上个月,非营利性住房倡导组织 YIMBY Law 起诉洛杉矶市 代表一家私人开发商寻求在卡诺加公园建造一栋拥有 360 套公寓的公寓楼。这些公寓仅适用于符合联邦定义的租户 洛杉矶的中低收入 该项目是在市长凯伦·巴斯 (Karen Bass) 的领导下提交的 执行指令 1,旨在大幅加快 100% 经济适用住房项目的审批和许可流程。但最近该市取消了卡诺加公园建筑参与该计划的资格 来自单户业主的投诉.
这种转变是趋势的一部分。去年,市长办公室修改了 ED1,以保护单户住宅区免受精简开发的影响——之后 八个这样的应用程序,包括卡诺加公园提案,已经提交。这些提案随后被拒绝获得 ED1 资格。部分项目已提出上诉;一 否认已被推翻,但市议会拒绝了对卡诺加项目的上诉。
如果没有 ED1,这些项目将面临酌情审批流程,可能涉及冗长的环境审查和其他可能阻止其发生的延误。这一事件的转变可能会让这座城市付出代价 超过 1,100 套经济适用房.
巴斯宣布 ED1 “市政厅放弃了专注于流程的传统方法,代之以专注于解决方案、结果和速度的新方法。” 2334 年通过的州法律 AB 2022 极大地推动了市长的既定意图,该法律允许开发商对 100% 经济适用房项目提供激励措施,包括大幅提高高度限制和允许密度(给定面积土地上的住房单元数量) ) 在 “车辆行驶量极低的区域,” 有限的住宅开发导致交通堵塞。其想法是,这些区域可以更轻松地容纳因住房密度增加而产生的额外交通。
ED1 和 AB 2334 潜在的成本节约鼓励私人开发商生产长期的、收入有限的单位——最重要的是,不依赖公共融资。如果 ED1,100 精简计划中目前搁置的 1 多套公寓是通过标准公共补贴途径建造的,通常成本约为 XNUMX 美元每单位600,000, 他们可能需要高达 660,000,000 亿美元的公共资金。私人资助的替代方案对地方、地区和州政府来说是一个福音,这些政府多年来一直寻求刺激所谓的生产 “缺失的中间”住房 工薪阶层和中等收入家庭可以负担得起。
然而现在,正当这些互补的城市和州改革的力量开始显现之际,这一进展受到了质疑。有关卡诺加公园大楼的诉讼可能会导致一个或多个被叫停的项目最终得以建设,而 国家已建议 市政府取消他们的 ED1 资格是错误的。但即使这些项目获得批准,由于 ED1 现在不包括约占 洛杉矶四分之三的住宅用地,它们将标志着类似发展的结束而不是开始。
这些社区的一些居民说这是公平的。 据议员鲍勃·布卢门菲尔德 (Bob Blumenfield) 介绍对于受新公寓影响的房主来说,“他们的房产价值将减半,他们的住所将受到很大的阴影。”
碰巧的是,我可以亲自谈谈这些担忧。我是西区一个小型联排公寓开发项目中一个单元的业主和居民,该项目位于街对面,正在进行的一个将单户住宅改造成多单元公寓楼的项目。
我的邻居和我的家人全天都从新建筑中失去了大量的阳光。我们的街道长期以来一直是一个嘈杂、混乱的建筑工地,很难记住以前是什么样子。
但我知道,解决住房危机的方式就是这样:以前一个家庭居住的一个地块正在被改造成可容纳 15 至 25 人的公寓,并为低收入家庭保留单元。与有争议的 ED1 项目一样,这些经济适用房不需要公共资金。
如果不给一些单户住宅区带来阴影,就根本无法解决我们的住房危机。尽管在就业机会丰富的西洛杉矶提供更多住房,但我们可能也必须增加一些社区的交通 最终可以减少 交通,让人们住得离工作地点更近。至于房产价值,多项研究表明,低收入住房并没有大幅降低房产价值,包括 在高成本社区,并且经常 增加 他们.
有些选区总是会反对发展。认真解决住房负担能力和无家可归双重危机的地方政策制定者必须认真考虑,面对这些反对意见,他们愿意花费多少政治资本来制定有效的政策。
如果我们不能建造完全负担得起的项目,即使在单户住宅用地的边缘也不会耗尽政府金库,那么洛杉矶人应该为永久性的住房危机做好准备。
但如果这听起来对城市来说是错误的方向,那么巴斯和市议会应该充分致力于保护和扩大创新政策,例如最初的 ED1(不明确排除单户住宅区)和 AB 2334。说服私人开发商的机制建造长期经济适用房,在这场危机中,洛杉矶可能会得到近乎免费的午餐。
贾森·沃德 (Jason Ward) 是一位经济学家 兰德公司 以及联合董事 边界 住房和无家可归中心。
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