抵押贷款利率下降应该会促进房屋销售：房利美

抵押贷款利率下降应该会促进房屋销售：房利美

时间戳记：18年2024月4日下午28:XNUMX
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房利美 (Fannie Mae) 经济学家周四表示，较低的抵押贷款利率应该会促进房屋销售，并激励更多房主在 2024 年进行再融资，但房屋销售和抵押贷款可能需要数年时间才能恢复到大流行之前的水平。

在他们的 最新预测房利美 (Fannie Mae) 经济学家对抵押贷款利率还有进一步下降空间的看法比一个月前要乐观得多，预计到今年年底，30 年期固定利率抵押贷款的利率将低于 6%。

房利美 (Fannie Mae) 预测，较低的抵押贷款利率可能会说服更多房主将房屋投放市场，并使今年新房和现房的销量增加 4%，到 13 年再增加 2025%。抵押贷款再融资额可能几乎翻一番，达到 490 亿美元，从而缓解陷入困境的抵押贷款机构的压力。

道格·邓肯

房利美 (Fannie Mae) 首席经济学家道格·邓肯 (Doug Duncan) 在A 声明。 “我们预计到 6 年底抵押贷款利率将降至 2024% 以下，并且住宅建筑商将继续增加新供应，这两者都将有助于提高负担能力。”

房利美 (Fannie Mae) 的预测人士也放弃了之前关于美国今年可能经历经济衰退的预测。然而，在 评论 房利美 (Fannie Mae) 经济学家在发布最新预测时表示，他们仍预计经济增长将低于趋势水平，并且经济“在 2024 年陷入衰退的风险仍高于正常水平”。

抵押贷款利率下降空间更大

Sumber: 房利美 （2024年XNUMX月）和 抵押银行家协会 （2023 年 XNUMX 月）预测。 

上个月房利美经济学家 正在预测 30 年第四季度 6.5 年期固定利率抵押贷款平均利率仍为 2024%，6.1 年第四季度为 4%。

与美联储政策制定者 十二月信号 预计今年将三次削减短期联邦基金，抵押贷款利率已经几乎降至房利美此前预计的年底水平。

这在一定程度上解释了为什么房利美现在的最新预测预计抵押贷款利率将在今年最后三个月平均降至 5.8%，并在 5.5 年第四季度降至 4%。这使得房利美与 2025 月 12 日的预测一致抵押贷款银行家协会尚未公布一月份的预测。

房利美 (Fannie Mae) 经济学家周四表示：“继 12 月美联储‘转向’之后，对更加鸽派政策的预期以及最近利率的下降，我们本月的抵押贷款利率预测已大幅下调。”

跟踪的期货市场 CME FedWatch工具 显示投资者押注美联储将在 2024 年削减短期联邦基金五到六次，这将使短期利率下降 1.25 至 1.5 个百分点。

“虽然我们认为金融市场对于美联储今年的降息幅度可能有些超前（我们目前预测 100 年降息 2024 个基点），但短期利率和抵押贷款利率的前景现在明显较低高于我们之前的预测，”房利美经济学家表示。

房屋销售预计将于 2023 年触底

Sumber: 房利美房屋预测一月2024。 

房利美 (Fannie Mae) 预计，较低的抵押贷款利率将有助于推动 8 年新房销售量增长近 2024%，达到 726,000 套，现房销售量增长 3.1%，达到 4.238 万套。上个月，房利美 (Fannie Mae) 经济学家预计，1.2 年新房销量将下降 2024%，至 673,000 套，现房销量将增长不到 1%，至 4.119 万套。

房利美 (Fannie Mae) 经济学家表示：“11 月份现房销售基本符合预期。” “我们的预测修正主要是由于较低的预期利率环境以及我们对经济衰退的预测的取消。”

但房利美 (Fannie Mae) 经济学家表示，即使是更乐观的预测也将代表“现有房屋销售速度相对缓慢，因为负担能力和供应不足仍然是市场面临的挑战”。

由于房利美 (Fannie Mae) 支持的约 90% 的未偿抵押贷款利率低于 6%，较低的利率将帮助部分（但不是全部）房主摆脱现有抵押贷款低利率的束缚。

邓肯表示：“即使利率低于 6%，我们认为，要有效减少在疫情期间再融资或购房的房主所经历的‘锁定效应’，利率仍有很长的路要走。”

好消息是，房利美经济学家预计，随着抵押贷款利率下降和价格升值降温，今年和明年每个季度的房屋销售速度将实现年度增长。

房利美预测人士表示：“然而，完全恢复到大流行前的销售率预计需要数年时间，因为相对于家庭收入的历史标准来看，住房负担能力仍然非常薄弱。”

年度房价升值预计将降温

Sumber: 房利美房屋预测一月2024。 

继 2.6 年第二季度跌至 2% 后，房价在下半年表现出令人惊讶的强劲势头。随着抵押贷款利率从 2023 年高点回落，今年最后三个月的年度房价涨幅飙升至 7.1%。

房利美 (Fannie Mae) 经济学家预计，较低的抵押贷款利率将继续提振房价，但年度房价升幅将从 2 年第二季度开始降温，到年底降至 2024%。房利美 (Fannie Mae) 预测，到 3.2 年第四季度，年度房价涨幅将基本持平，为 4%。

房利美经济学家表示，“虽然未来抵押贷款利率的放缓将有助于支撑房价，但负担能力仍将面临历史挑战。” “加上劳动力市场降温，我们认为购房者继续推高房价的能力更加有限。”

由于一些市场的租金预计将降温或下降，租房对一些潜在购房者来说可能更具吸引力。

房利美 (Fannie Mae) 经济学家表示：“我们认为，美国大部分地区多户住宅租金放缓甚至下降，也将使租金与购买计算变得相对更有利于租赁多户住宅，从而减轻单户住宅价格的上行压力。”

购买抵押贷款和再融资量预计将增长

Sumber: 房利美房屋预测一月2024。 

“随着房屋销售上升、抵押贷款利率放缓、房屋销售现金份额下降以及房价持续正增长的预期，我们预计单户抵押贷款发放额将在 2024 年大幅增长，尽管是在低迷时期。起始水平，”房利美经济学家表示。

房利美 (Fannie Mae) 预测，99 年再融资额将增长 2024%，达到 490 亿美元，53 年再增长 2025%，达到 752 亿美元。

虽然这一业务水平与 2.67 年利率仍接近历史低点时的 2021 万亿美元再融资贷款人相比显得相形见绌，但它可以为去年再融资额缩减至仅 246 亿美元的贷款人提供急需的提振。

目前预计购房贷款发放量将在 19 年增长 2024%，达到 1.487 万亿美元，随后在 14 年增长 2025%，达到 1.689 万亿美元。

房利美的预测由经济与战略研究 (ESR) 小组汇总，该小组由八名经济学家和经济分析师组成。除邓肯外，ESR集团成员还有房利美副首席经济学家马克·帕林（Mark Palim）；经济经理 Eric Brescia 和 Nick Embrey；以及经济分析师 Nathaniel Drake、Richard Goyette、Daniel Schoshinski 和 Ryan Gavin。

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