2024 میں شرح سود میں کمی کی توقع کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ – ایک ایسا شعبہ جو اپنی مستحکم آمدنی کی ادائیگیوں کے لیے محبوب ہے – نئے سال میں اوپر کی طرف دیکھ سکتا ہے۔ The real estate sector in the S & P 500 ended 2023 with a gain of more than 8%, sharply underperforming the broad market index’s 24% advance. شرح سود میں اضافہ مارکیٹ کے اس طبقے پر ایک گھسیٹ تھا، کیونکہ یہ نہ صرف رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کے لیے قرض لینے کی لاگت کو بڑھاتے ہیں، بلکہ یہ اثاثے کو ٹریژری کے مقابلے میں آمدنی کے متلاشی سرمایہ کاروں کے لیے بھی کم پرکشش بناتے ہیں۔ Don’t forget that last year, investors could earn yields upward of 5% just by plunking money into a certificate of deposit or stashing it in a money market fund or Treasury bills. اب جب کہ فیڈرل ریزرو نے 2024 میں تین شرحوں میں کٹوتی کی ہے، REITs سرمایہ کاروں کی دلچسپی میں اضافہ دیکھ سکتے ہیں، جس سے آمدنی کے علاوہ ان کے حصص کی قیمتوں میں اضافہ ہو گا۔ “I think REIT prices will go up if we have stable rates — you will have people rotate back into the sector,” said Morningstar analyst Kevin Brown. “When rates are low, a lot of income-oriented investors see that REIT dividend as very attractive, and they are willing to take the risks associated with equity investment to have this dividend payment.” Indeed, real estate was the top sector in the fourth quarter of 2023, up 17.6%, ending with a one-month pop of nearly 8% in December alone. یہ حرکتیں 10 سالہ ٹریژری پیداوار کے لیے کافی ٹھنڈک کی مدت کے ساتھ موافق تھیں، جو اکتوبر میں اپنی بلند ترین سطح پر 5% تک پہنچ گئی اور سال کا اختتام صرف 3.8% سے ہوا۔ گہری نظر، کووِڈ کے بعد گھر سے کام کرنے کا رجحان اور کام کی جگہ پر سست واپسی دفتری REITs پر ایک گھسیٹ رہی ہے۔ The Kastle Systems’ ” Back to Work ” barometer, which measures office occupancy in 10 major U.S. شہروں میں، دسمبر کو 51.1 فیصد رہا۔ 18، پچھلے ہفتے 51.6 فیصد سے نیچے۔ جیفریز کے مطابق، 2024 میں آفس REITs کے لیے اب بھی مشکلات ہیں، لیکن حالات میں بہتری کی امید ہے۔ “While we expect [occupancy] declines across roughly half our coverage in ’24, we expect the pace of declines to slow, which should provide a tailwind for sentiment,” analyst Peter Abramowitz wrote in a Monday report. Jefferies آفس REIT سیکٹر پر غیر جانبدار ہے لیکن اس نے ہولڈ سے خریدنے کے لیے بوسٹن پراپرٹیز پر اپنی ریٹنگ بڑھا دی ہے۔ BXP 1Y mountain Boston Properties’ performance over last 12 months “We see BXP as an attractive play for relative multiple expansion vs. peers, given its status as an industry bellwether, with one of the highest-quality portfolios in the space and stability in its earnings outlook,” the firm said. Boston Properties benefits from its “modern portfolio” in the coastal office REIT industry, with the buildings having a weighted average age of 15.7 years, compared to 22.7 years for all public REITs, Jefferies said. بدلے میں، یہ اس کے قبضے کے نقطہ نظر میں مزید استحکام کا باعث بنے گا۔ Jefferies’ target price of $80 reflects 14% upside from Friday’s close. اسٹاک کی پیداوار 5.4% ہے۔ بوسٹن پراپرٹیز کا احاطہ کرنے والے 21 تجزیہ کاروں میں سے تیرہ اسے ہولڈ کی درجہ بندی کرتے ہیں، اور اتفاق رائے سے قیمت کے اہداف یہاں سے تقریباً 5% کمی کا مطالبہ کرتے ہیں، LSEG کے مطابق، جو پہلے Refinitiv کے نام سے جانا جاتا تھا۔ Spotting long-term trends Even as a lower rate environment is beneficial for REITs, Morningstar’s Brown sees one corner of the sector likely to get a long-term boost from emerging demographic trends: the senior housing and health space. نیشنل انویسٹمنٹ سینٹر فار سینیئرز ہاؤسنگ اینڈ کیئر کے مطابق، 84.4 کی تیسری سہ ماہی میں سینئر ہاؤسنگ پر قبضے کی شرح 2023% تھی۔ That’s up more than 6 percentage points from the pandemic low of 77.8%, but it’s still off from the pre-pandemic occupancy rate of 87.1%. ایک ہی وقت میں، بچے بومرز تیزی سے بوڑھے ہو رہے ہیں، 80 میں جماعت کے سب سے پرانے ممبران کی عمر 2026 ہو جائے گی۔ “That turns into demand for these facilities,” said Brown. He predicts that over the next three to four years, demand will outpace supply, “and that will translate to occupancy being back at pre-pandemic levels — and maybe exceeding that and getting into the 90% range.” To play that trend, Brown highlighted Welltower and Ventas . “I think they will see high growth for many years to come.” Welltower, which invests in senior housing operators, pays a dividend yield of 2.7%, while Ventas yields 3.6%. JPMorgan’s Anthony Paolone upgraded his rating on Welltower to overweight from neutral in December, pointing to Welltower’s disclosure of a “significant step-up in the pace of acquisition activity, with $3B closed through October and another $3B in process.” He also raised his 2024 year-end target price to $99 from $92, suggesting upside of nearly 10% from Friday’s close. ایل ایس ای جی کے مطابق ویلٹاور کا احاطہ کرنے والے 18 تجزیہ کاروں میں سے 3 اسے خرید یا مضبوط خرید کی درجہ بندی کرتے ہیں، اور اتفاق رائے سے قیمت کے اہداف موجودہ سطحوں سے XNUMX فیصد سے زیادہ کے اوپر کی طرف اشارہ کرتے ہیں۔ وینٹاس نے اسٹاک کو کور کرنے والے 60% تجزیہ کاروں سے خرید یا مضبوط خرید کی ریٹنگز حاصل کیں، اوسط قیمت کا ہدف یہاں سے 2% اوپر کی تجویز کرتا ہے۔ A dividend aristocrat in the spotlight For 2024, Morningstar’s Brown likes Realty Income , a triple net lease REIT. ٹرپل نیٹ لیز کے انتظام میں، کرایہ دار دیکھ بھال، کرایہ، پراپرٹی ٹیکس اور انشورنس پریمیم کے ذمہ دار ہوتے ہیں۔ “They simply collect the rent check from their tenant, otherwise everything else about the property is on the tenant,” said Brown, noting that Realty Income’s tenants include pharmacies and gas stations. ریئلٹی انکم منافع بخش پیداوار ادا کرتی ہے 5.3%۔ It is also a member of the S & P 500 Dividend Aristocrats, meaning it’s a stock that has increased its dividends in each of the past 25 consecutive years. “They are a steady rent collecting company, and that is good if we are going into a sort of potential slowdown or recession,” Brown said. ریئلٹی انکم کا احاطہ کرنے والے تقریباً نصف تجزیہ کار اسے خرید یا مضبوط خرید کا درجہ دیتے ہیں، فی LSEG، 5% سے زیادہ کے اضافے کا مطالبہ کرتے ہیں۔