学习 如何进入 商业房地产 投资 似乎是一项具有挑战性的任务。由于存在如此多特定于行业的措辞和词汇,如资本化率、预估、NOI、三重净值等,新手房地产投资者似乎会被这些术语所吓倒。 看似棘手的商业地产世界。但是,如果我们告诉您寻找、购买商业房地产并从中赚钱是很简单的事情,您会怎么办? 比住宅房地产容易得多?如果你可以怎么办 更快地积累财富,购买更有价值的房产,以及 达到 财务自由 快 只需几笔交易而不是数十套单户住宅?今天,我们将向您展示如何开始!
新投资者经常将商业地产放在次要地位,但没有什么可以阻止你 立即购买大房产。为了解释如何做到这一点,我们带来了 安妮·拉纳,位于科罗拉多州北部的商业房地产经纪人。她看到了一切 仓库交易 至 自建仓储, 零售中心及 办公空间。她清楚地知道初学者可以做什么来进入游戏,以及为什么商业可能是比住宅路线更好的选择。
在本集中,安妮将解释 商业地产到底是什么、它的估值方式以及 您可以购买不同类型的房产。她还深入探讨了原因 购买商业地产更加容易 比住宅以及使用经纪人有何帮助 解锁隐藏优惠 其他投资者不知道的。因此,如果您仍在追求小额交易并希望升级到真正赚钱的地方,请坚持下去!
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阿什利:
这是房地产新秀第276集。
安妮:
实际上没有理由不使用经纪人。他们会为你谈判,他们对市场上正在发生的事情有更好的了解,什么估值才是正确的估值,应该以什么价格进入,如何谈判,所以这是第一位的。找到经纪人,他们就在那里。我会专门寻找商业经纪人。有些在两个方面都会有所下降,但如果你整天都在做商业活动,你就会对市场上发生的事情有更好的了解。
阿什利:
我的名字是 Ashley Kehr,我和我的共同主持人 Tony Robinson 一起来这里。
托尼:
欢迎来到房地产新秀播客,每周两次,我们都会为您带来启动您的投资之旅所需的灵感、动力和故事。今天,我想向用户名为 Kell Bell Atwell 的人大声喊叫,他给我们留下了五星级评论,并说道:“我和我丈夫都在 2022 年 XNUMX 月开始收听这个播客,并受到托尼、阿什利和他们所有的客人。在这个节目的帮助下,我们能够立即采取行动,并在 XNUMX 月中旬之前购买了我们的第一套房子。作为漂流向导,我们一年中有一半时间在科罗拉多州度过,另一半时间在圣路易斯度过,因此现在的计划是利用我们在圣路易斯的另一处房屋作为秋季漂流季节期间旅行护士的中期租金,我们正在在科罗拉多州。非常感谢大家的深刻见解。
凯尔贝尔·阿特维尔,我们喜欢听这样的故事,所以我们感谢您对我们的赞扬和五星级评论。如果您是新秀观众并且尚未给我们留下评论,请留下评论。我们获得的观点越多,我们可以帮助的人就越多。我们喜欢在这里做的就是帮助更多的人,所以就这样吧。艾什莉,发生什么事了?今天你的背景有所不同。最近几周你刚刚出去旅行。每次见到你,背后都是不同的风景。
阿什利:
是的。嗯,这是因为我们通常不会在这一天录音,所以我实际上是在我未来的办公室。我在这里做了一个完整的厨房,所以它也可能是一个住宅单元,我不再需要作为我的办公室,但我目前坐在洗碗机所在的厨房柜台旁,但我还没有洗碗机,所以我的腿就在柜子的开口下方。其实只要坐在凳子上就很方便。
托尼:
你身后可以看到美丽的景色,这些风景如画的窗户。
阿什利:
然后那里有一条车道和一个混凝土垫块,但车道的另一边有一个美丽的池塘。这实际上非常好,所以孩子们可以在那里玩耍,而我则坐在这儿工作。
托尼:
好吧,今天我们为人们带来了精彩的一集,对吧?我们邀请了安妮·拉纳(Annie Larner),安妮是一名商业房地产经纪人。她已经参与这个游戏一段时间了,她的知识非常丰富,我不知道,在估算康复费用时,她会想起詹姆斯戴纳德的插曲,这相当于与商业经纪人合作。她有很多关于如何在这段关系中保持有效、要寻找什么、什么有效、什么无效的信息,所以我真的很喜欢今天与她的这次谈话。
阿什利:
正如托尼提到的,我认为一个关键的收获是,与商业经纪人合作,你的第一个想法是我要进行场外交易。我不会使用经纪人,她详细解释了为什么在购买商业广告时应该使用经纪人。我认为他们是很好的例子,这对你来说是非常有好处的。我什至没有意识到有网站。她谈到了 LoopNet 和 CREXI 等不同的网站,其中 C-R-E-X-I,如果您正在寻找商业地产,您应该更多地注册。但她谈到了其他一些只有商业经纪人才能访问的内容,而且它不像 MLS,您可以在 Zillow 或 realtor.com 上查看 MLS 上的内容。所以我发现这真的很有趣,这只是好处之一,但有很多很棒的信息。安妮,欢迎来到这个节目。非常感谢您加入我们。你能先向大家介绍一下你自己吗?
安妮:
是的,你明白了。非常感谢你邀请我。我叫安妮·拉纳,是科罗拉多州的一名商业房地产经纪人。正如我们所说,科罗拉多州北部,特别是大博尔德地区。在科罗拉多州,房地产经纪人可以从事任何他们想要的业务,住宅或商业,但通常会发生的情况是你陷入其中一种或另一种,最终专注于其中一种,因为它们有些不同的世界,我们会我确信了解这一切意味着什么。我专攻商业,所以我们做商业地产的销售和租赁。
我和其他大约六名经纪人组成一个团队,实际上,我是通过营销进入商业房地产的。我的背景是企业营销和咨询。我一直从事B2B。我喜欢与企业合作,特别喜欢与小企业合作。当我开始从事房地产工作时,我的客户成为了房地产经纪人,我对房地产的兴趣加上我对与企业合作的热爱,现在投资者经常将这两个世界结合起来,所以这就是我进入经纪行业的方式。
阿什利:
那么投资自己呢?您能告诉我们一些您作为投资者的个人经历吗?
安妮:
完全。当你涉足房地产行业时,你最终会偶然看到很多交易。我其实并没有太多的意图在房地产上进行大量投资,但我们偶然发现了一些房产,并且能够与其他经纪人结合资金并达成一些交易。我有一个朋友,他的资产比我们多得多,所以他与我们达成交易并带来交易,他将投入大部分资金,然后我们作为财产的少数股东加入,我们成立一家有限责任公司并购买它。所以我们在这个地区发现了一个住宅物业,有点翻转,我们最终买下了它,我们投入了大约 40,000 美元,然后我们租了一年,只存了一些钱。
我们并没有真正将其视为收入财产,它更像是储蓄,无论如何。我们尽可能地提高租金,然后一年后我们能够将其重新投放市场,我想我们以 382 美元的价格买下了它并出租了它,覆盖了我们这一年的所有费用。我们投入了 40,000 美元,然后第二年以……现在我努力记住……650,000 美元——一年后的价格,所以这是一个很好的小项目。这些都是我们正在考虑的交易。很幸运,但并不是所有的事情都能成功。
我们只是运气好而已。效果非常好,就在这个完美的地方,三间卧室,两间浴室,一个院子,在这附近,三间卧室,两间浴室和一个院子就是你所需要的一切,因为你有空间容纳狗,因为如果你不这样做没有地方可以容纳狗,你就消除了很多租客池。拥有三间卧室、两间浴室,您可以容纳一群年轻人,他们都可以多花一点预算。如果你让它变得更好,而不是超级大学类型的东西,那么你可以引入更多的人。这就是我们关注的重点。
托尼:
安妮,我喜欢你在这两个方面都有经验。您已经谈到了这一点,但是对于商业和住宅空间来说显然都有好处,但对于我们的新观众来说,他们中的很多人可能还没有任何交易。您认为他们在第一笔交易中进入商业领域是否有足够的好处,或者您是否认为与您一起工作的很多人通常都是更有经验的投资者,并且已经通过自己的努力进入了商业领域?你有什么想法?
安妮:
好问题。当然,商业投资者往往更精明一点,因为他们可能做这件事的时间更长一些,主要的区别是他们拥有更多的资本。我认为如果你确实想开始投资商业,这可能是最大的进入障碍。我认为这即使不是更容易,也同样容易,而且购买商业地产比住宅有很多好处,这甚至对我很有吸引力,但问题是你只需要多一点资本,因为商业建筑并不总是如此,但它们往往是稍微贵一点,并且您需要更多的资金来维持它们的维护和必须处理的空缺。
但交易时间较长,所以如果你能吸收很多,你就可以为商业做好准备。但肯定有解决方法,我认为如果您可以与团体筹集资金并与可以帮助您完成所有这些交易结构的优秀经纪人合作,这确实是一个很好的机会,我很乐意分享更多有关如何看待的信息在商业交易中需要注意什么,它有何不同。
托尼:
安妮,这是一个后续问题,因为你说过,达成商业协议即使不是更容易,也同样容易。详细说明这一点,因为我认为对于我们大多数正在聆听的新手来说,他们会想到商业这个词,只是他们对其中的一切感到不知所措。详细说明您的感受,这样实际上可能更容易达成商业交易。
安妮:
简而言之,买家群体较小。至少在这附近有住宅,我们这里有一个强大的市场,即使在我们现在正在经历的这种奇怪的低迷时期,也有很多买家在排队。在商业化方面,它们在市场上停留了很长时间,长达九个月。对于待售的商业地产来说,这是不寻常的,尤其是在更容易获得的范围内,我们谈论的可能是 500,000 万到 1.5 万美元的东西,有时是这样的建筑物,特别是如果它没有很多收入的话投资者想要看到,会坐在那里一段时间,实际上还有谈判的空间。
实际上,你可以提出你能负担得起的报价,然后去谈判桌谈判,有时与投资者,当你投资住宅物业或想要进行翻转时,我认为门口排着更长的队,你必须变得更加激进一点。所以我想收购就是我所说的商业收购。您还有更多选择,您只需知道自己在寻找什么并做好准备即可。
阿什利:
安妮,对于一个新手投资者来说,她会在听这个播客时思考,“你知道吗?我想我实际上想尝试投资商业房地产,”要真正开始采取行动推动自己进入商业投资领域,首要的地方或第一件事是在哪里?
安妮:
很好的问题。警告,我是经纪人,但我会说找到经纪人。第一,在商业地产中,我们不像住宅地产那样容易在商业地产中进行搜索和查找,最大的原因是我们在商业世界中并没有真正拥有相当于 MLS 的东西。这个多重列表系统,非常棒。你可以爱他们,你可以恨他们,但他们做得很好的一件事是将所有这些财产联合到这些完全向公众开放的不同网站上。在商业方面,我们有 LoopNet,我相信如果您曾经查找过商业地产,您就使用过 LoopNet。 LoopNet 很棒。它是 CoStar 的面向公众的版本,CoStar 是迄今为止房地产数据交换的市场领导者。但除了 LoopNet 之外,其他一切都位于墙后,授权经纪商可以访问。
我们称之为所有这些财产交换数据库,如 Catalyst、CoStar、LoopNet、CREXI。您可以通过登录使用 CREXI,我建议那些只想浏览房产的投资者使用它。但最终,您将拥有能够访问可用房产池的经纪人,他们将与行业中的其他经纪人建立更多的网络,并了解即将推出的房产和可用的房产。他们将更有可能为您获得场外交易。所以单独找房子,就找经纪人吧。如果您是买家,这就像在住宅中一样,您不支付经纪人费用,也不支付他们的佣金,房东或卖家支付佣金。
您可能向买方经纪人支付佣金的唯一情况是您购买了场外交易,这是您必须做好准备的事情,他们可能想与您签署独家协议,以便您在以下情况下支付他们的费用:它不在市场上。这种情况确实会发生,具体取决于你要寻找什么,但大多数情况下你会在市场上找到一些东西,所以没有理由不使用经纪人。他们会为你谈判,他们对市场上正在发生的事情有更好的了解,什么估值才是正确的估值,应该以什么价格介入,如何谈判。所以这是第一件事,找经纪人。他们就在那里,我会专门寻找商业经纪人。有些在两个方面都会有所下降,但如果你整天都在做商业活动,你就会对市场上发生的事情有更好的了解。
阿什利:
跟进这个问题,您已经为我回答了部分问题,即您期望经纪人为您带来什么价值?所以你说谈判,帮助你弄清楚市场在哪里,这个房产的实际价值是多少,诸如此类。经纪人还会帮助您做哪些其他事情?因此,也许在收购过程中,他们是否会帮助您处理租赁协议等您应该从卖方那里获得的物品,然后在您签订合同后,他们是否会协助您进行尽职调查?那么,如果经纪人在这些领域拥有丰富的知识并提供这些服务,人们应该询问哪些内容呢?
安妮:
确实。第一,经纪人会帮助您了解市场上有什么,如果您签订了合同,则以合适的价格签订合同。然后尽职调查的时间相当长。在商业方面,我们倾向于签订为期 30 至 90 天的合同。我下周要完成一项交易,我们的合同已经签订了近 90 天,而且并不复杂,只是需要很长时间才能完成环境工作。检查,有很多标题工作。当然还有租户,这就是我接下来要谈的事情。实际上,如果您购买的建筑物有一个或多个租户,那么就会存在一定程度的复杂性。想象一下,你的业主拥有一栋商业建筑,里面有一群租户,我不知道已经有 10 年了。在这 10 年里,他们签署了五份不同的租约或六份不同的租约,有些是总租赁,有些是净租赁,有些是修改后的总租赁。
有些人与这个人达成协议,如果他在周五打扫衣柜并提供足部按摩,他当月的租金可以减免 200 美元。所有这些东西在关闭后仍然存在,因此必须通过所谓的“禁止反言”来捕获、记录和表示。我确信,如果你买过有租房者的房子,你就会有禁止反言的行为,但对于商业地产,情况可能会变得非常复杂,因为这是企业,它会影响他们的底线。重要的是,无论保证金和各种东西是什么,都必须在交易结束时转移到您的结算表中。因此,这些禁止反言可能会变得有点复杂,你要确保有一个经纪人可以帮助你查看这些内容,并确保一切都经过检查,当这些租户在交割后幸存下来时,可以顺利地转移到房东的角色,并且有非常强烈的理解。
我现在有一栋大楼,我们在 12 月关闭,它有 12 个禁止反言的人,8,000 个租户,就像一栋 XNUMX 平方英尺的大楼。房子不大,所以住的人很多。现在,无论几个月过去了,有关禁止反言、保证金、上个月的租金以及未计算在内的事情的问题再次出现。从理论上讲,什么都不会发生,因为这些禁止反言是在成交后仍然有效的法律文件,但我们现在对此有疑问,所以我们必须非常努力地处理它,经纪人会站在你这边。然后,抱歉我说了很多,只是为了回答你的第二个问题,即当你成为房东时会发生什么以及经纪人如何帮助你。再说租赁。
租赁是一件持续的事情。如果你有租户,并且你将不得不留住租户,这是你投资策略的一部分,你实际上并没有占用它,你只是想获得收益,你只是为了收入而这样做,你会想要一个对市场有很多了解的经纪人,了解市场上的租金,以及如何为您谈判一个强大的租户,如何审查上桌的租户,如何为您获得更长的交易,以及租赁只是一个持续的事情。续约、租约开始到期,人们会重新谈判这些事情,有一个经纪人在你身边为你处理这些事情真是太好了。
您可以自己进行租赁,我建议您对如何协商良好的租赁进行大量研究,但我无法告诉您我与来到谈判桌前的卖家合作过多少次,您可以看出他们不是不与经纪人合作,因为他们的租约都低于市场价,租金确实低于市场价。你有凌乱的租赁文件,很难搞清楚,当你去出售建筑物并签订合同时,这会影响你,你必须进行尽职调查,每个人都开始查看这些凌乱的租约并说:“天啊。这些都在市场之下,这座建筑的价值不在这里。这些上限利率不会被检验,”然后你必须重新协商你的价格。因此,拥有真正强大的租约以及合理的租金,无论是等于还是高于市场水平,都会对你在出售时赚回钱有所帮助。
托尼:
是的,安妮,那里有很多有价值的信息,我只是想大声喊出来,因为我知道我们的很多新秀可能会听到这些并且他们的头在旋转,但我认为这又回到了为什么如果您确实想进入商业领域,拥有有经验的人非常重要。但这只是尽职调查期间的最后一件事。我想我们都有点熟悉在托管期间单户住宅会发生什么以及您需要进行的检查,但是对于商业地产,有人应该考虑哪些额外的检查,以确保该房产的安全明智的选择?
安妮:
几乎总是你会看到环境完成了。所以我们称之为第一阶段、第二阶段。您所做的环境有不同的阶段。至少,您可能想要进行第一阶段。因此,这将通过建筑物并测试整个建筑物中可能存在的石棉和其他有毒物质,如果您的建筑物更换了天花板瓷砖,这些可能会变得非常复杂。如果您拥有一栋多租户建筑,并且在每个不同的单元中,租户为其业务进行了不同的扩建,那么整个建筑中将拥有各种不同的材料。
我提到的这栋大约 7,000 平方英尺的建筑,我们做了一个环境测试,我认为他们采集了 90 个环境样本。所以花了一整天的时间,而且真的很长,而这只是第一阶段。然后,如果您坐拥一处更为复杂的工业地产,您可能会进入第二阶段,具体取决于第一阶段的回报,您最终可能会购买一栋棕色场地的建筑。在商业方面,企业在这些房产上做很多不同的事情,因此环境非常重要,这通常是导致您在商业上签订合同时间更长的原因。
阿什利:
我的一处房产已签订合同,已进入第一阶段。它是自助仓库,但也有一座商业建筑,第一阶段失败了,因为里面有一家机械店在营业,而且第一阶段指出可能会发生石油泄漏。所以想进入第二阶段,但卖家不允许。他不允许在该房产上进行第二阶段,我们的经纪人告诉我们,这可能是因为如果出现问题而我们退出,他现在已经意识到这个问题并且必须披露它并且很可能必须对其进行补救。
所以我们实际上放弃了这笔交易,因为卖家甚至不同意,他最终向我偿还了第一阶段的费用,我给了他那份报告,所以他确实为另一个买家提供了该报告。所以这样的结果还好,我在尽职调查中并没有损失很多钱,但还有一点需要注意,那就是你已经准备好继续前进,而卖家实际上停止了并说:“我不想知道它出了什么问题。”
安妮:
完全。这些商业交易常常在最后一刻破裂。因为大多数买家是投资者,卖家也是投资者,所以首先,你可能有很多自我,但通常情况下,如果交易、数字没有意义,他们就会走开并走开到下一个。所以它真的很脆弱。这个过程可能会在检查决议或最后一小时经常崩溃,我想说这是另一件事真正要做好准备,就像你的故事一样,阿什利。
托尼:
安妮,你提到的一件事我只是想确保我们回到上限利率。您非常简短地提到了这个词,那么您能否详细解释或定义资本化率是什么以及它在商业房地产中扮演什么角色?
安妮:
绝对地。因此,在商业地产中,我们根据情况采用几种不同的方法对房产进行估值。这里是房地产101,所以大家耐心听我说。但是你可以只看纯粹的比较,或者你可以看看潜在的土地价值,如果该房产是一块垃圾,最终有人想重新开发它或做一些城市填充,所以结构上确实没有价值,你查看基础土地价值,因此您可以按每平方英尺或每英亩进行计算。然后是收入,这是最常见的一种,因为大多数人投资商业是为了收入,你会看收入。我们对收入财产进行估值的方式是通过资本化率。这个愚蠢的公式确实令人困惑,但基本上,你的净营业收入,你的 NOI,就是你的收入减去运营和运营大楼所需的一切。
所以税收、保险、维护,你甚至可以把贷款从那里拿出来,所以资本化率不考虑你的贷款,这实际上只是想看看建筑本身,我们得到了 NOI,你将它除以建筑物的价值或您希望建筑物的价值。因此,如果它的价格为 1 万美元,如果它在市场上的售价为 1 万美元,您可以将 NOI 除以 1 万,最终得到的百分比介于 4% 到 10% 之间。事实上,它并不是真正的回报,而是风险、风险和回报的衡量标准。因此,4% 到 5% 的资本化率将告诉您,这是一处具有高价值的房产,它可能位于一个更加城市化的市场,就像我们在博尔德的例子,那里的价值持续不断地增长,但相对于该价值的租金并不那么高。
因此,你的上限利率较低,但这是一项更安全、更长期的投资。它将稳步增长。这就像商业地产的债券。然后,较高的资本化率只会告诉您这是一个风险较高的市场,就像与收入相比,价值较低,但您找到真正优秀的长期租户的可能性可能会低一些,因为您已经出局了在更多的农村或郊区市场,这不太可能是万无一失的赌注。所以它的风险更大,所以它是房地产投资的股票。所以,你会一直听到上限利率,很多时候你会购买一栋没有列出上限利率的建筑,你会想,“上限利率是多少?”嗯,可能是空的。
或者,就我现在签订合同的一栋建筑而言,一半已出租,另一半则未出租,因此在这种情况下,资本化率无关紧要。您可以根据市场租金和平方英尺数、可出租与可用进行形式上限利率和估计,我们估计如果您为此购买,您可以获得此上限利率。但最终,没有上限,所以你必须考虑它的估值方式。因此,在这种情况下,我们会依靠比较并查看在该市场上出售的类似建筑物的每平方英尺价格,并估计这就是它可能的价格,但它并不完全存在,所以我们会给您折扣这就是我们得出每平方英尺价格的方法。
托尼:
安妮,如果我是新投资者,我如何计算出任何特定区域的资本化率是多少?
安妮:
好吧,我就去 LoopNet。进入LoopNet,首先选择你想投资什么?零售、工业还是办公?工业建筑往往有更多较低的资本化率,因为你有真正的长期租户,而且工业建筑的价值总是很高,比如仓库和其他东西。但是选择其中之一,然后搜索某个市场中所有 10 到 20,000 平方英尺的仓库,然后按此进行过滤,然后开始查看手册和列表,看看他们列出的上限率是多少,通常他们会叫出来的。他们会说,“这是八帽。看看吧,八顶。”你会说,“是的,但这是在塞勒姆,”所以呃,当然是八上限。
但是,如果您进入更多的城市地区,例如大学城或类似的地方,您会经常在多户住宅和大学城看到这种情况,那里的租金总是非常稳定,您将主要看到四个多户住宅上限总是最低的,因为它非常稳定,每个人都需要有地方居住。因此,如果您要购买多户住宅,即使是四个单元,您也会期望四到五个上限。例如,如果您在大学城的多户住宅上看到六顶盖,这可能是一个不错的选择,但会有很多人排队购买这样的产品。
阿什利:
安妮,在查看上市的资本化率时,您应该采取什么措施来验证资本化率实际上计算是否正确?您是否看到一些常见的事情,也许卖家没有告诉经纪人或其他什么,但是在分析上限时可能被遗漏的交易时,我们是否应该寻找一些东西速率已配置?
安妮:
绝对地。很好的问题,因为上限利率是值得验证的一件好事。一,因为他们可能没有正确计算,实际上有更高的资本化率,你发现这完全是金块,或者他们完全夸大了资本化率。因此,您要做的第一件事是,您甚至不必实际上签订合同,当某物待售并且您对它感兴趣时,请索要租金。因此,这将是一个电子表格,您可以从列出它的经纪人或卖家那里获得,这将显示所有不同的租户,他们支付的租金,租约何时结束,以及其他一些高额租金根据他们的租约条款,那里的水平相当。然后在租金单上,它也应该显示所有费用。从那里你会看到税收,这就是保险,这就是维护。
有时,您通常可以很快地看出卖家有多精明,以及他们对这些费用的跟踪情况如何,根据这些费用是否是估算的。如果您认为这些费用是估计的,您可以开始问一些问题,例如这里的实际费用是多少?这家伙天天自己出去铲雪吗?谁修屋顶了?你是付钱给屋顶工还是到那里玩焦油?真正弄清楚当你承担这件事时,费用是多少,你愿意自己做多少。检查税费并确保正确列出这些税费。您可以快速查看所有这些内容,以确保上限率计算正确,然后您就可以开始使用您的报价。因此,如果它的标价为 1 万美元,并且您知道您不会以超过 850,000 美元的价格购买它,那么您可以根据预期的购买价格计算 NOI,并计算出您想要的资本化率。
托尼:
安妮,我认为商业房地产对很多人如此有吸引力的原因之一是,你可以更好地控制该房产的价值,因为如果我购买单户住宅,我们的大部分投资组合都会购买短期的租金,我们可以拿走该房产并使其表现出色,但该房产的价值始终与该地区其他房屋的可比销售额挂钩。但如果我出去买一家酒店,我可以将 NOI 从 500,000 万美元增加到 1 万美元,现在我已经显着增加了该房产的价值。因此,安妮,我很好奇,从与您合作过的客户中,您是否看到他们在购买表现不佳的资产时有效地利用了该策略,他们能够稳定它、改进它并大幅增加价值该财产的?
安妮:
100%。这就是目标。我们的最终目标是购买表现不佳的房产并稳定租金。如果你能找到一个机会,然后以合适的价格得到它,当然每个卖家都会认为他们的房产一点也不臭,所以你必须以合适的价格得到它,但一旦你这样做了,并且然后随着时间的推移。这些东西需要时间,因为商业租赁通常是两到五年,有时是七年、十年,而且可能需要时间才能将其放到足够稳定的地方以将其带回市场。但这也是与经纪人合作的另一个原因,他可以努力稳定该房产并为您获得一些不错的租金。但是,是的,这正是我们的目标。稳定它,增加一些价值。确保您也妥善保管了建筑物,您不希望它出现任何可以在尽职调查中发现的重大问题,然后将其带回市场。完全正确,托尼。
托尼:
我喜欢那个。我们现在在西弗吉尼亚州签订了一个露营地的合同,这是我们的一个大目标,他们没有充分利用这处房产,而且那里有一些很大的优势,所以我对此感到兴奋。你提到了我想回顾的另一个词,安妮,它是形式。你能定义那是什么吗?而且,形式并不总是真正了解房产表现的最佳信息来源。有些卖家可能会在形式上说这是世界上最好的房产,但你稍加挖掘就会发现其他东西。那么,究竟什么是形式?新手房地产投资者如何利用它来做出购买房产的明智决定?
安妮:
完全。不要被形式吓倒。实际上,您可以使用一个非常简单的。你可能会变得非常复杂,并且真的失去控制,但形式基本上是一个电子表格,你将用它来计算你认为该房产的表现如何,如果你最后想做的一切都做了,如果一切都很完美的话。因此,如果您购买一栋已出租 80% 的建筑物,并且您知道您希望将其出租率提高到 95%,您希望获得这些长期交易,您希望获得最好的租金,那么您的回报率是多少你什么时候这么做的?你买它的目的是什么?
然后在你的形式上,这就是你想要开始使用贷款的地方。因此,当您想要再融资时,您需要投入多少融资金额、多少现金。这些可能会让你变得非常复杂,但最终形式只是说这就是今天和未来的情况,这就是如果我能做我想做的一切并创造我想做的价值的话,这就是它的样子。想要创造。
阿什利:
安妮,在做备考时,有哪些事情是应该注意的?举例来说,如果卖方准备了形式,说明该房产现在正在做什么,但我们知道它可以做到这一点,那么即使您自己创建形式,人们也应该注意哪些事情可能不会甚至是实际的?所以我在布法罗看到的一件事很常见,那就是你从一家妈妈和爸爸那里买东西,爸爸走了,他负责扫雪,所以扫雪费用上没有列出任何东西,或者也许他们的保险单上没有列出甚至覆盖任何东西。我们之前参观过一个露营地,有些小屋里有燃木火炉。他们的保险单不承保那些燃木炉子是否发生问题,因此这表明保费可能会比他们当前损益的保费高得多。那么您能否谈谈我们应该注意的其他一些事情?
安妮:
老实说,我认为你刚刚做到了。花费。我认为开支是最大的事情。每个人都可以夸大租金。第一,对租金保持保守。你不知道这个世界会发生什么。我们现在正面临办公室危机,所以很多人的形式现在根本不适合他们在办公室工作。因此,对租金要超级保守,对开支要宽松。只要知道,无论卖家现在如何经营该房产,即使您不这样做,您也可能会比他们花更多的钱。但在你的形式上,假装你是这样的。
你要租用那家除雪公司。你将和屋顶工一起工作。你会得到超额保险、保护伞等等一切,然后你还必须处理融资问题,因为没有人有 2 万美元的闲置资金。也许你在这处房产上五年都不会赚钱,它可能只在七年内有价值。尤其是当你处于资本化率较低的市场时,赚钱需要时间。所以我想说,在费用上保持宽松,在租金上保持保守,并尝试应对最坏的情况,如果它仍然有效,那么可能值得考虑一下。
托尼:
安妮,你提到办公室现在正处于危机之中。我想我只是很好奇,以你所拥有的所有经验,考虑到我们今天所处的经济周期,你如何看待商业空间转向的投资者?
安妮:
这是一件大事。在博尔德市场,我们的办公室空置率目前为 12.6%,虽然还没有那么高,但对我们来说确实很高。我认为纽约市的潜力为 15%。相比之下,博尔德过去五六年的历史租金约为 6% 至 8%,或者说空置率,请原谅。所以 12% 是双倍的,我们肯定能感受到这一点。感觉到处都是办公室。所以我认为卖家和房东,以及租金方面,正在实现这一目标。他们有点理解我们所处的状态,他们将开始需要做出更多让步,价格和租金将需要反映市场,但我们历史上的租金非常好,因此它会继续上涨。卖家、房东的反应速度比我们希望的要慢。
与此同时,买家和租户对世界充满期待。所以在办公室里,我们只是收到录用通知。我们收到的租金建议是要价的一半,而且我们看到的报价可以看出买家只是在期待这次减价出售,而卖家还没有出现。因此,我们正处于这个缺口期,我认为卖家正在等待事情反弹或趋于平稳。买家坐拥现金,认为他们将获得世界上最好的交易,只有时间才能真正证明一切。我不确定这是否能回答你的问题,但这就是我们所看到的。这主要是在办公室里。它在工业领域仍然非常健康。祝你买仓库好运,每个人都在排队买。祝你购买多户住宅好运,它仍然非常强劲。
零售业的起伏取决于它所在的位置以及您所谈论的零售类型,但是办公室,有点身份危机。我们只是还没有看到它回来。我们仍然看到很多家用混合动力车型的工作,所以这是一个奇怪的时期。我只是认为我们需要更多的时间。总体而言,商业活动的进展要慢一些,因为这些交易更长,租赁也更长,因此响应率也很高,而且有很多机构投资者,他们的交易确实很长,所以我们需要多一点时间看看具体结果如何。
托尼:
我很好奇,安妮,考虑到您对所有这些不同类型的商业房地产都有如此广泛的了解,如果您是一名新秀投资者并且今天刚刚开始,您会选择哪种类型的商业房地产?你会追求工业吗?你会追求多户家庭吗?当我自己思考哪种商业资产类别可能具有最大的优势时,我们现在正在关注酒店和汽车旅馆,因为我们已经进入了 Airbnb 领域,所以我们在运营上有一些优势。但我也喜欢带牙医、美甲沙龙和理发店的露天购物中心的想法,因为这些是你无法通过虚拟方式完成的事情,所以对我来说,这就像你在那里会有一些好处。但我很好奇,你的想法是什么?如果你必须从今天开始,你会选择哪条路?
安妮:
好吧,这取决于您的预算,我想说这取决于您的兴趣。你将不得不与这些租户打交道,并且你想了解他们的业务,所以如果你要寻找仓库或者如果你要在重工业中拥有一些东西,我建议你了解一点关于将成为您租户的企业类型。关于车身的那些事你了解吗?你了解制造业吗?你了解存储吗?如果您了解他们的业务,您可以更好地与他们合作,了解您的市场以及如何成为合格的租户,其中零售业也是自己的事情。因此,与办公室相比,我们看到很多小型办公室业主都是拥有保险机构或企业的人,他们必须先租用这些类型的空间,并了解办公室的用途或如何让你成为一个好的办公室房东。因此,如果您已经对某件事有一点了解或感兴趣,也许可以从那里开始。
工业只是一个更高的价格点。只是比较难买。即使是最小的大仓库,也有,但最终你需要几百万才能进入仓库。它们需要大量的维护工作,它们只是更大,而且是更大的动物,而与可能是小型多租户专业办公楼相比,对于您的第一次投资者来说,这栋小办公楼的规模更大,尤其是如果您可以占用其中一栋并现场。零售业也往往很大,因为你有这些,就像你说的,露天购物中心,但每个人都有可爱的小市中心区,那里有精品零售大楼,你可能可以花不到 1 万美元购买。这有点冒险,因为你可能有一个或两个租户,所以你真的依赖这些企业,但它是从某个地方开始的。您只需购买一台并开始使用并使其稳定即可。因此,如果您喜欢您的小镇,并且对此感兴趣,并且您希望在市中心商业区取得成功,那么就开始在那里寻找,您将成为一个非常好的房东。
阿什利:
这正是发生在我身上的事情。在这个超级小镇里有一座美丽的混合用途砖砌建筑,我非常喜欢它,我等了两年多才买下这座建筑,因为他们首先想要 90,000 美元,最后我以 20,000 美元买下了它。但我真正购买它的部分原因是我不知道该放什么。小镇这么小,人们需要什么?我可以同时填写两个单位吗?所以我们所做的就是在那里建了一家酒品商店,因为根本没有一家酒品商店靠近那个城镇。所以我们开了一家公司,买了这栋大楼,然后我们在楼上有了两个住宅单元,我们在同一个城镇还有其他单元,而且对单元的需求仍然很高。
因此,我们进入商业领域的安全网就是混合用途,我们对住宅非常熟悉,我们知道住宅单元可以承载这座建筑,以防我们的酒类商店业务失败而我们无法租用该建筑。对方。最后我们在另一边找到了一家可爱的小精品礼品/服装店,它确实让那条主要街道变得很漂亮。但这对我们来说也是一个很大的阻碍,甚至可能会阻碍我们实际购买它。但我想问的一件事是,在租赁过程和寻找租户方面,您的商业经纪人可以帮助您进行审查、撰写租约吗?也许您甚至可以与商业租户讨论三重净租赁。
安妮:
伟大的。绝对地。在我的工作中,大约 80% 是租赁,20% 是销售,所以我们主要做租赁,这对我们所有的销售都很有价值,因为租户和租赁与商业交易的买卖非常相关。完全相关,所以我们知道市场在哪里,租金是多少,人们的要求是什么,租户的需求是什么,所有这些都会发挥作用。所以,是的,如果您愿意,您的经纪人将继续为您提供所有租赁服务,并且就佣金而言,它的运作方式就像销售一样。一般来说,经纪人会获得租赁净值的 6% 到 XNUMX% 之间的佣金,因此你的经纪人会激励他们达成更长的交易。如果他们以更高的租金提供五年期限,那么他们会得到更高一点的佣金,他们是在为你工作。因此,他们会进行营销,将其放在我所说的其他经纪人看到的所有房地产交易所上。
在我们公司,我们非常热衷于将内容放在 Craigslist 上,并尽可能地接触到没有经纪人代表的租户,因为很多租户没有经纪人代表,然后将这些租户引入并进行审查。很重要。我过去有过恐怖故事。就在去年,我还拜访了一位房客,结果发现他是一名二级杀人犯,也是一名在科罗拉多州被起诉的彻头彻尾的骗子。我们参观了它,这就是这笔交易,这是来自天堂的交易。他们想要一切。这太好了,简直难以置信。所以你希望你的经纪人在那里为你做一些审查,然后当他们可以带来一个合格的租户时,他们可以通过提案过程来帮助你,这里是我们对租金、条款、一切的建议,达成一致这样,然后进入租赁阶段。
然后,当续约时,您的经纪人可以帮助您重新协商续约,或者如果该租户要搬出并为您寻找下一个租户,则可以将其放回原处。不仅要记住空缺,还要记住在商业交易中找到租户需要数月的时间。这不是一朝一夕发生的事情。这是我能做的绝对最快的交易,这是一个完美的地方的租赁交易,这是我们看到的第一件事。这些租户搬得如此之快,他们太棒了,他们在行动。我告诉他们要做的一切,他们都会立即完成,而且是我们能以最快的速度关闭,从他们说“我想要这个地方”到我们签署租约,大约有两个半月的时间。所以这确实需要时间。
有时需要六个月的时间,我知道房东会感到沮丧,过了一段时间他们就会说:“你在为我做什么?”但这只是找到完美的匹配。根据房东和他们的挑剔程度,这也可能需要很长时间,所以有很多动态。你问题的后半部分是什么?净租赁。那么我们来谈谈租赁。在商业领域,你会看到有几种不同类型的租赁,这非常重要,因为它会影响你的租金角色、形式、资本化率以及我们谈论的一切。房东倾向于支持所谓的三重净租赁,这意味着你分割租金并收取基本租金,而基本租金就是直接进入房东口袋的所有钱。
这只是纯租金,通常以每年每平方英尺的价格表示。这真是令人恼火地令人困惑,但请耐心等待。假设您有 1,000 平方英尺的空间,每年每平方英尺 10 美元。那么,我如何计算每月的租金?你拿 10 美元乘以 1,000,这就是你的年租金,你把年租金除以 12,这就是你每月要支付的费用。这就是所谓的基本租金。然后还有一个,这个词是什么?不是固定租金,但是——
托尼:
多变的。
安妮:
… 谢谢。可变租金称为三重网或运营支出、运营费用、三重网,无论你怎么称呼它。这就是三端,即保险、税收、维护。公共区域维护,CAM。这就像维护走廊、浴室和人行道所必须做的所有事情。租户之间共享的一切都是我们的公共区域维护。所以我们有保险和税收,这些都是转嫁成本。房东不喜欢支付这些费用,因为这是租户的责任。他们说:“这是租客的责任。”因此,房东以每平方英尺的价格将这笔费用转嫁给租户。通常价格在 4 美元之间,如果你在博尔德的珍珠街购物中心,价格是 25 美元,非常贵。因此,您必须在基本租金的基础上加上三重净值。
假设您的基本租金是 10 美元,您的三重净值是 5 美元。您的总租金为每年每平方英尺 15 美元。你用它乘以你的可出租平方英尺数,我们讨论过这个,然后你把它除以 12,这就是你的月租金。这就是您每个月欠房东的一切。房东喜欢这样,因为税收、保险和维护都是可变成本。他们无法预测这些。他们不喜欢不可预测的事情。他们想知道月底他们会得到多少钱。因此,他们将所有他们认为一年内总计为 X 除以 12 的费用计算在内,然后每个租户按比例支付其份额。因此,如果您占用该建筑物的 10%,则您需要支付其中的 10%,如果您占用该建筑物,则需要支付任何费用。
因此,到了年底,房东必须做一些会计工作,将所有这些费用、他们从三重网获得的所有收入加起来并进行调节。我说得对吗?我错了吗?我是否高估了?难道是我低估了?如果你高估了,你就欠租客这笔钱;如果你低估了,租客就会收到账单并付给你。因此,您所有的可变费用都已涵盖,然后您就可以每月获得基本租金。这就是为什么对于 NOI,回到那个,为什么我们把这些可变成本去掉,因为我们真的只是想知道你得到的租金是多少,硬性租金。不管怎样,太愚蠢了,太令人困惑了,但只要知道你是否在外面看看租金是多少,通常有基本租金,然后还有运营费用。
现在,你还可以进行总租赁,许多房东为了简单起见更喜欢这种方式,或者他们已经拥有这栋建筑一百万年了,他们不再关心了。无论如何,一切都得到了回报。他们想成为一个好房东,他们想拥有长期租户,并且他们与那里的人是好朋友,所以你只需经营总租赁。因此,您可以只计算每月的总费用,甚至包括公用事业费用,很多租户当然喜欢这样做,因为它可以真正预测他们每月的费用。您可以计算修改后的总金额,其中所有租金减去水电费,您必须单独支付,或者您可以计算每平方英尺的总金额。
有很多不同的方法可以剥猫皮,但最终,总租赁对房东来说会更容易一些,因为他们不必在年底进行所有计数和对账,也许还需要付钱给会计师来做一些事情这真的很烦人,所以有些人就是喜欢它的简单性。但一般来说,如果你想真正创造价值并建立一个良好的收入财产,并在以后出售很多钱,你会想要进行净租赁,因为你精明的投资者会理解这一点,而且这对每个人来说都更容易预测。
阿什利:
谢谢你,安妮。这是对租约的重大破坏,我认为这对我们所有人来说都非常有价值。不仅仅是购买房产,当您真正想要出租房产时,您确实有不同的选择。提醒一下,无论您是房东还是租户,所有租约都是可以协商的。因此,只要它是您想要的合法合同,但任何其他部分,都由您和您的租户协商并可以更改。安妮,在我的笔记中,我有一件事情我应该早点问,但我们没有做到这一点,我想确保我们问你这个问题。我想了解商业地产的分区。因此,如果您正在寻找一处房产,并且它目前被用作一件事,那么当您打算购买时,如何才能在房产分区上发挥创意,以将其用于您作为买家的利益呢?
安妮:
超级重要。分区非常重要。好吧,有时这并不重要,但大多数情况下确实很重要。举个例子,今天我向一位租户展示一处房产,该房产位于东博尔德的这个地区,称为熨斗公园,这是一个工业弹性区。顺便说一句,弹性房产可能是你拥有仓库的地方,它就像商业中的鲻鱼,前面有聚会,后面有聚会,前面有生意。你有一个办公室,也许他的办公室有40%、30%、20%,剩下的就是仓库。所以你可能是电子商务,或者谁知道什么,电工,弹性空间和工业。而博尔德这个区域都是IG,就是一般工业。这里有很多办公室,因为它是灵活的空间,在 IG 分区中,你不能放置一个纯粹的专业办公室。
所以你不能让一家有客户来看他们的保险机构,因为停车场没有为此设置,而且还有所有这些不同的分区。但是一家建筑公司,他们的服务专业吗?他们不是吗?这是一种灰色地带。因此,当您购买商业地产时,您必须查看分区并弄清楚这将如何限制您可以在您的空间中容纳什么样的租户,特别是如果您正在寻找一个灵活的区域或工业。大多数时候它只是商业用途。它只是商业化的,那是什么?我不知道。几乎任何人都可以进入商业区,但很多时候是市中心……
我住在科罗拉多州朗蒙特,在我们的市中心,我们不允许当铺,但我们的主干道上确实有很多当铺,那是因为它们是祖传的。但如果你买这个是基于当铺的租金非常可观,当租约到期时,你将不得不把他们踢出去,因为它是祖父的。所以请确保你知道这些不同的分区是什么以及什么样的租户可以进入如果你处于更宽松的分区,如果你处于不太宽松的分区,你可以打电话给你的市政当局,问他们这些问题。通常它会在网站上详细列出,或者您的经纪人应该知道。不过超级重要。
托尼:
安妮,您知识渊博,我觉得您已经向我们介绍了商业房地产投资的世界,但显然还有更多,所以如果人们想在之后与您联系播客节目,他们可以在哪里与您取得联系?
安妮:
很好的问题。你可以给我发电子邮件。我的电子邮件地址是 我们的经纪公司是 Market Real Estate,网址是 marketboulder.com,因此您可以在那里找到更多信息。 Instagram,安妮拉纳。有时谈论房地产,但也谈论孩子,公平警告。我很乐意帮助任何人。
阿什利:
好吧,安妮,非常感谢你的到来。我们真的很感激,我认为这确实是我们第一次有商业经纪人谈论商业房地产,而且我们很少有新人也来谈论这个问题,所以谢谢非常感谢您加入我们。 (唱歌)
在这里观看播客
在这一集中,我们将介绍
- 商业与住宅房地产 以及为什么购买更大的房产更容易
- 使用商业房地产经纪人 找到其他人不知道的交易
- 如何分析商业地产交易 和备考解释
- 尽职调查, 检查以及一旦您拥有合同下的房产该怎么办
- 上限利率、NOI 和 如何对商业地产进行估值
- 最适合初学者的房产类型 具有最渐进的学习曲线
- 如何寻找商业租户您必须注意的租赁类型和分区规则
- 和 So 多得多!
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