هذا المقال مقدم من إيزي ستريت كابيتال. اقرأ إرشادات التحرير للمزيد من المعلومات.
في السنوات الأخيرة، أصبح منتج القروض الجديد إلى حد ما: قروض نسبة تغطية خدمة الديون (DSCR)، يتمتع بشعبية كبيرة لدى المستثمرين العقاريين. أصبحت قروض DSCR أداة حاسمة للمستثمرين الذين يسيرون على الطريق الصحيح لتحقيق أحلامهم في الحرية المالية.
هذه القروض مخصصة خصيصًا للاستثمار في العقارات فقط، فعالة جدًا وشعبية لأنها تتطلب ذلك لا يوجد التحقق من الدخل (أو نسبة الدين إلى الدخل) ولا توجد إقرارات ضريبية أو أوراق لا نهاية لها. علاوة على ذلك - في حين أن المؤهلات والوثائق أقل بكثير من القروض العقارية التقليدية - فإن أسعار الفائدة أعلى بالكاد (عادة أقل من 1٪). تقدم هذه القروض أسعار فائدة ثابتة لمدة 30 عامًا، بما في ذلك الخيارات التي تكون فيها الفائدة فقط خلال السنوات العشر الأولى، بحيث تتجنب ضغط المردود وإعادة التمويل الذي غالبًا ما يأتي مع بدائل الأموال الصعبة.
مجتمعة، فلا عجب لماذا توافد المستثمرون على هذه القروض لتوسيع محافظهم الاستثمارية وتحقيق أحلامهم في الحرية المالية.
كيف تتأهل للحصول على قرض DSCR؟
قد يواجه المقترضون المحتملون أحيانًا ارتباكًا عند التعرف لأول مرة على قروض DSCR. على وجه التحديد، عملية التأهيل، خاصة إذا كانوا في العصارة بمؤهل تقليدي. في حين أن المقرضين التقليديين سوف يقومون على ما يبدو بفحص كل جانب من جوانب دخلك ونفقاتك ومعاملات حسابك المصرفي وتاريخك الائتماني - فإن قروض DSCR مختلفة، حيث أن المؤهلات والاكتتاب يركزان بشكل أساسي على العقار بدلاً من أنت، المقترض.
سينظر مقرضو DSCR إلى درجة الائتمان الخاصة بك ويتأكدون من أن لديك بضعة أشهر من الدفعات في البنك، ولكن بخلاف ذلك، فإن الممتلكات الخاصة بك مؤهلة، وليس أنت! وهذا يعني مصادر دخلك، سواء كان لديك وظيفة W-2، أو تمتلك عملاً تجاريًا، أو تستثمر في العقارات بدوام كامل، أو متقاعدًا أو بين الوظائف، لا يهم! مقرضو DSCR لا يأخذون الدخل في الاعتبار بشكل صارم!
ما الذي يحدد السعر والشروط الخاصة بي؟
إذن ما الذي يحدد ما إذا كنت مؤهلاً وما هو السعر الذي ستدفعه؟ ويأتي في المقام الأول من ثلاثة عوامل رئيسية:
- DSCR (نسبة تغطية خدمة الديون)
- LTV (نسبة القرض إلى القيمة)
- فيكو (نقاط الائتمان)
نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)
ليس من المستغرب أن يكون مقياس DSCR مهمًا لقروض DSCR. تقيس نسبة تغطية خدمة الديون الدخل من العقار (الإيجارات) مقسومًا على النفقات الرئيسية (أصل الدين والفائدة على قرض الرهن العقاري الخاص بك، بالإضافة إلى ضرائب الملكية والتأمين وأي مستحقات HOA مطبقة).
المستثمرين العقاريين بشكل عام الاستثمار من أجل التدفق النقدي الشهري من تأجير عقاراتهم، وذلك عندما يتجاوز الدخل نفقاتهم ويتبقى لديهم ربح. يعني مؤشر DSCR الذي يبلغ 1.00x أن الدخل يساوي النفقات، وأن المستثمر قد وصل إلى نقطة التعادل. مؤشر DSCR أعلى من 1.00x يعني أن المستثمر يكسب المال لأن لديه الآن تدفقًا نقديًا. على سبيل المثال، قد يحدث DSCR بمقدار 1.25x إذا كان العقار يكسب 1,250 دولارًا أمريكيًا شهريًا في الإيجار ولديه 1,000 دولار أمريكي في PITIA (المصروفات - أصل الدين + الفائدة + الضرائب + التأمين + مستحقات الجمعية). يعني مؤشر DSCR الأقل من 1.00x أن النفقات تتجاوز الدخل، وبالتالي فإن المستثمر يخسر أمواله كل شهر.
كيف يعمل هذا من وجهة نظر المقرض؟ سيرغب المُقرض عمومًا في أن يحقق المستثمر أكبر قدر ممكن من التدفق النقدي لأن الشاغل الرئيسي هو القدرة على سداد مدفوعات قرض الرهن العقاري. لذلك، كلما ارتفع معدل DSCR، كلما حصلت على شروط إقراض أفضل للمستثمر لأن المُقرض يمكن أن يكون أكثر ثقة في استرداد أمواله لأن الإيجار أكثر من تغطية مدفوعات الديون كل شهر!
نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
العامل المحدد الثاني هو نسبة القروض إلى قيمة (القيمة الدائمة). هذا مقياس بسيط يقارن مبلغ القرض الخاص بك بقيمة العقار. يعد هذا أمرًا مهمًا للغاية بالنسبة للمقرض لأن الملاذ الرئيسي للمقرض إذا توقفت عن الدفع (التقصير) على القرض هو حبس الرهن على العقار واستبدال الأموال المفقودة من الديون غير المدفوعة بالأصل العقاري. ببساطة، إذا كان بإمكان المُقرض بيع العقار بأكثر من المبلغ المستحق في حالة حبس الرهن، فإن المُقرض محمي من خسارة أي أموال.
على هذا النحو، كلما انخفض الحد الأقصى للقيمة، انخفض خطر الخسارة بالنسبة للمقرض، حيث أن لديه "وسادة" أكبر في حالة الحاجة إلى حبس الرهن. على سبيل المثال، في سيناريو نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بنسبة 80% (على سبيل المثال، يشتري المقترض عقارًا ويضع 20% مقدمًا)، فإن العقار الذي تبلغ قيمته مليون دولار سيحمل قرضًا بقيمة 1,000,000 ألف دولار مع "وسادة" بقيمة 800,000 ألف دولار أو حقوق ملكية للمقترض. في هذه الحالة، إذا تخلف المقترض عن السداد واضطر المقرض إلى حبس الرهن، طالما لم تنخفض قيمة العقار بأكثر من 200,000٪ (20 دولار)، فإن المقرض محمي ضد مخاطر الخسارة، لأنه سيمتلك بعد ذلك عقار يستحق أكثر من الديون الملغاة.
في هذا المثال، إذا احتفظ العقار بهذه القيمة البالغة 1,000,000 دولار أمريكي وقام المُقرض بحجز الرهن بسبب التخلف عن السداد، فإن المُقرض في الواقع يخرج للأمام، ويمتلك عقارًا بقيمة 1,000,000 دولار أمريكي بدلاً من مذكرة بقيمة 800,000 دولار أمريكي. ومع ذلك، في العالم الحقيقي، الأمر ليس بهذه البساطة (كما يعلم جميع المستثمرين العقاريين جيدًا!) حيث أن هناك تكاليف إغلاق ورسوم قانونية ووقتًا وطاقة يتم إنفاقها في هذه العملية والتي يفضل جميع المقرضين تقريبًا تجنبها.
فكيف يؤثر هذا على شروط الاقتراض؟ ببساطة، كلما انخفض الحد الأقصى للقيمة، كانت الشروط أفضل للمقترض، لأنه يزيد من "الوسادة" للمقرض في حالة انخفاض القيمة وحبس الرهن. في المثال أعلاه، كان من المفترض أن تنخفض قيمة العقار بأكثر من 20٪ حتى يخسر المُقرض أمواله، وهو سيناريو غير محتمل ولكنه معقول. ومع ذلك، إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة 60%، أي قرض بقيمة 600,000 دولار على عقار بقيمة 1,000,000 دولار، لكان من الضروري أن تنخفض القيمة بنسبة هائلة تصل إلى 40% أو 400,000 دولار حتى يصبح المُقرض في وضع خسارة. أكثر احتمالا بكثير! وبالتالي، يمكن للمقرض أن يقدم شروطًا أفضل (مثل سعر أقل) على قرض نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بنسبة 60٪ لأنه يحمل مخاطر أقل بكثير.
فيكو (نقاط الائتمان)
المقياس الرئيسي النهائي نحو التأهل للحصول على قرض DSCR هو الخاص بك فيكو أو درجة الائتمان المؤهلة. عادةً، هناك ثلاث درجات ائتمانية للجميع، Equifax وExperian وTransUnion، وستكون النتيجة المستخدمة للتأهل للحصول على القرض هي الدرجة الوسطى.
في حين أن قروض DSCR تعتمد في المقام الأول على العقار وليس على المقترض الفردي، فإن المُقرض لا يزال ينظر إلى درجات الائتمان كجزء من الصورة الكبيرة للمؤهلات. لاحظ أنه سيتم حساب درجات الائتمان من مقرض الرهن العقاري بشكل مختلف قليلاً عن النتيجة التي قد تراها من بنك عادي أو مزود بيانات عبر الإنترنت. يتم ترجيح هذه الدرجات بشكل أكبر قليلاً نحو الائتمان العقاري، مع الأخذ في الاعتبار أشياء مثل ديون الرهن العقاري الأخرى.
من وجهة نظر المُقرض، يعد الشخص الذي يتمتع بتاريخ طويل ورائع من الدفعات الكاملة وفي الوقت المناسب للقروض العقارية الأخرى مؤشرًا رائعًا على احتمالية سداد مدفوعات مثالية وفي الوقت المناسب لقرض DSCR الخاص بك. لذلك كلما كان الائتمان أفضل، كانت الشروط أفضل.
العوامل الأخرى التي تحدد المؤهل
في حين أن المقاييس "الثلاثة الكبرى" المذكورة أعلاه هي المحددات الرئيسية لمؤهلاتك ومعدلك - هناك عوامل أخرى تحدث فرقًا أيضًا، وإن لم تكن بنفس الأهمية. تشمل بعض العوامل الأخرى التي يستخدمها مقرضي DSCR ما يلي:
- الغرض من القرض: عادةً، سوف تحصل على شروط استحواذ أفضل من إعادة التمويل نقدًا، حيث أن القيمة التي يستخدمها المُقرض تكون أكثر تأكيدًا عند الشراء، وهناك "جلد في اللعبة" أكثر ضمانًا للمقترض.
- حجم القرض: عادةً ما يفضل مقرضي DSCR حجم القرض "المعتدل" الذي لا يكون كبيرًا جدًا وليس صغيرًا جدًا للحصول على أفضل الأسعار. ويرجع ذلك إلى وجود سوق أقل للعقارات المستأجرة كبيرة الحجم (أي عدد المشترين أو المستأجرين المحتملين الموجودين مقابل قصور تزيد عن 3 ملايين دولار)، ولكن على العكس من ذلك، قد تشير العقارات ذات القيمة الصغيرة جدًا (التي تبلغ قيمتها 200 ألف دولار أو أقل) إلى انخفاض أو سوق ريفي للغاية أو حي خشن أو عقار في حالة سيئة. عادةً ما تأتي أفضل الأسعار وأقل الرسوم في نطاق مبلغ القرض الذي يتراوح بين 250 ألف دولار و750 ألف دولار.
- غرامات الدفع المسبق: من المعروف أن مقرضي DSCR يقدمون أفضل الأسعار عندما تكون العقوبات المفروضة على الدفع المسبق للقرض (أي رسوم إذا قمت بالدفع مقدمًا في وقت مبكر من المدة) أعلى. إذا كنت مستثمرًا طويل الأمد ولا تخطط للبيع بسرعة، فغالبًا ما يكون من الجيد تداول غرامات الدفع المسبق خلال السنوات الخمس الأولى بسعر أقل بكثير.
كيفية اختيار مقرض DSCR
بمجرد أن تصبح مستعدًا للحصول على قرض DSCR، فقد حان الوقت لاختيار المُقرض المناسب لك. قد يكون من الصعب أحيانًا معرفة كيفية البدء ومن تختار. هناك الكثير من مقرضي DSCR الذين يقدمون المنتج.
هذا هو السر المتعلق بقروض DSCR والذي لن يخبرك به الكثير من المقرضين: منتج القرض هو نفسه في الغالب بين جميع المقرضين. في حين أن هناك بعض الاختلافات على طول الحواف ومع أسعار الفائدة المحددة، في معظم الأحيان، تكون القروض هي نفسها تقريبًا. وعندما يتعلق الأمر بالأسعار، قد يحصل أحد المقرضين على أفضل الأسعار في وقت معين، ولكن كما هو الحال في جميع الأسواق التنافسية، لن يستمر الأمر لفترة طويلة، وسوف تتقارب الأسعار في النهاية إلى نفس المعدلات.
إذًا كيف يمكنك اختيار مُقرض DSCR المناسب، ليس فقط لصفقتك الفورية، ولكن أيضًا لإقامة علاقة طويلة الأمد؟
سوف ترغب في التركيز على الحقيقة التخصصات والاختلافات في برامج القروض المقدمة و السمعة والقوة المالية من المقرض كذلك. من المرجح أن تكون الأسعار والرسوم متشابهة إلى حد كبير، لذا تأكد من طرح أسئلة جيدة واكتشف سبب اختلافها.
بعض الأسئلة المقترحة للبدء:
- هل أنت مُقرض مباشر يُقرض رأس مالك الخاص أو وسيط وساطة يعمل مع مقرضين آخرين؟
- هل لديكم أي برامج خاصة بأنواع العقارات، مثل التمويل الإيجاري قصير ومتوسط الأجل؟ أي برامج الإقراض BRRRR؟
- ما هو الحد الأقصى للقيمة الدائمة (LTV) الذي تقوم بإقراضه؟
- هل تحتاج إلى أن يكون DSCR 1.00x على الأقل، أو هل لديك خيارات للعقارات التي لا تتدفق نقدًا؟
- عندما يكون هناك شركاء (أي 50/50 من أصحاب شركة ذات مسؤولية محدودة) يقترضون على قرض DSCR، هل تؤهل درجة FICO للشريك الأعلى أو الأدنى؟
وفي الختام
إن اختيار مُقرض DSCR ومن ثم التأكد من أن مؤهلاتك يمنحك أقل الأسعار والرسوم الممكنة يمكن أن يكون تجربة ساحقة. نأمل أن تكون هذه المقالة بمثابة مصدر قوي لمساعدتك في اختيار أفضل قرض DSCR لرحلتك الاستثمارية.
هذا المقال مقدم من إيزي ستريت كابيتال
إيزي ستريت كابيتال هو مقرض عقاري خاص يقع مقره الرئيسي في أوستن ، تكساس ، ويقدم خدماته للمستثمرين العقاريين في جميع أنحاء البلاد. من خلال فريق من ذوي الخبرة وبرامج القروض المبتكرة ، فإن Easy Street Capital هي الشريك التمويلي المثالي للمستثمرين العقاريين من جميع مستويات الخبرة والتخصصات. سواء أكان المستثمر يقوم بالإصلاح والتقليب ، أو يمول إيجارًا متدفقًا نقديًا ، أو يبني أساسًا ، فلدينا حل يناسب تلك الاحتياجات.
ملاحظة بواسطة BiggerPockets: هذه آراء كتبها المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء BiggerPockets.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- بلاتوبلوكشين. Web3 Metaverse Intelligence. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- المصدر https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- القدرة
- من نحن
- فوق
- حسابي
- التأهيل
- تحقق
- استحواذ
- في الواقع
- تؤثر
- ضد
- قدما
- الكل
- بالبدائل
- من بين
- كمية
- و
- ذو صلة
- حول
- البند
- جانب
- الأصول
- جمعية
- أوستن
- المؤلفة
- الى الخلف
- مصرف
- حساب البنك
- على أساس
- لان
- أصبح
- يجري
- أقل من
- أفضل
- أفضل
- ما بين
- كبير
- صورة كبيرة
- قطعة
- الحدود
- المقترضين
- الاقتراض
- كسر
- سمسرة
- ابني
- الأعمال
- المشترين
- محسوب
- ألغيت
- الموارد
- حمل
- حقيبة
- النقد
- تدفق مالي
- معين
- إغلاق
- تأتي
- مقارنة
- تنافسي
- قلق
- حالة
- واثق
- ارتباك
- تقليدي
- CONVERGES
- التكاليف
- البلد
- تغطية
- ويغطي
- ائتمان
- حرج
- البيانات
- صفقة
- دين
- مدفوعات الديون
- انخفاض
- تخفيض
- الترتيب
- الافتراضات
- حدد
- يحدد
- تحديد
- فرق
- الخلافات
- مختلف
- مباشرة
- منقسم
- توثيق
- لا
- إلى أسفل
- أحلام
- كل
- في وقت مبكر
- الطُرق الفعّالة
- لقاء
- التي لا نهاية لها
- طاقة
- بشكل هائل
- ضمان
- يساوي
- Equifax
- إنصاف
- خاصة
- أساسيا
- تأسيس
- عزبة
- حتى
- في النهاية
- كل
- كل شخص
- مثال
- تجاوز
- يتجاوز
- مصاريف
- اكسبريان
- الخبره في مجال الغطس
- تمكنت
- جدا
- العوامل
- بإنصاف
- رسوم
- الرسوم الدراسية
- قليل
- فيكو
- الشكل
- نهائي
- مالي
- التمويل
- الاسم الأول
- تناسب
- ثابت
- تدفق
- ركز
- للمستثمرين
- حرية
- تبدأ من
- بالإضافة إلى
- إضافي
- على العموم
- دولار فقط واحصل على خصم XNUMX% على جميع
- الحصول على
- معطى
- يعطي
- إعطاء
- الذهاب
- خير
- عظيم
- مضمون
- الثابت
- مقرها الرئيسي
- بشكل كبير
- مساعدة
- مخفي
- أعلى
- تاريخ
- نأمل
- كيفية
- كيفية
- لكن
- HTTPS
- فكرة
- المثالي
- فوري
- أهمية
- in
- تتضمن
- بما فيه
- دخل
- الزيادات
- تشير
- مؤشر
- فرد
- معلومات
- مبتكرة
- بدلًا من ذلك
- التأمين
- مصلحة
- أسعار الفائدة
- وسيط
- استثمر
- الاستثمار
- استثمار
- Investopedia
- مستثمر
- المستثمرين
- IT
- وظيفة
- المشــاريــع
- رحلة
- القفل
- علم
- معروف
- أكبر
- اسم العائلة
- تعلم
- شروط وأحكام
- LEND
- المقرض
- المقرضين
- الإقراض
- ومستوياتها
- LG
- على الأرجح
- المدرج
- القليل
- LLC
- قرض
- القروض
- شعار
- طويل
- طويل الأجل
- بحث
- أبحث
- فقد
- فقدان
- خسارة
- الكثير
- الحجم الأدنى للفريق (LTV)
- الرئيسية
- جعل
- القيام ب
- كثير
- تجارة
- الأسواق
- أقصى
- يعني
- الإجراءات
- متري
- المقاييس
- وسط
- مال
- خسر المال
- شهر
- شهريا
- المقبلة.
- الأكثر من ذلك
- رهن
- القروض العقارية
- أكثر
- تقريبا
- بالضرورة
- بحاجة
- إحتياجات
- جديد
- عادي
- عرض
- عرضت
- الوهب
- ONE
- online
- آراء
- مزيد من الخيارات
- أخرى
- المستحقة
- الخاصة
- أصحاب
- مدفوع
- جزء
- الشريكة
- شركاء
- دفع
- المدفوعات
- منظور
- اختيار
- صورة
- خطة
- أفلاطون
- الذكاء افلاطون البيانات
- أفلاطون داتا
- معقول
- المزيد
- فقير
- الرائج
- المحافظ
- ان يرتفع المركز
- ممكن
- محتمل
- تفضل
- قدم
- الضغط
- جميل
- التسعير
- في المقام الأول
- ابتدائي
- رئيسي
- خاص
- عملية المعالجة
- المنتج
- الربح
- البرامج
- HAS
- الملكية
- محمي
- مزود
- شراء
- مشتريات
- غرض
- يضع
- المؤهل العلمي
- التأهل
- التصفيات
- الأسئلة المتكررة
- بسرعة
- نطاق
- معدل
- الأجور
- نسبة
- عرض
- استعداد
- حقيقي
- العقارات
- العالم الحقيقي
- الأخيرة
- صلة
- الاجار
- المستأجرين
- يحل محل
- مثل
- تطلب
- مورد
- عائدات
- المخاطرة
- دائري
- نفسه
- حجم
- الثاني
- سيكريت
- بيع
- بيع
- خدمة
- الخدمة
- خدمة
- قصير
- مماثل
- الاشارات
- ببساطة
- منذ
- حالة
- المقاس
- صغير
- So
- بعض
- شخص ما
- مصادر
- تختص
- على وجه التحديد
- قضى
- بداية
- بدأت
- لا يزال
- قلة النوم
- شارع
- قوي
- هذه
- مفاجأة
- حلو
- أخذ
- مع الأخذ
- ضريبة
- الضرائب
- فريق
- سياسة الحجب وتقييد الوصول
- تكساس
- •
- من مشاركة
- وبالتالي
- الأشياء
- ثلاثة
- الوقت
- إلى
- سويا
- جدا
- أداة
- نحو
- مسار
- تجارة
- المعاملات
- ترانسونيون
- صحيح
- أنواع
- عادة
- الاكتتاب
- الاستفادة من
- تستخدم
- قيمنا
- التحقق
- ويب بي
- ابحث عن
- ما هي تفاصيل
- سواء
- التي
- في حين
- من الذى
- سوف
- في غضون
- للعمل
- أعمال
- العالم
- قيمة
- سوف
- مكتوب
- سنوات
- حل متجر العقارات الشامل الخاص بك في جورجيا
- زفيرنت