مرمت کے بعد اپنے گھر کی قیمت کیسے تلاش کریں۔

ہماری ریئل اسٹیٹ ایجنٹ ڈائرکٹری کو براؤز کرنے کے لیے یہاں کلک کریں اور اپنے علاقے میں اعلیٰ درجہ کے ایجنٹوں سے رابطہ کریں!

ARV کا مطلب ہے "مرمت کی قیمت کے بعد" جو کہ کسی پراپرٹی کی تجدید کے بعد اس کی تخمینی قیمت ہے۔ تخمینہ ایک اچھی طرح سے تحقیق شدہ تعلیم یافتہ اندازہ ہے کہ تزئین و آرائش اور مرمت کے بعد گھر کی قیمت کتنی ہے۔

یہ اہم شخصیت اس بات کا حساب لگانے میں مدد کر سکتی ہے کہ آیا گھر کی خریداری مالی طور پر اس کے قابل ہے یا نہیں۔ اس کے علاوہ، گھر کی کتنی تزئین و آرائش کرنی ہے، اور زیادہ سے زیادہ قیمت پر مکان خریدا جانا چاہیے تاکہ منافع اور غیر متوقع اخراجات کی گنجائش ہو۔

مرمت کی قیمت یا ARV کے بعد کیا مطلب ہے؟

کیا ARV کا مطلب ہے؟ دی سادہ ARV تعریف مرمت کے بعد گھر کی تخمینہ قیمت ہے۔ قیمت متوقع قیمت ہے — جیسا کہ گھر کی موجودہ قیمت کے برخلاف — جس کے لیے کوئی گھر بیچ سکتا ہے۔ اس کی موجودہ حالت کو اپ گریڈ اور مرمت کرنے کے بعد یہ تقابلی فروخت (comps) میں اہم کردار ادا کرتا ہے۔

ARV استعمال کیا جاتا ہے:

• ریل اسٹیٹ کے سرمایہ کار
• گھر کے فلیپرز
• قرض دہندہ
• گھر کے ممکنہ خریدار

ARV رئیل اسٹیٹ کا مطلب اس بات کا تعین کرتا ہے کہ کیا کوئی گھر کسی مخصوص قیمت پر خریدنے کے قابل ہے جب مرمت کی لاگت اور مقامی رئیل اسٹیٹ کمپس پر غور کیا جائے۔ کسی بھی پراپرٹی کی اصل قیمت ایک بار فروخت ہونے کے بعد سمجھی جاتی ہے۔ اس لیے کسی خاص پراپرٹی کو کس ڈالر کی رقم میں فروخت کیا جا سکتا ہے اس کے لیے بہترین معلومات قریبی مکانات کو دیکھنا ہے جو حال ہی میں فروخت ہوئے ہیں۔

ایک سے زیادہ فہرست سازی سروس (MLS) پر دیکھ کر comps کو پایا جا سکتا ہے۔ جائزہ لینے والے اور رئیل اسٹیٹ ایجنٹ MLS کو دیکھ سکتے ہیں تاکہ حال ہی میں بیچے گئے مکانات کو اسی علاقے میں دیکھا جا سکے جو زیر بحث ہے۔ وہ اس بات کو یقینی بناتے ہیں کہ ایسے مکانات کا موازنہ کریں جو ایک جیسے ہیں یا ملتے جلتے ہوں گے، ایسے گھر کی صورت میں جس کی ابھی تک تزئین و آرائش نہیں کی گئی ہے۔

اسی طرح کی تعمیر، عمر، اور طرز کے مکانات کی فروخت اور اسی طرح کے بیڈ رومز، باتھ رومز، اور مربع فوٹیج کا موازنہ اوسط فروخت کی قیمت سے کیا جاتا ہے۔ موجودہ مارکیٹ کی تصویر حاصل کرنے کے لیے ایجنٹ پچھلے 90 دنوں میں گھر کی فروخت کا موازنہ کریں گے۔

مرمت کی قیمت بمقابلہ تزئین و آرائش کے بعد کی قیمت بمقابلہ اے آر وی

اگرچہ 'مرمت' اور 'تزئین و آرائش' کی اصطلاحات میں معمولی فرق موجود ہے، لیکن وہ اکثر ARV کے حوالے سے ایک دوسرے کے ساتھ استعمال ہوتے ہیں۔ تکنیکی طور پر، تزئین و آرائش میں مرمت شامل ہے لیکن اس میں اپ گریڈ اور اپ ڈیٹ بھی شامل ہیں۔

مرمت، سختی سے، ٹوٹے ہوئے علاقوں کو ٹھیک کریں۔ مثال کے طور پر، اگر چھت لیک ہوتی ہے، تو اسے مرمت کرنے کی ضرورت ہوگی۔ تاہم، مرمت کے بعد اور تزئین و آرائش کے بعد کی قدر عام طور پر ایک ہی ARV اصطلاح سے مراد ہے۔

گھر کی تازہ کاری میں پینٹ کو تازہ کرنا، پرانی اور پرانی جمالیات کو ہٹانا، اور باورچی خانے کو دوبارہ تیار کرنا اور باتھ روم پرانے فرش اور فکسچر کے ساتھ۔ مثال کے طور پر، پرانے آلات اور پرانے لائٹ فکسچر والے باورچی خانے میں ضروری طور پر مرمت کی ضرورت نہیں ہے، لیکن یہ مزید جدید آلات اور فکسچر کو شامل کرنے کے لیے اپڈیٹنگ کا استعمال کر سکتا ہے۔

مرمت کے بعد قیمت کا حساب کیسے لگائیں۔

ARV کا درست حساب لگانے کے لیے چند نمبروں کو جاننے کی ضرورت ہوتی ہے۔ آپ کو درج ذیل کی ضرورت ہوگی:

• تزئین و آرائش کے اخراجات کا تخمینہ
• تزئین و آرائش سے جو قدر بڑھے گی۔
• یا تو گھر کی موجودہ قیمت یا تقابلی فروخت کی بنیاد پر متوقع قیمت

ARV کو دیکھنے کا طریقہ اس بات پر منحصر ہو سکتا ہے کہ آپ فی الحال گھر کے مالک ہیں اور اسے مرمت کرنے کی ضرورت ہے یا اگر آپ تزئین و آرائش کے لیے مکان خریدنے پر غور کر رہے ہیں۔ اگر آپ گھر کے مالک ہیں، تو آپ موجودہ قیمت معلوم کرنے کے لیے اس کا اندازہ لگا سکتے ہیں۔ پھر، آپ ARV حاصل کرنے کے لیے تزئین و آرائش کی قیمت شامل کر سکتے ہیں:

ARV = موجودہ قدر + تزئین و آرائش کی قدر

آپ تشخیص کار کے ساتھ کام کرکے گھر کی موجودہ قیمت اور تزئین و آرائش کی قیمت دونوں تلاش کرسکتے ہیں۔ تشخیص کرنے والے آپ کو موجودہ قیمت دیں گے اور فہرست دیں گے کہ انہوں نے اس کا تعین کیسے کیا۔ 

مثال کے طور پر، اندازہ لگانے والا اندازہ لگا سکتا ہے کہ پرانی چھت کو بدلنے کی قیمت $5,000 ہے۔ یہ آپ کو بتاتا ہے کہ چھت کی مرمت کی قیمت $5,000 ہے۔ اس کا لازمی مطلب یہ نہیں ہے کہ تزئین و آرائش کی لاگت $5,000 ہوگی، بلکہ یہ کہ اس تزئین و آرائش کی قیمت سے گھر کی مجموعی قیمت $5,000 تک بڑھ جائے گی۔ اصل مرمت پر اس $5,000 رقم سے زیادہ یا کم لاگت آسکتی ہے۔

>> ایجنٹ کے جوابات: اگر میں گھر کی تشخیص سے متفق نہیں ہوں تو میں کیا کر سکتا ہوں؟

متبادل طور پر، آپ ایک سرمایہ کار یا فلیپر ہو سکتے ہیں جو ایک ایسا گھر خریدنا چاہتے ہیں جس کی تزئین و آرائش کی ضرورت ہو۔ اس کے لیے اے آر وی کا حساب کتاب، آپ کو کمپس اور پراپرٹی کی مربع فوٹیج جاننے کی ضرورت ہے:

ARV = موازنہ خصوصیات کی اوسط مربع فٹ قیمت × پراپرٹی کی مربع فوٹیج

اے آر وی کیسے کام کرتا ہے۔

ARV کا تصور آسان ہے۔ یہ مرمت کے بعد گھر کی قیمت ہے۔ ایک درست ARV حاصل کرنا ضروری ہے، یا آپ اپنا تجدید شدہ گھر اپنی منصوبہ بندی سے کم قیمت میں بیچ سکتے ہیں، کم منافع چھوڑ کر۔

صحیح ARV کا حساب لگانے کے لیے یا تو ایک اپریزر کی خدمات حاصل کرنے یا مقامی مارکیٹ سے واقف اور MLS کو دیکھنے کے قابل کسی رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کی مہارت کو استعمال کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ مقامی کمپوز دیکھیں.

تزئین و آرائش کی قدر کا اندازہ لگانا

تزئین و آرائش کی قدر کا اندازہ لگانا ARV کا تعین کرنے کا طریقہ معلوم کرنے کا ایک مشکل لیکن اہم پہلو ہو سکتا ہے۔ تزئین و آرائش کے اخراجات کا اندازہ لگانا مشکل ہو سکتا ہے جب مواد اور مزدوری کے اخراجات میں اتار چڑھاؤ آتا ہے یا اس سے بھی، جیسا کہ ہم نے حال ہی میں دیکھا ہے، مسلسل اضافہ. اس لیے آپ کو بہترین اندازہ لگانا ہو گا کہ مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بنیاد پر کسی خاص تزئین و آرائش سے مکان کی موجودہ قیمت میں کتنا اضافہ ہو گا۔

گھر پر کئی طرح کی تزئین و آرائش مکمل کی جا سکتی ہے۔ گھروں کی ضرورت ہو سکتی ہے:

• چھتوں کی مرمت یا تبدیلی
• مربع فوٹیج کے اضافے
• نئے کچن اور باتھ روم
• جدید آلات
• ساختی مرمت جیسے فاؤنڈیشن کی مرمت
• پینٹ اور کاسمیٹک اپڈیٹس

یہ ممکنہ تزئین و آرائش کی صرف چند مثالیں ہیں، ان سب کا انحصار خاص پراپرٹی اور اس کی خرابی کی سطح پر ہوگا۔ 

تزئین و آرائش سے گھر کی قیمت میں کتنا اضافہ ہوتا ہے؟ اس سوال کا جواب مخصوص تزئین و آرائش اور مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر منحصر ہوگا۔ 

تزئین و آرائش کی لاگت پوری طرح سے وصول نہیں کی جائے گی، لیکن کچھ تزئین و آرائش کے ذریعہ وصولی کی جاسکتی ہے۔ 90 فیصد سے زائد، جیسے گیراج کا نیا دروازہ لگانا۔

کچھ تزئین و آرائش دوسروں کے مقابلے میں کم واپسی لا سکتی ہے اور گھر کی قدر کے لیے بھی نقصان دہ ہو سکتی ہے۔ وہاں کچھ مرمت اور تزئین و آرائش جو شاید کرنے کے قابل نہ ہو۔، چاہے وہ بہت مہنگے ہوں جس میں سرمایہ کاری پر واپسی کا کوئی امکان نہیں ہے یا بہت زیادہ کوشش کے بغیر زیادہ فائدہ — اگر کوئی ہے۔

آپ کو اپنے ROI کا اندازہ لگانے کے لیے اچھی قیمت پر تزئین و آرائش کرنے کی اہلیت پر غور کرنا چاہیے۔ دوسری صورت میں، اگر آپ گھر کی تزئین و آرائش اور آپ کی مجموعی سرمایہ کاری کو ادا کرنا چاہتے ہیں تو مرمت بہت مہنگی ہو سکتی ہے۔ یہی ایک وجہ ہے کہ سرمایہ کار اور فلیپر 70% اصول استعمال کرتے ہیں۔

70٪ اصول

سرمایہ کار، قرض دہندہ، اور فلیپرز عام طور پر استعمال کرنا پسند کرتے ہیں۔ 70٪ حکمرانی جب سرمایہ کاری کرتے ہو، رقم قرض دیتے ہو، یا ایسا گھر خریدتے ہو جس میں وسیع تزئین و آرائش کی ضرورت ہو۔ 70% اصول کا مطلب یہ ہے کہ آپ ARV کی پیش کش کریں گے جو متوقع مرمت کے اخراجات کو 70% (0.70) سے ضرب دے کر کم کر دیں گے۔

مثال کے طور پر، ایک گھر کی ARV $100,000 ہے، اور متوقع مرمت پر $20,000 لاگت آئے گی۔ اس مثال میں، آپ ARV کو 0.70 سے ضرب دیتے ہیں اور $70,000 حاصل کرتے ہیں:

$100,000×0.70 = $70,000

اس کے بعد، آپ اس نمبر سے متوقع مرمت کے اخراجات کو $50,000 حاصل کرنے کے لیے گھٹائیں گے، جو اس خاص پراپرٹی کے لیے آپ کی پیش کردہ سب سے زیادہ ہونی چاہیے:

$70,000-$20,000 = $50,000

یہ فرض کرتا ہے کہ آپ 70% اصول استعمال کر رہے ہیں، جس کی مارکیٹ کے حالات ہمیشہ تعاون نہیں کرتے۔

یہ اصول ایک بفر زون کو یقینی بناتا ہے جو آپ کے گھر بیچتے وقت غیر متوقع طور پر زیادہ تزئین و آرائش کی لاگت یا کم تشخیص یا خریداری کی قیمت کو برداشت کر سکتا ہے۔

>> ایجنٹ کے جوابات: گیراج کو مڈ روم میں تبدیل کرنے کے اثرات؟

70% قاعدہ سرمایہ کاروں کو اس بات کی اجازت دیتا ہے کہ وہ سرمایہ کاری سے جو منافع کمانا چاہتے ہیں اس کے بعد اختتامی اخراجات اور غیر متوقع اخراجات یا بالآخر کم فروخت کی قیمت کا احاطہ کرتے ہوئے گھر کی تزئین و آرائش کریں اور اسے مارکیٹ میں رکھو.

یہ قاعدہ بینکوں کی طرف سے بھی استعمال کیا جاتا ہے اور مشکل رقم دینے والے جو فلیپرز کو جائیداد خریدنے اور اس کی تزئین و آرائش کے لیے رقم دیتے ہیں۔ اگر جائیداد ARV کے 70% یا اس سے کم قیمت پر نہیں خریدی جا سکتی ہے تو وہ خریداری کے لیے رقم نہیں دے سکتے۔

قرض لینے والا ARV کا حساب لگا کر اور اس نمبر کو 70% سے ضرب دے کر تعین کر سکتا ہے کہ وہ تزئین و آرائش یا تعمیراتی قرض کے لیے کتنا قرض لے سکتا ہے۔

کچھ مثالیں: گھر کی تزئین و آرائش کی قدروں سے پہلے اور بعد میں

مندرجہ بالا حصوں میں تفصیل دی گئی ہے کہ ARV کیسے کام کرتا ہے، تزئین و آرائش کی قدر کا اندازہ لگانا اور پراپرٹی پر ممکنہ بولی یا پیشکش کو محدود کرنے کے لیے 70% اصول کا استعمال کرنا۔ ان تفصیلات کو تناظر میں رکھا جا سکتا ہے، جیسا کہ درج ذیل فرضی مثالوں میں دکھایا گیا ہے۔

ایک مثال

ایک گھر جس میں بہت زیادہ کام کی ضرورت ہے وہ مارکیٹ میں درج ہو سکتا ہے۔ چونکہ اسے وسیع پیمانے پر مرمت کی ضرورت ہے، اس لیے مکان $180,000 میں درج ہے، جو کہ پڑوس میں فروخت ہونے والے مکانات سے کم ہے۔ یہ تزئین و آرائش سے پہلے کی قیمت ہے۔

اگر آپ یا آپ کا ایجنٹ مقامی کمپس کو دیکھتے ہیں اور دیکھتے ہیں کہ اچھی حالت میں موازنہ گھر تقریباً $300,000 میں فروخت ہوتے ہیں، تو وہ نمبر ARV ہے۔

اگر آپ 70% اصول استعمال کرتے ہیں، تو آپ ARV کو 70% سے ضرب دیں گے اور $210,000 حاصل کریں گے:

$300,000×0.7=$210,000

اگلا مرحلہ تجدید کاری کے کل متوقع اخراجات کا درست حساب لگانا ہے۔ اس گھر کو ایک نئی چھت کی ضرورت ہو سکتی ہے، جس کی لاگت $10,000 ہوگی، اور ایک نیا باورچی خانہ، جس کی لاگت $20,000 کا تخمینہ ہے۔ کل مرمت پر $30,000 لاگت کا تخمینہ لگایا گیا ہے۔

آپ نے طے کیا ہے کہ آپ کو مرمت کے لیے $30,000 کی ضرورت ہوگی، لہذا آپ اسے ARV کے 70% سے گھٹائیں گے:

$210,000-$30,000=$180,000

اس مثال میں، 70% قاعدہ استعمال کرتے وقت فہرست کی قیمت رقم پر درست ہوتی ہے، اور بیچنے والے کو پوچھنے والی قیمت کے لیے پیشکش مل سکتی ہے۔

مثال دو

ایک اور مثال میں، ایک شدید تباہ شدہ مکان اسی طرح کے محلے میں $250,000 میں درج کیا جا سکتا ہے۔ کمپس تقریباً $300,000 ہے، جو اس نمبر کو ARV بناتا ہے۔ تجدید کاری پر $100,000 لاگت کا تخمینہ ہے۔ 70% اصول کا استعمال کرتے ہوئے، آپ کو $210,000 ملے گا:

$300,000×0.7=$210,000

مرمت کے اخراجات کو کم کرنے کے بعد، آپ کے پاس $110,000 باقی رہ جاتے ہیں، جو کہ آپ اس مخصوص گھر پر پیش کردہ سب سے زیادہ رقم ہے:

$210,000-$100,000=$110,000

جب آپ جو سب سے زیادہ پیشکش کرنا چاہتے ہیں وہ پوچھنے والی قیمت سے کم ہو، تو آپ کو خریدار سے کم پیشکش قبول کرنے کے لیے گفت و شنید کرنے کی ضرورت ہوگی، یا آپ جائیداد کو منتقل کرنا چاہیں گے۔

ARV کا حساب لگاتے وقت ذہن میں رکھنے کی چیزیں

جب تزئین و آرائش شدہ جائیداد کو تلاش کرنے، ٹھیک کرنے اور بیچنے کی بات آتی ہے تو ARV کا تعین کرنے کے طریقے کے بارے میں کچھ اہم نکات پر غور کریں:

• ARV کا حساب کتاب کرنے کا طریقہ جاننا کسی پراپرٹی کے comps کو سمجھنے کے لیے آتا ہے۔
• اگر آپ درست طریقے سے اندازہ لگا سکتے ہیں کہ گھر کی تزئین و آرائش کا اندازہ کیسے لگایا جائے، تو آپ کے پاس بجٹ کے نیچے رہنے کا زیادہ امکان ہو سکتا ہے۔
• 70% اصول صرف بعض اوقات کچھ بازاروں میں کام کر سکتا ہے، لہذا آپ کو جائیداد حاصل کرنے کے لیے اپنی پیشکش کو ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔
• ARV صرف ایک موجودہ تخمینہ ہے، کیونکہ گھر کی قیمت فروخت ہونے تک تبدیل ہو سکتی ہے۔
• ARV کا زیادہ تخمینہ لگانے کے نتیجے میں تجدید کاری اور منافع کے مارجن کو کم کرتے وقت غلطی کی گنجائش کم ہو سکتی ہے۔
• کچھ تزئین و آرائش مہنگی ہو سکتی ہے، اور کچھ گھر کی قدر کو نقصان پہنچا سکتی ہیں۔

ARV پر حتمی خیالات

پراپرٹی کے ARV کا حساب لگانا آپ کو گھر خریدنے کا فیصلہ کرنے میں مدد کر سکتا ہے جس کی وسیع مرمت کی ضرورت ہے۔ اگر گھر میں کافی رعایت ہے اور آپ کو مرمت کی ضرورت کے تخمینی اخراجات معلوم ہیں، تو آپ کو گھر کے تخمینہ شدہ ARV کا 70% کی پیشکش کرنی چاہیے۔ اس طرح، آپ کو یقین ہو سکتا ہے کہ جب آپ گھر بیچیں گے تو غیر متوقع اخراجات کے ساتھ ساتھ منافع کے لیے کافی گنجائش ہوگی۔

آپ کو جن اہم عوامل کو جاننے کی ضرورت ہے وہ ہیں:

• مقامی موازنہ فروخت
• نقصان کی حد اور کس چیز کی مرمت کی ضرورت ہے۔
• مرمت کے تخمینی اخراجات اور تزئین و آرائش کی قیمت

ARV کو جاننا رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری اور مکانات کو پلٹانے کے بہت سے پہلوؤں میں سے ایک ہے۔ چاہے آپ سرمایہ کار ہوں، فلیپر، یا گھر کے مالک، آپ کو ممکنہ جائیدادوں کے ARV کا حساب لگانے میں مدد کرنے کے لیے بہترین ایجنٹس تلاش کرنے کے لیے ایک سادہ پلیٹ فارم کی ضرورت ہوگی اور بالآخر آپ کو اپنا تجدید شدہ گھر بیچنے میں مدد ملے گی۔

آپ جلدی سے کر سکتے ہیں بہترین مقامی رئیل اسٹیٹ ایجنٹ تلاش کریں۔ FastExpert پر آپ کے گھر کی فروخت میں آپ کی مدد کرنے کے لیے — اور آپ کو اپنی وسیع تزئین و آرائش کی کوششوں کے لیے زیادہ سے زیادہ قیمت حاصل کرنے میں مدد کریں۔

• SEO سے چلنے والا مواد اور PR کی تقسیم۔ آج ہی بڑھا دیں۔
• پلیٹو بلاک چین۔ Web3 Metaverse Intelligence. علم میں اضافہ۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
• ماخذ: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/