面对现实吧-物业管理费 并不便宜。虽然您可能需要聘请一名物业经理,如果您 投资州外 或无法 自我管理 你的财产,如果您不小心,这些成本会很快蚕食您的利润。如何确保您以合理的价格获得高质量的服务并控制管理费用?
欢迎回到另一个 菜鸟回复!如果你很难扣动扳机 聘请物业管理公司,我们理解您为什么会犹豫。幸运的是,阿什利和托尼在这里对这个话题进行了一些阐述,并分享了他们自己与物业管理公司的经验。他们还谈论 财产保险 在康复阶段以及购买 预先止赎的财产。最后,他们讨论 气球付款——它们是什么,如何利用它们为您带来优势,以及何时可能存在风险 贷款 那有他们!
如果您希望阿什利和托尼回答房地产问题,您可以 在这里提交问题,发布在 房地产新秀Facebook群组,或拨打新秀请求热线 (1-888-5-ROOKIE) 联系我们。
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阿什利:
这是房地产新秀,第 296 集。
托尼:
物业管理公司拥有其维修公司。您不想花时间打电话给四个不同的水管工来获取如何更换蜡封的报价。但当我们搜索其他价格时,物业经理的价格通常会更贵,因为你也必须考虑一下,如果他们只向你收取每单位 100 美元的费用,那并不是一笔大数目。
阿什利:
那是因为你已经习惯了短期租赁。 [听不清 00:00:28] 30%。
托尼:
是啊。
阿什利:
我的名字是 Ashley Kehr,我和我的共同主持人 Tony Robinson 一起来这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来启动您的投资之旅所需的灵感、动力和故事。今天我们又回来了新秀回复一集,我们将回答新秀观众提出的四个问题。伙计们,如果您想得到某个问题的答案,请访问bigerpockets.com/reply,我们和我们的团队将在那里看到这些问题,我们将挑选出好的问题在此处的节目中分享。
阿什利:
我接着谈了一些关于物业管理费的话题,以及您需要了解的关于您实际上最终可以为物业管理支付多少费用的事情。仅仅因为费用是 8%、10%,通常并不意味着这就是您在物业管理中要支付的费用,因此在进行交易分析时非常重要,您实际上报告的内容比其他任何内容都多这个百分比是因为总会有其他费用被纳入其中。
托尼:
是的。我们还将继续讨论什么是大额付款以及如何在您的房地产投资策略中战略性地使用它。我们讨论了在修复阶段如何确保财产,然后我们讨论了一些关于购买预丧失抵押品赎回权的问题,老实说,有些人严格基于购买预丧失抵押品赎回权的策略来制作他们的整个房地产投资组合。今天的节目中有很多非常好的信息。
但在我们进入问题之前,我只想向在 Apple Podcast 上给我们留下五星级评价的人表示感谢。听着,伙计们,这实际上是你生命中的两分钟,如果你还没有花时间,请在 Apple Podcast 或 Spotify 上给我们留下评论。我们收到的评论越多,我们就能接触到的人就越多。我们接触到的人越多,我们就能改变的生活就越多,这就是我们在新秀播客中喜欢做的事情。
但今天的评论来自用户名为 We Are Notes 的人。不确定那是什么意思。不,但是这个人说……评论的标题说你正在浸透我的海绵。这一定是我见过的最有趣的标题之一。但这个人说:“我对房地产投资是个新手。我还没有达成第一笔交易,但希望今年能达成,并且已经从你的播客中学到了很多,”用大写字母来说。信息简洁、相关,易于聆听和理解。非常感谢。继续伟大的工作。”阿什,知道我们正在外面浸透海绵,感觉如何?
阿什利:
我现在要开始一直使用它。嗯,非常感谢你们。我们非常感谢这些评论。这让我们的日子变得美好。托尼很高兴,因为这样我就不会在播客上脾气暴躁,我们可以观看您精彩的评论,观看精彩的节目。非常感谢你们。
托尼:
好吧,今天我们的第一个问题来自 Blake Echobarger。 Blake 的问题是,“在 BRRRR 流程的修复阶段,您如何确保您新获得的房产的安全?我即将购买我的第一个 BRRRR,我的 State Farm 代理人说他们无法为无人居住的房产提供保险。只有在修复完成并且租户到位后才能确保这一点。这是正常现象还是只是 State Farm 的事情?是否有专门提供某种临时财产保险的保险公司?感谢您提供任何想法。”阿什,我知道即使在康复阶段我们也肯定会为我们的出租房产购买保险,但这对你来说怎么样?我知道你在纽约买了很多房产。
阿什利:
是的,我们确实在康复阶段为他们提供了保险,因为承包商可能会滑倒,所以你需要在那里购买一些责任保险。这个地方在修复过程中可能会起火;会发生很多场景。而且您确实希望该财产得到保险,特别是如果您使用的是硬通货贷款机构。如果你进行任何融资,你就必须偿还,他们会要求你为财产购买保险。
至于您的 State Farm 代理人,我强烈建议您去找一位实际上与许多不同公司合作的保险经纪人。如果您去 State Farm 代理商,他们只能向您报价 State Farm 的保险,但如果您去……也许是他们的姓氏机构,如果他们不隶属于保险品牌,他们通常是经纪人,他们将能够接受并向您报价。
我在纽约通常使用的康复保险公司是 Dryden Mutual。他们会通过并为其投保。一旦康复完成,我的保险经纪人就会出去,在准备好出租并且租户就位时,向德莱顿和其他公司重新报价。我们会做第二项保险。一旦修复工作真正完成,通常价格会变得更便宜。托尼,你呢?您是否发现在康复过程中购买保险通常会更贵?
托尼:
是的,康复保险肯定更贵,因为保险公司的风险更大。但就像你一样,阿什利,我们和当地的经纪人一起去,她通常会为我们购买。老实说,我们通常会在一天内收回保单。我们会发给她:“嘿,我们的合同中刚刚提到了这一点。您能告诉我们费用是多少吗?”在这一天结束之前,她为我们提供了几个选择,并说:“嘿,我认为这个选择最适合你们。”
然后,一旦我们出售,对我们来说,通常是我们的翻转,一旦我们出售翻转,我们将预先支付当年的保单。然后假设我们最终只使用了四五个月,那么当我们出售该房产时,无论余额是什么,我们都会获得退款。是的,布莱克,我想说很多保险公司都会贷款……或者不贷款,但我们会确保处于修复阶段的房产,我认为这只是扩大范围的问题,我不知道,我猜想还有比国营农场一个办公室更广泛的选择。
阿什利:
是的。你需要一个经纪人,就像托尼说的那样,他会在相当快的周转时间内为你提供报价,你只需通过电子邮件向他们发送有关房产的信息即可。但您还需要一位对您所做的事情也很了解的代理人,因此询问他们:“您为多少其他投资者提供保险?”确保他们向您询问有关房产的问题。您不希望代理只发送地址,他们就会说:“好吧,这是报价。”嗯,他们有问你热源是什么吗?有烧木头的炉子吗?因为这也可能增加您的保单金额。但如果保险公司不知道里面有一个燃木火炉,然后是燃木火炉引起了火灾,他们可能会说:“不,你从来没有通知我们有一个燃木火炉。我们没有为财产投保”,但现在你就不走运了。
找一个代理人,审查他们是否有人会问你这类问题,比如房产有什么不同之处?因为我也遇到过这样的情况,我去了,我对房产提出了报价,我得到了保险报价,一切都很好,然后在你关闭房产后,保险公司会发出检查员对房产进行外部检查。有时他们会带回东西并说:“实际上,我们不会为这处房产投保,因为它离旁边的房子太近了。从某种意义上说,我们的保险公司不提供类似于排屋的房屋。”你很疯狂;他们要取消你的保险。你必须去寻找另一份保险,然后它可能会比你实际投入的数字高得多。对此要非常谨慎。确保你向你的经纪人、代理人、保险公司提供了所有你能提供的信息,这样就不会出现这样的意外。
托尼:
而且,阿什,你提出了一个非常好的观点。这可能是整个剧集的主题,我们可能应该让保险经纪人参与一集,然后分解,嘿,你看到新手投资者犯了哪些错误?因为几个月前我参加了一个会议,台上有一个人正在谈论与短期租赁相关的责任。他表示,短期租赁行业的大多数人保险不足。他说,“他们不会花时间仔细阅读保险单,也不会认识到他们实际上面临的所有风险,而这些风险只是短期租赁中自然可能发生的所有事情造成的。”
我认为对我们所有正在聆听的新手的一条建议是花时间阅读您的保险单并真正了解其中包含哪些内容,不包含哪些内容,以便您可以了解您可能想要尝试减轻风险的哪些方面。例如,舞台上的这个人说,他不喜欢在短期租赁中使用任何类型的大地毯,因为他看到很多政策都会在客人被地毯绊倒时被调用,他们的脚趾会碰到地毯的边缘。他们会被地毯绊倒并摔倒,而这通常不在您的保险单的承保范围内。有很多类似的奇怪故事,他说,“这些事情发生在房产上,但大多数传统保险单都不涵盖它们。”只是供人们思考和理解的东西,就像他们的政策中实际包含的内容一样。
阿什利:
这不仅让我想起了保险,而且当我去购买家具时,我们告诉推销员这是为了短期租赁之类的。当我们兑现时,他说,“我们无法为您提供保修范围,因为这是短期租赁。”我们就像,“什么?”他说,“是的,我们不提供保修,除非它是供您个人在家中使用的。”从那时起,我们就学会了闭嘴。但这只是一些你没有真正考虑过的事情的发生。
让我们继续 Ari Hader 提出的下一个问题。 “什么是气球贷款?我是否每月只支付利息,并在约定的时间(例如五年后)后还清全部本金?这里面有什么好?”托尼,你做过气球贷款吗?
托尼:
是的,我们绝对有。阿里,真的,这是一笔大额付款。与其他贷款一样,该贷款是典型的贷款,但您可以享受所谓的“大额还款”。我可以举几个不同的例子。当我购买第一笔房地产投资时,我有 18 个月的期限……或者我认为,实际上,这是从银行获得的 12 个月的贷款,用于资助购买和建设,然后我在第 13 日获得了大笔付款这是本金加上该时间范围内产生的任何利息的月份。
气球付款的工作方式是在贷款期限内……您可以通过多种方式设置它,但设置此特定贷款的方式是我在 12-12 期间仅对余额支付利息月期间。在通常的贷款中,例如当您支付汽车付款或抵押贷款时,您的付款将同时用于支付本金和利息。当您支付汽车付款或抵押贷款时,其中一部分用于支付利息,用于偿还银行,但另一百分比则用于偿还本金余额。随着时间的推移,如果您比较第一个月和第 12 个月,一年后您就已经偿还了部分本金余额。许多此类贷款都具有贷款支付或具有这些只付息结构,在这 12 个月内,您需要支付利息,因此您的本金永远不会减少。第 XNUMX 个月和第 XNUMX 个月,您的本金余额是完全相同的。
然后在 12 个月结束时,您必须偿还本金余额。你有两种方法可以做到这一点。要么你可以自掏腰包,这样你无论出于什么原因都有足够的现金来偿还全部贷款,或者大多数人所做的就是再融资并获得长期固定债务来偿还短期贷款-术语注释。这就是我们所做的。
Ari,我们看到的好处是它的价格明显便宜。在这 12 个月中,这是一笔便宜的贷款,因为您只需支付利息,而大多数付款都是抵押贷款和利息,因此您在此期间支付的费用较少,并且它给您足够的时间来设置您的再融资,就像您的长期贷款一样定期债务并进行再融资。这就是它对我们的作用。阿什,你和你的生意怎么样?
阿什利:
是的,这对于持有成本来说非常好。在康复期间,或者您在实际去进行再融资之前修理房产时,只支付只付利息的费用较低,因为您只支付利息,而不是利息和本金。您当时并没有支付任何本金,因此您并没有真正通过支付本金来建立更多的权益。
我第一次进行大额付款的一个例子是我购买了六个单位。这是我第一次做卖家融资。我们设定了一年的期限,只支付 7% 的利息,然后在当年一次性支付。那一年,当我对房产进行一些更新时,我的付款水平非常低,然后我去另一家银行进行再融资,并在年底向卖方还清了本金。
我认为这是谈判交易的一个非常好的策略,当你向卖家提供融资时发挥创意,好吧,你想要卖家融资,但这个人不想长期持有它。你能做的是,即使你不只做保险,只要你支付本金和利息,你仍然可以在 30 年内摊销,这样你仍然可以获得非常低的付款,然后就可以了巨额付款可能设定为第二年或第三年。
我确实为这个人做过一次这笔交易,第五年一次性付款,第七年一次性付款,然后是第十年到期的总金额,我认为是这样。我认为是 10 万美元,预付了 800,000 万美元。然后在第五年,又是 200,000 美元,第七年,又是 50,000 美元。显然,一旦还清了利息,当您支付巨额款项以偿还部分本金时,您所支付的利息金额就会发生变化。
这是你可以发挥创意的其他东西,也许有人想要退休,他们不想现在一次性领取,但他们确实需要的不仅仅是本金和利息支付。也许你可以让这笔交易仍然有效,两年后,你可以一次性支付一点大额款项,然后再一次性支付一大笔款项。有很多不同的方法可以发挥创意,在贷款中进行大量付款。
托尼:
而且,阿什,你应该提出一个很好的观点,即设置它们的方法确实没有正确或错误之分。我想说的是,您看到的大多数大额付款类型情况,尤其是在住宅空间中,通常使用某种只付利息类型的设置,但您确实可以按照自己的意愿进行操作。你会看到,在商业领域,当你考虑多户住宅或其他什么东西时,很多人会出去偿还过渡债务,但期限会是三年。他们只有三年的利息,然后他们就得到了巨额付款。条款可能有所不同。就像阿什利(Ashley)所说的那样,她在整个贷款期限内多次支付巨额付款,因此确实没有正确或错误的方法。
但当我们谈论这个以及气球付款如何发挥作用时,你还想确保你不会让自己陷入一个棘手的境地。造成 2008 年金融危机的部分原因是,所有这些人都持有可调整利率抵押贷款,而且还需要巨额还款。大多数人所做的只是再融资,因为房地产价值持续上涨。但当你看到这些房产价值开始逆转时,人们就没有再融资的能力,然后他们的付款猛增,他们再也无力承担贷款了。我想,当你接受这些巨额付款时,你只是想确保你仍然保持保守,因为你可能会陷入这样一种情况,即你最终可能会背负包袱却无力承担。
我真的只是读了一些东西,我想是昨天早上,关于办公空间以及未来几年办公空间将如何受到超级严重的打击,因为所有这些办公空间都在这些短期票据上他们可能还有 24 年、36 年、5 年,现在这些票据即将到期。由于办公空间的估值在很大程度上取决于入住率,而办公楼的入住率全面下降,因此你会看到估值下降。现在,在这些办公楼里持有这些票据的人们将处于非常艰难的境地,他们不一定能够再融资,因为今天的房产价值明显低于以前。即使您正面临这些膨胀的短期债务类型的情况,您仍然只想保持保守。
阿什利:
这是一个很好的观点,因为很多......我们在这里谈论了很多关于住宅贷款的问题,但是商业贷款,其中很多确实有巨额付款。您可能会在 15 年、20 年的期限内摊销贷款,但贷款的固定期限仅为 XNUMX 年,而且实际上可能是一次性还款。我帮助的另一位投资者,我现在正在帮助他为两处固定期限为五年的房产进行再融资,五年后他必须从该贷款中再融资;它甚至没有转换成可变利率。他现在正在这样做。但如果你要去的话,你会说,“我现在要买尽可能多的东西”,然后你把你要购买的所有这些房产都放在五年期贷款上,五年内几年后,所有这些贷款都将在同一时间到期,您将不得不为所有这些贷款进行再融资。那么如果利率飙升怎么办?现在你拥有的每一处房产,这些费用都将是巨大的。
去年我看到很多银行在商业方面提供五年、七年甚至十年的贷款。我认为,作为投资者,您必须对这些贷款何时到期保持策略,因为所有这些不同的因素都可能发挥作用,您不想被困在必须支付的所有这些贷款中再融资的选择不多,是否因为您的债务与收入之比太高,是否因为您失去了 W10 工作而很难再融资,是否利率已经上涨如此之高或贷款要求已经提高更加严格,或者您的一处房产正处于空缺状态,没有人愿意借钱或类似的事情。在商业方面要谨慎。
不过,这确实让我想到了大额付款的一个好处,在我与这位投资者合作完成这笔交易时,那个人没有足够的钱来支付购买房产的首付,所以他是如何设置的去了银行,他办理了贷款,但随后他又对房产进行了第二笔贷款,即卖方融资。最后大约是80,000万美元,然后我想他可能自己带了50,000万美元作为首付。他只支付利息,我想大概有七年了。然后将在七年结束时向卖方支付大额付款。这样做的好处是,这为卖方完成了交易,所以接下来,他仍然可以从该人获得的抵押贷款中获得一大笔零钱,然后还有他们自己带来的 50,000 美元。然后他由卖方融资 80,000 美元,并在七年的时间内每月付款,然后在七年结束时支付了大额付款。
拥有第一笔贷款的银行允许这种情况发生,让他对该房产拥有第二次留置权,因为数字是合理的,而且每月还款额如此之低,以至于房产的现金流可以轻松支付抵押贷款银行并向卖方付款融资。这是您在住宅方面通常不会看到的情况,银行会让您离开并获得第二留置权或卖方为首付款提供资金或借钱支付首付款,即使它是来自家庭成员或其他人的礼物继续行动。如果您要进行贷款的商业方面,这绝对是一种工具,即使用卖方融资,进行大额付款,这样您就能够稳定该财产,有足够的时间,并且您将能够偿还只要付款期限到来,卖方就会融资。
托尼:
房地产投资之所以如此酷,部分原因在于它在如何完成交易方面提供了无尽的创造力。我们与其他投资者的对话越多,我们看到的结构、杠杆和创造力就越多。显然,只要你和交易另一端的另一个人都很高兴并且你没有违反任何法律,那么它就有效。
最后一件事,阿什,当你提到所有债务都没有在同一时间到期并且你在这些短期票据上时,我想到了这一点,如果你是长期票据,同样如此。定期出租的房东。如果你能尝试错开你的职位空缺,这样它们就不会同时出现,你也会让你的生活变得更轻松。
当我大学毕业后在当地的这家租赁公司工作过一段时间时,我会看到……他们会给我们每个空置单元的表格,并说:“如果租户签订了为期六个月的租约,这是每个单元的费率月。如果他们签订了七个月的租约,情况如下。这是八个月的租约,这就是它的内容。”您可能会认为 10 个月的租约会比 400 个月的租约便宜,因为房东会让您在该单元多呆四个月,但您会发现有时该单元的 500 个月租约会更便宜。比 10 个月的租约多 XNUMX 美元或 XNUMX 美元。当我问为什么时,我说:“为什么我们对长期租赁的收费比短期租赁要高?”他们的理由是,“我们有太多的单位将在第六个月内到期,因此我们想尝试减少选择该选项的人数,并将他们推迟三到四个月,以便我们可以错开我们的空缺职位”。我只是觉得这是一件非常有趣的事情,当你提到整个令人震惊的巨额付款时,我就想到了这一点。
阿什利:
是的,这很有趣,因为在布法罗,每个人都试图让租约在春天结束,因为冬天没有人搬家。发生这种情况时,我们将为您提供 12 个月的租约,而不是 15 个月的租约,如果您签约,我们会给您一点折扣,以便您的租约在春季或初夏结束,因为那时大多数人倾向于搬家是在春天。没有人愿意在冬天结束租约,因为如果有人搬出去,冬天就更难填补。
托尼:
正确的。只是想到了什么。有趣的想法。好吧,这个问题来自比尔·霍尔。比尔说:“我有一栋房子,我可能会出价。这是预赎回权。房主拖欠了 19,000 美元。我的问题是,在计算这个出价时,我是否要把这个数字与我的其余费用一起计算?”我从未购买过预取消抵押品赎回权,但让我解释一下,然后,阿什,我会把它交给你。
当购房者购买房屋并从银行获得抵押贷款时,他们与该银行签订了一份合同,其中规定:“我将在接下来的 15 年、20 年、25 年每月向您支付 X 美元, 30年。”当购房者违约或停止付款时,银行就会启动取消抵押品赎回权的程序,最终,银行可能会将该人踢出家门,重新占有该房产,然后他们会将该房产出售给其他人。市场通常会出现亏损。
但在房主真正被赶出之前还有多个步骤。预取消抵押品赎回权是银行开始启动将您赶出房屋的所有法律程序之前的一步,有时人们会尝试出售房屋,以避免取消抵押品赎回权达到他们的记录。这对银行来说是一场胜利,因为如果他们能够避免亏本出售财产的卖空情况,那么银行显然也可以在这种情况下保护自己。这就是取消抵押品赎回权前的流程。但是阿什,我知道你说过你购买了至少一处处于取消抵押品赎回权前的房产,所以我想给我们讲一下这个故事。然后,在您购买房产之前,您是否必须将该人的到期付款提供给您?
阿什利:
是的,所以我们实际上最终做了一个关于该房产交易的主题。如果你们回去听一下佩斯·莫尔贝 (Pace Morebe) 的节目,我们会讨论一下这个问题。然后他显然进入了主题,那是什么。但这基本上是当你要接管这个人的贷款付款时。贷款将保留在他们的名下,房产将转入您的名下,现在您拥有房子,并且您将代表他们支付抵押贷款。但您仍然可以购买预取消抵押品赎回权,而无需遵守他们接管抵押贷款的交易。
在这种情况下,房主落后了 19,000 美元。问题是,“在计算这个出价时,我是否要把这个数字与我的其余费用一起算进去?”如果您打算以现金购买该房产,无论如何,您都必须支付 19,000 美元,但您还必须支付贷款到期的余额。如果你从一个完全陷入抵押贷款困境、没有任何拖欠付款的人那里购买房产,并且当你从他们那里购买房子时,他们欠下 100,000 美元的房子,那么这 100,000 美元就必须还清。在这种情况下,他们只是落后了 19,000 美元。也许他们还欠 50,000 美元。您必须全额支付 79,000 美元。无论是逾期还是将来到期,都没关系,无论怎样,整个留置权、整个抵押贷款都必须还清。
第一个问题是您如何购买该房产?您是用现金购买的吗?您使用的是硬通货贷款机构吗?您获得银行融资吗?不管是什么,你必须确保你计算出你必须提出一个涵盖 19,000 美元的报价,然后不管贷款的剩余余额是多少。
您可以进行所谓的卖空,即您实际上与银行协商购买价格,这样银行就不必完全取消抵押品赎回权;他们可以收回部分成本。实际上,我们首先尝试与银行合作,最终我们得到了该标的的交易并支付了抵押贷款。我们尝试与银行合作,但他们不太愿意进行太多谈判。然后它最终只是做这个主题并接管抵押贷款付款对我们来说是更好的交易。我们最终以现金支付了所欠的钱,并让该人偿还了抵押贷款。然后每个月,我们继续代表他们支付抵押贷款。这个人也有欠税,所以我们必须缴纳欠税。如果你打算在取消抵押品赎回权前获得融资,而他们有 19,000 美元逾期,如果你支付 20% 的首付,然后获得贷款,这 20% 的一部分,贷款的一部分将朝向该购买价格。
当您提出报价时,这 19,000 美元将包含在内。你没有提出报价,然后他们接受了,你就成交了,你要支付购买价加上他们所欠的 19,000 美元,你希望这 19,000 美元包含在你提出的购买房产的任何价格中。如果您打算通过贷款购买房产,这可能是贷款的一部分。
但是,是的,你肯定会计算这个。大多数时候,如果您不是在与银行谈判时进行卖空,如果您可以查看县记录或 PropStream 或任何其他为您提供财产记录的付费软件,您就可以了解抵押贷款余额是多少,是否有任何逾期,什么......通常您无法获得非常准确的金额,这更多的是一个估计。根据他们获得的贷款期限和利率,这就是我们认为目前所欠贷款的金额。但你可以衡量一下,好吧,我对这个房产感兴趣;我知道它即将进入取消抵押品赎回权前阶段。但然后你会发现,好吧,这处房产只值 200,000 万美元,但他们却欠了 250,000 万美元,而且还欠了另外 10,000 万美元,或者类似的东西。这可以衡量,好吧,我将不得不进行卖空,因为不值得为该房产支付那么多费用,因为他们有这些留置权需要偿还。但如果这些数字有效并且您仍然得到了很多好处,那么是的,继续计算这些数字并确保您计算了任何其他成本。
如果房屋即将进入取消抵押品赎回权前,请确保您正在查看该房产是否还有其他留置权或判决,例如补缴税款。他们无力支付抵押贷款。他们也坚持纳税吗?非常值得一看。
托尼:
太崩溃了,阿什利。再说一次,房地产投资有很多细微差别。我觉得这就是今天节目的主题,我知道,好吧,我应该尝试做这个主题吗?我应该让它丧失抵押品赎回权,然后尝试在后端捡起它吗?
我买的第二笔交易是卖空。对于正在倾听的人们来说,只有一个警告是做好卖空交易需要很长时间的准备。我的交易,我购买的第二笔交易,我认为从我提交报价到他们实际上回来说是的,甚至在我们真正关闭的几个月后,因为有一个最初的买家排队,但该买家退出了。然后银行来找我说:“嘿,你是我们的第二个报价。你想拿走吗?”然后谈判过程就花了很长时间,因为仅仅因为卖方在卖空期间同意了一笔金额,银行仍然必须回去并批准该金额,这可能需要很长时间。当您以卖空方式购买时,您可以获得非常好的交易,但请做好准备,在您真正到达终点线之前可能会经历很多歌舞。
阿什利:
好的,我们的下一个问题来自凯尔考虑。 “对于那些在外地租房的人来说,您通常为房产管理支付的费用是多少?”托尼,你拥有路易斯安那州的房产。您为此支付了多少物业管理费?因为那些不适合你。
托尼:
老实说,它相当昂贵。我认为他们的租金是 10%,但上限是 100 美元。我拥有的所有单位,每个单位只需支付 100 美元。我找到我的短期租赁公司的方式就是在谷歌上输入物业管理公司,什里夫波特,路易斯安那州;一堆弹出来。我给很多人打了电话,列出了一系列我想问每个人的问题。我很确定这些问题来自 BiggerPockets 论坛。我只是搜索了表格,找出要问物业经理的问题。有些人从来没有回复过我,所以这显然是一个迹象。有一对夫妇确实回复了我,并与我进行了电话交谈。
然后,当我飞到路易斯安那州去真正关闭我最喜欢的那处房产时,我只是向他要了一杯咖啡。他从他的团队中派了一个人来与我会面,他们给了我很多关于当地经济、当地城市、以及当你修复房产以获得最佳租金价值时最有效的见解。我对他们非常开放和诚实,我是一个新投资者,但我正在寻找可以一起成长的人。而且当时他们还是新人,正在成长,所以他们对此感到满意。但是,是的,这是一个非常酷的过程,但它只是利用 BiggerPockets,然后亲自去见人们,帮助我找到了合适的人。
阿什利:
是的。我总是自我管理我的财产。然后三年前我确实聘请了一家物业管理公司,那是我第一次接触物业管理公司。还有他们的费用,因为是我和另一位投资者,而且我们两个人把我们的房产交给他们,我们得到了很大的折扣。我相信第一年是 5.5%。我们刚刚与他们签订了为期一年的合同。
托尼:
那很好。 5.5%?
阿什利:
是的。然后每栋建筑每月 25 美元。这涵盖了紧急服务。如果周末出现管道问题,他们不会收取加班费或类似费用,只是每个月、每栋大楼都会收取费用。这座拥有 40 个单元的公寓大楼有五栋大楼,因此我们每月为该房产每单元支付 25 美元,然后复式公寓要额外支付 25 美元。
然后还有一个月房租的租赁费。然后是维护费,我不记得我们刚开始时的费用是多少,但我相信进行任何维护时每小时可能是 40 美元或 45 美元。还有其他一些……入职费用实际上也可能会增加很多,因此请确保您询问从您开始入职之日到您离开该房产之日的每一项费用是多少管理公司。
我最近决定离开我的物业管理公司并在内部做所有事情。我聘请了自己的维护人员,我聘请了自己的物业经理。但我确实和另一家物业管理公司谈过。所以我只是调出他们的电子邮件,我将用他们作为例子,也浏览他们的一些费率,但是对于我在第一年、第二年之后使用的第一家物业管理公司,他们确实将其提高到我认为是 6.5% 的管理费。然后我认为维护费用可能会增加到每小时 50 美元。然后我不认为任何其他费用有任何其他变化。
但是这个其他的物业管理,只是为了比较布法罗地区,他们给我的是他们的物业管理费是10%,如果你没有的话也是一样的……如果你没有很多房产的话,如果你没有拿到批量费率,之前的物业管理公司向其他人收取了10%。每单位装载费为 895 美元。这包括广告、展示、租户筛选和租赁文件生成。维护服务按每小时 52.50 美元计费,最少一小时,第一小时后按 15 分钟递增。这只是他们的基本费用。
我认为这肯定因市场而异。我 100% 认为最便宜的方法并不总是最好的方法。就像使用承包商一样,最便宜的并不总是最好的。我经常想,好吧,所以对于我的房产,我支付的百分比非常折扣,而其他投资者支付的百分比要高得多,即 10% 到 12%,显然他们的单位对公司来说更有价值,因为他们得到的报酬是为此,我想知道这是否反映在某种服务上。但也许根本不是,只是需要考虑其中的一些事情。
然后还有维护服务,他们实际上在内部进行哪些维护?我经常看到的一件事是维护技术人员外出,按小时收费或以其他方式评估情况,然后将其发送给真正的水管工或类似的人。我只是为某人查看它而付费,然后为实际的人来修复它而付费。对于我现在所做的,在内部做的所有事情都是我们设定的指标。如果收到维护请求,并且是管道问题,不是厕所运行或水龙头漏水,而是非常简单的管道任务,工作订单会直接通过电子邮件发送给我们的管道供应商,他们会安排、设置它起来,然后他们就走了。我认为了解他们的系统和流程在各个方面的工作方式也非常重要,甚至不仅仅是维护,这样您就不会因为所有这些小事情而付费,因为他们拥有整个流程。
还出现的另一件事是,在我们离开物业管理公司之前,我们开始雇用自己的人员在内部进行人员流动,因为他们在物业管理公司做这件事的成本非常高。在我们进行内部周转后,他们派了一名维护技术人员来检查房产。我们被要求让他来检查并确保它已准备好出租,但我们已经聘请了自己的承包商来准备出租。这只是他们为了赚钱而向我们收取的另一项费用。但也要知道由此产生的每一笔小费用。抱歉,我知道我一直在继续。
托尼:
不不不,继续吧。
阿什利:
另一件事是任何重复的检查。我想也许在物业管理公司的第二年,他们向所有业主发出了一份通知,我们现在要求每个人对他们的财产进行一次检查,我认为是半年一次。我们会派出一名技术人员。检查费用为 70 美元。我们将写下预防性维护的内容,这通常听起来是个好主意。对于 40 个单元的公寓大楼来说,确实不是一个好主意。他们检查了,这些公寓都做得很好,一切都是这样,然后会检查然后给我们……我们将向每个单元收取 70 美元,当你拥有一大堆单元时,这最终会是很多。然后,他们还说,“好吧,需要放置这些烟雾探测器,需要放置这个 GFI”,所有这些都是安全问题。但问题是他们向我们收取的费用是……我们可以去 Lowe's 购买。当您要更换 20 个烟雾探测器时,您可以前往家得宝 (Home Depot) 劳氏 (Lowe's) 投标室,以更便宜的价格竞标出这 20 个烟雾探测器。
了解当您向物业管理公司收取材料费用时,他们是否会获得折扣?诸如此类的不同事情。确实,多年来我学到了很多关于与物业管理公司相关的账单、费用和成本的知识,我可以继续讲下去。如果他们做得很好,那就 100% 值得。
托尼:
是的,阿什,你提出了很多好的观点。但老实说,这就是长期租赁有时难以盈利的原因之一,因为物业经理收取的费用。我实际上拿出了一份总理协议。我是对的,管理房产每月需要 100 美元。租赁费比你说的便宜。我们的价格只有 350 美元。如果我没记错的话,这个单位的租金为每月 1,200 美元或 1,300 美元,略高于一个月租金的 1/3。
但发生的另一件事是物业管理公司也拥有他们的维修公司。他们总是给我们选择,“嘿,这是我们的报价。如果您想获得外部报价,我们非常欢迎您。但你工作很忙,你不想花时间打电话给四个不同的水管工来获取如何更换蜡封的报价,所以只需说:“嘿,你自己处理。”我们发现,当我们尝试搜索其他价格时,物业经理的价格通常会更贵,但正是因为方便,他们才能扩大价格。因为你也必须考虑一下,如果他们只向你收取每件 100 美元的费用,那这并不是一个大数目。
阿什利:
那是因为你已经习惯了短期 [听不清 00:42:21] 30%。
托尼:
是的,30%。但试想一下,如果你想建立一家企业,而你带来的每处房产每单位只有 100 美元,那么你需要大量资金才能成为一家成功的企业,真正能够支付账单,所以他们必须找到使之在经济上为他们服务的方法。我想到的另一件事是,我也在这里查了一下,我的物业经理让我们拥有了他们所谓的业主账户,这基本上是一个 500 美元的保留账户或储备账户。这 500 美元用于支付任何费用,只是为了确保帐户中始终有钱来支付出现的任何费用。如果他们必须更换烟雾探测器或进行任何维护维修,他们不想支付这笔钱。他们的解决方案是确保该所有者的帐户中始终至少有 500 美元。
我们有两种选择将这笔钱投入其中。我们可以直接写一张 500 美元的支票,立即存入其中,或者他们每月扣除 50 美元,直到达到 500 美元。想想如果你走这条路,现在你不仅每月支付 100 美元的物业管理费,而且现在你还需要在 50 个月内每月额外支付 10 美元,所以现在你实际上每人支付 150 美元。您的物业管理月。假设你只是净赚,或者说你每个月只有几百美元的利润,而这 50 美元在一年中会产生很大的变化。一定要仔细阅读您的 PM 协议,并充分了解不同的成本是什么。
阿什利:
你最终会拿回那 500 美元。当你离开物业管理公司时,他们会将这些储备金退还给你。您必须将其视为不会为您产生任何利息的储蓄账户。
托尼:
是啊。
阿什利:
但有趣的是,他们让你在一段时间内支付,因为当我们这样做时,一切都必须支付……这是入职费用的一部分,必须预先支付。托尼,这是一件很棒的事情,值得提出来思考这一点。好吧,你要购买这套房产,你已经把钱存进了首付,也许是为了支付你要完成的康复费用,也许你手头拮据。您确定将为他们保留这些储备吗?
嗯,非常感谢你们今天提出了一些很好的问题。与往常一样,您可以访问bigerpockets.com/reply,并向我们提出问题。或者您也可以在 Wealth from Rentals 或 Tony J. Robinson 中查看我和 Tony 的 DM。我们将于周三与一位客人见面。
在这里观看播客
在这一集中,我们将介绍
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- 物业管理费 以及如何降低成本
- 为什么你必须 为您的财产投保 在康复阶段
- 使用方法 气球付款 对您有利(并避免更多风险!)
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- 出租
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- 理解
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- WAX
- 方法..
- 方法
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- 财富
- 网页
- 周三
- 周
- 周末
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