这个故事在社交媒体平台上得到了全国出租业主的回应:假期出租不再产生投资者在大流行期间所期望的稳定收入。 #Airbnbust 的时代已经到来。
房地产投资者 Sabrina Must 曾在假日周末以每晚 2 美元的价格在加利福尼亚州恩西尼塔斯租下她的两居室公寓,由于需求减弱,她已将房价降至每晚 1,000 美元, 华尔街日报 报告. 另一对在大流行期间进入房地产投资的夫妇在开始时看到了强劲的预订,随后在去年夏天出现了低入住率。
对于许多决定在需求旺盛时期尝试房地产投资的普通人来说,这是一个问题,有时他们没有后备计划或在经济低迷时期保持竞争力的技能。 随着形势的发展,短期租赁策略正在失去吸引力,尤其是作为初学者的切入点。
为什么短期租赁策略正在失去动力
供过于求限制了现金流潜力
Airbnb 入住率同比下降 连续八个月,根据度假租赁研究公司 AirDNA 的数据。 这并不是因为通货膨胀抑制了对短期租金的需求。 事实上,截至 21.3 月,与去年相比,入住天数增加了 23.3%。 但 Airbnb 房源的供应量同比激增 66,000%。 今年 XNUMX 月有 XNUMX 处新出租物业上市,增幅超过了前 XNUMX 月的增长。
是什么造成了供过于求? 大流行期间对第二套住房的需求 几乎翻了一番 因为低利率与远程工作机会和对更多空间的渴望相冲突。 2021 年度假租赁需求的飙升和创纪录的收入数据也鼓励了一批新的房地产投资者购买房屋专门用于出租。 现在,Zillow 预测首次房东的数量将 显着增长 在通货膨胀持续存在且股市预期看跌的情况下,二手房所有者试图从他们的房产中赚钱。 此外,锁定低利率的房主在搬家时可能会倾向于出租而不是出售房屋。
值得注意的是,与 12.8 年 2019 月相比,入住率仍增长了 XNUMX%。AirDNA 预测 到 9 年,尽管高抵押贷款利率给潜在的二套房购买者带来负担能力压力,但该供应量将再增加 2023%,但预计入住率将保持在大流行前水平以上。 然而,如果不断上升的失业率削弱了对短期租赁的需求,或者如果更多房主决定成为房东以增加收入,那么有理由相信入住率可能会进一步下降。
平均每日房价和预订量增长放缓
与 2019 年相比,全球短租需求保持稳定或有所增长。 但 Airbnb 的营收增速从二季度的 58% 放缓至三季度的 29%,而 Airbnb 预测 假期收入达不到市场预期。
空气DNA也 报告 平均每日利率增长放缓。 预计 5.6 年平均每日利率 (ADR) 增长 2022% 实际上代表了通货膨胀造成的实际损失。 预计 1.7 年 ADR 增长将放缓至 2023%,而通胀预计将保持高位。 每间可用客房的收入预计也将下降,因为略高的房价不会抵消入住率的下降。
地方政府正在严厉打击
Airbnb成立之初,短租相对不受监管,现在仍有不少城市只要求房东申请短租牌照。 但越来越多的地方政府正在收紧短期租赁规定,原因是人们批评度假租赁过多限制了社区中负担得起的租赁住房的供应。
在纽约市,少于 30 天的短租是 被禁止 除非主人在场并且客人可以畅通无阻地进入整个单元。 在旧金山,短期租赁必须 主要居所 业主每年至少居住 275 天的地方。 同样,丹佛只允许房主为其申请短期租赁许可证 主要居所. 这些都是越来越多的城市打击短租的例子。 很明显,现在进入短期租赁市场的投资者需要一个后备计划,因为如果依赖旅游业收入的大城市通过对出租业主的严格要求,那么任何地方都可能发生。
投资者的斗争如何影响房地产市场
根据当时预测的 ADR 在大流行期间抢购出租物业的新投资者可能无法支付抵押贷款。 随着入住率持续下降,许多人可能被迫出售房产。 用于短期出租的房产的广泛出售将增加房屋供应,从而导致房价下跌。 供应不足是目前阻止房价过快下跌的一个因素,即使潜在购房者因高抵押贷款利率而退缩。
如果价格下跌并且新投资者的抵押贷款不足,则可能会出现更严重的问题。 去年,偿债覆盖率 (DSCR) 贷款变得越来越普遍,彭博社 报告,允许投资者根据未来的收入预测而不是大笔首付款或个人工资有资格获得更大的金额。 其中一些贷款(尚不清楚有多少)被华尔街公司打包并作为抵押贷款支持证券出售给投资者。 该领域的几家贷方表示,他们预计今年将发放数亿美元的基于租金的贷款,并且很大一部分借款人将根据预计的 Airbnb 收入获得资格。
虽然大多数专家认为不会出现房地产崩盘,因为现在的贷款标准比 2008 年金融危机之前更加严格,但这些以租金为基础的贷款却是另一回事。 如果不全面了解这些贷款中有多少,就不可能说潜在的违约是否会导致足够多的止赎以影响经济。 但可以肯定的是,Airbnb 的放缓可能会导致市场上更多的房屋供应。
如何留在 Airbnb 游戏中
短期出租物业的广泛供应意味着该领域的投资者如果希望保持高收入,就需要脱颖而出成为明星房东。 度假租赁管理公司 Evolve 的首席执行官兼联合创始人布赖恩·伊根 (Brian Egan) 表示 华尔街日报 最成功的房东通过以下方式提供出色的体验 提高招待标准 并确保财产满足或 超出客人的期望 查看列表后。
房东还应研究每个列表平台使用的算法,以尝试扩大其影响范围并增强其列表以提高转化率。 优先考虑专业照片并提供有竞争力的价格和政策可以增加客人预订您的租金的可能性,快速响应时间也很重要。
最终,备份计划是必不可少的。 如果您所在市场的房产供过于求,您可能无法获得您希望的收入。 严重的经济衰退可能会抑制度假租赁的总体需求。 或者当地法规可能会阻止您将您的房产完全列为短期租赁。 您可能需要转移到 中期 或长期租赁策略,您应该确保在您购买的地区有可能。 如果公平的市场租金不能提供正现金流,您还应该有足够的现金储备来支付抵押贷款和维护费用。
Airbnb 的繁荣可能即将结束,但仍有机会通过短期租金赚钱,特别是对于经验丰富的战略投资者而言。 即使入住率已从峰值下降,房东现在的收入也比大流行之前要多。 但此后房地产价格和抵押贷款利率飙升,因此新投资者必须谨慎行事。 不要指望您购买的任何房产都会自动获得成功。 了解风险,做出以研究为依据的采购决策,并准备好在不断变化的经济中发挥重要作用。
掌握中期租金
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BiggerPockets 的注释: 这些是作者撰写的观点,并不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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