观点：加州最高法院的这起案件可以缓解各地的住房短缺问题

观点：加州最高法院的这起案件可以缓解各地的住房短缺问题

时间戳记：8年2024月6日，凌晨00:XNUMX
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9月XNUMX日，美国最高法院将审理 案件 加州人 George Sheetz 申请了在埃尔多拉多县的土地上建造活动房屋的许可证，并收到了 23,420 美元的交通缓解费。 Sheetz 反对这笔金额与他的家人对该地区交通的实际影响之间缺乏任何联系，因此支付了费用，但求助于法律系统。 Sheetz 诉加利福尼亚州埃尔多拉多县一案仅解决了该州住房危机的一小部分。尽管如此，对于在这里和许多其他州找不到经济适用房的数百万人来说，这仍然很重要。

当“影响费”与城市或县因新房或开发项目而增加的成本无关时，这些费用的作用不仅仅是向某人提出不公平的账单——它们还可以减少住房建设。在一个房屋短缺导致房价飞涨的国家，这比您想象的更重要。

当然，开发商应该支付他们应得的份额。如果建筑费无法支付新开发项目所需增加的公共服务的成本，民选官员和选民就会转向其他方式来支付或避免这些成本。他们可能会实施增长限制或其他排他性分区政策来阻止新房的建设，而不是接受导致更高税收或服务质量下降的项目。

当地方采用诸如单户住宅分区、最小地块面积要求和美观要求等规则时，我们看到这种情况发生的普遍证据，以确保只能建造产生更高财产税的昂贵住房。

适当设定影响费为发展提供了一种支付方式，并减少了反对必要增长的政治压力。当地研究发现，适当设定的费用与 增加建设 在郊区。

但当费用定在任意高的水平时，就会抑制新房建设的积极性，并增加该国住房负担能力的挑战，给租房者和新房购买者带来压力。

2013年，最高法院裁定，所有许可证费用必须与开发对城市或县服务的实际影响有重要联系，并且价格标签大致成比例。这明显降低了费用阻碍发展的风险。

在佛罗里达州等一些州，判例甚至更进一步，要求费用仅用于为服务于其征收的特定开发项目的基础设施提供资金。并非巧合的是，佛罗里达州的人口数量 增长速度是国家的两倍多 作为一个整体，反映了其 对新房的开放 与该国其他大部分地区相比，价格相对公平。

但在其他州，包括加利福尼亚州、马里兰州、华盛顿州和亚利桑那州，法院对最高法院的比例原则规定了例外，如果立法规定了更高的费用，则允许收取更高的费用。希茨的案件将检验这一例外是否符合宪法。

排除的部分理由是，选民可以针对投票箱的过度评估采取补救措施。理论上，他们可以投票罢免负有责任的立法者。

然而，任何声称选民能够而且将会真正做到这一点的说法都是值得怀疑的。住房开发商只占选民的一小部分。未来的购房者或租房者——那些需要市政当局激励而不是阻止房屋建设的人——在费用确定后甚至可能不会在管辖区投票或居住。另一方面，投票的人很可能是那些已经在附近拥有房屋的人，他们往往会抵制经济增长：如果高额费用使住房供应量保持在较低水平，他们的财产就会增值。

住房负担能力危机是真实存在的。加州人尤其应该了解供需的简单计算，这种计算正在加剧无家可归现象，并导致该州的七个城市（或都市区）跻身全美最昂贵的十个城市之列， 据《美国新闻与世界报道》报道。当州法院允许当地政客迎合最富有的选民、收取过高的影响费以及以其他方式阻止新房进入时，情况不会改善。

最高法院预计将于 2024 年上半年就埃尔多拉多县的费用做出裁决。所有影响费用，无论是谁制定的，都应遵守相同的条件，这是一个强有力的法律依据。在全国范围的住房危机期间，针对州和地方做法恶化住房负担能力并阻碍所需住房生产的经济理由更加强烈。

查尔斯·加德纳 是乔治梅森大学莫卡图斯中心的律师和研究员。 艾米莉·汉密尔顿 是 Mercatus Urbanity 项目的总监。

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