كل ما يجب أن يعرفه المستثمر الجديد قبل إغلاق العقار

ديفيد:
هذا هو برنامج BiggerPockets Podcast 709.

اشلي:
لذا فإن ما فعلته هو تجربتي ، كل ما تعلمته منذ أن بدأت العمل في مجال العقارات في عام 2013 هو عندما بدأت وأضع كل ذلك في خطة. هكذا خطوات. لذلك كل فصل هو في الأساس خطوة لأنه ينظم ما يمكنك القيام به. يمكنك العثور على كل هذه المعلومات في مكان آخر وما حاولت القيام به هو بناءها جميعًا معًا ، وأخذ الأجزاء المهمة ونوضح لك كيفية الحصول على ممتلكاتك للعام الأول التالي.

ديفيد:
ماذا يحدث للجميع؟ هذا ديفيد جرين ، مضيفك في BiggerPockets Real Estate Podcast. هنا اليوم مع حلقة خاصة. سينضم إليّ زميل مستثمر عقاري ومضيف BiggerPockets Podcast أشلي كير. أشلي هي المضيفة المشاركة لبرنامج Real Estate Rookie Podcast ، وهو ما تفعله مع توني روبنسون حيث يساعدون المبتدئين في شراء العقارات. واليوم ، ستتحدث آشلي عن الكتاب الجديد الذي أصدرته من خلال BiggerPockets ، Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. لذلك إذا كنت مستثمرًا عقاريًا أو مستثمرًا عقاريًا طموحًا وتريد بعض المساعدة في الحصول على عقارك وعقارك التاليين ، فقد يكون هذا الكتاب خطوة رائعة بالنسبة لك.
في عرض اليوم ، ندخل أنا و Ash في الكثير من الأشياء الجيدة ، بما في ذلك الخطوات من وقت طرح العقار والعقد إلى طاولة الإغلاق وعلى وجه التحديد ما يجب أن تبحث عنه أثناء العناية الواجبة ، وإعادة التأهيل ، ومزود التأمين ، و طاولة الإغلاق ، وأكثر من ذلك. نقدم لك بعض النصائح الجيدة حقًا وتريد أن تتأكد من التقاطها جميعًا لأن الكثير منها سيوفر لك بعض الوقت وبعض المال حتى لو كنت مستثمرًا متمرسًا.
قبل أن نصل إلى آشلي ، فإن النصيحة السريعة لليوم هي معرفة ما هو ممكن في 90 يومًا بينما تتغلب على شلل التحليل وتضع هدفًا لبدء إحراز تقدم في صفقتك الأولى أو التالية. فقط فكر في الحصول على كتاب آشلي. حتى إذا كنت شخصًا يمتلك بالفعل بعض العقارات ، يمكن أن يساعدك هذا الكتاب على أن تكون أفضل في القيام بذلك ، وربما تكون القيمة التي تحصل عليها مقارنة بسعر الكتاب هي أفضل عائد استثمار يمكنك الحصول عليه في المساحة بأكملها. مصمم لتوجيه كل مبتدئ من تحديد الأهداف إلى تحقيق الهدف في وقت قياسي ، هذا الدليل التفصيلي سيرفعك من مبتدئ عقاري إلى نجم عقاري في غضون ثلاثة أشهر. يمكنك العثور على كتاب bigpockets.com/podrookie. حسنًا ، دعنا نصل إلى آشلي.
أشلي كير ، مرحبًا بك مرة أخرى في BiggerPockets Real Estate Podcast. كيف حالك اليوم؟

اشلي:
جيد. شكرا جزيلا لاستضافتي. لقد مر عام تقريبًا ، على ما أعتقد.

ديفيد:
نعم. الآن قبل أن نتطرق إلى سبب وجودك هنا ، أود أن أقول إنني انتهيت للتو من تسجيل حلقة Seeing Greene ، وأردت أن أشركك وأعطيك سؤالاً برؤية أسلوب Greene. هذا هو سؤالي وسوف أتظاهر وكأنني مستمع BP وستكون أنا هنا.
بصفتي مشترًا ، لماذا يهمني تاريخ الإغلاق للصفقة؟ لم افهم ابدا المغزى. من الواضح أنني أرغب في إغلاق عقار بشكل عام عاجلاً وليس آجلاً ، إلا إذا اقتربنا من نهاية ديسمبر وقد نبدأ العام الضريبي التالي بشكل أكثر نظافة. ولكن هل هناك عنصر إستراتيجية أفتقده هنا من شأنه أن يساعد صفقاتي على أن تبدو أكثر جاذبية للبائعين؟

اشلي:
حسنًا ، أعتقد أن أول شيء هو أنه يمكن أن يتغير. إنه متغير ويعتمد على دافع البائع. حتى هنا في بوفالو في الشتاء ، تتساقط الثلوج. لا أحد يريد أن يتحرك في الشتاء. لذلك في بعض الأحيان ، يمكن اعتبار عرض الإغلاق المتأخر ميزة إذا كنت تقدم عرضًا لأن البائعين لا يريدون الانتقال وهم ممتنون. مثل بيع منزلنا ، نحن متعاقدون ، لكن يمكننا البقاء هنا ثلاثة أشهر أخرى حتى يصبح الطقس دافئًا ثم سنغلق العقار. أو قد يكون لدى هؤلاء الأشخاص منزل بالفعل ، يريدون الدخول إلى ممتلكاتهم الجديدة. لذا ، من خلال وضع إغلاق سريع ، وأرى أن الأمر الأكثر شيوعًا هو أن الناس يريدون الإغلاق بسرعة ، ويريدون أن يتم الانتهاء من الممتلكات التي يبيعونها ويريدون الانتقال إلى الشيء التالي في حياتهم.
وعندما تذهب مع عرض نقدي ، فأنت في أغلب الأحيان قادر على الإغلاق بشكل أسرع مما لو كنت تقوم بتمويل تقليدي أو حتى قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يمكنك الإغلاق بشكل أسرع إذا كنت تستخدم أموالاً صعبة. لذلك في كثير من الأحيان سيرتبط تاريخ الإغلاق بالفعل بكيفية شرائك للعقار أيضًا.

ديفيد:
نعم ، جاء هذا السؤال من بريت في ولاية أوريغون وكان محيرًا بعض الشيء لأنها تقول ، "من الواضح أنني أفضل إنهاء الصفقة عاجلاً وليس آجلاً ، لكن معظم المشترين في المعسكر المقابل. يريدون المزيد من الوقت. أنت بحاجة إلى وقت للحصول على قرضك معًا ، ووقتًا لتنشيط جميع المؤسسات معًا. بشكل عام ، يرغب المشترون في الحصول على فترة ضمان أطول لأن لديهم المزيد من الوقت للعناية الواجبة والمزيد من الوقت للاستعداد ويريد البائعون الإغلاق في وقت أقرب. " كما قلت ، آشلي ، بشكل عام ، الجدول الزمني الأقصر عادة ما يكون أكثر فائدة للبائع ، لكنك أيضًا أوضحت نقطة جيدة أنه لا يجب أن تفترض ذلك. عليك أن تسأل ، حسناً ، ماذا يريد البائعون؟ لأنه إذا تمكنوا من البيع بشكل أسرع ، فمن غير المرجح أن يضطروا إلى سداد دفعة رهن عقاري أخرى أو سيحصلون على المال بشكل أسرع للشيء التالي الذي يريدونه.
لكن في بعض الأحيان لا يريدون البيع بشكل أسرع لأنه ليس لديهم مكان يذهبون إليه. أو كما قلت ، لا يريدون التحرك في منتصف الشتاء. وهذا هو الشيء الذي يمكن أن يفعله الوكلاء ، يمكنهم عقد الصفقات ، هو أنه يمكنهم اكتشاف الخدمات اللوجستية لكل طرف ثم وضع الصفقة معًا بطريقة تناسب كلا الطرفين.

اشلي:
نعم ، لقد انتهيت من ذلك قبل أن يتمكن البائع من تحديد تاريخ الإغلاق. أنني لا أضع عرضي الذي أريده أن يغلق في غضون 30 يومًا ، خاصةً على الجانب التجاري عندما أقوم بخطاب نوايا وهو أكثر مرونة بكثير من الالتزام بعقد عقاري سكني من قبل البائع يمكن أن تختار تاريخ الإغلاق الذي لا يوجد وقت ثابت وصعب أحتاج إلى إغلاقه.

ديفيد:
نعم ، هذا ذكي لأن ذلك يزيل الكثير من القلق لدى البائعين لأنك لا تعرف أبدًا في كثير من الأحيان ما يفكرون فيه. نصيحة جيدة هناك.
لذلك لم نتحدث معك منذ حوالي عام. أعلم أنك كنت تستضيف برنامج Real Estate Rookie Podcast مع توني وكان ذلك رائعًا. لقد اصطدمت بك مرتين عدة مرات ، لكن أخبرني ما الذي كنت تفعله أيضًا في العام الأخير من حياتك؟

اشلي:
بعض الأشياء الكبيرة تشتري كبائن على الأرض ونوع من تحديث هذه الكبائن وتحويلها إلى تجربة عصرية ساحرة. لقد أكملت مؤخرًا خاصية A-frame التي أصبحت جميلة. كان هذا نوعًا من مشاريعي خلال العام الماضي ، حيث أقوم بأربع حجرات وأقوم بتجديدها بالكامل. إلى جانب ذلك ، كنت أستضيف معسكرات تدريب BiggerPockets على ملكية الأراضي وأكون مجرد مستثمر مبتدئ. بمجرد أن بدأت في ذلك ، قررت أن أكتب كتابًا. كتابي سيصدر في العاشر من كانون الثاني (يناير) وهو بعنوان Real Estate Rookie: 10 يومًا لاستثمارك الأول.

ديفيد:
هذا يبدو كثير العصير. ماذا يمكن أن نتوقع أن يكون داخل هذا الكتاب؟

اشلي:
في الأساس كل شيء وأي شيء تجده في هذا الكتاب باستثناء ربما تجاربي الشخصية ، يمكنك أن تجدها على الإنترنت ، يمكنك أن تجدها في كتب أخرى ، يمكنك أن تجدها في البودكاست ، يمكنك أن تجدها في الصحف ، يمكنك أن تجد التحدث إلى مستثمرين آخرين . ما فعلته هو تجربتي ، كل ما تعلمته منذ أن بدأت العمل في مجال العقارات في عام 2013 هو عندما بدأت وأضع كل ذلك في خطة. هكذا خطوات. لذلك كل فصل هو في الأساس خطوة لأنه ينظم ما يمكنك القيام به. يمكنك العثور على كل هذه المعلومات في مكان آخر وما حاولت القيام به هو بناءها جميعًا معًا ، وأخذ الأجزاء المهمة ، ونوضح لك كيفية الحصول على ممتلكاتك للعام الأول المقبل.

ديفيد:
إنه نوع من مخطط ، يبدو وكأنه. ما عليك سوى اتباع الخطوة الأولى ، الخطوة الثانية ، الخطوة الثالثة ، وسوف ينتهي بك الأمر مع خاصية.

اشلي:
نعم.

ديفيد:
رائع جدا.

اشلي:
وقد حدث ذلك. القيام بمعسكرات التدريب هو أننا قمنا بنفس الشيء في المعسكرات التمهيدية. لقد شاركت في استضافته مع Tyler Madden وكان لدينا الكثير من الأشخاص الذين يأتون ويخبروننا أنهم حصلوا على ممتلكاتهم الأولى أو ربما كانوا عالقين بعد ممتلكاتهم الأولى أو الثانية ثم استمروا وأخذوا معسكر التدريب وكانوا قادرين للحصول على عقار آخر بموجب عقد. كنت للتو في فينكس في لقاء BiggerPockets. لقد قمت أنا وتوني ببث بث مباشر هناك ، وحضر شخصان في ذلك اللقاء معسكر التدريب وخبرا لي وأخبراني أن أحدهما قد حصل بالفعل على صفقة واحدة والآخر حصل على صفقتين.

ديفيد:
تمام. إذن هذا يعمل ، أليس كذلك؟ دعونا نتعمق في جزء واحد قد لا يعرفه المستثمرون الجدد وهذا هو سبب أهمية الجدول الزمني. لذلك توصي بهذا الجدول الزمني لمدة 90 يومًا ، وهذا يظهر في معسكرات التدريب ، ويظهر في كتابك. ماذا عن الجدول الزمني لمدة 90 يومًا الذي تعتقد أنه يساعد المستثمرين الجدد على إحراز تقدم؟

اشلي:
أعتقد أن مجرد تحديد هدف وتحديد موعد نهائي لذلك الهدف. لذلك إذا كنت ترغب في الحصول على إيجار قصير الأجل أو كنت ترغب في استئجار طويل الأجل أو كنت ترغب في شراء عقار لتقلبه ، فهذا يمنحك وقتًا كافيًا لإكمال وتصفح جميع الخطوات للحصول فعليًا على عقار بموجب عقد . اعتمادًا على الولاية التي تعيش فيها ، مثل نيويورك ، من المرجح أنك لن تغلق عقارًا لأنه في بعض الأحيان يستغرق الأمر 90 يومًا فقط لإغلاق العقار حتى بعد وضعه بموجب عقد. بناءً على المكان الذي تعيش فيه ، بحلول الوقت الذي تغلق فيه العقار بالفعل ، قد لا يكون 90 يومًا ، ولكن ما نود رؤيته هو أنك تقدم عروضًا وتحصل على شيء بموجب عقد في غضون 90 يومًا.

ديفيد:
حسنًا ، رائع. لذلك دعونا نتعمق في ما سيحدث بالفعل في هذه العملية ولنبدأ عندما تحصل بالفعل على شيء ما في العقد. لذلك بمجرد أن يصبح العقار في العقد ، يعتقد الكثير من الناس أن المهمة قد أنجزت ، "رائع! إنه عقد ، اشتريته ". لا ، لقد فعلت ذلك. هذه خطوة وهنا يبدأ العمل الحقيقي وأحد الأشياء الأولى هو العناية الواجبة. إذن ، ما الذي تنصح به المستثمرين عندما يبدأون في بذل العناية الواجبة بشأن العقار الذي تعاقدوا معه للتو؟

اشلي:
قبل أن ندخل في ذلك ، أريد فقط أن أوضح مدى أهمية الحصول على الصفقة بالفعل وهي مثيرة للغاية ويمكن أن أشعر بالراحة ، ولكن ما وجدته هو أن الكثير من العقود العقارية تجعلك تحصل على ذلك نقطة العثور على الصفقة ، وكيفية الحصول على الصفقات ، وتحليل الصفقات ، ثم تقديم العروض. لكن لا تبرز كثيرًا ما تفعله بعد حصولك على العقار بموجب عقد قبل أن تغلقه. هذا هو المكان الذي استغرقت فيه الكثير من الوقت في الكتاب للشرح ولديّ قائمة مراجعة للمقتنيات التي وضعتها في الكتاب ثم أتعمق أكثر في كل شيء. لذا فإن جزءًا مهمًا للغاية هو العناية الواجبة.
لقد رأينا في العامين الماضيين أن الكثير من الأشخاص يتنازلون عن عمليات التفتيش على الممتلكات التي كانوا يذهبون إليها للتو في تقديم العروض ولم يكملوا حقًا أي عناية واجبة ، ولكن هناك الكثير من العناية الواجبة التي يمكن القيام بها بقدر ما التفتيش المادي للعقار. هناك أيضًا العناية الواجبة التي يمكنك القيام بها من خلف جهاز كمبيوتر لاكتشاف المعلومات والبيانات. لذا فإن بعض هذه الأشياء هي التحقق من ضرائب الممتلكات ، والحصول على عرض أسعار للتأمين ، ومعرفة القسط الذي سيكون على التأمين ، ونوع التأمين الذي تحتاجه على العقار ، ومن ثم يكون لديك أيضًا شركة الملكية الخاصة بك التي تقوم بعمل الملكية. ومعرفة ما إذا كان هناك أي امتيازات أو أحكام في الملكية السابقة للعقار. ثم هناك أيضًا الذهاب إلى مكتب كاتب المقاطعة أو دار البلدية للتحدث مع مسؤول إنفاذ القانون ، خاصةً اعتمادًا على نوع العقار.
لذا ، أبحث معي في ممتلكات بأرض في المناطق الريفية حيث تصادف وجود تعفن وآبار في العقار ولا تتصل بالمرافق العامة. إذاً ، هناك في الواقع بعض العناية الواجبة التي تدخل في هذا الاكتشاف متى كانت آخر مرة قامت فيها المقاطعة بتفتيشها؟ هل تحتاج المقاطعة إلى الخروج وإجراء المعاينة عند البيع؟ هل تريد استبداله؟ كم ستكون التكلفة؟

ديفيد:
في أول عقار اشتريته على الإطلاق ، لم يخبرني أحد أن الضرائب العقارية كانت أعلى مما كانت مقدرة. لذلك اتضح أنها كانت منطقة ، نسميها ميلو-روس هنا. لا أعرف ما إذا كنتم تمتلكون ذلك ، لكن يتم جمع ضرائب إضافية لدفع ثمن المدارس التي تم إنشاؤها. من المحتمل أن تكون التقييمات الخاصة هي المصطلح التقني. وظننت أن الضرائب ستكون 140 دولارًا في الشهر وكانت مثل 450 دولارًا. كانت أكثر من 300 دولار شهريًا لمنزل اشتريته مقابل 195,000. لم يكن مثل العقارات باهظة الثمن حيث كانت الضرائب مرتفعة إلى هذا الحد ودمرت الأرقام ولم أكن أعرف حتى أن هذا شيء يمكن أن يحدث. لم أكن أعرف أنه يمكن أن يكون لديك بعض المنازل بضرائب أعلى من غيرها. هل هذا أحد الأشياء التي تتحدث عنها يجب أن يكون المستثمرون على دراية بها؟

اشلي:
نعم ، وكذلك في ولاية نيويورك لديهم برنامج التوفير STAR. إنه مكان إقامتك الأساسي ، يمكنك الحصول على ائتمان ضريبي على العقار. إذا كنت مزارعًا أو قمت بتأجير أرضك لمزارع لأغراض زراعية ، يمكنك الحصول على خصم على ضرائب الممتلكات الخاصة بك. نفس الشيء أيضًا إذا كنت مخضرمًا. لذلك إذا ذهبت وسحب ضرائب الممتلكات ، فأنت بحاجة إلى معرفة من يعيش بالفعل في العقار الآن وكيف يتم الاحتفاظ بالممتلكات لأنك قد تنظر إلى ضريبة الملكية المنخفضة هذه ولا تدرك أن مبلغ مدخرات STAR الذي تم اقتطاعه هو في الواقع لأنهم يعيشون في العقار وسوف تستخدم عقارًا استثماريًا ثم يزداد.

ديفيد:
هذا صحيح تمامًا. عندما بدأت في بيع المنازل لأول مرة ، كان أحد الأشياء التي كنت سأفعلها لعملائي هو أنني سأقوم بسحب العقار في موقع مقدر ضريبة المقاطعة. لذا ستبحث عن رقم طرد المقيم. هذا ما تعنيه APN ، إذا كنت قد سمعت عبارة APN ، أو يمكنك فقط وضع العنوان ويمكنك العثور على العقار وهذه في الواقع معلومات عامة. يمكنك أن ترى ما يدفعه جيرانك مقابل الضرائب ، ويمكنك أن ترى ما يدفعه أي شخص. وسيُظهر ، حسنًا ، هذا هو المبلغ الفعلي الذي ستجمعه المقاطعة أو الدولة. وبعد ذلك ، ها هي جميع تقييماتك الخاصة ، ستحصل على هذا ، وستحصل على هذا ، وستحصل على هذا وترى ما هي الضرائب المفروضة على الممتلكات الفردية ، وأفترض أن هذا هو المكان الذي سيظهر تقييم STAR أو الخصم في حالة كونه صاحب منزل إقامة أساسي.

اشلي:
نعم ، فهذه نقطة رائعة حيث يمكنك بالفعل الذهاب للعثور على ضرائب الممتلكات. يمكنك الذهاب إلى موقع خرائط نظم المعلومات الجغرافية بالمقاطعة. لذلك فقط رسم خرائط Google GIS في مقاطعتك ، وهو موقع ويب مجاني يعرض خريطة ثم الطرود ويمكنك بالفعل النقر فوق الطرود أو البحث عنها. يمكنك الانتقال إلى موقع مدينتك على الويب وفي كثير من الأحيان يكونون متاحين هناك. هناك بعض المدن الريفية التي استثمر فيها والتي لا توجد حتى الآن على مواقع الويب ويجب عليك الذهاب فعليًا إلى مكتب المقيم لسحبها. ثم هناك مواقع مدفوعة أخرى مثل PropStream أيضًا ، والتي تبلغ 99 دولارًا شهريًا حيث يمكنك الحصول على ضرائب الممتلكات هناك.
فقط تأكد من أنك تتحقق من ضرائب الملكية ، خاصة إذا كنت تشتري في MLS أو حتى إذا كان البائع يخبرك فقط عن ضرائب الملكية ، فتأكد من الذهاب والتحقق فعليًا من تلك البيانات وأنك الحصول على أحدث البيانات عنه أيضًا. لذلك إذا كانت ضرائب الممتلكات منذ أكثر من عام ، فتأكد من سحب الضرائب الجديدة أيضًا.

ديفيد:
نعم ، والعديد من المناطق لديها ضرائب إعادة تقييم عند البيع. لذلك في عدد قليل من الأماكن التي رأيتها ، يأتي مقدر الضرائب كل 10 سنوات أو شيء ما ويقول ، "ها هي قيمة العقار." يعيدون تعيين جميع الضرائب بناءً على ذلك. لكن في معظم المناطق ، عندما تنتقل الملكية من أيديهم ، يعيدون تقييمها. لذا فإن سعر الشراء هناك. الشيء الآخر الذي حدث في ذلك المنزل الأول هو أنه تم بيعه في عام 2006 لبناء جديد مقابل 595,000. اشتريته مقابل 195. لذا على الرغم من أني انتهيت من دفع ضرائب أكثر مما توقعت بناءً على 195 ، إلا أنهم جمعوا حمولة ضريبية مني عند إغلاق عملية الضمان لأنهم قاموا بتقييمها عند 5 95. ثم عندما تم بيعها ، جاء مقدر الضرائب وقال ، "حسنًا ، إنها تساوي 195." إنها ثلث الضرائب. سيدفع هذا الرجل أكثر مما دفعه الآخرون.
لكنهم جمعوا بالفعل أكثر من ذلك مني عند الضمان ، لذلك كان من المفترض أن يعيدوها لي. لا يحدث هذا بشكل شائع ، لكن ما فعلوه هو أنهم أرسلوه إلى العقار بدلاً من أن أرسله إلي والمستأجر الخاص بي في الواقع قام بتزوير الشيك وصرفه ، ثم دفع لي الإيجار بأموالي الخاصة لمدة ثلاثة أشهر متتالية مع ذلك خصم الضرائب. لذا لا ، عندما تقوم بشراء العقار ، عندما تنظر إلى الضرائب الحالية ، فهي نسبة مئوية من سعر الشراء. من المحتمل ، في معظم الحالات ، أنك تدفع مقابل المنزل أكثر مما دفعه البائع عند شرائه. لذلك ستكون ضرائبك أعلى. لا يمكنك إلقاء نظرة على الرقم الدقيق وتقول هذه ضرائبي. عليك أن تنظر إلى النسبة المئوية لسعر الشراء. هل هذا مشابه لكيفية تعليم المبتدئين عندما تجعلهم يقومون بهذا الجزء؟

اشلي:
نعم ، وأعتقد أن هناك قطعة مهمة أخرى تضيفها إلى ضرائب الملكية لسحب المعلومات وهي أن المرافق الخاصة بك أيضًا تتحقق مما تقوله رسوم المياه والصرف الصحي ، خاصة إذا كنت ستدفع جزءًا من هذه الرسوم على أنها المالك. واكتشف أيضًا نوع المرافق التي تستخدمها. لذا هنا حيث أعيش والمناطق التي أستثمر فيها من أجل التدفئة ، يمكن أن يكون البروبان ، أو الطبيعي ، أو الغاز ، أو الكهرباء ، أو اشتريت للتو منزلًا كان عبارة عن ثلاثة مواقد تعمل بالحطب في ملكية. لذلك هناك طرق مختلفة جدًا لتدفئة المنزل والمرافق المختلفة ، وكذلك شركات المرافق المختلفة. لذلك خلال عملية العناية الواجبة هذه ، لا يقتصر الأمر على التحقق من ضرائب الممتلكات فحسب ، بل أيضًا التحقق من أنواع المرافق الموجودة في العقار ومن ثم المبالغ الخاصة بها أيضًا.
لذلك إذا لم يكن العقار معزولًا جيدًا وكانت الحرارة تضخ خارج المنزل وكانت فاتورة الغاز مرتفعة للغاية ، حتى إذا كنت لا تدفع فاتورة الغاز ، فعندما تحصل على مستأجر في هذا العقار ، فمن المرجح أن يذهبوا إلى أسألك ، "هل تعرف ما هو متوسط ​​المرافق للممتلكات؟" يمكنك الحصول على هذه المعلومات عن طريق الاتصال بشركة المرافق وطلب متوسط. لا يمكنهم أن يعطوك بالضبط ما هي فاتورة شخص ما ، لكن يمكنهم إعطائك متوسط ​​أكثر من ستة أشهر أو سنة. تأكد من قضاء عام كامل ، خاصة أنك تعيش في منطقة ذات مواسم مختلفة. لأنه إذا كنت تتصل في الخريف وحصلت على الأشهر الستة الماضية ، فسيكون الصيف. لذا فأنت تريد أن ترى السنة كاملة ما هو متوسط ​​الفاتورة. لكن هذا سيؤثر بالتأكيد على دخول المستأجرين إلى المنزل. قد تكون قادرًا على خداع شخص ما وحبسه في عقد إيجار لمدة عام ، ولكن إذا كان لديه فاتورة مرافق عالية جدًا لأن العقار غير معزول جيدًا ، فمن المرجح أن ينتقل بعد ذلك العام إلى مكان ما بأسعار معقولة. .

ديفيد:
هذه نقطة جيدة جدا. الآن ، ماذا بعد قيامك ببعض هذا العمل والآن عليك معرفة ما إذا كان هناك إعادة تأهيل يحدث. هل كل منزل به رحاب؟ هل يوجد في بعض العقارات إعادة تأهيل؟ كيف تنصح الأشخاص الموجودين في الكتاب بالقيام بالعناية الواجبة فيما يتعلق بجزء إعادة التأهيل من الصفقة؟

اشلي:
نعم ، الجزء الأسهل هو أنه يمكنك اصطحاب المقاول الخاص بك قبل أن تقدم عرضًا على العقار ، ولكن في بعض الأحيان لا يكون ذلك ممكنًا. لذلك ، خلال فترة العناية الواجبة الخاصة بك ، قبل أن تغلق على العقار ، تقوم بإعداد كل شيء بحيث تكون جاهزًا في اليوم الذي تغلق فيه لاتخاذ إجراء بشأن العقار. لذلك يمكن أن يكون ذلك إذا كان لديك إذن ، ودائمًا ما أضع هذا في عقدي. حتى لو لم أحصل على تمويل مصرفي ، فأنا أضع احتياطيًا هناك بحيث يمكنني الوصول إلى مقاول أو تقييم. وبهذه الطريقة ، إذا انتهى بي المطاف بالتمويل أو الحصول على أموال صعبة أو تغير شيء ما ، فلا يزال لدي هذه الفرصة لإحضار شخص ما إلى العقار. لذلك بالنسبة للمثمن أو للمقاول. وهذه ليست مشكلة في العادة لأن معظم العقارات التي أشتريها شاغرة بالفعل.
إذا كان هناك مستأجرين في المكان ، فقد يكون من الصعب إقناع البائعين بذلك أو إذا كانوا يعيشون هناك كأساسياتهم. لكن الأمر يستحق دائمًا السؤال ويستحق المحاولة دائمًا حتى تتمكن من متابعة المقاول للحصول على تقدير أكثر شمولاً مما حددته في الميزانية. لذلك ، عندما تقوم بفحصك أو حتى عرضك قبل أن تعرض عليه ، عليك التقاط أكبر عدد ممكن من الصور ثم التقاط مقطع فيديو للمنزل بأكمله حتى تتمكن بهذه الطريقة من العودة ويمكنك بالفعل بناء ميزانيتك مثل حسنًا ، هناك 13 نافذة في العقار ، وستحتاج جميعها إلى الاستبدال. هذا هو ما تكلفه النافذة ومقدار العمل الذي يجب أن تضعه فيه. ويمكنك الانتقال من غرفة إلى أخرى وبناء تقديرك حقًا وبناء نطاق العمل الذي يمكنك منحه للمقاولين.
لذا ، حتى إذا لم تتمكن من إدخالهم إلى العقار ، يمكنك إرسال مقاطع الفيديو ، واللقطات ، ونطاق العمل ، ويمكنهم أن يعطيك نوعًا ما على الأقل فكرة ملعب كرة قدم. وبعد ذلك ، عندما تغلق مباشرةً ، ستتمكن من إدخالهم مباشرةً في العقار ونأمل أن تصطف معهم.

ديفيد:
هذه نصيحة جيدة. من الشائع جدًا أن أسمع الناس يشعرون بالإحباط ، "لا يستطيع المقاول الخاص بي السير في المنزل خلال سبعة أيام من العناية الواجبة التي أملكها. لا بد لي من التراجع عن ذلك ". وأعتقد أن هذا جنون لأنه في معظم الأوقات لا يمكنهم إعطائك شيئًا مفصلًا للغاية. لكن في Long-Distance Real Estate Investing ، عندما كتبت هذا الكتاب ، تحدثت عن كيفية القيام بذلك عندما لا أكون في المنطقة. وقد فعلت ذلك مؤخرًا. اشتريت منزلاً في بلو ريدج ، جورجيا أو كوخ ذكرته. أنت تشتري هذين.
وعندما كنا هناك ، قمت بالفعل بتعليم وكيل أعمالي كيفية القيام بذلك عندما لا أكون هنا. لن أكون هناك في كل هذه الأشياء ، لذا أخرج هاتفك ، التقط مقطع فيديو ، امش في المرآب ، تحرك ببطء في هذه الأجزاء وقل ، "هذا ما يتساءل. هل يمكننا وضع غرفة نوم هنا وغرفة نوم هنا؟ أين نضع الحمام؟ نريد هدم هذا الجدار ". ويأخذ مقطع فيديو لكل شيء في حالة محاولة المقاول معرفة ، هل يمكن أن تكون هناك مشكلة تحمل في هذه الحالة؟ ثم صعدنا سلالم المرآب إلى حيث تم إعداد ربع معيشة أساسًا وأظهرنا أن هذا هو الشكل الذي تبدو عليه التشطيبات هنا ، نريدك أن تضاهيها في الطابق السفلي.
لقد أعطاني ميزانية ضيقة للغاية لما سيكلفه القيام بذلك بناءً على الفيديو. ثم أغلقت العمل ثم دخلوا وقالوا ، "حسنًا ، إليك بعض التعديلات التي يتعين علينا إجراؤها الآن بعد أن رأينا العقار." لكنني لم أكن بحاجة إليهم ليمشيوا كل شيء. وهو أبسط بكثير مما نعتقد. ولا يخطر ببال الكثير من الناس أن يأخذوا مقطع فيديو ثم يرسلونه إلى الناس عندما لا يكونون هناك. هل هذا مشابه للطريقة التي استخدمتها عند الشراء؟

اشلي:
نعم بالتأكيد. وسؤال شائع ، وقد قلت في بعض الأحيان أنه لا يمكنك الحصول على مقاولك هناك ، وأرى هذا كثيرًا مع المبتدئين مؤخرًا أنهم لا يستطيعون دفع المقاولين للخروج إلى العقار ، خاصةً إذا كانوا قد فعلوا ذلك لم يتم إغلاق العقار حتى الآن ، أو ربما لم يخضعوا لعقد حتى الآن ، لكنهم مستثمرون جدد ، يريدون فقط اتخاذ كل الاحتياطات الممكنة. لذا فإن الشيء الوحيد الذي يمكنك القيام به هو أنه يمكنك عرض الدفع للمقاول مقابل ذلك. لذلك إذا لم تكن متأكدًا مما إذا كنت ستستخدمها أم لا وتواجه وقتًا عصيبًا ، فيمكنك الحصول على ذلك. ولكن ما كنت أفعله أيضًا هو أنني كنت أقوم ببناء نطاق عملي الخاص.
لذلك إذا كان لديك بعض المعرفة أو كان لديك شخص ما لديه معرفة ، فربما لا يكونون مقاولين أو لا يمكنهم فعلاً القيام بالعمل نيابة عنك ، لكن يمكنهم السير في الممتلكات من أجلك والبناء ، فإليك الأشياء التي تحتاجها للقيام بذلك ، قم ببناء نطاق العمل هذا ثم إرساله إلى المقاول. لذا فأنت لا تطلب من المقاول تقديرًا تفصيليًا لما سيفعله. سترسل لهم نطاق العمل هذا وتطلب منهم ملء البنود. ثم إذا كنت ترسل هذا إلى ثلاثة متعاقدين مختلفين ، فلديك تقديرات قابلة للمقارنة بعد ذلك لأنك قمت بإنشائها بالفعل. وبعد ذلك أيضًا ستحصل على تعليقات أنا متأكد ، وسوف يعطونك شيئًا تفتقده ، أشياء من هذا القبيل. لكن هذا سيُظهر لك أيضًا من هو المقاول الرائع الذي يبحث عنك أيضًا ، وأنهم سيقدمون مساهماتهم.

ديفيد:
ما هي أفكارك حول قيام المقاول الخاص بك ومفتش منزلك بالذهاب في نفس اليوم الذي يمكنك فيه ترتيب ذلك؟

اشلي:
لا أعرف. لم أفكر قط في ذلك في الواقع. لقد فعلت ذلك أبدا. أعني ، لا أرى أي عيب في ذلك.

ديفيد:
ما نأمل أن يحدث هو أن مفتش المنزل يرى الأشياء ويقول ، "مرحبًا ، هذا يحتاج إلى الإصلاح." لكن ربما لم يكن المقاول يعلم أن هذا المنفذ لا يعمل أو مهلا ... في كثير من الأحيان ، ستجد أن المنافذ موصلة بأسلاك بطريقة خاطئة أو أن اللوحة الكهربائية الفعلية لم يتم إعدادها بشكل صحيح أو أن السباكة غير تقليدية. إنهم مثل ، "نعم ، هذا غريب. لماذا يجري هنا بدلاً من هناك؟ " حيث يمكن أن يدرج المقاول ذلك في نطاق العمل إذا كان هناك شيء يجب القيام به. وعلى العكس من ذلك ، يمكن للمقاول أن يقول ، "هذا يبدو غريبًا." ويمكنه أن يطلب من مفتش المنزل فحص ما إذا كانت الأزرار موضوعة في المنطقة الصحيحة أو إذا كانت موصلة بأسلاك بشكل غير صحيح.
كانت هذه إحدى النصائح التي تعلمتها عندما كنت أستثمر بكثافة في جاكسونفيل بولاية فلوريدا وأشتري الكثير من المنازل في وقت واحد ، وهي أنه إذا كان بإمكاني الحصول على كليهما في نفس الوقت للقيام بالتجول ، فقد كان الأمر أقل تنسيقًا بالنسبة وكيل أعمالي يحاول معرفة كيفية إقناع البائعين بالموافقة على ذلك ، ثم قاموا بالتلاعب ببعضهم البعض وقد أعطاني المزيد من المعلومات لمراجعتها خلال فترة العناية الواجبة.

اشلي:
نعم ، هذه نقطة رائعة لأنه لا يتعين عليك بعد ذلك الوصول إلى العقار إلا مرة واحدة عن طريق جعلهم يأتون في الحال. وبعد ذلك ، إذا لم يتمكن شخص ما من القيام بذلك لسبب ما ، فيمكنك إرسال تقرير التفتيش إلى المقاول الخاص بك.

ديفيد:
نعم ، هذا بالتأكيد ... سنفعل ذلك دائمًا أيضًا. كنا نقول ، "مرحبًا ، انظر إلى هذا ، أخبرني بالأشياء التي تعتقد أنه يمكنك القيام بها بسعر أرخص." لأنهم إذا كانوا سيصبحون مثل 9,000 دولار لإصلاح مشكلة صغيرة ، فربما لن أجعلهم يفعلون ذلك. لكن في بعض الأحيان يفتحون الجدار أو ينقلون الأشياء على أي حال ، فهم مثل ، "أوه نعم ، بينما نحن هناك ، سنصلح ذلك فقط." ولا يتعين عليك حتى دفع أي شيء مقابل ما إذا كان عليك استدعاء سباك خصيصًا لهذه المشكلة ، فقد يتقاضون خمسة آلاف دولار لأنهم اضطروا إلى قطع الصخور وتحريك الأشياء. ولكن إذا كنت تقوم بتجربة الحمام على أي حال ، فيمكنك إصلاح الأشياء التي تظهر في التقرير.

اشلي:
هذا رائع أيضًا إذا كنت تخطط لمطالبة البائع بتخفيض السعر أو تغطية تكلفة بعض الأشياء التي تظهر في الفحص أيضًا. لذلك مع وجود المقاول الخاص بك هناك ، يمكنك الحصول على تقديرات بسرعة كبيرة لتتمكن من إعادة التفاوض أيضًا مع البائع.

ديفيد:
أفضل بكثير من محاولة إقناع المقاول الخاص بك بالذهاب إلى نفس العقار ثلاث مرات للحصول على تقدير لشيء جديد عندما تكون في منتصف عملية التفاوض ، وهو جزء رائع للجزء التالي من العملية بعد أن تضع شيئًا ما في العقد ، إنها تفاوض. ما هي نصيحتك حول كيفية التفاوض للحصول على عقد ، وما نصيحتك بمجرد أن تتعاقد ، وما الذي يمكنك فعله لتوفير بعض المال هناك أيضًا؟

اشلي:
نعم ، الشيء الذي أحبه أكثر ، لذلك هناك بالفعل سيناريوهان مختلفان ، إما أنك خارج السوق أو أنك في السوق ، أعتقد أنه من الأسهل كثيرًا التفاوض بشأن صفقة خارج السوق لأنه يمكنك أن تكون مباشرًا للبائع ولا يوجد شخص متوسط ​​هناك. لذلك في هذا السيناريو ، عادةً ما أقوم بعمل خطاب نوايا حيث أذكر الشروط الأساسية للعقد ، وسعر الشراء ، والممتلكات ، ومعلومات البائع ، ومعلوماتي ، وشروط الاتفاقية وأي حالات طارئة ، أحب إرسالها إليهم ولقائهم في غضون 24 ساعة. فقمت بعقد لقاء معهم ، سأرسله في الليلة السابقة ، ثم أذهب وأجلس معهم. ولدي نسخة لنفسي ولدي قلمًا جاهزًا لخربشة الأشياء وللقيام بالأشياء الأولية لإجراء التغييرات. لذلك أحب أن أكون وجهًا لوجه للتفاوض وأسألهم فقط ، "ما هي الأشياء التي تتردد فيها؟ ما الذي لم يعجبك؟ " وستجد الكثير من المعلومات.
أخبرني أحد البائعين أنه لا يريد أن يفعل ذلك ، وكان نوعًا ما متهورًا وقال ، "أتعلم ، أنا فقط بحاجة إلى 2,500 دولار شهريًا ، هذا ما أحتاجه." إذا ماذا فعلت؟ عملت للخلف. لقد قمت بتمويل بائع لمدة 25 عامًا ، وإطفاء بنسبة 3.5 ٪ ، وبلغ هذا المبلغ 2,500 دولار الذي يحتاجه. وقد نجح ذلك بشكل رائع بالنسبة لي وقد نجح معه ، لكنني لم أكن لأعرف ذلك مطلقًا بدون إجراء محادثة والاستماع فقط. لذلك أعتقد أن هناك العديد من الأسباب المختلفة التي يبيع بها الناس أو أشياء مهمة بالنسبة لهم. لذا ، إذا كنت تستطيع التعامل معهم وجهًا لوجه ، أعتقد أنه من الأسهل كثيرًا قراءتها عندما تتحدث عن شيء موجود في خطاب النوايا ، وما هو مهم بالنسبة لهم وما هو غير مهم بالنسبة لهم.
وبعد ذلك يمنحك أيضًا نوعًا من خيار الإيقاف ... لذلك أفعل هذا دائمًا أثناء العرض. أسأل دائمًا عما إذا كانوا مهتمين بتمويل البائع. إذا كانت الإجابة ميتة لا على الفور ، فعندئذٍ عندما أذهب وأقول ، "أوه ، لم أكن أعرف ما إذا كنت قد أخبرت محاسبك ، وما إذا كنت تبيع محاسبك القانوني ، وقد أوصوا بالمزايا الضريبية لذلك. هذا صحيح هناك نوع من الامتيازات لهم قليلاً. ومن ثم ، كما تعلمون ، هناك دائمًا نوع من الأشياء الصغيرة ". حسنًا ، لا أعرف ، أعتقد أنه يمكنني التحدث معهم والأشياء ". و "أوه نعم ، يجب عليك ذلك." إنها مزايا ضريبية عديدة.

ديفيد:
هل يمكنك مشاركة ذلك لفترة وجيزة؟ ما هي بعض الفوائد التي يمكن للأشخاص إخبار البائع عنها لماذا قد يرغبون في استخدام تمويل البائع؟

اشلي:
أول شيء هو أن الدخل الخاضع للضريبة يتم توزيعه على مدى فترة اتفاقية القرض التي يدفعونها. لذلك لن يتأثروا بضرائب الحصول على مبلغ مقطوع مقدمًا. عادة ما يكون هذا هو أهم شيء بالنسبة للناس. ولكن أيضًا إذا كانوا أكبر سناً ، فإن كبار السن لديهم دخل ثابت ثابت يأتي أيضًا. لقد رأيت الكثير من البائعين الأكبر سنًا من هذا القبيل بدلاً من ... لا سيما في المخيمات ، كنت أسعى وراء المخيمات وهم معتادون على الحصول على هذا الدخل الشهري والحصول عليهم للحصول على هذا المبلغ المقطوع والآن يريدون للبقاء ضمن هذا الدخل الشهري الذي اعتادوا الحصول عليه ويمكن رؤيته من خلال الإيجارات طويلة الأجل. لكن الميزة الضريبية الأكبر هي أنها لم تتضرر بشدة من الضرائب في تلك السنة الأولى وأنها منتشرة.

ديفيد:
نعم ، إنهم لا يملأون المكاسب كلها في وقت واحد.

اشلي:
نعم ، وأعتقد أن الكثير من البائعين أيضًا يحاولون تكوين ثروة للأجيال. إنهم يرون قيمة أيضًا عندما أموت ، يتم تحويل هذه المدفوعات إلى أطفالي ، وأحفادي ، وما إلى ذلك.

ديفيد:
نقطة جيدة جدا. حسنًا. الآن ماذا لو استخدم شخص ما وكيل عقارات لشراء المنزل؟ ما هي نصيحتك لكيفية التفاوض من خلال وكيلهم؟

اشلي:
أعتقد أن ذلك يعتمد على مدى ثقتك أو تقييمك لرأي وكيلك ومدى عمل وكيلك معك. لقد كنت في موقف جعلني فيه وكيل أعمالي الذي كنت أستخدمه أشعر بالحرج من الأشياء التي كنت أطلبها. لذلك أعتقد أنه من السهل جدًا أن تتشوش الأشياء. إنهم يتجهون من المشتري إلى وكيلهم ، إلى وكيل البائع لهم. وبعد ذلك ، إذا حصلت عليه بالفعل بموجب عقد ، في ولاية نيويورك ، علينا الاستعانة بمحامين ، ثم تقوم بإلقاء المحامين في منتصف ذلك أيضًا ، وبعد ذلك تقريبًا مثل ستة أشخاص يمرون بها بالفعل.
لذلك أعتقد أنه من الصعب إجراء هذه المحادثة وهذا هو السبب في أنني دائمًا ما أضع كل شيء على الورق. أكتبها كيف أريدها أن تكون. لذلك إذا طلبت تمويل البائع في العرض ، فسأقوم بكتابة جدول الإطفاء هذا. سأقول ، "هذا الشهر ، أريد شرائه بهذا القدر." ولكن على مدار خمس سنوات ، ستجني X مبلغًا في الفائدة. وأنا أضعها. أنا لا أعتمد على أي من الوكلاء لشرح ذلك على أنه حتى فائدة منه وإظهار أنهم سيكسبون المزيد من المال بالفعل من خلال قبول تمويل البائع.

ديفيد:
نعم. لقد جعلتني أفكر في سبب تعقيد الأمر عند مشاركة الوكلاء لأنك على حق تمامًا. إنها نقطة جيدة. وأدركت أن هناك أشياء معينة تصبح "معيارًا صناعيًا" عندما تتعامل مع وكلاء ويختلف بعضها حسب المنطقة. على سبيل المثال ، في شمال كاليفورنيا ، من الشائع أن يدفع البائع ضريبة نقل الملكية ولكن يدفع المشتري رسوم الملكية والضمان. لكن في بعض أجزاء شمال كاليفورنيا ، تقوم بتقسيم رسوم الملكية والضمان بالتساوي. يختلف الأمر عندما تكون في Bay Area أو Central Valley أو South Bay. ما يحدث هو أنه لا توجد طريقة صحيحة أو خاطئة للقيام بذلك ، لكن وكيل القائمة الذي سيقترح المعلومات على البائع سيقوم بتلوينها كما لو أنهم يطلبون شيئًا غير طبيعي ، إنهم جشعون. يريدون منك أن تدفع ثمن هذا. حسنًا ، عادةً ، من المفترض أن يدفعوا مقابل ذلك.
لذا الآن البائع الذي لا يعرف أي شيء عن العقارات يقول ، "أوه ، إنهم يمزقونني." والآن وضعوا أقدامهم مثل ، "لا ، لن نفعل ذلك." قال الوكيل ، "نعم ، هذا صحيح ، سأوفر لك المال." ثم يذهبون إلى وكيل المشتري ويقولون إنهم لن يفعلوا ذلك. وكيل المشتري يذهب إليك وأنت مثل ، "نعم ، اذهب للتفاوض عليه مرة أخرى. هذا كلام سخيف. يجب عليهم جعلهم يغيرون رأيهم. هذه وظيفتك ، أليس كذلك؟ " الآن ، وكيل المشتري مثل ، "آه ، إذا ضغطت بشدة ، فسوف يتراجعون. إذا لم أضغط بقوة كافية ، فسيصاب موكلي بالجنون ". وبعد ذلك أنت ، المشتري ليس لديه فكرة عن المحادثات التي تجري بين وكيل الإدراج والبائع. وبعد ذلك عندما ترمي عمك الذي يريد المساعدة والأب الذي يريد حماية طفلهم والمحامين المعنيين وكل شخص لديه مجموعة قيمه الخاصة التي يعتقد أنه يجب أن يتم تشغيلها من خلالها ، يصبح من الصعب جدًا القيام بأي شيء التفاوض على الإطلاق.
بعد ذلك ، عندما تذهب مباشرة إلى البائع ، لا توجد كل هذه الطريقة المفترضة للقيام بالأشياء التي تحاول التغلب عليها. إنه ، "هذا ما أقدمه لك. هل هذا يفيدك؟ " "نوعًا ما ، لكن هذا سيفيدني أكثر." "حسنًا ، دعني أرى ما إذا كان بإمكاني هيكلة ذلك بطريقة تفيدني." وهي أنظف كثيرًا. ليس لديك كل التقاليد التي ترتبط بكيفية الإساءة لشخص ما.
كنت أفكر في ثقافات آسيوية معينة ، من التقليدي جدًا إحضار هدية صغيرة عندما تقابل شخصًا جديدًا ولن أحضر هدية صغيرة. لن أفكر في ذلك أبدًا. نحن لا نفعل ذلك من حيث أنا. وهكذا يمكنك أن تسيء إلى الناس بسهولة شديدة وهذا يحدث في مبيعات العقارات باستمرار. ثم تقوم بإلقاء وسطاء مختلفين لديهم طرق مختلفة للقيام بالأشياء ، ولدى MLSs أشياء مختلفة وشركات مختلفة في الملكية والضمان تضع الأمور بشكل مختلف. هناك العديد من الطرق لإزعاج الناس. وكل جانب يسمع فقط كيف أن الطرف الآخر لم يوافق ، وبعد ذلك يغضب الطرفان حقًا. إنها مثل لعبة الهاتف حيث يمكن أن تصبح الأشياء فوضوية. فهل هذه إحدى الطرق التي تفضلها للتوصل إلى البائع مباشرة لأنه يمكنك تجنب كل ذلك؟

اشلي:
نعم ، لكن يجب أن أقول إنه كانت هناك أوقات كان فيها وجود وكيل بالتأكيد ميزة لأنه ربما يكونون أصدقاء مع الوكيل الآخر أو يعرفونهم جيدًا. وحتى في الأوقات التي قد يبدو فيها الأمر غير أخلاقي ، فهناك أوقات يسقط فيها الوكلاء تلميحًا أو يقدمون حقيقة عن البائعين التي ربما لا يعرفها الأشخاص الآخرون الذين يقدمون عروضًا أو أشياء من هذا القبيل. أو حتى إذا كنت تريد أسعارًا مختلفة وأيًا كان ، فإن الوكلاء يمثلون المشتري أو البائع ، التمثيل المختلف ، كلاهما يريد بيع العقار. كلاهما لديه الهدف النهائي لإغلاق تلك الممتلكات للحصول على عمولتهما. لذلك في بعض الأحيان يصل الأمر إلى نقطة معينة حيث يعمل الوكلاء معًا أكثر فقط لإنجاز الصفقة. ويمكن أن يكون ذلك ميزة كبيرة لأن لديك المشتري ووكيل البائع يبذلان كل ما في وسعهما لتحقيق هذه الصفقة.
لذلك رأيت ذلك ، خاصةً إذا كان هناك شيء مثل المفاوضات قد تطول وتطول أو تظهر الأشياء. كان لدي عقار كنت أمتلكه بموجب عقد وكنت أقوم بتمويله ، وكنت أقوم بتقييمه. لن يخرج المثمن إلى العقار إلا إذا تم حرث الممر. رفض البائع قطعًا حرث الممر. لذلك عرض وكلاء العقارات تقسيم تكلفة الحصول على سائق محراث الثلج لأن كلاهما أراد نقل الصفقة وإنجازها. سائق المحراث قد علق بالفعل في الممر. لقد كانت 400 دولار أخرى لإخراجها من الممر وتحول إلى هذا الشيء الفظيع. ولكن تمامًا كما هو الحال هناك ، إذا كنت فقط أتفاوض مع البائع ، فأنا عنيد جدًا في بعض الأحيان لدرجة أنني لم أكن لأفقد المال لدفع المال لسائق المحراث ، ربما في النهاية ، لكنني أعتقد أن هذا كان مثل ، هذا بالتأكيد تتمثل ميزة وجود وكلاء عندما يقررون العمل معًا فعليًا لتحقيق الأفضل للمشتري والبائع لإنجاز الصفقة.

ديفيد:
لقد رأيت أشياء من هذا القبيل تحدث ليس لها معنى موضوعي. لنفترض أن البائع لا يريد دفع 500 دولار للحصول على الممر ، لكن الأمر استغرق 90 يومًا للحصول على العقد. سينتظرون 90 يومًا أخرى للعثور على مشترٍ آخر. سوف ينفقون 7,000 دولار في مدفوعات الرهن العقاري أو أكثر للذهاب في تلك الفترة الزمنية بدلاً من إنفاق 500 دولار لحرث ممرهم الخاص حتى يتمكن المثمن من الدخول إلى العقار. لكنهم يتعاملون مع هذا الأمر عنيدًا ، فأنا لا أتزحزح ، ويمكن للمشترين فعل ذلك أيضًا. هذا صحيح تمامًا. الكثير مما تفعله كوكيل ، غريب مثل هذا القول ، هو أنك تتفاوض ضد الطرف الآخر ، لكنك غالبًا ما تتفاوض مع عميلك. أنت تحاول حملهم على رؤية سخافة قراراتهم العاطفية.
كما لو كنا البائعين ، كان المشتري على استعداد لإنفاق 1.2. هذا هو المكان الذي تفاوضت فيه على السعر. تم تقييمها بمبلغ مليون ، وما زال المشتري سيشتريه ويريد المشتري فقط من البائع إصلاح بعض تعفن الخشب ، وهو شيء بقيمة 2,000 دولار وهم مثل ، "أنا لا أعطيهم أي شيء." وأنت مثل ، "أنت تدرك أنهم ينفقون 200,000 دولار أكثر مما تستحق ، وهناك فرصة جيدة جدًا ألا يمنحك المثمن التالي ذلك. وقد تكسب هذه المعركة ثم تبيع منزلك بالمليون الذي قيمته. أنت تريد المخاطرة بـ 200,000 أكثر من ألفين ". وهم مثل ، "أوه ، حسنًا. لم أفكر في ذلك ". لأن الناس لا يفكرون في ذلك. إنهم عملاء عاطفيون للغاية ويمكنهم بالتأكيد أن يسلطوا بعض الضوء على الجنون.
أعتقد أن الشخص الذي لديه خبرة في شراء العقارات غالبًا ما يكون خبيرًا في التعامل مع البشر. يعتقد الناس أن تعلم الاستثمار العقاري يخفض الأرقام. يا رجل ، هذا مثل الأساسيات. إنها مثل الأساسيات الفائقة. هذا مجرد مراوغة لكرة السلة وإطلاق النار على مضرب. لا تجعلك جيدة في كرة السلة. البشر وعلم النفس هو المكان الذي تكسب فيه أموالك حقًا ، خاصةً عندما تتعامل مع الناس. ما هي النصيحة التي تقدمها للأشخاص الذين يحاولون اقتحام الاستثمار العقاري وربما يعانون من صعوبة فهم كيفية التواصل بشكل أفضل أو الطريقة الصحيحة لتقديم المعلومات؟

اشلي:
أول شيء أن تقرأ كتاب ، أنت لا تستمع. سأضطر إلى جعل المنتجين يضعون ملاحظات العرض لأنني لا أتذكر المؤلف مرتجلاً ، لكن هذا الكتاب هناك أعتقد أنه بالضبط ما تحدثت عنه للتو ، هو فهم ما يشعر به شخص ما ، وقراءة عواطفه وفي الواقع الاستماع إليهم وليس مجرد محاولة رد الفعل من خلال الرد على الفور ومحاولة التبرير معهم. في كثير من الأحيان يريد الناس فقط أن يُفهموا ، يريدون فقط أن يُسمع صوتهم. وإذا كنت تستمع بالفعل ، يمكنك أن ترى بعض الأشياء الأساسية التي ستساعدك فعليًا على حل المشكلة وحلها بدلاً من محاولة التبرير معهم أو معرفة ما يحدث حقًا.
الكتاب الآخر الذي أوصي به هو Hug Your Haters للكاتب جاي باير. إنه كتاب قائم على خدمة العملاء ، لكنني أعتقد أنه قراءة رائعة لأي شخص. لذا ، سواء كان شخص ما يعطيك نقدًا بناءً أو ردود فعل سيئة أو كنت تتعامل مع بائع صعب أو عميل صعب ، فهذا يمر عبر خطوات كيفية التعامل مع هذا الموقف. إنها نوع من المبالغة في قتلهم بلطف. إنه يظهر فقط كل هذه الحالات عندما يهاجمك شخص ما أو يتجادل معك ، خاصة عندما تكون في مفاوضات حول كيفية التعامل مع هذا الموقف حتى ينتهي بك الأمر إلى جعلهم يشكرونك.
بين هذين الكتابين ، أعتقد أن هذه قراءات رائعة حقًا ، لكن التواصل مع الناس ، لقد تعلمت الكثير على مر السنين. لقد عملت جنبًا إلى جنب مع هذا المستثمر لما يقرب من ثماني سنوات على ما أعتقد الآن ، وربما لفترة أطول. غالبًا ما نضحك على مدى تقدمي. لقد بدأت كمدير عقارات وأتعامل فقط مع المستأجرين. كنت سأشعر بالارتباك الشديد ، سأشعر بالارتباك. والآن أصبح الأمر مجرد التعامل مع المواقف المختلفة ، والبقاء هادئًا ، وهادئًا ، ومجمعًا ، والتفكير حقًا في كيفية الرد لأنه يمكنك تعلم كيفية قراءة الأشخاص وكل هذه الأشياء ، لكنك لن تكون قادرًا على ملاحظة الأشياء فعليًا إذا لم تكن أنت نفسك تستمع إليهم وتراقبه بالفعل. وعليك أن تكون قادرًا على منع نفسك من الرد على الفور والعودة والدفاع عن نفسك واتخاذ موقف دفاعي قبل أن تتمكن بالفعل من رؤية الصورة الكبيرة لما يحاولون شرحه لك.

ديفيد:
وهذه نقطة جيدة للغاية. تريد أن تفهم من أين أتوا قبل أن تحاول جعلهم يفهمون من أين أتيت وهذا يتطلب بعض الانضباط. هذا ليس رد فعل طبيعي.

اشلي:
وأنت فقط قلت كل ما قلته في جملة واحدة. كان من الممكن أن يكون أقصر بكثير.

ديفيد:
حسنًا ، لقد استفدت من التفكير في إجابتي كما كنت تعطي إجابتك. لا تقسو على نفسك هناك.

اشلي:
وهذا جزء من الكتاب هو عدم التفكير في ردك. يبدو الأمر كما لو أن معظم الناس لا يستمعون ، فهم يفكرون بالفعل في استجابتهم ، وهو أمر صعب للغاية ، ومن الصعب جدًا القيام به.

ديفيد:
نعم. هذا يشبه خطنا الأساسي خارج السوق مباشرةً ، بعيدًا عن خط تجميع المصنع ، يجب أن تكون دفاعيًا وأن تحاول إثبات صحة الناس ، وهو أمر غريب جدًا لأنه من الغطرسة بشدة افتراض أنك محق في كل شيء طوال الوقت . نعلم جميعًا قيمة التعلم ، لكن لسبب ما عندما نتحدث مع شخص آخر ، لا نفكر في التعلم. نفكر في الكيفية التي يجب أن نعلمهم بها. نحن بحاجة لجعلهم يرون الأشياء من وجهة نظرنا. دائمًا ما أستخدم مثالًا ، إذا كنت ملاكمًا وتحاول القضاء على خصمك ، فلن ينجح ذلك عندما تكون أيديهم مرفوعة وهم غير متعبين ، فأنت ستضرب نفسك فقط تعبت. ما تريد القيام به هو السماح لهم بضرب أنفسهم. لا تحاول أن تضرب شخصًا ما حتى يشعر بالتعب ولا يريد القتال بعد الآن ، وهو ما تفعله عادةً عن طريق حمله على التحدث.
بمجرد أن يقول شخص ما كل ما يحتاج إلى قوله ، يكون قد أخرج كل شيء من صدره وأخبره بما يشعر به ، فهو في أكثر نقاطه ضعفًا كإنسان على الإطلاق ، وهذا هو الوقت الذي تريد فيه إيصال معلوماتك. ستضرب هذه البذرة أنعم التربة وأكثرها خصوبة مقابل عندما تحاول دفعها هناك قبل أن يكون الشخص مستعدًا لسماعها. إنه في الواقع يوفر لك الكثير من الطاقة أيضًا. هذه نقطة رائعة. شكرا لك على هذين الكتابين. الآن ، ننتقل إلى التأمين. ما هي بعض الأشياء التي يجب على الناس معرفتها عند البحث عن شراء منزلهم بخصوص التأمين على المنزل؟

اشلي:
أول شيء هو العثور على وكيل على دراية بتنفيذ سياسات المالك أو أيًا كانت استراتيجيتك. إذا كنت تقلب منزلًا وسيصبح شاغرًا ، فستكون بوليصة التأمين الخاصة بك مختلفة تمامًا عن الممتلكات التي يعيش فيها شخص ما. إذا كان لديك عقار إيجار طويل الأجل ، وإذا كان لديك عقار إيجار قصير الأجل ، فسيكون تأمينك مختلفًا. عادة ما تكون تكلفة الإيجار قصير الأجل أعلى من تكلفة الإقامة الأساسية ، ولكن تكلفة الإيجار طويل الأجل يمكن أن تكون في كثير من الأحيان أقل من مكان إقامتك الأساسي لأنك لا تغطي أيًا من محتويات المبنى. لذا ، التوافق مع الوكيل فيما يتعلق بمن لديه خبرة في هذه المجالات المختلفة أو أيًا كانت استراتيجيتك وجعلهم يجلسون معك بالفعل في متابعة السياسة فيما يتعلق بما يتم تغطيته ، وما لم تتم تغطيته.
لذا كشيء لا يمكن تغطيته في بوليصة التأمين هنا في نيويورك يوجد في الطوابق السفلية ، هناك مضخات أحواض في كثير من الأحيان ، لضخ أي مياه تأتي إلى قبو هذه المنازل القديمة القديمة في هذه المؤسسات القديمة. هذا بمثابة تغطية إضافية لمعظم السياسات وعليك أن تطلب إضافة ذلك بحيث إذا لم يتم تشغيل مضخة الغاطس أو حدث عطل فيها ، فإن بوليصة التأمين الخاصة بك ستغطي ذلك. أيضًا ، يمكنك الحصول على خصم للعديد من الأشياء. يمكنك الحصول على خصم ، مثل وجود مضخة صرف صحي ، لأنها ستضخ المياه في حالة حدوث فيضان. لذلك هناك أشياء مختلفة واكتشف واسأل عن ماهية تلك الخصومات لأنها يمكن أن تضيف بالفعل.
الشيء التالي هو أي تأمين خاص مطلوب على العقار. لذا توني روبنسون ، مضيفي الرائع ، اشترى عقارًا في لويزيانا وكان عليه الحصول على تأمين ضد الفيضانات ، وارتفع التأمين ضد الفيضانات بشكل كبير حيث أصبح العقار غير قادر على تحمله. لهذا السبب من المهم معرفة المعلومات مسبقًا ، وكان هذا أول عقار استثماري له وكانت تجربة تعليمية لنا وللعديد من المستمعين أيضًا لفهمها ، ولكن هناك تأمين ضد الزلازل. هناك كل هذه الأنواع المختلفة من بوالص التأمين التي يمكنك الحصول عليها وبعضها مطلوب ، خاصة إذا كنت تحصل على رهن عقاري على العقار مثل التأمين ضد الفيضانات.

ديفيد:
تمام. السؤال الأخير لك. هل لديك تفضيل بين دفع مبلغ أكبر قليلاً للحصول على وكيل تأمين تتواصل معه إذا كانت هناك مطالبة أو إذا كان هناك سؤال أو هل توصي الأشخاص بالذهاب إلى أرخص طريق ممكن والعثور على وكالة تأمين عبر الإنترنت حيث يتعين عليك التعامل من خلال المساعدة الافتراضية أو الذكاء الاصطناعي؟

اشلي:
لا أعرف ما إذا كان هناك فرق في التكلفة حقًا لأنه عندما تقوم بتعيين وكيل ، فإنك تمر ... لذلك في الواقع أولاً ، لن أذهب مع وكيل. سأذهب مع وسيط تأمين لأنهم قادرون على اقتباسه لشركات متعددة. بعد ذلك تحصل على عروض الأسعار مرة أخرى ، وبعد ذلك يمكنك المضي قدمًا والاختيار من هناك. هذه أكبر توصياتي. فيما يتعلق بإنشاء موقع على الإنترنت ، لا أعرف هذا على وجه اليقين ، فأنا لم أستخدمها من قبل ، فهم يقولون إنهم سيقتبسون سياساتك ويعيدون لك التقديرات. بقدر ما يعرضونه مخفضًا ، لا أعرف لأنه في الواقع شركة التأمين هي التي ترسل العرض وليس الوكالة الفعلية. لا أعرف. هذا سؤال جيد.

ديفيد:
نعم ، غالبًا ما تجعل شركة التأمين التي ترسل العرض العرض أرخص إذا قمت بذلك من خلال البوابة الإلكترونية لأنه لا يتعين عليهم دفع عمولة أو أجر للشخص الذي جلب لهم العمل.

اشلي:
عمولة؟

ديفيد:
نعم.

اشلي:
مثير للإعجاب.

ديفيد:
المشكلة هي أنه عندما تقدم مطالبة من خلال ذلك ، فلن تحصل على مساعدة. لا يمكنك إرسال بريد إلكتروني إلى شخص ما والقول ، "لدي فيضان ، ماذا أفعل؟" هذا ما يريده الجميع. أنت مجبر على الذهاب إلى شجرة الهاتف وهم يقولون ، "حسنًا ، سبب منحك الخصم هو أننا لا ندفع لأي شخص لخدمة مطالبتك." لقد رأيت للتو أشخاصًا يسحبون شعرهم من رؤوسهم ، أو يرتدون من شخص لآخر أو يتعاملون مع الروبوتات أو لا يتلقون ردًا أو يتحدثون إلى شخص لا يتحدث اللغة الإنجليزية ويعطيهم فقط رقم حالة ويعلق عليهم.
إنه أمر محبط للغاية إذا اضطررت إلى التعامل مع شركة التأمين ، ولهذا السبب أتحدث عن هذا لأنه غالبًا ما يبدو أنه طريقة سهلة للمستثمرين لتوفير المال ، وهو أمر مضحك لأن تأمينك يمثل جزءًا صغيرًا من حياتك الحقيقية بالكامل. الميزانية العقارية. ربما تكون أسوأ طريقة لمحاولة جعلها أكثر ربحية هي توفير 12 دولارًا شهريًا في برنامج التأمين الخاص بك أو شيء من هذا القبيل. لكن إذا كان لديك وسيط تأمين ، كما قلت ، لديك إنسان يمكنك أن تذهب إليه وتقول ، "سقطت شجرة على سطح منزلي ، ماذا أفعل؟" ويقولون ، "سنهتم بالأمر ، لقد حصلنا عليك."

اشلي:
ولا حتى هذا الجزء منها أيضًا. أجد أن السبب الأكبر الذي أحتاجه للتحدث إلى وكيلي أو الوسيط هو أنني بحاجة إلى نسخة من وثيقة وثيقة التأمين الخاصة بي والتي توضح أنني إذا حصلت على رهن عقاري جديد على العقار أو نوع من التمويل الجديد الذي تمت إضافة المُقرض إليه بالفعل كمدفوع لأمر الخسارة وفقط القيام بذلك بسرعة أو مجرد القدرة على وضع بوليصة تأمين على الممتلكات. ولهذا السبب قمت بعمل قائمة مراجعة الاستحواذ هذه ، لأنه منذ عدة سنوات اتصل بي وكيل أعمالي في اليوم السابق للإغلاق ، وكيل العقارات الخاص بي ، "حسنًا ، هل أنت مستعد تمامًا للإغلاق؟ لقد تم تبديل المرافق باسمك ، وحصلت على تأمينك ". وأصبت بالذعر. لقد غادر ذهني للتو. كان هناك الكثير من الأشياء التي تحدث ، وقد نسيت هذه الضرورة الأساسية. وامتلاك وكيل حيث يمكنني الاتصال به على الفور وإرسال المعلومات إليه والقول ، "أحتاج إلى تأمين في أسرع وقت ممكن. سأغلق غدًا. " ووجود هذه العلاقة حيث سيتخلون عن كل شيء ويعتنون بذلك من أجلك.

ديفيد:
حسنًا. السؤال الأخير من عرضنا. ما الذي يمكن أن يتوقعه شخص ما في يوم الإغلاق إذا وصل إلى هذا الحد؟

اشلي:
هذا يختلف حسب كيفية إغلاقك للممتلكات. لذلك هناك عدة طرق مختلفة. في ولاية نيويورك لديك محام. يمكنك إما الذهاب إلى مكتب كاتب المقاطعة والجلوس على طاولة الإغلاق ، وهذا شائع جدًا إذا كنت تستخدم لشرائه برهن عقاري حيث ستقابل محامي البنك ، ستجلس. في جدول الإغلاق الفعلي وبعد ذلك سيأخذ محاميك المستندات ويودعها لدى كاتب المقاطعة.
إذا كنت في دولة لا يتعين عليك فيها الاستعانة بمحامين ويمكنك فقط الاطلاع على العنوان ، فقد تضطر إلى الذهاب إلى مكتب الملكية والجلوس هناك وتوقيع المستندات ، أو يمكنك الحصول على كاتب عدل ويمكنك اذهب إلى مكتب المحامي الخاص بك في وقت مبكر ، وقم بالتوقيع ، وسيقومون بتوثيقهم ، أو يمكن لشركة العنوان إرسال كاتب عدل إليك. ترى الكثير من المستثمرين على Instagram ينشرون كيف يوقعون المستندات الختامية من الشاطئ أو المطعم في إجازة. ولذا أعتقد أن الإغلاق قد بدأ يتغير. مثل مكتب المحامي الخاص بي ، قبل COVID ، كان علي دائمًا الذهاب فعليًا إلى المكتب في يوم الإغلاق ، ثم يتم نقل الأوراق إلى مكتب المحامي الآخر في نفس اليوم ، ثم يتم إرسالها ويتم تقديمها بالفعل في نفس اليوم و سأحضر الشيك وسيحضر الشيك معي.
الآن ، ذهبت للتو ووقعت أمس على عقار سيغلق. لن تغلق حتى الأسبوع المقبل. يتم الاحتفاظ بالأموال في حساب الضمان حتى الإغلاق ، وبعد ذلك سيتم الإفراج عنها عندما يتم إيداعها بالفعل في مكتب الكاتب. إذن ، فإن الأعمال الورقية بين الأيام الخمسة التالية ، انتقلت مني إلى المشتري ، وبعد ذلك ستذهب إلى مكتب الكاتب خلال هذا الإطار الزمني. لذلك هناك العديد من الطرق المختلفة. الأكثر إثارة على ما أعتقد هو عندما تجلس بالفعل على طاولة الإغلاق ، يتم تسليم المفاتيح بعد التوقيع وتعطي الشيك الخاص بك ، لكنني حقًا لم أر ذلك يحدث. في كثير من الأحيان ، لا أحصل حتى على مفاتيح الممتلكات بعد الآن كما يبدو.

ديفيد:
نعم هذا صحيح. نادرا ما تحصل على مفاتيح تسليم. مثل وكيلك يكتشف طريقة ما للتنسيق بين هؤلاء. هذه نقطة جيدة. ما هي بعض الأشياء التي توصي بها في يوم الإغلاق ، عندما يجلس الناس ، بافتراض أنهم مروا عبر شركة ضمان ووكيل عقارات ، فإنهم لا يعملون مباشرة مع البائع ، ويجب عليهم النظر فيها في إغلاق الأوراق للتأكد من أنها دقيقة؟

اشلي:
لذا ، حتى في اليوم السابق للإغلاق أو ربما في صباح يوم الإغلاق ، يجب أن تذهب إلى العقار وتقوم بالتفتيش النهائي ، جولة أخيرة. حتى إذا كنت تشتري عقارًا كان شاغراً طوال فترة العقد ، فأنت تريد الذهاب إلى هناك والتأكد من عدم تجميد الأنابيب وانفجار المياه في كل مكان ، أشياء مختلفة من هذا القبيل. ما زلت ترغب في الذهاب والتأكد من أن العقار في نفس الحالة كما هو الحال عند وضعه بموجب عقد. لذلك هذا هو أول شيء يجب عليك فعله. ثم في أيام الإغلاق الفعلية ، بالنظر إلى البيان الختامي. وإذا كنت تعمل مع شركة أو محامٍ رائع ، فيجب أن يرسلوا لك هذا مسبقًا لمراجعته بالفعل.
لذلك إذا كنت تشتري عقارًا به مستأجرين ، فأنت تريد التأكد من أنه يتم توزيعك بالتناسب على دخل الإيجار الفعلي. لذلك ربما يدفع المستأجرون في الأول ، لكنك ستغلق في اليوم الخامس عشر بحيث يتم تقسيمها بالتناسب لمدة 15 يومًا التي ستستولي فيها على العقار ويحتفظون بأول 15 يومًا يمتلكون فيها العقار . أيضًا ، إذا كان هناك وديعة تأمين ، فإنك تحصل على وديعة التأمين. لذلك عادة ما يُنظر إليه على أنه رصيد في البيان. لذا فليس الأمر كما لو كنت تحصل بالفعل على شيك بمبلغ 15 دولار ، فهم يأخذون 600 دولار فقط من إجمالي سعر الشراء.
ثم تريد التأكد من أن الضرائب العقارية مقسمة ، والتي سيتم تحديدها من أجلك. كان البائع قد دفع أي مبلغ لا يزال يغطي جزءًا من السنة الضريبية. وهذه هي الأشياء الكبيرة نوعًا ما. وبعد ذلك فقط كن على دراية بنوع الرسوم التي تدفعها ، ورسوم الإيداع ، ورسوم الملكية ، ورسوم المسح ، إن وجدت ، أشياء من هذا القبيل. وتعرف فقط على شكل البيان الختامي. يمكنك Google One وإلقاء نظرة على ، والتعرف على الرسوم المختلفة المفروضة عليهم. وإذا كنت ستغلق قرضًا عقاريًا أيضًا ، فستكون بالتأكيد أكثر عمقًا مما لو كان لديك محاميك يجمعها معًا من أجل صفقة نقدية.

ديفيد:
هذه نقاط عظيمة ، عظيمة واحد آخر سأضيفه ، هذا شيء موجود في قائمة التحقق الخاصة بي والذي لدي مساعدي عندما أقوم بإغلاق عقار يقومون به ، لأنه يحدث كثيرًا ، هو أن تكاليف الإغلاق التي نتفاوض عليها غالبًا لا يتم تضمينها في الأعمال الورقية. ودائمًا ما كنت أشعر بالغضب الشديد مثل قيام شخص ما بتعبيني حتى أدرك كيف يعمل الوكلاء لملء الإضافة ، فهم يعملون على حلها. في بعض الأحيان ، هناك اثنان أو ثلاثة منهم يذهبون ذهابًا وإيابًا قبل أن توافق أخيرًا ، أو أكثر ، على ما سيكون عليه الأمر. يتم إرسال تلك إلى شركة العنوان. إذا لم يتم إرسالها إلى شركة العنوان ، فلن يكون لدى شركة العنوان أي طريقة لمعرفة ذلك ، أو يجب أن أقول إن شركة الضمان ، ليس لديها طريقة لمعرفة ما إذا كان ينبغي تضمينها. حتى لو كان الأمر كذلك ، غالبًا ما تم ملء البيان الختامي قبل إجراء المفاوضات.
لذا فإن بعض الموظفين في ذلك المكان يحصلون على رسالة بريد إلكتروني تقول ، "ها هي الملاحق". وهم لا يقرؤونها جميعًا ، أو لا ينظرون إليها عن كثب ولا يرون ، أوه ، من المفترض أن يذهب ائتمان بقيمة 7,500 دولار إلى المشتري لأنه عندما كانوا يتفاوضون في الأصل ، لم يكن ذلك موجودًا. هناك. لذلك يجب أن تعرف ما هي الائتمانات الخاصة بك التي من المفترض أن تحصل عليها وما إذا كانت ائتمانات للمقرض ، أو ائتمانات من البائع ، أو ما إذا كانت العكس ، إذا تم تعديل شيء ما ، إذا كان سعر التقييم جاء أقل وقمت بتعديل سعر الشراء لأسفل. لا تفترض أن الأوراق الختامية ستعكس ذلك. بصفتك المشتري ، عليك أن تعرف. ولا بأس في تأخير الإغلاق إذا قلت ، "مرحبًا ، هذا يحتاج إلى الإصلاح".
هذا هو أحد الأسباب التي تجعلنا نحاول دائمًا جدولة هذه الأخيرة مثل عندما تذهب لتوقيع أوراقك في الصباح الباكر. لأنه إذا قمت بذلك في الساعة الرابعة بعد الظهر لأن هذا هو الوقت المناسب لك أو أي شيء آخر ، فحاول اكتشاف ذلك في استراحة الغداء في الساعة 2:30 ، فقد فات الأوان في اليوم للحصول على المستندات الجديدة لأعلى والحصول على جميع الموافقات والآن تم تأجيل الإغلاق ليوم واحد ويمكن أن يؤدي ذلك إلى إفساد الأمور. لذلك لا يزال هناك بشر يشاركون في تجميع هذه الأشياء والبشر يخطئون.
حسنًا ، أشلي. حسنًا ، لقد كان هذا رائعًا. شكرًا جزيلاً لك على مشاركة الكثير من معرفتك وحكمتك ووقتك معنا حول كيفية الحصول على عقار لشخص ليس لديه واحد أو ليس لديه الكثير. قبل أن نسمح لك بالخروج من هنا ، أين يمكن للأشخاص العثور على هذا الكتاب؟

اشلي:
يمكنك الذهاب إلى متجر الكتب BiggerPockets. وإذا طلبت قبل العاشر من يناير ، وهو موعد إطلاقه رسميًا ، فستحصل على بعض مكافآت الطلب المسبق ، ومجموعة من أوراق العمل وأطنان من النماذج والمستندات التي جمعتها معًا على مر السنين. ولكن يمكنك أيضًا الفوز بفرصة أن يتم إرشادك أنا وتوني بالفعل ، وسيتم تسجيلها وتشغيلها على الهواء مباشرة على Real Estate Rookie Podcast. لذلك ستحصل على بعض المساعدة منا وستصبح ضيفًا في البودكاست أيضًا.

ديفيد:
مذهل. لذا اذهب للتحقق من ذلك. ما لم يكن لديك مليون عقار ، اذهب واحصل على كتاب آشلي وتعلم كيف يمكنك الحصول على المزيد. وإذا كان لديك بالفعل بعض الخصائص ، فتعلم كيف يمكنك القيام بذلك بشكل أفضل ، أليس كذلك؟ هناك العديد من الطرق ، كما تحدثنا في العرض ، حيث يمكنك ارتكاب أخطاء كبيرة جدًا. لذا إذا سمعت أي شيء عن حلقة اليوم وفكرت ، "أوه ، أنا لا أفعل ذلك." اذهب واحضر الكتاب وشاهد ما قد لا تفعله أيضًا.
شكراً جزيلاً على وقتك يا أشلي. أعلم أنك امرأة مشغولة ، لذا سأدعك تخرج من هنا. يا رفاق ، إذا أحببت عرض آشلي ، فانتقلوا إليها على Real Estate Rookie Podcast. أشلي ، أين يمكن للناس معرفة المزيد عنك؟

اشلي:
يمكنك التواصل معي على موقع bigpockets.com ، أو ملفي الشخصي هناك ، أو على Instagram ،wealthfromrentals.

ديفيد:
ويمكنك أن تجدني على Instagram أو YouTube أو في أي مكان آخر ، @ davidgreene24. حسنًا ، شكرًا أشلي. حظًا موفقًا في مبيعات كتبك وسنراك قريبًا.