想要达到 火灾 你还不到六十五岁? 如果你有可观的收入,勤奋投资,并注意支出,你仍然可以 掉进“陷阱” 大多数追火者发现自己陷入了困境。如果犯了一个大错误,你可能会被 不小心强迫自己工作了几年或几十年 最终退休,即使您已经达到了 FIRE 号码!我们指的是什么“陷阱”?您如何确保您的日程安排顺利进行?留下来看看吧!
今天,我们来聊聊 克里斯,谁工作于 医疗销售 并赚取任何人都乐意拥有的收入。他住在一个生活成本很高的地区,拥有价值百万美元的房屋、昂贵的财产税和州税,并且 高额费用。但他每个月仍然存下一笔可观的收入。 他用多余的现金做什么? 投资 指数基金,慷慨捐赠,以及……存钱购买特许经营权?
本篇 特许经营投资可以使克里斯数百万美元,但有几个 红旗 明迪和斯科特不能忽视这一点。凭借大量的初始投资和可以随时进行测试的合作伙伴关系,克里斯想知道 部署其充裕资本的最佳地点。他是否会一头扎进 特许经营, 坚持 指数基金,或构建健壮的 退休账户?并带有一个 火灾时间表十年或更短,他如何确保他有足够的钱来维持他的生活方式?
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明迪:
你好,亲爱的听众,欢迎来到 BiggerPockets Money 播客。这是《金融星期五》版,我们采访了 Chris,讨论了他应该如何部署资金、是否应该投资于令人兴奋的商业机会,并讨论了他实现 FI 的长期前景。你好,你好,你好,我的名字是 Mindy Jensen,和我一起的还有我的 X 联合主持人 Scott Trench。 X?
斯科特:
哦,我以为你指的是 X,就像以前的 Twitter。我很高兴能与您一起讨论克里斯今天可以在财务独立之旅中遵循的多个主题,明迪。对于一个没有介绍的复杂技术来说,这怎么样?
明迪:
那很好。那个 X 只是我每周给斯科特的新形容词的占位符,但我喜欢它。我喜欢它具有相关性,斯科特。谢谢。斯科特和我来这里是为了让财务独立不再那么可怕,不再只是为了别人,为您带来每一个金钱故事,因为我们坚信每个人都可以实现财务自由,无论您何时何地开始。
斯科特:
这是正确的。无论您是想提前退休并环游世界、继续对房地产等资产进行大笔投资,还是创办自己的特许经营店,我们都将帮助您实现财务目标,并为您提供资金,以便您可以开展业务自己朝着那些梦想前进。
明迪:
接下来是我们节目中名为“金钱时刻”的部分,我们将在其中分享金钱窍门、提示或技巧,以帮助您完成财务之旅。今天的赚钱时刻是将您的直接存款分为储蓄账户和支票账户。如果您很难节省时间,这是实现自动化的好方法。请咨询您的人力资源部门或在线支付系统,看看您是否可以在每个帐户中存入一定的金额。您有什么小费可以给我们吗?电子邮件 。好的。斯科特,我很高兴今天能与克里斯交谈,因为他是一个高收入者,拥有一个有趣的商业机会。
斯科特:
这是正确的。总是喜欢这些类型的讨论。有很多不错的选择,因为他的情况有很大的现金流和很多有趣的细微差别,我们可以探索,也许你会涉及到其中的一些。
明迪:
Chris 是一位 35 岁的已婚父亲,是医疗设备行业的销售专业人士。他在那里工作的薪水很高,但他也住在生活成本很高的地区,并希望确保他只抓住那些让他更接近退休日期的机会。我能认出这一点。斯科特,我打赌你也可以。克里斯,欢迎来到 BiggerPockets Money 播客。我非常高兴今天能与您交谈。
克里斯:
谢谢。我很高兴能在这里和你们聊天。
明迪:
好吧,让我们首先了解一下您的金钱历史和金钱背景。
克里斯:
当然,是的。我的金钱故事从我很小的时候就开始了。我是两个中西部农村农民的儿子,他们是家里第一个上大学的人,所以他们从小就培养我有强烈的职业道德。当我五岁的时候,他们让我在后院拔草,每拔一根杂草一便士。所以我总是受到激励去努力工作赚钱,并且非常感谢他们这样做。
我能够完全无债务地大学毕业,这是一个巨大的祝福和特权。我通过工作完成了大学学业,获得了奖学金,也得到了父母的一些帮助。然后我还通过自己的努力读完了研究生,所以我能够以高级学位毕业,完全没有大学债务,并且我能够立即开始工作。我在读大学时,确切地说是研究生院时,就对房地产投资产生了兴趣。我从和一些朋友一起进行了一次房屋黑客行动开始,这完全改变了我的生活轨迹,感谢 BiggerPockets 给了我最初的推动,让我实现了这一飞跃。
我这样做了好几年,直到我结婚为止,这也让我还清了妻子价值约 150,000 万美元的学生贷款。蜜月期间,我们坐在酒店房间里,然后点击付款。此后还有价值 150,000 万美元的贷款需要偿还,但我们逐渐减少了贷款。是的,我现在一直在南加州,在过去六年左右的时间里,那里是一个生活成本很高的地区,我想弄清楚如何尽快到达 FI,并希望尝试使用这样做的一些商业机会。
明迪:
好的。嗯,你住在生活成本高的地区。如果您想尽快到达 FI,可以选择搬家吗?
克里斯:
要是。我的妻子来自这个地区,我们的家人现在就在这里。我的家人最近搬到这里来支持我们,因为我们的孩子和另一个孩子很快就要来这里。因此,搬到生活成本较低的地区虽然很好,但目前看来并不可行。
明迪:
好的。好吧,让我们快速浏览一下您的数字。我同意每月约 18,000 美元的工资,这还不错,只是你身处生活成本较高的地区,所以并不像听起来那么糟糕。我显示你每月的开支约为 12,000 美元,同样,按 18,000 美元计算,你每个月还有大约 6,000 美元剩余。你花掉了你赚到的三分之二。这一点也不坏。您的房屋付款为 4,800 美元或住房费用为 4,800 美元。再次,生活成本高的地区。我不知道你会采取什么措施来降低这些。
我确实看到慈善事业在 2,700 美元,食品在 1,100 美元,汽车在 1,100 美元,肯定会谈论这个。我看到一个名为“购物”的类别价格接近 1,200 美元。旅行,300,狗,262。订阅,少于 100。人寿和伤残保险,少于 100。个人护理,150,杂项 102。我的意思是,你花的钱并没有超过你赚的钱,你甚至不会来关闭。我想知道你把那 6,000 美元花在哪里了。哦,看,我们开始了。您的传统 IRA 金额为 401 美元,总计 234,000 美元。罗斯的账户上,你和你妻子加起来有 97,000 美元。税后经纪费,60,000万。 HSA,35。现金,70。I 债券,21。总债务,我认为这有点倾斜,但总债务为 700,000 万美元,其中抵押贷款占据了大部分,668,还有特斯拉。如果我不问你哪个型号,卡尔就会杀了我?
克里斯:
这是一辆 Model 3。
明迪:
特斯拉 Model 3 售价 28,000 美元。因此,我认为抵押贷款利率为 2.625%。我不能告诉你卖掉那栋房子,因为如果你卖掉那栋房子并缩小规模,你就不会在抵押贷款上节省任何钱,因为你所做的只是为了花更多的钱买一套更小的房子。总体而言,我认为您的财务状况相当不错。你几岁?
克里斯:
35.
明迪:
35. 好的。您目前的工作是什么?你是医药销售员,我是吗——
克里斯:
医疗销售,是的。
斯科特:
这样的收入算稳定吗?我们在这里列出了工资。您能向我们介绍一下补偿是如何运作的吗?
克里斯:
当然。是的。好吧,直到上周,这还是基本工资。是的,我这周刚在这里开始一份新工作,所以事情会有点不同,但希望会更好。在我之前的职位上,工资为 67,000 美元,其中约 170,000 美元是可变薪酬。每月佣金在 8,000 美元到 12,000 美元之间。然后我们也会发放季度奖金,每季度奖金从 3,000 一直到 20,000 不等。在我的新职位上,工资为 175,000 美元,另外还有价值 100,000 美元的可变薪酬,以每季度约 25,000 美元的奖金形式支付。
斯科特:
我们可以在这里简单介绍一下高水平的净资产和总资产并进行细分吗?明迪经历了一些事情,但我的理解是否正确,您拥有的大约三分之二的资产(净资产)现在都在您的家里?
克里斯:
这听起来是对的,只是通过餐巾纸后面的数学计算。我现在的房屋净值约为 750,000 万美元左右,我的净资产约为总净资产的 1.4、1.5 万美元。所以我认为大约是一半。
斯科特:
惊人的。您介意告诉我们目标吗?您正在寻找什么结果?
克里斯:
是的,我的目标是能够从医疗销售中退休,从事一份可能是牧师的工作,在那里我不依靠工资来养家糊口。我的妻子想继续工作很长时间,因为她热爱她的工作。她的心理健康 对我来说,我认为理想情况下,当我 45 岁的时候,我希望能达到我的 FIRE 数字。
斯科特:
那么FIRE的数字是多少呢?
克里斯:
嗯,这是一个很好的问题。如果你看看当前的开支并使用 25,比如 4% 的规则,它可能会在三分之二左右,比如三又二十五万。但如果你考虑到社会保障,以及当我达到完全退休年龄时,我的房子将被还清的事实,那么这会大大减少我们的开支等等。我想我只需要 700,000 万到 1 万美元范围内的 FIRE 数字。
斯科特:
那么目标是在最短的时间内从这里走向FIRE?
克里斯:
是的,确切地说。
斯科特:
好的。并利用这些变量,理解它。能给我们介绍一下你家的情况吗?您支付了 4,800 美元,并获得了股权。你能告诉我们你买这个东西的目的是什么以及付款的内容吗?
克里斯:
是的,是的,绝对是的。我们于 2021 年 1.25 月买了这栋房子,当时正值新冠病毒大流行和疯狂的时期。我们买的房子基本是1.262、500,000万,我首付是2.625万。我们的抵押贷款利率为 2,800%。因此,我认为我们的抵押贷款付款本身是每月 2,816 美元。我认为 1,800 是准确的数字。然后我还有房屋保险和财产税。我认为房屋保险每年大约 15,000 美元,所以并不可怕,但财产税却相当致命。每年大约在 17,000 美元到 XNUMX 美元之间。
斯科特:
好的。因此,15 岁和 17 岁,我们的每月住房费用就达到了 4,800 美元。
克里斯:
MM-嗯。
斯科特:
我只想在这里做第一个观察。我们还有很多事情要讨论和讨论,但是如果你回顾几年并回顾一下,积累财富的策略是,“哦,我要投入 500,000 万美元买一栋房子,我们”我会说,“我们将把我税后实得工资的三分之一倒入每月的付款中。”这是我们必须理解并解决的问题,因为这是一个很大的障碍。这是让您达到 FI 数字的最大障碍。这将使您实现金融投资所需的费用保持在非常高的水平,并且还会抑制我们产生现金的能力,然后将其部署到那里的下一次投资。那么,根据这种解释,这是我们不会触及的立场的固定部分,还是我们在进入其余讨论时可以处理的内容?
克里斯:
是的,这是相当固定的,因为我们与这里的家人非常接近,可以帮助照顾孩子,这绝对是巨大的。这使得我的妻子每周工作两天,而她工作这两天每年可以赚 100,000 万美元。因此,尽管我们的住房很昂贵,但我认为搬家的机会成本会增加我们的其他育儿成本以及她可以赚取的机会成本。因此,从某种意义上说,尽管它很昂贵,但我认为,除了将我们房子下面的一些存储空间或类似的东西出租给陌生人之外,我认为它也是我能得到的尽可能低和优化的。我向我妻子提出了做类似事情的想法,她并没有沮丧。
斯科特:
好,知道了。现在,还有一个问题。你说你的妻子每周工作两天,每年赚 100,000 万美元。这是如何运作的?听起来这里有一条可以很快连接到 WIFI 的路径。
克里斯:
是的,是的,绝对是的。她在心理健康领域工作,这很棒,因为她可以拥有相当灵活的工作时间并且可以选择自己的日程安排。现在她每周工作两天,由于她所做工作的性质和利基,她能够从中赚取可观的时薪。一旦我们的孩子长大并上学,并且对儿童保育的需求稍微减少,我们可以将她的工作时间增加到每周四天,我想,每年的收入可能约为 150,000 美元。所以,是的,这绝对有帮助。
斯科特:
好的。再说一遍,我们已经讨论过房子问题了。您预计未来 18,000 个月的家庭总收入为 12 美元,对吗?
克里斯:
好吧,我想说它实际上可能会比这个更高。我不擅长考虑每月开支的事情。我倾向于在每年的开支中考虑这样的事情——
斯科特:
一年一度的也不错。让我们每年都完成它。你认为你要带什么回家?在接下来的 12,000 个月里,您在这里承担的 12 美元的费用负担能产生多少现金?
克里斯:
我的工资和我的新工作每年带来 275 美元的收入,加上我妻子每年大约 100 美元的收入,算下来大约是每月 31,000 美元,即每年 375 美元。因此,当我们考虑到我一年的住房总费用约为 52,000 美元时,这仅占我总收入的 14% 左右。现在,税收也从其中占据了很大一部分。
斯科特:
所以,31,000。假设税后,这将接近 20,000,我将其固定。这将为您每月带来 8,000 美元,扣除所有费用后,您当前的支出情况将产生该收入。我还要指出,其中 2,700 美元是慈善捐赠,这很棒,但完全是酌情决定的。可能是 100。抱歉,每月可能是 11,000 美元,或多或少。因此,您的家庭每年将产生 96,000 至 120,000 美元的现金。如果您暂停 401k 和其他类型的贡献,可能还会有更多。
克里斯:
正确的。事实上,我想向你们提出的一点是,以我现在退休账户中的金额,我想我总是会……让我备份。我一直认为储蓄的方式纯粹是在退休账户中。直到最近我才真正知道在经纪账户中存钱是一回事。所以我想,好吧,在我的 Roth IRA 和我 10 岁半之前无法动用的 401k 里存 59 万美元对我来说并没有多大好处,但如果我如果我想在 45 岁退休,我还有 15 年没有资金支持的时间。就在那时,我开始把钱存入我的经纪账户,现在我的账户里有 62,000 美元,这对我来说是最近的一个变化。所以我想听听您对如何解决这个问题的想法。
明迪:
好的。因此,您可以尽早访问您的退休账户。我们在第 18 集里请到了疯狂科学家,他正在谈论如何尽早访问您的退休账户。这是较旧的一集。当法律发生变化时,他的文章“如何提前访问您的退休账户”中的信息已更新,但有多种方法。 72t 是——
克里斯:
这是实质上平等支付计划还是什么?
明迪:
是的,薪酬基本平等。让我们看看,提前取款有罚金。罗斯转换阶梯,72吨基本等额定期付款,只需支付罚款即可。但罗斯转换阶梯是最好的之一。你直接转换过来就可以了。通常当您没有任何其他收入或收入非常低时,您就会这样做。他在他的文章中对此进行了探讨。这是梦幻般的。如果你用谷歌搜索“疯狂科学家以及如何尽早获得退休基金”,第一个出现的就是它,它写得非常非常好,非常有深度。你也可以在我们的第 18 集中听他的讲话,因为他们并没有改变太多,围绕这方面的法律。
但是,是的,有多种方法可以提前提取您的退休金。然而,你也可以存入税后经纪账户,这并没有错,这只是另一种存钱方式,你把钱存入 401k,特别是如果你有公司匹配计划的话。斯科特,当您开始取出钱时,您对传统 IRA 和 Roth IRA 以及转换阶梯有什么想法或信息吗?我需要调查一下。我知道他们开始从传统 IRA 和 Roth IRA 以及你拥有的百分比中提取资金,但我没有传统 IRA,所以我不知道所有相关规则。
斯科特:
好吧,听着,我想,克里斯,即使是在加利福尼亚州,就家庭收入而言,即使是在加州,转换阶梯也不是你的核心……你会投入少于您可自由支配支出的 1%,可能低于可自由支配支出的 20%。即使你每年都用完你和你妻子的 15k,并进行罗斯转换阶梯。问题是,在接下来的 401 年里,我将如何利用每年税后额外产生的 80,000 至 100,000 美元(最好是扩大规模)来实现我的财务自由目标?
而现在,你的资产栏不利于财务独立。全部是房屋净值和退休账户,税后账户有 60,000 美元,现金有 70,000 美元。所以需要有一个计划。因为你是一个如此高收入的人,坦率地说,我认为你采取非常积极的方法来管理你的投资是愚蠢的。那里一定是一些被动的东西,这会让你拥有像你已经开始的那样的税后经纪股票。它给你留下了房地产,可能是州外某个地方的低杠杆房地产。它给你留下了银团投资,给你留下了贷款,例如,在你的情况下,这将是高税率和高效率的。
所以我认为这就是我们必须去的地方。但在我们去那里之前,在了解额外现金的去向之前,我认为我们需要深入研究这里的职业机会,因为我认为有机会释放你所提到的特许经营概念。您能描述一下这个特许经营权是什么吗?这是存放现金的方法吗?这是一项投资吗?这是一份工作吗?它是混合动力吗?
克里斯:
这是一个很好的问题。是的,我和我的一位好朋友正在研究一个机会。我们希望成为投资物理治疗领域特许经营权或一系列特许经营权的合作伙伴。老实说,我想你可能会说,被动程度可能相当低。这将是大量的工作要做。我会在相当远的地方进行操作,所以我不会像我的商业伙伴那样有那么多事情要做,而我的商业伙伴则更多地在实地工作。但是,话虽如此,它很昂贵。这是相当资本密集型的,但假设我们做出的预测是准确的,我认为它也可能非常有利可图。如果您愿意,我们现在就可以深入探讨这个问题。
明迪:
是的。您个人将为此分配多少资金以及该合伙企业将如何分割?
克里斯:
是的,我们正在考虑对所有费用、所有收入和利润进行 50-50 的分配。因此,要进入谈判桌,每人签订特许经营协议的费用约为 50,000 美元。然后,建造每个单独的特许经营地点的费用约为每人 215,000 美元。我们可能会考虑在三到五年内建立其中的几个。所以我的一个问题是,如果我在第一年必须花费大约 265,000 美元,那么通过利用我的房屋净值来筹集资金的最佳方式是,因为我有这么多,或者通过也许来筹集资金会更好吗? SBA 贷款还是有其他我没有想到的可能更好的融资形式?我很想听听你对此的想法。
斯科特:
所以,每人215,总价430。那是无杠杆的吗?
克里斯:
是的。
斯科特:
好的。那么公司的任何债务都可以由您和合作伙伴分担吗?
克里斯:
正确。
斯科特:
好的。那么,这项价值 430,000 万美元的业务的预期收入是多少?
克里斯:
是的。根据我们的预测,到第一年年底,它似乎将基本实现收支平衡。因此,在考虑偿债之后,第一年后我们可能会达到每人 25,000 美元左右,但之后就会盈利。因此,我们将在第二年为每人提供约 150,000 美元,在第三年和未来为每人提供约 180,000 美元。
斯科特:
那么,让我们来看看这个。该企业将不会产生任何收入。第一年的收入和支出是多少?
克里斯:
请给我一点时间,我可以调出我的模型。
斯科特:
当他建立这个模型时,我们将在这里定义几个术语。 SBA 贷款是小企业协会贷款。这是一项政府支持的计划,允许企业家或像克里斯这样有抱负的企业家购买小型企业。它通常比其他类型的贷方提供更具竞争力的条款。这是一个很好的选择,旨在促进像这样的小企业所有权。
明迪:
没关系。当你查找这些内容时,我会问你。你说,“根据我们的预测”,我只是想知道你从哪里得到这些预测的数据。你说这是特许经营。我假设该系列的主要人物已经向您提供了有助于这些预测的信息?
克里斯:
是的。我们的模型基本上是通过诸如平均访问次数和每次访问获得的平均报销等假设来填充的。然后我们建立了我们预计每周会见多少患者的模型。我们提出的假设是基于与其他特许经营权所有者的交谈。我们问他们:“你们多久见一次病人?你能得到多少报销?你们的总利润率是多少?”我们利用这些对话来构建我们的模型。我们在此建立的损益预测显示,第一年末的总收入为 457,000 美元,总成本为 219。嗯,这是销售成本。总成本为 243,000,加上我们的销售成本为 219。因此,第一年的净营业收入基本上为负 5,000 美元。
斯科特:
这是一个以服务为基础的物理治疗业务。因此,病人进来后,会接受长达一小时的物理治疗。
克里斯:
MM-嗯。
斯科特:
那么您的销售成本是多少?
克里斯:
正在支付治疗师和工作人员的费用。
斯科特:
伟大的。好的。那么你的运营费用将是该地点的租金?
克里斯:
是的,完全正确。租金、保险、水电费、所有特许经营费,所有这些东西。
斯科特:
您的合作伙伴将在这项业务中做什么?
克里斯:
他基本上是负责日常业务运营、管理员工并在现场与转诊医生交谈以建立转诊网络的地面工作人员。
斯科特:
该企业的实际位置在哪里?
克里斯:
它不会在南加州。
明迪:
您的伴侣有理疗经验或办公室管理经验吗?
克里斯:
他从事骨科领域的工作,因此他与所有为患者提供物理治疗的医生都有密切的关系,而他本人也是一名企业家。目前,他经营着自己的一家小企业,因此他有管理经验,并且熟悉这个领域。
斯科特:
当你说实地行动时,这个人是这个特许经营公司的全职员工吗?
克里斯:
每周可能需要 20 到 30 个小时。
斯科特:
好吧,几乎全职。您将参与哪些业务?多少个小时?
克里斯:
是的,我预计我的参与时间可能约为每周 10 个小时,做更多的远程工作,例如处理营销、为此类事情开展活动。此外,还远程帮助进行一些人事管理。
斯科特:
听着,你会更清楚,并且与你的合作伙伴一起处理这件事,但感觉你是这项业务的投资者,而你的合作伙伴或你的朋友将成为该业务的运营商。如果我是你的朋友,也许我现在对此感到兴奋,但在第二年,我不再喜欢这种安排,因为我正在做这个行业的所有工作并实际操作它,而且我是这个行业不可或缺的一部分。商业。所以我想知道,如果你决定从事这项业务,你应该以投资者的身份构建它,然后这个人会得到一份补偿协议,并有机会潜在地买断你的股份,或者随着时间的推移在某种程度上拥有更大的所有权股份。
克里斯:
我们确实讨论过这一点。我们谈到完全承认他会比我投入更多的时间。所以我们谈论的基本上是为他所做的额外工作支付小时工资。如果我 10 岁,他 30 岁,我们会支付给他每小时工资乘以他每周工作 20 小时的时间。
斯科特:
好的,所以你将通过债务或股权的某种组合投资 215,000 美元,但第一年一无所获,然后你将在第二年和第三年将利润分别提高到 150,000 和 180,000,正如你在第二年和第三年。所以这个生意将会爆发。为了达到这个结果,你需要从 450 到一百万以上,一百万五。你相信这一点,你已经做了功课并相信这个投影模型吗?
克里斯:
正确的。 是的。
斯科特:
您想什么时候开展这项业务?时间表是什么?
克里斯:
明年的某个时候是目标,是的。
斯科特:
好的。一年后,如果您停止慈善捐赠或暂停一点,如果您停止向您的 401k 捐款,我相信您可以产生 130,000 美元到 140,000 美元的现金并将其添加到您的钱堆中70,000 美元现金。我真的很喜欢这个答案。对于在第一年不会产生净现金流的企业,特别是在获得任何类型的企业融资之上,特别是因为它将通过您的结构进行远程运营。对于你如何融资的问题的本能回答听起来怎么样?
克里斯:
我喜欢尽可能多地用现金融资的想法。我想我不会愿意减少我的奉献。这是我深信不疑的事情。我认为这是一种宗教信仰,我想缴纳 10% 的什一税,所以我不愿意在这部分上做出让步。但在接下来的一年里,我将 100% 产生的现金流用于资助这个特定的企业,我想我会对此感到满意。
斯科特:
好的。这里的其他选择是,我们可以从这个税后经纪账户中提取现金,然后将其转换为现金,支付少量资本收益,并用它来缓冲您的头寸。这意味着你第一天的投资期限为 130 天,而购买这个特许经营权只需 215 天,这是一个相当短的推杆,因为你从那里开始投入。再说一遍,这是第一次做生意。我喜欢最大限度地减少这一特定业务的债务的想法,特别是因为债务基本上对您的回报率影响很小,基于您在这里的信念。要么从第二年开始按年化计算获得 50% 的现金回报率。达到 65% 或 70% 并不重要。我认为,这只会增加这方面的风险。所以我喜欢能够全额现金购买的想法,至少是你的部分,如果你能做到的话。你的朋友可以摇摆吗?
克里斯:
我对此表示怀疑。我不这么认为。
斯科特:
好的。因此,您投入更多现金将创造一种您没有平等股权的动态。
克里斯:
MM-嗯。
斯科特:
只要把镜头拉回来,你就会非常清楚这个机会。我并不真正喜欢这个最高级别的计划,因为对我来说有点奇怪的是,一家企业在第一年没有现金流,然后在第二年和第三年增长并基本上将收入增加到三倍。这当然是可能的,但是这里存在很多问题。它不在州内,您的操作将完全远程,根据定义可能可以由任何人完成,而不是真正针对您的技能。你的朋友将成为真正经营这项业务的人。我不知道我是否喜欢改变小时工资的计划。我只是想知道,在第二年或第三年,这家公司是否真的像你所说的那样运作,如果没有一些怨恨,比如,“好吧,天啊,如果我没有让克里斯参与这件事。”
而且,我认为,以一种有益的方式思考这一点,承认今天的现实,并知道,“嘿,这就是我们今天的感受,但三年、四年或五年后我们不会有这种感觉”如果一切顺利的话。”如果你每年收入 10 万美元或 15 万美元的 15% 是投入 300,000 万美元的全垒打,如果它实际上可以维持的话,我很愿意成为该业务的 400,000% 到 200,000% 作为全垒打。在那个时间点。所以,我不知道。你对此有何反应?
克里斯:
是的,有几件事。首先,我认为前三年的成本曲线和收入曲线将是最具活力、变化最大的。我们预计这基本上是 10 年的持有期,在第 10 年到第 180,000 年,我几乎预计这些利润将稳定在 100,000 美元的大关。因此,它基本上是让空间基本上达到满负荷,然后,一旦达到满负荷,实际上就没有大量的额外空间来增长。我认为,这就是为什么你会看到,从零年到第一年、第二年到第三年,盈利能力可能看起来难以维持,而这只是让员工就位的一个功能,因为你可以引入的每一位物理治疗师都是XNUMX万美元基本上是所有者的利润。
斯科特:
如果你有约会的话。
克里斯:
正确的。这就是我们采访其他业主和我的商业伙伴,与他的转诊医生交谈时,他们都说,“每次我想在手术前或术后将患者转诊到 PT 时,他们都必须等待两到三个时间。”几个月,因为每个人都得到了支持。”我们看到需求大量积压,因此如果我们能够将供应推向市场,我认为满足需求不会有任何问题。
明迪:
好的。如果需求如此之大,该地区是否有足够的物理治疗师来满足正在寻找其他工作的需求?最近出现的一件事是这样的概念:没有人愿意工作,而且我找不到任何人可以雇用。当然可以。您只需支付的费用可能比您认为需要支付的费用多得多。我不知道物理治疗师能赚多少钱,但如果你计划 50,000 美元,而每个人都支付 50,000 美元,你会说,“好吧,我想我必须把它提高到 60 美元。”然后你会想,“哦,其他人都得了 60 分。现在我必须把它提高到 75 分。”当您没有得到您认为要输入的数字时,您的数字就会开始发生显着变化。
克里斯:
是的,你是对的,在我看来,进入这个行业最大的风险是找到 PT 来做这项工作,因为如果说我们找到了一个很棒的 PT,但他们离开了一年之类的我不能介入,我的业务同事也不能介入,因为我们都不是经过培训的 PT。因此,在我看来,这是该业务面临的最大风险。如果他们很优秀并且想要做好工作,我们可以支付过高的费用来吸引他们。根据这些数字,我认为我们有能力支付“市场最高价”来聘请真正优秀的人,然后消除这种风险。
斯科特:
该企业目前有任何收入吗?
克里斯:
不,我们还没有开业。我的意思是,整个特许经营权吗?
斯科特:
所以它不存在。您会购买特许经营权然后进入新市场吗?
克里斯:
是啊。
斯科特:
如果你现在去另一个市场并从另一个所有者那里购买成熟的特许经营权,那么成熟的特许经营权意味着什么,满足这些期望并每年产生 300,000 至 400,000 美元的 EBITDA 需要花多少钱?
克里斯:
是的,我们可能需要支付 EBITDA 六到八倍的费用。
斯科特:
好的。因此,在本例中,您需要投入 430,000 美元来购买该特许经营权。假设你全部用现金完成。四年后,如果一切顺利,你的企业将产生 300,000 万到 400,000 万美元的利润,其价值在低端,300 乘以 1.8 为 400 万美元,3.2 乘以 XNUMX 为 XNUMX 万美元。这是令人难以置信的投资回报。令人难以置信这个词可以用在这方面。我确信这是有可能的,但这是一个非常非常大的承诺,从特许经营的角度来看,似乎很难理解这种机会的存在。
克里斯:
嗯,是的。好的。我想,让我退后一步,因为我认为我错误地回答了你的问题。如果我们想购买一组这样的特许经营权,那么那时的市盈率就会更高。如果我们只是出去购买单一特许经营权,倍数可能会在三到四的范围内。
斯科特:
好的。因此,就我们将在此基础上建立的资产而言,我们将在 900,000 万美元的投入中产生 1.6 万到 430,000 万美元的收益。好的。听着,我想这归结为我们,明迪和我,无法真正评估、检查模型和所有这些事情。我认为我们可以带来健康的怀疑态度。了解业务,你研究过数字和所有类似的东西。如果你认为这就是机会,这就是方式,那么我会在接下来的 12 到 18 个月内全力以赴,并将你所有的可自由支配现金流放入一个桶中,该桶将用于此目的,以使其杠杆尽可能轻尽可能,因为回报是如此令人难以置信,正如您刚才所描述的那样,在三到四年内,您将产生一项基础价值从 400,000 万美元增加到 900,000 万到 1.6 万美元的资产。
我会说,“我如何避免受到影响?我怎样才能让它尽可能安全?怎样才能尽可能地提高胜算呢?”并集中我的赌注。然后,一旦你完成了投入,你就会有更多的现金,因为你将有来自该资产的现金流。然后我认为这可以归结为我们讨论过的其他更被动的策略之一。是交钥匙工程还是像您可以将其带出州的被动投资,租赁房产投资?会是某种形式的贷款吗?是否会将所有资金投入税后经纪业务的 VTSAX 中?对于每个人来说,这是一只指数基金,或者是 VOO,另一只 Vanguard 简单的低费用指数基金。从业务角度来看,从投资的角度来看,哪种途径对您最有吸引力?
克里斯:
到目前为止,在我的整个投资生涯中,我一直是 VTSAX 的忠实信徒,而且它并没有让我失望,所以我喜欢这一点。我以前在州外、中西部做过一次联合组织,但进展并不顺利。最终结果很好,但我认为也许这笔交易没有按照我们想象的那样进行,但它被上涨的潮水抬高了我们所有的船而得救了。如果潮水没有上涨,我想那艘船可能会自己沉没。尤其是现在,我认为多户住宅领域的银团并不是一个很好的选择,仅仅因为目前的上限利率和利率水平。我不认为那是存放资金的好地方。所以,是的,我认为 VTSAX 和 VOO 的经纪账户可能是行业之外最吸引我的地方。
斯科特:
好的。所以让我们回到这里吧。 10 年内,这就是你的目标,无论给予还是接受,你每年都会产生 100,000 美元到 125,000 美元之间的收入,如果你在那里度过了几年美好的时光,也许会增加一点,如果特许经营机会进展顺利。到那时,您将还清抵押贷款余额(我们称之为)30%以上。因此,您的抵押贷款余额将有 400,000 美元以及一些奇怪的变化。您将拥有大约 1 万到 1.5 万的累积现金,这些现金将基本上投入到您的 401k 和 IRA 的指数基金中。
然后你可能会拥有这个特许经营权,我现在将其称为 50-50 的机会。希望这个概率比这个高得多。这就是你10年后的位置。这就是您的 FI 号码。但问题是,这是否真的会转化为您可以在那时花掉以实现您的目标的现金流?例如,在那个时间点,您是否愿意开始出售部分指数基金投资组合?您觉得这个投资组合怎么样?因为我认为,尽管特许经营权很复杂,但对你来说,这就像最高级别的事情一样简单。
克里斯:
是啊是啊。所以我的意思是,假设,在 50-50 的镜头中,如果特许经营确实进展顺利,那么它将扔掉足够的现金来资助我们未来 10 年的生活方式。如果它没有成功并说它完全破产了,那么我的经纪账户里的钱,我想我可能别无选择,只能开始卖掉它。
斯科特:
如果你想成为FI。
克里斯:
如果我想成为 FI,是的。另一件事是,如果我确实退出医疗销售并进入事工,我认为仍然会有一定程度的补偿,而且我的妻子也会一直在工作。所以,如果她在赚钱,我们会说每年可能有 80 到 100 美元,类似的数字,税后,从我 45 岁到退休年龄,如果我在事工工作,比如说,每年 50,000 美元年,我认为这仍然会给我们足够的收入来度过那些年。因此,我可能不必从我的投资组合中出售太多,或者我可以靠它产生的一些股息来生活。
斯科特:
不,我认为这是对的。我再次认为,因为家庭收入为 375,我的意思是,根据您的支出情况,游戏变得非常非常简单。在接下来的几年里,你将产生大量的现金,你就会达到你的数字。我认为你需要在一定程度上考虑最后的投资组合,因为,看,即使你并没有真正从摊销中获得那么多回报,你也会达到这个数字。当前的抵押贷款,消除您的汽车付款以及您将从工作中产生的储蓄。我只是想提醒你,当你朝着这个目标迈进时,如果目标是在 10 年内真正成为金融机构,我认为你会发现在情感上或行为上很难真正开始出售股票并依靠该投资组合谋生在某种程度上,真正感受到 FI 并拥有最终的选择权。
如果你的投资组合看起来像 2 万美元的股票和 1.5 万美元的房屋净值,那么这是一个很难真正依靠的投资组合。据我所知,拥有这样的投资组合的金融机构人士实际上没有创造额外的收入来源。如果该计划仅由这些收入来源生成并且是 WIFI,就像明迪的丈夫卡尔一样,那么情况也会有所不同,因为您将能够支付这些费用。但我只是想提醒你,我建议你考虑一下。
是的,3.5万美元交给你了,你那天结束时会这样分配吗?可以考虑的更有吸引力的选择是还清抵押贷款。你还清抵押贷款。现在,您的住房费用从每月 4,800 美元增加到接近每月 2,000 美元。这让事情变得容易多了。你可以说:“好吧,我会选择 5% 左右的收益率。我可以投资公共房地产投资信托基金或类似的基金,其收益率为 5%,杠杆程度较低,流动性非常高,如果我在那里投入 50,000 万,那我就可以得到 XNUMX 万美元。这实际上对我这里的其余开支有很大帮助。”或者我要进入……继续吧,你看起来正要说些什么。
克里斯:
是的。我也考虑过很多事情,就是以 2.625% 的利率还清我的抵押贷款。仅从机会成本的角度来看,提前还清这笔钱似乎并没有很好地利用我的钱,但就能够通过还清抵押贷款并将每月还款额基本上减少一半来释放现金流而言,如果您使用 25% 规则,则数字会乘以 4 X 或其他值。所以我想我反复讨论的事情是,嗯,是的,提前还清我的房子从技术上讲会降低我的火灾数字,但实际上这也是我的钱的非最佳使用,当我可以这样做时就像你说的那样,把这笔钱投入 5% 的房地产投资信托基金。
斯科特:
这是正确的。所以,这将是你的挑战。你这里没有数学问题。数学非常简单。您每年赚取 375,000 美元,而您的支出还不到其中的三分之一。因此,从积累的角度来看,你不会遇到麻烦。不过,如果你想实现 FI 并真正解决这个困境,我告诉你,我在很多其他人身上都看到过,人们只是没有住房抵押贷款和 2 万美元的股票,其中大部分是 RRA 的幕后黑手,并真正开始出售少量股权。他们都有几张王牌。你可能有 WIFI 和事工工作方面的王牌,所以如果你想到达那里,那很好,但要知道,这将限制你在那个时间点感受到 FI,这就是思考的陷阱通过。
对于像您这样的情况的人来说,这可能是一个陷阱。你拥有世界上所有的机会和美好的环境,但如果你想一想,“嘿,假设我没有工作,我的妻子也没有工作,而我有 3.5 万美元,那么肯定有一个解决方案3.5 万美元的净资产,并对其进行分配,以产生足够的现金流和足够低的成本生活方式来满足这些需求?”这很简单,但并不是最理想的。它会在一定程度上降低您投资组合的税收效率。它会减少长期净资产,但它会给你真正的财务自由,让你不必依赖当时的任何收入来源。对于您和您的妻子来说,这可能比完全不提前还清 2.5% 抵押贷款的最佳状态更有价值,即我们都期望指数基金根据历史数据实现 10% 的长期增长。
克里斯:
所以,如果我没听错并且仔细思考的话,我非常喜欢简单。这就是我喜欢 VTSAX 的原因。因此,如果你确实只给了我 3.5 万美元,然后说:“随你怎么用,把它设置好”,在一个美丽简单的世界里,我会先付 1.5 万美元买房子,然后只拥有剩下的 2 美元我猜想,这是为了摆脱我赖以生存的股息。我得算算一下才知道 2 万美元是多少——
斯科特:
这会给你 2% 的股息,所以那就是 40 盛大。
克里斯:
是的。如果我没有抵押贷款费用之类的东西,我想我想说我的年度支出数量将在 70 到 80 格兰德或类似的范围内。基本上,这已经完成了一半。假设它是 80 格兰特,那么它就只是股息的一半,然后我基本上只需每年出售这 2 万美元中的 XNUMX%。
斯科特:
或者你可以进入一个在某种程度上提供 4% 股息收益率的房地产投资信托基金,或者你可以购买出租房产,将 750 投入到该国某个地方的一到三处出租房产,这将为你带来 6% 到 8% 的资本化率,或以上的某种组合。现在,如果你要去买另一栋房子,我想你有很好的信用评分,丰厚的收入,所有这些好东西,如果你现在重新购买这套房子,像你这样的职位的人会得到一个贷款 600,000 美元、700,000 美元,他们将支付 7.5% 的单利。因此,在当今的环境下,如果你只是想,哦,我可以借钱给与我完全一样的人,或者购买具有这种收益率的抵押房地产投资信托基金,那么获得现金流并不是一个挑战。
这就是我要向你提出的问题。我认为当你到达那个点时,因为你没有遇到大问题,所以你在这里遇到了很大的问题。你要去FI。你将会到达 FI,这会很棒,你所要做的就是继续做你正在做的事情,你甚至不需要那么高效就能到达那里。但是,当你到达那里时,我认为你可能会发现,“嘿,如果我现在不考虑到这一点来设计我的投资组合,我会发现实际上很难真正出售 2我当时的股权比例的 % 是靠它维持生计的。”
你将陷入这种情况,因为如果你从第一天起不刻意这样做,就很难将你的股票投资组合中的一百万美元资本收益分配到能产生更高收益的事物上。这些就是我要向你提出的问题,因为你处于如此有利的地位,我认为如果你考虑这些,你可能会感到更自由,即使它实际上并没有改变最终的总净资产数字那段旅程。
明迪:
我想指出的一件事是,当斯科特问你最佳的投资组合时,你根本没有提到特许经营权。
克里斯:
是的,仅从简单性的角度来看,拥有 2 万美元的现金都在一个 VTSAX 中,这绝对吸引了理想投资组合的简单之美和优雅。
明迪:
是的。作为一个拥有相当复杂的投资组合的人,我可以告诉你我渴望一个非常非常简单的投资组合。我们对此进行了很多对话。在我们结束之前,还有一些关于该系列的事情。该品牌在美国有多少特许经营权?该品牌的业绩记录如何证明?我们没有提到品牌名称,所以我不知道我们到底在谈论哪个品牌。你不必为我回答这些问题,这些只是你未来需要思考的事情。我同意斯科特的观点。我不喜欢,喜欢,喜欢这个想法只是因为你和你的伴侣不是物理治疗师,如果你的物理治疗师退出,你就不能跳进去接管。
这不像你拥有麦当劳特许经营权,如果你的员工辞职,你可以跳进去,你可以很快找到登记信息,然后你就可以落后了。我认为当你是特许经营权所有者时,你实际上必须知道如何做所有事情。我只是想让你更多地思考斯科特提出的论点。因为,我的意思是,老实说,如果我们不能说服你放弃这个,那就太好了,但如果我们可以说服你放弃它,那么也许这不是正确的投资工具
克里斯:
尽可能匿名,全国各地有很多这样的诊所,在与我们交谈过的其他业主的交谈中,我不知道,我们可能采访了 30 到 50 名业主。做到了,他们都从自己的业务中获得了可观的利润。
明迪:
他们是否很难找到物理治疗师在他们的分支机构工作,或者这是一个你没有问过的问题?
克里斯:
是的,这也是我最关心的问题,因为这似乎是最难解决的问题,你如何……而且,我的意思是,在大多数企业中都是一样的。如何发现、吸引、留住顶尖人才?无论您经营哪种业务,都会遇到同样的问题。在这个领域也没有什么不同,但不同的是,如果发生什么事,我在法律上无法介入,因为我没有许可证。因此,这当然是需要考虑和权衡预测的事情。根据我们的谈话,这对我来说似乎相当有利可图,一旦你度过了第一年,能够获得每人 15,000 至 180,000 美元的相当稳定的收入,而无需做那么多工作,这似乎很可靠,但有肯定也有很多风险。
斯科特:
嗯,克里斯,这是一次非常好的谈话。非常感谢您与我们分享所有这些内容,我们希望它对您有帮助。我们非常感谢您今天来到 BiggerPockets Money 播客。
克里斯:
嘿,非常感谢你邀请我。我真的很尊重你们,并感谢你们在这个领域所做的一切,很荣幸能与你们俩交谈。
斯科特:
惊人的。 太感谢了。
明迪:
谢谢你,克里斯。我们很快就会与您联系。好吧,斯科特,这是一次非常有趣的谈话。我真的很感激你为克里斯提出的关于他的特许经营机会的事情。
斯科特:
是的,我只是觉得这很有趣,因为我认为,看,放眼大局,我认为克里斯在其中一些观点上有点不同意我的观点,但我认为房子是主要资产,这里的主要考虑因素。这是一笔 1.5 万美元的资产。它拥有 800,000 美元的股本和 600,000 美元的抵押贷款余额。我们不愿意解决这个问题,但我们必须承认,从根本上来说,这就是克里斯和克里斯的家人投资这座房子所采用的策略。这是最大的单项支出。花在房子上的钱比任何其他资产都多。投入投资的资金比投入任何其他资产的资金都要多,这将成为财务独立之路上的一个因素。
好消息是我们有这么高的收入,我们一直在赚取这么高的收入,我们有机会继续扩大收入,这并不重要。我们可以解决这个问题并开始投资其他资产类别。我认为克里斯确实需要考虑几年后他希望该投资组合是什么样子。我认为,如果他不这样做,他就会落入太多美国上层中产阶级的陷阱,他们有幸拥有高额收入,而这就是 401k 和 401k 中的全部财富。房屋净值并不能真正实现。那里没有真正的自由。如果我们不刻意努力保持低开支、避免消费者债务并在传统 XNUMXk 之外的车辆上建立可支出的税后现金流产生财富,那么您几乎会更加陷入高收入跑步机中和房屋净值。
明迪:
是的,绝对是。我仍然对雇用员工的能力持谨慎态度。情况正在好转,但现在仍然是一个困难时期,所以这是我希望克里斯考虑的最重要的事情之一。
斯科特:
是的。看,我认为在我刚才谈到的框架内,我们现在在小型企业类别中发挥了作用。我喜欢小企业类别的机会,我认为这可能会起作用,但我认为,矛盾的是,克里斯遇到的问题之一是,你的收入如此之高,以至于他可能会发现这对他不利在这种特殊情况下,实际上试图远程经营特许经营权。他可能会在这方面非常成功。他计算了数字。他是一个非常细心的人,显然收入很高,在很多方面都取得了成功。
但如果特许经营机会是本地的,如果不需要特定的物理治疗技能才能进入和运营,我会对特许经营机会感到更放心。如果有这样的后备计划,我想成功的概率会更高。但以克里斯的情况来看,他能够按年产生足够的现金,每两年进行一次这样的赌注。因此,即使他在接下来的六年里制作了三部作品,其中两部失败了,他仍然可能有一个这样的胜利者。我认为这对他来说仍然是很好的数学。
明迪:
那是个很好的观点。我喜欢。再说一次,每个人的情况都是不同的,所以我们为克里斯推荐的是因为克里斯的具体情况,如果你有一个具体的情况希望斯科特和我插话,我们很乐意与你交谈。您可以发送电子邮件 or ,或者您也可以在bigerpockets.com/financereview 上填写Finance Friday 申请表。如果您不想使用您的姓名或不想使用您的视频或两者兼而有之,我们可以让您匿名。我们只是想分享您的数字并讲述您的故事。好吧,斯科特,我们应该离开这里吗?
斯科特:
我们开始做吧。
明迪:
BiggerPockets Money 播客的这一集到此结束。他就是斯科特·特伦奇。我是明迪·詹森,说做我们的蜜蜂吧,蜜蜂。
斯科特:
如果您喜欢今天的剧集,请在 Spotify 或 Apple 上给我们五星级的评价。 如果您正在寻找更多赚钱的内容,请随时访问我们的 YouTube 频道,网址为 youtube.com/biggerpocketsmoney。
明迪:
BiggerPockets Money 由 Mindy Jensen 和 Scott Trench 创作,Kaylin Bennett 制作,Exodus Media 编辑,Nate Weinraub 文案。最后,非常感谢 BiggerPockets 团队让这个节目成为可能。
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在这一集中,我们将介绍
- 常见的火灾“陷阱” 这可能 迫使你工作更长时间 在你的工作中
- 投资退休金与税后经纪账户 以及火灾时应重点关注的事项
- 如何 获取退休基金 甚至更早 如果你决定 提前退休
- 投资特许经营权 在你把钱投入其中之前你必须知道什么
- 完美的 FIRE 产品组合 以及如何分配您的投资来支持您的提前退休生活方式
- 建造/购买你永远的家 以及何时推迟投资
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- 65
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- 700
- 75
- 750
- 8
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- 部署
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- 描述
- 描述
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- 设计
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- 讨论
- 讨论
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- 期望
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- 金融
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- 朋友
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- me
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- 提到
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- 中西部
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- 百万美元
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- 最先进的
- 移动
- 移动
- 移动
- 许多
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