رہن کے نرخوں کے پیچھے ریاضی اور وہ کیوں رکھے ہوئے ہیں۔

ڈیو:
ہیلو، سب، اور آن دی مارکیٹ میں خوش آمدید۔ میں ڈیو میئر ہوں۔ آج ہینری واشنگٹن نے شمولیت اختیار کی۔ ہنری، میں نے آج آپ کے بارے میں ایک افواہ سنی ہے۔

ہینری:
اوہ۔ یہ اچھا نہیں ہو سکتا۔ یا شاید یہ ہے. مجھ نہیں پتہ. اس کے لئے جاؤ.

ڈیو:
یہ اچھا ہے. سنا ہے آپ نے اپنی کتاب ختم کر دی ہے۔

ہینری:
میں نے اپنی کتاب کا پہلا نصف مکمل کیا۔ میں اب بھی اس پر کام کر رہا ہوں۔

ڈیو:
ٹھیک ہے.

ہینری:
اب بھی اس پر کام کر رہے ہیں۔

ڈیو:
ہمیں دکھائیں کہ میں اس میٹنگ میں کتنی توجہ دے رہا تھا۔

ہینری:
ہم نے کتاب کا پہلا نصف مکمل کیا۔ ہم کتاب کے دوسرے نصف پر کام کر رہے ہیں۔ ہم نے یہ سب نقل کر لیا ہے، لیکن ہمارے پاس وہاں ڈالنے کے لیے کچھ اور تفصیلات ہیں۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، BiggerPockets Publishing کی ٹیم آپ کی کتاب کے بارے میں بہت خوش نظر آئی اور یہ کہ چیزیں وقت پر آ رہی تھیں۔ یہ ایک عظیم کتاب کی طرح لگتا ہے. اس کے بارے میں کیا ہے؟

ہینری:
یہ آپ کے رئیل اسٹیٹ کے سودوں کو تلاش کرنے اور فنڈ دینے کے بارے میں ہے۔ وہاں سے نکلنے اور ان سودوں کو تلاش کرنا شروع کرنے کا طریقہ سیکھنے کے لیے ابتدائی افراد کے لیے زبردست کتاب۔ آدمی، اس معیشت کے ساتھ، یہ پاگل ہے. آپ کو سودے تلاش کرنے میں اچھا ہونا پڑے گا۔

ڈیو:
ہیک میں نہیں جانتا کہ میں ایک ابتدائی ہوں، لیکن میں یقینی طور پر ایک کتاب پڑھوں گا اگر اس سے مجھے ابھی بہتر سودے تلاش کرنے میں مدد ملتی ہے۔ میں یہ جاننا پسند کروں گا۔ یہ کب نکل رہا ہے، ویسے؟

ہینری:
میرے خیال میں یہ مارچ ہے۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، اچھا۔ اچھا بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، ہم دونوں کے پاس Q1 کتابیں آ رہی ہیں۔

ہینری:
آپ کے پاس ہر Q کی ایک کتاب ہے۔

ڈیو:
میرے پاس ایک کتاب ہے۔ یہ دوسرا ہونے جا رہا ہے۔ میں صرف تین سال سے یہ لکھ رہا ہوں۔ میں اس کے بارے میں خاموش نہیں رہوں گا۔
بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، ہمارے پاس آج ایک زبردست ایپی سوڈ ہے۔ میرے خیال میں وہ اسے ایک کہتے ہیں… یہ ڈیو میئر کے خصوصی واقعہ کی طرح ہے۔ ہم آج تھوڑا سا بے چین ہونے جا رہے ہیں۔ ہمارے پاس بہت سارے زبردست شوز ہیں جہاں ہم آپ کے کاروبار کے ساتھ چل رہی معیشت/چیزوں میں حکمت عملی سے متعلق فیصلوں کے بارے میں بات کرتے ہیں۔ لیکن آج، ہم پردے کے پیچھے ایک مزید مفصل/تکنیکی اقتصادی چیزوں میں جانے جا رہے ہیں جو ہر ایک دن آپ کے کاروبار کو متاثر کرتی ہے۔ یہ رہن کی شرح ہے۔ لیکن خاص طور پر، ہم اس بارے میں بات کرنے جا رہے ہیں کہ رہن کی شرح کیسے بنتی ہے۔ آپ کو اس شو کو تھوڑا سا سن کر معلوم ہو سکتا ہے، لیکن فیڈ رہن کی شرحیں مقرر نہیں کرتا ہے۔ اس کے بجائے متغیرات کے ایک پیچیدہ سیٹ کے ذریعہ ترتیب دیا گیا ہے۔ ہم آج Redfin سے Chen Xiao کے ساتھ ان میں غوطہ لگانے جا رہے ہیں۔ وہ ایک ماہر معاشیات ہیں۔ وہ صرف اس کا مطالعہ کرتی ہے: رہن کی شرح کیسے بنتی ہے۔ میں بہت پرجوش ہوں، اگر آپ نہیں بتا سکتے، اس کو اس موضوع میں ڈوبنے کے لیے شو میں شامل کرنے کے لیے، میرے خیال میں، ہر کوئی خاص طور پر متجسس ہے۔

ہینری:
ہاں۔ میں راضی ہوں. میں بھی پرجوش ہوں۔ لیکن انہی نرالی وجوہات کی بنا پر نہیں جن سے آپ پرجوش ہیں۔ لیکن میں پرجوش ہوں کیونکہ ہر وہ شخص جس سے آپ بات کرتے ہیں اس کی کوئی نہ کوئی رائے ہوتی ہے جس کے بارے میں وہ سوچتے ہیں کہ شرح سود کیا کرنے جا رہی ہے۔ لوگ اپنی سرمایہ کاری کے بارے میں فیصلے کر رہے ہیں۔ وہ جائیدادیں خرید رہے ہیں۔ وہ ان رینڈو عوامل کی بنیاد پر جائیدادیں نہیں خرید رہے ہیں جو ان کے خیال میں اس میں کھیلنے جا رہے ہیں۔ درحقیقت، کسی ایسے شخص سے سننا جو ہر روز اس معلومات کو دیکھ رہا ہے اور ہمارے لیے اس کا عام فہم بنا سکتا ہے اگر آپ یہ جاننے کی کوشش کر رہے ہیں کہ کیا آپ ابھی پراپرٹی خرید رہے ہیں یا آپ انتظار کر رہے ہیں، یا کیسے؟ کیا آپ کو لگتا ہے کہ شرحیں جہاں ہیں وہیں رہیں گی یا اوپر جائیں گی یا نیچے جائیں گی کیونکہ یہ چیزیں سرمایہ کاروں کی کمائی کی رقم پر اثر انداز ہو رہی ہیں۔

ڈیو:
میرے خیال میں جس چیز کے بارے میں میں بہت پرجوش ہوں وہ یہ ہے کہ ہم سب اندازہ لگا سکتے ہیں، جیسا کہ آپ کہہ رہے ہیں۔ لیکن اس ایپی سوڈ میں، ہم سب کو یہ سمجھنے میں مدد کرنے جا رہے ہیں کہ یہ حقیقت میں کسی نہ کسی طریقے سے کیسے چل رہا ہے۔ ہم نہیں جانتے کہ یہ کس طرف جا رہا ہے۔ لیکن ہم ان اجزاء کو سمجھ سکتے ہیں جو اندر جا رہے ہیں۔ آپ یہاں اپنی باخبر رائے تشکیل دے سکتے ہیں اور اسے سرمایہ کاری کے دانشمندانہ فیصلے کرنے کے لیے استعمال کر سکتے ہیں۔

ہینری:
ڈیو۔

ڈیو:
جی ہاں.

ہینری:
مجھے آپ سے کچھ کرنے کے لیے کہنا پڑے گا۔ کیا آپ اپنے آپ کو روکنے کے قابل ہو جائیں گے اور ہر طرح سے گہرے ماتمی لباس میں غوطہ نہ لگائیں گے؟ کیونکہ یہ آپ کا بچہ یہاں ہے۔ یہ وہی ہے جو آپ کو پسند ہے.

ڈیو:
یہ میرا خواب ہے. میرا مطلب ہے، تین سال پہلے/چار سال پہلے، مجھے یہ بھی نہیں معلوم تھا کہ بانڈز کیا ہیں۔ اب، میں سارا دن بانڈز کے بارے میں باتیں کرتا ہوں۔ خدارا! مجھے کیا ہو گیا ہے؟ میں اسے روکنے اور اس سطح پر رکھنے کی پوری کوشش کروں گا جو رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے مناسب ہو نہ کہ ان لوگوں کے لیے جو صرف مالیاتی آلات کے بارے میں بات کرنا پسند کرتے ہیں [اشراع 00:04:24]۔

ہینری:
ہم آپ کی تعریف کرتے ہیں۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، ہم ایک فوری وقفہ لینے جا رہے ہیں، اور پھر ہم شو کے ساتھ واپس آئیں گے۔
چن ژاؤ، آن دی مارکیٹ میں خوش آمدید۔ آج ہمارے ساتھ شامل ہونے کے لیے آپ کا بہت بہت شکریہ۔

چن:
مجھے رکھنے کے لیے بہت بہت شکریہ۔ میں یہاں آ کر واقعی خوش ہوں۔

ڈیو:
ٹھیک ہے، ہم بہت خوش قسمت رہے ہیں کہ Redfin سے آپ کے مختلف ساتھیوں کا ایک گروپ ہمارے ساتھ شامل ہوا۔ آپ لوگ اتنی بڑی معاشی تحقیق کرتے ہیں۔ کیا آپ، خاص طور پر، Redfin میں اپنے کام میں ٹریکنگ اور تحقیق پر توجہ مرکوز کر رہے ہیں؟

چن:
بالکل۔ Redfin کی طرف سے ہم میں سے بہت سے لوگوں کو آن کرنے کا شکریہ۔ ہم سب شو کے بڑے پرستار ہیں۔ Redfin میں اپنے کردار میں، میرا کام بنیادی طور پر اقتصادیات کی ٹیم کی رہنمائی کرنا ہے کہ وہ یہ سوچے کہ ہماری ٹیم کس طرح صارفین کی مدد کر سکتی ہے اور ہاؤسنگ کمیونٹی کو بیرونی طور پر متاثر کر سکتی ہے اور ہاؤسنگ مارکیٹ اور معیشت کے بارے میں ہمارے خیالات کے ساتھ اندرونی طور پر Redfin کی رہنمائی بھی کر سکتی ہے۔ میں سوچنے کی قیادت کے ساتھ بہت زیادہ ملوث ہوں کہ وہ موضوعات کہاں ہیں جن پر ہمیں واقعی توجہ دینی چاہئے اور ہماری تحقیق کو کس طرف جانا چاہئے۔

ڈیو:
زبردست. آج، ہم تھوڑا سا نرالی، زیادہ تکنیکی موضوع میں غوطہ لگانے جا رہے ہیں۔ ہم آپ کو یہاں ہک پر ڈالنے جا رہے ہیں۔ ہم رہن کی شرح کے بارے میں بات کرنا چاہیں گے۔ یہ بہت گرم ٹیک نہیں ہے۔ لیکن واضح طور پر، یہ دیکھتے ہوئے کہ چیزیں مارکیٹ میں کہاں ہیں، رہن کے نرخ اور ان کی سمت اگلے سال ہاؤسنگ مارکیٹ کی سمت میں بڑا کردار ادا کرنے والی ہے۔ ہم اس کا کچھ حصہ کھولنا چاہیں گے کہ رہن کی شرح کیسے سیٹ کی جاتی ہے۔ ہم سب جانتے ہیں کہ فیڈز ریٹ بڑھا رہے ہیں۔ لیکن وہ رہن کی شرح کو کنٹرول نہیں کرتے ہیں۔ کیا آپ ہمیں اس بارے میں تھوڑا سا مزید بتا سکتے ہیں کہ کون سے معاشی اشارے رہن کی شرحوں سے مربوط ہیں؟

چن:
ضرور میں آپ کے سوال کا تھوڑا سا بالواسطہ جواب دینے جا رہا ہوں۔ لیکن میں وعدہ کرتا ہوں کہ آپ جو پوچھ رہے ہیں میں اسے حاصل کروں گا۔ میرے خیال میں ایک قدم پیچھے ہٹنا اور رہن کی شرحوں کے لیے ایک فریم ورک کے بارے میں سوچنا مددگار ہے۔ درحقیقت، شرح سود کے لیے ایک فریم ورک کے بارے میں زیادہ وسیع طور پر سوچیں کیونکہ، اکثر اوقات، ہم معیشت میں "سود کی شرح" کہتے ہیں، اور مختلف شرح سود ہوتی ہے۔ بہت بنیادی سطح پر، شرح سود رقم ادھار لینے کی قیمت ہے۔ اس کا تعین دو چیزوں سے ہوتا ہے: کریڈٹ رسک اور دورانیہ کا خطرہ۔ میں جس شخص یا ادارے کو قرض دے رہا ہوں وہ کتنا خطرناک ہے، اور میں انہیں یہ رقم کب تک قرض دے رہا ہوں؟
اس بحث کے لئے اہم بانڈ مارکیٹ کے بارے میں سوچ رہا ہے. بانڈز مختلف اداروں کو مختلف طوالت کے لیے رقم دینے کا صرف ایک طریقہ ہیں۔ جب ہم بانڈ مارکیٹ کے بارے میں سوچتے ہیں، تو ہم دو میٹرکس کے بارے میں سوچ رہے ہیں۔ ہم قیمت اور پیداوار کے بارے میں سوچ رہے ہیں، جو الٹا تعلق رکھتے ہیں۔ جب زیادہ مانگ ہوتی ہے تو قیمتیں بڑھ جاتی ہیں اور پھر پیداوار نیچے جاتی ہے اور اس کے برعکس۔
واقعی اہم بات… جب میں رہن کے نرخوں کے بارے میں سوچ رہا ہوں، تو دو اور شرحیں ہیں جن کے بارے میں مجھے سوچنے کی ضرورت ہے۔ سب سے پہلے وفاقی فنڈز کی شرح ہے۔ یہ وہ شرح ہے جسے فیڈ کنٹرول کرتا ہے۔ پھر، 10 سالہ ٹریژری ریٹ ہے، جس کے بارے میں مجھے لگتا ہے کہ ہم شاید آج کے بارے میں بات کرنے میں بہت زیادہ وقت گزاریں گے۔ رہن کی شرح دراصل وفاقی فنڈز کی شرح اور 10 سالہ ٹریژری دونوں کے اوپر بنتی ہے۔ اس فریم ورک میں جس کے بارے میں میں بات کر رہا تھا، وفاقی فنڈز کی شرح کے لیے، کوئی کریڈٹ رسک نہیں ہے۔ یہ بینکوں کے درمیان راتوں رات قرض دینے کی شرح ہے۔ مدت کا کوئی خطرہ بھی نہیں ہے۔
اگر میں اب خزانوں کے بارے میں سوچ رہا ہوں تو، ٹریژری مارکیٹ، خزانے مختلف شکلوں میں آتے ہیں۔ ایک ماہ کے ٹریژری بل سے لے کر 30 سال کے ٹریژری بانڈ تک کچھ بھی۔ لیکن رہن کی شرحوں کے لیے جو سب سے اہم ہے وہ ہے 10 سالہ ٹریژری نوٹ۔ یہ معیشت میں ایک حوالہ کی شرح ہے. یہ رہن کی شرحوں کے ساتھ روزانہ کی بنیاد پر سب سے زیادہ مربوط ہے۔
جب میں 10 سالہ خزانے کے بارے میں سوچ رہا ہوں، تو ماہرین اقتصادیات اس کے بارے میں سوچنا پسند کرتے ہیں کہ یہ تین اجزاء میں تقسیم ہے۔ پہلا اصلی ریٹ ہے۔ یہ وہ حصہ ہے جو فیڈ کے کام سے سب سے زیادہ وابستہ ہے۔ فیڈ معیشت کے ساتھ رہنے کی کوشش کر رہا ہے، یا فیڈ کتنا موافق بننے کی کوشش کر رہا ہے؟ دوسرا حصہ افراط زر کی توقعات ہے۔ اس کا تعلق دورانیہ کے خطرے سے ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ اگر میں 10 سال بعد سوچ رہا ہوں، "مہنگائی کیا ہونے جا رہی ہے؟" کیونکہ مجھے 10 سالہ خزانے کی افراط زر پر جو کچھ بھی حاصل ہو رہا ہے وہ ایک سرمایہ کار کے طور پر کھا جائے گا۔
پھر تیسرا پریمیم کی اصطلاح ہے۔ پریمیم کی اصطلاح سب سے squishiest ہے. ٹرم پریمیم یہ ہے کہ میں اسے 10 سال تک رکھنے کے لیے کم مدت کے مقابلے میں کتنی اضافی واپسی کا مطالبہ کر رہا ہوں۔ آپ نے پوچھا کہ وہ کون سے معاشی اشارے ہیں جو رہن کی شرحوں کے ساتھ سب سے زیادہ مربوط ہیں۔ ٹھیک ہے، یہ سب چیزیں ہیں جو 10 سالہ ٹریژری نوٹ کو متاثر کرنے والی ہیں۔ جب ہم اقتصادی ترقی کے بارے میں بھی سوچ رہے ہوں تو ظاہر ہے افراط زر اہم ہے۔ ہم جی ڈی پی کو دیکھ رہے ہیں۔ ہم لیبر مارکیٹ کے حالات دیکھ رہے ہیں۔ تمام بڑے اقتصادی اجزاء 10 سالہ خزانے کی پیداوار کو پورا کرنے جا رہے ہیں۔ پھر، رہن کی شرحیں اس کے اوپر بنتی ہیں۔
میں نے کہا دونوں کا آپس میں بہت زیادہ تعلق ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ رہن کی شرحیں عام طور پر 10 سالہ ٹریژری کے مقابلے میں اسپریڈ پر ٹریڈ ہوتی ہیں۔ وہ پھیلاؤ، زیادہ تر وقت، کافی مستقل رہتا ہے۔ لیکن پچھلے سال کی اہم کہانیوں میں سے ایک یہ ہے کہ وہ رہن/اس پھیلاؤ واقعی غبارہ بن گیا ہے۔ ہم اس کے بارے میں بات کر سکتے ہیں کہ ایسا کیوں ہے اور اس کے لیے نقطہ نظر کیا ہے۔

ہینری:
ہاں۔ ایسا لگتا ہے کہ آپ بالکل جانتے ہیں کہ ہم کیا پوچھنے جا رہے ہیں کیونکہ مجھے لگتا ہے کہ بالکل وہی ہے جہاں ہم جانا چاہتے تھے سمجھنے کی کوشش کریں… ٹھیک ہے، پہلے، مجھے واپس جانے دو اور کہوں کہ میرے خیال میں یہ شرح سود کی بہترین وضاحت تھی اور وہ کیسے کام کرتے ہیں جو ہم نے کبھی شو میں کیا ہے۔ یہ لاجواب تھا۔ اسے توڑنے کے لیے آپ کا شکریہ۔ لیکن دوسری بات، ہاں، مجھے لگتا ہے کہ ہم سمجھنا چاہتے ہیں… تو 10 ٹریژری ریٹ کی پیداوار، یہ اس وقت کہاں ہے، بمقابلہ یہ تاریخی طور پر کہاں ہے، اور اس کا مارکیٹ پر کیا اثر پڑ رہا ہے۔

چن:
بالکل۔ آج، ابھی، مجھے لگتا ہے کہ 10 سالہ خزانہ چار یا پانچ سے اوپر بیٹھا ہے۔ یہ وہ جگہ ہے جہاں یہ کل قریب تھا۔ مجھے لگتا ہے کہ یہ اصل میں آج تھوڑا سا چڑھ رہا ہے۔ یہ ایک تاریخی اونچائی ہے، میرے خیال میں، شاید 2007 کے بعد سے اگر میرے پاس میرا ڈیٹا درست ہے۔ یہ بہت چڑھ رہا ہے۔ اس سال مئی میں یہ تقریباً 100 بیسس پوائنٹ کم تھا۔
گزشتہ چند مہینوں میں رہن کی منڈیوں کی اصل کہانی واقعی یہ رہی ہے… 10 سالہ خزانے کی پیداوار میں اتنا اضافہ کیوں ہوا؟ اہم بات یہ ہے کہ یہ مبہم ہے کیونکہ افراط زر درحقیقت ان پچھلے چند مہینوں میں گرا ہے۔ میرے خیال میں بہت سارے لوگ جو یہ سن رہے ہیں شاید سوچ رہے ہوں گے، "میں پریس میں پڑھ رہا ہوں، اور ماہرین اقتصادیات مجھے بتا رہے ہیں کہ اگر افراط زر گرتا ہے، تو رہن کی شرح نہیں گرے گی۔ ایسا کیوں نہیں ہوا؟" اس کا واقعی اس فریم ورک سے تعلق ہے جس کے بارے میں میں بات کر رہا تھا۔
جیسا کہ میں نے کہا، جب سے قرض کی حد کی تمام خرابی حل ہو گئی ہے، 10 سالہ خزانہ تقریباً 100 بیسز پوائنٹس بڑھ گیا ہے۔ آئیے سوچتے ہیں کہ ایسا کیوں ہے۔ اس کا تقریباً نصف وہی ہے جسے میں پریمیم کی اصطلاح کہوں گا۔ یہ جس چیز سے متعلق ہے وہ زیادہ تر امریکی حکومت اور ٹریژری کے اجراء کے لیے طویل مدتی قرضوں سے متعلق ہے۔ جیسا کہ ہم جانتے ہیں، ملک زیادہ سے زیادہ قرض لے رہا ہے۔ خزانے کے قرض کی زیادہ سے زیادہ فراہمی ہے۔ ایک ہی وقت میں، اس خزانے کے قرض کی مانگ برقرار نہیں رہی ہے۔ اس کی وجہ سے اس ٹرم پریمیم میں اضافہ ہو رہا ہے۔
دوسری اہم کہانی حقیقی نرخوں میں اضافہ ہے۔ یہ وہ خیال ہے جو فیڈ تیزی سے ہمیں بتا رہا ہے کہ وہ زیادہ دیر تک اونچا رکھنے جا رہے ہیں، ضروری نہیں کہ وہ اس وقت جہاں ہیں اس سے اونچے جا رہے ہوں، لیکن یہ کہ وہ اس اعلیٰ پابندی والی سطح پر برقرار رہیں گے۔ زیادہ وقت، اس کا مطلب یہ ہے کہ وہ پروجیکٹ کر رہے ہیں کہ وہ اگلے سال 2024 کے نصف حصے میں کاٹنا شروع کر دیں گے۔ لیکن جب وہ کاٹنا شروع کر دیں گے، تو یہ اس سے زیادہ دیر ہے جو ہم نے سوچا تھا، اور یہ کہ یہ کم کٹوتی ہے۔ یہ ہم نے سوچا تھا اس سے سست ہے۔ اکثر، لوگ بحث کر رہے ہیں: کیا فیڈ دوبارہ اضافہ کرنے جا رہا ہے؟ درحقیقت، مزید 25 بیس پوائنٹس سے کوئی فرق نہیں پڑتا۔ اصل کہانی اب یہ ہے کہ ہم کب تک اس پابندی والے علاقے میں رہیں گے۔
پھر، 10 سالہ پیداوار کا دوسرا جزو جس کے بارے میں میں نے پہلے بات کی ہے، افراط زر کی توقعات، جو حقیقت میں بہت زیادہ تبدیل نہیں ہوئی ہیں۔ یہ واقعی یہاں ایک بڑی کہانی نہیں چلا رہا ہے۔ لیکن اگر آپ کوئی ایسا شخص ہے جو مالی خبروں کی پیروی کر رہا ہے، تو آپ نے شاید اس خیال کے بارے میں بہت سی باتیں سنی ہوں گی کہ غیر جانبدار شرح میں اضافہ ہوا ہے۔ یہ ہے، میرے خیال میں، ابھی ٹچ کرنا بہت ضروری ہے۔ اس کا تعلق اس سے ہے جس کے بارے میں میں ٹریژری قرض کی مانگ کے حوالے سے بات کر رہا تھا اور اس خیال سے کہ ہمارے پاس زیادہ سود کی شرحیں زیادہ ہیں۔
غیر جانبدار شرح معیشت میں ایسی چیز ہے جس کا مشاہدہ نہیں کیا جاتا ہے۔ ہم اس کی پیمائش نہیں کر سکتے۔ اس کے بارے میں سوچنے کا میرا پسندیدہ طریقہ یہ ہے کہ آپ کا میٹابولزم ہے۔ جب آپ نوعمر ہوتے ہیں تو آپ بہت کچھ کھا سکتے ہیں۔ شاید آپ کا وزن نہیں بڑھے گا۔ آپ کا میٹابولزم زیادہ ہے۔ بعد میں زندگی میں، آپ کا میٹابولزم بدل جاتا ہے۔ آپ واقعی پیمائش نہیں کر سکتے ہیں۔ ڈاکٹر آپ کو نہیں بتا سکتا کہ یہ کیا ہے۔ لیکن آپ کو معلوم ہوتا ہے کہ آپ واقعی ایک جیسی چیزیں نہیں کھا سکتے اور اب وہی وزن برقرار نہیں رکھ سکتے۔
معیشت میں بھی ایسا ہی ہوتا ہے، جہاں مالیاتی قیمتوں کے بعد ایسا لگتا تھا کہ نیوٹرل ریٹ واقعی گر گیا ہے۔ یہی وجہ ہے کہ فیڈ واقعی کم شرحوں پر فائز تھا۔ ہم واقعی مہنگائی کو 2 فیصد سے اوپر بھی نہیں لے سکے۔ لیکن پھر، وبائی مرض کے بعد کچھ ایسا ہوا، جہاں، اچانک، ایسا محسوس ہوا کہ ہمارے پاس مہنگائی بہت زیادہ ہے۔ نرخ زیادہ ہونے چاہئیں۔ کیا سرمایہ کاروں اور فیڈ میں اضافہ… جیروم پاول نے پچھلی پریس کانفرنس میں اس کا اعتراف کیا، اس خیال کے ارد گرد آ رہا ہے کہ غیر جانبدار شرح میں اضافہ ہوا ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ ہمارے پاس بنیادی طور پر زیادہ وقت کے لئے زیادہ شرحیں ہونی ہیں۔ یہ نقطہ نظر بھی وہی ہے جو 10 سالہ شرح کو آگے بڑھا رہا ہے۔ یہ رہن کی شرح کو آگے بڑھا رہا ہے۔

ڈیو:
جیسا کہ آپ نے کہا، چن، ہم نے موسم گرما میں رہن کی شرح میں یہ مسلسل اضافہ دیکھا ہے۔ ایسا لگتا ہے کہ اس حالیہ پریس کانفرنس کے بعد سے اس میں تیزی آئی ہے۔ ایسا لگتا ہے کہ آپ نے ابھی جس کے بارے میں بات کی ہے وہ واقعی یہ ہے کہ یہاں کیا ہو رہا ہے کہ ہم نے کچھ چیزیں دیکھیں۔ ایک، اقتصادی تخمینوں کا خلاصہ، جسے فیڈ اپنی کچھ میٹنگوں کے ساتھ پیش کرتا ہے، ظاہر کرتا ہے کہ وہ اب بھی سوچتے ہیں کہ ہم 2024 کے آخر میں زیادہ شرحیں حاصل کرنے جا رہے ہیں۔ یہ اب سے ایک پورا سال ہے۔ لیکن جب آپ غیر جانبدار شرح کے بارے میں بات کرتے ہیں، جس کے بارے میں میں نے سوچا کہ یہ اس کی ایک بڑی وضاحت ہے… کیا یہ غیر معینہ توازن/مثالی نظریاتی توازن ہے جسے فیڈ حاصل کرنا چاہتا ہے؟ 2024 کے بعد بھی، بنیادی طور پر جہاں تک وہ پروجیکٹ کر رہے ہیں، وہ سوچتے ہیں کہ بہترین شرح جو وہ کر سکتے ہیں وہ وفاقی فنڈز کے لیے کہیں 3% کے قریب ہے۔ کیا یہ صحیح ہے؟

چن:
جی ہاں بالکل وہی. بالکل وہی ہے جو نیوٹرل ریٹ ہے۔ یہ وہ شرح ہے جس پر فیڈ فیڈ فنڈز کی شرح کو برقرار رکھے گا۔ یہ مہنگائی اور بے روزگاری کی شرح کو روکے گا۔ فیڈ کے پاس یہ دوہری مینڈیٹ ہے، جو کہ ہم کم افراط زر اور کم بیروزگاری کی شرح چاہتے ہیں۔ غیر جانبدار شرح بنیادی طور پر ایک ایسی شرح ہے جس پر ہم نہ تو معیشت کو متحرک کر رہے ہیں اور نہ ہی ہم فعال طور پر معیشت کو ٹھیک کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔
جب فیڈ اپنا تخمینہ پیش کرتا ہے، تو یہ کہتا ہے، "ٹھیک ہے، طویل مدتی کے لیے،" بنیادی طور پر پچھلے دو یا تین سالوں میں، "ہم اس غیر جانبدار شرح کو کہاں پیش کرتے ہیں؟" معاشی تخمینوں کے اپنے تازہ ترین خلاصے میں، انہوں نے حقیقت میں اس غیر جانبدار شرح کو 2.5% پر رکھا، جو دراصل لوگوں کے لیے الجھا ہوا تھا کیونکہ اگر آپ دیکھیں کہ ان کا تخمینہ 2025/2026 کے لیے کیا تھا، تو یہ زیادہ شرح دکھا رہا تھا۔ لیکن یہ معیشت کو بنیادی طور پر توازن میں بھی دکھا رہا تھا۔
اس کے درمیان یہ تضاد تھا… ٹھیک ہے، جو آپ طویل مدتی کے لیے کہہ رہے ہیں بمقابلہ آپ جو کہہ رہے ہیں اگلے دو سے تین سالوں کے لیے۔ نامہ نگاروں نے اس کی نشاندہی کی۔ پاول نے جس چیز کی طرف اشارہ کیا وہ یہ تھا کہ، ٹھیک ہے، غیر جانبدار شرح میں تبدیلی آتی ہے۔ ایک طویل مدتی غیر جانبدار شرح کے مقابلے میں ایک مختصر مدت کی غیر جانبدار شرح کا یہ خیال بھی ہے۔ میرے خیال میں یہ خرگوش کے سوراخ میں تھوڑا بہت گہرا ہونے لگا ہے۔ لیکن اس ساری بحث سے ایک اہم چیز جو مجھے لگتا ہے وہ یہ ہے کہ فیڈ ہمیں بتا رہا ہے کہ وہ اس خیال پر آ رہے ہیں کہ یہ غیر جانبدار شرح بڑھ گئی ہے۔ یہ اب بھی مستقبل میں بدل سکتا ہے۔ لیکن اگر ہم 10 سالہ ٹریژری ریٹ کے بارے میں سوچ رہے ہیں یا 30 سالہ فکسڈ مارگیج ریٹ کے بارے میں بات کر رہے ہیں، تو یہ ان شرحوں کے بارے میں ایک بنیادی توقع قائم کرنے میں بڑا کردار ادا کرے گا۔

ہینری:
یہ معلومات سرمایہ کاروں کے لیے انتہائی مفید ہے۔ میں نہیں چاہتا کہ سرمایہ کار یہ سنیں کہ ہم کتنے گہرے ہو رہے ہیں اور اس کے بارے میں نہ سوچیں، "جب آپ پراپرٹی خرید رہے ہیں یا آپ پراپرٹی خریدنے پر غور کر رہے ہیں تو اس کا آپ کے لیے کیا مطلب ہے؟" مجھے لگتا ہے کہ میں کیا سن رہا ہوں… میرے خیال میں سب سے اہم چیزوں میں سے ایک جو میں نے آپ کو یہ کہتے ہوئے سنا ہے کہ یہ ایک اشارہ ہو سکتا ہے یا یہ کہ Fed یہ اشارہ دے رہا ہے کہ شرح سود اس دائرے میں رہنے والی ہے جسے ہم سمجھتے ہیں۔ ایک طویل مدت کے لیے اس سے زیادہ جو سب سے زیادہ اصل میں متوقع تھا۔
میرے لیے، ایک سرمایہ کار کے طور پر، ان شرحوں میں اضافے کی وجہ سے گزشتہ ایک سال کے دوران سرمایہ کاری کا منظر نامہ تبدیل ہوا ہے، بہت سی حکمت عملی بدل گئی ہے۔ ایسی جائیدادیں خریدنا مشکل ہے جو پیسے کی قیمت کی وجہ سے کیش فلو کرتی ہیں۔ پیسے کی وہ قیمت / وہ شرح سود اس رقم کو کھا رہی ہے جو میں پراپرٹی کو کرائے پر دے کر کما سکتا ہوں۔
اگر آپ ایک طویل مدتی سرمایہ کار ہیں اور آپ کیش فلو پر جائیدادیں خریدنا چاہتے ہیں، تو کیا ہو رہا ہے کہ لوگ اس وقت کود رہے ہیں اور وہ ایسی جائیدادیں خریدنے کے لیے تیار ہیں جو کبھی کبھی ٹوٹ جاتی ہیں یا پھر تھوڑا سا پیسہ بھی کھو دیتی ہیں۔ مہینہ کیونکہ لوگ یہ کہنے پر شرط لگا رہے ہیں، "اگر میں یہ جائیدادیں خرید سکتا ہوں اور اگلے چھ سے 12 ماہ تک ان کو اپنے پاس رکھ سکتا ہوں، ٹھیک ہے، تو پھر تیزی آئے گی۔ اگر شرحیں نیچے آتی ہیں، تو اس کا مطلب ہے کہ میں ری فنانس کر سکتا ہوں، اور پھر میرا کیش فلو بالکل موجود رہے گا۔ اس کے بعد، اگر میں چاہوں تو میں آگے بڑھ سکتا ہوں اور ان میں سے کچھ جائیدادوں کو فروخت کر سکتا ہوں کیونکہ جب قیمتیں نیچے آتی ہیں، لوگ دور ہو جاتے ہیں۔ وہ دوبارہ خریدنا شروع کر دیتے ہیں۔ ابھی بھی انوینٹری کا مسئلہ ہے۔ اب قیمتیں بڑھنا شروع ہو گئی ہیں۔" ایسا لگتا ہے کہ ابھی خریدنا ایک اچھی شرط ہے۔
لیکن ایک سرمایہ کار کے طور پر، میں جو سن رہا ہوں وہ یہ ہے کہ آپ کو واقعی ایسا کرنے میں محتاط رہنا ہوگا۔ آپ کے پاس ان پراپرٹیز کو زیادہ دیر تک برقرار رکھنے کے قابل ہونے کے لیے ریزرو ہونا ضروری ہے کیونکہ ہمارے پاس واقعی اس بارے میں کوئی قطعی جواب نہیں ہے کہ یہ نرخ کب اور نیچے آنے والے ہیں یا کتنے نیچے آنے والے ہیں۔

چن:
جی ہاں. میں آپ کی باتوں سے متفق ہوں۔ میں سمجھتا ہوں کہ یہ یقینی طور پر معاملہ ہے کہ جب افراط زر قابو سے باہر ہو گیا تھا اور پھر Fed نے گزشتہ موسم بہار میں اپنا ہائیکنگ سائیکل شروع کیا تھا، کہ بہت سے لوگوں کے درمیان یہ چٹان سے ٹھوس عقیدہ تھا کہ یہ ایک خرابی ہے نہ کہ پیراڈائم شفٹ۔ ہمیں بس یہ کرنا ہے کہ اس کے گزرنے کا انتظار کرنا ہے، اور پھر ہم معمول پر آجائیں گے، کہ جو ہم پہلے محسوس کر رہے تھے وہ معمول تھا۔
میرا خیال ہے کہ لوگ اب جو تیزی سے سوچ رہے ہیں وہ یہ ہے کہ… "ٹھیک ہے، اگر آپ شرح سود کے بارے میں ایک طویل مدتی نظریہ رکھتے ہیں اور آپ پیچھے مڑ کر دیکھتے ہیں کہ آیا یہ 10 سالہ خزانہ ہے یا آپ رہن کی شرح کو دیکھ رہے ہیں، پچھلے کچھ عرصے سے۔ دہائیوں میں، یہ صرف نیچے آنے والے نرخوں کی کہانی ہے۔ مالیاتی بحران کے بعد کی شرح بہت کم تھی۔ جیسا کہ میں کہہ رہا تھا، میرے میٹابولزم کی مشابہت کے ساتھ، یہ خرابی ہو سکتی تھی۔ ہو سکتا ہے کہ ہم درحقیقت ایک اور تاریخی معمول کی طرف واپسی کی طرف دیکھ رہے ہوں۔ ایسا ضرور ہو سکتا ہے۔
اب، یہ کہنے کے ساتھ، دوسری چیز جس سے میں احتیاط کروں گا وہ یہ ہے کہ اس وقت معیشت کے حوالے سے بہت زیادہ غیر یقینی صورتحال ہے۔ اگر آپ میرے پاس پچھلے سال ہوتے تو میں آپ کو بتاتا کہ اس وقت معیشت کے بارے میں کافی غیر یقینی صورتحال ہے۔ لیکن میں یہ کہوں گا کہ اس سال اس سے بھی زیادہ غیر یقینی صورتحال ہے۔ وجہ یہ ہے کہ، پچھلے سال، ہم جانتے تھے کہ بنیادی کہانی کیا تھی۔ ہمیں معلوم تھا کہ مہنگائی قابو سے باہر ہے۔ فیڈ کے ہاتھ میں یہ لڑائی تھی۔ یہ واقعی، واقعی تیزی سے شرح سود میں اضافہ کرنے والا تھا۔ ہم 2023 میں اس کھیل کو دیکھنے جا رہے تھے۔ یہ وہی ہے جو ہم نے 2023 میں کھیلتے ہوئے دیکھا تھا۔
اب، فیڈ نے یہ کیا ہے. ہم اس مقام پر ہیں جہاں انہوں نے تاریخ میں اس سے کہیں زیادہ تیزی سے اضافہ کیا ہے۔ ہم یہاں بیٹھے ہیں، اور سوال یہ ہے، اچھا، اب کیا ہوگا؟ اب بھی کساد بازاری کا خطرہ موجود ہے جو اہم ہے۔ میرے خیال میں بہت سارے لوگوں نے یہ نظریہ اپنایا ہے کہ ہمیں نرم لینڈنگ ملی ہے۔ کساد بازاری کا خطرہ ختم ہو گیا ہے۔ معیشت اتنی لچکدار ہے۔ مجھے لگتا ہے کہ ہم اب بھی اس کساد بازاری کے خطرے کو نہیں بھول سکتے۔
پھر، دوسری طرف، مہنگائی اب بھی قابو سے باہر ہوسکتی ہے۔ قیمتیں اب بھی زیادہ ہوسکتی ہیں۔ اصل میں دونوں طرف سے خطرہ ہے۔ جب میں سکینگ جاتا تھا تو یہ پگڈنڈی تھی جہاں آپ سکینگ کرتے تھے۔ دونوں طرف چٹان تھی۔ میں اس کے بارے میں اس طرح سوچتا ہوں، کسی لحاظ سے، جہاں دونوں طرف یہ خطرہ ہے۔ اس سے بے یقینی کی ایک بڑی مقدار پیدا ہوتی ہے۔
اگر آپ فیوچر مارکیٹس کو دیکھتے ہیں کہ فیوچر مارکیٹس آج سے ایک سال بعد 10 سالہ ٹریژری کے بارے میں کیا پیشین گوئی کر رہی ہیں، تو وہ بنیادی طور پر پیشین گوئی کر رہے ہیں کہ پیداوار وہی ہو گی جو آج ہے۔ یہی خیال ہے کہ شرح سود بنیادی طور پر یہیں رہنے والی ہے۔ یہ فرض کر رہا ہے، رہن کی شرحوں کے لیے، وہ رہن کے اسپریڈز بھی کافی حد تک مطابقت رکھتے ہیں جہاں وہ ابھی موجود ہیں، جو کہ ضروری نہیں ہے کہ ایسا ہو۔

ڈیو:
آئیے وہاں اسپریڈز کو کھودیں کیونکہ ہم اس شو میں اس کے بارے میں تھوڑی بات کرتے ہیں۔ بس سب کے لیے ایک یاد دہانی کے طور پر، 10 سالہ خزانے اور رہن کی شرح کے درمیان ایک تاریخی تعلق ہے۔ میرے خیال میں یہ 170/190 بیس پوائنٹس کی طرح ہے، کچھ ایسا ہی ہے۔ اب، یہ کیا ہے؟ 300 بیس پوائنٹس۔ پہلے سے نمایاں طور پر زیادہ۔ آپ نے پھیلاؤ کی بات کی۔ شاید ہمیں تھوڑا سا پیچھے کودنا چاہئے۔ کیا آپ وضاحت کر سکتے ہیں کہ پھیلاؤ عام طور پر اتنا یکساں کیوں ہوتا ہے/پچھلے چند سالوں کے دوران یہ کیسے بدلا ہے؟

چن:
ضرور بالکل۔ جیسا کہ میں کہہ رہا تھا، رہن کی شرحیں، روزانہ کی بنیاد پر، 10 سالہ خزانے کے ساتھ بہت مضبوطی سے منسلک ہیں۔ اگر آج 10 سالہ خزانہ بڑھ رہا ہے، تو شاید آج رہن کی شرحیں بڑھنے والی ہیں۔ ایک طویل عرصے کے دوران، یہ رشتہ کم یقینی ہے۔ جیسا کہ آپ نے کہا، تاریخی طور پر، صرف اس بات پر منحصر ہے کہ آپ کس طرح پیمائش کرتے ہیں… یہ تقریباً 170 بنیادی پوائنٹس ہیں۔
لیکن، تصوراتی طور پر، یہ پھیلاؤ کیوں بدل جائے گا؟ میرے خیال میں دو اہم چیزوں کے بارے میں سوچنا ہے۔ ایک ہے شرح میں اتار چڑھاؤ اور متوقع قبل از ادائیگی کا خطرہ۔ وہ چیز جو واقعی مارگیج بانڈز یا سرکاری بانڈز جیسے ٹریژریز میں فرق کرتی ہے وہ یہ ہے کہ مارگیج بانڈز میں پہلے سے ادائیگی کا خطرہ ہوتا ہے، اس لیے کوئی ایسا شخص جس کے پاس 30 سال کا مقررہ رہن ہے اور وہ کسی بھی وقت بغیر کسی قیمت کے اپنے رہن کی ادائیگی کرتا ہے۔ سرمایہ کار کسی بھی وقت اپنی آمدنی کا سلسلہ منقطع کر سکتے ہیں۔ جب وہ سیکیورٹی میں سرمایہ کاری کر رہے ہوں تو انہیں اس کے بارے میں سوچنا ہوگا۔
جب شرح سود بہت غیر مستحکم ہوتی ہے یا جب شرح سود واقعی زیادہ ہوتی ہے، اور سرمایہ کار توقع کرتے ہیں کہ یہ ایک خرابی ہے اور پھر مستقبل میں شرح سود کم ہو جائے گی، یہ ساری باتیں، "اوہ، ابھی خریدیں، بعد میں ری فنانس کریں،" تب وہ مارگیج بانڈز خریدنے کے لیے بہت زیادہ پریمیم کا مطالبہ کرنے جا رہے ہیں۔ یہ اس کہانی کا ایک بڑا حصہ ہے کہ اس پچھلے سال کے دوران رہن کے پھیلاؤ میں اضافہ کیوں ہوا ہے۔
کہانی کا دوسرا حصہ صرف ایم بی ایس کا مطالبہ ہے۔ اس کے دو حصے ہیں۔ ایک فیڈ ہے۔ Fed بقایا MBS کا تقریباً 25% مالک ہے۔ وبائی مرض کے دوران، انہوں نے MBS کے 3 ٹریلین ڈالر کی طرح کچھ خریدا۔ کیونکہ اس انتہائی گہری کساد بازاری کے دوران معیشت کو متحرک کرنے کے لیے، Fed نے دوبارہ QE پلے بک کو سامنے لایا اور کہا، "ہم اس جہاز کو ایک ساتھ رکھنے کے لیے MBS کی لامحدود رقم خریدنے کا عہد کریں گے۔" وہ خریدتے رہے، یہاں تک کہ جب ایسا لگتا تھا کہ ہاؤسنگ مارکیٹ ٹھیک چل رہی ہے۔ لیکن پھر وہ رک گئے۔ جب وہ رک گئے، تو وہ ایک بڑا خریدار تھا، اچانک، اس بازار سے باہر نکل گیا۔
پھر، مطالبہ کی کہانی کا دوسرا حصہ بینکوں کا ہے۔ بینکوں کی بیلنس شیٹ پر پہلے سے ہی بہت زیادہ MBS موجود ہے۔ سود کی شرحوں کے ساتھ کیا ہو رہا ہے، اس کی وجہ سے بہت سارے غیر حقیقی نقصانات ہیں۔ وہ اسے کسی ایسی چیز کے طور پر نشان زد کر سکتے ہیں جو پختگی کے لیے رکھی جائے۔ لہذا، انہیں اس پر ہونے والے نقصانات کو مارکیٹ کرنے کے لیے نشان زد کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ لیکن اس کا مطلب یہ بھی ہے کہ اب انہیں مزید MBS خریدنے کی بھوک کم ہے۔
جب سے SVB مارچ میں ہوا، میرے خیال میں بینکوں کے لیے ڈپازٹس پر نظریہ بدل گیا ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر بینکوں کو لگتا ہے کہ ڈپازٹس کم چسپاں ہیں، مطلب یہ ہے کہ ڈپازٹس کے چھوڑنے کا زیادہ امکان ہے، تو ان کے پاس طویل مدتی اثاثوں کی مانگ کم ہے جیسے MBS۔ اس سے ایم بی ایس کے لیے بینکوں کی مانگ میں بھی کمی آئے گی۔ اگر آپ اس کے بارے میں بات کرنا چاہتے ہیں، "ٹھیک ہے، اس کا مستقبل کے حوالے سے کیا مطلب ہے؟ کیا یہ اب اسپریڈز کے لیے ایک نیا معمول ہے، یا کیا وہ واپس آ سکتے ہیں؟ میرے خیال میں یہ صرف چند چیزوں پر منحصر ہے۔
ان دو اہم وجوہات کی طرف واپس جانا شروع کرنے کے لیے کیوں وہ بڑے ہو گئے ہیں، اگر زبردست اتار چڑھاؤ کم ہو جاتا ہے اور قبل از ادائیگی کا خطرہ کم ہو جاتا ہے، تو، ہاں، آپ دیکھ سکتے ہیں کہ پھیلاؤ کم ہوتا ہے۔ طویل خیال کے لیے یہ زیادہ، کہ شرحیں زیادہ دیر تک زیادہ رہیں گی، اس کا مطلب یہ ہے کہ میرے خیال میں قبل از ادائیگی کا خطرہ تھوڑا سا کم ہو جاتا ہے۔ لہذا، پھیلاؤ کے نیچے آنے کی تھوڑی سی گنجائش ہے۔
پھر، اگر آپ MBS کی مانگ کے بارے میں سوچتے ہیں… فیڈ ختم ہو گیا ہے۔ بینک باہر ہیں۔ لیکن ابھی بھی منی مینیجر موجود ہیں۔ ہیج فنڈز ہیں۔ کسی وقت، اس پر ایک حد ہوتی ہے کہ یہ اسپریڈز کتنی بڑی ہو سکتی ہیں کیونکہ کچھ سرمایہ کار یہ کہنا شروع کر دیں گے، "ٹھیک ہے، اصل میں، اگر میں MBS میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے اتنی بڑی رقم حاصل کر سکتا ہوں، تو مجھے دوسری فکسڈ انکم سیکیورٹیز کے مقابلے میں ایسا کرنا چاہیے۔ " اسپریڈز بھی کتنی بڑی ہو سکتی ہیں اس کی ایک حد ہے۔

ڈیو:
صرف سننے والے ہر ایک کے لیے واضح کرنے کے لیے، MBS رہن کی حمایت یافتہ سیکیورٹیز ہے۔ یہ بنیادی طور پر ہوتا ہے جب سرمایہ کار یا بینک یا ابتدا کرنے والے بنیادی طور پر ایک ساتھ رہن جمع کرتے ہیں اور انہیں مارکیٹ میں سیکیورٹیز کے طور پر بھی فروخت کرتے ہیں۔ تمام مختلف پارٹیاں جنہیں چن نے ابھی درج کیا ہے… کچھ عرصے سے، فیڈ انہیں خرید رہا ہے۔ عام طور پر، یہ بینک یا پنشن فنڈز یا مختلف لوگ ہیں جو بنیادی طور پر ان میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔
چن، ایم بی ایس چیز کا یہ مطالبہ پہلو کچھ ہے جس کے بارے میں میں تھوڑا سا مزید جاننے کی کوشش کر رہا ہوں۔ دوسری چیز جس کے بارے میں میں متجسس تھا… اور یہ شاید تھوڑا بہت بیوقوف ہونے والا ہے، لہذا ہمیں اس میں زیادہ گہرائی میں نہیں جانا چاہیے۔ لیکن دوسرے ممالک میں پوری دنیا میں بانڈ کی شرح اور پیداوار مانگ کو کیسے متاثر کرتی ہے؟ کیونکہ میں نے دیکھا ہے کہ سرمایہ کار شاید فرار ہو رہے ہیں… یا کم از کم اپنے چمگادڑوں کو ہیج کر رہے ہیں اور اپنا پیسہ دوسرے ممالک میں سیکیورٹیز یا اسٹاک مارکیٹوں میں ڈال رہے ہیں۔ اس سے 10 سال کی پیداوار پر بھی اثر پڑ رہا ہے۔ کیا یہ صحیح ہے؟

چن:
جی ہاں. بالکل۔ مجھے لگتا ہے کہ جس طرح سے ایک ماہر معاشیات اس کے بارے میں سوچیں گے وہ صرف آپ کے پیسے کی موقع کی قیمت ہے۔ اگر آپ سرمایہ کار ہیں تو آپ اسٹاک میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔ آپ فکسڈ انکم سیکیورٹیز میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔ آپ غیر ملکی کرنسیوں میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔ یہ تمام مختلف گاڑیاں ہیں جن میں آپ اپنا پیسہ ڈال سکتے ہیں۔ اگر آپ فکسڈ انکم سیکیورٹیز کے بارے میں سوچ رہے ہیں۔ آپ ایم بی ایس جیسی ان اثاثوں کی حمایت یافتہ سیکیورٹیز میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں، یا آپ سرکاری بانڈز میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔ اگر آپ سرکاری بانڈز کے بارے میں سوچ رہے ہیں، تو آپ امریکی حکومت کے بانڈز بمقابلہ دوسرے ممالک کے سرکاری بانڈز کے ساتھ ساتھ ان تمام دوسری چیزوں کے بارے میں سوچ سکتے ہیں جن کے بارے میں میں بات نہیں کر رہا ہوں۔
جی ہاں، جیسا کہ ان دیگر اثاثوں پر منافع کی شرح بدل رہی ہے، اس سے امریکی حکومتی بانڈز اور ایم بی ایس دونوں کی مانگ پر بھی اثر پڑے گا۔ یہ، بدلے میں، قیمت پر اثر انداز ہونے والا ہے اور اس وجہ سے، سود کی شرحیں جو ان بانڈز سے وابستہ ہیں۔

ہینری:
میں تھوڑا سا شفٹ کرنا چاہتا ہوں اور کچھ حاصل کرنا چاہتا ہوں… یہاں کچھ قیاس آرائیاں ہوں گی۔ لیکن ایک ایسا عنصر ہے جس پر ہم نے ابھی تک اثر نہیں کیا ہے جس کا اثر ہو سکتا ہے یا کچھ لوگوں کے خیال میں مستقبل میں رہن کی شرحوں پر اثر پڑ سکتا ہے۔ یہ اگلا صدارتی الیکشن ہے۔ کیا آپ ہم سے اس بارے میں تھوڑی بات کر سکتے ہیں کہ اقتدار میں سیاسی تبدیلی کس طرح مثبت یا منفی طور پر رہن کی شرح کو متاثر کر سکتی ہے؟ یا کیا یہ تاریخی طور پر ہوا ہے، اس لیے خاص طور پر، اگر ریپبلکن پارٹی الیکشن جیتتی ہے، تو ہمارے پاس ڈیموکریٹک پارٹی سے ریپبلکن کی طرف تبدیلی ہوگی، اور اس سے شرحوں پر کیا اثر پڑ سکتا ہے؟

چن:
بالکل۔ میرے خیال میں سب سے سیدھا راستہ جس کے بارے میں ماہرین معاشیات سوچیں گے جب وہ انتخابات جیسی کسی چیز کے بارے میں سوچ رہے ہوں گے وہ دوسرے جغرافیائی سیاسی واقعات سے ملتا جلتا ہے، جو اس کے بارے میں سوچ رہا ہے کہ اقتصادی ترقی کے لیے کیا خطرہ ہے۔ معیشت کی مضبوطی کے لیے اس کا کیا مطلب ہے؟ یہ اسی طرح ہوگا جیسے ہم ان تمام جاری ہڑتالوں کے بارے میں سوچیں گے جو ہو رہی ہیں، طلباء کے قرضوں کی بحالی، حکومتی شٹ ڈاؤن جو ایسا لگتا ہے کہ یہ عروج پر ہے۔ یہ سب چیزیں ہیں… ہم اسی طرح کا فریم ورک استعمال کر سکتے ہیں۔
تاریخی طور پر، اگر آپ سوچتے ہیں، ٹھیک ہے، کیا ڈیموکریٹس اقتدار میں ہوں گے، یا یہ ریپبلکن ہوں گے؟ یہ تاثر ہے کہ ریپبلکن اقتصادی ترقی اور شاید کاروباری برادری کے لیے زیادہ دوستانہ ہیں۔ شاید یہ اچھا ہو گا۔ دوسری طرف، یہ مخصوص امیدواروں پر منحصر ہے. کیا کسی مخصوص امیدوار کے ساتھ صرف دم کا خطرہ وابستہ ہے جو شاید اقتدار میں ہو؟ میرے خیال میں لوگ اس کے بارے میں سوچنے میں اس کو مدنظر رکھیں گے، "کیا اس سے کساد بازاری کا زیادہ امکان ہے؟"
پھر، آپ یہ بھی سوچ سکتے ہیں کہ ان امیدواروں کو اقتدار میں رکھنے کا مطلب یہ ہے کہ Fed کی قیادت کے لیے کس کو نامزد کیا گیا ہے، مثال کے طور پر، اور ان کی انتظامیہ کن پالیسیوں پر عمل پیرا ہے۔ یہ سب چیزیں عمل میں آئیں گی، جس کا مطلب یہ ہے کہ مجھے نہیں لگتا کہ واقعی کوئی آسان کٹ اور خشک ہے، "اگر یہ شخص اقتدار میں آتا ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ اسٹاک مارکیٹ اور بانڈ مارکیٹس ایسا کریں گے اور اس کے برعکس۔ " لیکن یہ وہ فریم ورک ہے جسے میں استعمال کروں گا۔

ڈیو:
میں آپ کو ہاٹ سیٹ پر بٹھا کر آپ سے یہ نہیں پوچھنا چاہتا کہ اگلے سال ریٹ کیا ہوں گے۔ لیکن اگر آپ کو اگلے سال میں جاتے ہوئے دیکھنے کے لیے دو یا تین اشارے لینے ہوں گے تاکہ یہ اندازہ لگایا جا سکے کہ رہن کی شرح کہاں جانا شروع ہو گئی ہے، تو آپ لوگوں کو کس چیز پر نظر ڈالنے کی سفارش کریں گے؟

چن:
بالکل۔ مجھے خوشی ہے کہ آپ مجھ سے پیشن گوئی کرنے کو نہیں کہہ رہے ہیں کیونکہ-

ڈیو:
یہ بعد میں آرہا ہے۔ فکر نہ کرو۔

چن:
مجھے لگتا ہے کہ بہت سارے ماہرین اقتصادیات محسوس کر رہے ہیں کہ شاید ہمیں اپنی کرسٹل بال یا کچھ اور پر بیٹریاں تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔ لیکن مجھے لگتا ہے کہ اگر آپ اس بارے میں آگے کے انداز میں سوچنے کی کوشش کر رہے ہیں کہ معیشت کہاں جا رہی ہے/ شرحیں کہاں جا رہی ہیں، تو اتفاق رائے کی توقع کو دیکھنا آپ کی بہترین شرط ہوگی۔ فیوچر مارکیٹ اور اس چیز کا یہی مطلب ہے۔ یہ وہی ہے جو واقعی ہے.
یہ کہا جا رہا ہے، ہم ایک ایسے وقت میں جی رہے ہیں، میرے خیال میں، بے مثال غیر یقینی صورتحال۔ ہمیں واقعی اسے نمک کے ایک دانے کے ساتھ لینا ہوگا۔ ہم کیا دیکھ رہے ہیں جب ہم آگے کا نظارہ کرنے کی کوشش کر رہے ہیں؟ میرے خیال میں یہ وہ تمام معیاری چیزیں ہیں جنہیں ہم دیکھ رہے ہیں، جو کہ واقعی صرف اہم اقتصادی ڈیٹا ریلیز ہے۔ اگرچہ میں نے کہا، "مہنگائی کم ہو گئی ہے،" نرخ کیوں بڑھے؟ ٹھیک ہے، افراط زر اب بھی کہانی کا ایک اہم حصہ ہے۔ اگر مہنگائی پھر سے اوپر جاتی ہے… ابھی، صرف پچھلے ایک یا دو مہینوں میں، تیل کی قیمتیں دوبارہ اوپر آگئی ہیں۔ اس کے دوبارہ شرح سود پر واقعی گہرے اثرات پڑ سکتے ہیں۔ افراط زر پر مسلسل نظر رکھنا بہت ضروری ہے۔
پھر، عام طور پر معیشت کے لیے سب سے اہم اقتصادی اشارے دراصل جی ڈی پی نہیں ہے۔ یہ دراصل لیبر مارکیٹ ہے۔ یہ ملازمتوں کی رپورٹ ہے۔ یہ بے روزگاری کی شرح کے بارے میں سوچ رہا ہے/یہ دیکھ رہا ہے کہ معیشت میں ہر ماہ کتنی ملازمتیں شامل ہو رہی ہیں۔ پھر، لیبر مارکیٹ کی متعلقہ رپورٹیں بھی ہیں جیسے JOLTS۔ جاب اوپننگس اور لیبر ٹرن اوور سروے اس پچھلے سال بہت زیادہ توجہ حاصل کر رہا ہے۔ پھر، نجی شعبے کے نمبر بھی جیسے ADP اور یہ سب۔ یہ واقعی ایک ہی معیاری معاشی ڈیٹا ہے۔
آج معاشیات میں واقعی کیا فرق ہے بمقابلہ جب میں نے اپنے کیریئر کا آغاز کیا وہ یہ ہے کہ اب نجی شعبے کا بہت زیادہ ڈیٹا موجود ہے۔ ہاؤسنگ کی طرف، ظاہر ہے، Redfin، ہم ہاؤسنگ مارکیٹ کے بارے میں نجی شعبے کا بہت سا ڈیٹا فراہم کرتے ہیں جو ہمارے خیال میں عوامی ڈیٹا کے ذرائع سے حاصل کیے جانے والے اعداد و شمار کے مقابلے میں زیادہ منتظر ہے۔
اسی طرح، میں سمجھتا ہوں کہ اعداد و شمار پر توجہ دینا ضروری ہے، مثال کے طور پر، جے پی مورگن چیس انسٹی ٹیوٹ اور بینک آف امریکہ انسٹی ٹیوٹ امریکی صارفین کی حالت کے بارے میں بتاتے ہیں کہ وہاں کتنی زیادہ بچتیں باقی ہیں۔ ہم جانتے ہیں کہ ایک ٹن بچت تھی۔ وبائی مرض کے بعد لوگوں کے پاس بہت زیادہ بچت تھی۔ کیا یہ واقعی سوکھ گیا ہے؟ سوکھ گیا تو کس کے لیے؟ کس کے پاس اب بھی بچت ہے؟ یہ اس کے لیے اہم ہے جب ہم مسائل کے بارے میں سوچ رہے ہوں۔ لوگ صرف چند دنوں میں دوبارہ طلباء کے قرضوں کی ادائیگی شروع کرنے جا رہے ہیں۔ ان طلباء کے قرض کی ادائیگی کرنے کے لئے کون ہے؟ ان ادائیگیوں کے لیے پیسے کس کے پاس ہیں؟ آگے بڑھنے کے ان کے اخراجات کا کیا مطلب ہوگا؟ نجی شعبے کے ڈیٹا کے بہت سارے ذرائع ہیں جن پر میرے خیال میں توجہ دینا بھی واقعی اہم ہے۔

ڈیو:
زبردست. آپ کا بہت شکریہ، جین۔ یہ ناقابل یقین حد تک مددگار ثابت ہوا ہے۔ ظاہر ہے، لوگ آپ کو Redfin پر تلاش کر سکتے ہیں۔ کیا خاص طور پر کہیں ایسا ہے کہ آپ اپنا کام نکال دیں یا جہاں لوگ آپ کی پیروی کریں؟

چن:
ہاں۔ Redfin نیوز سائٹ وہ جگہ ہے جہاں ہم اپنی تمام رپورٹس شائع کرتے ہیں۔ ہم نے ابھی حال ہی میں اپنے اکانومسٹ کونے سے اس ویب سائٹ میں بھی شامل کیا ہے جہاں آپ رونما ہونے والے واقعات یا معاشی پیش رفت کے بارے میں فوری معلومات دیکھ سکتے ہیں۔ ہمارے تمام خیالات کو تلاش کرنے کے لیے یہ واقعی ایک بہترین جگہ ہے۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. زبردست. ٹھیک ہے، آپ کا بہت شکریہ، چن۔ ہم آپ کے ساتھ شامل ہونے کی تعریف کرتے ہیں۔

چن:
مجھے رکھنے کے لیے بہت بہت شکریہ۔

ڈیو:
آپ نے کیا سوچا؟

ہینری:
ٹھیک ہے، سب سے پہلے اور سب سے اہم بات یہ ہے کہ یہ ایک انتہائی پیچیدہ موضوع کو لے کر اور اسے ان لوگوں کے لیے بھی قابل فہم بنانا تھا جن کے پاس معاشیات کا پس منظر نہیں ہے یا جو یہ سمجھتے ہیں کہ یہ تمام عوامل ایک دوسرے میں کیسے کھیلتے ہیں کیونکہ میں نہیں کرتا۔ میں اس کی پیروی کرنے کے قابل تھا کسی بھی دوسری معاشی گفتگو سے جو ہم نے کی ہے۔ میرے خیال میں یہ ہمارے سامعین کے لیے بہت قیمتی ہے۔ وہاں صرف ایک ٹن قیاس آرائیاں ہیں۔ ہر کوئی اسٹریٹ اکانومسٹ کی طرح ہے۔ وہ سب اس طرح ہیں، "ہاں، سود کی شرح چھ ماہ میں کم ہو جائے گی۔ پھر، یہ وہاں پاگل ہو جائے گا." واقعی کوئی نہیں جانتا۔ یہ سننا اچھا ہے کہ کسی ایسے شخص کو جو فعال طور پر ان نمبروں کو مستقل طور پر دیکھ رہا ہے اور ان اشارے کو مسلسل دیکھ رہا ہے کہ… "ٹھیک ہے، میری کرسٹل بال کو ابھی بھی کچھ بیٹری کی ضرورت ہے۔" احتیاط کا صرف ایک اچھا لفظ کہ آپ کو وہاں سے اپنی حکمت عملی کے ساتھ محتاط رہنا ہوگا۔

ڈیو:
مکمل طور پر۔ میں معاشیات کے بارے میں جتنا زیادہ سیکھتا ہوں، اتنا ہی کم، میرے خیال میں، میں پیشین گوئیاں کرنے کی کوشش کرتا ہوں، اور اتنا ہی زیادہ میں ان متغیرات اور ان چیزوں کو سمجھنے کی کوشش کرتا ہوں جو ہونے جا رہے ہیں۔ کوئی نہیں جانتا کہ رہن کی شرح کے ساتھ کیا ہونے والا ہے۔ لیکن اگر میں سمجھ سکتا ہوں کہ پھیلاؤ کیسے کام کرتا ہے، اگر میں سمجھ سکتا ہوں کہ مدتی خزانے اس طرح کیوں حرکت کرتے ہیں جس طرح وہ کرتے ہیں، تو آپ کم از کم حقیقی وقت میں چیزوں کی نگرانی کر سکیں گے اور صرف ان کو بنانے کے بجائے ایک باخبر اندازہ لگا سکیں گے۔ خوف پر مبنی ردعمل، جو میرے خیال میں یہ سب آرم چیئر ماہر معاشیات کر رہے ہیں۔

ہینری:
مجھے ایک سے 10 کا پیمانہ بتائیں۔ آپ کے لیے یہ کتنا مشکل تھا کہ وہ مکمل طور پر بیوقوف نہ ہو اور ہر اس چیز پر جس کے بارے میں وہ بات کر رہی تھی اس میں گھاس میں نہ جائیں۔

ڈیو:
میں پوچھنا چاہتا تھا کہ بینک آف جاپان کا حالیہ فیصلہ کیسے ہوا… یہ کوئی مذاق نہیں ہے۔ میں لفظی طور پر اس طرح تھا، "کیا مجھے بینک آف جاپان کی پالیسی کے بارے میں پوچھنا چاہئے اور وہ اپنی خریداری کی پیداوار کے ساتھ کیا کر رہے ہیں؟" میں صرف اتنا جانتا تھا کہ میں جس کے بارے میں بات کر رہا ہوں اس کے بارے میں کوئی بھی (بیپ) نہیں دے گا۔ لیکن میں پوچھنا چاہتا تھا۔

ہینری:
میں آپ کے چہرے پر دیکھ سکتا تھا کہ آپ صرف چاہتے تھے۔ آپ ایسے تھے، "یہ میرے لوگ ہیں۔"

ڈیو:
میں جانتا ہوں. میں اس طرح تھا، "مجھے چن کو اس کے بعد رکھنے کی ضرورت ہے، لہذا ہم صرف ماتمی لباس کی بکواس میں مکمل طور پر بات چیت کر سکتے ہیں۔" لیکن امید ہے کہ، ہنری یہاں ہمیں اس دائرے میں رکھنے کے لیے موجود تھا جس کے بارے میں عام سرمایہ کار اور عام لوگ بات کرنا چاہتے ہیں۔
لیکن سب کچھ، میں نے سوچا کہ یہ بہت اچھا تھا. یہ میرے لیے کافی پریشان کن تھا۔ بہت اچھی معلومات تھیں۔ ایک بار پھر، اس نے اسے سپر ہاضم بنا دیا۔ امید ہے کہ، ہر کوئی اس بارے میں تھوڑا سا مزید جان کر چلا جائے گا کہ چیزیں ان کے طریقے سے کیوں جاتی ہیں۔ میرے خیال میں، ایمانداری سے، لوگوں کو سب سے زیادہ حیرانی اس وقت ہوتی ہے جب آپ انہیں یہ بتاتے ہیں کہ رہن کی شرح فیڈ کی طرف سے مقرر نہیں کی جاتی ہے۔ ہم ہر وقت اس کے بارے میں بات کرتے ہیں۔ مجھے ایسا لگتا ہے کہ جو لوگ شو کو سنتے ہیں وہ اسے حاصل کر چکے ہیں۔ لیکن پانچ چھ سال پہلے میں یہ نہیں جانتا تھا۔ میں واقعی یہ نہیں سمجھا. میرا خیال ہے کہ آپ جتنا زیادہ سمجھ سکتے ہیں کہ یہ تجریدی چیزیں آپ کے کاروبار پر کس طرح اثر انداز ہوتی ہیں… لفظی طور پر، آپ کا روزمرہ کا وجود مدتی خزانے سے متاثر ہوتا ہے۔ کون جانتا تھا؟ میرے خیال میں اس پر توجہ دینا بہت دلچسپ اور انتہائی ضروری ہے۔

ہینری:
اس نے ایک فریم ورک میں اس کی وضاحت کیسے کی اسے سمجھنا بہت آسان ہو گیا۔ میں صرف اس کا تصور کرتا رہا۔ میں اس طرح ہوں، "یار، کاش ہم اسے کسی وائٹ بورڈ کے سامنے یہ سب لکھتے۔"

ڈیو:
یہ ٹھنڈا ہوگا۔ مجھے خیالات نہ دیں۔ ہمارے پاس ایک پاگل پیسہ، جم کرمر کا مذاق ہے، جہاں ہم بٹنوں کو تھپڑ مارتے اور چیزوں کو ادھر ادھر پھینک رہے ہیں۔ کالب ہمیں مار ڈالے گا۔ بالکل ٹھیک. ٹھیک ہے، شکریہ، آدمی. یہ بہت مزہ آیا۔ امید ہے آپ نے بھی بہت کچھ سیکھا ہوگا۔ آئیے آپ کے لیے صرف ایک سوشل چیک ان کرتے ہیں۔ اگر لوگ ہنری کی پیروی کرنا چاہتے ہیں، تو وہ اسے کہاں کریں؟

ہینری:
انسٹاگرام بہترین جگہ ہے۔ میں انسٹاگرام پر @thehenrywashington ہوں۔ یا آپ مجھے میری ویب سائٹ seeyouattheclosingtable.com پر دیکھ سکتے ہیں۔

ڈیو:
بالکل ٹھیک. میں انسٹاگرام پر @thedatadeli ہوں۔ آپ مجھے وہاں بھی ڈھونڈ سکتے ہیں۔ سننے کے لیے آپ سب کا بہت بہت شکریہ۔ ہم آپ کو اگلی بار آن دی مارکیٹ کے لیے دیکھیں گے۔ آن دی مارکیٹ میرے، ڈیو میئر اور کیلن بینیٹ نے بنائی تھی۔ شو کو کیلن بینیٹ نے پروڈیوس کیا ہے، جس کی ایڈیٹنگ Exodus Media نے کی ہے۔ کاپی رائٹنگ کیلیکو مواد کے ذریعہ ہے۔ ہم اس شو کو ممکن بنانے کے لیے BiggerPockets میں ہر ایک کا بہت شکریہ ادا کرنا چاہتے ہیں۔