你想 现金周转,但如何在利率高、房价高但库存低的房地产市场中获得它呢?或者, 如何摆脱租金周期 和 进入 房地产投资? 您应该在购买主要住所之前购买第一套房产吗? 您需要具备什么财务状况才能拥有住房?当您开始房地产投资之旅时,诸如此类的问题似乎永无止境。这就是为什么我们邀请了经验丰富的投资者、经纪人、经纪人和作家大卫·格林来帮助指导您找到答案。
欢迎回到另一个 看到格林,您的秘诀、翻转和寻求财务自由的主持人 David 随时为您提供帮助 通过房地产投资积累财富。我们收到了来自试图迈出租赁房产投资领域第一步的投资者、租房者和房主的问题。首先,我们谈谈 对租户友好的州 以及如何入侵房屋 规避许多严厉的房东法。接下来,我们碰到了一些 HELOC(房屋净值信贷额度) 有关的问题 何时还清 HELOC 以及用它来购买租金是否是一个好主意。最后,大卫谈到 成长你的 金融基金会 以及如何使您的业务系统化,这样您就不会每天工作十六小时。所有这些以及更多,即将到来!
想问大卫一个问题吗? 如果是这样的话, 在这里提交您的问题 所以大卫可以在下一集 Seeing Greene 中回答这个问题。 跳上 更大的口袋论坛 并询问其他投资者的看法,或 在 Instagram 上关注大卫 看看他什么时候上线,这样你就可以参加现场问答,当场回答你的问题!
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客节目,750。你试图找到现金流,而你所说的快速或简单的现金流,这比常规现金流更难找到。现在,我不会阻止你进行房地产投资,但我要说的是,我们必须在这里稍微调整一下心态。在这种情况下,你必须有时间站在你这一边,特别是因为这笔交易必须特别好,不仅有利于现金流,而且能覆盖你在贷款上取出时要花的钱。赫洛克。我可能会倾向于对房屋进行黑客攻击,但不会倾向于共享房屋的某些部分。寻找一些你的家人可以接受的地方,你可以出租房产的不同部分,我之所以说房屋黑客入侵,是为了让你更多地降低风险。
大家都怎么了?我是大卫·格林 (David Greene),他是 BiggerPockets 房地产播客的主持人,今天在这里播出一集《Seeing Greene》。如果您不熟悉这些内容,它们与我们传统的形式略有不同,在传统形式中,我们采访客人,了解他们如何通过房地产取得成功。在这些节目中,我直接向你们(我们的听众群)提出问题,当你们问我如果我处在你们的处境时我会怎么做,或者你们在必须做出的决定中寻求智慧和指导。今天我们为您准备了一场精彩的表演,我知道您一定会喜欢的。
在今天的节目中,我们将介绍为什么您的财务基础比您的想法更重要,以及如何将房地产视为您赚钱的方式而不是您已经进行的投资可能是错误的。我们讨论何时还清 HELOC 以及为什么,HELOC 如何工作,何时使用它们,以及使用它们时要注意什么,我们讨论等待表如何解决您在商业和房地产投资中的系统问题,这引导我们进入今天的快速提示。
今天的快速提示是写下步骤或列出您在房地产投资业务中所做的所有事情。坚持下去,您就会听到为什么应该这样做。这是节目的最后部分,所以请确保你从头到尾听完,我会给你一个非常非常令人信服的论据,说明为什么你需要系统化你在商业和投资中所做的工作。所有这一切以及更多内容都在一场精彩的表演中。如果您在 YouTube 上观看,请不要认为这很奇怪,您将会看到灯光变成蓝色。发生这种情况是因为我总是忘记在看格林尼剧集之前把灯调成绿色,但是请对我有耐心,如果你在播客上听这个,你不知道我在说什么,那就是美好的。你不需要。假装你没有听到,我就没有犯任何错误。让我们回答第一个问题。
拍:
嘿,大卫。我叫帕特,是这个节目的忠实粉丝。前几天我正在听有关投资昂贵市场的一集,它让我想起了我作为一名刚毕业的大学毕业生和首次房地产投资者的问题。我今年春天即将毕业,获得会计硕士学位,并将在纽约都会区工作,我想尽快找到一些东西,开始投资房地产。但纽约的高物价、高税收和对租户友好的法律让我对此犹豫不决。我将存下相当多的钱,开始工作时我会有不错的起薪,但我确实有一点学生贷款需要偿还,所以我想知道你对此有何看法有人处于我的处境。作为首次房地产投资者,在纽约投资是否风险太大?我应该存钱并尽可能便宜地租吗?基本上,我有哪些选择?谢谢。
大卫:
好吧,帕特里克,非常好的问题。让我们深入探讨一下。我想说的第一件事是不要让这笔钱在你的口袋里烧个洞。坚持住就好了。没有什么表明你现在必须做出重大决定。你已经给自己做好了准备。你让自己的生活处于一个非常好的境地,存下了一大笔零钱,并找到了一份非常好的工作。我不想看到你失去已经建立起来的急于达成协议的动力。因此,首先我们要说的是,不必急于购买房产。我还喜欢你的入室黑客行为并且你提出了正确的问题。你会说,“嘿,纽约的租户友好型法律是否会变得难以克服?”当房东居住在其主要住所的房产中时,许多保护租户的法律并不适用。
我不了解纽约的具体法律,我从未在那里住过。我确实认为这是你应该考虑的事情。只需在谷歌上搜索一下这些对租户友好的法律,看看它们是否适用于房屋黑客入侵的人,因为很多时候,在许多城市,当你住在房产中并出租房间或出租单位时,针对房东的法律不适用。在很多不同的城市,这都是一个奇怪的小漏洞,但我肯定会调查这一点。
我要说的最后一件事是,还有其他人在纽约进行入室盗窃。对租户友好的法律并不总是一个问题。如果您在一个租户不太理想的地区买房,它们通常会成为一个问题。可能有一些保护租户的法律,使您作为房东更难被驱逐。也许你需要等待更长的时间。也许租金更难上涨。我明白那个。然而,不支付租金或不得不被驱逐的租户仍然会受到后果。它们只是需要更长的时间才能实现。
我在房地产投资之旅中发现的一件事是,如果你租给那些有损失的人,他们不希望驱逐带来的后果,就像你不希望作为房东并不得不驱逐某人所产生的后果。你会失去一些东西。您想出租给也有损失的租户。那些拥有好工作、关心自己信用评分、收入可观的人,如果他们付不起房租,就不太可能强迫你驱逐他们。大多数时候,如果他们付不起房租,他们就会离开。在这些情况下,最糟糕的情况是您的租约被破坏。那不是世界末日。您真正想要避免的是被驱逐,或者更糟糕的是,当他们毁坏您的财产时被驱逐。所以记住这一点。如果你在一个好的地区买房,并且仔细地选择你的租户,你选择了一个有好工作的人,并且他们会失去一些东西,那么他们就不太可能引起这些问题。
现在,就你有限的资金而言,我对你的财务状况还不够了解,无法给你一个直接的答案,但我希望看到你在付完房子的首付后,有一定的资金缓冲。现在,我不知道你有多少钱,但我认为如果房子已经用光了你所有的钱,你就不应该买房子。我希望看到您在入住之前除了支付房产首付外还存有 20、30、40,000 美元的积蓄,以防万一您遇到一些第一次房东的麻烦,从而犯下一些错误。花费你一点现金。
我还希望看到您在承受作为房东的压力之前有一个良好的开端并出色地完成工作。非常重要的是,当你开始新的职业生涯时,你要给老板留下好印象,你要学习你的行业,你要培养这方面的技能。我不反对看到你在新的职业生涯中全身心投入,做到最好,一旦你终于可以松口气,感觉自己已经做到了,那么就开始考虑房地产投资,继续存钱正在进行中。
我想留给你的最后一件事是,不要着急。你的处境很好。我们不知道市场会做什么。那里有交易,那里有机会,但在现阶段,没有迹象表明它会很快恢复愤怒。所以,你还有时间。继续存钱,继续专注于你的事业,继续坚持正确的基本原则。如果您确实看到利率大幅下降,也许我们会将此作为寻找房产的首要任务。但如果情况并非如此,请坚持下去,坚持到底,事情会朝着你的方向发展,伙计。好吧,接下来我们有两个不同的 HELOC 问题。让我们来看看它们。我们的第一个问题是来自丹佛 Brandon Diet 的视频。
布兰登:
嘿,大卫。喜欢这个播客,感谢您提出我的问题。真的很想参与投资房地产游戏。我获得了 50,000 美元的 HELOC 贷款,我正在尝试立即找出实现现金流的最佳方式。我知道你总是说第一个投资不会是全垒打。我想至少使它成为两倍或三倍。所以,我正在寻找一些机会。事实上,我确实住在科罗拉多州丹佛市,因为你和我都知道,用 50,000 美元做任何事情的市场都很艰难。所以,我正在考虑像德克萨斯州圣安东尼奥这样的地方,我什至研究了这些短期房产在墨西哥图拉。我有点想了解您的想法,您认为获得快速现金流的最佳方式是什么,这样我就可以反过来用这笔钱进入下一个房产。谢谢,大卫。
大卫:
好的,布兰登,谢谢你的问题。另外,很喜欢这个发型。好吧,你现在有点进退两难。我们只是在这里说实话。你正在努力寻找现金流,而你所说的是快速或轻松的现金流。这比常规现金流更难找到,就像干净的现金流比肮脏的现金流更难找到一样。这是一个非常难投资的市场。你有 50 格兰特可供使用,这不会给你很大的喘息空间,特别是当涉及到首付、成交成本和你想要的钱时保留储备。您在视频中提到您有大约 50,000 美元。这并没有给你足够的喘息空间来支付首付、支付结账费用以及留出一些钱作为准备金以防出现问题。
你还在我这里的笔记中提到,你不喜欢入室盗窃,因为你有一个正在成长的家庭。好像这还不够棘手,现在您需要为您想要申请的 50,000 美元贷款支付额外的付款。所以,这与您存下的 50 格兰德不同。这是借了50格兰特。当您还清 HELOC 的第二笔抵押贷款后,现金流必须更加强劲。现在,我不会阻止你进行房地产投资,但我想说的是,我们必须在这里稍微调整一下心态。这将是一项非常困难的努力。这不仅仅是一个,嘿,我应该投资哪个城市,我应该寻找什么房产。你正在与一个国家的人们竞争,这个国家的人们现在都在努力寻找能带来现金流的房产,但由于利率提高和供应不足而让卖家不得不放弃,他们正经历着一段非常困难的时期他们的价格。
这可能更像是一场马拉松而不是短跑。好的?您可以访问 HELOC,这太棒了。你正在听播客,这太棒了。您正在获取此信息。人们很容易会想:“我得去做点什么。”你不必去做某事。如果你等待,就会有合适的交易。在这种情况下,你必须有时间站在你这一边,特别是因为这笔交易必须特别好,不仅有利于现金流,而且能覆盖你在贷款上取出时要花的钱。 HELOC,顺便说一句,这些抵押贷款大多数时候都是可调整利率的,这意味着如果利率上升,它们的利率也会上升。
这就是我的意思。您可以使用 HELOC 购买投资房产,但风险更大,而且在利润已经非常微薄的环境下,很难使其发挥作用,我不喜欢您在现阶段承担额外的风险。我可能会倾向于对房屋进行黑客攻击,但不会倾向于共享房屋的某些部分。好的?看看一些有创意的东西,您购买三层公寓并住在一个单元中或出租另外两个单元,或者您购买主屋并出租 ADU 并出租地下室。寻找你的家人可以接受的东西,你可以出租房产的不同部分,而不是共享居住空间,我之所以说房屋黑客入侵,是为了让你降低风险。还有一个固有的价值,因为您可以消除或减少抵押贷款付款,这样您就不必完全依赖现金流来使交易有意义。
无论你走哪条路,我只是想让你记住,这是一场马拉松,而不是短跑。慢慢来。好的。我们的下一个视频来自 Cory Budak。
科里:
嘿,大卫。快问。因此,我们正处于投资生涯的起步阶段。我们有一个相当成功的小型短期租赁,目前正在进行住家翻转,只是购买、持有和出租。就这样,我们投入了大量的资金,也增加了很多价值。因此,我们购买了 HELOC,并继续增加房屋的价值。我们可能大约有 355,000 美元,但房子的价值可能接近 50 美元,但我们的 HELOC 花了 30 美元,而我们只使用了其中的大约 35,000、10 美元。我的未婚夫是一名房地产经纪人,她已经完成了一些交易,所以我们也存了一些钱,实际上可以还清 HELOC。我的问题是,我们是否应该这样做,因为我们可以以任何方式使用信用额度来继续投资,或者我们应该持有这笔钱并在 XNUMX 年内支付 HELOC 的利息,然后再融资?
我们每月的还款额不到 200 美元,我们可以轻松支付,但我只是想知道最好的情况是什么,因为如果我们不想支付利息,我们就不必支付利息,因为我们有还清 HELOC 的钱,但我只是不知道对我们来说最好的情况是什么。那么,我们应该用现有的钱还清 HELOC 并用它来继续投资,还是应该将 HELOC 保持在目前的 35,000 美元,只支付利息,直到我们想在 10 年后再融资?谢谢。
大卫:
科里,喜欢这个问题,伙计。非常感谢您来到这里询问,我实际上终于能够提供一些实用的建议,这很棒。是的,你应该还清那笔钱。让我告诉你原因背后的逻辑。首先,你目前每月支付 200 美元或接近 200 美元,这是你可以负担得起的,所以你不必还清它,但你也不需要花那个。六个月后,即 1,200 美元。想想需要多少小时的工作才能赚到 1,200 美元。另外,想想你还能把这笔钱投资到什么地方,这样你的收入就会超过200。如果你有机会,也许可以考虑花掉它并购买更多房产,但很可能你没有机会,所以我' d还清那件事。
现在,就像您提到的那样,您可以获得信用额度。还清债务实际上并没有损失任何东西。如果你确实遇到了交易,你可以再把它拿回来。所以,一切都取决于你如何看待金钱。金钱是能量的储存。我已经说过很多次了。当您将能量储存在储蓄帐户中时,您将需要支付利息才能使用它。当你把它放回你的房子的净值时,你现在不需要支付利息,但你仍然有能量储存。无论您将其作为股本还是以储蓄形式保存,都是一样的。 HELOC 只是一扇门,可让您将其从一处移动到另一处。
因此,我的建议是将其重新计入您的房屋净值,还清贷款,但保持大门敞开,这样,如果您确实看到机会,您只需将其取出并使用即可。这是一个非常简单的解决方案,我喜欢你这样思考并提出这个问题。确保您让我们了解您最终所做的事情,如果您找到其他可以投资这笔钱的东西,我很乐意听到。
好吧,在节目的这一部分,我们将转向 YouTube 评论,我将分享您和其他 BiggerPockets 粉丝在 YouTube 上所说的话。提醒一下,我很想听听你要说什么。因此,当您收听该节目时,请访问 YouTube 并留下您的评论,以便我在以后的节目中阅读。我们的第一条评论来自 X 教授,他说:“这太完美了。关于还清财产的问题/场景的答案正是我所需要的。我会继续工作,同时享受生活。”
我不确定,但我相信这是来自第 735 集,这是一个房地产经纪人,他试图弄清楚我应该继续工作还是应该尝试从一些房产中退休。他们有一些类似工作内疚感,我称之为人们对自己正在工作感到难过,他们认为生活的意义就是不惜一切代价避免工作。因此,当他们必须去工作并赚钱时,他们认为自己做错了。
那不是我的哲学。我认为你不应该在你讨厌的工作上苦苦挣扎,我也不认为你应该做你不喜欢的事情。我确实认为你应该追求生活中的使命,但这仍然是一种工作形式。所以,无论你是在小隔间里工作、在通勤途中工作、在家工作,还是在帮助别人,这都是工作。你必须做点什么。因此,在这种情况下,他们喜欢我的建议,即你应该继续工作、出售房屋、帮助人们在房地产领域积累财富,并在此过程中增加你自己的储蓄。当您不再有热情时,担心要放弃工作。谢谢您,X教授。
我们的下一条评论来自 EC。 “大卫,我必须赞扬你作为房地产专家提供的出色而真诚的建议。您对实际情况的分析以及我们思维中避免自满的重要性可以随着时间的推移极大地促进我们的投资组合增长。你确实很了不起。”好吧,EC,欢迎您关注我,并随心所欲地向其他人谈论我。我有点喜欢这里有这个炒作的人。请务必在bigerpockets.com/david 上提交视频。我很乐意回答你的问题之一。谢谢。
贾里德·哈克斯顿说:“嘿,大卫。贵公司是否能够提供允许卖方承担部分抵押贷款的贷款产品?例如,如果我以 700,000 美元获得抵押贷款,我会以 400,000 美元购买主要住宅,而卖方则以 300 美元作为第二位。这会发生吗?挑战问题。如果不是,贷款公司或企业如何实现这一目标?谢谢。”这是一个非常好的问题,贾里德,我已经看过好几次了。大多数时候,传统贷款不会让你这样做。如果还有第二笔贷款,他们只是不会给你贷款,原因是这会影响你的债务与收入比率,但这并不意味着它不会发生。有时,我们可以找到愿意这样做的贷方,或者您可以在贷款完成后构建它,具体取决于贷款条款。
因此,我鼓励您通过以下方式联系我们: 然后将其粘贴到您的电子邮件中,我会让我的一位信贷员查看我们有哪些产品,如果他们没有,他们会将其带给我和我的合作伙伴,我们将寻找一家能够提供以下服务的贷方:做这样的事情,这样我们就可以帮助像你这样的人。很好的问题,喜欢你的思维方式。谢谢,贾里德。
好的。我们的下一条评论来自 S. Sue,她说:“非常感谢您慷慨地分享您的知识。您能谈谈如何防止有人窃取您财产的所有权/契约吗?”我很抱歉这件事发生在你身上。这是一个非常好的问题,而且这种情况在房地产领域越来越多地发生。我正在与我们的制作团队合作,试图找到一位专家,也许是一位律师,他可以参加 BiggerPockets 的主秀并谈论这种情况是如何发生的以及如何保护您。所以,谢谢您的评论。
我们最后的评论来自 Shalin7023。 “第一次进入你们的频道。到目前为止,信息和交付都很好。对问题的回答非常聪明。我们会再次检查频道。”嗯,太棒了。我们迎来了一位初次聆听者和一位新粉丝,欢迎 Shalin 来到《Seeing Greene》。我们很高兴在这里见到你,你刚刚提醒了我,我又忘记把身后的灯变成绿灯了。好吧,我们带着绿灯回来了。欢迎来到 BiggerPockets 播客的绿灯特别节目,也称为“Seeing Greene”,你的主持人大卫·格林(David Greene),也就是我,经常忘记将他身后的灯变成不同的颜色。感谢您的耐心等待。我会有一天,我会记得,我会解决这个问题。
感谢大家在我分享自己的考验和磨难时给予的爱和支持。我们是一个社区,我们帮助彼此保持强大,这就是我喜欢 BiggerPockets 和这个播客的原因。所以,感谢您的聆听。感谢您提交意见。感谢您提出问题,也感谢您使这个节目成为可能。如果您想确保节目继续进行,请访问更大的 podcast.com/david 并提交您的房地产问题。
另外,请花一点时间点赞、评论和订阅此 YouTube 频道。如果您在播客应用程序上收听它,请花一些时间给我们诚实的评分和评论。这些对我们帮助很大。我们正在非常努力地保持 BiggerPockets 成为全球排名第一的房地产播客,但竞争很激烈,而且总是有一些新的年轻人试图将我们淘汰,所以在您的支持下,我们可以保持领先地位。
好吧,让我们回到问题上来。我们将从盐湖城的 Caleb Bryan 提出的阅读问题开始。 “嗨,大卫。我正在寻求有关如何开始我的投资生涯的建议。我目前住在盐湖城市场,与未婚夫以每月 1,100 美元的价格租了一间地下室公寓。我的经济状况不太好。我目前有大约 12,000 美元的消费债务,并且我名下没有实际资产,也没有大笔资金用于支付房屋首付。我和未婚夫目前有资格获得联邦住房管理局 (FHA) 300,000 万美元的贷款,但在盐湖城,我们能得到的贷款却很少。我正在申请房地产许可证,以此来增加我的收入,同时在必要时保留我目前的 W2 工作。我正在努力决定是否应该集中所有精力和金钱让我和我的未婚夫进入主要住宅,因为该地区正在蓬勃发展,我不想失去所有潜在的资产,或者我是否应该考虑在州外投资,我可以获得高额现金流租金,或者在我完全摆脱债务之前考虑投资不是一个好主意吗?”
嗯,这是一个很好的问题,迦勒。谢谢你的提问。让我们开始吧。首先,不,我认为你不应该走出州并在其他地方购买房产,因为在这个市场上找到高现金流的房产非常困难,而且你实际上可能最终会赔钱,这不是一个可以解决的问题。我希望看到这种情况发生,特别是如果您的财务状况已经不佳的话。我正在写一本书,大概一年之内就会出版,书名叫《财富的支柱》,《如何创造、储蓄和投资实现财务自由》之类的。这将是一本专门为像你这样的人写的书,迦勒。我对终于出版这本书感到非常兴奋。这不完全是一本自传,但它接近自传,因为它分享了我生活中的例子,我经历过的故事,我如何看待金钱,我如何思考金钱,我如何存钱,我如何赚钱,以及如何给予有关如何赚更多钱、存更多钱以及如何投资的建议。
长话短说,我希望看到每个人,不仅仅是你,而是每个人,先把自己放在有经济实力的位置,然后再担心房地产投资。我认为人们试图通过投资使自己处于财务实力的地位是一个错误。你应该先这样做,然后再用你拥有的钱进行投资。所以,你现在正在入室盗窃。您每月花费 1,100 美元。你和你的未婚夫住在一起。你承认你的处境并不好。你有 12,000 美元的债务。您没有出色的 W2 工作,而您正在努力获得执照。
让我们来分解一下。首先,取得执照方面的工作非常出色。您正在朝着好的方向采取一些积极的步骤。这是我见过的一个棘手的小把戏,它进入了人们的头脑,把他们搞砸了。当他们有了一个前进的计划时。好的?人们说:“我要找到一笔场外交易。我将购买大量现金流的房地产并退休。我要去拿到我的房地产许可证。”他们把所有的筹码都押在了一场赌注上。我有一条通往财务自由的道路,而你正在等待,因为获得许可证需要很长时间,或者找到场外交易需要很长时间,或者作为代理人找到你的第一个客户需要很长时间,你拥有所有这些赚更多钱的潜力,但你没有利用它,因为你只考虑一件事。
让我们打破这一点。您正在学习以获得执照。凉爽的。一天中剩下的 22 小时你打算做什么?假设您有 14 个小时用于睡觉,这样您就有 14 个小时。您是否在 2 小时内竭尽全力成为最好的 Caleb?当您从事 WXNUMX 工作时,您是否会带来令人难以置信的能量、令人惊叹的态度以及对卓越的渴望和渴望?
我不在乎你是否站在 7-XNUMX 便利店给购买思乐冰和嚼烟的人打电话。好的?你想向他们追加销售苏打水吗?你是在告诉他们一种特殊的薯条吗?您是否在顾客之间进货?你是否正在尽一切努力让你的老板认为你是最好的?因为这就是我发现的。如果你没有表现出色,没有在你现在的生活中竭尽全力,房地产之神、金融之神,无论你怎么看,他们往往不会对那些人微笑,而发生的事情是当这些人确实获得了财富时,他们会很快失去财富,因为他们没有建立一个可以保持财富的基础。
所以,我告诉大家,这不仅仅是为了你,这是为了每一个正在倾听的人,当你想要更多时,你应该看的第一件事是你在用你拥有的东西做什么。如果你要去工作并且追求卓越,你每天都在 W2 上竭尽全力,那么你应该非常擅长这份工作,这意味着你实际上可以开始找工作了在同一领域薪资更高,如果你真的很优秀,你可能会得到它,或者你可以要求加薪。
如果你讨厌你的工作,并且你在做沙袋,并且你没有在你所做的事情上尽最大努力,那么你将很难还清那 12,000 美元的债务。作为一名房地产经纪人,你可能不会粉碎它。当你拿到 W2 工作的执照时,你可能会遇到同样的困难,而且现在你拥有了所有的执照、所有的经纪人费用、柜台费用、MLS 费用、密码箱费用和国家费用。协会、加州协会或您所在州的协会以及当地协会。成为一名房地产经纪人可以赚很多钱。你会失去更多。好的?
因此,这实际上取决于我们的生活方式,我不希望看到您在具备财务实力之前强迫自己尝试购买房产。好的?所以,你的处境很好。您每月只需支付 1,100 美元。让我们想想我们在生活中可以做些什么,让你在现在的情况下赚更多的钱,然后再担心在没有大缓冲的情况下尝试引入房地产并参与其中。我很想听听您对此有何看法。向我们发送另一个视频或再次提交内容,让我们知道您的进展情况。另外,如果您要获得许可证,请查看我的顶级制作人系列《BiggerPockets》、《Sold》、《Skill》和《Scale》。您可以在bigerpockets.com/store 上购买。
好的,今天的最后一个问题来自曼尼·埃斯科巴。曼尼说:“我的妻子伊维特是德克萨斯州圣安东尼奥市的一位高产房地产经纪人。她已经到了需要放权的地步了。例如,她需要提交三个报价。目前正在与一位注意力集中的客户合作。现在是晚上 8 点 15 分,她还有两件事要做。”哦,我多么记得那些日子,曼尼。 “她可以将哪些任务委托给 VA 或其他员工以获得最大效率?她不一定想成为一名经纪人,尽管对此持开放态度,但即使作为一名贷款代理人,我知道她可以委托一些任务来让她腾出时间去做她擅长的事情,比如与客户互动、谈判等等。三年来,她一直是一个女人的表演,很难想象不做所有事情的想法。”以前也去过那里。 “她可以委托的任务细目或清单以及委托给谁,我们将不胜感激。还有,她到哪里才能找到这些队员呢?谢谢你的时间,兄弟。你们和 BT 改变了我的生活,并将继续改变我的生活,所以我永远感激不尽。”
天啊,曼尼,这是个好问题,伙计,我为你的妻子感到兴奋。当你实施这些改变时,她可能一开始会恨你,然后在实施后真正爱你。好吧,让我们来分解一下。首先,你的妻子需要阅读我的书《销售、技能和规模》,因为我在这些书中谈论了这个令人作呕的内容。其次,我认为有几个原则可以让你的妻子受益。奇怪的是,我在餐厅当服务员时学到了很多这些东西。我意识到等待餐桌有这些模式,因为我总是试图尽可能高效地等待尽可能多的桌子和尽可能高的人票,因为这就是我赚钱的方式。
所以,当我成为一名房地产经纪人时,我也是这么想的。我如何与尽可能多的客户合作,尽可能高效地购买最昂贵的房子?当你说她擅长与客户互动之类的事情时,你说得很对。她不擅长文书工作或填写表格。我在餐馆工作时学到的一些经验法则,我可以处理很多桌子。我就是他们所谓的强服务器。我一次最多可以做 12、13 个,而且我做了很多次。我不能同时拿12张桌子。我什至不能同时拿五张桌子。
桌子进来的时间之间有很大的差异。所以,你所拥有的是这些你所谓的注意力和密集的东西的爆发。所以,当你第一次在餐厅坐下来时,你必须去点他们的饮料。正确的?你必须希望女主人记得放下菜单,否则他们就坐在那里无事可做。您可能想先吃一些开胃菜。这通常是第一次互动。你自我介绍,得到他们的饮料订单,询问开胃菜。
一旦你把他们的饮料或开胃菜放进去,假设你在一家餐厅,其他人把食物送到餐桌上,这不是我工作的第一家餐厅的情况,而是在第二家餐厅,你给自己买了一些呼吸时间。现在,您可以将食物送到其他餐桌,也可以接受其他餐桌的订单。有些事情会让你在一分钟内变得非常忙碌,比如我不能从六人餐桌上点菜,也不能为另一张桌子点饮料,或者给他们带来更多酱汁,或者确保他们的牛排煮熟了正确地或帮助他们获得更多的酒。我一次只能做一件事。但当我收到订单并把它输入电脑后,我得到了很长一段时间。
因此,成为一名优秀代理人的一部分就是在执行某些任务时保持一定的时间间隔。所以,举例来说,当你的妻子正在写一份报价时,我知道这一点,因为我已经培训代理人多年了,他们不会提前计划。他们等到出现紧急情况时,然后尝试在那一刻完成所有事情。因此,她可能会打电话说:“您想用什么方式支付保证金?”他们问,“什么是保证金存款?”然后她正在解释。这需要很长时间。然后他们会说:“那么,我们需要做多少事情呢?” “嗯,我不知道。让我给上市代理人打电话。”然后她打电话给上市代理。现在是 8 点 45 分,而不是 8 点 15 分。然后她给我们的客户回电话,但他们只是把孩子放在床上,这样他们就无法接听电话。现在已经9点30分了,他们终于接电话了,并解释了保证金押金的情况。然后他们问关于首付等等的问题。
我们所做的,因为这对我来说也是一个问题,当我第一次开始与客户合作时,当我做买家演示时,我得到了所有这些问题的答案。我有一张要填写的表格,保证金通常是购买价格的 3%,但通常我们可以少花很多钱。你可以接受一半吗?所以,我们会做大约 1.5%。对于价值 300,000 万美元的房子来说,这就是 4,500 美元。是的,听起来不错。好的。我需要你现在给我你的资金证明,这样当我们写报价时,我就能准备好。
你妻子可能要做的就是等到写报价的时候,然后她的客户必须拿到资金证明,这是一份银行对账单,表明他们已经支付了首付款,而你的妻子正在引导她如何继续下去Chase 或 Wellsfargo.com 获取文件,他们会在所有其他桌子进来的同时进行。你明白我在这里得到了什么吗?你必须能够将这些东西分开。这是你的妻子在雇用任何人之前能做的第一件事,就是不要等到客户说“我想做点什么”。成为领导者。掌握方向。提前获取您需要的信息。
您可以做的第二件事是列出所有必须完成的事情,然后看看哪些事情可以委派。现在,撰写报价是最容易委托的事情之一。你让人填写所有的文件,然后你去检查它并确保它是好的,然后再点击发送将其发送给客户。不一定是你的妻子填写保证金是多少、房子的地址是什么、包裹号码是多少。您可以轻松地拥有一名虚拟助理,甚至是她办公室的实习生。
如果她是顶级经纪人,她办公室里就有一个两年没有卖房的经纪人会说:“你能当我的导师吗?你可以做我的导师吗?”他们正在四处寻找导师。你的妻子需要成为那个人的导师。让她告诉那个人:“我会教你房地产,但当我需要做某事时,你就去做。当我需要填写报价时,你就来填写。”让你的妻子向对方展示如何填写报价单,然后让他们看看自己是如何做的,如果他们犯了错误,请改掉错误并重新填写一份。
但这很简单。可能杀死她的事情将是她最后一刻的谈话。 “我们只是看了房子,我们必须在今晚之前收到报价”,现在她正试图在晚上 10 点完成。通过更有条理并提前完成来解决这些问题。你的妻子可能无法理解让其他人帮助她完成工作的另一个原因是,她没有一个已经为将要发生的事情做好准备的系统。所以,在她看来,她必须自己做,因为她不知道如何将事情委托给别人。
当我成立 David Greene 团队时,我所做的就是在列表中列出我必须做的所有事情,并在 Google 文档中列出了一个列表。好的?我们正在谈论买家。我们来谈谈挂牌事宜,预约之前我必须做的所有事情,预约时我必须做的所有事情,预约之后我要做的所有事情,然后是我为将房子纳入 MLS 所做的所有事情,然后是房子进入 MLS 并且处于活动状态后我做的所有事情,然后是托管时我做的所有事情,然后是它关闭时我做的所有事情。每当我的交易出现问题时,我都会回到我的清单并说:“我可以在哪里放一些东西,这样就不会再发生这种情况了?我可以在哪里让客户提前做好准备?”所以,我想说,在这个过程中的不同步骤之后就进行关于空白的对话,好吧,并且在很长一段时间内它会自行平稳。
然后我拿出了这个很长的清单,并用颜色编码了我的第一个助理可以做的所有事情。所有蓝色的都是我做的,所有红色的都是她做的。因此,我们为所有不同的清单制定了相同的清单,而且我在做什么和她在做什么非常清楚。然后我最终得到了一个 CRM,它会接受该列表,并且我们不必查看列表,它会将她可以做的 75 件事中的 125 件事委托给她,并且它将委托给她对我来说我可以做的 50 件事。该 CRM 称为 Brivity。这是给房地产经纪人的。这就是我们使用的。然后会发生的事情是,她会出现在工作中,在她的任务列表中,她会被分配到她为我们拥有的每一处房产所做的所有事情,而且很清楚她那天在做什么。她不必说:“我该怎么办?”
这就是你妻子所需要的。现在,这会立即发生吗?不,但如果这没有发生,她的余生就会在这个仓鼠轮子里奔跑,而你会想要晚上 10 点当她写报价时有一些妻子时间,而你”我们不会过上我们都通过房地产追求的财务自由的生活。它会很糟糕。因此,我们必须在一开始就遵守纪律,以免发生这种情况。就像你同时坐在七张桌子上时很糟糕,但你不会因为想要钱而拒绝,你想教女主人他们可以等五分钟才能让你入座,这样会更顺利。
现在,让我告诉您如果您是房地产投资者,这将如何运作。我的朋友安德鲁·库什曼 (Andrew Cushman) 是一位多户家庭投资者,我经常和他一起购买公寓楼,我们有一个与此非常相似的系统。分三个阶段,一期,二期,三期。第一阶段,我们列出了八件事,用于分析公寓所在的区域。我们访问某些网站,看看收入中位数是多少。我们查看洪水地图,看看它是否位于洪水区域。我们查看犯罪地图,了解它是什么类型的犯罪。我们看看周围其他公寓的租金,看看我们的租金是比他们高还是比他们低。这些都是非常高级的东西,但它的记录非常简单。
之后,我们分析实际财产。我们看看T12。我们会研究搬入该地区的人口统计数据。我们查看房产的年份。我们会查看单位的大小和数量、该地区的空置情况以及一些更详细的信息。好的?然后在第三阶段,我们会进入非常非常深入的阶段。将这种分析编入文档的好处是,我们可以让实习生或为我们工作的人来做这项工作,然后向我们报告,好吧,实际上是向安德鲁报告,因为我正忙着为你们制作这样的播客,他们发现了什么。很酷,对吧?
因此,一旦您阐明了需要完成的所有内容,我们甚至在 Google 文档中添加了链接,请单击此处转到洪水地图,单击此处查看犯罪情况,单击此处查看人口普查局的说法关于人们要搬到哪里。我们可以让另一个人帮我们填写所有信息。 Andrew 看着它,花了 30 秒的时间才竖起大拇指或竖起大拇指,然后才进入第二阶段。
你的妻子也可以做同样的事情。这一切都在于足够自律并一遍又一遍地做同样的事情。当你不知道自己的流程时,当你不知道自己在做什么时,当你不知道自己在寻找什么时,你只相信自己的直觉,最终只能在餐厅等待顾客举起他们的手说:“我想要这个,我想要那个,我想要这个,我想要那个”,然后你四处奔走,试图在没有适当系统的情况下为他们提供他们需要的一切。我非常喜欢这个。这就是我写《Scale》一书的原因之一,这是顶级房地产经纪人系列的最后一本,以便经纪人能够学习如何将他们的工作变成一项业务,这样他们就不会每天晚上工作到 10:30单身一晚。
曼尼,非常感谢您提交这个问题,也感谢所有正在倾听的人,谢谢您这样做。我希望看到你在房地产上赚钱,但我希望看到你同时享受生活。它不一定是其中之一。系统允许这种情况发生。如果您喜欢这个节目,请帮我一个忙,无论您在哪里收听这个播客,都请给我们五星级的评价。这些意义重大,别忘了在 YouTube 上发表评论,因为我想知道你对我所说的话有何看法,人们有什么问题,你有什么问题,以及你对我忘记转绿灯有何看法灯再次亮起。如果我一直忘记这一点,我绝对不会被称为绿灯侠。
好吧,大家爱你们。非常感谢您的到来。感谢您选择从我和 BiggerPockets 那里获取房地产知识。我们知道您可以在任何地方获得它,您来找我们意义重大。您可以在 davidgreene24.com 或社交媒体@davidgreene24 上找到我。您也可以在 YouTube 上给我留言。我们的制作人员会进行检查,并希望能让您出现在节目中。如果您有时间,请观看另一个 BiggerPockets 视频,如果您没有时间,我们下周再见。
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在这一集中,我们将介绍:
- 对租户友好的州 以及他们是否还在 值得投资
- 如何找到“快速”的现金流 在当今的房地产市场
- 何时(以及何时不) 用一个 HELOC 为您的首付提供资金
- 购买主要住宅与租赁 财产和建立您的财务基础
- 何时还清信用额度 并回收资金购买更多租金
- 您必须建立系统来腾出时间、做更大的交易并完成更多工作
- 和 So 多得多!
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BiggerPockets 的注释: 这些是作者撰写的观点,并不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-750
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