات. لذلك، لديه شخص ما ليعطي رأيه في القيمة السوقية لذلك العقار. ويقولون: "أوستن، منزلك يساوي 100,000 ألف دولار". لذلك، قام بوضع 60,000 ألف دولار، أي أن قيمة المنزل تبلغ 100,000 ألف دولار. تمام. لذلك، لديه حاليا 40,000،XNUMX دولار في الأسهم.
اشلي:
وأريد فقط أن أشير إلى أن مضادات الفيروسات القهقرية هي القيمة بعد الإصلاح. فذلك ما يقدره في حاله. لذلك، يمكن أن يكون ARV هو هدفك الذي تريد تقييم العقار له أو قد يكون ما تريد بيع العقار به إذا كنت تقلب المنزل.
توني:
لذا، فإن ARV مهم عندما تحصل على قرض لأن معظم المقرضين لن يقرضوك القيمة المقدرة الكاملة أو ARV على العقار. لذا، في حالة أوستن، تبلغ قيمة المنزل، ويتم تقييمه بمبلغ 100,000 ألف دولار. معظم المقرضين سوف يعطونك فقط، اعتمادًا على نوع الدين الذي تقدمه، ولكن إذا قلت أنك تحصل على منتج استثماري، فربما تكون نسبة الفائدة لديك 20٪، أليس كذلك؟
لذلك، يريدون الاحتفاظ بما لا يقل عن 20٪ من رأس المال في العقار. وهذا يعني أنه عند الحصول على 100,000 دولار، فسوف يعطونك 80% منها كقرض. وهذا يعني أنك ستتمكن من الحصول على 80% من 100,000 دولار أمريكي وهي 80,000 دولار أمريكي. لذا، اسمحوا لي بإعادة ضبط الجدول هنا مرة أخرى في هذا المثال. المنزل يستحق 100,000،80 دولار. البنك على استعداد لإقراضك 80,000% من ذلك المبلغ، أو 60,000 ألف دولار. وقد وضع أوستن XNUMX ألف دولار نقدًا في هذا العقار. تمام؟
لذلك، لديه انتشار قدره 20,000،60 دولار. إن نسبة 80 إلى 80,000 هي تلك الأسهم التي يمكنه الاستفادة منها. لذلك، يمكن لأوستن بعد ذلك الذهاب إلى أحد البنوك. يذهب إلى أي اتحاد ائتماني محلي بالمدينة أو بنك مين ستريت، ويقولون له: "أوستن، إليك قرض بقيمة 60,000 ألف دولار". هذه إعادة تمويل نقدي لأنه سيحصل على شيك نقدي كامل، وسوف يسدد مبلغ الـ 20,000 ألف دولار الذي استثمره في الصفقة، وسيحصل على XNUMX ألف دولار إضافية.
أعتقد أن هذه هي العملية لإعادة التمويل النقدي. هذا يعني أنك تقوم بسداد أي أموال استثمرتها في البداية في هذا العقار، ويمكنك الاحتفاظ بأي أموال متبقية حتى المبلغ الذي يرغب البنك في إقراضه لك.
اشلي:
لذا، فإن السيناريو الذي قدمه توني، مثال رائع، وهو أنه قد ينجح إذا حصلت على قرض بمبلغ أولي قدره 60,000 ألف دولار. لذا، ربما اقترضت هذا المال من صديق أو من مُقرض المال الصعب. سيظل لديك سيناريو إعادة التمويل النقدي لأنك تدفع 60,000 ألف دولار إلى المُقرض الثابت ثم تحصل على 20,000 ألف دولار نقدًا.
لذلك، في أي وقت يكون هناك أموال لا يلزم سدادها لأي شخص، يُطلق على ذلك إعادة التمويل النقدي. لذلك، في هذا السيناريو، ربما تكون قد اقترضت أموالًا من والدتك للقيام بذلك ولم يكن هناك أي حجز، ولا يوجد سجل حقًا، لقد أعطتك المال للتو، وسيعتبر هذا المبلغ بالدولار بالكامل بمثابة إعادة تمويل نقدي لأنه لا يوجد سجل لإعادة تمويل الرهن العقاري فعليًا.
حيث إذا ذهبت وحصلت على أموال صعبة على العقار وحصلت على 60,000 ألف دولار وأخرجت 60,000 ألف دولار فقط وتركت 40,000 ألف دولار، أي 40٪ من حقوق الملكية في العقار ولم تلمس ذلك، فسيكون ذلك مجرد إعادة التمويل لأنك تقوم فقط بسداد الرهن العقاري الآخر الذي كان لديك على العقار، الأموال الصعبة.
توني:
وبعد ذلك، أريد فقط توضيح الجزء الأخير من سؤاله هناك. لذلك، يقول: "عندما تحصل على إعادة التمويل النقدي، هل تدفع الرهن العقاري على المبلغ الذي حصلت عليه أم على مضادات الفيروسات القهقرية بأكملها؟" وهو فقط مبلغ الرهن العقاري الذي أخذته. لذلك، مرة أخرى، بالعودة إلى المثال، لقد حصلت على قرض بمبلغ 80,000 ألف دولار، وبالتالي فإن دفعات الرهن العقاري الخاص بك سوف تعتمد على مبلغ 80,000 ألف دولار، وليس ARV البالغ 100,000 ألف دولار.
اشلي:
وكان هذا هو سؤالنا الأخير اليوم أيضًا. شكرًا جزيلاً لكم يا رفاق على طرح الأسئلة الرائعة دائمًا. نحن نحب الرد عليهم. أنتم دائمًا تبتكرون أشياء مختلفة ونحن نحبها. لذلك، يمكنك إرسال المزيد من الأسئلة على bigpockets.com/reply. وكما هو الحال دائمًا، يرجى ترك تعليق أو تقييم لنا على منصة البودكاست المفضلة لديك. يسعدنا أيضًا أن تشترك في قناتنا على YouTube.
وأيضًا ملحق أخير، كتابنا عن الشراكات العقارية الذي تم إطلاقه للتو في أغسطس، وهو متحمس للغاية، وهو موجود على موقع bigpockets.com. يمكنك استخدام الكود Ashley أو Tony للحصول على الخصم. شكرا جزيلا يا رفاق على الاستماع. سنعود يوم الأربعاء مع ضيف. سنراك بعد ذلك.
شاهد الحلقة هنا
ساعدنا في ذلك!
ساعدنا في الوصول إلى مستمعين جدد على iTunes من خلال ترك تقييم ومراجعة! يستغرق الأمر 30 ثانية فقط ويمكن العثور على التعليمات هنا... شكرا! نحن نقدر ذلك حقا!
في هذه الحلقة نغطي:
- باستخدام التمويل الإبداعي لجعل العرض أكثر جاذبية للبائع
- أكبر إيجابيات وسلبيات الإقراض التقليدي, المال الصعبو أموال خاصة (ومتى تستخدم أي منها)
- الشراكة مع والديك و الشروط الأساسية التي يجب تضمينها في اتفاقيتك
- متى ل طلب التفتيش قبل تقديم عرض على الممتلكات
- إضافة غرفة جديدة في منزلك (وعندما تحتاج إلى ذلك تصاريح السحب)
- كيف تعمل إعادة التمويل النقدي وكم من المال يمكنك سحبه
- و So أكثر بكثير!
روابط من العرض
هل أنت مهتم بمعرفة المزيد عن الرعاة اليوم أو أن تصبح شريكًا في BiggerPockets نفسك؟ بريد إلكتروني .
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-324
- :لديها
- :يكون
- :ليس
- :أين
- $3
- $ UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- المرتبة الرابعة
- 12
- 14
- 24
- 30
- 60
- 80
- a
- ماهرون
- من نحن
- حوله
- مقبول
- قبول
- الوصول
- يمكن الوصول
- حادث
- إنجاز
- حسابي
- الحسابات
- المكتسبة
- كسب
- اكشن
- يقدم
- في الواقع
- تضيف
- وأضاف
- مضيفا
- إضافي
- مميزات
- نصيحة
- بعد
- مرة أخرى
- الوكيل
- اتفاقية
- قدما
- AIR
- الكل
- السماح
- سمح
- يسمح
- تقريبا
- سابقا
- أيضا
- دائما
- am
- أمريكا
- كمية
- an
- و
- آخر
- إجابة
- أي وقت
- أي شخص
- اى شى
- في أى مكان
- شقة
- جذاب
- تفاح
- تقييم
- مخمن
- نقدر
- موافقة
- من وزارة الصحة
- هي
- أركنساس
- حول
- AS
- تطلب
- يسأل
- الأصول
- ممتلكات
- الافتراضات
- At
- محامي
- جذاب
- جمهور
- أغسطس
- أوستن
- المؤلفة
- تجنب
- بعيدا
- الأطفال
- الى الخلف
- حقيبة
- مصرف
- حساب البنك
- Bank of America
- على أساس
- الأساسية
- في الأساس
- أساس
- BE
- لان
- أن تصبح
- كان
- قبل
- وراء
- يجري
- الفوائد
- مراهنة
- أفضل
- ما بين
- كبير
- أكبر
- مشروع قانون
- قطعة
- Blocks
- قارب
- كتاب
- الحدود
- الاقتراض
- اقترضت
- الاقتراض
- على حد سواء
- كلا الجانبين
- الملابس السفلية
- اشترى
- العلامة تجارية
- جديدة
- استراحة
- تنفس
- جلب
- وبذلك
- حطم
- نساعدك في بناء
- ابني
- باقة
- حرق
- أحرق
- احتراق
- الحروق
- الأعمال
- لكن
- زر
- يشترى
- شراء
- يشتري
- by
- دعوة
- تسمى
- دعوة
- أتى
- CAN
- يستطيع الحصول على
- يهمني
- النقد
- اشتعلت
- تسبب
- معين
- غير
- قناة
- تهمة
- متهم
- التحقق
- ظروف
- المدينة
- منظف
- واضح
- اغلاق
- صندوق توظيف برأس مال محدود
- إغلاق
- إغلاق
- شارك في المضيف
- الكود
- جمع
- COM
- دمج
- يجمع بين
- تأتي
- يأتي
- مريح
- آت
- التواصل
- مجتمع
- حول الشركة
- تنافسي
- إكمال
- الكمبيوتر
- اهتمامات
- حالة
- واثق
- الاعداد
- الخلط
- التواصل
- سلبيات
- نظر
- نظرت
- استهلاك
- عقد
- مقاول
- المقاولون
- المحادثات
- رائع
- التكلفة
- التكاليف
- استطاع
- مقاطعة
- زوجان
- الدورة
- بهيكل
- مغطى
- خلق
- الإبداع
- ائتمان
- اتحاد الائتمان
- حرج
- فضولي
- حاليا
- قطع
- الأب
- تلف
- يوم
- أيام
- صفقة
- المخصصة
- دين
- تقرر
- عميق
- غوص عميق
- قطعا
- تأخير
- اعتمادا
- يعتمد
- التفاصيل
- التطوير التجاري
- فعل
- الخلافات
- مختلف
- الاجتهاد
- مباشرة
- خصم الإخوة الإضافي
- العرض
- غطس
- do
- قفص الاتهام
- وثيقة
- هل
- لا
- فعل
- دولار
- فعل
- لا
- منتجات الأبواب
- الأبواب
- إلى أسفل
- dr
- قيادة
- جاف
- اثنان
- أثناء
- E & T
- كل
- في وقت مبكر
- أسهل
- أسهل
- إما
- كهربائي
- آخر
- البريد الإلكتروني
- النهاية
- انتهى
- التي لا نهاية لها
- طاقة
- تطبيق
- مهندس
- استمتع
- كاف
- كامل
- حلقة
- إنصاف
- الضمان
- خاصة
- عزبة
- تقدير
- الأثير (ETH)
- حتى
- في النهاية
- EVER
- كل
- الجميع
- كل شخص
- كل شىء
- مثال
- متحمس
- ذو تكلفة باهظة
- الخبره في مجال الغطس
- شرح
- احتفل على
- فيسبوك
- تسهيل
- شلالات
- مألوف
- للعائلات
- بعيدا
- أسرع
- صالح
- ملائم
- المفضلة—الحقيبة
- عقار مميز
- شعور
- الرسوم الدراسية
- قليل
- شغل
- معبأ
- أخيرا
- مالي
- الاستقلال المالي
- التمويل
- العثور على
- نهاية
- نار
- الاسم الأول
- لأول مرة
- خمسة
- حل
- ثابت
- نقف
- تقلب
- تركز
- اتباع
- قدم
- في حالة
- النموذج المرفق
- وجدت
- أربعة
- FRAME
- احتكاك
- صديق
- الاصدقاء
- تبدأ من
- بالإضافة إلى
- صندوق
- التمويل
- مضحك
- أعطى
- العلاجات العامة
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- منح
- معطى
- يعطي
- Go
- هدف
- يذهب
- الذهاب
- ذهب
- خير
- حصلت
- عظيم
- تجمع
- مضمون
- ضيف
- زوار
- المبادئ التوجيهية
- شخص
- كان
- نصفي
- في المتناول
- تعليق
- يحدث
- حدث
- يحدث
- الثابت
- أصعب
- hashtag
- يملك
- وجود
- he
- رئيس
- سماع
- سمعت
- مساعدة
- مساعدة
- يساعد
- لها
- هنا
- مخفي
- مرتفع
- أعلى
- وسلم
- تأجير
- تأجير
- له
- حفرة
- ثقوب
- الصفحة الرئيسية
- غطاء محرك السيارة
- المضيفين
- أفضل العروض
- ساعات العمل
- منـزل
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- i
- سوف
- فكرة
- تحديد
- if
- تخيل
- التأثير
- أهمية
- in
- في أخرى
- تتضمن
- شامل
- بما فيه
- شامل
- القيمة الاسمية
- الزيادات
- استقلال
- معلومات
- في البداية
- في البداية
- إلهام
- إلهام
- موحى
- انستقرام
- تثبيت
- تعليمات
- مصلحة
- سعر الفائدة
- إلى
- الاستثمار
- استثمار
- المستثمرين
- المشاركة
- مشاركة
- IT
- نفسها
- اي تيونز
- وظيفة
- رحلة
- JPG
- قفز
- م
- واحد فقط
- احتفظ
- القفل
- ركلة
- طفل
- نوع
- علم
- عمل
- بحيرة
- البلد
- أكبر
- اسم العائلة
- الى وقت لاحق
- أطلقت
- تعلم
- تعلم
- الأقل
- يترك
- مغادرة
- اليسار
- شروط وأحكام
- LEND
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- أقل
- درس
- اسمحوا
- مستوى
- الرافعة المالية
- LG
- ضوء
- مثل
- أرجحية
- على الأرجح
- خط
- مبطن
- قائمة
- المدرج
- استماع
- قائمة
- القليل
- حي
- الذين يعيشون
- قرض
- القروض
- محلي
- طويل
- وقت طويل
- طويل الأجل
- بحث
- أبحث
- تبدو
- فقد
- فقدان
- ضائع
- الكثير
- حب
- لحسن الحظ
- صنع
- سحر
- الرئيسية
- صيانة
- جعل
- يصنع
- القيام ب
- إدارة
- إدارة
- مدير
- إدارة
- تجارة
- القيمة السوقية
- هائل
- نطاق واسع
- رئيسي
- مباراة
- مطابقة
- أمر
- ماكس
- مايو..
- يمكن
- me
- تعني
- يعني
- الوسائط
- الميمات
- المذكورة
- طرق
- ربما
- مايك
- مليون
- MLS
- أمي
- الإثنين
- مال
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- أكثر
- خاصة
- التحفيز
- خطوة
- التحركات
- يتحرك
- كثيرا
- متعدد
- my
- الاسم
- بالضرورة
- حاجة
- بحاجة
- شبكة
- أبدا
- جديد
- نيويورك
- ولاية نيويورك
- التالي
- رحلة جميلة
- ليل
- لا
- بدون اضاءة
- لاحظ
- الآن
- عدد
- أرقام
- of
- خصم
- عرض
- عرضت
- عروض
- امين شرطة منزل فؤاد
- ضباط
- غالبا
- حسنا
- قديم
- on
- مرة
- ONE
- فقط
- جاكيت
- يفتح
- طريقة التوسع
- مراجعة
- آراء
- الفرصة
- خيار
- مزيد من الخيارات
- or
- طلب
- أخرى
- أخرى
- لنا
- أنفسنا
- خارج
- مخرج
- في الخارج
- على مدى
- الخاصة
- مملوكة
- كاتوا ديلز
- أصحاب
- صفحة
- مدفوع
- طلاء
- اللوحة
- ورق
- الآباء
- جزء
- الشريكة
- الشراكة
- شركاء
- الشراكة
- شراكات
- بقعة
- باتريك
- دفع
- وسائل الدفع
- المدفوعات
- ريثما
- مجتمع
- إلى
- نسبة مئوية
- فترة
- تسمح
- شخص
- الشخصية
- شخصيا
- منظور
- الصور
- صورة
- لوحات حائط
- قطعة
- قطعة
- خطة
- المنصة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- لاعب
- لاعبين
- يلعب
- من فضلك
- قابس
- سباكة
- بودكاست
- بودكاست
- البوينت
- نقاط
- فرقعة
- إمكانيات
- ممكن
- منشور
- قوي
- تفضل
- أعدت
- جميل
- سابق
- السعر
- الأسعار
- خاص
- المحتمل
- المشكلة
- عملية المعالجة
- العمليات
- المنتج
- الأرباح
- تنفيذ المشاريع
- دليل
- بصورة صحيحة
- HAS
- الملكية
- الإيجابيات
- محمي
- حماية
- شراء
- دفع
- وضع
- وضع
- ربع
- سؤال
- وردا على سؤال
- الأسئلة المتكررة
- بسرعة
- نطاق
- معدل
- الأجور
- تصنيف
- الوصول
- التي تم الوصول إليها
- حقيقي
- العقارات
- في الحقيقة
- سبب
- ساندي خ. ميليك
- سجل
- مسجل
- رحاب
- صلة
- نسبي
- الافراج عن
- تذكر
- الإيجارات
- يصلح
- استبدال
- الرد
- تقرير
- مثل
- طلب
- مطلوب
- بحث
- سكان
- المسؤوليات
- النتائج
- عائد أعلى
- مراجعة
- التعليقات
- حق
- المخاطرة
- المخاطر
- النوع
- الأدوار
- غرفة
- غرفة
- دائري
- طريق
- تشغيل
- ريفي
- اندفاع
- أسلم
- قال
- نفسه
- SAND
- رأى
- قول
- قول
- يقول
- سيناريو
- جدول
- نطاق
- كشاف
- الثاني
- ثواني
- انظر تعريف
- اختيار
- بيع
- الباعة
- تبيع
- إرسال
- إحساس
- خدماتنا
- طقم
- سبعة
- الشكل
- مشاركة
- مشاركة
- هي
- ورقة
- قصير
- المدى القصير
- قصير
- ينبغي
- إظهار
- أظهرت
- تبين
- العروض
- غلق
- جانب
- أصناف جانبية
- مشهد
- وقعت
- الاشارات
- ببساطة
- منذ
- عزباء
- جلسة
- حالة
- حالات
- صغير
- العدد
- So
- حتى الآن
- العدالة
- وسائل التواصل الاجتماعي
- تم حلها
- بعض
- شخص ما
- شيء
- أحيانا
- قريبا
- الفضاء
- محدد
- أنفق
- الإنفاق
- انقسم
- الرعاة
- بقعة
- انتشار
- مربع
- بداية
- بدأت
- ابتداء
- الولايه او المحافظه
- لحام عصا
- لا يزال
- قلة النوم
- توقف
- قصص
- قصتنا
- استراتيجيات
- شارع
- صارم
- بناء
- الهياكل
- تقدم
- المقدمة
- الاشتراك
- هذه
- الصيف
- فائق
- بالتأكيد
- المحيط
- نظام
- جدول
- التكتيكات
- TAG
- أخذ
- اتخذت
- استيلاء
- يأخذ
- مع الأخذ
- حديث
- الحديث
- نقر
- فريق
- فنيا
- اقول
- مستأجر
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- من
- شكر
- أن
- •
- من مشاركة
- منهم
- then
- هناك.
- تشبه
- هم
- شيء
- الأشياء
- اعتقد
- تفكير
- هؤلاء
- على الرغم من؟
- فكر
- ثلاثة
- عبر
- مربوط
- TikTok
- الوقت
- استهلاك الوقت
- إطار زمني
- مرات
- توقيت
- نصائح
- عنوان
- إلى
- اليوم
- اليوم
- سويا
- تواليت
- طن
- نغمة
- توني
- جدا
- استغرق
- أداة
- المواضيع
- الإجمالي
- تواصل
- بلدة
- المدن
- تقليدي
- صفقة
- النص الكامل
- المعالجة
- مشكلة
- صحيح
- الثقة
- محاولة
- يحاول
- منعطف أو دور
- تحول
- مرتين
- اثنان
- نوع
- عادة
- مع
- فهم
- الاكتتاب
- لسوء الحظ
- الاتحاد
- حتى
- تحديث
- بناء على
- رأسا على عقب
- us
- تستخدم
- مستعمل
- استخدام
- عادة
- أجهزة شفط هواء
- قيمنا
- قيمتها
- مقابل
- جدا
- فيديو
- المزيد
- شاهدوا
- سير
- تجول
- جدار
- تريد
- مطلوب
- يريد
- وكان
- طريق..
- طرق
- we
- الموقع الإلكتروني
- الأربعاء
- أسبوع
- نهاية الأسبوع
- وزن
- ترحيب
- حسن
- ذهب
- كان
- ابحث عن
- أيا كان
- متى
- في حين
- سواء
- التي
- من الذى
- كامل
- لماذا
- واسع
- مدى واسع
- زوجة
- بري
- سوف
- مستعد
- نافذة
- الأسلاك
- مع
- في غضون
- بدون
- كلمة
- للعمل
- عمل
- أعمال
- قيمة
- سوف
- اكتب
- جاري الكتابة
- مكتوب
- خاطئ
- كتب
- عام
- سنوات
- نعم فعلا
- حتى الآن
- نيويورك
- لصحتك!
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- نفسك
- موقع YouTube
- زفيرنت
- صفر