سیکھنا داخل ہونے کا طریقہ تجارتی ریل اسٹیٹ سرمایہ کاری ایک مشکل کام لگتا ہے۔ صنعت سے متعلق بہت زیادہ مخصوص الفاظ اور الفاظ جیسے کیپ ریٹ، پرو فارماس، NOI، ٹرپل نیٹ، اور بہت کچھ کے ساتھ، ایک دوکھیباز رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کو لگتا ہے کہ وہ اس کی وجہ سے مایوس ہو سکتا ہے۔ تجارتی رئیل اسٹیٹ کی بظاہر مشکل دنیا. لیکن کیا ہوگا اگر ہم نے آپ کو بتایا کہ تجارتی رئیل اسٹیٹ کو تلاش کرنا، خریدنا اور پیسہ کمانا ہے۔ رہائشی ریل اسٹیٹ کے مقابلے میں بہت آسان? اگر آپ کر سکتے ہیں تیزی سے دولت بنائیںمزید قیمتی جائیدادیں خریدیں، اور تک پہنچنے مالی آزادی تیز تر درجنوں واحد خاندانی گھروں کے بجائے صرف چند سودوں کے ساتھ؟ آج، ہم آپ کو شروع کرنے کا طریقہ دکھائیں گے!
نئے سرمایہ کار اکثر کمرشل رئیل اسٹیٹ کو بیک برنر پر رکھتے ہیں، لیکن آپ کو کچھ بھی نہیں روکتا ابھی ایک بڑی پراپرٹی خرید رہے ہیں۔. یہ کرنے کا طریقہ بتانے کے لیے، ہم نے آگے لایا اینی لارنرشمالی کولوراڈو میں مقیم کمرشل رئیل اسٹیٹ بروکر۔ اس نے سب کچھ دیکھا ہے۔ گودام کے سودے کرنے کے لئے خود اسٹوریج, خوردہ مراکز، اور دفتری جگہیں. وہ بخوبی جانتی ہے کہ گیم میں حاصل کرنے کے لیے ایک مبتدی کیا کر سکتا ہے اور کیوں کمرشل رہائشی راستے پر جانے سے کہیں زیادہ بہتر آپشن ہو سکتا ہے۔
اس ایپی سوڈ میں اینی وضاحت کریں گی۔ بالکل تجارتی رئیل اسٹیٹ کیا ہےاس کی قدر کیسے کی جاتی ہے، اور مختلف قسم کی جائیدادیں جو آپ خرید سکتے ہیں۔. وہ یہ بھی گہرائی میں جاتا ہے کہ ایسا کیوں ہے۔ تجارتی رئیل اسٹیٹ خریدنا بہت آسان ہے۔ رہائشی کے مقابلے میں اور بروکر کا استعمال کس طرح مدد کرسکتا ہے۔ پوشیدہ سودے کو غیر مقفل کریں۔ جس سے دوسرے سرمایہ کار واقف نہیں ہیں۔ لہذا، اگر آپ ابھی بھی چھوٹے سودوں کا پیچھا کر رہے ہیں اور حقیقی رقم کمانے کے مقام تک پہنچنا چاہتے ہیں، تو ادھر ہی رہیں!
Apple Podcasts پر سننے کے لیے یہاں کلک کریں۔
پوڈ کاسٹ یہاں سنیں۔
نقل یہاں پڑھیں
ایشلے:
یہ رئیل اسٹیٹ روکی ایپی سوڈ 276 ہے۔
اینی:
بروکر کو استعمال نہ کرنے کی لفظی کوئی وجہ نہیں ہے۔ وہ آپ کے لیے گفت و شنید کریں گے، انھیں اس بات کا بہتر اندازہ ہے کہ مارکیٹ میں کیا ہو رہا ہے، کون سی ویلیو ایشن صحیح ہے، کس چیز میں آنا ہے، گفت و شنید کیسے کی جائے، تو یہ نمبر ایک ہے۔ ایک بروکر تلاش کریں، اور وہ وہاں سے باہر ہیں. اور میں خاص طور پر ایک تجارتی بروکر کی تلاش کروں گا۔ دونوں جہانوں میں کچھ ڈوبیں، لیکن اگر آپ سارا دن کمرشل کر رہے ہیں، تو آپ کو اس بات کا بہتر اندازہ ہوگا کہ مارکیٹ میں کیا ہو رہا ہے۔
ایشلے:
میرا نام ایشلے کیہر ہے اور میں یہاں اپنے شریک میزبان ٹونی رابنسن کے ساتھ ہوں۔
ٹونی:
اور رئیل اسٹیٹ روکی پوڈ کاسٹ میں خوش آمدید جہاں ہر ہفتے، ہفتے میں دو بار، ہم آپ کے لیے وہ ترغیب، ترغیب، اور کہانیاں لاتے ہیں جو آپ کو اپنے سرمایہ کاری کے سفر کو شروع کرنے کے لیے سننے کی ضرورت ہے۔ آج میں کیل بیل ایٹ ویل کے صارف نام سے کسی کو پکارنا چاہتا ہوں، جس نے ہمیں ایک پانچ ستارہ جائزہ دیا اور کہا، "میں اور میرے شوہر دونوں نے اکتوبر 2022 میں اس پوڈ کاسٹ کو سننا شروع کیا تھا اور ٹونی، ایشلے اور اس سے بہت متاثر ہوئے تھے۔ ان کے تمام مہمان اس شو کی مدد سے، ہم ایکشن میں کودنے اور دسمبر کے وسط تک اپنا پہلا گھر خریدنے میں کامیاب ہو گئے۔ رافٹ گائیڈز کے طور پر، ہم آدھا سال کولوراڈو میں اور باقی آدھا سینٹ لوئس میں گزارتے ہیں، اس لیے گیم کا منصوبہ ہے کہ اب ہمارے دوسرے سینٹ لوئس گھر کو موسم خزاں کے مہینوں میں رافٹنگ کے سیزن کے دوران سفر کرنے والی نرسوں کے لیے مڈٹرم رینٹل کے طور پر استعمال کیا جائے۔ کولوراڈو میں باہر. عظیم بصیرت کے لئے آپ سب کا بہت بہت شکریہ۔
Kellbell Atwell، ہمیں ایسی ہی کہانیاں سننا پسند ہے، اس لیے ہم آپ کی تعریف کرتے ہیں کہ آپ ہمیں ایک آواز دیتے ہیں اور وہ پانچ ستارہ جائزہ لیتے ہیں۔ اور اگر آپ روکی سامعین کے رکن ہیں اور آپ نے ابھی تک ہمیں کوئی جائزہ نہیں چھوڑا ہے، تو براہ کرم کریں۔ ہمیں جتنے زیادہ آراء ملیں گے، ہم اتنے ہی زیادہ لوگوں کی مدد کر سکتے ہیں۔ ہم جتنے زیادہ لوگوں کی مدد کر سکتے ہیں وہ ہمیں یہاں کرنا پسند ہے، لہذا آپ وہاں جائیں۔ ایشلے، کیا ہو رہا ہے؟ آج آپ کا پس منظر مختلف ہے۔ آپ صرف آخری دو ہفتوں کا سفر کر رہے ہیں۔ جب بھی میں آپ کو دیکھتا ہوں، آپ کے پیچھے ایک مختلف منظر ہوتا ہے۔
ایشلے:
ہاں۔ ٹھیک ہے، یہ اس وجہ سے ہے کہ ہم عام طور پر اس دن ریکارڈ نہیں کرتے ہیں، لہذا میں اصل میں ہوں جو میرا مستقبل کا دفتر بننے والا ہے۔ میں نے یہاں ایک مکمل کچن بنایا تھا، اس لیے یہ ایک رہائشی یونٹ بھی ہو سکتا ہے جس کی مجھے اب اپنے دفتر کے طور پر ضرورت نہیں تھی، لیکن میں اس وقت کچن کے کاؤنٹر پر بیٹھا ہوں جہاں ڈش واشر جاتا ہے اور میرے پاس ابھی تک ڈش واشر نہیں ہے۔ ، تو میری ٹانگیں الماریوں کے اس کھلنے کے نیچے ہیں۔ یہاں صرف سٹول پر بیٹھنا دراصل کافی آسان ہے۔
ٹونی:
اور آپ کے پیچھے ایک خوبصورت نظارہ ہے، یہ دلکش کھڑکیاں۔
ایشلے:
اور پھر وہاں ایک ڈرائیو وے ہے اور ایک کنکریٹ پیڈ، لیکن پھر ڈرائیو وے کے دوسری طرف ایک خوبصورت تالاب ہے۔ یہ حقیقت میں بہت اچھا ہے، لہذا جب میں یہاں بیٹھ کر کام کرتا ہوں تو بچے وہاں کھیل سکتے ہیں اور چیزیں لے سکتے ہیں۔
ٹونی:
ٹھیک ہے، ہمیں آج لوگوں کے لیے ایک اچھی قسط ملی، ٹھیک ہے؟ ہمارے پاس اینی لارنر ہے، اور اینی ایک کمرشل ریئل اسٹیٹ بروکر ہے۔ وہ کچھ عرصے سے کھیل میں ہے اور وہ صرف اتنا ہی علم کا خزانہ ہے اور وہ دیتی ہے، مجھے نہیں معلوم، جیمز ڈینارڈ کے واقعہ کے بارے میں سوچیں جب بحالی کے اخراجات کا تخمینہ لگانے کی بات آئی، یہ تجارتی بروکر کے ساتھ کام کرنے کے برابر ہے۔ . اس کے پاس اس رشتے میں موثر ہونے کے بارے میں بہت زیادہ معلومات ہیں اور کیا تلاش کرنا ہے اور کیا کام کرتا ہے اور کیا کام نہیں کرتا ہے، لہذا میں نے آج اس کے ساتھ اس گفتگو سے بہت لطف اٹھایا۔
ایشلے:
اور مجھے لگتا ہے کہ ایک اہم راستہ ہے، جیسا کہ ٹونی نے ذکر کیا، ایک کمرشل بروکر کے ساتھ کام کرنا آپ کا پہلا خیال یہ تھا کہ میں مارکیٹ ڈیلز کے لیے جا رہا ہوں۔ میں کسی ایجنٹ کو استعمال کرنے نہیں جا رہا ہوں، وہ بالکل اس بات پر غور کرتی ہے کہ جب آپ کمرشل خرید رہے ہوں تو آپ کو بروکر کیوں استعمال کرنا چاہیے۔ اور میں سمجھتا ہوں کہ وہ بہترین مثالیں ہیں اور یہ آپ کے لیے ایک فائدہ مند ثابت ہو سکتا ہے۔ مجھے احساس تک نہیں تھا کہ ویب سائٹس موجود ہیں۔ وہ مختلف ویب سائٹس جیسے LoopNet اور CREXI کے بارے میں بات کرتی ہے، جو CREXI ہے، اگر آپ کمرشل ریل اسٹیٹ کی تلاش کر رہے ہیں تو آپ کو مزید سائن اپ کرنا چاہیے۔ لیکن اس نے کچھ دوسرے لوگوں کے بارے میں بات کی کہ آپ کو صرف اس صورت میں رسائی حاصل ہے اگر آپ تجارتی بروکر ہیں، اور یہ MLS کی طرح نہیں ہے جہاں آپ جا کر دیکھ سکتے ہیں کہ Zillow یا realtor.com پر MLS پر کیا ہے۔ تو مجھے یہ واقعی دلچسپ معلوم ہوا اور یہ صرف ایک فوائد میں سے ایک ہے، لیکن بہت ساری زبردست معلومات۔ اینی، شو میں خوش آمدید۔ ہمارے ساتھ شامل ہونے کے لیے آپ کا بہت بہت شکریہ۔ کیا آپ سب کو اپنے بارے میں تھوڑا سا بتانا شروع کر سکتے ہیں؟
اینی:
ہاں، تم سمجھ گئے مجھے رکھنے کے لیے بہت بہت شکریہ۔ میرا نام اینی لارنر ہے اور میں کولوراڈو میں ایک کمرشل ریئل اسٹیٹ بروکر ہوں۔ شمالی کولوراڈو، خاص طور پر بڑا بولڈر علاقہ، جیسا کہ ہم کہتے ہیں۔ اور کولوراڈو میں، رئیل اسٹیٹ بروکرز جو چاہیں مشق کر سکتے ہیں، رہائشی یا تجارتی، لیکن عام طور پر یہ ہوتا ہے کہ آپ ایک یا دوسرے میں پڑ جاتے ہیں اور ایک یا دوسرے میں مہارت حاصل کر لیتے ہیں کیونکہ وہ کچھ مختلف دنیا ہیں، اور ہم مجھے یقین ہے کہ اس سب کا کیا مطلب ہے۔ میں کمرشل میں مہارت رکھتا ہوں، اس لیے ہم کمرشل پراپرٹیز کی فروخت اور لیز پر کرتے ہیں۔
اور میں تقریباً چھ دیگر بروکرز کے ساتھ ایک ٹیم میں ہوں اور میں مارکیٹنگ کے ذریعے کمرشل رئیل اسٹیٹ میں داخل ہوا۔ میرا پس منظر کاروبار کے لیے مارکیٹنگ اور مشاورت ہے۔ میں ہمیشہ B2B میں رہا ہوں۔ مجھے کاروبار کے ساتھ کام کرنا پسند ہے، مجھے خاص طور پر چھوٹے کاروباروں کے ساتھ کام کرنا پسند ہے۔ اتنا تجارتی جب میں نے رئیل اسٹیٹ کے لیے کام کرنا شروع کیا اور میرے کلائنٹ ریئل اسٹیٹ بروکرز بن گئے، رئیل اسٹیٹ میں میری دلچسپی کاروبار کے ساتھ کام کرنے کے شوق کے ساتھ مل گئی اور اب سرمایہ کار اکثر دونوں جہانوں کو جوڑ دیتے ہیں، اس طرح میں بروکریج میں اترا۔
ایشلے:
اور اپنے آپ کو سرمایہ کاری کے بارے میں کیا خیال ہے؟ کیا آپ ہمیں ایک سرمایہ کار کے طور پر اپنے ذاتی تجربے کے بارے میں تھوڑا سا بتا سکتے ہیں؟
اینی:
مکمل طور پر۔ جب آپ رئیل اسٹیٹ میں کودتے ہیں، تو آپ کو حادثاتی طور پر بہت سارے سودے نظر آتے ہیں۔ میرا واقعی میں رئیل اسٹیٹ میں بہت زیادہ سرمایہ کاری کرنے کا بہت زیادہ ارادہ نہیں تھا، لیکن ہم نے کچھ جائیدادوں کو ٹھوکر کھائی اور دوسرے بروکرز کے ساتھ رقم جوڑنے اور کچھ سودے کرنے میں کامیاب رہے۔ میرا ایک دوست ہے جس کے پاس ہم سے بہت زیادہ اثاثے ہیں، اور اس لیے وہ ہمارے ساتھ سودے کرتا ہے اور سودے لاتا ہے جہاں وہ زیادہ تر رقم ڈال دے گا اور پھر ہم ایک جائیداد کے اقلیتی حصہ کے مالک کے طور پر آتے ہیں اور ہم ایک LLC جمع کرو اور اسے خریدو. اور اس طرح ہمیں اس علاقے میں ایک رہائشی پراپرٹی ملی جو کہ ایک طرح کی تھی، اور ہم نے اسے خریدنا ختم کر دیا اور ہم نے اس میں شاید $40,000 ڈال دیے اور پھر ہم نے اسے ایک سال کے لیے کرائے پر لیا اور صرف کچھ رقم جمع کر لی۔
ہم نے اسے واقعی آمدنی کی جائیداد کے طور پر نہیں سمجھا، یہ صرف بچت تھی، جو بھی ہو۔ ہم نے کرایہ کو زیادہ سے زیادہ کر دیا، اور پھر ہم اسے ایک سال بعد دوبارہ مارکیٹ میں لانے میں کامیاب ہو گئے اور مجھے لگتا ہے کہ ہم نے اسے $382 میں خریدا اور اسے کرائے پر دیا، سال کے اپنے تمام اخراجات پورے کر لیے۔ ہم نے $40,000 ڈالے اور پھر اگلے سال اسے بیچ دیا… اب میں یاد کرنے کی کوشش کر رہا ہوں… $650,000- ایک سال بعد کچھ، تو یہ ایک اچھا چھوٹا پروجیکٹ تھا۔ یہ اس قسم کے سودے ہیں جو ہم دیکھ رہے ہیں۔ یہ خوش قسمت تھا، لیکن وہ سب کام نہیں کرتے ہیں۔
ہم صرف اس کے ساتھ خوش قسمت ہیں. یہ واقعی اچھی طرح سے کام کرتا ہے اور یہ صرف اس بہترین جگہ پر تھا اور تین بیڈروم، دو باتھ روم، ایک صحن، جس کے ارد گرد، تین بیڈروم، دو باتھ روم اور ایک صحن آپ کی ضرورت کی ہر چیز ہے کیونکہ آپ کے پاس کتوں کے لیے جگہ ہے، کیونکہ اگر آپ ڈون آپ کے پاس کتوں کے لیے جگہ نہیں ہے، آپ اپنے کرایہ دار پول کا اتنا حصہ ختم کر دیتے ہیں۔ اور تین بیڈروم، دو باتھ روم کے ساتھ آپ کو نوجوان بالغوں کا ایک گروپ مل سکتا ہے جو سب کچھ تھوڑا زیادہ بجٹ لگا سکتے ہیں۔ اگر آپ اسے کچھ اچھا بناتے ہیں اور نہ کہ سپر کالج کی پوری قسم کی چیز، تو آپ کچھ اور لوگوں کو لا سکتے ہیں۔ تو یہی ہے جس پر ہم نے توجہ مرکوز کی۔
ٹونی:
اینی، مجھے پسند ہے کہ آپ کو سپیکٹرم کے دونوں اطراف کا تجربہ ہے۔ اور آپ نے اس کے بارے میں پہلے ہی تھوڑی سی بات کی ہے، لیکن واضح طور پر تجارتی اور رہائشی دونوں جگہوں کے فوائد ہیں، لیکن ہمارے دوکھیباز سامعین کے لیے، ان میں سے بہت سے لوگوں کے پاس ابھی تک کوئی سودے نہیں ہیں۔ کیا آپ کو لگتا ہے کہ ان کے پہلے معاہدے کے طور پر کمرشل میں کودنے کے لیے ان کے لیے کافی فوائد ہیں یا کیا آپ کو لگتا ہے کہ بہت سے لوگ جن کے ساتھ آپ کام کرتے ہیں، کیا وہ عام طور پر زیادہ تجربہ کار سرمایہ کار ہیں جنہوں نے کمرشل تک کام کیا ہے؟ وہاں آپ کے کیا خیالات ہیں؟
اینی:
اچھا سوال. یقینی طور پر، تجارتی سرمایہ کار تھوڑا سا زیادہ سمجھدار ہوتے ہیں کیونکہ وہ شاید یہ کام تھوڑی دیر سے کر رہے ہیں، اور بنیادی طور پر بڑا فرق یہ ہے کہ ان کے پاس تھوڑا سا زیادہ سرمایہ ہے۔ میرے خیال میں اگر آپ کمرشل میں سرمایہ کاری شروع کرنا چاہتے ہیں تو داخلے کے لیے شاید یہ سب سے بڑی رکاوٹ ہے۔ میرے خیال میں یہ اتنا ہی آسان ہے اگر آسان نہیں ہے اور رہائشی جگہ پر کمرشل پراپرٹی خریدنے کے بہت سے فوائد ہیں جو مجھے بھی پسند کرتے ہیں، لیکن مسئلہ یہ ہے کہ آپ کو صرف تھوڑا سا زیادہ سرمائے کی ضرورت ہے کیونکہ تجارتی عمارتیں ہمیشہ نہیں ہوتیں، بلکہ ان کا رجحان ہوتا ہے۔ تھوڑا سا زیادہ مہنگا ہے اور آپ کو دیکھ بھال اور خالی آسامیوں کے لحاظ سے ان کو برقرار رکھنے کے لیے بہت زیادہ سرمائے کی ضرورت ہے جن سے آپ کو نمٹنا ہے۔
لیکن سودے طویل ہیں، لہذا اگر آپ اس میں سے بہت کچھ جذب کر سکتے ہیں، تو آپ اپنے آپ کو تجارتی کے لیے ترتیب دے سکتے ہیں۔ لیکن اس میں یقینی طور پر کام موجود ہے اور میں سمجھتا ہوں کہ اگر آپ گروپوں کے ساتھ پیسے جمع کر سکتے ہیں اور ایک اچھے بروکر بروکر کے ساتھ کام کر سکتے ہیں جو آپ کو ان تمام ڈیل ڈھانچے کے ذریعے کام کرنے میں مدد دے سکتا ہے، تو یہ واقعی ایک اچھا موقع ہے اور میں اس بارے میں مزید اشتراک کرنا پسند کروں گا کہ کس طرح دیکھنا ہے۔ تجارتی سودوں پر اور کس چیز کا خیال رکھنا ہے، یہ کس طرح تھوڑا مختلف ہے۔
ٹونی:
اس کے لیے صرف ایک فالو اپ سوال، اینی، کیونکہ آپ نے کہا تھا کہ تجارتی معاہدہ حاصل کرنا اتنا ہی آسان ہے اگر آسان نہیں۔ اس کی وضاحت کریں کیونکہ میں سوچتا ہوں کہ ہمارے زیادہ تر دھوکے بازوں کے لئے جو سن رہے ہیں، وہ تجارتی لفظ کے بارے میں سوچتے ہیں اور بس وہ اس میں جانے والی ہر چیز سے مغلوب ہیں۔ لہذا اس کی وضاحت کریں کہ آپ کو کیا لگتا ہے کہ تجارتی معاہدہ حاصل کرنا درحقیقت آسان ہوسکتا ہے۔
اینی:
ٹھیک ہے، خریداروں کا پول چھوٹا ہے، صرف سادہ الفاظ میں۔ کم از کم یہاں کے آس پاس رہائشیوں کے ساتھ، ہمارے یہاں ایک مضبوط بازار ہے اور آپ کے پاس بہت سارے خریدار ہیں یہاں تک کہ اس عجیب بدحالی میں بھی جس کا ہم ابھی سامنا کر رہے ہیں۔ اور کمرشل کے ساتھ، وہ مارکیٹ میں ایک طویل وقت، نو مہینے بیٹھتے ہیں۔ کسی تجارتی پراپرٹی کے لیے یہ غیر معمولی بات ہے جو کہ فروخت کے لیے ہے، خاص طور پر ایسی جو زیادہ قابل رسائی رینج میں ہے، ہم کسی ایسی چیز کے بارے میں بات کر رہے ہیں جو شاید $500,000 سے $1.5 ملین تک ہو، ایسی عمارت کبھی کبھی، خاص طور پر اگر اس کی آمدنی نہ ہو جو کہ بہت زیادہ ہے۔ سرمایہ کار دیکھنا چاہتے ہیں، تھوڑی دیر کے لیے وہاں بیٹھیں گے اور اصل میں بات چیت کی گنجائش ہے۔
آپ درحقیقت وہ پیشکش کر سکتے ہیں جو آپ برداشت کر سکتے ہیں اور پھر مذاکرات کرنے کے لیے میز پر جا سکتے ہیں، جہاں کبھی کبھی سرمایہ کاروں کے ساتھ، جب آپ رہائشی جائیدادوں میں سرمایہ کاری کر رہے ہوتے ہیں یا پلٹ جانے کی کوشش کر رہے ہوتے ہیں، تو مجھے لگتا ہے کہ اس دروازے کے باہر ایک لمبی لائن ہے اور آپ کو تھوڑا سا زیادہ جارحانہ ہونا پڑے گا۔ تو میرا اندازہ ہے کہ حصول سے میرا مطلب تجارتی کے ساتھ ہے۔ آپ کے پاس کچھ اور اختیارات ہیں، آپ کو صرف یہ جاننا ہوگا کہ آپ کیا ڈھونڈ رہے ہیں اور تیار رہیں۔
ایشلے:
اینی، ایک دوکھیباز سرمایہ کار کے لیے جو اس پوڈ کاسٹ کو سن رہا ہے اور سوچ رہا ہے، "آپ جانتے ہیں کیا؟ مجھے لگتا ہے کہ میں واقعتاً کمرشل رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کی کوشش کرنا چاہوں گا،" سرمایہ کاری کے تجارتی پہلو میں خود کو آگے بڑھانے کے لیے وہ کارروائی شروع کرنے کے لیے پہلی جگہ یا پہلی چیز کہاں ہے؟
اینی:
زبردست سوال۔ خبردار، میں ایک بروکر ہوں، لیکن میں کہوں گا کہ ایک بروکر تلاش کریں۔ نمبر ایک، کمرشل سائڈ پراپرٹیز میں ہم کمرشل میں تلاش کرنے اور تلاش کرنے کے لیے اتنی آسانی سے دستیاب نہیں ہیں جس طرح وہ رہائشی میں ہیں، اور اس کی سب سے بڑی وجہ یہ ہے کہ ہمارے پاس تجارتی دنیا میں واقعی MLS کے برابر نہیں ہے۔ یہ ایک سے زیادہ لسٹنگ سسٹم، وہ بہت اچھے ہیں۔ میں آپ ان سے پیار کر سکتے ہیں، آپ ان سے نفرت کر سکتے ہیں، لیکن ایک چیز جو وہ اچھی طرح سے کرتے ہیں وہ ہے ان تمام پراپرٹیز کو ان مختلف ویب سائٹس کے لیے جو کہ مکمل طور پر عوام کے لیے دستیاب ہیں۔ کمرشل پر ہمارے پاس لوپ نیٹ ہے، اور مجھے یقین ہے کہ اگر آپ نے کبھی کمرشل پراپرٹیز کو دیکھا ہے تو آپ نے لوپ نیٹ استعمال کیا ہے۔ لوپ نیٹ بہت اچھا ہے۔ یہ CoStar کا عوام کے سامنے والا ورژن ہے، اور CoStar پراپرٹی ڈیٹا ایکسچینج میں مارکیٹ لیڈر ہے۔ لیکن لوپ نیٹ کے علاوہ، باقی سب کچھ دیوار کے پیچھے ہے جو لائسنس یافتہ بروکرز کے ذریعے قابل رسائی ہے۔
لہذا یہ تمام پراپرٹی ایکسچینج ڈیٹا بیس جنہیں ہم کہتے ہیں، جیسے Catalyst، CoStar، LoopNet، CREXI۔ CREXI آپ لاگ ان کے ساتھ استعمال کر سکتے ہیں، اور میں تجویز کروں گا کہ ان سرمایہ کاروں کے لیے جو صرف پراپرٹیز کو براؤز کرنا چاہتے ہیں۔ لیکن آخر کار، آپ کے پاس بروکرز ہوں گے جن کے پاس موجود پراپرٹیز کے پول تک رسائی ہو گی اور وہ انڈسٹری کے دوسرے بروکرز کے ساتھ زیادہ نیٹ ورک بنیں گے اور جانیں گے کہ کون سی پراپرٹیز سامنے آ رہی ہیں، کیا دستیاب ہے۔ وہ آپ کے لیے آف مارکیٹ سودوں تک رسائی حاصل کرنے کے قابل ہو جائیں گے۔ لہذا صرف ایک پراپرٹی تلاش کرنے کے لئے، صرف ایک بروکر کا استعمال کریں. اگر آپ خریدار ہیں، تو یہ بالکل ویسا ہی ہے جیسا کہ رہائشی میں ہے جہاں آپ اپنے بروکر کو ادائیگی نہیں کرتے اور آپ ان کے کمیشن کی ادائیگی نہیں کرتے، مالک مکان یا بیچنے والا کمیشن ادا کرتا ہے۔
صرف ایک وقت جب آپ خریدار کے بروکر کو کمیشن ادا کر سکتے ہیں اگر آپ نے آف مارکیٹ ڈیل خریدی ہے، جس کے لیے آپ کو تیار رہنا ہوگا، اور وہ آپ کے ساتھ ایک خصوصی دستخط کرنا چاہیں گے تاکہ آپ ان کی فیس کو پورا کر سکیں۔ یہ مارکیٹ سے دور ہے. اور یہ اس بات پر منحصر ہوتا ہے کہ آپ کیا ڈھونڈ رہے ہیں، لیکن زیادہ تر حصے کے لیے آپ کو مارکیٹ میں کچھ ملے گا، اور اس لیے بروکر کو استعمال نہ کرنے کی کوئی وجہ نہیں ہے۔ وہ آپ کے لیے گفت و شنید کریں گے، انھیں اس بات کا بہتر اندازہ ہے کہ مارکیٹ میں کیا ہو رہا ہے، کون سی ویلیویشن صحیح ویلیویشن ہے، کیا آنا ہے، گفت و شنید کیسے کی جائے۔ تو یہ نمبر ایک ہے، ایک بروکر تلاش کریں۔ اور وہ وہاں سے باہر ہیں، اور میں خاص طور پر ایک تجارتی بروکر کی تلاش کروں گا۔ دونوں جہانوں میں کچھ ڈوبیں، لیکن اگر آپ سارا دن کمرشل کر رہے ہیں، تو آپ کو اس بات کا بہتر اندازہ ہوگا کہ مارکیٹ میں کیا ہو رہا ہے۔
ایشلے:
اس سوال کی پیروی کرنے کے لیے، اور آپ نے پہلے ہی میرے لیے اس کے کچھ حصے کا جواب دیا ہے کہ آپ بروکر سے آپ کے لیے کیا قدر کی توقع کر سکتے ہیں؟ تو آپ نے کہا کہ گفت و شنید کرتے ہوئے، آپ کو یہ معلوم کرنے میں مدد کریں کہ مارکیٹ کہاں ہے، اس پراپرٹی کی اصل قیمت کیا ہے، اس طرح کی چیزیں۔ کچھ دوسری چیزیں کیا ہیں جن میں ایک بروکر آپ کی مدد کرے گا؟ تو ہو سکتا ہے حصول کے دوران، کیا وہ آپ کی مدد کر رہے ہیں یہاں لیز کے معاہدے جیسی چیزیں ہیں، ایسی چیزیں جو آپ کو بیچنے والے سے ملنی چاہئیں اور پھر آپ کے معاہدے کے تحت ہونے کے بعد، کیا وہ مناسب مستعدی میں مدد کر رہے ہیں؟ اور اس طرح وہ کون سے ٹکڑے ہیں جن سے کسی کو پوچھنا چاہئے کہ کیا کوئی بروکر ان علاقوں کا علم رکھتا ہے اور وہ خدمات فراہم کرتا ہے؟
اینی:
ضرور. ایک بروکر، نمبر ایک، آپ کو یہ جاننے میں مدد کرے گا کہ مارکیٹ میں کیا ہے، اگر آپ معاہدہ کے تحت ہیں، تو صحیح قیمت پر معاہدہ حاصل کریں۔ اور پھر کی وجہ سے ابیم بہت طویل ہے. ہم کمرشل میں 30 سے 90 دنوں کے لیے معاہدے کے تحت ہوتے ہیں۔ میرا ایک معاہدہ اگلے ہفتے بند ہونے والا ہے جو کہ تقریباً 90 دن کا ہے کہ ہم معاہدے کے تحت ہیں اور یہ پیچیدہ بھی نہیں تھا، ماحولیات کو مکمل کرنے میں کافی وقت لگتا ہے۔ معائنہ، ٹائٹل کا بہت کام ہے۔ اور پھر یقیناً کرایہ دار، تو یہ اگلی چیز ہے جس سے میں بات کروں گا۔ دراصل، اگر آپ ایک عمارت خرید رہے ہیں جس میں کرایہ دار یا کرایہ دار ہیں، تو وہاں پیچیدگی کی سطح ہے۔ اس کا تصور کریں، آپ کا ایک مالک تھا جس کی ایک تجارتی عمارت تھی جس میں کرایہ داروں کا ایک گروپ تھا، مجھے نہیں معلوم، 10 سال سے۔ اور ان 10 سالوں میں، انہوں نے پانچ مختلف لیز یا چھ مختلف لیز ریلیز پر دستخط کیے ہیں، اور کچھ مجموعی لیز ہیں اور کچھ خالص لیز ہیں اور کچھ مجموعی طور پر ترمیم شدہ ہیں۔
کچھ لوگوں کا اس لڑکے کے ساتھ معاہدہ ہوتا ہے کہ اگر وہ جمعہ کے دن الماری صاف کرتا ہے اور پیروں کا مساج کرتا ہے تو اسے اس مہینے کے کرایہ میں سے $200 کی چھوٹ مل جاتی ہے۔ اور یہ تمام چیزیں بند ہونے تک زندہ رہتی ہیں، اس لیے اسے پکڑنا اور ریکارڈ کرنا پڑتا ہے اور اس کے ذریعے اس کی نمائندگی کی جاتی ہے جسے estoppels کہتے ہیں۔ اور مجھے یقین ہے کہ اگر آپ نے کرایہ داروں کے ساتھ مکانات خریدے ہیں تو آپ کے پاس سٹاپپلس ہوں گے، لیکن کمرشل کے ساتھ وہ واقعی پیچیدہ ہو سکتے ہیں کیونکہ یہ یہی کاروبار ہے اور یہ ان کی نچلی لائن کو متاثر کرتا ہے۔ اور یہ ضروری ہے کہ جو بھی سیکیورٹی ڈپازٹس اور ہر قسم کا سامان ہو، وہ سب کو بعد میں بند ہونے پر آپ کی سیٹلمنٹ شیٹس میں منتقل کیا جائے۔ لہٰذا یہ سٹاپیلز قدرے پیچیدہ ہو سکتے ہیں اور آپ اس بات کو یقینی بنانا چاہتے ہیں کہ آپ کے پاس ایک بروکر ہے جو آپ کو ان پر ایک نظر ڈالنے میں مدد دے رہا ہے اور اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ ہر چیز کی جانچ پڑتال ہو جائے، جب یہ کرایہ دار بند ہونے سے بچ جائیں تو مالک مکان کے کردار میں منتقلی ہموار ہو اور یہ کہ واقعی ایک مضبوط تفہیم۔
میرے پاس ابھی ایک عمارت ہے جسے ہم نے دسمبر میں بند کر دیا تھا اور اس میں 12 اسٹاپلز، 12 کرایہ دار تھے اور یہ 8,000 مربع فٹ کی عمارت کی طرح تھی۔ یہ بڑا نہیں تھا، اس کے لیے بہت سے کرایہ دار تھے۔ اور اب ہم بہت مہینوں بعد ہیں اور اسٹاپلز اور سیکیورٹی ڈپازٹس اور پچھلے مہینے کے کرایوں اور ان چیزوں کے بارے میں ایک بار پھر سوالات اٹھ رہے ہیں جن کا حساب نہیں لیا گیا تھا۔ اور نظریہ طور پر، کچھ نہیں ہونا ہے کیونکہ وہ اسٹاپیلز قانونی دستاویزات ہیں جو بند ہونے سے بچ جاتی ہیں، لیکن اب ہمارے پاس اس کے بارے میں سوالات ہیں، لہذا ہمیں اس بارے میں انتہائی مستعد ہونا پڑے گا کہ اس سے کیسے نمٹا جائے گا اور ایک بروکر آپ کے ساتھ آئے گا۔ اور پھر، معذرت، میں بہت بات کر رہا ہوں، لیکن صرف آپ کے دوسرے سوال کا جواب دینے کے لیے کہ جب آپ مالک مکان بن جاتے ہیں تو کیا ہوتا ہے اور ایک بروکر آپ کی مدد کیسے کر سکتا ہے۔ ایک بار پھر، لیز پر.
لیز ایک جاری چیز ہے۔ اگر آپ کے پاس کرایہ دار ہیں اور آپ کو کرایہ دار رکھنا ہوں گے اور یہ آپ کی سرمایہ کاری کی حکمت عملی کا حصہ ہے، تو آپ اصل میں اس پر قبضہ نہیں کر رہے ہیں، آپ صرف حاصل کرنے کی کوشش کر رہے ہیں، آپ یہ صرف آمدنی کے لیے کر رہے ہیں، آپ جا رہے ہیں۔ ایک بروکر کی ضرورت ہے جو مارکیٹ کے بارے میں بہت کچھ جانتا ہو اور مارکیٹ میں کیا کرائے ہیں اور آپ کے لیے ایک مضبوط کرایہ دار سے بات چیت کیسے کی جائے، میز پر آنے والے کرایہ دار کی جانچ کیسے کی جائے، آپ کے لیے طویل سودے کیسے حاصل کیے جائیں، اور لیزنگ صرف ایک جاری چیز. تجدیدات، لیز کی میعاد ختم ہونا شروع ہو جاتی ہے، لوگ اس پر دوبارہ گفت و شنید کرنے جا رہے ہیں اور یہ واقعی اچھا ہے کہ آپ کی طرف ایک بروکر ہو جو آپ کے لیے اسے سنبھال سکے۔
آپ خود لیز پر دے سکتے ہیں اور میں اچھی لیز پر بات چیت کرنے کے بارے میں بہت اچھی تحقیق کرنے کی سفارش کروں گا، لیکن میں آپ کو یہ نہیں بتا سکتا کہ میں نے میز پر آنے والے بیچنے والوں کے ساتھ کتنی بار کام کیا ہے اور آپ بتا سکتے ہیں کہ وہ نہیں تھے۔ کسی بروکر کے ساتھ کام نہیں کر رہے ہیں کیونکہ ان کے تمام لیز مارکیٹ کے تحت ہیں، کرایہ واقعی مارکیٹ کے تحت ہیں۔ آپ کے پاس لیز کے گندے کاغذات ہیں جن کا سر یا ٹیل بنانا مشکل ہے، اور یہ آپ پر اثر انداز ہوتا ہے جب آپ عمارت بیچنے جاتے ہیں اور آپ کو ٹھیکہ مل جاتا ہے اور آپ کو مستعدی سے کام کرنا پڑتا ہے اور ہر کوئی ان گندے لیز کو دیکھنے لگتا ہے اور کہتا ہے، " اوہ میرے خدا. یہ بازار کے نیچے ہیں، اس عمارت کی قیمت یہاں نہیں ہے۔ یہ کیپ ریٹ چیک آؤٹ نہیں ہوتے ہیں،" اور پھر آپ کو اپنی قیمت پر دوبارہ گفت و شنید کرنی ہوگی۔ اس لیے کرائے کے ساتھ واقعی مضبوط لیز کا ہونا جو سمجھ میں آتا ہے کہ مارکیٹ میں یا اس سے اوپر ہیں آپ کو اس وقت مدد ملے گی جب آپ اپنی رقم فروخت پر واپس حاصل کرنے جائیں گے۔
ٹونی:
ہاں، اینی، وہاں بہت قیمتی معلومات موجود ہیں، اور میں صرف اس لیے فون کرنا چاہتا ہوں کیونکہ میں جانتا ہوں کہ ہمارے بہت سے دھوکے بازوں کے لیے وہ شاید یہ سن رہے ہوں گے اور ان کے سر گھوم رہے ہوں گے، لیکن مجھے لگتا ہے کہ یہ اس بات پر واپس چلا جاتا ہے کہ کیوں اگر آپ تجارتی جگہ میں جانا چاہتے ہیں تو تجربہ رکھنے والے شخص کا ہونا بہت ضروری ہے۔ لیکن مستعدی کی مدت پر صرف ایک آخری چیز۔ میرے خیال میں ہم سب کسی حد تک اس بات سے واقف ہیں کہ ایسکرو کے دوران ایک ہی خاندان کے گھر کے ساتھ کیا ہوتا ہے اور آپ کو جو معائنہ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، لیکن کمرشل پراپرٹی کے ساتھ، کچھ اضافی معائنہ کیا ہیں جو کسی کو یہ یقینی بنانے کے لیے دیکھنا چاہیے کہ اس پراپرٹی کی خریدنے کے لئے ایک ہوشیار؟
اینی:
تقریباً ہمیشہ آپ ایک ماحولیاتی کام کو دیکھنے جا رہے ہیں۔ تو ہم کہتے ہیں کہ ایک مرحلہ ہے، دوسرا مرحلہ۔ ماحولیات کے مختلف مراحل ہیں جو آپ کرتے ہیں۔ کم از کم، آپ شاید ایک فیز ون کرنا چاہیں گے۔ اور اس طرح یہ عمارت سے گزرے گا اور ایسبیسٹوس اور دیگر زہریلے مواد کی جانچ کرے گا جو پوری عمارت میں ہو سکتے ہیں، اور اگر آپ کے پاس ایسی عمارت ہے جس نے چھت کی ٹائلیں تبدیل کی ہیں تو یہ واقعی پیچیدہ ہو سکتے ہیں۔ اگر آپ کے پاس ایک کثیر کرایہ دار عمارت ہے اور ان مختلف یونٹوں میں سے ہر ایک میں، کرایہ داروں نے اپنے کاروبار کے لیے مختلف تعمیرات کیے ہیں، تو آپ کو عمارتوں میں مختلف قسم کا مواد ملے گا۔
یہ وہی پراپرٹی جس کا میں نے ذکر کیا تھا کہ یہ تقریباً 7,000 مربع فٹ عمارت تھی، ہم نے ایک ماحولیاتی کیا اور میرے خیال میں انہوں نے ماحولیاتی کے لیے 90 نمونے لیے۔ تو اس میں سارا دن لگا اور یہ واقعی لمبا تھا، اور یہ صرف ایک مرحلہ ہے۔ اور پھر اگر آپ کسی ایسی پراپرٹی پر بیٹھے ہیں جو ایک صنعتی پراپرٹی ہے جس میں زیادہ پیچیدگیاں ہیں، تو آپ فیز ٹو میں داخل ہو سکتے ہیں اس بات پر منحصر ہے کہ اس فیز ون سے کیا واپس آتا ہے، اور آپ ایک ایسی عمارت خرید سکتے ہیں جو براؤن سائٹ ہو۔ جب بات تجارت کی ہو، تو آپ کے پاس کاروبار ہیں جو ان پراپرٹیز پر بہت سی مختلف چیزیں کر رہے ہیں، اور اس لیے ماحولیات واقعی اہم ہیں اور عام طور پر یہی وجہ ہے کہ آپ کو کمرشل پر اتنے لمبے عرصے کے لیے معاہدے پر رہنا پڑتا ہے۔
ایشلے:
میرے پاس معاہدے کے تحت ایک پراپرٹی تھی جو پہلے مرحلے میں چلی گئی تھی۔ یہ خود ذخیرہ تھا لیکن اس کے ساتھ ایک تجارتی عمارت بھی تھی، اور پہلا مرحلہ ناکام ہو گیا کیونکہ اس میں سے ایک مکینک کی دکان چل رہی تھی اور پہلے مرحلے نے نوٹ کیا کہ تیل کا اخراج ہو سکتا تھا۔ تو دوسرے مرحلے میں جانا چاہتا تھا، لیکن بیچنے والے نے اجازت نہیں دی۔ وہ پراپرٹی پر فیز ٹو کرنے کی اجازت نہیں دے گا، اور ہمارے بروکر نے ہمیں بتایا کہ ایسا ہو سکتا ہے کیونکہ اگر کوئی مسئلہ ہوتا ہے اور ہم پیچھے ہٹ جاتے ہیں، تو وہ اب اس مسئلے سے واقف ہے اور اسے اسے ظاہر کرنا ہوگا اور غالباً اسے ٹھیک کرنا پڑے گا.
لہذا ہم اصل میں اس معاہدے سے دور ہو گئے کیونکہ بیچنے والا بھی راضی نہیں ہوگا، اور اس نے مجھے پہلے مرحلے کے لیے معاوضہ ادا کرنا ختم کر دیا اور میں نے اسے وہ رپورٹ دی تو اس کے پاس کسی اور خریدار کے پاس تھا۔ لہذا اس طرح کا کام ٹھیک ہوا اور میں نے اپنی مستعدی سے کام کرنے میں بہت زیادہ رقم نہیں کھوئی، لیکن یہ ایک اور چیز ہے جس کے بارے میں بھی آگاہ ہونا ضروری ہے، وہ یہ ہے کہ آپ آگے بڑھنے کے لیے تیار ہیں اور بیچنے والا واقعتاً اسے روک دیتا ہے۔ یہ اور کہتا ہے، "میں نہیں جاننا چاہتا کہ اس میں کیا غلط ہے۔"
اینی:
مکمل طور پر۔ یہ تجارتی سودے آخری گھنٹے میں اکثر کھل جاتے ہیں۔ چونکہ زیادہ تر خریدار سرمایہ کار ہوتے ہیں اور بیچنے والے سرمایہ کار ہوتے ہیں، آپ سب سے پہلے، شاید بہت زیادہ انا رکھتے ہیں، بلکہ اکثر اوقات اگر سودے، نمبرز کا کوئی مطلب نہیں ہوتا، تو وہ بس چلے جاتے ہیں اور چلتے ہیں۔ اگلے ایک کو. تو یہ واقعی کمزور ہے۔ یہ عمل معائنے کے ریزولوشن یا اس آخری گھنٹے میں اتنی کثرت سے الگ ہو سکتا ہے، اور میں کہوں گا کہ یہ ایک اور چیز ہے جس کے لیے واقعی تیار رہنا ہے، بالکل اسی طرح جیسے آپ کی کہانی، ایشلے کے ساتھ۔
ٹونی:
تو اینی، ایک چیز جس کا آپ نے ذکر کیا کہ میں صرف اس بات کو یقینی بنانا چاہتا ہوں کہ ہم واپس جائیں کیپ ریٹ۔ آپ نے بہت مختصراً اس لفظ کا تذکرہ کیا، تو کیا آپ اسے توڑ سکتے ہیں یا قطعی طور پر اس کی وضاحت کر سکتے ہیں کہ کیپ ریٹ کیا ہے اور یہ کمرشل رئیل اسٹیٹ میں کیا کردار ادا کرتا ہے؟
اینی:
بالکل۔ لہذا تجارتی رئیل اسٹیٹ میں، ہم صورت حال کے لحاظ سے چند مختلف طریقوں سے جائیدادوں کی قدر کرتے ہیں۔ اور یہ رئیل اسٹیٹ 101 ہے، اس لیے سب میرے ساتھ برداشت کریں۔ لیکن آپ صرف مکمل طور پر comps کو دیکھ سکتے ہیں یا آپ زمین کی بنیادی قیمت کو دیکھ سکتے ہیں اگر جائیداد گھٹیا چیز ہے اور بالآخر کوئی اسے دوبارہ تیار کرنا چاہتا ہے یا کچھ شہری انفل کرنا چاہتا ہے، لہذا ساخت میں واقعی کوئی قدر نہیں ہے اور آپ زمین کی بنیادی قیمت کو دیکھتے ہوئے، لہذا آپ فی مربع فٹ یا فی ایکڑ کی بنیاد پر کرتے ہیں۔ اور پھر آمدنی ہے، اور یہ سب سے عام ہے کیونکہ زیادہ تر لوگ آمدنی کے لیے کمرشل میں سرمایہ کاری کرتے ہیں، آپ آمدنی کو دیکھتے ہیں۔ اور جس طرح سے ہم ایک آمدنی کی جائیداد کی قدر کرتے ہیں وہ اس کیپٹلائزیشن کی شرح کے ذریعے ہے۔ یہ صرف یہ گونگا فارمولہ ہے جو واقعی میں الجھا ہوا ہو سکتا ہے، لیکن بنیادی طور پر، آپ اپنی خالص آپریٹنگ آمدنی، آپ کی NOI، جو کہ آپ کی آمدنی کو کم کر کے عمارت کو چلانے اور چلانے کے لیے درکار ہر چیز لیتے ہیں۔
لہذا ٹیکس، انشورنس، دیکھ بھال، اور آپ اپنا قرض بھی وہاں سے لے جاتے ہیں، لہذا کیپ کی شرحیں آپ کے قرض کا حساب نہیں رکھتی ہیں، یہ واقعی صرف عمارت کو دیکھنے کی کوشش کر رہا ہے، اور ہمیں وہ NOI ملتا ہے اور آپ اسے تقسیم کرتے ہیں۔ عمارت کی قیمت یا آپ عمارت کی قیمت کیا چاہتے ہیں۔ لہذا اگر یہ $1 ملین ہے، اگر یہ $1 ملین میں مارکیٹ میں ہے، تو آپ NOI لیں گے اور اسے 1 ملین سے تقسیم کریں گے، اور آپ اس فیصد کے ساتھ ختم ہو جائیں گے جو کہ کہیں 4% اور 10% کے درمیان ہے۔ اور واقعی یہ کیا ہے، یہ واقعی اتنی واپسی نہیں ہے جتنا کہ یہ رسک، رسک اور واپسی کا پیمانہ ہے۔ تو ایک کیپ ریٹ جو کہ 4 سے 5% میں ہے آپ کو بتانے جا رہا ہے کہ یہ ایک ایسی پراپرٹی ہے جس کی قیمت بہت زیادہ ہے، یہ شاید زیادہ شہری مارکیٹ میں ہے، جیسا کہ ہمارے کیس Boulder میں، جہاں قیمت برقرار رہتی ہے اور مسلسل بڑھتی رہتی ہے، لیکن اس قدر کے مقابلے کے نتیجے میں کرائے اتنے زیادہ نہیں ہیں۔
اور اس طرح آپ کو اس پر کم کیپ ریٹ مل رہا ہے، لیکن یہ زیادہ محفوظ، طویل مدتی سرمایہ کاری ہے۔ یہ مسلسل بڑھنے والا ہے۔ یہ تجارتی رئیل اسٹیٹ کے بانڈز کی طرح ہے۔ اور پھر زیادہ کیپ ریٹ آپ کو صرف یہ بتانے جا رہا ہے کہ یہ ایک خطرناک مارکیٹ ہے، جیسے کہ آمدنی کے مقابلے میں قدر کم ہے، لیکن آپ کو واقعی اچھے طویل مدتی کرایہ داروں کی تلاش کی مشکلات تھوڑی کم ہو سکتی ہیں کیونکہ آپ باہر ہیں۔ زیادہ دیہی یا مضافاتی بازار میں جو یقینی شرط سے تھوڑا کم ہے۔ تو یہ صرف خطرناک ہے، لہذا یہ رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کا ذخیرہ ہے۔ تو کیپ ریٹ، آپ اسے ہر وقت سننے جا رہے ہیں اور کئی بار آپ ایسی عمارت خریدیں گے جس میں کوئی کیپ ریٹ درج نہیں ہے اور آپ اس طرح ہیں، "کیپ ریٹ کیا ہے؟" ٹھیک ہے، یہ خالی ہو سکتا ہے.
یا کسی عمارت کے معاملے میں میں ابھی معاہدہ کے تحت ہوں، اس کا آدھا حصہ کرائے پر دیا گیا ہے اور باقی آدھا نہیں، اور اس صورت میں، کیپ ریٹ غیر متعلقہ ہے۔ آپ مارکیٹ کے کرایوں اور مربع فوٹیج کی تعداد، قابل استعمال بمقابلہ قابل استعمال کی بنیاد پر پروفارما کیپ ریٹ اور تخمینہ لگا سکتے ہیں، ہم اندازہ لگائیں گے کہ اگر آپ اسے اس کے لیے خریدتے ہیں تو آپ کو یہ کیپ ریٹ مل سکتا ہے۔ لیکن بالآخر، کوئی ٹوپی کی شرح نہیں ہے، لہذا آپ کو یہ سوچنا ہوگا کہ اس کی قدر کیسے کی جاتی ہے۔ تو اس صورت میں، ہم comps پر بھروسہ کریں گے اور اسی طرح کی عمارتوں کی فی مربع فٹ قیمت دیکھیں گے جو اس مارکیٹ میں فروخت ہوئی ہیں اور اندازہ لگائیں گے کہ یہ کیا ہو سکتا ہے، لیکن یہ بالکل نہیں ہے اس لیے ہم آپ کو رعایت دیں گے۔ وہ، اور اس طرح ہم اس قیمت فی مربع فٹ پر پہنچے ہیں۔
ٹونی:
اگر میں ایک نیا سرمایہ کار ہوں، اینی، تو میں یہ کیسے جان سکتا ہوں کہ کسی بھی علاقے کے لیے کیپ ریٹ کیا ہے؟
اینی:
ٹھیک ہے، میں صرف لوپ نیٹ پر جاؤں گا۔ لوپ نیٹ پر جائیں اور سب سے پہلے، چنیں کہ آپ کس چیز میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں؟ خوردہ، صنعتی یا دفتر؟ صنعتی میں ان میں سے زیادہ کیپ ریٹ کم ہوتے ہیں کیونکہ آپ کے پاس واقعی طویل مدتی کرایہ دار ہیں اور صنعتی عمارتوں کی قیمت ہمیشہ زیادہ ہوتی ہے، جیسے گودام اور سامان۔ لیکن ان میں سے ایک کو منتخب کریں اور پھر ایک مخصوص مارکیٹ میں تمام 10 سے 20,000،XNUMX مربع فٹ گوداموں کی تلاش کریں اور اسے صرف اس کے مطابق فلٹر کریں اور بروشرز اور لسٹنگز کو دیکھنا شروع کریں اور دیکھیں کہ وہ کیپ ریٹ کس پر درج کر رہے ہیں، اور عام طور پر وہ اسے پکاروں گا۔ وہ اس طرح ہوں گے، "یہ آٹھ ٹوپی ہے۔ اسے چیک کریں، آٹھ ٹوپی۔ آپ اس طرح ہیں، "ہاں، لیکن یہ سیلم میں ہے،" تو ڈوہ، یقیناً یہ آٹھ ٹوپی ہے۔
لیکن اگر آپ کسی زیادہ شہری علاقے میں جاتے ہیں، جیسے کہ کالج ٹاؤن یا اس جیسی کہیں، اور آپ کو یہ اکثر ملٹی فیملی اور کالج ٹاؤن میں نظر آئے گا جہاں کرایہ ہمیشہ مستحکم ہوتا ہے، آپ کو زیادہ تر چار ملٹی فیملیز نظر آئیں گی۔ ہمیشہ سب سے کم ٹوپیاں ہوتی ہیں کیونکہ ایک بار پھر، یہ بہت مستحکم ہے اور ہر ایک کو رہنے کے لیے جگہ کی ضرورت ہے۔ اور اس طرح اگر آپ ایک کثیر خاندانی جائیداد خرید رہے ہیں، یہاں تک کہ چار یونٹس، آپ کو چار سے پانچ کیپ کی توقع ہوگی۔ اگر آپ مثال کے طور پر کسی کالج ٹاؤن میں ملٹی فیملی پر چھ ٹوپی دیکھتے ہیں، تو یہ شاید ایک اچھی خرید ہے، لیکن آپ کے پاس اس طرح کی خریداری کے لیے بہت سے لوگ کھڑے ہوں گے۔
ایشلے:
اینی، فہرست میں موجود کیپ ریٹ کو دیکھتے ہوئے، کیا آپ کو اس بات کی تصدیق کرنے کے لیے کچھ کرنا چاہیے کہ کیپ ریٹ کا اصل میں صحیح حساب لگایا گیا ہے؟ کیا کچھ ایسی عام چیزیں ہیں جو آپ دیکھتے ہیں کہ شاید بیچنے والے نے بروکر کو اس کے بارے میں نہیں بتایا یا جو کچھ بھی ہے، لیکن کیا صرف ایک دو چیزیں ایسی ہیں جو ہمیں کسی معاہدے کا تجزیہ کرتے وقت تلاش کرنی چاہئیں جو شاید کیپ کے دوران چھوڑ دی گئی ہوں شرح ترتیب دی گئی تھی؟
اینی:
بالکل۔ بہت اچھا سوال، کیونکہ ٹوپی کی شرح تصدیق کرنے کے لیے اچھی چیز ہے۔ ایک، کیونکہ انہوں نے اس کا صحیح حساب نہیں لگایا ہو گا اور اصل میں زیادہ کیپ ریٹ ہے اور آپ کو پتہ چل جائے گا کہ یہ کل نوگیٹ ہے، یا یہ کہ وہ مکمل طور پر کیپ ریٹ کو بڑھا رہے ہیں۔ تو سب سے پہلی چیز جو آپ کریں گے، آپ کو اصل میں معاہدے کے تحت ہونے کی ضرورت نہیں ہے، جب کوئی چیز فروخت کے لیے ہو اور آپ اس میں دلچسپی رکھتے ہوں، تو کرایہ کا رول مانگیں۔ اور اس طرح یہ ایک اسپریڈشیٹ بننے والی ہے جو آپ بروکرز کی فہرست میں یا بیچنے والے سے حاصل کرنے جا رہے ہیں، اور یہ تمام مختلف کرایہ داروں کو دکھائے گا، وہ کیا کرایہ ادا کر رہے ہیں، جب ان کی لیز ختم ہو جائے گی، کچھ اور زیادہ ان کی لیز کی شرائط پر وہاں لیول اسٹروک۔ اور پھر اس کرائے کے رول پر، اسے تمام اخراجات بھی دکھائے جائیں۔ اور وہاں سے آپ کو ٹیکس نظر آئے گا، یہاں انشورنس کیا ہے، دیکھ بھال کیا ہے۔
اور بعض اوقات، اکثر آپ بہت جلدی بتا سکتے ہیں کہ بیچنے والا کتنا سمجھدار ہے اور وہ ان اخراجات کو کتنا اچھا لگا رہا ہے اس بنیاد پر کہ آیا ان کا تخمینہ لگایا گیا ہے۔ اور اگر آپ کو لگتا ہے کہ ان کا تخمینہ لگایا گیا ہے، تو آپ صرف کچھ سوالات پوچھنا شروع کر سکتے ہیں جیسے یہاں واقعی اخراجات کیا ہیں؟ کیا یہ لڑکا باہر نکل کر ہر روز خود ہی برف کو بیلتا تھا؟ چھت کس نے ٹھیک کی؟ کیا آپ نے چھت کی قیمت ادا کی یا آپ وہاں اٹھ کر تار کے ساتھ کھیلے؟ واقعی معلوم کریں کہ جب آپ اس پر عمل کرتے ہیں تو کیا اخراجات ہونے جا رہے ہیں، آپ خود کتنا کرنے کو تیار ہیں۔ ٹیکس چیک کریں اور یقینی بنائیں کہ وہ صحیح طریقے سے درج ہیں۔ اور آپ اس بات کو یقینی بنانے کے لیے تیزی سے ان تمام چیزوں کو دیکھ سکتے ہیں کہ کیپ ریٹ کا صحیح حساب لگایا گیا ہے، اور پھر آپ اپنی پیشکش کے ساتھ کھیلنا شروع کر سکتے ہیں۔ لہذا اگر یہ $1 ملین میں درج ہے اور آپ جانتے ہیں کہ آپ اسے 850,000 سے زیادہ میں نہیں خریدیں گے، تو آپ اپنی متوقع خریداری کے حصول کی قیمت کے مقابلے NOI کا حساب لگاتے ہیں اور معلوم کرتے ہیں کہ آپ کی کیپ ریٹ کیا ہے جس کے لیے آپ جا رہے ہیں۔
ٹونی:
اینی، میرے خیال میں یہ ان چیزوں میں سے ایک ہے جو کمرشل رئیل اسٹیٹ کو بہت سارے لوگوں کے لیے اتنا دلکش بناتی ہے کہ آپ اس پراپرٹی کی قیمت پر زیادہ کنٹرول رکھتے ہیں کیونکہ اگر میں ایک فیملی ہاؤس خریدتا ہوں، تو ہمارا زیادہ تر پورٹ فولیو ہم مختصر مدت کے لیے خریدتے ہیں۔ کرائے پر، اور ہم اس پراپرٹی کو لے سکتے ہیں اور اسے زبردست کارکردگی کا مظاہرہ کر سکتے ہیں، لیکن اس پراپرٹی کی قیمت ہمیشہ اس علاقے میں دوسرے مکانات کی موازنہ فروخت سے منسلک ہوتی ہے۔ لیکن اگر میں باہر جاتا ہوں اور میں ایک ہوٹل خریدتا ہوں اور میں $500,000 سے $1 ملین تک NOI لے سکتا ہوں، اب میں نے اس پراپرٹی کی قیمت میں نمایاں اضافہ کیا ہے۔ لہذا میں صرف متجسس ہوں، اینی، ان کلائنٹس سے جن کے ساتھ آپ نے کام کیا ہے، کیا آپ نے انہیں اس حکمت عملی کو مؤثر طریقے سے استعمال کرتے ہوئے دیکھا ہے جہاں وہ کم کارکردگی کا مظاہرہ کرنے والا اثاثہ خریدتے ہیں، وہ اسے مستحکم کرنے، اسے بہتر بنانے اور قدر میں ڈرامائی طور پر اضافہ کرنے کے قابل ہوتے ہیں؟ اس پراپرٹی کا؟
اینی:
100% یہی مقصد ہے۔ یہ بالآخر ہمارا مقصد ہے، جائیداد کا کم کارکردگی کا مظاہرہ کرنے والا حصہ خریدنا اور کرایوں کو مستحکم کرنا ہے۔ اور اگر آپ اس کے لیے موقع تلاش کر سکتے ہیں اور پھر اسے صحیح قیمت پر حاصل کر سکتے ہیں، یقیناً ہر بیچنے والا یہ سمجھتا ہے کہ ان کی جائیداد میں بدبو نہیں آتی اس لیے آپ کو اسے صحیح قیمت پر حاصل کرنا پڑے گا، لیکن ایک بار جب آپ ایسا کر لیں، اور پھر وقت کے ساتھ. اس چیز میں وقت لگتا ہے، کیونکہ تجارتی لیز عام طور پر دو سے پانچ، بعض اوقات سات، 10 سال کے ہوتے ہیں، اور اسے مارکیٹ میں واپس لے جانے کے لیے کافی مستحکم جگہ پر لے جانے میں وقت لگ سکتا ہے۔ لیکن پھر، ایک بروکر کے ساتھ کام کرنے کی ایک اور وجہ جو اس پراپرٹی کو مستحکم کرنے اور وہاں آپ کے لیے کچھ اچھے کرایے حاصل کرنے پر کام کر سکتا ہے۔ لیکن ہاں، بالکل یہی مقصد ہے۔ اسے مستحکم کریں، کچھ قدر شامل کریں۔ اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ عمارت کی بھی اچھی طرح دیکھ بھال کر رہے ہیں، آپ نہیں چاہتے کہ اس میں کوئی بڑی پریشانی ہو جس کا پردہ فاش ہو سکے، اور پھر اسے مارکیٹ میں واپس لے آئیں۔ یہ بالکل ٹھیک ہے، ٹونی۔
ٹونی:
مجھے وہ پسند ایا. ہمیں ابھی ویسٹ ورجینیا میں معاہدے کے تحت کیمپ گراؤنڈ ملا ہے، اور یہ ہمارا ایک بڑا مقصد ہے کہ انہوں نے اس پراپرٹی کو ڈرامائی طور پر کم استعمال کیا ہے اور اس میں کچھ بڑا الٹا ہے، اس لیے میں اس کے لیے پرجوش ہوں۔ آپ نے ایک اور لفظ کا ذکر کیا جس پر میں واپس جانا چاہتا ہوں، اینی، جو پروفارما تھا۔ کیا آپ وضاحت کر سکتے ہیں کہ یہ کیا ہے؟ اور یہ بھی کہ، پروفارما ہمیشہ یہ سمجھنے کے لیے معلومات کا بہترین ذریعہ نہیں ہوتے ہیں کہ کوئی پراپرٹی کیسے کر سکتی ہے۔ ہو سکتا ہے کہ آپ کے پاس کچھ بیچنے والے ایسے ہوں جن کے پاس پروفارما ہو کہ یہ دنیا کی بہترین پراپرٹی ہے، لیکن آپ تھوڑی سی کھدائی کرتے ہیں اور آپ کو کچھ اور مل جاتا ہے۔ تو اصل میں ایک پروفارما کیا ہے اور ایک دوکھیباز رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار اسے پراپرٹی خریدنے کے بارے میں زبردست فیصلہ کرنے کے لیے کیسے استعمال کر سکتا ہے؟
اینی:
مکمل طور پر۔ کسی پروفارمے سے نہ گھبرائیں۔ دراصل، آپ واقعی ایک سادہ استعمال کر سکتے ہیں۔ آپ واقعی پیچیدہ ہو سکتے ہیں اور واقعی اس پر قابو سے باہر ہو سکتے ہیں، لیکن ایک پروفارما بنیادی طور پر ایک اسپریڈ شیٹ ہے جسے آپ اس بات کا حساب لگانے کے لیے استعمال کرنے جا رہے ہیں کہ آپ کے خیال میں یہ پراپرٹی کیسی کارکردگی دکھا سکتی ہے، اگر آپ واقعی اس سے کس قسم کی آمدنی حاصل کر سکتے ہیں۔ سب کچھ کیا جو آپ آخر میں کرنا چاہتے ہیں، اگر سب چیزیں کامل ہیں۔ لہذا اگر آپ ایک عمارت خریدتے ہیں جو 80% لیز پر ہے اور آپ جانتے ہیں کہ آپ اسے 95% تک لیز پر لینا چاہتے ہیں، آپ یہ طویل مدتی سودے حاصل کرنا چاہتے ہیں، آپ بہترین کرایہ حاصل کرنا چاہتے ہیں، آپ کی واپسی کی شرح کیا ہے؟ آپ یہ کب کرتے ہیں اور آپ اسے کس چیز کے لیے خریدتے ہیں؟
اور پھر اپنے پروفارما میں، وہیں سے آپ قرض کی رقم سے کھیلنا شروع کرنا چاہتے ہیں۔ لہذا جب آپ دوبارہ مالی اعانت کرنا چاہتے ہیں تو آپ اس میں ڈالتے ہیں کہ آپ کتنی مالی امداد کر رہے ہیں، کتنی نقد رقم۔ آپ ان کے ساتھ واقعی پیچیدہ ہوسکتے ہیں، لیکن بالآخر ایک پروفارما صرف یہ کہہ رہا ہے کہ تصویر آج اور مستقبل میں، یہ وہی ہے جو ایسا نظر آنے والا ہے اگر میں وہ سب کچھ کرسکتا ہوں جو میں کرنا چاہتا ہوں اور وہ قدر پیدا کرسکتا ہوں جو میں کرنا چاہتا ہوں۔ بنانا چاہتے ہیں؟
ایشلے:
اینی، پروفارما کرتے وقت، کون سی چیزیں ہیں جن سے کسی کو آگاہ ہونا چاہیے؟ تو مثال کے طور پر، اگر بیچنے والے نے پروفارما تیار کیا ہے کہ یہاں پراپرٹی اب کیا کر رہی ہے لیکن ہم جانتے ہیں کہ یہ ایسا کر سکتا ہے، کچھ چیزیں کیا ہیں یہاں تک کہ اگر آپ خود ہی پروفارما بنا رہے ہیں تو لوگوں کو اس بات پر دھیان رکھنا چاہیے کہ شاید ایسا نہ ہو۔ یہاں تک کہ اصل پر ہو؟ تو ایک چیز جو میں نے دیکھی ہے کہ بفیلو کے آس پاس عام ہے وہ یہ ہے کہ آپ ایک ماں اور پاپ سے خرید رہے ہیں، پاپ جاتا ہے اور وہ برف باری کرتا ہے، اس لیے ایسی کوئی چیز نہیں ہے جو برف چلانے کے اخراجات میں درج ہو، یا ہو سکتا ہے کہ ان کی انشورنس پالیسی نہ ہو۔ یہاں تک کہ کسی بھی چیز کا احاطہ کریں۔ ہم نے کیمپ گراؤنڈ کا دورہ کیا اس سے پہلے کچھ کیبنوں میں لکڑی جلانے والے چولہے تھے۔ اگر لکڑی جلانے والے چولہے کے ساتھ کچھ ہوا تو ان کی انشورنس پالیسی کا احاطہ نہیں کیا گیا تھا، اس سے صرف یہ ظاہر ہوتا ہے کہ پریمیم شاید ان کے موجودہ منافع اور نقصان سے بہت زیادہ ہونے والا ہے۔ تو کیا آپ ان میں سے کچھ دوسری چیزوں کو چھو سکتے ہیں جن پر ہمیں نظر رکھنی چاہئے؟
اینی:
میں ایمانداری سے سوچتا ہوں، آپ نے ابھی اسے کیل لگایا۔ اخراجات۔ میرے خیال میں اخراجات سب سے بڑی چیز ہے۔ ہر کوئی اپنے کرائے کو پھول سکتا ہے۔ ایک، کرائے پر قدامت پسند بنیں۔ تم نہیں جانتے کہ اس دنیا میں کیا ہونے والا ہے۔ ہمارے پاس اس وقت دفتر کا بحران ہے، اس لیے بہت سارے لوگوں کے پاس ایسے پروفارمے تھے جو اس وقت دفتر میں ان کے لیے کام نہیں کر رہے ہیں۔ اس لیے اپنے کرایوں پر انتہائی قدامت پسند بنیں اور اپنے اخراجات پر آزاد رہیں۔ بس اتنا جان لیں کہ اگرچہ بیچنے والا ابھی پراپرٹی چلا رہا ہے، آپ شاید اس سے کہیں زیادہ خرچ کرنے جا رہے ہیں، چاہے آپ ایسا نہ کریں۔ لیکن اپنے پروفارما میں، دکھاوا کریں جیسے آپ ہیں۔
آپ اس برف ہٹانے والی کمپنی کی خدمات حاصل کرنے جا رہے ہیں۔ آپ چھت والے کے ساتھ کام کرنے جا رہے ہیں۔ آپ کو اوور بیمہ، چھتری، سب کچھ مل جائے گا، اور پھر آپ کو فنانسنگ سے بھی نمٹنا پڑے گا، کیونکہ کسی کے پاس $2 ملین نہیں ہیں۔ اور یہ ہو سکتا ہے کہ آپ اس پراپرٹی پر پانچ سال تک پیسہ نہ کمائیں، یہ صرف سات سال کے لیے قیمت ہو سکتی ہے۔ خاص طور پر جب آپ ان کم کیپ ریٹ کے ساتھ مارکیٹ میں ہوتے ہیں، تو پیسہ کمانے میں وقت لگتا ہے۔ اور اس لیے میں یہ کہوں گا کہ اخراجات پر لبرل بنیں اور اپنے کرایوں پر قدامت پسند رہیں اور صرف بدترین صورت حال کے ساتھ کام کرنے کی کوشش کریں، اور اگر یہ اب بھی کام کر رہا ہے، تو اس پر ایک نظر ڈالنے کے قابل ہو سکتا ہے۔
ٹونی:
تو آپ نے بتایا، اینی، اس وقت دفتر کے بحران میں ہے۔ میرا اندازہ ہے کہ میں صرف متجسس ہوں، آپ کے پاس موجود تمام تجربات کے ساتھ، آپ سرمایہ کاروں کو تجارتی جگہ کے محور میں کس طرح دیکھ رہے ہیں جس پر ہم آج معاشی دور میں ہیں؟
اینی:
یہ ایک بڑا ہے. یہاں بولڈر میں ہماری مارکیٹ میں، ہمارے دفتر کی اسامیاں اس وقت 12.6% پر ہیں، اور یہ اب بھی اتنی زیادہ نہیں ہے، یہ ہمارے لیے واقعی زیادہ ہے۔ میرے خیال میں نیو یارک سٹی ممکنہ طور پر 15% پر ہے۔ اور بولڈر میں، صرف اس کے مقابلے میں، پچھلے پانچ چھ سالوں کے دوران ہمارے تاریخی کرایے تقریباً 6 سے 8 فیصد رہے ہیں، یا خالی جگہیں، معاف کیجئے گا۔ تو 12% ڈبل ہے اور ہم یقینی طور پر اسے محسوس کر رہے ہیں۔ ایسا لگتا ہے کہ ہر جگہ صرف دفتر ہے۔ تو میرا خیال ہے کہ بیچنے والے اور مالک مکان، کرائے کی طرف، وہاں پہنچ رہے ہیں۔ وہ اس طرح کی حالت کو سمجھتے ہیں جس میں ہم ہیں، کہ انہیں مزید رعایتیں دینے کی ضرورت ہے، قیمتوں اور کرایوں کو مارکیٹ کی عکاسی کرنے کی ضرورت ہے، لیکن ہمارے پاس تاریخی طور پر اتنے اچھے کرایے ہیں کہ یہ چل رہا ہے۔ اس سے زیادہ سست ہونا جو ہم چاہتے ہیں کہ بیچنے والے جواب دیں، زمیندار۔
دریں اثنا، خریدار اور کرایہ دار دنیا کی توقع رکھتے ہیں. تو دفتر میں، ہمیں صرف پیشکشیں مل رہی ہیں۔ ہمیں کرائے کے لیے تجاویز مل رہی ہیں جو پوچھنے سے آدھی ہیں، اور ہم ایسی پیشکشیں دیکھ رہے ہیں جہاں آپ یہ بتا سکتے ہیں کہ خریدار صرف اس فائر سیل کی توقع کر رہے ہیں اور بیچنے والے ابھی وہاں نہیں ہیں۔ لہذا ہم اس وقفے کی مدت میں ہیں، اور میرے خیال میں بیچنے والے چیزوں کے واپس اچھالنے یا اس سے باہر ہونے کا انتظار کر رہے ہیں۔ خریدار نقد رقم پر بیٹھے ہیں اور سوچ رہے ہیں کہ وہ دنیا میں بہترین سودے حاصل کرنے جا رہے ہیں، اور صرف وقت ہی بتائے گا۔ مجھے یقین نہیں ہے کہ آیا اس سے آپ کے سوال کا جواب ملتا ہے، لیکن یہ وہی ہے جو ہم دیکھ رہے ہیں۔ اور یہ زیادہ تر دفتر میں ہے۔ صنعتی میں یہ اب بھی واقعی صحت مند ہے۔ گودام خریدنا اچھی قسمت ہے، ہر کوئی ان کے لیے قطار میں کھڑا ہے۔ ملٹی فیملی خریدنا اچھی قسمت ہے، یہ اب بھی واقعی مضبوط ہے۔
ریٹیل کی قسم اوپر اور نیچے جاتی ہے اس پر منحصر ہے کہ یہ کہاں ہے اور آپ کس قسم کی ریٹیل کے بارے میں بات کر رہے ہیں، لیکن دفاتر، شناختی بحران کا تھوڑا سا۔ ہم ابھی اسے واپس آتے ہوئے نہیں دیکھ رہے ہیں۔ ہم اب بھی گھریلو ہائبرڈ ماڈلز سے بہت سارے کام دیکھ رہے ہیں، لہذا یہ ایک عجیب وقت ہے۔ مجھے لگتا ہے کہ ہمیں تھوڑا سا اور وقت درکار ہے۔ اور مجموعی طور پر، کمرشل تھوڑا سا آہستہ چلتا ہے کیونکہ یہ سودے لمبے ہوتے ہیں اور لیز لمبی ہوتی ہیں اور اسی لیے رسپانس ریٹ، اور آپ کے پاس بہت سارے ادارہ جاتی سرمایہ کار ہیں اور ان کے پاس واقعی طویل سودے ہیں، اس لیے ہمارے لیے تھوڑا سا زیادہ وقت لگتا ہے۔ یہ دیکھنے کے لیے کہ یہ کیسے نکلے گا۔
ٹونی:
میں متجسس ہوں، اینی، آپ کو کمرشل رئیل اسٹیٹ کی ان تمام مختلف اقسام کے بارے میں اتنی وسیع نمائش کے پیش نظر، اگر آپ ایک دھوکے باز سرمایہ کار تھے اور آپ آج نئے سرے سے شروعات کر رہے ہیں، تو آپ کس قسم کی کمرشل رئیل اسٹیٹ کے پیچھے جائیں گے؟ کیا آپ صنعتی کے پیچھے جائیں گے؟ کیا آپ ملٹی فیملی کے پیچھے جائیں گے؟ جب میں اپنے بارے میں سوچتا ہوں کہ کس تجارتی اثاثہ کلاس میں سب سے زیادہ اضافہ ہوسکتا ہے، اس وقت ہم ہوٹلوں اور موٹلز کو دیکھ رہے ہیں کیونکہ ہم پہلے سے ہی Airbnb کی جگہ میں ہیں، اس لیے ہمارے لیے آپریشنل طور پر کچھ الٹا ہے۔ لیکن مجھے اس سٹرپ مال کا آئیڈیا بھی پسند ہے جس میں ڈینٹسٹ اور نیل سیلون اور حجام کی دکان ہے کیونکہ یہ وہ چیزیں ہیں جو آپ عملی طور پر نہیں کر سکتے، تو میرے نزدیک ایسا لگتا ہے کہ آپ کو وہاں کچھ الٹا پڑے گا۔ لیکن میں متجسس ہوں، آپ کے خیالات کیا ہیں؟ اگر آپ کو آج ہی شروع کرنا پڑا تو آپ کس طرف جائیں گے؟
اینی:
ٹھیک ہے، یہ آپ کے بجٹ پر منحصر ہے اور میں کہوں گا کہ یہ آپ کی دلچسپی پر منحصر ہے۔ آپ کو ان کرایہ داروں کے ساتھ معاملہ کرنا پڑے گا اور آپ ان کے کاروبار کو جاننا چاہتے ہیں، لہذا اگر آپ گوداموں کی تلاش میں جا رہے ہیں یا اگر آپ بھاری صنعت میں کچھ حاصل کرنے جا رہے ہیں، تو میرا مشورہ ہے کہ آپ تھوڑا سا سمجھیں۔ کاروبار کی اقسام کے بارے میں جو آپ کے کرایہ دار ہوں گے۔ کیا آپ آٹو باڈی چیزوں کے بارے میں جانتے ہیں؟ کیا آپ مینوفیکچرنگ کے بارے میں جانتے ہیں؟ کیا آپ اسٹوریج کے بارے میں جانتے ہیں؟ اگر آپ ان کے کاروبار کو سمجھتے ہیں، تو آپ ان کے ساتھ تھوڑا بہتر کام کر سکتے ہیں اور اپنی مارکیٹ کو جان سکتے ہیں اور یہ جان سکتے ہیں کہ ایک کوالیفائیڈ کرایہ دار کیا ہوتا ہے، جہاں خوردہ بھی اس کی اپنی چیز ہے۔ تو دفتر کے مقابلے میں، ہم دیکھتے ہیں کہ دفتر کے بہت سے چھوٹے مالکان انشورنس ایجنسی یا کاروبار والے لوگ ہیں جنہیں اپنے سامنے اس قسم کی جگہیں کرائے پر لینا پڑتی ہیں اور یہ سمجھتے ہیں کہ دفتر میں کیا جاتا ہے یا آپ کو ایک اچھا دفتری مالک مکان بناتا ہے۔ لہذا اگر کوئی ایسی چیز ہے جس کے بارے میں آپ کو پہلے سے ہی تھوڑا سا علم یا دلچسپی ہے تو شاید وہیں سے شروع کریں۔
صنعتی صرف ایک اعلی قیمت پوائنٹ ہے۔ یہ صرف خریدنا مشکل ہے۔ یہاں تک کہ سب سے چھوٹا بڑا گودام، وہ وہاں موجود ہیں، لیکن آخر کار آپ کو گودام میں جانے کے لیے کئی ملین کی ضرورت ہوگی۔ ان کے پاس بہت زیادہ دیکھ بھال ہے، وہ صرف بڑے ہیں اور یہ صرف ایک بڑا جانور ہے بمقابلہ ایک چھوٹی کثیر کرایہ دار پیشہ ورانہ دفتر کی عمارت جو آپ کے پہلی بار سرمایہ کار کے لئے تھوڑا سا زیادہ کاٹتی ہے، خاص طور پر اگر آپ ان میں سے کسی ایک پر قبضہ کر سکتے ہیں اور ہو سکتا ہے سائٹ پر ریٹیل بھی واقعی بڑا ہوتا ہے کیونکہ آپ کو یہ ملتا ہے، جیسا کہ آپ نے کہا، سٹرپ مالز، لیکن ہر ایک کے پاس وہ خوبصورت چھوٹا سا ڈاون ٹاؤن ڈسٹرکٹ ہے جس میں بوتیک ریٹیل بلڈنگ ہے جسے آپ $1 ملین سے کم میں خرید سکتے ہیں۔ اور یہ تھوڑا سا خطرہ ہے کیونکہ آپ کے پاس ایک کرایہ دار یا دو کرایہ دار ہوسکتے ہیں اور اس لیے آپ واقعی ان کاروباروں پر منحصر ہیں، لیکن یہ کہیں سے شروع ہوتا ہے۔ آپ کو صرف ایک خریدنا ہے اور اسے جاری رکھنا ہے اور اسے مستحکم کرنا ہے۔ لہذا اگر آپ کا چھوٹا شہر وہی ہے جو آپ کو پسند ہے اور آپ اس میں دلچسپی رکھتے ہیں اور آپ اپنے شہر کے کاروباری ضلع میں کامیابی دیکھنا چاہتے ہیں تو وہاں دیکھنا شروع کریں اور آپ واقعی ایک اچھے مالک مکان بن جائیں گے۔
ایشلے:
میرے ساتھ بالکل ایسا ہی ہوا۔ اس انتہائی چھوٹے شہر میں صرف یہ خوبصورت مخلوط استعمال کی اینٹوں کی عمارت تھی اور میں اسے بہت پسند کرتا تھا، اور میں نے اس عمارت کو خریدنے کے لیے دو سال سے زیادہ انتظار کیا کیونکہ وہ پہلے $90,000 چاہتے تھے اور میں نے اسے $20,000 میں حاصل کیا۔ لیکن حقیقت میں اسے خریدنے کے میرے انعقاد کا ایک حصہ یہ تھا کہ میں نہیں جانتا تھا کہ اس میں کیا ڈالنا ہے۔ یہ اتنا چھوٹا شہر تھا، وہاں لوگوں کو کیا چاہیے؟ کیا میں دونوں یونٹوں کو بھر سکتا ہوں؟ تو ہم نے کیا کیا کہ ہم نے دراصل وہاں شراب کی دکان میں ڈال دیا کیونکہ وہاں کوئی ایسا نہیں تھا جو اس شہر کے بالکل قریب ہو۔ لہذا ہم نے ایک کاروبار کھولا اور عمارت خریدی، اور پھر ہمارے پاس دو رہائشی یونٹس اوپر تھے، جو کہ اسی شہر میں ہمارے دوسرے یونٹ تھے اور اب بھی یونٹوں کی بہت زیادہ مانگ تھی۔
تو یہ ایک طرح سے کمرشل میں جانے کا ہمارا حفاظتی جال اس مخلوط استعمال کے ساتھ چل رہا تھا، جہاں ہم رہائشیوں سے اتنے واقف تھے کہ ہم جانتے تھے کہ ہمارے شراب کی دکان کا کاروبار ناکام ہونے کی صورت میں رہائشی یونٹ عمارت کو لے جا سکتے ہیں اور ہم کرایہ پر نہیں لے سکتے۔ دوسری طرف. اور ہم نے ایک پیارا چھوٹا سا بوتیک گفٹ/کپڑوں کی دکان حاصل کی جو دوسری طرف چلا گیا، اور یہ واقعی اس مرکزی گلی میں اسے اچھا بناتا ہے۔ لیکن یہ ہمارے لیے بھی ایک بڑی رکاوٹ تھی، یہ وہ چیز تھی جو حقیقت میں وہاں بھی جا سکتی تھی اور ہمیں اسے خریدنے میں تاخیر ہوئی تھی۔ لیکن ایک چیز جو میں پوچھنا چاہتا ہوں وہ ہے لیز پر دینے کے عمل اور ان کرایہ داروں کو تلاش کرنے کے بارے میں، کیا وہ چیز ہے جو آپ کا کمرشل بروکر آپ کی جانچ کرنے، لیز لکھنے میں مدد کر سکتا ہے؟ اور ہوسکتا ہے کہ آپ تجارتی کرایہ داروں کے ساتھ بھی ٹرپل نیٹ لیز کے بارے میں بات کر سکتے ہوں۔
اینی:
زبردست. بالکل۔ اپنے کام میں میں تقریباً 80% لیز اور 20% سیلز کرتا ہوں، اس لیے ہم زیادہ تر لیز پر دیتے ہیں، جو ہماری تمام سیلز کے لیے بہت قیمتی ہے کیونکہ کرایہ دار اور لیزنگ تجارتی سودوں کی خرید و فروخت سے بہت زیادہ متعلقہ ہیں۔ مکمل طور پر متعلقہ، اس لیے ہمیں اندازہ ہے کہ مارکیٹ کہاں ہے، کس کرائے پر ہیں، لوگ کیا مانگ رہے ہیں، کرایہ دار کی کیا مانگ ہے، جو سب اس میں شامل ہیں۔ تو ہاں، اگر آپ چاہتے ہیں کہ آپ کا بروکر آپ کی تمام لیزنگ کو جاری رکھے گا، اور یہ کمیشن کے معاملے میں سیلز کی طرح کام کرتا ہے۔ عام طور پر، ایک بروکر کو لیز کی خالص قیمت کے پانچ سے 6% کے درمیان کہیں ملے گا، اس لیے آپ کے بروکرز کو ایک طویل سودا کرنے کی ترغیب دی گئی۔ اگر وہ زیادہ کرایہ کے ساتھ پانچ سال کی مدت لاتے ہیں، تو انہیں تھوڑا سا زیادہ کمیشن ملتا ہے، وہ آپ کی طرف سے کام کر رہے ہیں۔ لہذا وہ مارکیٹنگ کریں گے، اسے ان تمام پراپرٹی ایکسچینجز پر رکھیں گے جن کے بارے میں میں بات کر رہا تھا کہ دوسرے بروکرز دیکھتے ہیں۔
ہماری فرم میں، ہم کریگ لسٹ میں چیزیں ڈالنے کے بارے میں کافی جنونی ہیں اور ہر جگہ ہم کرایہ داروں تک پہنچنے کے لیے بہت زیادہ جنونی ہیں یہاں تک کہ جن کی نمائندگی نہیں کی گئی ہے، کیونکہ بہت سارے کرایہ داروں کی نمائندگی بروکرز نہیں کرتے ہیں، اور پھر ان کرایہ داروں کو اندر لائیں اور ان کی جانچ کریں۔ بہت اہم. میرے پاس ماضی کی خوفناک کہانیاں ہیں۔ یہاں تک کہ اس پچھلے سال، میں نے ایک کرایہ دار کا دورہ کیا جو ایک دوسرے درجے کا قاتل اور ایک کل کون آرٹسٹ نکلا جس پر ریاست کولوراڈو میں فرد جرم عائد کی گئی ہے۔ اور ہم نے اس کا دورہ کیا اور یہ سودا تھا، یہ آسمان سے سودا تھا۔ وہ سب کچھ چاہتے تھے۔ لفظی طور پر سچ ہونا بہت اچھا تھا۔ لہذا آپ چاہتے ہیں کہ آپ کا بروکر وہاں سے آپ کے لیے کچھ جانچ کرے، اور پھر جب وہ ایک قابل کرایہ دار کو میز پر لا سکتے ہیں، تو وہ اس تجویز کے عمل کے ساتھ مدد کر سکتے ہیں کہ ہم کرایہ، شرائط، ہر چیز کے لیے تجویز کرتے ہیں اس کے ساتھ، اور پھر لیز مرحلے میں منتقل.
اور پھر جب تجدید ہوتی ہے، تو آپ کا بروکر تجدید پر دوبارہ گفت و شنید کرنے میں آپ کی مدد کر سکتا ہے یا ہو سکتا ہے کہ اگر وہ کرایہ دار باہر نکل جائے اور آپ کے لیے اگلا کرایہ دار تلاش کرے۔ اور ذہن میں رکھیں کہ صرف خالی آسامیاں ہی نہیں، بلکہ تجارتی معاہدے میں کرایہ دار تلاش کرنے میں جو وقت لگتا ہے وہ مہینوں کا ہے۔ یہ ایسی چیز نہیں ہے جو راتوں رات ہوتی ہے۔ بالکل تیز ترین ڈیل جو میں اب تک کرنے میں کامیاب رہا ہوں، ایک لیز ڈیل جو بہترین جگہ تھی، یہ پہلی چیز تھی جسے ہم نے دیکھا۔ یہ کرایہ دار اتنی تیزی سے آگے بڑھے، وہ بہت اچھے تھے، وہ اس پر تھے۔ سب کچھ جو میں نے ان سے کرنے کو کہا، انہوں نے فوری طور پر کیا اور ہم سب سے تیز رفتاری سے بند کر سکتے ہیں، یہ اس وقت سے ڈھائی ماہ کی طرح تھا جب انہوں نے کہا، میں یہ جگہ چاہتا ہوں جب ہم نے لیز پر دستخط کیے تھے۔ تو اس میں وقت لگتا ہے۔
کبھی کبھی اس میں چھ مہینے لگتے ہیں، اور میں جانتا ہوں کہ مالک مکان مایوس ہو جاتے ہیں اور تھوڑی دیر بعد وہ اس طرح ہوتے ہیں، "تم میرے لیے کیا کر رہے ہو؟" لیکن یہ صرف اس کامل میچ کو تلاش کر رہا ہے۔ مالک مکان پر منحصر ہے اور وہ کتنے چنچل ہیں، اس میں بھی زیادہ وقت لگ سکتا ہے، اس لیے بہت ساری حرکیات ہیں۔ آپ کے سوال کا دوسرا نصف کیا تھا؟ نیٹ لیز۔ تو آئیے لیز کے بارے میں بات کرتے ہیں۔ کمرشل میں، آپ دیکھیں گے کہ لیز کی کچھ مختلف قسمیں ہیں، اور یہ واقعی اہم ہے کیونکہ یہ بعد میں آپ کے کرایے کے کردار اور آپ کے پروفارما اور آپ کی ٹوپی کی شرح اور ہر وہ چیز جس کے بارے میں ہم نے بات کی ہے۔ مالک مکان اس کی حمایت کرتے ہیں جسے ٹرپل نیٹ لیز کہا جاتا ہے، اور اس کا مطلب یہ ہے کہ آپ کرایہ تقسیم کرتے ہیں اور آپ بنیادی کرایہ لیتے ہیں، اور بنیادی کرایہ صرف وہ ساری رقم ہے جو براہ راست مالک مکان کی جیب میں جاتی ہے۔
یہ صرف خالص کرایہ ہے، اور اس کی نمائندگی عام طور پر فی مربع فٹ فی سال کی قیمت میں کی جاتی ہے۔ یہ بہت پریشان کن الجھن ہے، لیکن میرے ساتھ برداشت. فرض کریں کہ آپ کے پاس 1,000 مربع فٹ جگہ ہے اور یہ $10 فی مربع فٹ فی سال ہے۔ ٹھیک ہے، میں اپنا ماہانہ کرایہ کیسے نکالوں؟ آپ $10 گنا 1,000 لیتے ہیں اور یہ آپ کا سالانہ کرایہ ہے، اور آپ وہ سالانہ کرایہ لیتے ہیں اور آپ اسے 12 سے تقسیم کرتے ہیں، اور اس طرح آپ کو معلوم ہوتا ہے کہ آپ ماہانہ کیا ادا کرنے جا رہے ہیں۔ تو بس اسی کو بیس رینٹ کہتے ہیں۔ اور پھر یہ دوسرا ہے، لفظ کیا ہے؟ مقررہ کرایہ نہیں، لیکن-
ٹونی:
متغیر
اینی:
… شکریہ۔ متغیر کرایہ جسے ٹرپل نیٹ یا OPEX کہا جاتا ہے، آپریٹنگ اخراجات، ٹرپل نیٹ نیٹ، جو بھی آپ اسے کہنا چاہتے ہیں۔ اور یہ تین سرے ہیں، تو یہ انشورنس، ٹیکس، دیکھ بھال ہے۔ کامن ایریا مینٹیننس، سی اے ایم۔ اور یہ ان تمام چیزوں کی طرح ہے جو آپ کو دالانوں اور غسل خانوں اور فٹ پاتھوں کو برقرار رکھنے کے لیے کرنا پڑتا ہے۔ ہر وہ چیز جو کرایہ داروں کے درمیان مشترک ہے وہ ہماری مشترکہ ایریا مینٹیننس ہے۔ اور اس طرح ہمارے پاس یہ ہے، ہمارے پاس انشورنس اور ٹیکس ہیں، اور یہ اخراجات سے گزرتے ہیں۔ مالک مکان ان چیزوں کو ادا کرنا پسند نہیں کرتے کیونکہ یہ کرایہ دار پر ہے۔ وہ کہتے ہیں، "یہ کرایہ دار پر ہے۔" اس لیے مالک مکان یہ قیمت کرایہ دار کو فی مربع فٹ کی بنیاد پر دے دیتے ہیں۔ عام طور پر یہ $4 کے درمیان ہوتا ہے، اور اگر آپ بولڈر کے پرل اسٹریٹ مال میں نیچے ہیں، تو یہ $25 ہے، واقعی مہنگا ہے۔ لہذا آپ کو اپنے بنیادی کرایے کے اوپر وہ ٹرپل نیٹ نمبر شامل کرنا ہوگا۔
تو مان لیں کہ آپ کا بنیادی کرایہ $10 ہے اور آپ کا ٹرپل نیٹ نمبر $5 ہے۔ آپ کا کل کرایہ $15 فی مربع فٹ فی سال ہے۔ آپ نے اس بار آپ کے کرائے کے قابل مربع فٹ کی تعداد سے اس کے بارے میں بات کی، اور پھر آپ اسے 12 سے تقسیم کرتے ہیں اور یہ آپ کا ماہانہ کرایہ ہے۔ یہ وہ سب کچھ ہے جو آپ ہر ماہ اپنے مالک مکان پر واجب الادا ہے۔ اور زمینداروں کو یہ پسند ہے کیونکہ ٹیکس اور انشورنس اور دیکھ بھال متغیر اخراجات ہیں۔ وہ ان کی پیش گوئی نہیں کر سکتے۔ وہ ایسی چیزیں پسند نہیں کرتے جو غیر متوقع ہیں۔ وہ جاننا چاہتے ہیں کہ مہینے کے آخر میں انہیں کس قسم کی رقم ملنے والی ہے۔ اس لیے وہ وہ تمام اخراجات لیتے ہیں جو ان کے خیال میں 12 سے تقسیم ہونے پر سال میں X تک کا اضافہ ہو جائے گا، اور پھر ہر کرایہ دار اپنا تناسب کا حصہ ادا کرتا ہے۔ لہذا اگر آپ عمارت کے 10٪ پر قبضہ کرتے ہیں، تو آپ اس کا 10٪ ادا کرتے ہیں، اور اگر آپ اس پر قبضہ کرتے ہیں، تو آپ جو کچھ بھی ادا کرتے ہیں۔
اور اس طرح سال کے آخر میں، زمینداروں کو تھوڑا سا حساب کتاب کرنا پڑتا ہے اور ان تمام اخراجات کو جوڑنا ہوتا ہے، وہ تمام آمدنی جو انہیں ٹرپل نیٹ سے حاصل ہوتی ہے اور اس میں مصالحت کرنا ہوتی ہے۔ کیا میں صحیح تھا؟ کیا میں غلط تھا؟ کیا میں حد سے زیادہ اندازہ لگا رہا تھا؟ کیا میں کم اندازہ کر رہا تھا؟ اور اگر آپ نے زیادہ تخمینہ لگایا، تو آپ کو وہ رقم کرایہ دار کو واپس کرنی ہوگی، اور اگر آپ نے کم اندازہ لگایا ہے، تو کرایہ دار کے پاس ایک بل ہے اور وہ آپ کو ادا کرتا ہے۔ لہذا آپ کے تمام متغیر اخراجات کا احاطہ کیا جاتا ہے اور پھر آپ کے پاس بنیادی کرایہ ہے جو آپ کو ہر ماہ ملتا ہے۔ تو اسی لیے NOI کے ساتھ، اس پر واپس جانا، ہم ان متغیر اخراجات کو کیوں نکالتے ہیں، کیوں کہ ہم واقعی صرف یہ جاننا چاہتے ہیں کہ آپ کو جو کرایہ مل رہا ہے، وہ سخت کرایہ ہے۔ بہرحال، اتنا گونگا، اتنا الجھا ہوا، لیکن صرف اتنا جان لیں کہ کیا آپ وہاں سے باہر ہیں یہ دیکھ رہے ہیں کہ کرائے کیا ہیں، عام طور پر بنیادی کرایہ ہوتا ہے اور پھر آپریٹنگ اخراجات ہوتے ہیں۔
اب، آپ مجموعی لیز پر بھی چل سکتے ہیں، اور بہت سے مالک مکان اس کو صرف سادگی کی خاطر ترجیح دیتے ہیں، یا وہ عمارت 1 ملین سال سے مالک ہیں اور انہیں اب کوئی پرواہ نہیں ہے۔ یہ سب کچھ بھی ہو چکا ہے۔ وہ ایک اچھا مالک مکان بننا چاہتے ہیں، وہ طویل مدتی کرایہ دار رکھنا چاہتے ہیں اور وہ اس آدمی کے ساتھ دوست ہیں جو وہاں ہے، لہذا آپ صرف مجموعی لیز چلاتے ہیں۔ اور اس لیے آپ صرف ایک ماہانہ مجموعی کر سکتے ہیں اور یوٹیلیٹیز کو بھی شامل کر سکتے ہیں، اور یقیناً بہت سے کرایہ دار اس سے محبت کرتے ہیں کیونکہ یہ واقعی اندازہ لگایا جا سکتا ہے کہ ان کے اخراجات ہر ماہ کتنے ہوں گے۔ آپ ایک ترمیم شدہ مجموعی کر سکتے ہیں جہاں یہ آپ کے تمام کرایہ مائنس یوٹیلٹیز ہیں، آپ کو اس کی ادائیگی الگ سے کرنی ہوگی، یا آپ فی مربع فٹ مجموعی رقم کر سکتے ہیں۔
بہت سے مختلف طریقے ہیں جن سے آپ بلی کی کھال بنا سکتے ہیں، لیکن بالآخر مجموعی لیز زمینداروں کے لیے قدرے آسان ہیں کیونکہ انہیں سال کے آخر میں گنتی اور مصالحت کرنے کی ضرورت نہیں ہوتی ہے اور ہو سکتا ہے کہ کسی اکاؤنٹنٹ کو کچھ کرنے کے لیے ادائیگی کریں۔ یہ واقعی پریشان کن ہے، لہذا کچھ لوگ یہ پسند کرتے ہیں کہ یہ کتنا آسان ہے۔ لیکن عام طور پر، اگر آپ واقعی قدر بڑھانے اور ایک اچھی آمدنی والی جائیداد بنانے کی کوشش کر رہے ہیں جو بہت بعد میں فروخت ہونے والی ہے، تو آپ خالص لیز چلانا چاہتے ہیں کیونکہ آپ کے سمجھدار سرمایہ کار اس کو سمجھیں گے اور یہ سب کے لیے زیادہ متوقع ہے۔
ایشلے:
آپ کا شکریہ، اینی. یہ لیز پر ایک زبردست خرابی تھی اور مجھے لگتا ہے کہ اس طرف کے بارے میں سننا ہم سب کے لئے بہت قیمتی ہے۔ نہ صرف کسی پراپرٹی کا حصول، بلکہ جب آپ اصل میں جائیداد کو لیز پر دینا چاہتے ہیں، تو آپ کے پاس مختلف اختیارات ہوتے ہیں۔ اور ایک یاد دہانی کے طور پر، تمام لیز پر بات چیت کی جاسکتی ہے، چاہے آپ مالک مکان ہوں یا کرایہ دار۔ لہذا جب تک کہ یہ ایک قانونی معاہدہ ہے آپ اسے حاصل کرنا چاہتے ہیں، لیکن کوئی اور ٹکڑا اور حصے، یہ آپ اور آپ کے کرایہ دار پر منحصر ہے کہ آپ بات چیت کریں اور اسے تبدیل کیا جا سکتا ہے۔ اینی، میرے نوٹوں میں میرے پاس ایک چیز ہے جو مجھے پہلے پوچھنی چاہیے تھی لیکن ہم اسے حاصل نہیں کر سکے، اور میں یہ یقینی بنانا چاہتی ہوں کہ ہم آپ سے یہ پوچھیں۔ میں کمرشل پراپرٹی کے لیے زوننگ کے بارے میں جاننا چاہتا ہوں۔ لہذا اگر آپ کسی پراپرٹی کو دیکھ رہے ہیں اور اسے فی الحال ایک چیز کے طور پر استعمال کیا جا رہا ہے، تو آپ پراپرٹیز کی زوننگ کے ساتھ کیسے تخلیقی ہو سکتے ہیں جب خریدار کے طور پر اسے اپنے فائدے کے لیے استعمال کرنے کے لیے خرید رہے ہو؟
اینی:
انتہائی اہم۔ زوننگ بہت اہم ہے۔ ٹھیک ہے، کبھی کبھی یہ اہم نہیں ہے، لیکن یہ زیادہ تر واقعی اہم ہے. مثال کے طور پر، آج میں ایک کرایہ دار کو پراپرٹی دکھا رہا تھا، اور یہ پراپرٹی ایسٹ بولڈر کے اس علاقے میں ہے جسے فلیٹیرون پارک کہتے ہیں، اور یہ انڈسٹریل فلیکس ایریا ہے۔ اور ایک فلیکس پراپرٹی، ویسے، وہ جگہ ہے جہاں شاید آپ کے پاس گودام ہو، یہ کمرشل کے ملٹ کی طرح ہے جہاں یہ سامنے پارٹی ہے یا پیچھے پارٹی اور سامنے کاروبار ہے۔ آپ کے پاس ایک دفتر ہے، شاید اس کے دفتر کا 40% یا 30 یا 20% اور باقی گودام ہے۔ لہذا آپ ای کامرس ہو سکتے ہیں یا کون جانتا ہے، الیکٹریشن، فلیکس اسپیس اور انڈسٹریل۔ اور بولڈر کا یہ علاقہ تمام آئی جی ہے جو کہ عام صنعتی ہے۔ اور یہاں بہت سارے دفاتر ہیں کیونکہ یہ فلیکس جگہ ہے، اور آئی جی زوننگ میں، آپ خالص پیشہ ورانہ دفتر نہیں رکھ سکتے۔
اور اس لیے آپ کسی ایسی انشورنس ایجنسی میں نہیں رکھ سکتے جس کے کلائنٹس ہوں جو آئیں اور انہیں دیکھیں کیونکہ پارکنگ اس کے لیے ترتیب نہیں دی گئی ہے، اور یہ تمام مختلف زوننگ چیزیں ہیں۔ لیکن ایک آرکیٹیکچر فرم، کیا وہ پیشہ ورانہ خدمات ہیں؟ کیا وہ نہیں ہیں؟ یہ اس گرے ایریا کی طرح ہے۔ لہذا جب آپ تجارتی جائیداد خرید رہے ہیں، تو آپ کو زوننگ کو دیکھنا ہوگا اور یہ معلوم کرنا ہوگا کہ یہ آپ کو کس طرح محدود کردے گا کہ آپ اپنی جگہ پر کس طرح کے کرایہ دار رکھ سکتے ہیں، خاص طور پر اگر آپ کسی فلیکس ایریا میں تلاش کر رہے ہیں۔ یا صنعتی. زیادہ تر وقت یہ صرف تجارتی ہے. یہ صرف تجارتی ہو گا، اور ایسا ہی ہے کہ وہ کیا ہے؟ مجھ نہیں پتہ. بہت زیادہ کوئی بھی تجارتی میں جا سکتا ہے، لیکن شہر کے اضلاع میں کئی بار…
میں لانگمونٹ، کولوراڈو میں رہتا ہوں اور ہمارے شہر کے مرکز میں، ہم پیادوں کی دکانوں کی اجازت نہیں دیتے ہیں، لیکن ہمارے پاس مرکزی ڈریگ پر بہت سی پیادوں کی دکانیں ہیں، اور اس کی وجہ یہ ہے کہ وہ دادا ہیں۔ لیکن اگر آپ نے اسے اس بنیاد پر خریدا ہے پیادوں کی دکان کے لیے اس زبردست کرایے کا پروفارما، جب وہ لیز ختم ہو جائے گی، تو آپ کو انہیں باہر نکالنا پڑے گا کیونکہ اس میں دادا شامل ہیں۔ اس لیے یقینی بنائیں کہ آپ جانتے ہیں کہ وہ مختلف زوننگ کیا ہے اور کس قسم کے کرایہ دار اس میں جا سکتے ہیں۔ یہ، اگر آپ زیادہ اجازت دینے والے زوننگ میں ہیں، اگر آپ کم اجازت والے زوننگ میں ہیں، اور یہ وہ چیز ہے جس کے لیے آپ اپنی میونسپلٹی کو کال کر کے ان سے وہ سوالات پوچھ سکتے ہیں۔ عام طور پر یہ ویب سائٹ پر بڑی تفصیل کے ساتھ درج ہوتا ہے یا آپ کے بروکر کو معلوم ہونا چاہیے۔ اگرچہ انتہائی اہم۔
ٹونی:
اینی، آپ علم کی دولت سے مالا مال ہیں اور مجھے لگتا ہے کہ آپ نے ہمیں کمرشل رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی دنیا میں اتنا بڑا تعارف کرایا ہے، لیکن ظاہر ہے کہ اس کے علاوہ بھی بہت کچھ ہے، اس لیے اگر لوگ آپ کے ساتھ فالو اپ کرنا چاہتے ہیں۔ پوڈ کاسٹ ایپی سوڈ، وہ آپ سے رابطہ کرنے کے لیے کہاں جا سکتے ہیں؟
اینی:
زبردست سوال۔ آپ مجھے ای میل کر سکتے ہیں۔ میرا ایمیل ہے ہمارا بروکریج مارکیٹ ریئل اسٹیٹ ہے اور یہ marketboulder.com ہے، لہذا آپ وہاں کچھ اور معلومات حاصل کر سکتے ہیں۔ انسٹاگرام، اینیلرنر۔ کبھی کبھی رئیل اسٹیٹ کے بارے میں بات کریں، بلکہ بچوں کے بارے میں بھی، منصفانہ انتباہ۔ میں کسی کی بھی مدد کرنا پسند کروں گا۔
ایشلے:
ٹھیک ہے، اینی، آنے کا بہت شکریہ۔ ہم نے واقعی اس کی تعریف کی، اور مجھے لگتا ہے کہ یہ واقعی پہلی بار ہے جب ہمارے پاس ایک تجارتی بروکر ہے جس نے کمرشل رئیل اسٹیٹ کے بارے میں بات کی ہے، اور ہمارے پاس بہت کم دھوکے باز ہیں جو اس کے بارے میں بھی بات کرنے آئے ہیں، لہذا شکریہ آپ ہمارے ساتھ شامل ہونے کے لئے بہت زیادہ ہیں۔ (گانا)
پوڈ کاسٹ یہاں دیکھیں
اس ایپی سوڈ میں ہم کور کرتے ہیں۔
- کمرشل بمقابلہ رہائشی ریل اسٹیٹ اور کیوں بڑی جائیدادیں خریدنا آسان ہے۔
- تجارتی رئیل اسٹیٹ بروکر کا استعمال کرنا ایسے سودے تلاش کریں جن کے بارے میں کوئی اور نہیں جانتا
- تجارتی رئیل اسٹیٹ ڈیل کا تجزیہ کیسے کریں۔ اور پرو فارمز کی وضاحت کی
- وجہ کی وجہ سے, معائنہ، اور ایک بار جب آپ کے پاس معاہدہ کے تحت جائیداد ہو تو کیا کرنا ہے۔
- ٹوپی کے نرخ، NOI، اور کمرشل رئیل اسٹیٹ پراپرٹی کی قدر کیسے کی جائے۔
- ۔ ابتدائی افراد کے لیے بہترین پراپرٹی کی قسم انتہائی بتدریج سیکھنے کے منحنی خطوط کے ساتھ
- تجارتی کرایہ داروں کو کیسے تلاش کریں۔، لیز کی اقسام، اور زوننگ کے قواعد جن پر آپ کو دھیان دینا چاہیے۔
- اور So بہت زیادہ!
شو سے لنکس
اینی کے ساتھ جڑیں:
آج کے اسپانسرز کے بارے میں مزید جاننے یا خود BiggerPockets پارٹنر بننے میں دلچسپی ہے؟ ای میل:
BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔
- SEO سے چلنے والا مواد اور PR کی تقسیم۔ آج ہی بڑھا دیں۔
- پلیٹو بلاک چین۔ Web3 Metaverse Intelligence. علم میں اضافہ۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
- ماخذ: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-276
- : ہے
- 1 ڈالر ڈالر
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 15٪
- 2022
- 7
- 8
- 95٪
- a
- قابلیت
- ہمارے بارے میں
- اس کے بارے میں
- اوپر
- مطلق
- بالکل
- تک رسائی حاصل
- قابل رسائی
- حادثے
- اکاؤنٹ
- اکاؤنٹنگ
- حصول
- عمل
- اصل میں
- ایڈیشنل
- بالغ
- کے بعد
- کے خلاف
- ایجنسی
- ایجنٹ
- جارحانہ
- معاہدہ
- Airbnb
- تمام
- اکیلے
- پہلے ہی
- ہمیشہ
- تجزیے
- تجزیہ
- اور
- جانور
- سالانہ
- ایک اور
- جواب
- جواب
- متوقع
- کسی
- علاوہ
- اپیل
- ایپل
- کی تعریف
- فن تعمیر
- کیا
- رقبہ
- علاقوں
- ارد گرد
- مصور
- AS
- اثاثے
- اثاثہ طبقے
- اثاثے
- At
- توجہ
- سامعین
- مصنف
- دستیاب
- B2B
- واپس
- پس منظر
- رکاوٹ
- بیس
- کی بنیاد پر
- بنیادی طور پر
- بنیاد
- BE
- صبر
- خوبصورت
- کیونکہ
- بن
- بننے
- اس سے پہلے
- شروع کریں
- مبتدی
- ابتدائی
- پیچھے
- کیا جا رہا ہے
- بیل
- فائدہ
- فوائد
- BEST
- بیٹ
- بہتر
- کے درمیان
- بگ
- بڑا
- سب سے بڑا
- بل
- بٹ
- پھولنا
- بانڈ
- سرحد
- دونوں اطراف
- پایان
- خریدا
- جھوم جاؤ
- توڑ
- خرابی
- مختصر
- لانے
- لاتا ہے
- بروکر
- بروکرج
- بروکرز
- لایا
- بجٹ
- بھینس
- تعمیر
- عمارت
- گچرچھا
- کاروبار
- کاروبار
- خرید
- خریدار
- خرید
- by
- حساب
- حساب
- فون
- کہا جاتا ہے
- کر سکتے ہیں
- حاصل کر سکتے ہیں
- ٹوپی
- دارالحکومت
- سرمایہ کاری
- کیپ
- پرواہ
- لے جانے کے
- کیس
- کیش
- CAT
- عمل انگیز
- وجوہات
- چھت
- کچھ
- یقینی طور پر
- چیلنج
- چیک کریں
- چیک
- طبقے
- کلائنٹس
- کلوز
- بند
- اختتامی
- شریک میزبان
- کالج
- کولوراڈو
- COM
- جمع
- مل کر
- کس طرح
- آنے والے
- کامرس
- تجارتی
- تجارتی ریل اسٹیٹ
- کمیشن
- کامن
- کمپنی کے
- موازنہ
- مقابلے میں
- موازنہ
- مکمل طور پر
- پیچیدگیاں
- پیچیدگی
- پیچیدہ
- مبہم
- قدامت پرستی
- مشاورت
- جاری
- مسلسل
- کنٹریکٹ
- کنٹرول
- آسان
- بات چیت
- قیمت
- اخراجات
- سکتا ہے
- مقابلہ
- جوڑے
- کورس
- احاطہ
- احاطہ کرتا ہے
- تخلیق
- تخلیق
- تخلیقی
- بحران
- شوقین
- موجودہ
- اس وقت
- سائیکل
- اعداد و شمار
- ڈیٹا بیس
- دن
- دن
- نمٹنے کے
- ڈیلز
- دسمبر
- فیصلہ
- ضرور
- ڈگری
- تاخیر
- ڈیمانڈ
- انحصار
- منحصر ہے
- انحصار کرتا ہے
- ذخائر
- تفصیل
- DID
- فرق
- مختلف
- محتاج
- ڈپ
- ظاہر
- ڈسکاؤنٹ
- دریافت
- دکھائیں
- ضلع
- تقسیم
- دستاویزات
- نہیں کرتا
- کتوں
- کر
- نہیں
- دروازے
- دوگنا
- نیچے
- شہر کے مرکز
- نیچے
- درجنوں
- ڈرامائی طور پر
- کے دوران
- حرکیات
- ای کامرس
- ہر ایک
- اس سے قبل
- کما
- آسان
- وسطی
- اقتصادی
- موثر
- مؤثر طریقے
- یا تو
- تفصیل
- کا خاتمہ
- ای میل
- ختم ہو جاتا ہے
- کافی
- داخلی دروازے
- ماحولیاتی
- مساوی
- یسکرو
- خاص طور پر
- اسٹیٹ
- تخمینہ
- اندازے کے مطابق
- Ether (ETH)
- بھی
- کبھی نہیں
- ہر کوئی
- ہر روز
- سب
- سب کچھ
- بالکل
- مثال کے طور پر
- مثال کے طور پر
- ایکسچینج
- تبادلے
- بہت پرجوش
- خصوصی
- توقع ہے
- توقع
- اخراجات
- مہنگی
- تجربہ
- تجربہ کار
- تجربات
- تجربہ کرنا
- وضاحت
- نمائش
- آنکھ
- ناکام
- منصفانہ
- گر
- واقف
- خاندان
- فاسٹ
- سب سے تیزی سے
- کی حمایت
- فیس
- فٹ
- چند
- اعداد و شمار
- بھرنے
- فلٹر
- فائنل
- فنانسنگ
- مل
- تلاش
- آگ
- فرم
- پہلا
- پہلی بار
- مقرر
- پلٹائیں
- فلپس
- توجہ مرکوز
- پر عمل کریں
- فٹ
- کے لئے
- سرمایہ کاروں کے لئے
- فارمولا
- آگے
- ملا
- تازہ
- جمعہ
- دوست
- سے
- سامنے
- مایوس
- مکمل
- مستقبل
- حاصل کرنا
- کھیل ہی کھیل میں
- فرق
- جنرل
- عام طور پر
- حاصل
- حاصل کرنے
- دے دو
- دی
- فراہم کرتا ہے
- دے
- Go
- مقصد
- جاتا ہے
- جا
- اچھا
- بتدریج
- بھوری رنگ
- سرمئی علاقہ
- عظیم
- زیادہ سے زیادہ
- مجموعی
- گروپ
- گروپ کا
- بڑھائیں
- مہمانوں
- ہدایات
- لڑکا
- نصف
- ہینڈل
- ہو
- ہوا
- ہوتا ہے
- ہارڈ
- ہے
- ہونے
- سر
- صحت مند
- سن
- سماعت
- بھاری
- مدد
- مدد
- یہاں
- پوشیدہ
- ہائی
- اعلی
- کرایہ پر لینا
- تاریخی
- تاریخی
- پکڑو
- ہوم پیج (-)
- ہومز
- ہنسی
- ڈراونی
- ہوٹل
- ہوٹل
- ہاؤس
- مکانات
- کس طرح
- کیسے
- تاہم
- HTTPS
- ہائبرڈ
- i
- میں ہوں گے
- خیال
- شناختی
- فوری طور پر
- اہم
- کو بہتر بنانے کے
- in
- میں گہرائی
- حوصلہ افزائی
- شامل
- انکم
- اضافہ
- اضافہ
- اضافہ
- صنعتی
- صنعت
- صنعت سے متعلق
- معلومات
- بصیرت
- پریرتا
- متاثر
- کے بجائے
- ادارہ
- ادارہ جاتی سرمایہ کاروں
- انشورنس
- ارادہ
- دلچسپی
- دلچسپی
- دلچسپ
- تعارف
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کاری کی حکمت عملی
- سرمایہ کاری
- سرمایہ کار
- سرمایہ
- مسئلہ
- IT
- اشیاء
- میں
- خود
- شمولیت
- ہمارے ساتھ شامل ہونا
- سفر
- فوٹو
- کودنے
- صرف ایک
- رکھیں
- رکھتے ہوئے
- کلیدی
- لات مار
- بچوں
- بچے
- جان
- علم
- لینڈ
- زمیندار
- بڑے
- آخری
- رہنما
- سیکھنے
- لیزنگ
- قانونی
- ٹانگوں
- سطح
- LG
- لائسنس یافتہ
- کی طرح
- امکان
- LIMIT
- لائن
- فہرست
- سن
- لسٹنگ
- لسٹنگس
- تھوڑا
- رہتے ہیں
- LLC
- قرض
- لانگ
- طویل وقت
- طویل مدتی
- اب
- دیکھو
- کی طرح دیکھو
- دیکھا
- تلاش
- کھو
- بند
- بہت
- لوئیس
- محبت
- محبت کرتا تھا
- قسمت
- بنا
- مین
- برقرار رکھنے کے
- دیکھ بھال
- اہم
- اکثریت
- بنا
- پیسہ کمانے کے لئے
- بناتا ہے
- بنانا
- مینوفیکچرنگ
- بہت سے
- بہت سے لوگ
- مارکیٹ
- مارکیٹ لیڈر
- مارکیٹنگ
- میچ
- مواد
- کا مطلب ہے کہ
- پیمائش
- رکن
- ذکر کیا
- مینو
- طریقوں
- درمیانی مدت کے
- شاید
- دس لاکھ
- برا
- کم سے کم
- اقلیت
- مخلوط
- MLS
- ماڈل
- نظر ثانی کی
- ماں
- قیمت
- مہینہ
- ماہانہ
- ماہ
- زیادہ
- سب سے زیادہ
- پریرتا
- منتقل
- آگے بڑھو
- چالیں
- ایک سے زیادہ
- نام
- ضروری ہے
- ضرورت ہے
- ضرورت ہے
- ضروریات
- خالص
- نیٹ
- نئی
- NY
- اگلے
- اگلے ہفتے
- نوٹس
- تعداد
- تعداد
- جنونی
- اکتوبر
- مشکلات
- of
- پیش کرتے ہیں
- تجویز
- دفتر
- دفاتر
- اکثر اوقات
- تیل
- ٹھیک ہے
- on
- ایک
- جاری
- کھول دیا
- کھولنے
- کام
- کام
- رائے
- مواقع
- اختیار
- آپشنز کے بھی
- دیگر
- مجموعی طور پر
- رات بھر
- مغلوب
- خود
- ملکیت
- مالک
- مالکان
- پیڈ
- ادا
- PAN
- پارک
- حصہ
- پارٹنر
- حصے
- پارٹی
- گزشتہ
- ادا
- ادائیگی
- ملک کو
- لوگ
- فیصد
- کامل
- بہترین جگہ
- انجام دینے کے
- مدت
- ذاتی
- مرحلہ
- لینے
- تصویر
- دلکش
- ٹکڑا
- ٹکڑے ٹکڑے
- محور
- مقام
- منصوبہ
- پلاٹا
- افلاطون ڈیٹا انٹیلی جنس
- پلیٹو ڈیٹا
- کھیلیں
- کھلاڑی
- کھیل
- مہربانی کرکے
- podcast
- پوڈ کاسٹ
- پوائنٹ
- پالیسی
- تالاب
- پول
- پاپ آؤٹ
- پورٹ فولیو
- ممکن
- ممکنہ طور پر
- پریکٹس
- پیشن گوئی
- پیش قیاسی
- کو ترجیح دیتے ہیں
- پریمیم
- تیار
- خوبصورت
- قیمت
- قیمتیں
- فی
- شاید
- مسئلہ
- مسائل
- عمل
- پیشہ ورانہ
- منافع
- منصوبے
- پروپل
- خصوصیات
- جائیداد
- تجویز
- تجاویز
- تجویز کریں
- محفوظ
- فراہم کرتا ہے
- عوامی
- خرید
- خریداری
- خالص
- ڈال
- رکھتا ہے
- ڈالنا
- تعلیم یافتہ
- سوال
- سوالات
- جلدی سے
- رینج
- شرح
- قیمتیں
- تک پہنچنے
- تیار
- اصلی
- رئیل اسٹیٹ
- اصلی رقم
- احساس
- Realtor کے
- وجہ
- سفارش
- ریکارڈ
- درج
- کی عکاسی
- بحالی
- تعلقات
- ریلیز
- متعلقہ
- ہٹانے
- تجدید نو
- کرایہ پر
- منافع بخش
- رینٹلز
- کرایہ داروں
- رپورٹ
- کی نمائندگی
- نمائندگی
- تحقیق
- رہائشی
- قرارداد
- جواب
- جواب
- باقی
- نتیجہ
- خوردہ
- واپسی
- کا جائزہ لینے کے
- رسک
- خطرہ
- کردار
- لپیٹنا
- چھت
- کمرہ
- تقریبا
- منہاج القرآن
- روٹ
- قوانین
- رن
- چل رہا ہے
- دیہی
- محفوظ
- سیفٹی
- کہا
- خاطر
- فروخت
- فروخت
- اسی
- بچت
- پریمی
- کا کہنا ہے کہ
- منظرنامے
- تلاش کریں
- موسم
- دوسری
- سیکورٹی
- دیکھ کر
- لگتا ہے
- فروخت
- بیچنے والے
- فروخت
- احساس
- سروس
- سروسز
- مقرر
- تصفیہ
- سات
- کئی
- سیکنڈ اور
- مشترکہ
- دکان
- دکانیں
- مختصر مدت کے
- ہونا چاہئے
- دکھائیں
- اطمینان
- سائن ان کریں
- دستخط
- نمایاں طور پر
- اسی طرح
- سادہ
- صرف
- ایک
- سائٹ
- بیٹھنا
- صورتحال
- چھ
- سائز
- جلد
- چھوٹے
- چھوٹے کاروباروں
- چھوٹے
- ہوشیار
- برف
- So
- فروخت
- کچھ
- کسی
- کچھ
- کچھ بھی نہیں
- کہیں
- ماخذ
- خلا
- خالی جگہیں
- بات
- مہارت
- مہارت
- خاص طور پر
- سپیکٹرم
- خرچ
- شازل کا بلاگ
- کمرشل
- سپریڈ شیٹ
- چوک میں
- مستحکم
- مستحکم
- سٹار
- شروع کریں
- شروع
- شروع
- شروع ہوتا ہے
- حالت
- مستحکم
- چپکی
- ابھی تک
- اسٹاک
- بند کرو
- رک جاتا ہے
- ذخیرہ
- ذخیرہ
- خبریں
- کہانی
- براہ راست
- حکمت عملی
- سڑک
- پٹی
- مضبوط
- ساخت
- کامیابی
- اس طرح
- سپر
- زندہ
- سنڈیکیٹ
- کے نظام
- ٹیبل
- لے لو
- لیتا ہے
- لینے
- بات
- بات کر
- مذاکرات
- ٹاسک
- ٹیکس
- ٹیم
- کرایہ دار
- شرائط
- ٹیسٹ
- کہ
- ۔
- مستقبل
- ریاست
- دنیا
- ان
- ان
- خود
- وہاں.
- یہ
- بات
- چیزیں
- سوچنا
- سوچتا ہے
- سوچا
- تین
- کے ذریعے
- بھر میں
- بندھے ہوئے
- وقت
- اوقات
- عنوان
- کرنے کے لئے
- آج
- آج کا
- مل کر
- اوپر
- ٹونی
- بھی
- سب سے اوپر
- کل
- مکمل طور پر
- چھو
- ٹریک
- مکمل نقل
- منتقل
- منتقل
- سفر
- علاج
- زبردست
- ٹرپل
- سچ
- تبدیل کر دیا
- دوپہر
- اقسام
- آخر میں
- چھتری
- کے تحت
- بنیادی
- سمجھ
- افہام و تفہیم
- یونٹ
- یونٹس
- ناقابل اعتبار
- غیر معمولی
- الٹا
- اوپر
- شہری
- us
- استعمال کے قابل
- استعمال کی شرائط
- عام طور پر
- افادیت
- استعمال
- قیمتی
- قیمتی معلومات
- تشخیص
- قیمت
- قابل قدر
- مختلف اقسام کے
- اس بات کی تصدیق
- ورژن
- بنام
- VET
- ویڈیو
- لنک
- خیالات
- ورجینیا
- بنیادی طور پر
- vs
- انتظار کر رہا ہے
- چلا گیا
- دیوار
- چاہتے تھے
- گودام
- انتباہ
- دیکھیئے
- راستہ..
- طریقوں
- ویلتھ
- ویب سائٹ
- ویب سائٹ
- ہفتے
- مہینے
- آپ کا استقبال ہے
- اچھا ہے
- مغربی
- ویسٹ ورجینیا
- کیا
- کیا ہے
- چاہے
- جس
- جبکہ
- ڈبلیو
- وسیع
- گے
- تیار
- کھڑکیاں
- ساتھ
- لفظ
- کام
- گھر سے کام
- مشقت
- کام کیا
- کام کر
- کام کرتا ہے
- دنیا
- دنیا کی
- بدترین
- قابل
- گا
- تحریری طور پر
- لکھا
- غلط
- X
- سال
- سال
- نوجوان
- اور
- اپنے آپ کو
- یو ٹیوب پر
- زیفیرنیٹ
- Zillow