抵押贷款101：如何计算本金和利息

在这篇文章中

计算贷款的本金和利息可以帮助您确定房产的实际成本。如果您有一笔 400,000 万美元的贷款，30 年期固定利率为 5%，那么 30 年后您的支出金额就不是 400,000 万美元。实际上是 773,158 美元。 400,000 美元将用于您的本金，其余 373,158 美元将用于您的利息。

当您购买带有 固定利率，您的每月抵押贷款付款在贷款期间将相同。然而，即使您每个月都开出相同金额的支票，您的本金和利息的金额始终会有所不同。 

在这篇文章中，我们将定义您的抵押贷款本金和利息支付额，并向您展示必须计算房屋的成本，以便在购买房产时做出更明智的决定。我们还将讨论年利率和利率之间的差异、影响利率的因素以及如何跟踪固定利率抵押贷款的去向。 

以下是计算贷款本金和利息的方法：

什么是抵押贷款的本金？

当您申请住房贷款时，您的本金就是您从贷方借入的金额。如果您房屋的总购买价为 300,000 美元，并且您支付 20 美元的 60,000% 首付，则剩余的 240,000 美元就是您的本金余额。 

购买价格 – 首付款 = 本金余额

版面设计使用 抵押计算器 以确定您能负担得起多少房屋。您的本金等于您的贷款金额，使其成为最重要的数字之一。您的抵押贷款本金在您取出贷款后立即开始累积利息。两者加在一起就构成了您每月支付的大部分费用。 

什么是利息支付？

贷款机构不会借给你数十万美元却得不到任何回报。您的贷方通常根据年利率 (APR) 向您收取贷款利息。 

大多数首次购房者惊讶地发现，即使利率较低，他们每个月也会花费大量资金来偿还抵押贷款利息。例如，如果您以 30% 的利率申请 400,000 美元的 5 年期贷款，则每月还款额为 2,147.29 美元。第一个月，该付款中的 1,666.67 美元用于支付利息，只有 480.62 美元用于偿还本金。

您的利息支付是如何计算的？

计算您的利息支付需要更多的数学知识。公式为：

月付利息=贷款本金x（年利率/12）

本金贷款金额 = $400,000
利率 = 5%，或 0.05

在这种情况下，您的兴趣是：

利息 = 400,000 美元 x (.05/12)
利息 = 1,666.67 美元

如果采用固定利率，您每次抵押贷款支付的利息就会减少，因为您的本金余额会减少。在您支付第一笔抵押贷款后，您的本金余额将从 400,000 美元增加到 399,519.38 美元。第二个月，您的利息方程为：

利息 = 399,519 美元 x (.05/12)
利息 = 1,664.66 美元

虽然您最终只为本金余额多投入了 2.01 美元，但随着时间的推移，您将慢慢偿还越来越多的贷款，这使我们需要摊销。 

什么是摊销？

折旧 意味着通过定期偿还抵押贷款本金和利息来偿还您的住房贷款。计算摊销需要使用以下公式：

A = 每月抵押贷款付款
P = 本金余额
I = 定期利率
N = 付款总数

我们建议使用摊销计算器。

为什么摊销很重要

摊销可以帮助房主和房地产投资者随着时间的推移确定他们的成本。 

出于税收目的，摊销表显示您每年将支付多少利息。抵押贷款利息可以免税，这意味着如果您逐项列出费用并超过标准扣除门槛，您就可以申请利息。

摊销还显示您每年或每月的本金余额所欠金额。您的余额越低，您的房屋净值就越多。为了简单起见，我们假设您的房屋永远不会增值。在您支付第一笔付款之前，您拥有 100,000 美元的股本（也称为您的首付款）。 

 使用上面的示例，以下是您在不同时间间隔的本金余额：

月/年	首期付款	当前余额	公平
0 个月 / 0 年	$100,000	$400,000	$100,000
12个月/1年	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 个月 / 5 年	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 个月 / 10 年	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 个月 / 15 年	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 个月 / 20 年	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 个月 / 25 年	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 个月 / 30 年	$100,000	$0	$500,000

在这种情况下，您拥有贷款的时间越长，您建立的资产就越多。这是因为更多的抵押贷款付款将计入您的每月本金余额。 

年利率与利率：有什么区别？

两种比率均以百分比表示，但它们之间有一个关键区别。 

您的利率是指您的贷款的年度成本，但并不反映您可能需要为贷款支付的任何费用或收费。 

您的年利率更全面地体现了您的借款金额，并且通常高于您的利率。它反映了您的利率、抵押贷款经纪人费用、任何 抵押点，以及您为获得贷款而产生的其他费用。 

哪些因素影响您的利率？

您的利率越低，您每月的抵押贷款付款就越少——而且每个百分点都很重要！对于您 400,000 美元、利率为 30% 的 5 年期贷款，您每月还款额为 2,147 美元。但是，如果您的利率为 4%，您的每月还款额将降至 1,910 美元。相差 237 美元！

以下是决定利率的几个因素：

• 信用评分：您的 FICO 分数越高，您的利率就越低。如果您的信用评分在 700 分或更高，您通常有资格获得最优惠的利率。
• 贷款期限：如果您的贷款期限较短，您的利率可能会较低。如果您有资格获得 30% 的 5 年期贷款，同一贷方可能会向您提供 15% 的 4 年期贷款。 
• 地理位置：如果您所在的地区有更多房主违约，您的利率可能会更高。 
• 首付：如果您的首付低于20%，大多数贷款都需要您支付 私人抵押保险 (PMI)，额外增加 0.58% – 1.86% 的利息。
• 当前利率：房地产市场和美联储的状况影响住房贷款利率。 

您每月的抵押贷款还款还包括什么？

您的本金和利息构成每月抵押贷款还款的基础，在贷款期间不会增加。但是，还有其他费用需要考虑：

• 房产税：这些税费是当地政府根据您财产的评估价值向您收取的费用。评估价值是房产评估员所说的您房屋的价值，与市场价值不同。财产税因州而异。
• 房主保险：房主保险通常承保您房屋的内部和外部损坏、个人资产的损失或损坏，以及您的房屋或财产发生事故时的责任保险。 
• PMI：如前所述，如果您的首付低于20%，则必须缴纳PMI。如果您不支付抵押贷款，该保险可以保护您的抵押贷款人。当您的贷款价值 (LTV) 比率降至 78% 或更低时，它就会消失。 
• 房主协会 (HOA) 会费：如果您搬进有房主协会的公寓或社区，您必须支付 HOA 费。这些取决于您的 HOA。 

跟踪您的本金和利息

回顾一下，您的本金是您在申请住房贷款时从贷方借入的金额，而您的利息是贷方向您收取的借钱费用。现在您已经了解了它们的工作原理以及如何使用摊销计算器来查看您支付的费用以及何时可以在购房时做出更明智的决定。 

常见问题

您应该支付本金还是利息？

根据您的贷款条款，您每月可以支付更多费用。额外的钱将计入您的本金余额，并帮助您更快地偿还贷款。 

您还能如何更快地还清贷款？

有些公司会让您每两周支付一次抵押贷款。您将获得 12 次双周付款，而不是每月 26 次付款，相当于每月金额的一半。通过这种策略，您每年将额外支付一个月的费用，并且可以减少几年的贷款。 

本金的付款百分比是多少？

该百分比根据您的贷款期限、金额和利率而有所不同。 

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。