我们搞砸了。 我们的 房地产投资 2023年的错误 总计达 数十万美元,虽然 在市场上 是专业房地产投资者齐聚一堂的展会,今天证明我们都会犯错误。 从 忘记缴税单 至 园林绿化失败 那个成本 六位数的利息,让您的物业经理将您的短期租金付诸实施,以及 忘记你拥有的房子——这些错误很严重。
如果你觉得自己做得很严重 投资失误 2023 年,不用担心,因为在这一集中,我们 专家嘉宾将讲述他们最痛苦的一些房地产损失 过去一年的娱乐供您欣赏! 是否曾经忘记过您拥有一套会产生利息的房子? 你以为你亏钱的交易已经结束了吗? 没有取得许可证,现在你不得不付款 六位数的持有成本 在一些灌木丛上? 您可能没有犯过这些错误,但我们的客人犯过!
留下来听听 2024 年你不应该做什么 (及其他)以及如何将糟糕的情况转变为有利可图的交易……或者至少是一个您不会重复的教训。
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戴夫:
嘿大家。 欢迎来到市场上。 我是主持人戴夫·迈耶 (Dave Meyer),今天加入的还有詹姆斯、凯西和亨利。 今天,我们将讨论我们每个人在 2023 年(至少到目前为止)所犯的最大错误。 我想我们还有几个月的时间可以犯更多错误,但至少我不了解你们,我有很多错误可以填补这个节目。
今天我们可能会讲很长的一集,但让我们开始吧。 在我们讨论您所犯的每个错误之前,我很想知道您现在听到的错误是什么。 亨利,我知道你和很多学生一起工作。 你指导了很多人。 您是否听到过有关当前投资市场的常见错误或线索?
亨利:
是的,我认为人们现在犯的最常见的错误之一是没有考虑足够的持有成本,因为资金成本是如此之高,所以人们正在制定预算。 他们在进行翻转时会为持有成本做好预算,但最终可能会不得不以高于预期的利率获得贷款,然后持有房产的时间会长于预期。
现在,完成项目所需的时间越长,成本就越高。 我认为人们在考虑持有成本时不够保守。
戴夫:
嗯,我认为这可能会成为一个主题。 这实际上是我想说的类似的事情。 但是凯西,您是否发现了您认为我们的观众应该尽力避免的常见错误?
凯西:
我的意思是,多年来我一次又一次看到的最大错误是人们购买并持有在网上看起来非常好的房产,看起来很便宜。 他们信任代理人。 他们没有得到评估和检查,也没有让第三方人员验证这些房产是否位于良好的区域,并且它确实会按照他们想要的方式和纸面上所说的方式运行。
所以基本上不要相信备考,纸上的内容。 你总是必须找出它的真相。 因此,在预估中不要假设租金将继续上涨。 我们只是不知道这一点。 我们不知道价格会继续上涨。 该房产现在只需要有意义,并且能够在一切顺利的情况下进行备考,进行压力测试,或者如果租金下降,您还能处理吗?
戴夫:
您听过人们所说的这个建议吗? 第一年不需要现金流,因为租金会上涨。 是的,两年前这很有意义。 但我认为另一个常见的错误是认为租金必然会持续上涨。 他们可以,我不知道。 但如果你指望这一点来让你的交易成功,那就有点冒险了。
凯西:
是的,我想我确实说过这样的话,所以我会在这里为自己辩护。
戴夫:
好。
凯西:
那就是你的成本在第一年是最高的。 你有收购成本,你的成交成本。 因此,如果你只看第一年的备考,它看起来不会很好。 所以要小心一点。
戴夫:
我只是指你的运行率。 如果你的运行率看起来不太好,并且你会因为不计算第一年发生的一次性成本而感到沮丧,那么也许你应该看看其他地方。
凯西:
是的,我们只是不知道。 我们知道租金大幅增长,也许只会稳定一段时间。 其中一些租金增长是,一年内租金上涨 20%,所以说实话,我们应该将其算作未来五年的租金增长。
戴夫:
完全是啊,是啊。 你呢,詹姆斯? 您看到过任何常见错误吗?
詹姆斯:
只是滥用债务并真正正确地进行交易。 是否是硬通货、联排别墅融资都没关系。 任何类型的债务都更加昂贵,这正在减慢速度。 我们看到人们遇到了一些麻烦。 正如亨利所说,这些交易需要更长的时间,而且他们还没有调整预估来考虑这些额外的保留时间。 我的意思是,两年前典型的房子三天内就能卖掉。 现在可能需要 30 个,而且债务会不断增加。
它花费更多的钱。 与此同时,人们仍在进入,他们购买只是因为他们想完成交易,然后他们就没有制定退出策略。 我看到有些人因为获得开发贷款而陷入麻烦。 他们计划对房产利率和期限进行再融资,但他们并不真正了解商业债务方面。
他们必须投入更多资金,因为贷款价值随着债务比率覆盖范围发生了很大变化,然后他们就耗尽了流动性。 所以我觉得人们的流动性被锁定,并陷入非常高的付款中,这可能是非常灾难性的。
戴夫:
好的。 嗯,这些是我们现在看到的一些常见错误,每个听众显然都应该尽量避免。 在这次短暂的休息之后,我们将陷入今年我们四个人都犯过的可能不常见的错误。 所以我们马上回来。 詹姆斯,让我们听听你的错误。 我觉得你每年都会经历很多重大转变。 您愿意承担一些风险。 那么犯一些错误是否会带来这种情况呢?
詹姆斯:
嗯,第一件事,我想我今年犯的第一个错误是我在年初没有买足够的东西。 市场处于这种过度修正模式已经有一段时间了,我们看到自今年年初以来价格上涨,可能又反弹了 5%,不是增长,而是反弹。
有一些显而易见的交易,当你看到它们时,你会想,“无论如何,这都是一笔不错的交易”,但我们还是通过了,因为我们有太多的事情要做。 他们说,嘿,这是更明智的做法。 但真正更明智的做法是赚很多钱。 所以这就像无论如何都要买这笔交易并弄清楚。
戴夫:
在你继续之前,詹姆斯,当你没有购买更多交易时,是因为你觉得你已经面临太多风险,市场上有太多资金而你对此不确定,还是因为你没有有能力处理吗?
詹姆斯:
我们没有这样做的原因有很多。 部分原因是每次市场发生变化时,我们都觉得必须重建我们的业务和系统,比如我们如何进行改造计划、我们要引进什么样的承包商、我们将如何进行发放许可证、我们需要什么样的员工以及我们如何实施该计划,今天都需要与两年前有所不同,因为这是一个完全不同的市场。 即使市场仍然健康,库存也很低,但情况仍然不同,对吗?
资金成本大幅上升,因此我们引入更多高素质承包商并向他们支付更多费用更有意义,因为债务会有所抵消。 所以它的作用是我们一直在重建我们所有的施工团队,我们的开发团队。 实际上,我们把每个人都带进了公司内部,这样我们就可以保持速度。 因此,要让你进入下一个市场,需要移动很多棋子。 这是我们所做的停顿之一。 我们所做的另一个停顿是我们有很多东西。
我们现在正在建造 80 栋联排别墅。 我们正在进行 20 万美元的翻转,这些都是……它们只是更大的项目。 所以我们想要清理库存。 但是,当您耗尽库存时,您将无法按照 12 个月前购买时的水平进行生产。 你的表现不会像你想象的那样,因为市场已经发生了变化。 这只是房地产和投资的一部分。 但有时抵消这一点的最好方法是,如果你是一个无需动脑筋的交易,你仍然应该购买它并弄清楚如何......
与其传递或出售它,不如仍然弄清楚如何收取收入,即使这是一个简单的计划。 所以我们本可以做一些非常简单的事情,并且仍然赚到一些不错的钱,但我们暂停了。 现在,暂停是好的,因为它让我们重新开始,但我们可能至少留下了 XNUMX 万美元。
戴夫:
是的。 好吧,很好。 谢谢你的解释。 这就说得通了。 但显然回想起来,还是有点心疼。 让我们听听这个错误。
詹姆斯:
我现在正在处理的最大错误之一……这很有趣,因为人们会说,“你正在处理这个问题吗? 你做了很多项目。” 它就这样发生了。 我们正在翻转一栋非常昂贵的房子。 我们有一笔 1.8 万美元的贷款。 价值四百五十万。 我们对它有很大的购买力。 我们对这处房产进行了一次大规模的翻修,投入了大约 800 万美元,或者现在大约是 18 美元。 重建整个事情。 我们花了大约 XNUMX 个月的时间才获得许可并完成建设。
事实上,我们花了大约 20 个月的时间才把租户赶出去,拿到许可证,然后重建。 我们即将进入决赛。 我们一直在与市政府讨论的一件事是,他们会说,“哦,嘿,当你去获取景观许可时,只需清理并分级即可。 我们都会好起来的。” 这通常是一种非处方许可证。 因此,在这 18 个月内,我们可以在任何特定时间撤回该许可证。 但当你前进时,你正在购买交易,你正在前进,你正在致力于该项目,你专注于房子并使其稳定。
我们的房子已经完工了,我们去领取清理和平整许可证。 事实证明,当我们已经知道该地产上有一些湿地时,我们必须为该景观规划办理正式的 CIPA 检查清单。
戴夫:
不好了。
詹姆斯:
我们已经在这笔交易上等待了七个月,每月支付 18,000 美元,等待批准,房子已经完工。 不仅如此,我们不想出售它,因为该房产巨大价值的一部分在于它位于贝尔维尤市中心,占地两英亩半,很难找到。 所以这是非常排他性的,但在获得许可之前我们无法做任何事情。 以此为基础触发了很多事情。
尽管我们一直在与市政府交谈,他们说:“一切都会好起来的。 一切都会好起来的。 别担心,”然后他们改变了主意,有时他们可以这样做。 因此,最好的办法就是立即锁定您的许可证和游戏计划,但我们等得太久了。 截至目前,如果我达到 10 个月的标准(我很可能会达到这个标准),我将花费 180,000 万美元。 当我们购买这笔交易时,我们获得了 8% 的贷款。 利率上涨了,现在我们的贷款利率为 11.5%。
所以我们只是承担这个成本。 归根结底就是……即使你认为这没什么大不了的,只要把计划付诸实施,检查一下,然后继续前进。 因为我们的电力、管道、建筑等等一切都已经完成,我们只是无法获得景观美化许可证。
凯西:
难以置信的。
亨利:
很痛。 很痛。
詹姆斯:
好痛。 真是浪费钱。
戴夫:
您通常只是将所有许可证都拉到顶部吗? 或者将来如何避免这种情况?
詹姆斯:
你应该做什么,因为我们知道这是一个很大的地段,很多时候你不会想到要申请清理和分级许可证,但因为我们正在清理两英亩半的土地……而且我们没有对土地进行分级整件事。 这是因为我们应该更多地研究代码,而我会采取稍微不同的做法。 因此,一旦您清理的面积超过 5,000 平方英尺,您就需要获得特定城市的清理和平整许可证。 这与拖拉机不同。 这只是清理灌木丛。
因为我们认为我们只是去除贴纸灌木丛而不接触土壤,所以一切都会好起来的,在代码中它说没关系,除非你做的面积超过 5,000 平方英尺。 嗯,我们有一块 80,000 平方英尺的土地。 老实说,在这 18 个月的时间里,贴纸丛一直在生长。 如果我们在整个项目中一直维护它,那可能也没什么大不了的。
但是,当你打算将其全部拆除并投入 100 英镑用于景观美化时,为什么要花钱维护它呢? 所以这只是你可以、愿意、应该做的事情之一。 将其纳入我们的计划是很容易的。 我们只是没有这样做,现在我们必须为此付出代价。
戴夫:
很痛。 很抱歉听到这个消息,伙计。
凯西:
是的,这只是加州的又一天,对吧? 这就是这里的运作方式。 这就是为什么在加州翻转让我感到害怕。
戴夫:
您只需要等待 10 个月。
凯西:
是啊。
詹姆斯:
但你知道吗? 我的错。 我的错。 作为投资者,你必须承认自己的错误,有时就是这样。 这很糟糕,但好消息是我们将完成这个项目。 我们要把它卖掉。 我们会赚一点钱或者收回我们的钱,然后我们会再做一次。
戴夫:
嗯,这是一个很好的态度,幸运的是你还有 180 块钱可以损失。 我的意思是,在这笔交易中。 其中有很多股权。 不是你个人。 但如果您仍然可能损失 180 格兰特的潜在利润,甚至仍能实现收支平衡,则表明您在这笔交易上买了一笔很棒的交易。
詹姆斯:
一个很好的选择,但我的意思是,想想你能做什么。 你可以用180格兰德去买另一栋房子。
亨利:
你可以在阿肯色州买一对。
戴夫:
哦耶。 放手吧,伙计。
詹姆斯:
您可能会获得高利率贷款。 你可能会买一笔交易。 真是浪费时间和金钱! 再说一遍,有时计划会变坏。
戴夫:
好的。 嗯,谢谢您与我们分享这一点。 亨利,2023 年你犯的最大的错误是什么?
亨利:
天哪,我 2023 年最大的错误,所以我刚刚完成了交易……这是我第一次亏损。
戴夫:
在您赔钱之前,您已经进行了多少次翻转?
亨利:
几百个。
戴夫:
哦好的。 这是一个非常好的胜率。
亨利:
今年早些时候我差点就赔钱了,但实际上当我算了一下,我赚了大约 8 美元。 我仍然认为那是积极的。
戴夫:
只是不要计算该回报率。 你赚钱了。
詹姆斯:
只要你是绿色的,一切都好。
亨利:
绿就是绿,我的朋友。 绿就是绿。
凯西:
只是失去了时间。
戴夫:
您在那笔交易中的每小时费率是多少?
亨利:
但是这个,所以这是我买的房子。 它位于城镇的一个更偏远的地区,但占地三英亩。 这是一笔很好的交易,伙计。 我付了 180 美元,ARV 为 350 到 375 美元。需要大约 70,000 到 80,000 美元的翻新。 所以我买了它,并理解我有多种退出方式。 所以造成这个错误的因素有很多。 这是一笔很好的交易。 我买了一个很好的交易。 并不是我买的东西不好,而是我成长得太快了。
因此,在我购买之后的那段时间里,我最终不得不聘请一名项目经理,因为我们当时购买了很多交易并处理了很多项目。 我并没有建立这个既定的项目经理流程。 我是来训练这个人的,他太棒了。 他做得很好。 但时机并不好,因为持有成本昂贵。 我的意思是,我们已经拥有它四个月了,然后才考虑如何处理它?
我们是否要继续进行这项改造,还是不进行? 因为我们还有很多其他项目需要完成。 因此,当我们开始考虑如何处理这个项目时,我决定继续将其放在 MLS 上并尝试对其进行整体跟踪。 我试过了,但我一口也咬不着。 因此,该房产的错误在于布局对于大多数投资者来说似乎很困难。
因此,为了使这一功能发挥作用,您必须在现有卧室的中间创建一条走廊,因为您必须穿过一间卧室才能到达另一间卧室,并穿过一间浴室才能到达另一间卧室。 所以布局很时髦。 因此,如果你要扭转这个局面,你就必须解决这个问题。 而我,这对我来说不是问题。 我会修复它。 我很乐观,知道我们可以走,我们可以解决这个问题,但很多投资者只是没有这种愿景。
他们不想处理这个问题。 因此,当我把它放在市场上时,我很难从投资的角度找到想要解决这个问题的人。 我们最终在市场上将其出售给一位自住业主,他将居住在其中并随着时间的推移对其进行修复,但我们以相当大的折扣出售。 别人都赚钱了。 我的经纪人赚钱了。 我的放债人赚钱了。 每个参与的人都赚钱了。 我是唯一一个没有赚到钱的人,但这更多的是一个有意识的选择。
我只是想止住高利息的流失,卖掉房产,完成工作,这样我就可以继续做我知道正在发挥作用的事情,并将产生我想要的收入,加上我能做的机会成本现在就做吧,因为我的头上不再有这样的事情了。 我本来可以自己装修,花掉 70 美元,然后以更高的价格出售房产,但我还需要四五个月的时间,也许还有六个月的时间,再加上我要做的其他事情。
只是计算一下每月付款,我说,你知道吗? 让我们继续吧,调用它。 我想我最终损失了大约 11 英镑,所以这并不是世界末日。 打电话并继续。 所以其他人都赚钱了。 所以这对每个人都有好处,但不是我,而是增长过快和市场条件的情况。 如果我能再做一次,我可能仍然会买下这处房产,并确保我能早点买到它,并且可能自己管理那处房产,因为这是一个很好的机会。 我太忙了。
戴夫:
我的意思是,这就是发生的事情。 我想,既然这是你第一次赔钱,这可能不适用,但是当你做你和詹姆斯都做的交易量时,你会给自己一些津贴吗?知道我会做出很多波动今年,如果我错过其中两个,也没关系。 你是这么想的,还是真的很痛苦? 我想我会问你,詹姆斯,因为你可能在不止一笔交易上损失了钱。
詹姆斯:
肯定不止一笔交易。 我是 2008 年一位让你大吃一惊的投资者。 我总是有这样的一点……我称之为战斗伤疤。 你就像你记得的那样,事情很快就会出错。 我总是告诉人们,如果你买了 10 笔交易,而且你真的很擅长,那么你很可能会在其中两笔交易上赔钱。 如果你想变得相当平庸,或者可能成为一个无用的人,那就是三个。 两个会比平均水平好一点,你会打出几个两个。
两个人会碾碎,前提是你擅长。 这就是统计定律。 我的意思是,这只是统计平均值。 这将会发生。 您处于高风险环境中。 它会变得很好,也会变得很糟糕,你想把它们混合在一起。
戴夫:
好吧,亨利,我很感激你的第一次失败。 你对此的态度很好。
詹姆斯:
你的击球率相当不错,亨利。
戴夫:
是的,是的,你会进入名人堂。
亨利:
我的意思是,预期你会失去一些,对吧? 我不指望永远不会亏钱。 我真的很幸运,以前没有发生过这种事。 我很幸运,尽管我赔了钱,但没有其他人赔钱。 我的投资者得到了报酬。 每个人都得到了报酬,这让我感觉很好。 我输点钱也没关系。 我不想让其他人因为我正在进行的交易而遭受损失。
所以我们不必这样做。 总而言之,这对我来说就像是一场胜利,因为现在我已经继续前进,并且我在其他交易上赚钱了。 但必须带着支票来完成我正在出售的交易,这并不有趣。 那感觉不太好。
戴夫:
是的,这可能是一种奇怪的感觉。
詹姆斯:
我必须在这件事上给亨利一些支持,因为事实证明,我实际上是这笔交易的贷方。
凯西:
你赚到了钱。
詹姆斯:
我赚钱了。 这就是为什么我喜欢私人放贷。 这样工作量就少了但与此同时,作为借款人或经营者,我什至没有听说过这件事。 亨利借了钱。 他必须站起来,做他需要做的事情,然后继续前进。 这是一个很好的运营商。 亨利,向你致敬,因为我从来没有听说过这个。
亨利:
谢谢。 我需要你给我更多的钱,所以我才不想……
戴夫:
假装你没有听到这些,詹姆斯。
亨利:
但严肃地说,这是一个惊人的……我一直告诉我的学生这一点。 我想,伙计们,如果你要借钱,无论如何你都必须让你的投资者保持完整。 无论。 如果你让自己陷入困境,有时你将不得不咬紧牙关。 但如果你想在这个行业中成长,伙计,你必须让你的投资者变得完整,期间,直截了当。 这是最重要的部分。 你最后吃,伙计。 作为一名运营商,情况总是如此。
戴夫:
绝对地。 凯西,作为一个从投资者那里筹集了大量资金的人,你在 2023 年犯的最大的错误是什么?
凯西:
嗯,2023 年,这是美好的一年。 和詹姆斯一样,我想说我最大的错误是没有为我们的单户租赁基金筹集更多资金,它即将结束,并购买更多资金,因为它已经是惊人的了。 我们只是没有竞争。 我们是唯一经常坐在餐桌旁的人。 这是唯一一个批发商打电话的地方,我们的交易非常惊人。
戴夫:
那很棒。
凯西:
这是积极的一面。 但我在 2023 年要处理的问题来自十年前我所做的决定,当时我不知道我今天所知道的事情,也不知道为什么我喜欢教导和分享,这样其他人就不会做出这些决定错误。 那时,就像亨利所说的那样,我成长得太快,有太多的机会,太多的钱被扔给我。
我会对很酷的事情感到兴奋。 我想到的一个项目,比如葡萄酒村,贷款人不知道那是什么。 基本上,这只是商业地产,酿酒厂会向您租赁并设有品酒室等,因为它们只需要一个很小的空间。
戴夫:
我的意思是,葡萄酒村听起来很酷。
凯西:
非常酷,而且是在加利福尼亚州。 而加州的某个地区却没有这个。 那是在纳帕郊外,去沙斯塔的路上。 一切看起来都很棒。 预估看起来不错,但我们发现贷方对此了解不够,因此我们在获得融资时遇到了困难。 所以重要的教训......好吧,这就是一个,但我几年前就学到了。 但今年我学到的是,在其中一些银团中,我构建它的方式,以及我知道其他人构建它的方式,是贷款人的不同层次。
我们一直在谈论贷款。 有些是银行贷款,有些可能是私募股权,有些可能是银团贷款。 你有一个有限责任公司,你引入了一种股权投资者,然后你可以引入另一种投资者,他们的利率较低,因为他们是作为贷款人进来的。 这往往是你作为贷方首先获得报酬。 所以我会构建这些,因为很多人投资他们的个人退休账户......我将在这里获得一些技术性的知识,但人们理解这一点很重要。
如果你投资你的个人退休账户,你用你的个人退休账户的钱投资某人的银团,某人的公寓交易或葡萄酒村,你是股权,这意味着你是它的部分所有者,你得到了其他人得到后剩下的东西有薪酬的。 嗯,在您的 IRA 中,它被视为投资企业。 这是一项运营业务。 如果您正在建造房屋并出售它们,那么这是一项运营业务,而不是更加被动的公寓。 您可以在 IRA 中获得 UBIT(无关企业所得税),大概是 50%。
所以这是一个很大的冲击,但如果你是被动的,它就不会发生。 因此,我会让投资者参与一项交易……他们可以作为贷款人参与,但随后他们也将成为股权投资者。 好吧,如果这笔交易搞砸了,而我十年前就有一笔交易搞砸了,很多人都说,“在过去的十年里,没有人可以在房地产领域亏钱”,但你知道吗? 当你投资不同的、奇怪的、闪亮的物品等等时,你就可以做到。 因此,在这个有限责任公司中,我们有贷款人和股权投资者。
现在我了解到的是,如果出现损失,而你无法偿还所有人,也无法支付全额贷款,那么股权投资者就要缴纳贷款减免税。 除了损失金钱之外,他们还要为贷款减免缴税,即他们未支付的贷款部分。 所以我这里有两组投资者。 只是很复杂。 因此,在您进行任何联合组织之前,请务必确保您已经与您的注册会计师交谈过,并且他们真正了解您所处的位置以及税务后果。
但我担心,在这些多户住宅交易中,很多人都有大约 10% 的股权,然后大约有 10% 是过桥贷款,然后是银行贷款,好吧,那些股权投资者,如果出现损失,他们他们还免除了他们未偿还的部分贷款。 所以我认为很多投资者都会感到震惊,因为他们不仅损失了钱,而且现在还要纳税。 希望损失能够抵消。
但如果贷款金额很大,而且我没有做过任何多户住宅交易,我只是对那些做过的人说,如果他们的杠杆率高达 90%,那么我永远不会在多户住宅上这样做。 我的导师说,杠杆不要超过 60%。 他很保守,但这就是为什么我没有做任何交易。 比方说,要达到 90%……您已经看到过一些交易失败,损失了 20%。 现在这些股权投资者付出了代价。 他们除了赔钱之外还要纳税。
戴夫:
它只是在某人情绪低落时踢他们。 这太粗鲁了。
凯西:
我不太明白,但国税局看起来是这样。 好吧,你拿了这笔钱来做这笔交易。 因此,如果您不必偿还这笔钱,那就是收入。 他们就是这么看的。 我希望这并没有太复杂。
戴夫:
没有
亨利:
你解释得很好。
戴夫:
这听起来很糟糕,但我仍然很专注……我们可以去葡萄酒村吗? 这存在吗?
凯西:
所以我们永远无法获得融资,所以没有。 我们现在正试图出售拥有所有权利的土地。 如果有人想要一个葡萄酒村,它已经准备好建造了。 我们只是无法获得融资。 这是一个很酷的项目。
戴夫:
我想去参观葡萄酒村。 我不确定我是否想要建造一个。
凯西:
有一些确实不错。 实际上,我们是在模仿华盛顿的一些人。 我不知道。 詹姆斯,你知道华盛顿州有成功的葡萄酒村吗?
詹姆斯:
他们可能在亚基马还是奇兰?
凯西:
华盛顿不是有葡萄酒产区吗? 我想它就在那里。
詹姆斯:
是的,亚基马那里现在已经有了相当不错的酒庄,但我不生产葡萄酒。 我什至不喝酒。
亨利:
你需要一个摇滚明星村。
詹姆斯:
你把它改造成一个摇滚明星村。
凯西:
一个摇滚明星村。 华盛顿的这些人正在扼杀它,因为你只是租用一个很小的空间。 因为他们不在那里酿造葡萄酒,他们只是品尝它。 他们在其他地方酿造葡萄酒。 但所有这些隐藏在山里的美妙酒庄,没有人会去参观。
酿酒厂可能会在有人的地方设立小品酒室,他们会花很多钱,因为这样就直接面向消费者,而不是……他们支付 50% 左右的费用通过批发商。 他们愿意支付更多费用来租用这个空间。 所以这些数字看起来棒极了。 只是你必须构建它才能使其发挥作用。
詹姆斯:
这听起来是一个很酷的概念。
凯西:
这是允许的。 谁有钱,就建吧。
戴夫:
好吧,对于我最大的错误,我想我今年最大的投资错误,因为还有很多其他的错误,可能是这里每个人都认同的,但它并没有尽快解雇某人,只是等待很长一段时间,尽管我知道我必须这样做,但我对此很懒。 这将花费我很多钱。 我有短期出租。 我现在购买的大部分交易都是被动的。 因此,我仍然在科罗拉多州经营一些交易,并且当我搬到欧洲时,我聘请了一位提供全方位服务的物业经理来提供短期租赁。
而且他们从一开始就表现得很糟糕。 每隔几个月,你可能会得到这个,你开始使用它们,它们开始在几个月内表现良好,然后又变得疲软。 它再次上升,又再次下降。 而我只是等了这么久。 最后,我们得到了非常糟糕的评论。 该房产存在一些问题,确实需要进行物理重建,所以我们想到了这一点。 我得出的结论是,我终于不得不把创可贴撕下来了,但那是在科罗拉多州的初夏,这是最繁忙的季节。
所以我失去了 10 月、15 月和 50 月的所有预订,大概有 60 或 XNUMX 美元。 然后我也失去了所有的评论,当你想到失去 XNUMX 或 XNUMX 条好评而损失的所有钱,以及去年所有失去的预订时。 因此,如果我以一种聪明的方式做到这一点,科罗拉多州是短期租赁的地方,那里就像泥浆季节,我可以在三月到五月之间进行,那就完全没问题了。 但我当时很懒,现在我正在舔舐伤口。
所以那个人很痛。 我认为这可能与每个人都有关系,因为无论是物业经理还是承包商,有时你只是推迟了不可避免的、不舒服的情况,而你知道你必须自己度过这一情况。
凯西:
慢慢雇用,快速解雇。
亨利:
说起来容易做起来难,伙计。
凯西:
是啊,就是。
戴夫:
我知道。 说实话,住得那么远,我真的不想弄清楚。 我只是想让他们做好工作,但他们没有。 不过没关系。 就像你说的,你会度过很多美好的时光。 有时你会想念一点点。 但只要你随着时间的推移呈上升趋势,那就很好。
詹姆斯:
这对我来说很有趣。 那么,当您雇用一家短期租赁物业管理公司并且这是您的财产时,他们在技术上拥有评论权吗?
戴夫:
他们在这件事上做到了,是的。 新的我已经找到了一种不这样做的方法,但我没有意识到他们第一次是如何构建它的。 所以这真的很糟糕。
詹姆斯:
这就像金手铐,因为你不想离开它。
亨利:
这太可怕了。
戴夫:
是的,完全正确。 确切地。
凯西:
是的,这很有趣,因为当我第一次在州外短期租赁时聘请了一位物业经理,我以为他们会处理这一切,但他们说:“不,不,不。 它应该仍然在你的名字和你的 Airbnb 名下。” 我最终在我们开始之前就解雇了他们,因为他们太糟糕了。
戴夫:
真的吗?
凯西:
是啊是啊。 当他们在关系开始时没有立即回复你的消息时,这是有问题的。 然后我很高兴我得到了……哦,这就是为什么你应该将它保留在你自己的帐户中,但我当时并不知道。 这只是运气。
戴夫:
是的,这是一个重要的教训。 现在我向我认识的人提供折扣或赠送它,这样我就可以获得一些评论。 因此,如果有人想去科罗拉多州滑雪,请在 Instagram 上联系我。 我有一个非常漂亮的房子。 你可以今年冬天去参观,或者我们都可以去。 你们想去吗?
詹姆斯:
我很乐意去看看你的垫子。
凯西:
是啊,我们重聚吧。
戴夫:
那里没有人。
凯西:
我们只会把它扔掉。
戴夫:
老实说,这就像派对小镇上的一栋 16 人的房子,所以肯定会有些磨损。
凯西:
完美。
戴夫:
至少这不是我第一次把它扔掉。 这是肯定的。
詹姆斯:
好吧,我会在韦尔过感恩节,所以我想我们都应该去你家吃感恩节晚餐,并好好享受一次 OTM 感恩节。 亨利,你把火鸡煮熟了,我们走吧。
戴夫:
我要去度蜜月了。 感恩节我要去度蜜月。
凯西:
好吧,那我们就去那里和你会合吧。
戴夫:
你们可以走了。 是啊,你们想去泰国吗?
亨利:
哦,我很想去泰国。
凯西:
你要去哪里?
戴夫:
我们要去柬埔寨和泰国。
亨利:
好嫉妒啊
戴夫:
我很兴奋。
凯西:
是啊。
戴夫:
这将会非常美好。 但你们可以拥有房子。 你可以在那里煮火鸡。
凯西:
亨利在做饭。
戴夫:
好吧,非常感谢大家分享自己的错误。 我认为这是房地产投资的重要组成部分,我认为我们在这个节目中分享我们的错误做得很好。 我们可能会做更多这样的事情,因为今天我们在投资方面犯了错误,但我们也必须在某个时候澄清我们对 2023 年的一些预测。 我认为我们所有人肯定都会承认一些错误。 我知道有一些事情困扰着我,所以请继续关注。
凯西:
现在还没有到年底。
戴夫:
是的,这是真的。 我们会看看会发生什么,但我们也会在年底前对此进行清算。 如果你想更多地了解我们这里出色的东道主,詹姆斯,如果有人想和你谈论失去 180 英镑的事情,他们应该在哪里做呢?
詹姆斯:
弄清楚如何赔钱的最佳方法是访问我的 Instagram:[crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com。 我有很多故事要讲给你听。
戴夫:
好吧,凯西,你呢?
凯西:
RealWealth.com 是我们的公司,然后是 Instagram 上的 Kathy Fettke。
戴夫:
好的。 亨利?
亨利:
是的,您可以通过我的网站 seeyouattheendingtable.com 或 Instagram 联系我。 我是@thehenrywashington。
戴夫:
好的。 如果您想找到我,可以在 Instagram @TheDataDeli 上找到我。 非常感谢大家的聆听。 我们下次见。 On The Market 是由我、Dave Meyer 和 Caitlin Bennett 创建的。 该剧由凯特琳·贝内特 (Caitlin Bennett) 制作,Exodus Media 剪辑。 文案由 Calico Content 负责,我们要向 BiggerPockets 的每个人表示衷心的感谢,是你们让这个节目成为可能。
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在这一集中,我们将介绍:
- 你为什么要 永远不要等到突然就申请许可证 以及它如何花费你六位数
- 大规模的 “贷款减免税” 你可能是 被迫支付 如果你的交易失败
- 忘记翻转和缺点 扩大你的投资组合 太快
- 不论是否 你错过了最好的买入机会 过去一年的
- 招聘慢,解雇快,并表示是时候放松一下了 物业经理 他们的职责
- 为什么你想成为亨利·华盛顿的下一个私人放债人
- 和 So 多得多!
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