مشترو المساكن يتم سحقهم: هل الملاك هم السبب؟

ديف:
مرحبا جميعا. مرحبا بكم في في السوق. أنا مضيفك، ديف ماير. انضم اليوم من قبل اللجنة الكاملة. ينضم إلينا كاثي فيتكي وجيمس دينارد وهنري واشنطن وجميل دامجي. وقد عدتم أنتم الأربعة للتو مما بدا وكأنه حفلة ممتعة للغاية وأنا حزين جدًا لتفويتها للاحتفال بجميل. جميل، مبروك. هل يمكنك أن تخبر الجميع بما كنت تحتفل به؟

جميل:
قطعاً. شكرا لك على الصراخ. كان لدينا العرض الأول للموسم الثاني من Triple Digit Flip وكان جميع إخوتي وأخواتي حاضرين. غيرك يا ديف، لقد افتقدناك. لكننا كنا معك هناك بالروح. لقد كان عرضًا أوليًا رائعًا وعرضًا ممتعًا للغاية وخرج المديرون التنفيذيون للشبكة.
كان لدينا عرض The Outlaws from Tupac وThe Outlaws، مثل أبطال طفولتي، وعلينا أن نعيش ليلة لن أنساها أبدًا. لقد كانت ممتعة للغاية.

ديف:
هذا رائع يا رجل. حسنا، تهانينا. إنه عرض رائع وأنت بالتأكيد تستحق الاحتفال بكل نجاحك هناك.

جميل:
شكرا اخي.

ديف:
هنري، ما هو الشيء الأكثر مساومة الذي رأيته أو تعلمته عن جميل أثناء الحفلة؟

جميل:
سؤال عظيم.

هنري:
حسنًا، من المضحك أنه عندما حضرت، جعلني أوقع على اتفاقية عدم الإفشاء. لذلك لا أستطيع حقًا الكشف عما فعلته أو لم أراه. كل ما يمكنني قوله هو أنها كانت ليلة لا تنسى بالتأكيد.
بكل جدية، ما أحبه في قضاء الوقت مع جميل هو أن طبيعته الدافئة والجذابة والمريحة تنعكس في كل من حوله. نحن في غرفة مليئة بمئات الأشخاص والجميع يقضون وقتًا ممتعًا، ويتبادلون المعلومات مع بعضهم البعض، ويحبون بعضهم البعض، والقدرة على إنشاء مجتمع مثل هذا ليس فقط شهادة على نجاحه ولكن أيضًا شهادة له كشخص.
شكرا لك على السماح لي أن أكون هناك.

جميل:
شكرا لك يا رجل.

ديف:
واو رائع. كاثي، لماذا، هل لديك شيء يعني أن تقول؟

كاثي:
كنت سأقول لا، لا. أنا أتفق كثيرا. لقد غيّر جميل وبيس حياة العديد من الأشخاص لدرجة أن الغرفة كانت مليئة بالأمل والسعادة والتفاؤل للأشخاص الذين كانوا يتعلمون كيفية الاستثمار وكيفية تغيير حياتهم ومستقبلهم بهذه الطريقة. وكان هناك الكثير من الحب في الغرفة. وقد تمكنت من رؤية جميل يقوم ببعض المحاولات للرقص البري.

جميل:
هل تقصد كسر الرقبة؟

كاثي:
كسر العنق.

هنري:
لقد كانت تلك لحظة رائعة حقًا بالنسبة لي. لقد نشرت مقطع فيديو حول هذا الموضوع بالأمس على ما أعتقد، لكن جاء إلي شخص تعرف علي وقال إنه شاهد أحد مقاطع الفيديو الخاصة بي حول التحدي الذي كنت أواجهه منذ وقت طويل، وعندما بدأت للتو في الاستثمار وأنا أتحدث حول تلك التجربة الصعبة غيرت حياته ومنظوره وكان يعلم في تلك المرحلة أنه سيكون ناجحًا.
ثم انتهى به الأمر بالتواصل مع مجموعة بيس. وبينما كانت والدته تكافح من المرحلة الرابعة من السرطان، تمكن من تحقيق 90,000 ألف دولار في السنة. وكان من الرائع معرفة أن شيئًا قلته دفع هذا الرجل للبدء.
ثم يعمل مع بيس. لم أكن أعرف بيس في ذلك الوقت. ربما بدأ في التواصل معي. والآن نحن جميعًا في نفس الغرفة معًا وفي نفس الوقت نرى نجاحه. هذا هو التأثير الذي يمكن أن تحدثه مشاركة هذه المعلومات حول العقارات على الأشخاص. والعالم أصغر مما نعتقد.

جميل:
رجل.

ديف:
هذا رائع. هذا رائع. واو، هذا رائع للغاية. ومبروك على المجتمع الذي أنشأته هناك يا جميل.

جميل:
شكرا لك يا رجل. لقد كانت تجربة رائعة وقد بدأت للتو. أرى أن هذا هو سعينا في الحياة وأنا متحمس للقيام بذلك حتى يطلبوا مني التوقف.

هنري:
آمين.

جيمس:
اتمنى ان تفعل. الحفلات ممتعة.

ديف:
جيمس مثل نعم، المجتمع. أيا كان. لا أعرف. دعونا نقيم المزيد من الحفلات.

جميل:
كان لدى جيمس واحدة من أفضل الملابس على الإطلاق. كان الأمر كما لو أننا قمنا بعمل موضوع الهيب هوب في التسعينيات لأنه كان جيدًا جدًا.

جيمس:
سأقول أن المجتمع رائع. لقد فقدت بطاقتي الائتمانية في الحمام بطريقة ما وقد تعقبني أحدهم بطريقة ما وسلمني البطاقة. لقد ألغيته حرفيًا للتو. إنه مثل "جيمس. لقد حصلت على بطاقتك الائتمانية." وكنت مثل، "أوه، واو!" كان-

جميل:
نجاح باهر.

جيمس:
الحديث عن مجتمع جيد.

ديف:
لقد اشتريت للتو قاربًا عليه.

جيمس:
نعم اعرف. أحتاجه لإصلاح القارب.

جميل:
ذاك لطيف جدا.

ديف:
حسنًا، أنا سعيد لأنكم قضيتم وقتًا ممتعًا يا رفاق. آمل أن أكون هناك في العام المقبل. دعونا ندخل في عرض اليوم. أعتقد أننا سنقوم الآن بأحد التنسيقات المتكررة، وهو عرض بالمراسلة حيث يمكننا... سيحضر كل واحد من أعضاء اللجنة قصة يجدونها مثيرة للاهتمام ويعتقدون أنها مهمة لمستمعينا انتبه على.
سنصل إلى ذلك خلال دقيقة واحدة فقط. لكن أولاً، سنأخذ استراحة سريعة. حسنًا يا جميل. أنت رجل الساعة لذلك دعونا نبدأ معك. ما القصة التي جلبتها لنا اليوم؟

جميل:
حسنًا، أردت أن أنظر إلى هذا من زاوية ومنظور مختلفين قليلًا لأنه كما رأينا التحول في سوق العقارات وكمستثمرين، لدينا جميعًا وجهة نظر محددة وتختلف وجهات نظرنا بالتأكيد. لكننا ننظر إلى الأمر حقًا من وجهة نظرنا. هل سندفع المزيد من المال لمنازلنا؟ هل سنكون قادرين على التدفق النقدي؟ هل لا يزال BRRRR يعمل في العديد من الأشياء المختلفة؟ هل العقارات سوف تصحح؟ هل هو صحيح؟ هناك الكثير من التوتر والأشياء التي نهتم بها كمستثمرين ونفكر فيها ونتحدث عنها.
ومع ذلك، بالأمس، كنت أجري لقاءً منبثقًا في مكتبي، ودخلت سيدة تتابعني على اليوتيوب وعانقتني بشدة وقالت: "أريدك فقط أن تعرف أنني كنت أشاهدك على اليوتيوب و لقد تمكنت من القيام بصفقتي الأولى. لقد كانت صفقة صغيرة. لقد كسبت 2,000 دولار، وهذا سمح لي بمواصلة الحياة لفترة أطول قليلاً والعيش في سيارتي. وكنت مثل ، "انتظر لحظة. ماذا؟ لقد أتيت إلى اجتماع وقمت بصفقتك الأولى، وحصلت على 2,000 دولار، لكنك تعيش في سيارتك؟
فقالت: "نعم، أنا أعيش في سيارتي. السكن مكلف للغاية ولا أستطيع معرفة ذلك. لا أستطيع معرفة هذا." هناك، لقد مررت بهذه اللحظة حيث اعتقدت أن هذا المنظور مهم جدًا لفهمه والتحدث عنه على الأقل. وهكذا، وأنا أنظر إلى المقالات وأرى مقالًا بقلم AZ Big Media بعنوان لماذا يقول الخبراء في أريزونا إن أزمة الإسكان المتزايدة هي سرطان متزايد.
وكنت بحاجة إلى فهم ما يتحدث عنه هذا. ومرة أخرى، نحن ننظر إلى هذا من زاوية مختلفة، ومنظور مختلف. لقد أصبح التشرد هنا في فينيكس، أريزونا مشكلة هائلة وضخمة. لدينا مدن الخيام التي ظهرت في جميع أنحاء المواقع. في كل حي تذهب إليه، هناك تشرد. إنهم مجرد أشخاص عاديين. لا يقتصر الأمر على الأشخاص الذين يعانون من مرض عقلي أو إدمان حيث ترى الأشخاص الذين تحبهم، "أتفهم أن هناك الكثير من المشكلات الاجتماعية الأكبر أو مشكلة عقلية أو صحية أكبر هنا تسبب بعضًا من هذه الصعوبة." ولكن هذا مثل الأمهات والآباء مجرد عائلات وأشخاص عاديين يعانون من الصعوبات، وعدم القدرة على دفع الإيجار.
وبما أنني أرى هذا وأعتقد أننا نسير في منتصف عملية التصحيح وتسعير الإسكان أو أننا في منتصفها، فهل هناك أي طريقة لتحسين هذا الأمر بالنسبة للرجل الصغير؟ عندما قرأت المقال، أرى أن الأمر لم يتحسن بالنسبة للرجل الصغير لأن ما يحدث الآن، خاصة وأننا نرى ارتفاع الأسعار وتباطؤ الطلب، وأيام السوق في أريزونا أو فينيكس على وجه الخصوص، لا تزال 33 يومًا.
33 يومًا في السوق، مما يعني أنه لا يزال هناك طلب. لا يزال هناك طلب. لا يزال الناس يشترون. نعم الأسعار محبطة. لقد وصلنا بالفعل إلى ما يزيد عن 10% من التصحيح والسعر، لكن ذلك لم يوقف التداول. ولم يمنع ذلك المستثمرين من الشراء، والشراء، ومنع المستثمرين من الشراء، وصناديق التحوط الكبيرة ومجموعات الأسهم الخاصة من الشراء. هذا لم يمنع أصحاب الأرض من الشراء. نحن فقط نحصل على كل شيء بسعر أرخص في الوقت الحالي. هذا كل شيء.
لأننا نحصل على كل شيء بسعر أرخص، عندما يكون لديك أشخاص يبحثون عن الفرص الآن، لأنه أصبح لديك الآن الشخص الصغير الذي يمكنه القدوم وشراء منزل فعليًا، على الرغم من أنه يمكنهم شراء منزل أقل بكثير مما كان يمكنهم شراؤه، على سبيل المثال. منذ ستة أشهر. لكنهم الآن على الطاولة ويحاولون. عرضهم، على الرغم من أنه ربما يكون أعلى بكثير من عرضي، فإن عرضي نقدًا، وعرضي آمن، ويغلق عرضي وهو مضمون وما زلت فائزًا.
ما زلت أفوز على طاولة المفاوضات على الرغم من أنني أتقدم بشكل ملحوظ. وهذا يخلق المزيد من الوضع. إنه يخلق المزيد من حالة التشرد. لا يزال المخزون يمتص، والإيجارات لا تتبع وضع الإسكان. يتم تصحيح الأسعار الآن بنسبة 10% أو أكثر في فينيكس، أريزونا. الإيجارات لم تتغير ما زالوا يصعدون. كل هذا... هل هناك قطرة هنا؟ هل هناك عزاء للصغير؟ أحتاج إلى اتخاذ وجهة النظر لأننا مرة أخرى، نحن جميعًا، كمجتمع من الناس والمستثمرين، نتشارك جميعًا في هذا الأمر معًا. وهناك محادثة أكبر نحتاج إلى إجرائها لأن ما يقترحونه في هذه المقالة هو التشريع.
إنهم يقترحون أنه لا يوجد وضع سوق عادل هنا. السوق لن يصحح نفسه لن يتيح السوق الفرصة للأشخاص الصغار أو مشتري التجزئة للدخول والمشاركة. لن يحدث ذلك لأننا لا نلعب بنفس القواعد، لأن ما يجب على المشتري أن يتأهل له، مثل الحصول على الدخل أو الحصول على الائتمان، لا يتعين علي فعل ذلك أبدًا.
لست مضطرًا للعب وفقًا لهذه القواعد لأنني أمتلك المال وسأتفوق عليها في كل مرة. إنهم يقترحون التشريع إنهم يقترحون تشريعًا بشأن التحكم في الإيجارات، ويقترحون تشريعًا بشأن عدد المنازل التي يمكن لشركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة معينة شراؤها. إنهم يريدون حقًا، في رأيي، إنشاء بعض اللوائح التي ستزيل السوق العادلة أو ظروف السوق الرأسمالية الطبيعية التي نعتقد جميعًا أو الكثير من الناس أنها بحاجة إلى أن تكون موجودة خارج الطاولة.
عندما ترى ولاية أريزونا قد انقلبت من الولاية الحمراء إلى الولاية الزرقاء. لقد رأينا جميعا ذلك يحدث. أعتقد أن تشريعًا مثل هذا سيصبح هو المحادثة. أريد أن أتحدث عن ذلك. أريد أن أسمع وجهات النظر. أريد أن أفهم، حسنًا، ما هو رأينا كمستثمرين في هذا الأمر؟ ماذا عن وجهة نظر السيدة التي جاءت إلى لقائي والتي تعيش في سيارتها الآن، والتي تشارك في العقارات وتعقد الصفقات وربما تكون جزءًا من المشكلة. هذا هو المقال. هذا هو الفكر.

كاثي:
أود أن أعلق على ذلك يا جميل، أتذكر في السبعينيات، أعلم أن الكثير منكم لم يولدوا، لكنني كنت صغيرًا، صغيرًا جدًا. وكنا نجلس على مائدة العشاء، وكان ذلك في عام 70 عندما أخرجنا نيكسون من معيار الذهب. وقال والدي: "سيكون هذا سيئًا حقًا. سيؤدي هذا إلى الفصل بين من يملكون ومن لا يملكون لأن هذا سيسمح بخلق المزيد من الأموال دون أي شيء يربطها به. والتي كانت في ذلك الوقت من الذهب.
نحن نعلم أن السياسيين يحبون إنفاق المال. لذا فإن التضخم وطباعة النقود هما ضريبة صامتة. إنها ضريبة لا يفهمها الناس ولا يعرفون عنها. وهذه الضريبة يشعر بها أكثر من لديهم أموال أقل لأن لديهم ميزانية محدودة. عندما تكلف الأشياء أكثر، ليس هناك مجال لذلك.
إن طباعة النقود والتضخم يضر بالطبقة الدنيا ويخلق المزيد من الطبقة ذات الدخل المنخفض لأن المزيد من الأموال ستدفع ثمن السلع لأنه يتم طباعة المزيد من الأموال بدلاً من فرض ضرائب على الناس. يقع دائما، الجاني يقع دائما على المستثمر أو في كثير من الأحيان على المستثمر. في رأيي، ما يحتاج إلى تنظيم، والذي قد لا يتم تنظيمه أبدًا، هو الاحتياطي الفيدرالي الذي يخلق تلك الأموال والسياسيين الذين يريدون بقاء تلك الأموال في مناصبهم لأنهم يستمرون في تقديم الأشياء.
لدي رأي قوي جدا في هذا الشأن. يقع دائما على عاتق أصحاب العقارات. لكن إذا نظرت إلى الأمر بهذه الطريقة، إذا كنت ترمي تريليونات الدولارات من طائرة هليكوبتر، على سبيل المثال، والأشخاص الذين يجمعون تلك الدولارات لأنهم سريعون في الحصول عليها أو لأنهم يفعلون شيئًا بها، هؤلاء هم الذين يتم إلقاء اللوم عليهم عندما يكون ما فعلوه حقًا هو مجرد الحصول على الدولارات التي تم التخلص منها.
سيأتي التنظيم وهذا ما تدور حوله قصتي. وسنتحدث عن ذلك عندما نصل إلى هناك. لكنني آمل أن ينظر الناس حقًا إلى القضايا النظامية مقابل المستثمرين الأشرار السيئين. لأنه في نهاية المطاف، الإيجارات مهمة جدًا أيضًا. إذا نظرنا إلى السبعينيات، مرة أخرى عندما نتحدث عن هذا، كان معدل ملكية المنازل أقل بكثير. وكانت 70%. وفي الستينيات، بلغت نسبة ملكية المنازل 63% في السبعينيات. اليوم هو أعلى. إنها حوالي 60٪.

ديف:
هناك، 66%. نعم، لقد ارتفع في الربعين الأخيرين. فقط للجميع يقول إنه يعود إلى دولة مستأجرة.

كاثي:
نعم. المزيد من الناس يمتلكون المنازل. الأمر ليس مختلفًا. إنها أفضل من السبعينيات والثمانينيات والتسعينيات. وبالطبع عندما جاءت القواعد التنظيمية لتحفيز الإسكان وحث المزيد من الناس على الشراء، حدث ذلك عندما أصبحت الأمور مجنونة مع مزيد من التنظيم لأننا بالطبع نعلم أنه عندما أصبحت القروض سهلة للغاية وأصبح من السهل للغاية شراء منزل. ملكية المنزل للجميع. لكن أيها الناس، كل الناس يحتاجون إلى منزل إلا إذا كانوا يحبون العيش في سيارتهم، وهو ما يفعله بعض الناس.
لدي أبناء إخوة يحبون العيش في شاحناتهم. هذا هو اختيارهم. لكن بخلاف ذلك، إذا كنت تريد منزلاً، فإما أن تؤجره أو ستمتلكه. كان هناك عادة 30-40٪ من الأشخاص الذين يختارون الاستئجار لأي سبب من الأسباب أو الذين يستأجرون. مرة أخرى، أعلم أن التنظيم قادم، ولكنني آمل أن نتمكن من إيصال الرسالة حول ماهية المشكلة الحقيقية.

جميل:
هل تتحدث عن علاج المرض بدلاً من إلقاء اللوم على الأعراض؟

كاثي:
المرض هو طباعة النقود وأين تذهب هذه الأموال؟ وعندما يتعمق الناس حقًا وينظرون إلى أين تذهب تلك الأموال، أعتقد أنهم سيكونون على الأرجح أكثر انزعاجًا من مجموعة من المستثمرين المؤسسيين الذين يقدمون منازل للإيجار.

جيمس:
لكي أستفيد من كاثي، فأنا في سوق سياتل حيث يوجد الكثير من اللوائح التنظيمية التي تم تمريرها على مدى السنوات الثلاث إلى الأربع الماضية. شيء واحد يتعلق بالمقالات الإخبارية هو أنني سأقول إنهم بدأوا في تضخيم التنظيم أكثر قليلاً مما هو عليه في الواقع. لكن المشكلة هي أنه إذا تحولت هذه المعركة إلى معركة بين المستثمرين والسياسيين، ولم تعد هناك حاجة إلى أن تكون معركة، فيجب أن تكون حلاً مشتركًا. هناك العديد من الأشياء المختلفة التي يمكن أن تحدث والتي يمكن أن تجعل المنازل في متناول الجميع.
يمكنك دعم شركات البناء والمستثمرين على تكاليف البناء. يمكنك الحصول على تصاريحهم بشكل أسرع. إذا أتت إلي المدينة وقالت: "انظروا، نريد منكم وضع حد أقصى للإيجار، لكننا سنسامحكم جميعًا، ربما بعض الإعفاءات الضريبية، وبعض الإعفاءات الخاصة بالمرافق العامة وسنمنحكم تصاريحكم في غضون ذلك". إسبوعين."
ستكون هذه مفاوضات تمثل تجارة عادلة في تلك المرحلة. لكن المشكلة التي تطرح في كثير من الأحيان هي المدن، فهي تضع نوعًا من الحواجز على الطريق مع هؤلاء المستثمرين. التصاريح، تكاليف البناء، الرسوم. لقد حصلنا على ضريبة جديدة فُرضت علينا منذ عامين. نحن نسميها ضريبة المطورين في سياتل، حيث يتقاضون منا ما يقرب من 2-3 دولارات للقدم المربع على أي تصريح نسحبه لبناء جديد. ثم من المفترض أن يعود ذلك إلى المجتمع للمساعدة. المشكلة هي أنها لا تصل إلى هذا المجتمع أبدًا.
ومن ثم فإن كل ما حدث لم يؤثر علينا كمطورين. وهذا يعني أنه يتعين علينا أن ندفع أقل الآن. لقد أثر ذلك فقط على هذا البائع الذي يحاول بيع ممتلكاته ثم الانتقال إلى منزل آخر... سواء كان ذلك في المرحلة التالية من حياته. ولذلك أتمنى أن يكون هناك المزيد من المجتمع والعصف الذهني لأن هناك العديد من الحلول المختلفة التي يمكن أن تجعل المنازل في الواقع في متناول الجميع. لقد شهدنا ارتفاع تكلفة البناء بنسبة 20-35% خلال الـ 24 شهرًا الماضية. تكاليف الاستبدال مرتفعة حقا. إذا تمكنت من خفض هذه التكاليف، فيمكنك تحصيل رسوم أقل للإيجار. نأمل، في مرحلة ما في المستقبل، أن يتوصل الأشخاص إلى حلول تساعد الجميع لأن هذه هي الطريقة التي يتم بها حل المشكلة. لا تبالغ في التصحيح هنا وتبالغ في التصحيح هنا.

هنري:
نعم، أريد أن أستفيد من ذلك لأن جيمس يوضح نقطة رائعة. أعتقد أننا أصبحنا مرتاحين للغاية في هذا البلد الذي نلعب فيه عقلية "نحن ضدهم". هناك اليمين واليسار، الديمقراطيون، والجمهوريون، والمحافظون، والليبراليون، وأصحاب العقارات والمستثمرون مقابل الرجل العادي. جيمس على حق 100٪. "نحن ضدهم" لا يحل المشاكل. أعتقد أنه عندما تنظر إلى هذا التشريع، عليك أن تفهم ما هو الدافع وراءه.
ليس ما يقولونه هو الدافع لأنهم يقولون أن الدافع هو دعونا نساعد الرجل الصغير. لكن هذا ليس هو الدافع. الدافع هو أنني أريد أن أفعل الأشياء التي يعتقد حزبي أنها جيدة حتى أعيد انتخابي لمزيد من الأصوات، وأتمكن من الاستمرار في عيش الحياة والقيام بالأشياء التي أريد القيام بها. إذا كان السبب الحقيقي هو حل المشكلة فلابد أن نكون معًا.
لا شيء يتم حله بيننا وبينهم. الأمور حقا ثابتة. يبدأ الجرح بالشفاء حقًا عندما نعمل معًا. لقد أجريت نفس المحادثة التي تحدث عنها جيمس. لقد تحدثت في حدث حول الإسكان الميسور التكلفة وقاموا بدعوتي لأنني المالك القذر وأرادوا التحدث عن الإسكان الميسور التكلفة. وهذا بالضبط ما قلته لهم هو: "لدي عقار يمكنني أن أستأجره وسأحصل على إيجار أقل، ولكن لا يزال يتعين علي أن أدفع مقابل ذلك".
ولذا، إذا تمكنا من العمل مع المدينة والتوصل إلى طريقة لتقول بها المدينة، "مرحبًا، إذا كان بإمكانك تحصيل إيجار أقل مقابل هذه الأنواع من العقارات، فيمكننا القيام بذلك نيابةً عنك." إذا استطعنا أن نذهب ثم نعمل مع شركات البناء ونفعل الشيء نفسه ونقول: "مرحبًا، إذا كنت ستبني هذا النوع من العقارات في هذه الأحياء، فيمكننا أن نمنحك هذه الأنواع من فترات الراحة أو الاعتمادات أو..."
بحيث يقوم الجميع بشيء يساعد بعضهم البعض. ومن ثم نداوي الجرح . وبهذه الطريقة، نحن لا نتعامل مع الأعراض فحسب. ويجب أن يكون الأمر كذلك مع كل ما نواجهه كدولة الآن، علينا أن نتوقف عن قتال بعضنا البعض. علينا أن نتوقف عن الحديث عن، "حسنًا، هذا الشخص أو هذه المجموعة من الأشخاص سيئون ومجموعتي على حق".
لاعلاقة بذاك. نحن جميعًا على هذا الكوكب نتشارك معًا هذه الموارد التي لدينا ونريد جميعًا أن نعيش أفضل حياة ممكنة. وبالتالي فإن الطريقة الوحيدة لحدوث ذلك هي أن نبدأ في الشعور ببعض التعاطف مع المواقف الأخرى. ولهذا السبب أحب أن طرح جميل هذه القصة. لقد طرح القصة. إنه على الجانب الآخر، إنه على جانب المستثمر، لكنه لديه تعاطف وتفهم لما يمر به الشخص العادي وهو قادر على الاستماع إلى معاناته.
والآن، ربما على نطاق صغير، أنت و[غير مسموع 00:20:39] تتوصلان إلى طريقة ما لتحسين حياة بعضكما البعض. ولكن دون أن يكون كل واحد منكم على استعداد لفهم من أين يأتي الشخص الآخر، وما يجب على الشخص الآخر التعامل معه ومن ثم القدرة على التحدث عن ذلك بطريقة بناءة وليست قتالية، يمكنك الوصول إلى حلول حقيقية. علينا أن نفهم أنه لكي يحدث أي من هذا التغيير، يحتاج أصحاب العقارات والمدن والبلديات والحكومات المحلية والحكومات الوطنية جميعًا إلى الجلوس ومحاولة معرفة ما يمكننا القيام به جميعًا بشكل جماعي لإصلاح المشكلة. ليس ما الذي يمكنني فعله من جانبي والذي يحبه شعبي.

كاثي:
آمين.

هنري:
نعم يا رجل.

ديف:
احسنت القول. حسنا لكم جميعا، نقاط جيدة جدا. جميل انا موافق أشكرك على طرح هذا الموضوع المهم. إنها قضية ملحة حقًا في الوقت الحالي. يبدو أننا جميعا متفقون على أن هذه مشكلة. أعتقد أن القدرة على تحمل التكاليف، فيما يتعلق بالإسكان، وصلت إلى أدنى مستوياتها منذ 40 عامًا.
إنه أصعب وقت منذ الثمانينيات بالنسبة للأشخاص لشراء منزل. على الرغم من أن ملكية المنازل، كما قالت كاثي، في ارتفاع مستمر، إلا أن ذلك سيكون مهددًا نوعًا ما إذا بقينا عند هذه المستويات من القدرة على تحمل التكاليف. الإيجار آخذ في الارتفاع. وهذه مجرد ضرورة اقتصادية أخلاقية ومجتمعية يجب إصلاحها، في رأيي، على الأقل.
جميل، من وجهة نظرك، هناك خطأ ما إذا كان الناس يعملون بجد ويعيشون خارج سيارتهم. هذه مشكلة. لكن بالنسبة إلى وجهة نظرك، نحتاج أيضًا إلى النظر في الحلول الناجحة بالفعل. لقد استمعت للتو إلى بودكاست جيد حقًا على Freakonomics. لا أعرف إذا كنتم قد استمعتم إلى هذا يا رفاق.

جميل:
نعم عظيم. أنا أحب هذا البودكاست.

ديف:
إنه لشيء رائع. نعم، فيما يتعلق بالتحكم في الإيجارات. أنصح بشدة أي شخص بالاستماع إليها. إنها وجهة نظر جيدة ومتوازنة وغير متحيزة بشأن ما يحدث مع التحكم في الإيجارات. وفي كثير من الأحيان لا ينجح الأمر. إنه يؤدي في الواقع إلى ارتفاع الإيجار. ولن أخوض في تفاصيل ذلك هنا، لكنني أعتقد أنه من المهم حقًا في حل هذه المشكلة ألا نكون رجعيين فقط وننظر في القول مثل حسنًا، دعونا نضع سقفًا للإيجار. إنه أمر منطقي على المستوى المنطقي، ولكن بناءً على الأدلة، فإنه لا يفعل في الواقع ما يريده أي شخص حقًا.
أشعر بالفضول يا كاثي، لقد ذكرت أن قصتك كانت حول بعض اللوائح التنظيمية التي من المحتمل أن تأتي، ولا أعرف ما إذا كانت على المستوى الوطني في كاليفورنيا، ولكن هل يمكنك إخبارنا بالمزيد حول ما هي بعض المقترحات اللوائح هي في محاولة لمعالجة هذه المسألة؟

كاثي:
نعم، لقد خرج ثلاثة ديمقراطيين من كاليفورنيا للتو بمشروع قانون جديد لمجلس النواب في أكتوبر. يطلق عليه قانون إيقاف الملاك في وول ستريت. هذا مقال من موقع Vox، يسمى، إذا كنت تريد البحث عنه، الديمقراطيون يتطلعون إلى تشريعات جديدة للسيطرة على ملاك العقارات في وول ستريت. أتذكر أنه في عام 2012، قبل أن يقول وارن بوفيه: "أوه، لو كان بإمكاني شراء بضع مئات الآلاف من المنازل، لفعلت". وذلك عندما قفزت وول ستريت لأنهم استمعوا إلى ما يقوله ووجدوا طريقة لإدارة العقارات والقفز فيها.
لقد كان في ذلك الوقت تقريبًا أن الأسعار كانت منخفضة جدًا وكانت أسعار الفائدة منخفضة جدًا. قلت لجميع أصدقائي، عليك شراء شيء ما الآن. أي شخص في كاليفورنيا لم يكن يمتلك عقارات في ذلك الوقت، كنت أقول له: "افعل ذلك الآن لأن هذه ستكون فرصتك".
حسنًا، لقد حاولوا ذلك، ولأنهم حصلوا على قروض إدارة الإسكان الفدرالية وأي نوع من القروض التي تم تقديمها لهم، فقد تغير الأمر على هذا النحو. كان ذلك في غضون أسابيع. قال وارن بافيت ما قاله، قفزت الأموال وكان الأمر جنونيًا. كان أصدقائي وعائلتي الذين كانوا يقدمون عروضًا بقروض يخسرون في كل مرة لأن البائع سيرغب في بيعه لمشتري لأول مرة بقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية الذي قد يغلق أو لا يغلق عندما يتمكنوا من الحصول على عرض نقدي من وول ستريت شركة لأكثر من ذلك بكثير.
هناك دائمًا جانبان أو ثلاثة جوانب أو أربعة جوانب لأي قصة عندما تتحدث عن التنظيم. شخصياً، في ذلك الوقت، كنت أود أن أرى بعض التنظيم في ذلك الوقت لأنه كان وقتاً رائعاً لأصحاب المنازل ليتمكنوا من الحفاظ على أسعار المنازل المنخفضة، لكنهم لم يتمكنوا من المنافسة.
كان من الممكن أن يكون هذا وقتًا رائعًا للقيام بشيء حيث تحصل على 30 يومًا لرؤية مشتري لأول مرة لمعرفة ما إذا كان قرضك سيُغلق مقابل ما سيدفعه المستثمر المؤسسي. لذلك لا يزال البائع يحصل على الصفقة. يمكن للمستثمر أن يكون على الهامش إذا لم يقم مشتري المنزل في المرة الأولى بإغلاق المنزل، فيمكن للمستثمر أن يأتي. أعني، نوع من التنظيم أعتقد حقًا أنه كان سيكون لطيفًا لأنني أرى الآن أصدقائي بعد 10 سنوات والذين لم يتمكنوا أبدًا من دخول السوق وبالكاد يمكنهم البقاء على قيد الحياة.
وبعضهم في الستينيات من عمرهم وما زالوا يستأجرون ويقل سعرهم. لذلك فهي قضية خطيرة للغاية، وكانت موجودة منذ فترة طويلة. لم يتم تطبيق التنظيم بعد. ربما يكون الوقت متأخرًا نوعًا ما. علينا أن نتذكر أن بنك الاحتياطي الفيدرالي كان يدعم الإسكان حتى هذا العام، حتى مارس.
إبقاء أسعار الفائدة منخفضة، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار. مرة أخرى، تقول هذه المقالة بشكل أساسي إنه يتعين علينا إيقاف مالكي العقارات في وول ستريت، على الرغم من أنهم يمثلون 3٪ فقط من مبيعات المنازل، وسيكون ذلك عبارة عن أموال تمتلك مائة منزل أو أكثر. وبين عامي 2021 و2022 بلغت 3% فقط. إنهم ليسوا سيئين كما يعتقد الناس. إنهم يمتلكون ما يزيد قليلاً عن 1٪ من العقارات المستأجرة الموجودة هناك. لكن في أسواق معينة هم نشطون حقًا، وفي تلك الأسواق وسأذكر بعضها، أتلانتا، وجاكسونفيل، وشارلوت، وفينيكس، وميامي، وتلك الأسواق، جعلوا من الصعب جدًا على أصحاب المنازل الدخول إليها.
بهذا القانون، يعجبني نوعًا ما... يعجبني الاقتراح بمعنى أنهم يقولون في الأساس ربما لا نمنح المستثمرين نفس التخفيضات الضريبية التي سيحصل عليها مالك المنزل. ربما تكون هناك ضريبة تحويل أو نوع مختلف من الضرائب إذا كنت مستثمرًا مؤسسيًا، فهم يدركون أيضًا أن المشكلة الحقيقية هي العرض وأنه ربما يكون التنظيم أو الحافز الأفضل هو الإعفاءات الضريبية.
هذا بالنسبة لي واضح جدًا بالطبع. الإعفاءات الضريبية للأشخاص الذين سيجلبون السكن بأسعار معقولة. لأنه في أي وقت تقدم فيه أي نوع من الحوافز الضريبية، فهذا هو المكان الذي تذهب إليه الأموال. لذلك أعتقد أنه اقتراح متوازن إلى حد ما. لم أقرأ الموضوع كاملاً والمقال يتحدث عنه فقط وقد لا يمر أو لا يمر. لكنني أعلم أن الدول الأخرى تفرض ضرائب على المستثمر أكثر من مالك المنزل. ستكون الضرائب العقارية أعلى، ومن المحتمل أن تكون هناك ضريبة نقل. لذا فإن هذا ليس شيئًا جديدًا أو غير عادي ولا أرى أنه أمر سيئ على الإطلاق بالنسبة... أنا مدير صندوق. وهذا لن يكون جيدا بالنسبة لي.
لدينا صندوق. نحن نشتري بقوة. لقد عدت للتو من دالاس وقمنا للتو بربط المنازل بحوالي 120,000 ألفًا لا يحتاجون إليها... حسنًا، ربما يحتاجون إلى 20 إلى 30,000 ألفًا في إعادة التأهيل وسيكون العلاج المضاد للفيروسات القهقرية حوالي 220 لصندوقنا في Grow Developments.
أستطيع أن أخبرك من وجهة نظر مدير الصندوق، أن المشتري لأول مرة لن يرغب في الحصول على هذا المنزل. أنتم تعرفون ذلك يا رفاق. نحن نصلح المنازل. لوضع مشتري منزل لأول مرة والذي بالكاد قادر على تحمل تكاليف المنزل في البداية ربما يحصل على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية بنسبة 3٪، والآن حصلوا على منزل بالكاد صالح للعيش فيه؟ هناك حاجة للمستثمرين. أعتقد أن هذا الصوت يجب أن يكون موجودًا أيضًا، وأن يأتي المستثمرون مثلي، ويأخذون هذه المنازل القديمة ويلتقطونها. لدينا رأس المال لأننا نجمع رأس المال هذا لشرائه وإصلاحه وجعله مكانًا لطيفًا ونظيفًا وآمنًا للتأجير. هناك أشخاص يحتاجون إلى هذا الإيجار.

جميل:
وتحتاج إلى التحفيز.

كاثي:
أنت بحاجة إلى التحفيز. لذا، إذا تم فرض ضرائب علينا أكثر من اللازم، وإذا كانت ضرائب التحويل مرتفعة للغاية، فمن المحتمل ألا نفعل ذلك لأنه بصراحة تامة، صندوق إيجار عائلي واحد، لا يوجد فرق كبير هناك على أي حال. إنها ليست عوائد 20 أو 30 أو 40٪ التي تراها. لا أعرف إذا كنت ترى ذلك في أي مكان، لكن الزعانف ستجني المزيد من المال.
عند شراء أموال المستثمرين والاحتفاظ بها، تكون الهوامش ضئيلة جدًا. إذا كنت تريد شركات مثل شركتي، فمن المؤكد أن شركتي أصغر من هذه الشركات الكبيرة. يجب أن يكون هناك حافز حتى نتمكن من إنشاء هذا السكن النظيف والآمن. الإسكان يصبح قديما. كان أحدهم يقول أن الأرض تحب أن تأكل السكن. إذا تركت المنزل لفترة طويلة، فسوف يسقط على الأرض وسوف تأكله الطبيعة الأم. فإنه سوف. وبعد 20 أو 30 أو 40 عامًا، لا تعمل تلك المنازل بشكل جيد. إنهم بحاجة إلى استثمار مستمر.

ديف:
27.5 ، أليس كذلك؟

كاثي:
نعم. تقدير. إنها مقالة مثيرة للاهتمام. بالتأكيد سأقرأها وأتأكد منها. شيء آخر أتفق معه هو أنه لا ينبغي عليك دعم المستثمر إذا لم تكن هناك حاجة إليه. كما قلت حسنًا، قم بدعم المستثمر لمحاولته توفير سكن بأسعار معقولة. أعتقد أنني أخبرتكم يا رفاق في مشروعنا بارك سيتي، أنه كان علينا توفير 30٪ بأسعار معقولة ونحن سعداء للغاية للقيام بذلك.
ولكن عندما ارتفعت التكاليف وتضاعف سعر بناء ذلك المنزل، لم يسمحوا لنا ببيعه مقابل سعر أعلى لأنه يجب أن يظل في متناول الجميع. نحن نخسر حوالي 400,000 ألف دولار لكل عقار مما يكلفنا لبناء هذا السكن بأسعار معقولة. لماذا يجب أن أفعل ذلك؟ يبدو أن هذا ينبغي أن يكون... إنهم حافز حكومي لذلك لأنه يضر بمستثمرينا أيضًا. إذا ارتفعت الأسعار، علينا أن نأكل ذلك.

ديف:
أعتقد أن هذه نقطة جيدة حقًا وأتفق مع الكثير مما تقوله. ولكن فقط لاستقراء ذلك وكيف سيكون له تأثير، على المدى الطويل، إذا كان شرط أن يكون للمطورين مساكن بأسعار معقولة أمر منطقي لكثير من الناس، بما فيهم أنا على المستوى السطحي.
ولكن بعد ذلك عليك أن تفكر في أنك تواجه هذه المعضلة الآن، ولسوء الحظ أنك تخسر أموالك، وسوف يتضرر مستثمروك من هذا الأمر. هذا يعني أنك ربما تكون أقل احتمالاً للقيام بشيء كهذا في المستقبل. وهكذا، على الرغم من أن الحكومة تحاول إنشاء المزيد من المساكن بأسعار معقولة، إذا لم يتم ذلك بطريقة لبقة حيث توجد بعض المرونة وفي نقطة جيمس حيث تعملون معًا كشركاء لإنجاح شيء ما بالفعل على المدى الطويل، يمكن أن يكون لها في الواقع بعض الآثار السلبية ونوعًا ما عكس ما هو مقصود.

كاثي:
لا أستطيع أن أتفق أكثر من ذلك. لن نفعل ذلك مرة أخرى أبدًا لأنه من كان يستطيع أن يتنبأ، من كان يستطيع أن يفعل... تخبرنا الحكومة أننا لا نستطيع إرسال عمالنا إلى العمل ومع ذلك فإننا لا نزال ندفع النفقات العامة ثم ترتفع التكاليف إلى الضعف ونذهب إلى المقاطعة و قل: "لقد أخبرتنا أنه لا يمكننا بيع هذه المنازل إلا مقابل 350,000 ألف دولار. لقد كلفنا 800,000 دولار للبناء. هل هناك أي مرونة؟” والجواب هو لا. لن يفعلوا ذلك.

جيمس:
الجواب الوحيد هو عدم بنائها.

ديف:
نعم.

جيمس:
انها مجرد مثل، حسنا. يتحول هذا إلى موقف للسيارات في هذه المرحلة.

كاثي:
وهذا لن يساعد رجال الإطفاء والمعلمين الذين يحتاجون إلى ذلك.

هنري:
وبعد ذلك نقوم بتحصيل الإيجار مقابل مواقف السيارات.

جيمس:
شيء واحد أريد أن أذكره هو عندما أقرأ هذه المقالات أسمع هذا، ماذا عن صناديق التحوط التي اشترت الكثير من المنازل وقمت ببيع الكثير من عقارات صناديق التحوط ولم تقم صناديق التحوط بجرد المخزون من البداية مشتري المنزل الوقت. لم يقوموا بجرد أي مشتري منزل وخاصة مع مشتري منزل منخفض المستوى لأنهم كانوا بحاجة إلى الكثير من العمل.
إنهم يقومون بإنشاء المخزون. إنهم جثث. إنها منازل غير صالحة للعيش. أنها تتطلب رأس المال لإصلاحها. ولن يرحل أي مالك منزل... تحتاج الحكومة إلى ذلك، إذا كان هذا هو ما تريد القيام به، فعليها أن تأتي مع بعض فرق البناء وبعض البرامج الصفرية وبعض تمويل البناء ثم تقوم الحكومة بإصلاح العقارات.
لأنه ليس مخزونا. المخزون لا يغادر لأنه لم يكن مخزونًا أبدًا.

جميل:
نقطة جيدة.

جيمس:
يتم إنشاؤه من قبل هذه الشركات الاستثمارية ويشكو الجميع من تناولهم كل المنتج الآن أو خلال العامين الماضيين. كنا بحاجة إلى هؤلاء المشترين في 2008، 09، 10، 11. كان المخزون ضخمًا ولم يكن قابلاً للاستهلاك في ذلك الوقت. والسبب الوحيد لاستهلاكها هو أن هذه الأموال الكبيرة دخلت إلى الأسواق واشترت أقذر التراب وأعادت ترميم هذه الممتلكات.
لا نعرف ما الذي كان سيحدث لهذا السوق وإلى متى كنا سنصل إلى القاع لولا هذه الشركات. هناك دائمًا عطاء وأخذ في كلا الوقتين، لكنني أعتقد أن هذا قصير النظر لأنهم يقومون بإنشاء المخزون والإسكان. إنها مسألة كيفية التحكم في التكلفة وهذه مجرد سياسة في تلك المرحلة.

كاثي:
نعم. أشعر بالفضول بشأن ما تعتقدونه يا رفاق لأن أحد التعليقات الواردة في هذه المقالة كان على الأقل أنه لا ينبغي دعم المستثمرين مقابل استئجار المساكن. ما أعنيه بذلك هو أن الكثير من هذه الصناديق الكبيرة حصلت على قروض بأسعار فائدة منخفضة مدعومة من فاني وفريدي.
هذه هي القروض الحكومية. تم إنشاء فاني وفريدي لمساعدة الناس والأفراد والأفراد ذوي الدخل المنخفض على شراء المنازل. لهذا السبب لدينا قروض مدعومة من الحكومة. لماذا حصلت صناديق التحوط هذه على تلك الأموال؟ لذلك أستطيع أن أتفق. مرة أخرى، أحب ما قاله هنري، فلنعمل معًا لتحقيق هدف مشترك. أعتقد أن لا أحد يريد أن تعيش العائلات في سياراته إلا إذا... مرة أخرى، إلا إذا أرادوا ذلك. كما قلت، أبناء أخي يكسبون أموالاً جيدة ويحبون العيش في شاحنتهم. مرة أخرى، إلا إذا كانوا يريدون ذلك.

ديف:
حسنًا. حسنًا، هذه محادثة رائعة للجميع. شكرًا لك. إنه موضوع مهم وربما سيتم طرحه أكثر في المستقبل القريب. بالتأكيد سأقرأ المزيد عن هذا. شكرًا لك جميل وكاثي على مشاركة هذه القصص معنا. حسنًا، دعنا ننتقل إلى محادثة مختلفة حول سوق الإسكان. هنري، يبدو أنك جلبت لنا قصة من نوع مختلف. ماذا لديك؟

هنري:
نعم، أحب هذا المقال لأنه يعكس نوعًا ما ما يحدث في الحياة الواقعية. لذا فإن العنوان الرئيسي هو أن الاقتصاديين يقولون إن ركود الإسكان في الولايات المتحدة قد وصل بالفعل، لقد وصل بالفعل. وما يقولونه هو أن مؤشر سوق الإسكان يخبرنا بشكل أساسي أنه انخفض إلى 33 وأي شيء أقل من 50 يسبب مشكلة لأنه يقع على مقياس من مائة نقطة. ولذا فإن ما يقولونه يعتمد على مؤشر سوق الإسكان هذا، وهو أن سوق الإسكان في حالة ركود بالفعل. لقد كان في حالة ركود منذ منتصف الصيف.
ولكن هذا وانخفض المؤشر لمدة 11 شهرا على التوالي. لذا فإن المقال في حد ذاته يعد عنوانًا مخيفًا، ولكن في نهاية اليوم، كان هذا المؤشر يعتمد على ما يقوله بناة المنازل. وكان سوق بناء المنازل مختلفًا عن السوق بالنسبة للمستثمر التقليدي أو السوق لمشتري المنزل لأول مرة، وهو شخص لا يتطلع إلى الشراء للاستثمار بل إلى الشراء للعيش.
ثم يستمر الحديث عن أن أسعار الفائدة مرتفعة وأن نفس المنزل الآن سيكلفك 1,000 دولار شهريًا أكثر مما كان عليه قبل ثلاثة أشهر، وهذا صحيح جدًا. ولكن بعد ذلك نقول أيضًا، حسنًا، تجاوزت أسعار الفائدة 7٪، لكنها عادت للانخفاض قليلاً إلى حوالي 6.3٪ هذا الشهر. ولذا فإن هذه المقالة في حد ذاتها تبدو وكأنها رحلة في قطار الملاهي. عندما أقرأ المقال، لا أعرف تمامًا ما أشعر به، أشعر فقط وكأنني أصعد وأهبط. إذن هذا جيد وهذا سيء وهذا جيد وهذا سيء. إنه انعكاس لما يشعر به الآن المستثمر لأول مرة، أو المستثمر الجديد، أو مشتري المنزل لأول مرة. لأنهم مثل، "هل يمكنني الدخول؟" "لا، أنا لا أدخل."
هذا مرتفع. ما أريد أن يفهمه الناس هو أننا لا نستطيع حقًا اتخاذ القرارات الآن إلا بناءً على ما نعرفه حاليًا. لكن ما أعرفه كمستثمر هو أن سوق العقارات عبارة عن دورة. سيكون هناك وقت للدخول عندما تكون الأسعار منخفضة حقًا كما هو الحال الآن. يمكنك التفاوض على سعر أقل. وهذا ينطبق على مشتري المنزل والمستثمر لأول مرة لأن عدد المشترين أقل مما كان عليه قبل بضعة أشهر. يمنحك ذلك فرصة الشراء بتكلفة أقل، ولكن سيكون هناك أيضًا وقت في السوق تكون فيه الأسعار مرتفعة، ولكن ربما تكون تكلفة اقتراض المال أقل، مما يعني أ، أنه يمكنك تحمل المزيد وب ... لذلك من الأسهل عليك الدخول إلى هناك وشراء شيء ما وتكون قادرًا على شراء منزل ربما بسعر أعلى.
المهم هو فهم ما يقدمه لك السوق الآن، أعتقد أنني استخدمت هذا التشبيه من قبل، لكن في الرياضة يقولون أنك تأخذ ما يقدمه لك الدفاع. ستكون هناك دائمًا فرصة بغض النظر عن نوع دورة السوق التي نتواجد فيها. إذا نظرت إلى ما يحدث حاليًا، أريد أن يكون الناس قادرين على التركيز على ما الذي يمنحني إياه هذا السوق كفرصة؟
هل هذه الفرصة تناسب أهدافي المالية؟ إذا كان هدفك المالي هو شراء عقار والاحتفاظ به على المدى الطويل حتى تتمكن من خلق تدفق نقدي وبناء الثروة من خلال الأسهم، فهذا وقت رائع لشراء عقار بسعر مخفض. نعم، المال يكلف أكثر، لكنك تحصل على خصم أكبر. لذلك فهو يعوض نفسه إلى حد ما اعتمادًا على الخصم. إذا كانت هذه هي استراتيجيتك، فهي رائعة.
إذا كانت استراتيجيتك هي التداول، وشراء عقار، وإصلاحه ثم بيعه في فترة زمنية قصيرة، فإن السوق لا يمنحك ذلك حقًا إذا كنت عديم الخبرة. إذا كنت من ذوي الخبرة ولديك عمليات وأنظمة قائمة لمساعدتك في العثور على تلك العقارات المخفضة، ولمساعدتك على تجديدها بسرعة كبيرة وإعادتها إلى السوق وبيعها بسرعة كبيرة، فمن المحتمل أن تتمكن من اتباع هذه الإستراتيجية.
ولكن إذا كنت مجرد مستثمر عادي يقوم بهذه الصفقة الأولى والثانية والثالثة والرابعة والخامسة، فإن التداول ليس سهلاً في الوقت الحالي. إنه أفضل للمستثمر الأكثر خبرة. لذلك عليك فقط أن تفهم ما يقوله لي السوق الآن أنها فرصة وهل تناسب هذه الفرصة أهدافي المالية؟

كاثي:
لا أستطيع أن أتفق أكثر، هنري. وكانت تلك النقاط الجيدة. كما تعلم، لقد عدت للتو من فينيكس وكان هناك مؤتمر IMN لتأجير العائلات الفردية. إنه عامهم العاشر، وكان لديك جميع أنواع عمليات الشراء والاحتفاظ بالمستثمرين هناك. في الجلسة الافتتاحية، قدموا هذه الإحصائيات الجيدة حقًا من جون بيرنز والتي أريد فقط مشاركتها والتي تدعم ما قلته. قالوا أنه في الوقت الحالي، هناك انخفاض بنسبة 10٪ في iBuyers. لذا، إذا كان iBuyers يضايقك، فستكون هناك نسبة أقل بنسبة 57%.
وهذا ضخم في حد ذاته. هناك انخفاض بنسبة 27% في المشتريات من الصناديق الكبيرة، مائة منزل أو أكثر. والأمر المثير للاهتمام للغاية هو أنهم قالوا إنهم لا يعرفون السبب حقًا، لكنهم يعتقدون أنهم يعرفون السبب. لكن بالنسبة للوحدات التي يتراوح عددها بين 9 و100 وحدة والتي لم يرفضوها، فإنهم يشترون ثم المبتدئين، هناك انخفاض بنسبة 22% لأنهم ربما لا يتمتعون بالخبرة كما قلت وليسوا متأكدين من كيفية الحصول على صفقات.
كان التفسير هو أن هذه الصناديق الكبيرة، وهؤلاء المستثمرين الكبار، يعانون نوعًا ما في الوقت الحالي لأن الكثير منهم يركزون على بناء منازل جديدة للإيجار. لقد تغيرت التطورات الضخمة للمنازل الجديدة والشروط. لقد ارتفعت تكاليف البناء كما أعلم وكما تعلمون يا رفاق. لقد ارتفعت تكلفة الاقتراض ثم ارتفع التمويل النهائي. لذا فإن خططهم لا تسير كما هو متوقع. لذلك من المتوقع أن يكون هناك قدر كبير من التداعيات في هذا الصدد. ومن ثم أولئك الذين يشترون قطعًا متفرقة كما نفعل أو منازل متفرقة، مجرد شراء المنازل ونموذج صندوق BRRR بشكل أساسي، والشراء والإصلاح واستعادة أموالنا والقيام بذلك مرة أخرى في الصندوق، يجب أن تكونوا فطنين. عليك أن تعرف حقا السوق الخاص بك. يجب أن تكون مستثمرًا خبيرًا حقًا.
لا يمكنك أن تكون مستثمرًا في وول ستريت وتفعل ذلك. هذا هو الوقت المناسب. لا أستطيع التأكيد بما فيه الكفاية على ما قاله هنري للتو، وهو أن هذا هو الوقت المناسب لنا، للأشخاص الذين يمكن أن يكونوا أذكياء ويمكنهم الذهاب إلى هناك وشراء ما لا يريده أي شخص آخر وإصلاحه مع الحفاظ على سعره في متناول شخص ما وتوفيره السكن الآمن وبأسعار معقولة. هذا هو دورنا، هذه لعبتنا. لقد خرج اللاعبون الكبار لأنهم لا يعرفون كيفية إدارة مباراة كهذه.

جيمس:
الرجال الكبار لديهم... لا يمكنهم التكيف وهذا...

جميل:
إنهم يتحركون ببطء شديد.

جيمس:
إنهم يتحركون ببطء شديد، وموظفيهم ثقيلون للغاية. حتى نحن، ونحن لسنا كبارًا بأي حال من الأحوال مقارنة بالأموال، ولكن مع تنمية أعمالك التجارية، ومع تحول السوق، كان علينا تقليص هذا المبلغ مرة أخرى والتحلي بالذكاء. لا يمكننا الحصول على… كلما زاد عدد الأجسام لديك وعدد الأشخاص الذين لديك، لا يعني ذلك أن الأمر أكثر كفاءة. هذا يعني فقط أنه يصبح أكثر توجهاً نحو العملية. لكن هذا لا يعني أن عملياتك، كما قلت، ذكية، حيث يتعين عليك خفض التكلفة.
تقليب المنازل ليس بالأمر السهل. إنه ليس شيئًا... يمكنك بناء منزل أسهل بكثير من قلب المنزل. من خلال بناء منزل، تحصل على خطط، وتعمل مع مقاولين من الباطن محترفين، ويقدمون عروضًا للخطط ومن ثم يمكنك جدولتها وفقًا لذلك. هذه المنازل القديمة التي تمزقها وتمزقها وفجأة تتعفن الجدران، وتتساقط الأشياء، وتوجد جثث في... من يدري ما يحدث داخل هذه الجدران. ويجب أن تكون قادرًا على المحور.

هنري:
جثث الموتى في كل مكان.

جميل:
فقط في شمال غرب المحيط الهادئ بالمناسبة يا شباب.

جيمس:
تحدث الأشياء وهذا ما يحدث هو أنها لا تستطيع التكيف. وبعد ذلك أعتقد أننا قد نرى مقبرة للعقارات الاستثمارية قادمة. أعود دائمًا إلى ذلك لأنه إذا لم تتمكن من التعديل ولا يمكنك التحكم في تكلفتك، إذا قمت بخصم 10٪ على البناء الخاص بك، وقيمك وأوقاتك بأكملها، فسيتحول هذا إلى رقم كبير إذا كان كبيرًا ملكية. ويجب أن تكون قادرًا على التكيف والتكيف. أعلم أنني قمت بتحويل جميع أعمالي إلى حيث نكون أكثر ذكاءً وأصغر بكثير، حيث يدخل ويخرج المزيد من النينجا. في أي عمل يتعلق الأمر، نحن ندخل ونخرج. عليك أن تفعل ذلك من خلال أن تكون ذكيا.

جميل:
الأمر المثير للاهتمام هو أن شركتي، Keyglee، هي تاجر جملة وطني، لذا يمكنني رؤية كيف يبدو الأمر من وجهة نظر المستثمر وما هو حجم التداولات التي تحدث ومقدار الطلب هناك. الآن، الأمر المضحك هو أن الكثير من منافسي، عندما كانت الصناديق الكبيرة تشتري الكثير من المنازل، iBuyers، المؤسسات التي تمتلك مائة منزل أو أكثر، كانت تشتري معظم منافسي ركزت عليهم مباشرة.
قالوا: "أوه، هؤلاء المستثمرون الصغار الذين يشترون الأشخاص الذين يصلحون الزعانف، إنهم لا يدفعون لنا ما يكفي. إنهم لا يغلقون بالسرعة الكافية، ولا يدفعون مبالغ زائدة. لذلك دعونا نركز فقط على هذه المؤسسات. وقد فشلوا في إنشاء علاقات أو الحفاظ على العلاقات مع الرجل الصغير. لم يتغير نموذج أعمالنا أبدًا.
لقد بقينا مع هذا الرجل الصغير طوال الطريق الآن، وعندما تنظر إلى حجم التداول لدينا، فإنني أنظر إلى تجار الجملة وهناك مقبرة لتجار الجملة لأنهم جميعًا أخفقوا في تحويل أعمالهم إلى الصناديق التي بقينا فيها مع الرجل وحجم أعمالنا، على الرغم من أننا تراجعنا، فقد أمضينا بضعة أشهر حيث كانت الأمور قليلاً ... كان علينا أن نركز ونفهم. ولكن مرة أخرى، نظرًا لكوننا أذكياء وقادرين على التكيف، فقد ارتفعت أحجامنا بشكل صحيح ونحن نسحقها.
يمكنك أن ترى أن هذا الطلب الذي تعرف أن الرجال يتحدثون عنه عندما تقول كاثي إن هذا وقتنا، إنه وقتنا والأشخاص الذين يعرفون ذلك ويفهمونه، إنهم يشاركون ويحققون ذلك.

ديف:
حسنًا. محادثة رائعة. لقد كان هذا رائعًا حقًا. شكرا لجلب هذا هنري. جيمس، ماذا أحضرت لنا؟

جيمس:
لقد سحبت مقالًا لأنني أعتقد أنه من المهم إلقاء نظرة على هذه الأنواع من المقالات الصغيرة التي يتم النقر عليها، ولكنها تقول من Fortune، انخفاض الأسعار بنسبة 20٪، وأن سبعة نماذج تنبؤية تميل نحو الانهيار. وإليك ما ستذهب إليه النماذج الـ 13 الأخرى في سوق 2023. سبب إعجابي بالمقال هو أنه يمنحك منظورًا جيدًا لجميع أنواع القطاعات المختلفة. إنه يتحدث عن ويلز فارجو، وجيه بي مورجان، وهم يقدمون توقعاتهم. هناك Moody Analytics هناك مع جون بيرنز.
لديهم تنبؤاتهم، ثم لديك Zillows وRedfins جميعًا هناك أيضًا. وفي هذه المقالة، يمكنك النقر فوق كل واحد منهم وقراءة وجهة نظرهم حول كيفية توصلهم إلى التحليلات. الشيء الوحيد الذي لا يعجبني فيه هو طعم النقر، أليس كذلك؟ يحاول الأشخاص حث الأشخاص على تنزيل الأشياء، مما يؤدي إلى انخفاض بنسبة 20%. هذا هو الخوف. إذا قرأت المقالة بأكملها حقًا، فهناك شخصان فقط أشارا إلى هذا الرقم. معظمها أقل بكثير في نطاق 5-10٪ عند الانخفاض.

ديف:
هل يمكنني تخمين من هم الـ 20%؟

جيمس:
نعم. من تظن؟

ديف:
آيفي زيلمان؟

جيمس:
لا، لم يكن هذا واحدًا منهم.

ديف:
آيفي زلمان ومودي أناليتيكس

جيمس:
في الواقع لا، لا. لم يكن مودي. كان جون بيرنز هو الأكثر سلبية. 22% في الواقع.

ديف:
نعم، إنهم هبوطيون جدًا.

جيمس:
نعم. وكانت موديز حوالي 10٪.

ديف:
جون بيرنز رجل ذكي.

كاثي:
وهو عادة على حق.

جيمس:
اعرف.

ديف:
قد ترغب في أن تأخذ هذا على محمل الجد.

جيمس:
وقد أتفق معه لأن هناك إحصائية واحدة فقط ... في بعض الأحيان يجب أن أتذكر الفطرة السليمة. هناك كل هذه البيانات، وهناك كل هذه الآراء، كما كان هنري يقول أيضًا، هذه الرحلة الدوارة، ولكن في بعض الأحيان يأتي فقط من المنطق السليم. تقول 20% من الذروة إلى الانخفاض.
ستعود أسعار المنازل إلى مستويات 21 أكتوبر مع انخفاض بنسبة 10%. ستكون عند انخفاض بنسبة 20٪ وستظل عند مستويات 2021 في أواخر فبراير. الأمر كله يتعلق بهذا المدى الهائل. ويبدو أن معظم المكاسب التي تحققت في عام 2021 هي جزء كبير منها. ولذا فإن ما يشير إليه المقال حقًا هو أننا لن ندخل عام 2008 لأنهم لا يعتقدون أنه ستكون هناك أزمة رهن عقاري وكل هذه الأشياء تحدث مع الاقتصاد. إنهم يعتقدون فقط أن كل شيء يتضاءل إلى الوراء.
وفي الوقت الحالي، أعتقد ذلك اعتقادًا راسخًا. لا أعتقد أننا ندخل في حالة من الفوضى التي شهدناها في عام 2008. في عام 2008 انطفأت الأضواء وكنا جميعًا جالسين في الظلام لمدة عام، كيف يمكننا إعادة تشغيل هذا؟ سيؤدي هذا فقط إلى تفريغ الأشياء وسيؤذيك قليلاً في طريقك إلى الباب من الأشياء التي اشتريتها في عام 2021 أو في عام 22. لكنها سوف تتحسن وسيتعين عليك فقط التكيف نوعًا ما.
السبب الذي يجعلني أحب التعمق في كل هذه الإحصائيات وكل هذه التوقعات هو أننا ندمج ذلك في الاكتتاب لدينا. لا يزال بإمكاننا الشراء بأمان شديد إذا لم نكن كذلك… ليس هناك خطأ في التنبؤ بأن السوق قد ينخفض ​​قليلاً، ولكن عليك أن تفعل ذلك بطريقة ذكية لأنني مستثمر نشط، لا أستطيع أن أشعر بالفزع . هذا غير واقعي.
أعتقد أن الكثير من الانخفاض بنسبة 20٪، قد شهدنا بالفعل الكثير من هذا الانخفاض وأعتقد أننا ربما ننزلق بنسبة 5٪ أخرى من حيث نحن لأننا رأينا بالفعل هذا الانخفاض بنسبة 10٪. لقد رأيت في سياتل 20%، وهذا ما حدث بالفعل. لكنه يسمح لي بمواصلة الشراء. يمكنني دمج ذلك في تحليلاتي أثناء الاكتتاب، وأنا أنظر إلى الأشياء. سأقول: "حسنًا، إذا كنت أعتقد أن السوق لا يزال محفوفًا بالمخاطر بعض الشيء، فأنا لا أضغط على القيم". ثيريس حرج في ذلك. ولا يزال بإمكانك الحصول على عمليات الشراء هذه وإغلاق الصفقات.
أعتقد أنه من المهم حقًا أن يحدد المستثمرون ما يفكرون فيه شخصيًا. ما أعتقد أنه سيكون مختلفًا عن هنري وكاثي وجميل، سنشتريه بشكل مختلف. سنقوم بتنفيذ أعمالنا بشكل مختلف ولكننا نجري البحث الصحيح بناءً على كل خبرتنا ونبني ذلك في ما نقوم به في سوقنا المحدد.
نظرًا لأن جميل في فينيكس وأنا في سياتل، فهذه أسواق مختلفة. نحن أيضًا نقوم بأشياء مختلفة. ولذا عليك أن تضيق نطاق اهتمامك بما تريد أن تفعله في هذا السوق الانتقالي؟ ثم ابحث عن تلك المعلومات ويمكنك حماية نفسك. هناك الكثير من عمليات الشراء الجيدة حقًا في الوقت الحالي. لا أمانع حقًا هذه المقالات لأنها تخيف الناس. نحن نشتري الكثير من... لقد اشترينا المزيد من العقارات وكان نوع العقار مختلفًا تمامًا، ولكننا اشترينا حجمًا أكبر من العقارات في آخر 90 يومًا مما فعلناه في الأشهر الستة الأولى من العام.
إنه منتج مختلف تمامًا. لكن الفرص متاحة، وعليك كمستثمر أن تستمع إلى الجميع ولكن بعد ذلك، يتعين عليك تفسيرها ومعرفة ما تريد فعله حقًا. أحدهم هو Redfin، أو أعتقد أنه كان Zillow، كان يتوقع انخفاضًا بمقدار 0.1. وبناءً على ما أعرفه عن iBuyers، أذهب في الاتجاه المعاكس أو أيًا كان ما يوصون به. إذا كانوا يقولون 1%، أعتقد أنها تتراوح بين 6 إلى 20%. لكنني أعتقد أنه من المهم حقًا أن يقوم الأشخاص بتفسير هذه المعلومات ثم دمجها في ممارساتك اليومية في السوق. لأن الشيء المختلف الذي تفعله في كل سوق يتغير. لذا فإن مجرد انخفاض أسعار الإسكان بنسبة XNUMX% قد لا يؤثر عليك على الإطلاق. لذا، انتبه جيدًا إلى عناوين الأخبار هذه واتعمق فيها. لا تنتبه فقط إلى النقرات المخيفة

ديف:
طعم. نعم، أعني أنه عندما يتعلق الأمر بالتنبؤ، أشعر أن هناك شيئين أساسيين يجب عليك مراعاتهما عند قراءة هذه الأشياء. الأول هو ما هو نموذج الأعمال الذي يعتمده الأشخاص في التنبؤ؟ هل أنت Zillow أو Redfin أو جمعية المصرفيين للرهن العقاري؟ لأنه ربما لديك مصلحة راسخة في التنبؤ بالأشياء بطريقة واحدة. لكنني أعتقد أن هناك الكثير من التوقعات الجيدة ذات السمعة الطيبة. بالنسبة لي، كل هذا يتوقف فقط على معدلات الرهن العقاري. إذا كنت تعتقد أن معدلات الرهن العقاري ستبقى أعلى من 7%، فقد تنخفض الأسعار بنسبة 20%. لا أعتقد شخصياً أن معدلات الرهن العقاري ستبقى مرتفعة إلى هذا الحد.
أعتقد أن هناك مجموعة مختلفة من الأشخاص الذين يقولون إن معدلات الرهن العقاري ستكون في مستوى الخمسات المرتفعة والستين في العام المقبل، ومن ثم من المحتمل أن تشهد انخفاضات برقم واحد. أنا شخصيًا من هذا المعسكر، وربما تحدثنا جميعًا عن هذا الأمر مطولًا، لكنني أعتقد أن هذا هو السبب وراء رؤيتك لهذه الأشياء المميزة.
لأنه إذا ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة أو ارتفعت إلى ما يقرب من 8 إلى 20٪، فسيكون هناك انهيار، في رأيي، بنسبة 6.3٪ تقريبًا. لكننا شهدنا بالفعل انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى XNUMX%. تستمر عائدات السندات في الانخفاض. وإذا ظلوا حيث هم الآن، فإن معدلات الرهن العقاري سوف تكون في مستوى الخمس سنوات في العام المقبل. لذلك أعتقد أن هذه مجرد أشياء يجب عليك مراقبتها. إذا كنت تريد أن تفهم من هو على حق هنا، فما عليك سوى إلقاء نظرة على معدلات الرهن العقاري وكلما ارتفعت، زادت فرصة حدوث الانهيار. أي أفكار أخيرة؟ جميل، هنري، كاثي؟

كاثي:
كانت آخر أفكار IMN هي أن الإيجار أقل تكلفة بنسبة 30٪ في معظم الأماكن من امتلاك نفس المنزل. لذا فإن الأساسيات قوية حقًا لكونك مالكًا للعقار في الوقت الحالي.

ديف:
نعم. مذهل. أنا أحب تلك المعلومة. ضع ذلك على Instagram. حسنًا. حسنا، شكرا جزيلا لكم جميعا على وجودكم هنا. نحن نقدر ذلك. استمتعت كثيرا. وسنراكم يا رفاق في المرة القادمة.
إذا كنت تستمع إلى هذا، فنحن نقدر دائمًا المراجعة الرائعة أو مشاركة هذا المحتوى. إذا كنت تعتقد أيضًا أن هذا كان أحد أفضل العروض لهذا العام، فأخبر كل شخص تعرفه على Instagram أو في الشارع فقط. أخبر الجميع أن هذه كانت أفضل حلقة وأنهم يجب أن يستمعوا إليها. شكرا جزيلا لكم جميعا على الاستماع. سنراكم في المرة القادمة في On The Market.
On The Market من تأليفي، ديف ماير وكايلين بينيت، من إنتاج كايلين بينيت، تحرير بواسطة جويل إسبارزا وأونيكس ميديا، بحث بواسطة بوجا جيندال وشكر كبير لفريق Bigger Pockets بأكمله. حسنًا، محتوى العرض الموجود في السوق عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.