ملٹی فیملی ریل اسٹیٹ کے کریش ہونے کا خطرہ ہے - یہاں کیوں ہے۔

اس مضمون میں

میں 2023 اور 2024 میں کمرشل رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں نمایاں کمی (یا کریش) کے بارے میں پریشان ہوں، خاص طور پر ملٹی فیملی سمیت۔ اس کمیونٹی کا فرض ہے کہ وہ اپنے موقف کو ہر ممکن حد تک واضح کرنے میں ناکام رہے اور اس موقف کا بڑی تفصیل سے دفاع کرے۔ 

اس مضمون میں، میں ذیل کے خلاصے کی پیروی کرتے ہوئے، کثیر خاندانی قیمتوں کے لیے چار بنیادی خطرات کا خاکہ پیش کرتے ہوئے، اپنے مقالے کے ذریعے چلوں گا: 

• حصہ 1: کیپ کی شرحیں سود کی شرحوں سے کم ہیں۔ 
• حصہ 2: میں 2023 میں کرایہ میں معنی خیز اضافے پر شرط نہیں لگا رہا ہوں۔
• حصہ 3: میں 2023 میں بڑھتی ہوئی شرح سود پر شرط لگا رہا ہوں۔
• حصہ 4: بلند شرح سود قیمتوں اور قرض کی انڈر رائٹنگ پر دباؤ ڈالتی ہے۔
• حصہ 5: خبریں، کہانیاں، اور مزید پڑھنا
• حصہ 6: اس ماحول میں دولت کی حفاظت اور پیسہ کمانے کے خیالات

براہ کرم نوٹ کریں کہ رئیل اسٹیٹ مقامی ہے۔ اس مضمون میں میرا تجزیہ پورے امریکہ میں اوسط کا عکاس ہے، حالانکہ میں اس میں ڈوبتا ہوں۔ کچھ بڑے علاقے. 

آخر میں، میں یہ بتانا چاہتا ہوں کہ میں تجارتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں کو سمجھنے میں اپنے آپ کو ایک شوقیہ سمجھتا ہوں، شاید "جرنی مین" کی حیثیت کے قریب پہنچ رہا ہوں۔ میں کسی بھی طرح ان میں ماہر نہیں ہوں۔ میں بحث کی دعوت دیتا ہوں اور کسی بھی قارئین کے تجزیے کا خیرمقدم کروں گا جو یہاں اپنے نکات پر "بیل کیس" پیش کرنے کے لیے تیار ہوں۔ براہ کرم اسے تبصرے میں فراہم کرنے کے لئے آزاد محسوس کریں یا مجھے ای میل کریں۔ .

حصہ 1: کیپ کی شرحیں سود کی شرحوں سے کم ہیں۔

اوسطاً، ریاستہائے متحدہ میں ملٹی فیملی اسپیس میں اس وقت شرح سود کیپ کی شرح سے زیادہ ہے۔ بصری طور پر، اسے کراسنگ کے نیچے چارٹ میں دو لائنوں کے طور پر دکھایا جا سکتا ہے:

تجارتی ملٹی فیملی میں داخل ہونے والے سرمایہ کار ایسا کرتے ہیں کیونکہ وہ واپسی پیدا کرنا چاہتے ہیں۔ واپسی ہے۔ نوٹ کے طور پر اظہار کیا کیپٹلائزیشن کی شرح (کیپ کی شرح)، جو ایک دوسرے کے سلسلے میں خصوصیات کی قدر کرنے کے لیے استعمال ہونے والی ایک میٹرک ہے، بلکہ بطور ایک واپسی کے اندرونی شرح (IRR)۔ کوئی بھی اعلی اور کم شرح والے ماحول میں ایک مضبوط IRR پیدا کر سکتا ہے، جس طرح وہ اعلی اور کم شرح سود والے ماحول میں مضبوط IRR پیدا کر سکتے ہیں۔

IRR دو بنیادی عوامل پر منحصر ہے: جائیداد کی طرف سے پیدا ہونے والے کیش فلو کی مقدار (اور ان کیش فلو کا وقت) اور جائیداد کا اخراج/فروخت (اور وقت)۔ کرایوں میں تیزی سے اضافہ کریں اور پریمیم قیمت پر فروخت کریں، اور IRR بڑھ جاتا ہے۔ ایسا آہستہ آہستہ کریں اور حصول کے وقت سے زیادہ کیپ ریٹ پر فروخت کریں، اور IRR گرتا ہے۔

پچھلے 10 سالوں سے تاریخی تناظر میں کیپ کی شرح نسبتاً کم رہی ہے۔ یہ لوگوں کے لیے زبردست IRR بنانے میں کوئی مسئلہ نہیں رہا ہے کیونکہ شرح سود بہت کم تھی۔ درحقیقت، کم کیپ ریٹ، بہت سے طریقوں سے، سرمایہ کاروں کے لیے منافع پیدا کرنا آسان بنا دیتے ہیں کیونکہ NOI کا ہر ایک اضافی ڈالر کسی پراپرٹی میں شامل ہونے سے قدر میں کئی گنا اضافہ ہوتا ہے۔ 1% کیپ ریٹ ماحول میں NOI میں $10 کا اضافہ کریں، اور پراپرٹی کی قیمت $10 تک بڑھ جاتی ہے۔ 1% کیپ ریٹ ماحول میں NOI میں $5 کا اضافہ کریں، اور پراپرٹی کی قیمت میں $20 کا اضافہ ہوتا ہے۔

تاہم، IRR چلانا ایک "منفی لیوریج" کی صورت حال میں بہت مشکل ہو جاتا ہے جہاں کیپ کی شرح سود کی شرح سے زیادہ ہوتی ہے۔ وجوہات کی بناء پر ہم اس مضمون میں بحث کریں گے، اعلی شرح سود خریداروں کے لیے پرکشش فنانسنگ کے لیے کوالیفائی کرنا مشکل بناتی ہے، ممکنہ خارجی حد کی شرح میں اضافہ اور IRR پر نیچے کی طرف دباؤ ڈالتا ہے۔ اور، IRR پروجیکشن کی زیادہ تر بنیاد کرایوں میں تیزی سے اضافے سے آئے گی۔

دوسرے لفظوں میں، مارکیٹ آج کل پچھلی دہائی کے کسی بھی موڑ پر زیادہ انحصار کر رہی ہے کہ کیپ کی شرحیں کم رہیں، کرایہ تیزی سے بڑھتا جا رہا ہے، اور/یا تاریخی طور پر کم شرح سود پر واپسی جو ہم نے پچھلے پانچ سالوں میں دیکھی ہے۔ "منفی لیوریج" مارکیٹ کا یہ بتانے کا طریقہ ہے کہ یہ شرح سود میں اضافے یا گرنے پر "آل ان" ہے۔

 اور، جیسا کہ میں ہجے کروں گا، میرے خیال میں کسی بھی نتیجے کا امکان کم ہے۔

اگرچہ یہ سب کچھ آخر میں زیر بحث اثاثہ کے لئے IRR کے بارے میں ہے، مجھے یہ دلچسپ معلوم ہوتا ہے کہ یہاں تک کہ کسی مخصوص ڈیل یا سودوں کے بازار پر نمبروں کو چلانے کے بغیر، ہم تجارتی رئیل اسٹیٹ کے بارے میں صرف جانچ کر کے پہلے سے ہی ایک سادہ مشاہدہ کر سکتے ہیں۔ کیپ ریٹ بمقابلہ سود کی شرحوں کا تاریخی پھیلاؤ (جس میں تمام رئیل اسٹیٹ شامل ہیں، نہ صرف الگ تھلگ میں ملٹی فیملی - لیکن نوٹ کریں کہ کثیر فیملی کیپ کی شرحیں عام طور پر کم ہوتی ہیں، اوسطاً، کمرشل رئیل اسٹیٹ کی دوسری اقسام سے)۔

جب تک کہ کسی کے پاس کرایہ میں اضافے اور/یا شرح سود میں کمی کے لیے ایک مضبوط مقالہ نہیں ہے جو کہ گزشتہ دہائی یا اس سے زیادہ عرصے سے رہا ہے، سود کی شرح اور کیپ ریٹ کے درمیان تقریباً 150 bps کا پھیلاؤ معمول ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ کیپ کی شرح 5% سے 6.5% تک بڑھ رہی ہے۔ اگرچہ یہ کوئی بڑی بات نہیں لگتی ہے، اگر اسے تیزی سے معمول پر لایا جائے، تو یہ اثاثوں کی قدروں میں تقریباً 23 فیصد کمی کے مترادف ہے۔ 

یہ CBRE کی طرف سے فراہم کردہ اس پیشن گوئی کی طرح لگتا ہے: 

حصہ 2: میں 2023 میں کرایہ میں اضافے پر شرط نہیں لگا رہا ہوں۔

یہ سمجھنے کے لیے کہ اس سال کرایوں پر کیا اثر پڑ سکتا ہے، ہمیں طلب اور رسد دونوں کے بارے میں سوچنا ہوگا۔ میرے پاس سپلائی کے محاذ پر بری خبر ہے اور مانگ کے لیے ایک ملا جلا بیگ ہے۔

آئیے سپلائی کو دیکھ کر بحث شروع کرتے ہیں۔

سپلائی

ملٹی فیملی میں نئی ​​تعمیرات کا بیک لاگ 1970 کی دہائی کے بعد سے بلند ترین سطح پر ہے۔ کے لیے بیک لاگز زیر تعمیر کل مکانات ہمارے پاس ڈیٹا کی اعلی ترین سطح پر ہیں:

آئیوی زیلمین جیسے ماہرین یہ موقف اختیار کرتے ہیں کہ ڈویلپرز اس انوینٹری کے مکمل ہوتے ہی اسے منیٹائز کریں گے۔ بنیادی طور پر، جہنم یا اعلی پانی آو. ہولڈنگ لاگت اور پل کا قرض (تجارتی ترقی کے لیے ہارڈ منی لون کی طرح) بلڈرز پراجیکٹس کو فنانس کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں بہت مہنگے ہوتے ہیں اور اس طرح جلد از جلد تعمیر مکمل کرنے اور دوبارہ فنانس کرنے یا فروخت کرنے کے لیے ایک طاقتور ترغیب ہے۔

جیسا کہ پراکسی کیپٹل کے برائن برک نے ہمارے پر ذکر کیا ہے۔ مارکیٹ پر podcast، ترقی میں وقت لگتا ہے اور مختلف علاقوں پر مختلف طریقے سے اثر پڑے گا۔ کچھ مارکیٹوں میں زیادہ نئی سپلائی نظر نہیں آ سکتی۔ کچھ مارکیٹوں میں ایک ٹن سپلائی آن لائن آتی نظر آئے گی لیکن ان کی اتنی نئی مانگ ہے کہ جذب کرنے میں کوئی جدوجہد نہیں ہوگی۔ اور کچھ بازاروں میں سپلائی آن لائن ہوتی نظر آئے گی اور یونٹوں کو بھرنے کے لیے جدوجہد کی جائے گی، اسامیوں میں اضافے کے ساتھ کرائے پر نیچے کی طرف دباؤ ڈالا جائے گا۔ 

جنوب اور مغرب کو بڑے پیمانے پر نئی سپلائی آن لائن آنے کا سب سے زیادہ خطرہ ہے:

نوٹ کریں کہ جب آپ نے اجازت نامے کے بارے میں سنا ہوگا یا رہائش شروع ہوتی ہے کمییاد رکھیں کہ ترقی میں وقت لگتا ہے۔ 2021 کے آخر اور 2022 کے اوائل میں شروع کیے گئے پرمٹ اور ڈیولپمنٹ پروجیکٹس 2023 اور 2024 میں آن لائن ہوں گے۔ پروجیکٹس کو اجازت دینے، شروع کرنے اور آخرکار مکمل ہونے میں کئی سال یا اس سے بھی دہائیاں لگ سکتی ہیں۔ نئی ہاؤسنگ کی کمی شروع ہونے والی نئی انوینٹری کے حملے کو روکنے کے لیے بہت کم کام کرتی ہے جو مارکیٹ میں آنے والی ہے۔ اس نئی تعمیراتی تیزی کے اثرات ابھی شروع ہو رہے ہیں۔ 

اور یہ تصور کرنے میں بہت زیادہ وقت نہیں لگتا کہ نئے مکانات کی یہ بھرمار تمام اقسام کی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں پر نیچے کی طرف دباؤ ڈالے گی اور ساتھ ہی کرائے پر بھی نیچے کی طرف دباؤ ڈالے گی، کیونکہ زیادہ ہاؤسنگ اسٹاک اسی پول کے لیے مقابلہ کر رہے ہیں۔ کرایہ داروں کی 

آئیے اگلی ڈیمانڈ پر بات کرتے ہیں۔ 

ڈیمانڈ

سب سے بڑا مطالبہ سوال، میری رائے میں، گھریلو تشکیل کے ارد گرد ہے. اگر ہم 1.6M نئے گھرانوں کے بننے کی توقع کر رہے ہیں تو آن لائن 1.6M نئے یونٹس آنا کوئی بڑی بات نہیں ہے، ٹھیک ہے؟ اس سے ان یونٹوں کو بغیر کسی قسم کی قیمتوں کے جھٹکے کے کرائے پر لینے یا قبضے میں لینے کی اجازت ملتی ہے۔ اور ہر کوئی برسوں سے مکانات کی شدید قلت کے بارے میں بات کر رہا ہے، ٹھیک ہے؟

اور یہ سچ ہے - امریکہ عام طور پر ہمارے گھرانوں کو انوینٹری شامل کرنے کے مقابلے میں زیادہ تیزی سے شامل کرتا ہے۔ اور ہے رہائش کی کمی. یہی وجہ ہے کہ ریل اسٹیٹ کی قیمتیں اور کرائے پچھلے کچھ سالوں میں آسمان کو چھو رہے ہیں۔ آگے بڑھتے ہوئے کرایوں کے دفاع کے طور پر اس پوزیشن کے ساتھ صرف دو مسائل ہیں:

سب سے پہلے، گھریلو تشکیل کے اعداد و شمار کو وبائی مرض کے دوران پھینک دیا گیا تھا، جس میں کوویڈ 19 سے متعلق دس لاکھ سے زیادہ اموات اور گھرانوں میں بہت زیادہ ردوبدل ہوا۔ اس سے کسی بھی ماہر معاشیات کے لیے گھریلو تشکیل کی پیشن گوئی کرنا واقعی مشکل ہو جاتا ہے۔ 

دوسرا، مکانات کی کمی ہے۔ پہلے ہی قیمت لگائی گئی ہے۔ موجودہ کرایوں اور گھر کی قیمتوں تک۔ کمی، کم شرح سود کے ساتھ مل کر، وبائی امراض کے دوران گھروں کی قیمتوں میں تقریباً 40 فیصد اضافہ اور کرایوں میں 26 فیصد اضافے کا باعث بنی۔ 

گھریلو تشکیل میں گہرائی میں غوطہ لگانا۔ وبائی مرض کے دوران ، ہم اسے دیکھتے ہیں۔ لاکھوں بظاہر تشکیل شدہ "گھروں" کی:

یہاں کیا ہو رہا ہے؟ 

جواب میرے لیے واضح نہیں ہے، اور مجھے اپنی پسند کے ماہر معاشیات سے صورت حال کا خاص طور پر زبردست اندازہ نہیں ملا۔ میں اس کی تعریف کروں گا اگر کوئی تبصرہ کرنے والا مجھے کسی ایسے مطالعہ یا تجزیہ کی طرف اشارہ کر سکتا ہے جو معنی خیز ہے اور ہمیں مستقبل کو اچھی طرح سے نکالنے کی اجازت دیتا ہے۔ 

معیار کے تجزیے کی عدم موجودگی میں جس تک میں رسائی حاصل کر سکتا ہوں، میرا اندازہ یہ ہے کہ لوگ بس ادھر ادھر چلے گئے۔ مجھے لگتا ہے کہ اس نے ڈیٹا کو ان طریقوں سے مسخ کیا جسے ہم ابھی تک پوری طرح سے نہیں سمجھتے ہیں۔ لوگ ماں اور والد کے ساتھ واپس چلے گئے۔ شاید نیو یارک سٹی، سان فرانسسکو اور لاس اینجلس جیسی جگہوں پر رہنے اور کام کرنے والے لوگ اپنے لیز ادا کرتے رہے لیکن شہر سے باہر دوسرے گھر میں چلے گئے، اور شاید یہ دوسرے گھر کی تشکیل کے طور پر شمار ہوتا تھا۔ شاید طلاق اور ٹوٹ پھوٹ میں اضافہ ہوا، اور جب ایک جوڑا الگ ہو جاتا ہے، تو یہ "گھریلو" کی تشکیل کو بڑھاتا ہے (ہر ایک کو رہنے کے لیے دو افراد کی ضرورت ہوتی ہے، گھر کا ہر سربراہ، ایک خاندانی یونٹ کے بجائے)۔

لیکن یہ ظاہر ہے کہ ہم نے درحقیقت لاکھوں نہیں دیکھے۔ نئے گھرانوں کی شکل۔ میرا شرط یہ ہے کہ ہمارے پاس اس وقت اس ملک میں موجودہ گھرانوں کی تعداد کا مصنوعی طور پر بہت زیادہ تخمینہ ہے، اور اگلے سال کرایہ میں اضافے کو پیش کرنے کی کوشش کرتے وقت مجھے خوف آتا ہے۔ 

مزید برآں، نوٹ کریں کہ اس میٹرک میں پاگل پن کے بغیر بھی، گھریلو تشکیل کا ڈیٹا معیشت کے ساتھ موم اور زوال پذیر ہوسکتا ہے۔ اچھے وقتوں میں، لوگ ایک سے زیادہ گھر خرید سکتے ہیں اور روم میٹ کے ساتھ مشترکہ اپارٹمنٹس سے باہر جا سکتے ہیں یا اپنے والدین کے تہہ خانے سے باہر جا سکتے ہیں۔ کساد بازاری میں، لوگ ماں اور والد کے ساتھ گھر واپس جا سکتے ہیں یا پھر روم میٹ کو لا سکتے ہیں۔ "گھریلو" کی تشکیل تیزی سے کم ہو سکتی ہے۔ 

ممکنہ آفسیٹ - کرایے 2023 میں دوبارہ بڑھ سکتے ہیں۔

کسی بھی اہم اقتصادی میٹرک میں ہمیشہ متعدد متغیرات ہوتے ہیں، اور کرایہ کوئی استثنا نہیں ہے۔ اگرچہ میں پچھلے دو سالوں میں بڑے پیمانے پر کرائے میں اضافے، سپلائی میں اضافے، اور گھریلو ساخت کے ارد گرد سوالیہ نشانات کے نیچے کی طرف دباؤ سے خوفزدہ ہوں، میں یہ تسلیم کرنا چاہتا ہوں کہ کرائے کی قیمتوں کے لیے ایک بڑا ٹیل ونڈ (اوپر کی طرف دباؤ) ہے: شرح سود . 

12 ماہ کی مدت میں رہن کی شرح دوگنی ہونے کے ساتھ، لاکھوں امریکیوں کے لیے کرائے پر لینے کے متبادل مکانات کی خریداری میں استطاعت بڑھ گئی ہے۔ ATTOM کے ایک مطالعہ نے یہ نتیجہ اخذ کیا کہ صرف ایک سال پہلے، 60% امریکی مارکیٹوں میں کرائے پر لینے کے مقابلے میں اس کا مالک ہونا زیادہ سستی تھا، یہ ایک اسٹیٹ ہے جو زیادہ شرح سود کی وجہ سے ماہانہ ادائیگیوں میں 40-50% اضافے کے ساتھ پلٹ گیا ہے۔ وہ قابل برداشت سوئچ کرایوں پر اوپر کی طرف دباؤ ڈالے گا۔

اس دباؤ کی وجہ سے میرے خیال میں کرائے 2023 میں ایک سکہ پلٹنے کے مترادف ہیں۔ مجھے فی الحال کرایہ میں اضافے کے بارے میں کسی اقتصادی پیش گوئی پر بھروسہ نہیں ہے۔ اور، بلند شرح سود سے کرائے پر اوپر کی طرف دباؤ کے بغیر، میں ایک بامعنی شرط لگانے کے لیے تیار ہوں گا کہ پورے ملک میں اوسطاً کرایوں میں کمی آئے گی۔ 

حصہ 3: میں 2023 میں سود کی شرح میں کمی پر بھی شرط نہیں لگا رہا ہوں۔

یاد رکھیں، کیپ کی شرح سود کی شرح سے کم ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کے لیے پیسہ کمانے کے لیے، کرایوں میں (جلد) اضافہ ہونا پڑتا ہے، یا سود کی شرح کو گرنا پڑتا ہے۔ جیسا کہ میں نے ذکر کیا ہے، میرے خیال میں 2023 میں قومی سطح پر کرائے میں اضافے کے کسی بھی تخمینے کے بارے میں شکوک و شبہات کی بہت سی وجوہات ہیں اور یہ سوچنے کی ہر وجہ ہے کہ کرائے ایک اہم ممکنہ کمی کے ساتھ سکے کا پلٹنا ہے۔ 

اب وقت آگیا ہے کہ ہم اپنی توجہ سود کی شرحوں پر مرکوز کریں۔ تجارتی نرخوں کو پچھلے چند سالوں کی تاریخی کم ترین سطح پر واپس لے جانے سے بہت سے تجارتی رئیل اسٹیٹ اور ملٹی فیملی سنڈیکیٹرز اور ان کے سرمایہ کاروں کو ضمانت ملے گی۔ 

کیا اس کا امکان ہے؟ مجھے ایسا نہیں لگتا۔ یہاں کیوں ہے.

"پھیلاؤ" (بمقابلہ 10 سالہ ٹریژری) نے وضاحت کی۔

جب بینک، ادارے، یا افراد قرض دیتے ہیں، تو وہ اس خطرے کی تلافی کرنا چاہتے ہیں جو وہ لے رہے ہیں۔ وہ سود میں کتنا معاوضہ لیتے ہیں اسے اکثر کم خطرے والے متبادل کے خلاف "پھیلاؤ" کے طور پر سوچا جا سکتا ہے۔ 

یہ قرض دینے کی جگہ میں بڑے پیمانے پر قبول کیا جاتا ہے کہ امریکی 10 سالہ ٹریژری بل "پھیلاؤ" کے خلاف پیمائش کرنے کے لیے ایک بہترین معیار ہے۔ دیگر بینچ مارکس میں لندن انٹر بینک آفرڈ ریٹ (LIBOR) اور سیکیورڈ اوور نائٹ فنانسنگ ریٹ (SOFR) شامل ہیں۔ 

درحقیقت، بہت سارے نجی تجارتی قرضے ایسے نرخوں کے ساتھ آتے ہیں جو SOFR کے علاوہ اسپریڈ کے لیے لگائے جاتے ہیں، نہ کہ ٹریژری کے۔ لیکن، 10 سالہ یو ایس ٹریژری بانڈ وہ معیار ہے جس کا زیادہ تر لوگ اسپریڈز سے موازنہ کرتے ہیں اور یہ ملٹی فیملی فنانسنگ پر سب سے بڑا اثر و رسوخ ہے۔

بہت سے ادارے امریکی حکومت کو قرض دینے کو دنیا میں سب سے کم رسک والی سرمایہ کاری سمجھتے ہیں۔ کسی اور کو قرض دینا زیادہ خطرے کے ساتھ آتا ہے۔ اس لیے باقی سب سے زیادہ سود وصول کیا جائے۔ 

لیکن اور کتنا؟ اسی جگہ ایک "پھیلاؤ" کا خیال آتا ہے۔ 

قرض دہندہ کے چارجز کتنا "پھیلاؤ" ہے اس کا انحصار قرض دہندہ، معیشت اور قرضوں کی مانگ پر ہے۔ کچھ بازاروں میں، جیسے گھر خریداروں کے لیے 30 سالہ رہن، یہ پھیلاؤ بہت اچھی طرح سے قائم ہے۔ مثال کے طور پر:

یہ واضح طور پر واقعی ایک مضبوط تعلق ہے، اس مقام تک جہاں ہم اسے یہ سمجھ سکتے ہیں کہ اگر 10 سالہ ٹریژری بڑھ جاتی ہے، تو رہن کی شرحیں بڑھ جاتی ہیں، اور اس کے برعکس۔ تاہم، یہ ایک کامل ارتباط نہیں ہے، اور بعض اوقات، پھیلاؤ، حقیقت میں، بدل جاتا ہے۔ 

آج ان اوقات میں سے ایک ہے۔ 10 سالہ ٹریژری اور 30 ​​سالہ رہن کی شرحوں کے درمیان پھیلاؤ نسبتاً زیادہ ہے، جیسا کہ آپ نیچے دیکھ سکتے ہیں۔:

بہت سے پنڈت توقع کرتے ہیں کہ اس زیادہ پھیلاؤ کی وجہ سے 30 میں 2023 سالہ رہن کی شرحیں کم ہو جائیں گی۔ ان کا ماننا ہے کہ اگر 10 سالہ ٹریژری اور 30 ​​سالہ رہن کی شرح کے درمیان پھیلاؤ کو تقریباً 180 بی پی ایس کی تاریخی اوسط پر معمول پر لایا جائے، تو رہن 5.5 فیصد کی بجائے 6.3 فیصد کی حد کے قریب واپس آ سکتا ہے، جہاں ہم ہیں۔ اس تحریر کے وقت.

یہ نظریہ میں معنی رکھتا ہے، سوائے دو مسائل کے۔ 

سب سے پہلے، 10 سالہ ٹریژری کی پیداوار فی الحال افسردہ ہے کیونکہ سرمایہ کار سمجھتے ہیں کہ ہم کساد بازاری میں ہیں یا ہونے والے ہیں۔ اس کا اظہار عام طور پر یہ کہہ کر کیا جاتا ہے کہ پیداوار کا وکر الٹا ہے۔ اس میں الٹی پیداوار کے منحنی خطوط کی طرف پیشرفت کو بہت اچھی طرح سے دکھایا گیا ہے۔ بصری سرمایہ دار کی طرف سے شاندار تصور۔ 

لوگ کساد بازاری کے خوف سے 10 سالہ خزانے جیسی محفوظ سرمایہ کاری کی طرف بھاگ رہے ہیں۔ اس بات کا بہت زیادہ امکان ہے کہ جیسے جیسے معیشت بحال ہونا شروع ہو جائے گی، پیداوار کا منحنی خطوط معمول پر آجائے گا، اور 10 سالہ ٹریژری کی شرح بڑھ جائے گی۔ 

دوسرا، Fed واضح طور پر یہ اشارہ دے رہا ہے کہ وہ 2023 میں پورے سال شرحوں میں اضافہ کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ یہ شرط لگانا کہ شرحیں نیچے آئیں گی، Fed کے سرکاری موقف کے خلاف ایک شرط ہے۔ میں شرحوں کو نیچے آتے اور نیچے رہنے کا واحد طریقہ یہ ہے کہ اگر کوئی کساد بازاری ہو جو اتنی گہری اور خراب ہو کہ فیڈ کو تیزی سے راستہ بدلنے پر مجبور کیا جائے۔ 

دوسرے لفظوں میں، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں (اور کوئی اور جو 10 سالہ ٹریژری کو ٹریک کرنے والے قرض کا استعمال کرتے ہوئے رقم ادھار لیتا ہے) کے لیے شرحیں بڑھنے والی ہیں جب تک کہ کوئی خوفناک کساد بازاری نہ ہو جہاں لاکھوں لوگ اپنی ملازمتوں سے محروم ہوجائیں۔ 

تو، آئیے ایک سکہ پلٹائیں: 

اگر یہ سر پر ہے (ایک بڑی کساد بازاری)، نوکریاں ختم ہو جاتی ہیں، کرایوں میں کمی آتی ہے، اور کمرشل ملٹی فیملی رئیل اسٹیٹ کی قدریں گر جاتی ہیں۔ 

اگر یہ ٹیل (ایک روشن معاشی نقطہ نظر) ہے تو، شرح سود تیزی سے بڑھ جاتی ہے، اور تجارتی کثیر خاندانی رئیل اسٹیٹ کی قدریں گر جاتی ہیں۔

یہ کوئی بہت مزے کا کھیل نہیں ہے۔

اگرچہ یہ ممکن ہے کہ آپ دیکھیں کہ رہن کی شرحیں اُچھل رہی ہیں اور عارضی طور پر 5s کے وسط کی طرح کم ہو رہی ہیں، میں شرط لگا سکتا ہوں کہ ہم سال کا اختتام ان شرحوں سے کہیں زیادہ کریں گے جہاں وہ آج ہیں، دوبارہ، جب تک کہ کوئی گہری کساد بازاری نہ ہو۔ 

کیا تجارتی قرضے رہائشی قرضوں سے مختلف نہیں ہیں؟ ہم ان کے بارے میں خاص بات کیوں نہیں کر رہے؟ 

اگرچہ تجارتی قرض دینے میں ہر طرح کی باریکیاں موجود ہیں، اس وقت، زیادہ تر لوگ ممکنہ طور پر چھوٹے سے درمیانے سائز کے اپارٹمنٹ کمپلیکس خریدنے کے لیے فریڈی میک لون استعمال کر رہے ہوں گے، اس اثاثہ کی کلاس جس پر میں اس مضمون میں بات کر رہا ہوں۔ 

اگر وہ فریڈی میک لون کے لیے اہل ہو سکتے ہیں، تو سرمایہ کار ان کو استعمال کرنے کا امکان رکھتے ہیں۔ فریڈی میک لون ملٹی فیملی سرمایہ کاروں کے لیے آسان بٹن ہیں کیونکہ ان کی شرح سود کم ہے، 30 سال کی معافی، اور پانچ، سات، یا 10 سالہ شرائط ہیں۔ ابھی، ایک فریڈی لون پر سود کی شرح ہو سکتی ہے۔ 5٪ کے جنوب میں! یہ روایتی قرضوں کے ملٹی فیملی کے برابر ہے جسے لاکھوں رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار اور مکان مالکان فینی مے کے ذریعہ بیمہ شدہ واحد خاندانی گھر خریدنے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ 

فریڈی میک کے نرخ 10 سالہ ٹریژری سے منسلک ہیں۔ لہذا، یہ اپارٹمنٹ لون 10 سالہ نوٹ کے خلاف وہی بڑھتا ہوا پھیلاؤ نہیں دیکھ رہے ہیں جو ہم رہائشی (روایتی رہن) جگہ میں دیکھ رہے ہیں۔ یہ ان کے ساتھ چھوڑ دیتا ہے اس سے بھی زیادہ میری نظر میں، خطرہ بڑھ جائے گا اگر 30 سالہ فینی ماے رہن کے مقابلے میں پیداوار کا وکر معمول پر آجائے۔ یہ اس بات کی بھی وضاحت کرتا ہے کہ فی الحال واحد فیملی ہاؤسنگ کے مقابلے ملٹی فیملی میں قیمتیں اتنی کم کیوں ہیں۔

جبکہ تجارتی رئیل اسٹیٹ قرض کے لیے ایک نجی مارکیٹ ہے جو شاید چند سال پہلے زیادہ عام طور پر استعمال ہوتی تھی، لیکن ایسا لگتا ہے کہ یہ کافی حد تک سوکھ گیا ہے۔ یہ یا تو حکومت کی طرف سے سپانسر شدہ انٹرپرائز (GSE) جیسا کہ Fannie Mae یا Freddie Mac ہے یا اس وقت زیادہ تر سنڈیکیٹرز کے لیے ٹوٹ پھوٹ ہے۔ 

لیکن، تجارتی قرض اور عام واحد خاندانی قرض کے درمیان اصل فرق ہے۔ ڈیبٹ سروس کوریج ریشو (DSCR)۔ ہم اگلے حصے میں دیکھیں گے کہ یہ اتنا اہم کیوں ہے۔

حصہ 4: بلند شرح سود قیمتوں اور قرض کی انڈر رائٹنگ پر دباؤ ڈالتی ہے۔

تجارتی قرض، بشمول فریڈی میک اپارٹمنٹ لون، جیسا کہ پہلے بات کی گئی ہے، ایک ہی خاندان کی رہائشی جگہ میں روایتی قرضے کی طرح نہیں ہے۔ مثال کے طور پر، ایک عام فریڈی میک لون میں 30 سال کا ایمورٹائزیشن شیڈول ہو سکتا ہے، لیکن بیلون کی ادائیگی کے ساتھ - بیلنس پانچ، سات، یا 10 سال کے بعد واجب الادا ہوتا ہے۔ یہ عام بازاروں میں سرمایہ کاروں کے لیے کوئی مسئلہ نہیں ہے۔ وہ قرض کی ادائیگی کے لیے چند سالوں کے بعد اثاثہ بیچ سکتے ہیں یا نئے قرض کے ساتھ دوبارہ فنانس کر سکتے ہیں اور یہ عمل دوبارہ شروع کر سکتے ہیں۔ 

لیکن، جیسا کہ پہلے ذکر کیا گیا ہے، ان قرضوں کے ساتھ ایک اور انڈر رائٹنگ ٹیسٹ ہے: ڈیبٹ سروس کوریج ریشو۔ ایک DSCR قرض سے آمدنی کے امتحان کا کثیر خاندانی ورژن ہے جسے گھر کے رہن کے لیے اہل ہونے پر بہت سے مالکان کو پاس کرنا پڑتا ہے۔

اگر کاروبار یا اپارٹمنٹ کمپلیکس کا کیش فلو قرض کے اصل اور سود (قرض کی خدمت) کے بالکل برابر ہے، تو DSCR 1.0 ہوگا۔ کم، اور کاروبار کی طرف سے تیار کیش فلو قرض کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں ہے۔ زیادہ، اور اضافی نقد بہاؤ ہے.

فریڈی میک لونز کے لیے عام طور پر 1.2 سے 1.25 کے DSCR کی ضرورت ہوتی ہے۔

قرض دہندہ اور قرض لینے والے کے درمیان نجی طور پر طے شدہ تجارتی قرض، جس قرض کو GSE کی حمایت حاصل نہیں ہے، اس میں زیادہ سخت معاہدوں جیسے اعلی DSCR تناسب یا قرض کے معاہدات ہو سکتے ہیں جن کے لیے قرض لینے والوں کو قرض کی پوری زندگی میں DSCR تناسب برقرار رکھنے کی ضرورت ہوتی ہے۔

جبکہ فریڈی لونز کا سائز 80% LTV تک ہو سکتا ہے، عملی طور پر، بہت سے لوگوں کو انڈر رائٹنگ میں 65% سے 75% تک کوریج محدود کر دی جاتی ہے۔

عام بازاروں میں، یہ اشیاء کوئی مسئلہ نہیں ہیں۔ لیکن آئیے دیکھتے ہیں کہ کیا ہوتا ہے جب شرح سود میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے جیسا کہ اس نے پچھلے سال کیا تھا۔ 

تصور کریں کہ ایک سرمایہ کار نے 1,000,000 کے آخر میں $2021 فریڈی میک لون کے ساتھ ایک پراپرٹی خریدی ہے۔ اس قرض کی شرح سود 3% ہے۔ 30 سالہ معافی پر اصل اور سود $4,216 فی مہینہ، یا $50,592 فی سال ہے۔ آج کی طرف تیزی سے آگے بڑھیں۔ یہی قرض 5.5% سود پر قرض کے ساتھ آئے گا۔ اس بلند شرح سود سے $1M کے قرض پر قرض کی خدمت کو $68,136 ہو جائے گا، جو کہ 35% کا اضافہ ہے۔

اب، ہمارے سرمایہ کار نے فریڈی لون استعمال کیا ہے (اور ایک اندازے کے مطابق دو تہائی مارکیٹ فکسڈ ریٹ قرض استعمال کرتی ہے) اور ممکنہ طور پر ان کے قرض کی مدت کے لحاظ سے، 5-10 سال تک حقیقی دباؤ میں نہیں آئے گا۔ لیکن، یہ تسلیم کرنا ضروری ہے کہ اگر وہ سرمایہ کار آج اسی قرض کے لیے دوبارہ درخواست دیتا ہے، تو وہ ممکنہ طور پر اہل نہیں ہوں گے۔ معاہدے کو بند کرنے (LTV کو کم کرنے) کے لیے انہیں ممکنہ طور پر زیادہ نقد لانا پڑے گا، ورنہ انہیں جائیداد کے لیے کم ادائیگی کرنی پڑے گی۔

اس سے بھی زیادہ پریشان کن، مارکیٹ کا ایک شعبہ ہے جو متغیر شرح قرض اور دیگر قسم کے تخلیقی فنانس جیسے برج قرض (ہارڈ منی لون کی طرح) کو کثیر خاندانی اور دیگر تجارتی رئیل اسٹیٹ کی مالی اعانت کے لیے استعمال کرتا ہے۔ وال اسٹریٹ جرنل کے مطابق، مارکیٹ کا تقریبا ایک تہائی متغیر شرح سود قرض استعمال کرتا ہے، اور اس گروہ کا کچھ (نامعلوم) فیصد پل قرض اور دیگر غیر ایجنسی قرض کا استعمال کرتا ہے۔

ان قرض دہندگان کو زیادہ شرح سود کے ساتھ ادائیگی کرنے کے لیے بڑھتے ہوئے دباؤ کا سامنا کرنا پڑے گا۔ پہلے سے ہماری مثال پر واپس جائیں، تصور کریں کہ جائیداد نے NOI میں $62,500 (ایکوائزیشن پر 5% کیپ ریٹ) 50,592% سود پر قرض کی خدمت میں $3 کے ساتھ پیدا کیا۔ آج، وہ ادائیگیاں، دوبارہ، $68,136 ہیں۔ اس غیر حقیقی قرض لینے والے کو اب جائیداد کے ذریعے پیدا ہونے والے فنڈز کے علاوہ فرق کو پورا کرنا ہوگا۔

ان میں سے بہت سے متغیر شرح والے قرضوں میں ریٹ کیپس ہوتی ہیں (اکثر ان کے قرض دہندگان کو درکار ہوتے ہیں) جو عارضی طور پر ان کے قرض پر سود کی شرح کو بہت زیادہ بڑھنے سے روکتے ہیں۔ تاہم، بڑھتی ہوئی شرحوں کی روشنی میں، ان ریٹ کیپس کی تجدید کی لاگت آسمان کو چھو رہی ہے، 10X تک۔ یہ پہلے سے ہی قرض لینے والوں پر دباؤ ڈالنا شروع کر رہا ہے جنہیں اکثر ہر ماہ اس بیمہ کے لیے فنڈز مختص کرنے ہوتے ہیں۔ 

جیسا کہ میں نے ذکر کیا، بین ملر، کے سی ای او فنڈ رائز، نے اس رجحان کو "عظیم ڈیلیوریجنگ" قرار دیا ہے - اس جملے کا ایک موڑ جسے میں محسوس کرتا ہوں کہ اس مسئلے کا خلاصہ بہت مختصر ہے۔ 

سنیں اس کی ظاہری شکل پر مارکیٹ پر اور کچھ ایسی مثالیں سنیں جو پہلے ہی تجارتی رئیل اسٹیٹ کی دنیا کو مار رہی ہیں (خوردہ اور دفتر سے شروع ہو کر)۔ 

برائن برک کا کہنا ہے کہ یہ مسئلہ ترقیاتی قرضوں کے ساتھ شدید ہونے کی صلاحیت رکھتا ہے، جہاں دوبارہ مارجن کی ضروریات قرض لینے والوں کو قرض کے بیلنس کی ادائیگی پر مجبور کر سکتی ہیں اگر لیز اپ اہداف کو پورا نہیں کر رہا ہے۔

کیا گھبراہٹ ممکن ہے؟

جب آپریٹرز اپنے قرض کے معاہدوں کو پورا نہیں کر سکتے ہیں، تو وہ ڈیفالٹ کر سکتے ہیں اور اثاثہ واپس بینک کے حوالے کر سکتے ہیں (فورکلوزر)۔ ان حالات میں، قرض دہندہ جائیداد کو ختم کر دے گا، اسے جتنی جلدی ہو سکے فروخت کر دے گا۔ کچھ لوگ ایک ایسی جائیداد کو ختم کر سکتے ہیں جو مارکیٹ ویلیو سے بہت کم قیمت پر "خریدنے کا موقع" کے طور پر فروخت کرتی ہے - اور یہ اچھی طرح سے ہو سکتا ہے۔

لیکن یہ اس کی طرح اثاثوں کے لئے بھی ایک کمپ سیٹ کرتا ہے۔ DSCR معاہدوں کے علاوہ، گھروں کی طرح کثیر خاندانی جائیدادوں کی بھی تشخیص کی جاتی ہے۔ اگر تشخیص میں نہیں آتے ہیں، خریداروں کو بند کرنے کے لئے زیادہ نقد لانے کی ضرورت ہے. 

اگر 2023 سے زیادہ دباؤ بڑھتا ہے تو، ملٹی فیملی کمپلیکس کے کمپلیکس کو پریشان کن فورکلوزر سیلز کے ذریعے کم اور کم کیا جا سکتا ہے، جس سے منفی فیڈ بیک لوپ میں قرض لینا مشکل اور مشکل ہو جاتا ہے۔

حصہ 5: خبریں، کہانیاں، اور مزید پڑھنا

میں یہاں جو بات کر رہا ہوں وہ صنعت کے اندرونی ذرائع کے لیے خبر نہیں ہے۔ REIT کی قیمتوں میں 25 میں 2022 فیصد کمی واقع ہوئی۔. منیاپولس اور شکاگو جیسے کئی بڑے شہروں میں کرائے کم ہو رہے ہیں۔ کرائے کی قیمتیں بالترتیب 9% اور 4% کم ہیں۔، سال بہ سال۔ 

زمیندار بھی مزید پیشکش کرنے لگے ہیں۔ کرایہ داروں کو "رعایتیں"نئے کرایہ داروں کو آمادہ کرنے کے لیے، ایک ماہ کے کرایہ مفت، یا مفت پارکنگ کی شکل میں۔ یہ رعایتیں اپارٹمنٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے بالکل اسی طرح متاثر ہوتی ہیں جس طرح خالی جگہ یا کم فہرست کی قیمتوں کے کرایے ہوتے ہیں، لیکن یہ اس حد کو چھپا سکتے ہیں جس حد تک بعض بازاروں میں کرائے میں کمی کی اطلاع دی جا سکتی ہے۔

بڑے پرائیویٹ ایکویٹی فنڈز کے ادارہ جاتی کلائنٹس اس مقام پر فنڈز نکال رہے ہیں جہاں ان فنڈز کے خلاف ٹکرا رہے ہیں۔ ان کے سرمایہ کاروں کے لیے واپسی کی حد، دنیا میں سب سے مشہور غیر تجارتی REIT کے ساتھ شروع ہوتا ہے: بلیک اسٹون۔ 

برائن برک نے اس موضوع پر طویل بحث کی ہے۔ مارکیٹ پرکا "ملٹی فیملی بم اڑانے والا ہے" ڈیو میئر کے ساتھ ایپیسوڈ۔ ان کا ماننا ہے کہ ہم اس شعبے میں "دوبارہ قیمت" کے عروج پر ہیں اور خریداروں اور فروخت کنندگان کے درمیان بڑے پیمانے پر بولی/پوچھا پھیلا ہوا ہے۔ ابھی کے لیے جو چند سودے کیے جا رہے ہیں، وہ 1031 تبادلے کے شرکاء اور وہ لوگ ہیں جنہوں نے بڑے فنڈز اکٹھے کیے ہیں اور انہیں ان اثاثوں کو فوری طور پر تعینات کرنا ہے۔ یہ لوگ تیزی سے آگے بڑھنے کی ترغیب دیتے ہیں، اور بہت سے فروخت کنندگان نے ابھی تک عزیز زندگی کو برقرار رکھا ہوا ہے، قیمتیں بلند رہتی ہیں۔ 

یہ زیادہ دیر نہیں چلے گا۔ بیچنے والے جو متغیر شرح قرض کے ساتھ بہت زیادہ لیور تھے مجبور ہو جائیں گے۔ ان کے DSCR تعمیل کے مسائل سے باہر۔ اور، سرمایہ کاروں پر اپنے غبارے کے قرض کو دوبارہ فنانس کرنے کے لیے مسلسل بڑھتا ہوا دباؤ ہو گا، دباؤ جو ہر گزرتے مہینے کے ساتھ بڑھتا جائے گا کیونکہ زیادہ سے زیادہ مارکیٹ یا تو فروخت، ری فنانسنگ، یا قرض کو کم کرنے کے لیے نقد رقم کے اہم ٹکڑوں کو لانے پر مجبور ہو جاتی ہے۔ توازن قائم کریں اور پیشگی بندش سے بچیں۔ 

حصہ 6: اس ماحول میں دولت کی حفاظت اور پیسہ کمانے کے خیالات

کیپ کی شرح سود کی شرح سے کم ہے۔ کرایہ میں اضافہ اور شرح سود میں ریلیف ہر ایک سکے کا پلٹا ہے۔ مارکیٹ کے ایک بڑے حصے کے لیے قرض کی طرف دباؤ بڑھ رہا ہے، اور پچھلے سال کی قیمتوں پر نئے سودوں کو انڈر رائٹنگ کرنا بہت مشکل ہے۔

یہ ایک مشکل ماحول ہے، لیکن اب بھی بہت سی حکمت عملییں موجود ہیں جو سمجھدار سرمایہ کاروں کے لیے سمجھ میں آسکتی ہیں جو اب بھی ملٹی فیملی اور دیگر رئیل اسٹیٹ سیکٹرز میں حصہ لینا چاہتے ہیں۔ یہاں کچھ چیزیں ہیں جن پر میں غور کر رہا ہوں:

قرض

سود کی شرح کیپ کی شرح سے زیادہ ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ کم از کم پہلے سال (سالوں) میں، قرض دہندہ کے لیے فی ڈالر ایکویٹی سرمایہ کار کے مقابلے میں کم خطرے کے ساتھ، زیادہ نقد بہاؤ۔ کسی اور کو پہلے 20-30% خطرہ مول لینے دیں۔ میں ذاتی طور پر قرض فنڈز میں سرمایہ کاری کرنے پر غور کر رہا ہوں جو مشکل رقم کے قرضے دیتے ہیں، جیسا کہ مجھے مختصر پسند ہے۔-ان قرضوں کی اصطلاحی نوعیت اور محسوس کرتے ہیں کہ سنگل فیملی مارکیٹ ملٹی فیملی مارکیٹ سے زیادہ خطرے سے محفوظ ہے۔  

صفر لیوریج کے ساتھ خریدیں۔

اگر آپ کا مقصد واقعی طویل سفر کے لیے ملٹی فیملی کا مالک ہونا ہے، اور قریب المدت خطرہ آپ کو پریشان کرنے والی چیز نہیں ہے، تو صرف لیوریج کا استعمال نہ کرنے پر غور کریں، اگر آپ کے پاس ذرائع ہیں۔ اس سے خطرہ کم ہو جاتا ہے اور دوبارہ، کیونکہ سود کی شرح کیپ ریٹ سے زیادہ ہوتی ہے، اس سے کیش فلو میں اضافہ ہوتا ہے۔ اگر آپ کام کے لیے زیادہ سرمایہ لگانا چاہتے ہیں تو آپ ہمیشہ چند سالوں میں ری فنانس کر سکتے ہیں۔ 

انتظار کرو اور دیکھو

یہ مارکیٹ کی ٹائمنگ ہے اور یہ میرا انداز نہیں ہے۔ لیکن، اگر آپ اس تجزیے پر یقین رکھتے ہیں، تو ہم 2023 میں قیمتوں میں کافی حد تک تبدیلی دیکھ سکتے ہیں۔ 6-12 ماہ تک نقد رقم پر بیٹھنا کچھ سمجھدار خریداروں کو ایک عظیم سودے پر اثاثے حاصل کرنے کی پوزیشن میں لا سکتا ہے، خاص طور پر اگر گھبراہٹ کی وجہ سے کیپ ریٹ بہت زیادہ بڑھ جاتا ہے۔ ، بہت اونچا. 

آپ جس سرمایہ کاری میں ہیں ان کی شرائط کا جائزہ لیں۔

کچھ سنڈیکیٹرز کو کیپیٹل کال کرنے کا حق ہے۔ اگر ڈیل پر ڈی ایس سی آر کا عہد ٹوٹ جاتا ہے، تو سنڈیکیٹر کے پاس بھاری نقصان پر فروخت کرنے، پیشگی بند ہونے، یا قرعہ اندازی کو روکنے کے لیے میز پر نقد رقم کا ایک بڑا ڈھیر لانے کے بہت ہی غیر دلکش اختیارات ہو سکتے ہیں۔ 

آپ کے سنڈیکیشن کی سرمایہ کاری کی شرائط سنڈیکیٹر کو اجازت دے سکتی ہیں کہ وہ سرمایہ کاروں کو اضافی سرمایہ لگانے یا ان کے حصص کو کم کرنے کا خطرہ مول لے۔ اگرچہ اسپانسر کے ہاتھ میں طاقت کا امکان ہے، یہ کم از کم آپ کے اختیار میں ہے کہ یہ سمجھنا کہ آیا یہ آپ کے معاہدے میں امکان ہے یا نہیں اور اس کے مطابق اپنی نقدی پوزیشن تیار کریں۔ آنکھیں بند نہ کریں۔

کسی بھی نئی سرمایہ کاری کے لیے صحت مند شکوک و شبہات پیدا کریں۔

میں واضح طور پر ایک منظم طریقے سے مارکیٹ کے بارے میں شکوک و شبہات کا شکار ہوں، لیکن اگر ایک مخصوص ڈیل کے ساتھ پیش کیا جائے جو مجھے دوسری نظر ڈالنے کے لیے کافی دلچسپ بنا سکے، تو میں اس بات کا یقین کرنا چاہوں گا کہ اس معاہدے میں نمایاں اضافے کے باوجود بھی اس کا کوئی مطلب ہو گا۔ ٹوپی کی شرح. 

مجھے "ویلیو ایڈ" کے دعووں کے بارے میں شک ہو گا (ہر اسپانسر کی طرف سے مشتہر کی جانے والی ہر ڈیل "ویلیو ایڈ" ہے) یا یہ کہ پراپرٹی ایک "زبردست سودا" ہے (کون سا اسپانسر آپ کو بتائے گا کہ یہ سودا نہیں ہے ایک عظیم؟) میری دلچسپی اس صورت میں بھی بڑھے گی اگر کسی اسپانسر نے اپنے سرمائے کی ایک قابل قدر رقم کا ارتکاب کیا – جو ان کی مجموعی مالیت کے تناظر میں معنی خیز ہو۔ )۔ میں پراعتماد محسوس کرنا چاہوں گا کہ میرے ساتھ ساتھ ان کا اپنا محنت سے کمایا ہوا سرمایہ خطرے میں تھا، نہ صرف یہ کہ انہیں حصول کی فیس، انتظامی فیس، اور کیریڈ سود سے الٹا کمانے کا موقع ملے۔ 

کسی چیز پر مختصر پوزیشن لیں؟

مجھے حیرت ہے کہ کیا کوئی عوامی REITs ہیں جو خاص طور پر یہاں بیان کردہ خطرات سے دوچار ہیں۔ تحقیق کی ایک مادی مقدار ان محکموں کو ظاہر کر سکتی ہے جو خاص طور پر کم کیپ ریٹ، بڑے پیمانے پر رسد کے خطرے، اور متغیر شرح قرض کے اعلی فیصد کے ساتھ مارکیٹوں میں مرتکز ہیں یا جو آسمان کو چھوتے ہوئے ریٹ کیپ لاگت کو دیکھ رہے ہوں گے۔ اگر کوئی یہاں کھدائی کرنے کا فیصلہ کرتا ہے، تو مجھے آپ کے نتائج کے بارے میں بات کرنے میں بہت دلچسپی ہوگی۔   

نتیجہ

یہ ایک طویل مضمون تھا۔ اگر آپ نے اسے یہاں تک پہنچایا ہے، تو پڑھنے کے لیے آپ کا شکریہ!

جیسا کہ میں نے تعارف میں ذکر کیا ہے، میں تجارتی رئیل اسٹیٹ اور بڑے ملٹی فیملی کی دنیا کو سمجھنے میں اپنے آپ کو شوقیہ سے سفر کرنے والے کے درمیان سمجھتا ہوں۔ 

تاہم، جو میں سمجھ سکتا ہوں وہ مجھے قدروں کے لیے خوفزدہ کرتا ہے۔ مجھے لگتا ہے کہ یہاں بہت سے خطرات ہیں، اور میں 2023 میں بہت قدامت پسند ہونے کا ارادہ رکھتا ہوں۔ تاہم، میں ایک اور خاندانی کرایہ پر خرید سکتا ہوں یا یہاں تک کہ ایک چھوٹے ملٹی فیملی پراپرٹی جیسے ڈوپلیکس، ٹرپلیکس، یا کواڈپلیکس، جیسا کہ میں ہر 12-18 ماہ بعد کرنا چاہتا ہوں۔ 

مجھے امید ہے کہ، کم از کم، یہ مضمون سرمایہ کاروں کو زیادہ باخبر فیصلے کرنے میں مدد کرے گا اگر وہ کثیر خاندانی سرمایہ کاری کے مواقع تلاش کر رہے ہیں اور تھوڑی زیادہ مستعدی سے کام کر رہے ہیں۔ 

اور ایک بار پھر، میں اب بھی کسی ایسے شخص کی تلاش کر رہا ہوں جس کے ساتھ ملٹی فیملی کے لیے بیل کیس ہو۔ اگر آپ اسے پڑھ رہے ہیں، تو براہ کرم ذیل میں تبصرہ کریں یا مجھے ای میل کریں۔ . میں آپ کی رائے سننا پسند کروں گا۔

BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔