多户家庭市场更新 + 20 年老手的知识

安德鲁：
这是 BiggerPockets 播客节目 767。

安吉：
管理公司知道他们在做什么。他们是专业人士，他们是有经验的人。当你的客户过度参与一个又一个的案例研究时，该项目就不会成功。当您有不干涉的客户并且您每周与他们通话时，您会发送您的每周报告，即您的所有者的报告。这些财产一次又一次地取得了巨大的成功。

安德鲁：
安德鲁·库什曼 (Andrew Cushman) 和我们的好友马特·费尔克洛斯 (Matt Faircloth) 在这里。大卫·格林（David Greene）再次让录音室空缺，我们认为他可能已经吸取了上次的教训，所以我们正在接管。

马特：
很高兴和你在一起，安德鲁。我很高兴能和你一起进行接管工作。今天您将进行一场激动人心的对话，人们会问，您为什么对物业管理感到兴奋？这很无聊。让我告诉你们，你们认为物业管理很无聊，真是可耻。物业管理是决定您交易盈利能力的关键因素。一个好的物业经理会接受一个平庸的交易，让它变得令人惊叹，他们也会接受一个令人惊叹的交易，让它完全是垃圾。伙计们，最后一件事。如果你们想更多地了解什么使交易有利可图、物业管理和资产管理，你们必须听第 739 期节目，我、安德鲁和大卫深入探讨了资产管理是什么、不是什么以及如何进行资产管理。它与物业管理相关。因此，听完这一集后，请查看该集。 739号。

安德鲁：
今天我们请来了一位多户型市场专家。我们将首先了解一些市场更新情况，因为事情正在迅速变化，我们希望尽力让每个人都了解我们在市场上实时看到的最新情况。然后我们要谈物业管理，我们要谈很多东西。但真正需要注意的一些事情是投资者应该在第三方物业管理公司中寻找的关键特征。新投资者在引入第三方物业管理时最常犯的错误是什么？我们还将听到一个关于一位租户的故事，他在自己的单位内经营一家垂直整合的农场肉店和烧烤店。所以请继续关注这一切。马特，你能给我们一些快速的建议吗？你准备好了吗？

马特：
小建议。好的，伙计们，这是今天的快速提示。安德鲁和我收集了一份非凡的资源，供你们在面试物业管理公司时使用。当你考虑雇用物业经理时，你需要向他们询问 27 个，不是一个，不是两个，不是三个，27 个问题。这是免费的大写 F，安德鲁和我把它放在一起作为一份很好的礼物，非常感谢。回到你们。访问bigerpockets.com/resources。

安德鲁：
是的，去抓住它，让它成为你自己的。添加一些其他问题，并在 YouTube 评论中告诉我们您的想法。好吧，我很兴奋。因此，让我们继续了解市场更新。

马特：
所以，伙计们，让我们来谈谈市场吧。事情每天都在变化。你们有什么感想？我们在哪儿？

安德鲁：
嗯，这很有趣，每个听众都知道，我绝对可以提供一些见解，我们在上个季度非常活跃。交易量方面，我们看到可供关注的交易量略有上升。我们承销的交易比以往更多，但接受的报价并未增加，但我们至少有更多的房产可供考察。那里有很多头条新闻。在过去的六个月里，我看到租金下降了六次之类的事情。我们没有看到这一点。我们所有房产的租金都上涨了。几乎我们的每一处房产在三月份都创下了收藏纪录。我认为区分你所谈论的市场非常重要。请记住，房地产是本地的，而不是全国的。
所以，是的，如果你在旧金山拥有 A 级房产，租金可能会下降，但如果你在一个强劲增长的子市场拥有 B 级房产，它可能仍然表现不错。不要让头条新闻吓跑你。许多房产仍然表现出色。我们还刚刚在三月底完成了一项收购。这是我们做过的最大的股权融资。一周内就卖完了。再说一次，有很多讨论说，现在你不能筹集股本。是的，这更难，但如果你有正确的交易和正确的投资者，并将两者结合在一起，你仍然可以完成交易。最后，另一方面，我们刚刚挂牌出售一处房产，一出门我们就得到了一个相当强劲的硬通货报价。我们暂时还不会接受。
但我们发现，需要银行或过桥贷款的房产现在很难出售，因为这些贷款机构正在收紧他们的括约肌，融资非常困难。但是，如果您拥有在良好市场中稳定的房产，并且有资格获得机构融资，那么机构仍然非常活跃，他们会为稳定的房产提供贷款。因此，由于待售库存很少，房地产实际上表现相当不错。这就是我会想到的四件事，并消除一些神话、厄运和忧郁。但是安吉（Angie）、马特（Matt），你们有什么可以补充或想发表评论来解决这个问题的吗？

马特：
有趣的东西，安德鲁。但首先，我忍不住要说，祝贺您购买并挂牌出售房产，我忍不住要向您致以五分的敬意。我还看到很多东西在卖。不幸的是，如果你看看我所见过的待售房产，你会发现其中很多都是人们一年前、两年前购买的东西。您可能见过很多人买了东西，卖家两年前买了它，他们以双倍的价格出售它，或者经纪人以双倍的价格在市场上出售它为了它。这是一个袖珍列表，对吧？这意味着经纪人甚至没有签署上市协议。他们只是到处走走。卖家说，好吧，如果你能给我这个号码，我就卖。
我见过很多这样的东西，但我不知道，我不想去购买别人的问题。我对购买任何拥有时间少于 18 个月到两年的东西都持谨慎态度。因为我亲眼所见的问题是，你无法解决真正的资本改善问题。您无法在如此短的拥有周期内解决真正的延期维护问题。您需要拥有房产一段时间才能处理所有需要处理的事情。因此，这些都只是刚刚经过一点点打磨并重新上市的房产。这就是我这些天看到的很多事情。但我不知道这是否真的是市场的一个指标。我只是认为很多人只是在等待。

安德鲁：
我同意。这些东西不会进行交易。这些卖家最终将导致市场下跌。市场会下跌五百分之十，然后他们的价格也会下跌五百分之十。嗯，你猜怎么着？他们仍然落后于八号球，他们将追赶它并永远坚持下去。所以，是的，我们购买的房产是长期所有权，比如六年。我们出售的那台已经拥有六年了。

马特：
你走了。

安德鲁：
所以这实际上使它起作用。所以现在安吉，你有一点不同的见解，因为你看到了事情另一面的实质内容，接近什么？ 25、26,000 单位。

安吉：
是的，25,000 单位。有点不同。我们的客户或者我们所看到的是我们的客户现在实际上没有购买任何东西。第一，价格仍然荒谬。利率上涨。我们也有一些客户有顾虑，因为他们有过桥贷款，他们担心自己会失去财产并且会进入破产管理程序。我们看到的是一大堆混杂的东西。关于租金，某些市场，你是绝对正确的，安德鲁，有些市场，二级和三级市场的租金仍然强劲。但在主要城市，正如您所说，您提到了旧金山等，因为我们是一家总部位于佐治亚州的管理公司，我将参考亚特兰大。
我们开始看到坡道下降。我们看到了一些让步。所以你开始看到 A 和 B 市场的疲软。从历史上看，A 开始下跌，然后 B 得到了 A 的居民，然后这是一个恶性循环，它下降到 B、C . 存在一些担忧，我认为这会很困难。我认为我们将在夏末、初秋看到许多房产进入破产管理和丧失抵押品赎回权。

安德鲁：
那么，对于那些不熟悉接管权的听众来说，您能快速定义一下吗？

安吉：
是的。如果一处房产进入破产管理程序，融资贷方会将其交给我们所谓的特殊服务机构。美国有很多特殊服务商，所以贷款流向了所谓的特殊服务商。然后，特别服务人员实际上将业主告上法庭，因为他们没有支付抵押贷款，他们将业主告上法庭，法庭指定了一名接管人。因此，您的法院指定了接管人，这意味着引入管理公司来管理资产。对于接管人来说，接管人实际上是在为贷方进行管理，我们为接管人进行管理，并且在特殊服务商决定出售资产之前，它会一直处于接管状态。

安德鲁：
特殊服务商通常会相对较快地将其出售？或者有滞后吗？

安吉：
这取决于资产的状况。因此，如果这是一项非常不良的资产，那么您会想到一处未支付抵押贷款的房产，通常其他费用也未支付，有大量的延期维护，并且可能未支付水费。很多时候你会看到这些房产最终出现在新闻中。这就像，等等，200 个单元的公寓社区，因为没有钱支付任何费用，所以停水了。因此，你最终通常会获得非常不良的资产。因此，被任命为接管人后，经理介入，管理公司介入并扭转财产局面。特殊的服务人员实际上会给你钱，这是惊人的，以扭转财产，使其处于可以出售的状态。
因此，这取决于我们获得资产时资产的状况。它们并不总是坏事，但一般来说是坏事，因为从贷款违约一直到法院指定接管人，资产可能会陷入长达一年的困境。

安德鲁：
有趣的是，你提到他们出现在新闻中，在从事这个行业的十五年里，我认为我从未见过任何房地产有充分的理由出现在新闻中。这几乎不是您希望自己拥有的财产发生的事情。然后没有投资者落下。让我们深入探讨一下。快速定义一下。什么是特约服务商？

安吉：
特约服务商就是一个公司，我举几个例子。 CWCapital、迈阿密的 LNR Partners 与我们有很多合作。 Rialto Capital 是特殊的服务商，他们确实专注于不良贷款。

安德鲁：
所以他们基本上进来接管，不管业主是否愿意？

安吉：
是的。

安德鲁：
最后一个问题是对于那些人来说，我们中有很多人，特别是那些过去几年一直试图进入这个行业的人，过去几年很难达成交易。价格很高。有很多竞争。你看到的是幕布后面，对吗？因为您管理着成千上万的资产。马特和我只有几千块钱。你的视野比我们广阔得多。我听说过一些房产无法支付抵押贷款的故事。然后就像你说的，他们不是在向供应商付款，而是在进行资金募集。没有更多的发行版了。他们有一笔六个月后到期的大额贷款。对于听众来说，您认为其中一些事情什么时候会成为新投资者进入下一个周期底部的机会？
这些业主中的一些人在最终接受特殊服务并出售之前，在成为下一个人的机会之前，还能把罐子扔到路上多久？

安吉：
好吧，我们的预测是夏末秋初，我们将开始看到这个过程的开始，并从那里开始构建。因为正如你所知，安德鲁，很多人为这些资产支付了过高的价格，而且这种情况无法继续下去。因此，你陷入了 2008 年发生的恶性循环，九年你为这项资产支付了过高的价格，你为它承保了这些天文数字的租金，但你无法获得租金，因为市场正在崩溃，优惠正在提供，并且这就是恶性循环。哎呀，现在我们付不起抵押贷款了。哎呀，现在我们付不起这个钱了。我认为我们将会看到它的开始，特别是在这些气球贷款方面，我们的预测是夏末秋初。

安德鲁：
好吧，夏末秋初。最后一个问题，我真的很想听听你对此的想法。我交谈过和听过的一些人说，嘿，这只是多户型市场的一部分。其他人则认为，这将像 2008 年一样使整个市场下跌。我有自己的想法，但我想听听您的想法，这是否更像是为那些寻求机会的人提供的选择机会？购买还是这只是金融危机期间普遍存在的困境？

安吉：
不，在我看来不会，因为我认为有很多业主以合理的利率拥有良好的可靠贷款。他们现在现金流通了。因此，他们可以承受租金的一点下降和一些困难时期并勒紧裤腰带，比方说。所以在我看来，我不认为这会是大规模杀伤性的。我认为，那些为房地产支付过高费用的人并不是聪明的购买者，他们必须把钱拿出来。在我看来，那些人将会受到影响。

安德鲁：
好的。好吧，很好。好吧，希望这对那些正在寻找交易甚至可能拥有一些自己的房产的每个人来说都是一些很好的相关信息。马特，在我们继续之前你还有什么要补充的吗？

马特：
我同意很多财产可能会出现问题，但我也不是世界末日的预言家。我认为很多人都会找到出路或找到使其发挥作用的方法。我不认为街上会出现流血事件。我确实认为会有很多交易，甚至更多。我认为那些将在这场比赛中获胜的人或者那些进入这场比赛以打持久战的人。那些想要像烫手山芋一样翻转公寓楼的人，像他们在社交媒体上看到的那样，在一年、两年内进去、出去，可能不得不改变他们的计划，否则他们可能会结束失去财产。谁知道？
但我认为那些正在进入游戏或在多户家庭中扩张的人，安德鲁就是一个很好的例子，安德鲁刚刚做了一笔交易，刚刚关闭了一处房产，或者只是将一处房产签订了合同，并在最近关闭了它。可以办到。在那里仍然可以得到很好的交易。我认为那些坐等天塌下来的人将会暂时坐以待毙。你不妨走出去尝试寻找机会。只要仔细审查并投标交易，并了解您想要获得现金流和升值，因为升值可能暂时不会成为问题。我认为现金流将在很长一段时间内成为多户住宅的王者。

安吉：
我也一直告诉客户，在承保时要小心，因为市场确实伴随着通货膨胀和其他一切，中断必须继续下去。你就是无法继续以这个速度前进。总有一天，人们会说，我负担不起。而且您无法继续承受如此巨大的价格上涨。因此，对我来说，即使可能有一些不错的交易，你也不能在承保后期望租金上涨 30%、40%。市场无法承受。这就是我们不断建议客户的，不要过度预测租金，因为这是不会发生的。我们已经看到了。人们就像是，我受够了。不。所以您必须非常非常小心，我们将继续向客户提供同样的建议。如果你必须承担这些大幅上涨的租金，请不要购买这笔交易，因为它会失败。

马特：
因此，在您继续我们的市场分析之前，我想让大家知道马特、安德鲁和安吉拥有的水晶球在商店里。我们似乎无法将它们带出商店。因此，请根据自己的市场数据做出自己的市场决策。您自行提出报价，风险自担。这就是我们今天的马特、安德鲁和安吉的免责声明。但我希望您能从这次市场对话中获得丰富的信息。继续说下去，Angie，Andrew 和我认为他们中的很多人都在这个行业中与你有过互动，但是对于那些没有听说过你、不了解你的人来说，你能为我们简单介绍一下吗？告诉我们安吉·史密斯是谁，我们将开始一场关于物业管理和多户家庭的精彩对话。

安吉：
好的。很好。我和我的商业伙伴辛迪·贝蒂 (Cindy Batey) 于 2010 年创立了众所周知的战略管理合作伙伴公司 (Strategy Management Partners)，即 SMP。我们实际上是在零资产的情况下创办了这家公司。我们为即将破产或陷入困境的公司工作。辛迪和我互相看着对方说，我们要做什么？我们要么去为别人工作，要么创办自己的公司。因此，我们在 2010 年启动了 SMP，0 单位，字面上我们称之为“拨号美元”。辛迪正在给她过去认识的律师和经纪人打电话。我实际上是在打电话给特殊服务人员。所以它导致了这一点。那是市场崩溃的时候。最后是一位以他的名字命名的绅士，我不得不这么说，因为我认为这个男人的世界，他的名字是赫克托·戈麦斯，他说，“安吉，我给你一个机会。”

马特：
很高兴。

安吉：
我当时想，是的。我们终于从一位特殊的服务商那里得到了一笔交易，结果非常好。他给了我们最糟糕的资产，你甚至可以想象给别人。他给了我们他的资产。我们扭转了局面，在 LNR 中我们被称为佐治亚女孩。佐治亚州的女孩们，我们必须给她们更多，我们必须给她们更多。事实上，LNR 在一天内为我们提供了整个佐治亚州的 18 处房产，尽管我们不得不去接管。因此，在相信我们的经纪人、律师和 LNR 的赫克托·戈麦斯 (Hector Gomez) 之间，SMP 就是这样开始的。我们在这些不良资产上做得非常好，这在经纪人中建立了我们的声誉，因为他们看到这些资产陷入困境，不敢相信我们有能力扭转它们并且他们能够以很高的价格出售它们特殊服务商的价格。就这样吧。这就是 SMP 真正开始的方式。

安德鲁：
我们将稍微转移一下注意力，谈谈这里有趣的东西。因此，您要告诉大家的是，在近代历史上多户家庭最难以管理的时期之一，您的公司开始管理最难以管理的资产。请告诉我们您在 SMP 的一生中遇到的最有趣的物业管理故事之一。

安吉：
嗯，这是赫克托·戈麦斯 LNR 的故事。就这样吧。他给我们机会的并不是那处房产。这是另一件事。这是一个多元文化财产。当我们接管时，会有，我没有夸张，我不是在开玩笑，露台上会有山羊或鸡。然后我们开始在房间里走动，客厅的地毯上有洞，我们都走了，什么？他们实际上是在照顾动物。

马特：
我们走了。

安吉：
他们正在照顾动物。

马特：
好吧，正如你所说，他们不是素食主义者。

安吉：
他们根本不是素食主义者。然后他们会在公寓的地板上烹饪所说的动物，因为他们不知道如何使用电器，美国电器，因为你必须想到很多这些人来自没有现代化设备、电力的地方，任何事物。所以我们必须处理这个问题。我们实际上必须张贴标志，该物业有一个保留池，里面有鸭子和鹅，我们实际上必须张贴一个标志，栖息地不供人类食用，因为他们会将这些生物从保留池中取出并作为晚餐以及。

马特：
现在安吉，他们为山羊和鸡支付宠物租金吗？

安吉：
你知道马特吗，我们实际上是开玩笑的。连我们的资产经理都开玩笑了，你们收宠物租金吗？我们可以在这里赚很多钱。

马特：
这是一个收入来源，伙计。

安吉：
收入来源。但不行，我们必须停止这种做法。就这样吧。

马特：
天啊。不同的笔画，对吗？

安吉：
这也是一个全面的教育情况，我们必须帮助人们真正学习如何烹饪和使用现代电器。那是一段疯狂的时光，很有趣。这可能是我最疯狂的故事了。

马特：
就这样吧。每个房东都有故事，在鸡尾酒会上，他们是你必须停止音乐的人，每个人都挤在房东周围，你听到他们讲述一些疯狂的房东故事。所以谢谢你分享这一点。

安吉：
没错。

马特：
这是一件有趣的事情，对吧？因为有些人听这个播客可能刚刚进入房地产游戏，或者有些人正在听，可能是自我管理或其他什么。物业管理，不管你信不信，安吉，有些人觉得它没那么有趣。有些人甚至可能会说，我什至不需要谈论物业管理，甚至不需要听那个播客节目，因为它并不那么重要。正确的？你会怎么说，除了内部管理之外，为什么第三方管理层使用单独的 PM 公司，为什么呢？我在这里向你扔垒球，因为我认为安德鲁和我都同意这是必要的，但为什么这对房地产投资者来说很重要，为什么他们不能购买房产并让市场的风将房产带到它要去的地方呢？

安吉：
好问题。马特，你是对的，很多人并不理解这一点，但正是日复一日的脚踏实地的工作才使得这一切成为现实。你必须与居民打交道，你必须租赁公寓，你必须收取租金，你必须了解你所在的市场。所以我们假设一个来自加利福尼亚州旧金山的人在萨凡纳购买了房产，乔治亚州。那个来自旧金山的人对萨凡纳了解多少？ 99%的时间几乎没有什么。您需要聘请熟悉市场的人，知道他们在做什么，了解他们所在城市和州的法律，才能取得成功，并且很难在千里之外管理房产。您需要一家专业的管理公司来管理您的资产。

安德鲁：
让我们退后一步。您到底如何定义，什么是第三方物业管理？

安吉：
我想说的是，实际上存在三种不同类型的管理公司。有一个第三方管理公司，100%收费管理。例如，我们 SMP 不拥有任何房地产。然后还有一个业主经理，他们可能拥有一些房地产，但他们也是一家管理公司。然后你严格拥有管理的业主，我知道这听起来很疯狂，但是你可以让业主管理他们拥有并管理第三方的房地产公司，然后业主拥有自己的管理公司并管理。因此，对于正在寻找管理公司的人来说，我在加入 SMP 之前的职业生涯是一家业主经理管理公司，很多客户会说，嘿安吉，我怎么认识管理公司的业主先生？
他得到了所有的关注，他得到了所有最好的员工，他得到了这一切。所以这造成了很多摩擦，所以并不是说他们不是好的管理公司或者他们不会为你做好工作，但是拥有第三方100%管理公司对很多人来说很有吸引力。

马特：
我想强调一件事，因为你不仅仅为像我和安德鲁这样的个人工作，这些人要么是辛迪加人，要么是对冲基金等大型公司，无论什么，拥有多户家庭。还有一个概念叫做破产管理。当我们谈论市场时你提到了这一点。你在这里提到过。我意识到，对于某些人来说，我们可能只是在乱说房地产俚语，对吗？什么是接管权？让我们定义这个术语，并讨论它与为我或安德鲁这样的直接操作员工作有何不同。

安吉：
正确的。好吧，作为特殊服务人员或接收人，实际上，如果您被指定为接收人，您是由该财产所在县的法院指定的。法院实际上指定了您的接管人，您向法院报告。因此，您与特殊服务机构合作，他们为您提供资金来运营资产，但您实际上向法院报告。

马特：
这就像银行拥有的财产吗？因为房地产其他领域的很多人可能会称其为丧失抵押品赎回权，该房产现在归银行所有。但接管安排可能是，如果我错了，请纠正我，安吉，它仍然由所有者拥有，但银行已经接管了责任措施并上交，你把它交给你的公司，以最好的方式行事兴趣，如果你愿意的话，即使他们不是所有者。

安吉：
正确的。还有止赎。所以你有接管权和丧失抵押品赎回权。因此，如果一处房产被取消抵押品赎回权，贷方会将其收回，然后聘请一家管理公司来运营。在与破产管理相同的前提下。因此，他们提供资金，您负责运营，直到贷方想要出售资产为止。因此，在破产管理中，从技术上讲，是的，马特，业主仍然拥有该财产，但贷方介入，将其交给特殊服务人员，该服务人员将其告上法庭指定接管人，因为他们拖欠贷款。很多时候，接管财产热衷于或通常确实会丧失抵押品赎回权。这样就可以让主人摆脱困境。所以它将进入止赎状态。但有时，我们在这些年里管理了如此多的此类资产，以至于它一直处于破产管理状态。

马特：
您是否见过这样的情况：处于破产管理状态的财产最终脱离破产管理并归还给所有者？

安吉：
决不。

马特：
好。

安吉：
决不。

安德鲁：
我听说过业主尝试这样做的故事，但他们通常会被发现，这是不允许的。对于投资者来说，尤其是那些想要转移到另一个市场或首次进入另一个市场的投资者来说，关键的事情之一是选择一家物业管理公司。我住在加利福尼亚州，我打算在佐治亚州投资。都是这样的物业管理公司。我如何确定哪一种最适合我和我的企业以及我如何运营它？安吉，您能否解释一下，人们如何选择物业管理公司？然后，实际上告诉我们更多有关 SMP 的信息，你们有多少台？谁最适合你？谁不是？也许可以使用 SMP 作为一个例子来说明人们在建立第三方物业管理团队时如何进行选择过程？

安吉：
对于业主来说，采访多家管理公司是一件好事，因为很多时候，我会从这个开始，这将贯穿我们今天的整个谈话，这将是关键。这是一个以人为本的事情。事关人，事关业主，事关物业管理公司，事关商贩，事关居民。因此，我们在物业管理方面所做的一切都是人事。所以很多时候是个性。业主和物业经理的性格如何？那么，物业管理公司是否具备专业知识呢？那么他们是否拥有所购买资产类别的专业知识？他们有市场能力吗？他们了解市场并且拥有合适的会计软件吗？
他们同意吗？好的，我想要我的财产应计。哦不，我想要我的财产是现金。管理公司可以接受吗？所以这确实是一种关系。这就是我和辛迪任命我们公司为战略管理合作伙伴的原因。我们希望与客户进行战略性管理。这就是我们想出这个名字的原因，因为我们希望它成为一种合作伙伴关系。还有一件有趣的事情，你再次要求我使用 SMP，所以我会的。因此，当我和 Cindy 开始创业并开始与潜在客户会面并进行狗和小马表演时，我们不得不告诉人们我们不会成为一家 100% 千篇一律的公司。所以房产，像安德鲁在同一个城市有两处房产。我会用它来举例。我们对这两个属性的操作并不完全相同。我不在乎它们是否相距一英里，它们是不同的资产，拥有不同的居民，一切都不同。
我不会按照经营 B 房产的方式来经营 A 房产。当然，你有一般性，你收取的租金是一样的，你试图让每个人都在网上支付租金，等等，等等。但资产的营销或你所做的事情可能完全不同。我认为这也是我们开始涉足破产管理业务并向世界证明我们可以管理没人认为可以管理的事情的原因。我们对客户的承诺不会让一切都完全相同，因为没有两个资产是完全相同的。

安德鲁：
在我们转向另一个主题之前，先要问一个简单的问题。 SMP现在在哪里？因为当我们见面时，我认为你们的数量约为 3000 台。那么，您现在处于什么位置？SMP 在投资者必须选择的管理公司的规模或范围中处于什么位置？

安吉：
正确的。该死的安德鲁，我们认识太久了。如果我们一开始生产 3000 台，那么目前我们的生产量在 24 到 26,000 台之间。同样，作为一家收费管理公司，客户购买，客户出售。因此，我们每个月的数字确实在上下波动。但我们通常在 24 到 26,000 单位之间运行，这是我们已经达到的水平。有较大的管理公司，有较小的管理公司。我只是认为我们适合一个很好的，我会说一个很好的利基市场。而且我们并非在每个州都有业务。例如，如果客户要求我们去肯塔基州，答案是否定的。第一，我们会对那个客户造成重大伤害，因为除了城市名称之外我们对肯塔基州一无所知，而且他们在那里赛马。所以这不是我们的强项。或者去阿肯色州或加利福尼亚州安德鲁。

马特：
我也不会去加州。

安吉：
我不会去的。

马特：
不是为了投资，不是。

安吉：
所以你不想去那些会给你的客户带来伤害的地方。如果客户购买了糟糕的交易，而我们不同意，我们也会告诉客户，不，这不适合 SMP。我们可能失去了更多的业务。我们现在可能有 50 或 60,000 台。如果不合适，我们就不会这样做。因此，这必须再次成为相互的合作伙伴关系和协议，因为我们不想让我们的客户失败，我们也不希望我们的客户失败。我们是完美的还是失败的？绝对地。我们将来会这样做吗？绝对地。这是生活的一部分。有时有效，有时无效，但没关系。这就是为什么我们的管理协议中有 30 天的休假期。
如果你对我们不满意，或者我们对你不满意，我们就分手吧。生命太短了。再说一次，这个行业 100% 与人和关系有关。

马特：
绝对地。更进一步，我们来谈谈人，对吧？因为有两个不同的人，一个是业主，一个是物业经理。让我们稍微讨论一下这种关系。业主、PM关系中最容易被误解的部分是什么，你一遍又一遍地看到，你希望，你现在正在和很多很多的房地产业主交谈，所以这是你从业主那里宣讲的机会讲坛上告诉所有这些业主，业主们有一个很大的误解，要么是关于PM应该做的事情，要么是他们认为业主应该做而他们没有做？或者只是您认为业主对 PM 和业主关系之间存在的常见误解？

安吉：
嗯，这是一个很难回答的问题，马特，但我会这样回答。管理公司知道他们在做什么。他们是专业人士，他们是有经验的人。因此，当业主（尤其是新业主）过多参与日常运营并想说，天哪，我们刚刚有一个单位空置时，请将租金提高 250 美元。好吧，客户先生，不，您将把它从市场上定价出来，而期望租金是不合理的。无论如何都要做。因此，当你的客户过度参与时，管理公司成功的机会就很大，这不是SMP，而是美国的每家管理公司，你雇用他们是有原因的，让他们做好自己的工作。
对于那些过度参与案例研究的客户来说，该项目不会成功。当你有不干涉的客户并且你每周与他们通话时，你发送你的每周报告，你的所有者的报告，你与他们进行了良好的对话。这些财产一次又一次地取得了巨大的成功。

安德鲁：
安吉，我要在这里扮演魔鬼代言人的角色。我拥有这处房产，我比任何人都更关心它，因此我将尽最大努力管理它。

马特：
这是我的钱。

安德鲁：
这是我的钱，是我的财产。对此我有自己的想法。但是，如果投资者因为这个原因而想要进行自我管理，你会怎么说呢？

安吉：
我们将保留这个节目的 PG，我已经预先警告过这一点。所以我们将保留它 PG。好吧，客户先生，你没有翻转并知道一切，我很抱歉。我们试图专业地告诉我们的客户，我们拥有市场专业知识。我们明白。我们日复一日地这样做。我们这样做是为了谋生。你还没有。请让我们来做吧。有时他们会这样做，有时则不会。但是一家优秀的管理公司，辛迪和我一直告诉我们的客户，辛迪和我，我们将回到前世。我们拥有房地产的主要所有权。我们了解拥有房产的感觉并希望该房产取得成功。我们将这一点灌输给我们的执行团队。
当我们一次又一次告诉他们时，您就会像对待自己的资产一样对待这项资产。安德鲁和马特，就这样吧。我们向我们的员工灌输，假装这是你的资产，你拥有它。这就是我们始终努力为我们的员工提供的。

马特：
离开那个，对吧？但业主应该做的事情有一条界限，也许他们期望 PM 公司做。那么，有哪些常见的事情是业主真正应该自己做的，他们可能期望，未经培训的业主会期望他们的 PM 公司做，但这实际上是业主的任务？

安吉：
我只举几个例子，因为有很多。但与税务上诉一样，管理公司也不是税务上诉方面的高手。我们不这样做。那不是我们的强项。因此，存在税务上诉公司。业主先生，我们将为您找到税务上诉公司，但您的经理不会为您提交税单。我需要完成重新改装。你会做这方面的工作吗？不，为您提供再融资不是我们的工作。再融资是你的工作。管理财产是我们的工作。这些只是一些简单的例子，有时我们会被问到，他们会说，好吧，你为什么不能直接上诉呢？税务上诉公司这样做会收取费用。客户说，哦不，你就这么做吧。不，我们不能。

马特：
我不敢相信你的业主要求你处理你的再融资。我还听说业主要求他们的项目管理公司现在为我们处理他们的投资者分配。就像，嘿，你能直接向我的投资者付款并每季度将他们发送到那里吗？直接从公司发送给他们。正确的？

安吉：
一直发生。

马特：
你之所以不能这样做，是因为有信托义务。这并不是你在直接与投资者打交道时想要采取的最后行动。这可能应该由这个辛迪加组织或运营商本身以及投资者关系和其他一切来处理。是的。伟大的。谢谢。好吧，有哪些事情让你彻夜难眠，比如这些房产出了什么问题，以及你所拥有的类似的事情，是什么让你作为一名项目经理、作为一名优秀的物业经理彻夜难眠，关心吗？我可以告诉你是的。那么，作为一名真正关心的项目经理，作为一名物业经理，您每天真正关心的事情是什么？

安吉：
第一。第一、第二、第三是犯罪和诉讼。这很简单。这是任何管理公司都会处理的最困难的事情，那就是犯罪和诉讼。这并不好玩。你可能会溺水，你可能会被枪击，你可能会让一个孩子从树上掉下来，然后你就会被起诉。有人从梯子上掉下来。法律方面。今天每个人都很爱打官司，所以我们可以从这里开始讨论保险，我可以和你花几个小时谈论保险以及现在获得保险有多难。但我们今天生活的这个充满诉讼的社会使得成为一名物业经理变得非常困难。这实际上很可怕。是的，它不能让我们彻夜难眠，尤其是当我们遇到其中一种情况时。

马特：
好吧，让我们去那里吧，因为你谈到的很多事情，犯罪和诉讼正在推高车主的保险费用。这不仅仅是因为我们遇到了更多的飓风或其他什么，因为并不是每个地区都会发生这种情况。多户家庭的保险费用大幅上涨。这是为什么？您已经评论过这是为什么。您建议业主可以做哪些事情？有没有什么方法可以帮助我们控制保险费用，并且多户家庭业主可以为保险费用做好准备？

安吉：
不。而且确实没有简单的答案，马特。我只是不能说，挥动这根魔杖或做这个或做那个。因为如果你去找一家保险经纪人，他们将其推向市场，而你不喜欢这些报价，那么你就去找另一家保险经纪人，那么下一家保险经纪人就会被排除在市场之外。因此他们无法获得这些报价，因为他们已经被排除在该房地产市场之外。因此，您确实必须相信您的经纪人会从各个方面进行购买，以获得尽可能最好的保险。但如今是否有一种简单的打响指就能解决保险问题呢？不。再说一次，我们主要以佐治亚州为基地，在佐治亚州购买保险，尤其是在亚特兰大，我就这样保留，亚特兰大都会区。
这几乎是不可能的，因为佐治亚州的法律已经改变，陪审团授予了很多高额奖项，保险公司只是说，生命太短了，我们离开佐治亚州。因此，佐治亚州的业主很难获得保险。

马特：
到处都是麻烦。很好的洞察力。就是这样。我采访过的很多人要么谈论，他们认为物业管理是相信的，你可以尖叫，如果你愿意，现在就不要这样做，他们要么谈论自我管理，要么甚至喘口气，开始自己的管理物业管理公司及代他人管理。喝很多年前喝过的酷爱饮料，然后把它自己作为一种收入来源，作为一项拥有的企业。对于那些考虑像您和 Cindy 多年前那样进入这个行业并创办自己的 PM 公司的人们，您有什么想说的吗？

安吉：
不同的是，Cindy 和我是在这个行业长大的。因此，我从租赁顾问开始，逐渐成为一家管理公司的所有者。这不是一夜之间发生的。一路上我们遭遇了重击和跌倒，伤到了膝盖。因此，我们有了解这个行业与业主的经验，他们刚刚购买了他们的第一处房产，他们认为他们将进入并管理它。他们没有任何线索。他们不知道，第一，你需要一个软件程序。好吧，有些人在购买第一套房子时就尝试使用 QuickBooks。以及如何雇用人员。你雇用什么？您从哪里获得供应商？这就是管理公司的经验，让他们知道这一点。
现在，有些业主已经相当成功地创办了自己的管理公司，但这只是对业务的了解，而且这也不是一朝一夕的事。您不会购买第一处房产，然后创办一家管理公司。它通常不起作用。

安德鲁：
我当然同意这一点。而且，很多人听后都说，好吧，那太好了，但我仍然需要选择一家管理公司。那么您认为最重要的问题是什么？如果您要选出面试物业管理公司的人应该问的三个最重要的问题，这三个问题会是什么？然后，对于你的额外问题，每个人都问的实际上并不那么重要的问题是什么，即使他们认为它很重要？

安吉：
我猜我是什么星座？如此重要的事情要问。再说一遍，我必须回去。你了解、了解这个市场并且你能在那个市场运作吗？因为如果你聘请了一家不了解市场的管理公司，他们的起步就会落后于市场。能做到吗？是的，这是可以做到的。但如果他们不知道，我们再去肯塔基州列克星敦，那里 SMP 没有运营，你就会犯一个巨大的错误。所以他们需要知道，你知道我们购买资产的市场吗？您使用什么类型的软件？您有足够的带宽来接管我们的财产吗？这是另一个好问题。

马特：
这是一个很好的问题。我敢打赌，没有人问这个。

安吉：
非常稀有。每隔一段时间，但很少有人问这个问题。存在什么样的账单或隐藏费用？很多人不问这个。辛迪和我，当我们开始 SMP 时，我们前世都来自非常大的公司，其中一些公司有或有账单。当客户看到其中一些时，他们会尖叫。所以辛迪和我完全披露，我们确切地告诉您您使用 SMP 支付的费用，您会看到每张支票，一切，没有隐藏的议程。当我和辛迪开始时，因为我确实来自费用方，有所有者部分，而她完全来自所有者管理的公司，所以她不明白我在说什么。但我当时想，不，账单，向我们的客户完全披露，我们每天都以这种诚信生活。

马特：
你能快点说一下，什么是账单返还吗？只是为了帮助这里教育。什么是账单返还？

安吉：
账单返还可能就像有一个营销部门或一部分会计费用将返还给客户一样，这在管理协议中没有披露。

马特：
比如收取高于 PM 费用的费用。

安吉：
是的。或者是区域经理的一部分，或者在客户不知情的情况下向客户收取的任何费用。

安德鲁：
安吉，我想强调你所说的两件事，根据我的经验和观察，这是所有者和第三方管理关系失败的两个最大原因。也就是说，第一，您说确保聘请一家了解市场的管理公司。这绝对是关键，因为不幸的是那里有两个错误。一、业主聘请了一家不了解市场的物业管理公司。第二个错误是物业公司同意接受这项工作。他们不应该那样做。然后这会导致失败，因为他们不了解市场，业主也不会真正获得比他们自己做更好的服务，因为物业管理公司也不了解这个市场。我认为这对每个人来说都很重要。
第二个是带宽。许多公司，不仅在房地产领域，而且在整个行业，都在不惜一切代价实现增长。尤其是在物业管理方面，这是一个巨大的错误，因为如果您的一个地区已经管理 27 处房产，而您的将是第 28 处房产，那么您可能不会得到那么多良好的监督，而且事情也不会如此。工作顺利。因此，对于听众来说，这是两个绝对关键的问题。与您交谈的物业管理公司是否真正了解市场、有市场经验？如果他们愿意，请询问他们是否可以帮助您承保并查看交易，对吗？因为就像安吉提到的那样，她对客户说，不，我们不会接受这笔交易。好吧，如果你正在与一家物业管理公司交谈，并且他们愿意接受你扔给他们的任何东西，那就是一个危险信号，对吧？这就是不惜一切代价的增长。

安吉：
第一个危险信号可能是。

安德鲁：
你不想要这样。然后，是的，他们有带宽吗？他们的人到位了吗？他们有系统吗？他们有能力雇用、引进和吸引新员工吗？即将来管理您的物业的物业经理是否愿意为该公司工作？安吉再次提出了两件非常非常好的事情。确保他们了解市场，确保他们拥有带宽。然后，对于那些错过了我们上一期有关物业管理的节目的人，我们确实向大家提供了 27 个问题要问的清单。因此，如果您上次错过了，演出笔记中会有一个链接，去获取它，这肯定会对您有所帮助。马特。

马特：
太棒了，太棒了，太棒了。安德鲁和安吉，这是一次非凡的对话。安吉，感谢您代表大家前来加入我们。

安吉：
很好玩

马特：
总是很有趣。如此之快，对于那些想了解更多有关您或 SMP 或以某种方式建立联系的人来说，人们会如何做呢？

安吉：
请访问我们的网站 www.smpmgt，您可以找到我们。

马特：
Smpmgt。安吉，谢谢你。太感谢了。并祝贺 SMP 的成长和成功。期待很快再次与您交谈。

安吉：
是的。听起来不错。伙计们，这很有趣。谢谢。

安德鲁：
好吧，保重。嗯，这就是我们对安吉·史密斯关于物业管理的采访。我们只讨论了我们想谈论的一小部分内容，但这不是一个六小时的播客。那么，对于我们确实讨论过的内容，马特，您认为我们讨论的最重要的亮点之一或最重要的事情是什么？

马特：
首先，非凡的采访。安吉是一位行业专家。她从事这行已经很长时间了，管理着成千上万的单位。因此，与拥有丰富经验和行业经验的人进行对话真是一次很棒的对话。对我来说，有几个亮点是在接近尾声时，您谈到要求物业经理为您承保交易。我认为没有足够多的人意识到物业经理不仅可以为您提供我们经营物业的方式，而且一位真正优秀甚至伟大的物业经理将能够查看您的财务状况和验证它们并说，好吧，这个市场的租金应该是 X。你把它们设置为 Y，或者我们认为我们可以管理较轻的费用负担，或者更有可能承受较重的费用负担。
他们可以为您将要雇用的人员提供有关工资单的指导。了解物业经理是否真正掌握脉搏的一个好方法是他们是否有能力为您提供良好的交易财务分析。所以我认为，要求项目经理为你的财产提供承保，他们的表演者就是他们所说的，我认为这真的非常重要。我很高兴你在采访中提到了这一点。这对我来说也是一个很好的提醒。

安德鲁：
她说的我认为非常重要强调的一件事是，新投资者最大的错误之一就是挑选一家完美的物业管理公司，说，好吧，雇用他们，将他们放在物业上，然后对他们进行微观管理至死。只是深入研究一些小细节，嗯，我想为此租用这个单元，这个单元应该是这样的。 6A 的那位女士付了宠物租金吗？退一步，让物业管理公司处理日常细节。这就是他们存在的目的。如果你雇佣了合适的公司，他们会比你做得更好。
现在，这并不意味着您将财产交给他们并说，好吧，当您向我发送报告时，我会在一个月内与您交谈。你还想参与其中。您仍然希望获得酒店的总体愿景和方向，但让他们做好自己的工作，不要进行微观管理。你知道吗？如果你让他们做他们的工作而他们不做，那就另当别论了，你可以去找另一家物业管理公司。但如果你去第三方，让他们来做这项工作。所以这绝对是我要强调的事情之一。 Matt，对于那些刚接触 BiggerPockets 并且不知怎么想念你的人来说，人们如何找到你？

马特：
人们可以很容易地联系我，安德鲁，只需访问我们公司的网站，即 derosagroup.com。 Derosagroup.com。他们可以在该网站上听到我们正在做的各种很酷的事情。

安德鲁：
我是安德鲁·库什曼。您可以在 google 上搜索我的名字，或者在 Vantage Point Acquisitions、vpacq.com 上找到我。有几种方法可以与我联系。当然，我是 BiggerPockets 专业会员，所以请确保您首先在 BiggerPockets 上与我联系。这是安德鲁·库什曼（Andrew Cushman）为马特（Matt）、美国队长（Captain America）、费尔布（Faircloth）签名。