سوق عقارات دالاس: الأسعار والاتجاهات في عام 2023

في هذه المقالة

دالاس، تكساس، هي واحدة من المناطق الحضرية الأسرع نموا في البلاد، مع اقتصاد كبير ومتنوع ومتنامي. ومع انخفاض أسعار المنازل عن المتوسط ​​الوطني وإمكانات التدفق النقدي القوية، تتمتع دالاس بالعديد من السمات التي تدعم الظروف المواتية طويلة الأجل للمستثمرين العقاريين. 

السكان وسوق العمل

تقع منطقة دالاس الحضرية في شمال شرق تكساس، وتتكون في الواقع من مدينتين كبيرتين ومدينة صغيرة واحدة: دالاس وفورت وورث، ثم مدينة أرلينغتون الأصغر التي تقع بينهما. مجتمعة، منطقة العاصمة دالاس لديها عدد سكان ينمو أعلى بكثير من المعدل الوطني. يبلغ متوسط ​​عمر المقيمين في دالاس أقل بقليل من 33 عامًا، وهو ما يقارب ذروة شراء المنازل و تكوين الأسرة العمر - مما يشير إلى الطلب القوي والمستدام على السكن في المنطقة. 

يساعد اقتصاد دالاس الكبير والمتنوع على عزلها عن الانكماش الاقتصادي. تضم المنطقة مؤسسات طبية وتعليمية كبيرة ووجودًا كبيرًا لشركات الطيران التي ترتكز على الخطوط الجوية الأمريكية وخطوط ساوثويست الجوية. معدل البطالة منخفض ولكنه أعلى قليلاً من المعدل الوطني وقد ارتفع قليلاً في الآونة الأخيرة. 

أسعار المنازل

وعلى الرغم من الطلب القوي والاقتصاد القوي، تظل ظروف الاستثمار في دالاس جذابة. حتى وقت كتابة هذه السطور، كان متوسط ​​سعر البيع في منطقة دالاس يزيد قليلاً عن 400,000 ألف دولار، وهو قريب نسبيًا من المتوسط ​​الوطني ولكنه أقل من متوسط ​​المدن ذات الاقتصادات ذات الحجم المماثل.

من المهم أن نلاحظ أنه على الرغم من أن الأسعار في دالاس كانت ثابتة نسبيًا خلال الأشهر القليلة الماضية، إلا أن وتيرة النمو قد انخفضت بشكل كبير. وهذا أمر متوقع، نظرا لمناخ الاقتصاد الكلي، ولكن تجدر الإشارة إلى أن ارتفاع قيمة العملة في دالاس، ككل، من المرجح أن يكون متواضعا أو حتى سلبيا قليلا في الأشهر المقبلة.

نمو الإيجار والتدفق النقدي

اتبع نمو الإيجارات أنماطًا مماثلة للإسكان ولكنه يختلف قليلاً حسب المدينة داخل المنطقة الحضرية. على سبيل المثال، ظلت الإيجارات في أرلينغتون ثابتة خلال الأشهر الستة الماضية، في حين انخفضت الإيجارات في دالاس وفورت وورث بشكل متواضع. بعض الانخفاض في الإيجارات لا يثير القلق، نظرا للوتيرة السريعة لنمو الإيجارات في السنوات الأخيرة، ومعظم البيانات تدعم أن الانخفاضات في الإيجارات ستكون ضئيلة.

عند النظر إلى توقعات التدفق النقدي لدالاس، فإنه يختلف بشكل كبير حسب الموقع داخل منطقة العاصمة. تتمتع المناطق القريبة من فورت وورث وجنوب دالاس بنسب الإيجار إلى السعر (بديل جيد للتدفق النقدي) بالقرب من 1٪ - وهي علامة جيدة على إمكانات التدفق النقدي. ومع ذلك، فإن شمال دالاس ومعظم المنطقة الواقعة بين دالاس وفورت وورث لديها نسب الإيجار إلى السعر مما يشير إلى أنه سيكون من الصعب العثور على التدفق النقدي. بشكل عام، هناك توقعات قوية للتدفق النقدي لمنطقة مترو بهذا الحجم!

المخزون وصحة السوق

وبالنظر إلى المستقبل، هناك دلائل تشير إلى أنه على الرغم من أن سوق الإسكان في دالاس قد تراخى، إلا أنه لا يزال على أرضية قوية إلى حد ما. القوائم الجديدة آخذة في الانخفاض، وعلى الرغم من ارتفاع المخزون من أدنى مستوياته الوبائية، إلا أنه انخفض بالفعل خلال الأشهر القليلة الماضية. يشير هذا إلى وجود سوق تشهد منافسة قوية إلى حد ما على العقارات وربما حتى سوق البائع.

بالإضافة إلى ذلك، على الرغم من أن الأيام في السوق (DOM) قد عادت تقريبًا إلى مستويات ما قبل الوباء، إلا أنها انخفضت في القراءة الأخيرة. لا تشكل نقطة بيانات جديدة أي اتجاه، لذلك سيكون هذا مقياسًا مهمًا يجب مراقبته في الأشهر المقبلة. 

استراتيجيات الفوز

بشكل عام، تعد دالاس سوقًا قويًا وشاملاً للمستثمرين العقاريين. فهي تتمتع بسعر معقول، وإمكانات تدفق نقدي قوية، واقتصاد قوي لدعم النمو المستقبلي. وبينما تشهد سوق الإسكان الوطنية تصحيحًا، فإن دالاس صامدة بشكل جيد نسبيًا. وكانت الأسعار ثابتة نسبيًا، وتشير المؤشرات الرئيسية إلى أن السوق سيكون أحد أسواق الإسكان الأكثر استقرارًا في البلاد خلال الأشهر المقبلة.

يقول فيكتور ستيفن، وهو وكيل عقاري صديق للمستثمرين في منطقة دالاس: "المستثمرون الذين نراهم يفوزون الآن يميلون إلى عقارات B.E.A.F. BEAF لتقف على نقطة التعادل التي تركز على التقدير. يستهدف مستثمرونا الأكثر نجاحًا المناطق التي يتزايد فيها عدد السكان، وزيادة عدد الوظائف، وزيادة متوسط ​​الدخل. نحن نهدف إلى أن يكون سعر الدخول أقل بنسبة 10-20% من أعلى مستوى سابق في السوق، ونريد أن نرى معدل الإيجار اليوم يغطي PITI. في هذه المرحلة من دورة السوق، عندما يجلس معظم مشتري التجزئة على الهامش، يتمتع مستثمرونا بفرصة أكبر من أي وقت مضى للحصول على مخزون جاهز عالي الجودة من الدرجة B+ أو حتى من الدرجة A. إنها واحدة من دورات السوق النادرة حيث يكون المستثمرون من آخر اللاعبين في السوق. يمكننا الحصول على الأصول "الرائجة" بخصومات دون التنافس مع عشرات من مشتري التجزئة."

إذا كنت مهتمًا بمعرفة المزيد عن الاستثمار في دالاس، فاشترك مع وكيل عقاري محلي صديق للمستثمرين مثل فيكتور ستيفن، الذي يمكنه ذلك إرشادك من خلال الاستراتيجيات والتكتيكات والأحياء التي يجب التركيز عليها.

إليك كيفية القيام بذلك اتصل بـ Steffen على Agent Finder:

• بحث عن "دالاس، تكساس" 
• أدخل معايير الاستثمار الخاصة بك
• حدد Victor Steffen أو الوكلاء الآخرين الذين تريد الاتصال بهم

حصل ستيفن على المرتبة رقم 22 من بين 86,000 وكيل في شركة EXP Realty من حيث حجم المبيعات ورقم 5 في ولاية تكساس. هو وزوجته مستثمران عقاريان نشطان، ويمتلكان مجموعة متنوعة من الأصول المنتجة للنقد بما في ذلك المساكن المؤجرة لكل غرفة، والإيجارات الطويلة والمتوسطة والقصيرة الأجل. إنهم يخططون لمواصلة بناء محفظتهم مع التركيز على أصول البناء الجديدة ومجمعات 20-50 وحدة في عام 2023.

ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.