دوکھیباز جواب: کرایہ دار کرایہ ادا نہیں کر رہا ہے؟ یہاں کیا کرنا ہے۔

ایشلے:
یہ ہے رئیل اسٹیٹ روکی، ایپیسوڈ 252۔ ایک اور چیز جو آپ کر سکتے ہیں، بطور مالک مکان کرایہ داروں کے لیے مختلف قسم کی فنڈنگ، ریاستی فنڈنگ، کاؤنٹی فنڈنگ ​​کا جائزہ لینا ہے۔ بہت سارے وسائل ہیں، یہاں تک کہ چھوٹی غیر منافع بخش تنظیمیں بھی، جو ان لوگوں کی مدد کریں گی جنہیں کرایہ کی آمدنی میں سبسڈی دینے میں مدد کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر چونکہ COVID اور COVID کے دوران، بہت سارے ایسے پروگرام رکھے گئے تھے جو لوگوں کو کرائے پر پکڑے جانے میں مدد دیتے تھے کہ آپ کرایہ دار کے طور پر درخواست دے سکتے ہیں، اور یہاں تک کہ مالک مکان کرایہ دار کی طرف سے درخواست دے سکتا ہے۔ میرا نام ایشلے کیئر ہے، اور میں یہاں اپنے شریک میزبان ٹونی رابنسن کے ساتھ ہوں۔

ٹونی:
رئیل اسٹیٹ روکی پوڈ کاسٹ میں خوش آمدید، جہاں ہر ہفتے، ہفتے میں دو بار، ہم آپ کے لیے وہ ترغیب، ترغیب اور کہانیاں لاتے ہیں جو آپ کو اپنے سرمایہ کاری کے سفر کو شروع کرنے کے لیے سننے کی ضرورت ہے۔ آج میں Agboola5252 کے صارف نام سے کسی کو پکارنا چاہتا ہوں۔ میں آپ کو بولا کہوں گا، ٹھیک ہے؟ لیکن بولا نے ایپل پوڈ کاسٹ پر ایک فائیو اسٹار جائزہ چھوڑا جس میں کہا گیا ہے، "میں مینیسوٹا میں ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ ہوں جو رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنا چاہتا ہوں، اور مجھے لگتا ہے کہ مجھے شروع کرنے میں مدد کرنے کے لیے بہترین ورچوئل سرپرست ملا ہے۔ اگر آپ مغلوب محسوس کر رہے ہیں تو یہ سیکھنے کی بہترین جگہ ہے۔ بولا، ہم آپ کی تعریف کرتے ہیں۔ ہمارے تمام بدمعاشوں کے لیے جو اس پوڈ کاسٹ کو سن رہے ہیں، اگر آپ نے ابھی تک ایک ایماندارانہ جائزہ لکھنے اور مزید لوگوں تک پہنچنے میں ہماری مدد کرنے کے لیے دو منٹ نہیں نکالے ہیں، تو میں آپ سے پوچھ رہا ہوں، میں آپ سے التجا کرتا ہوں کہ ایسا کریں۔ ہمیں جتنے زیادہ جائزے ملتے ہیں، اتنے ہی زیادہ لوگوں تک ہم پہنچتے ہیں۔ ہم جتنے زیادہ لوگوں تک پہنچتے ہیں، اتنے ہی زیادہ لوگوں کی ہم مدد کرتے ہیں۔ یہ وہی ہے جو ہم یہاں کرنے کے لئے ہیں.

ایشلے:
مجھے کہنا ہے، آپ کے لڑکوں کے ایپل کے جائزوں کے لیے ان میں سے کچھ صارف نام کافی دل لگی ہیں۔ ہمارے پاس، کیا، دودھ مین، حال ہی میں؟

ٹونی:
ہمارے پاس پہلے ملک مین تھا۔

ایشلے:
سچ میں، میں یہ بھی نہیں جانتا کہ میرا کیا ہے، اسے میرے میں کیسے سیٹ کیا جائے [ناقابل سماعت 00:01:45]۔

ٹونی:
مجھے لگتا ہے کہ میرا اصل میں میرے پوڈ کاسٹ کا نام ہے جو میں نے 22 سال کی عمر میں شروع کیا تھا، جسے Do Really Good کہا جاتا ہے۔ مجھے لگتا ہے کہ یہ اب بھی میرے ایپل پوڈ کاسٹ کے جائزے کے نام کی طرح ہے۔

ایشلے:
ہاں۔ مجھے یہ دیکھنا پڑے گا کہ میرا کیا ہے۔ لیکن آج ہمارے پاس آپ کے لیے ایک زبردست شو ہے۔ ہم زندہ ہیں، ذاتی طور پر۔ ہمیں ذاتی طور پر ریکارڈنگ پسند ہے، اور ہم امید کرتے ہیں کہ آپ لوگ بھی کریں گے۔ براہ کرم ہمیں یوٹیوب ویڈیوز پر ایک تبصرہ چھوڑیں، یا اگر آپ ہمیں اپنے پسندیدہ پوڈ کاسٹ پلیٹ فارم پر ایک جائزہ چھوڑتے ہیں، تو ہمیں بتائیں کہ آپ لوگ ہمیں اگلے کس شہر میں آنا چاہتے ہیں۔ ہمارے پاس آج شو میں الیکس ہے۔ وہ ایک دانتوں کی ڈاکٹر ہے اور اس نے اپنے طالب علم کے قرض کے کچھ قرضے کی ادائیگی میں مدد کے لیے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنا شروع کی، اور وہ انکشاف کرتی ہے، کئی بار یہ کہنے کے بعد کہ یہ بہت بڑی رقم ہے، وہ ہمیں بتاتی ہے کہ وہ رقم کیا ہے۔

ٹونی:
یہ ایک حیران کن نمبر ہے۔ لیکن الیکس کے پاس واقعی ٹھنڈی بیک اسٹوری بھی ہے ، ٹھیک ہے؟ چونکہ وہ، زیادہ تر لوگوں کی طرح جو صحت کے پیشہ ور بن جاتے ہیں، اس کے اور اس کے شوہر دونوں ہی میڈیکل کے شعبے میں ہیں، ان میں سے بہت سے لوگ کبھی بھی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کو کل وقتی چیز کے طور پر نہیں سوچتے۔ یہ صرف کچھ ہے جو وہ طرف سے کرتے ہیں۔ لیکن اس نے واقعی اپنے رئیل اسٹیٹ پورٹ فولیو کی تعمیر میں زیادہ فعال انداز اختیار کیا ہے، اور ہمیں اس کے پیچھے کی وجہ سننے کو ملتی ہے۔
ہمارے پاس ایلیکس آ رہا ہے۔ ایلکس تم لوگ اسے الیکس کے لیے تالیاں بجانا چاہتے ہو؟

ایشلے:
وو، ایلکس۔

ٹونی:
الیکس دراصل آج صبح فورٹ لاڈرڈیل سے ایک پرواز پر سوار ہوا، تو وہ-

الیگزینڈرا:
4: 30 ایم

ٹونی:
صبح 4:30 بجے، اور وہ اب بھی جا رہی ہے۔ ایلکس کے لیے ایک بار پھر تالیاں بجائیں۔ یہ ابتدائی پرواز ہے۔

ایشلے:
ایلکس، سب کو اپنے بارے میں تھوڑا سا بتائیں اور آپ نے رئیل اسٹیٹ میں کیسے آغاز کیا۔

الیگزینڈرا:
میں اور میرے شوہر صحت کی دیکھ بھال کرنے والے پیشہ ور ہیں، اور ہماری پوری زندگی اسکول میں رہنے کی وجہ سے، ہمیں مالی معاملات کے بارے میں سچائی سے بہت کچھ نہیں معلوم تھا۔ جب ہم اسکول میں تھے تو ہم واقعی کام نہیں کرتے تھے۔ اور اس طرح میں نے صحت کی دیکھ بھال کرنے والے بہت سے پیشہ ور افراد کو دیکھا ہے جن کی آمدنی زیادہ ہے، لیکن وہ اب بھی تنخواہ کے حساب سے زندگی گزار رہے ہیں یا وہ کام سے جل گئے ہیں، اور ہم ایسا نہیں بننا چاہتے تھے۔ اور اس لیے میں نے اس پر بہت تحقیق کی کہ ایسا کیسے نہ کیا جائے، اور ظاہر ہے کہ ریل اسٹیٹ سرفہرست لوگوں میں سے ایک تھی۔

ٹونی:
لیکن رئیل اسٹیٹ سے باہر، آپ نے پہلے سے کچھ دوسری چیزوں کو دیکھا۔

الیگزینڈرا:
جی ہاں.

ٹونی:
ان میں سے کچھ دوسرے اختیارات کیا تھے، اور ہو سکتا ہے، وہ آپ کے لیے کام کیوں نہیں کر سکے؟

الیگزینڈرا:
میں نے سب کچھ کیا۔ میں نے ڈوب کیا، میں نے ڈیو رمسی فنانشل پیس یونیورسٹی لے لی۔ میں نے اسٹاک اور ڈے ٹریڈنگ پر تھوڑا سا مطالعہ کرنے کی کوشش کی۔ براہ کرم مجھ سے ان چیزوں کے بارے میں کچھ نہ پوچھیں۔ میں کچھ نہیں جانتا یہ صرف مجھے دلچسپی نہیں تھی. بلاشبہ، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری آن لائن سرفہرست چیزوں میں سے ایک تھی، اور اس لیے میں نے صرف ابتدائی افراد کے لیے رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری پر تحقیق کی۔ BiggerPockets سامنے آیا، اور میں نے OG پوڈ کاسٹ سننا شروع کیا، اور اس طرح یہ شروع ہوا۔

ٹونی:
اگر آپ کر سکتے ہیں تو ہمیں بتائیں کہ آج آپ کا پورٹ فولیو کیسا ہے؟ کتنے یونٹس؟ وہ یونٹس کہاں واقع ہیں؟

الیگزینڈرا:
ہمارے پاس کنساس سٹی میں تین ہیں، اور ہمارے یہاں فینکس میں ایک مختصر مدت کے کرایے پر ہے۔ ہمارے یہاں سرپرائز، ایریزونا میں بھی ایک نئی تعمیر ہے۔

ایشلے:
رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے آپ کا بڑا محرک کیا تھا؟

الیگزینڈرا:
سچ میں، میں نے ابھی یہ کیا. ہم اپنے پیشے کے بہت سے لوگوں کو جلتے ہوئے دیکھتے ہیں، اور ہم ایسا نہیں بننا چاہتے تھے۔ ہم وہی کرتے ہیں جو ہم کرتے ہیں۔ ہمیں پسند ہے کہ ہم کیا کرتے ہیں، اور ہم چاہتے ہیں کہ ہم کام پر جانے کا انتخاب کریں اور اپنے طلباء کے قرضوں کی ادائیگی کے لیے کام پر نہ جانا پڑے، اور اس طرز زندگی یا کسی بھی چیز کے مطابق رہنے کے لیے کام پر جانا پڑے۔

ایشلے:
آپ ہمیں پہلے ہی بتا چکے ہیں، لیکن جب آپ ہمیں بتائیں کہ طالب علم کے قرض کا قرض کیا ہے تو میں صرف سب کے جبڑے گرتے دیکھنا چاہتا ہوں۔

الیگزینڈرا:
مجھے صحیح تعداد کا علم نہیں ہے، لیکن میں اور میرے شوہر نے طالب علم کے قرض کے قرض میں مل کر، صرف طالب علم کے قرضے $750,000 سے زیادہ ہیں۔

ٹونی:
لیکن-

الیگزینڈرا:
یار، کاش ہمارے پاس اس طرف کیمرہ ہوتا۔ کوئی ریکارڈنگ کیوں نہیں کر رہا؟

ٹونی:
لیکن کیا آپ انہیں بتا سکتے ہیں کہ آپ اور آپ کے شوہر روزی روٹی کے لیے کیا کرتے ہیں؟ وہ اچھے استعمال میں گئے، میں کہوں گا۔

الیگزینڈرا:
میرے شوہر آرتھوپیڈک سرجن ہیں، اور میں ایک جنرل ڈینٹسٹ ہوں۔ ایسا لگتا ہے، ہاں، زیادہ آمدنی اور وہ سب، لیکن، دوبارہ، $750,000۔ اگر میں نے اپنی زندگی میں بہت سے لوگوں کی بات سنی جو ہمیں کہتے ہیں، "آپ سرمایہ کاری نہیں کر سکتے، کیونکہ اپنے طلباء کے قرضوں کو دیکھیں۔ آپ کے پاس ایسا کرنے کے لیے پیسے نہیں ہیں۔ آپ کو طلباء کا قرض ادا کرنے کی ضرورت ہے،" ہم اس پوزیشن میں نہیں ہوں گے جس میں ہم ہیں، اور ہم ایسا کرنے کے قابل نہیں ہوں گے۔

ٹونی:
میں جانتا ہوں کہ آپ رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کو بہت سنجیدگی سے لے رہے ہیں اور اگلے سال ایک بڑی تبدیلی آنے والی ہے۔ کیا آپ اسے سب کے ساتھ بانٹ سکتے ہیں اور اس کے پیچھے کیا محرک تھا؟

الیگزینڈرا:
ہمارا تیسرا سودا بیچنے والے کی مالی اعانت والا سودا تھا۔ 2023 کے لیے، میں دندان سازی سے ایک سال کی چھٹی لینے جا رہا ہوں اور یہ دیکھنے کی کوشش کروں گا کہ اس سال میں مجھے کتنے تخلیقی مالیاتی سودے مل سکتے ہیں۔ میں دندان سازی نہیں چھوڑ رہا ہوں، لیکن میں صرف ایک سال کی چھٹی لینے جا رہا ہوں۔

ایشلے:
میرا مطلب ہے، آپ لوگوں کو اس کے لیے تالیاں بجانی ہوں گی۔ میرا مطلب ہے، یہ حیرت انگیز ہے، ایسا کرنے کا آپشن حاصل کرنے کے قابل ہونا۔ ہمیں بتائیں کہ اگلے سال کے لیے آپ کا مقصد کیا ہے۔

الیگزینڈرا:
میرا مقصد 12 تخلیقی فنانسنگ ڈیلز کو آزمانا اور حاصل کرنا ہے۔ میرا مطلب ہے، مجھے نہیں معلوم کہ میں چاند کی شوٹنگ کر رہا ہوں یا نہیں، لیکن ہم دیکھیں گے۔ یہ ایک مقصد ہے جو میرے پاس ہے۔

ٹونی:
بالکل ٹھیک. اس سے پہلے کہ ہم یہاں سوال میں داخل ہوں آخری بات۔ اگر کوئی نیا سرمایہ کار آج شروع کرنا چاہتا ہے تو آپ اسے کیا مشورہ دے سکتے ہیں؟ آپ کے تجربات کی بنیاد پر، آپ نے جو کچھ بھی کیا ہے اس کی بنیاد پر۔

الیگزینڈرا:
میں کہوں گا کہ اپنے آپ میں سرمایہ کاری کریں اور کارروائی کریں۔ جیسا کہ میں نے کہا، ہماری زندگیوں میں بہت سے لوگ، میرے قریبی دوست، میرے خاندان، انہوں نے لفظی طور پر ہمیں کہا، "آپ کو ایسا نہیں کرنا چاہیے۔" انہوں نے ہمیں اس سے دور کرنے کی کوشش کی۔ لیکن اگر ہم نے کارروائی نہ کی تو ہمارے پاس وہ پانچ جائیدادیں نہیں ہوں گی جو اب ہمارے پاس ہیں، اور امید ہے کہ یہاں سے پیمانے پر۔ میں صرف اتنا کہوں گا کہ کوشش کریں اور جتنا ہو سکے نیٹ ورک کریں۔ ویسے، یہ میرا اب تک کا پہلا نیٹ ورکنگ ایونٹ ہے۔

ٹونی:
یہ اس کی اب تک کی پہلی ملاقات ہے۔

الیگزینڈرا:
کارروائی کریں، کیونکہ، ایک بار پھر، اگر آپ دوسرے تمام لوگوں کی بات سنتے ہیں جو کہتے ہیں کہ نہ کریں، تو ان لوگوں کی بات نہ سنیں جو ایسا نہیں کر رہے ہیں۔

ایشلے:
ٹھیک ہے. ہمارے سوال کے لیے، فینکس میں خرید و فروخت کے لیے صحت مند واپسی کیا ہے؟ آپ کے لیے فینکس مارکیٹ کے بارے میں کیا پرکشش ہے؟ یہاں آپ کے پاس اپنا قلیل مدتی کرایہ ہے۔ میرا مطلب ہے، تکنیکی طور پر، آپ کی قلیل مدتی خریداری اور ہولڈ۔ تم اسے پکڑے ہوئے ہو۔ کس چیز نے آپ کو فینکس مارکیٹ میں آنا چاہا اور آپ یہاں سرمایہ کاری کیوں جاری رکھیں گے؟

الیگزینڈرا:
میرے خیال میں اس کی وجہ یہ ہے کہ میں فینکس سے ہوں۔ میرا خاندان اب بھی یہاں رہتا ہے۔ لہذا میں اس علاقے سے واقف تھا، اور چونکہ ہم ریاست سے باہر ہیں، میں اس دوسرے ہوم لون، چھٹیوں کو استعمال کرنے کے قابل تھا۔ لیکن مجھے فینکس کا علاقہ پسند ہے۔ ہر کوئی اب بھی یہاں چھٹیاں گزارنے آتا ہے۔ برفانی پرندے بہت ہیں۔ بہت سارے ہسپتال ہیں۔ بہت ترقی ہے۔ اگرچہ مارکیٹ وہی ہے جو یہ ہے، ایریزونا میں بہت زیادہ ترقی ہوئی ہے، اور مجھے یقین ہے کہ یہاں ہر کوئی جانتا ہے کہ، یہاں آنے والی تمام بڑی کمپنیوں کے ساتھ۔ آپ کو ابھی بھی نمبروں کو دیکھنا ہوگا۔ کوئی ایسا کام نہ کریں جس سے آپ کا بٹوہ خراب ہو جائے۔ آپ کو اب بھی واپسی کرنی ہوگی۔ قلیل مدتی رینٹل کے ساتھ، یہ طویل مدتی کرایے سے تھوڑا زیادہ ہے۔ ہمارا ابھی، یہ میرے خیال سے تھوڑا کم ہے۔ یہ تقریباً 23 فیصد ہے، میں کہوں گا۔ لیکن یہ ابھی شروع ہوا، تو میں-

ٹونی:
23٪ اب بھی بہت اچھا ہے۔

الیگزینڈرا:
ہاں۔ میں اب بھی سوچتا ہوں کہ فینکس مارکیٹ سرمایہ کاری کے لیے ایک بہترین علاقہ ہے۔ لہذا ترقی کی تلاش کریں اور یقینی بنائیں کہ آپ اپنا ہوم ورک نمبروں کے ساتھ کرتے ہیں۔ یقینی بنائیں کہ نمبر کام کرتے ہیں۔ اور نیٹ ورک۔ میں نیٹ ورک کہوں گا۔ کنساس سٹی میں ہماری جگہیں، میں ان کے پاس کبھی نہیں گیا ہوں۔ میں نے کل وقتی دانتوں کا ڈاکٹر ہوتے ہوئے ایک ہی وقت میں دو بحالی کا انتظام کیا۔ اگرچہ میں نے ذاتی طور پر نیٹ ورک نہیں کیا تھا، تمام آن لائن گروپس، بگگر پاکٹس، فورمز، بہت مددگار تھے۔ اس طرح میں بہت سے لوگوں سے ملا، اور مجھے ان پر بھروسہ ہے۔ ظاہر ہے، اس طرح ہم ان منصوبوں کو مکمل کرنے اور پیمانے پر کرنے میں کامیاب ہوئے، میرا اندازہ ہے۔

ایشلے:
ٹھیک ہے. ہم اپنے پہلے دوکھیباز جوابی سوال کے ساتھ شروع کرنے جا رہے ہیں، اور یہ سوال ٹم ریز سے آتا ہے۔ اگر آپ متعدد جائیدادوں کے مالک ہیں، تو آپ کا بیک اپ پلان کیا ہے اگر آپ کے کرایہ دار ایک ساتھ کرایہ ادا کرنا بند کر دیں اور انہیں بے دخل نہیں کیا جا سکتا؟ میرے خیال میں بہت سارے سرمایہ کاروں نے یہ COVID کے دوران دیکھا، جب کہ وہاں پر پابندی تھی جہاں آپ کرایہ داروں کو بے دخل نہیں کر سکتے تھے، اور ایسے کرایہ دار تھے جو واقعی اس وقت ادائیگی کرنے کے متحمل نہیں تھے۔ اور پھر کچھ تھا، اور میں اپنے کرایہ دار کے نام نہیں بتاؤں گا جنہوں نے فائدہ اٹھایا اور پوری وقت ادائیگی نہیں کی۔ میرے خیال میں یہ یقینی طور پر ایک مالک مکان کے طور پر ایک خطرہ ہے اور ایسی چیز جس سے نئے سرمایہ کار بہت خوفزدہ ہیں۔ ایلکس، اس خوف کو دور کرنے کے لیے آپ کا کیا مشورہ ہے یا اس خطرے کو کم کرنے کے لیے وہ کچھ نافذ کر سکتے ہیں؟

الیگزینڈرا:
یہ ایک چیلنجنگ ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ کیا ان سب نے ادائیگی کرنا چھوڑ دی؟

ایشلے:
جی ہاں.

الیگزینڈرا:
یہ ایک چیلنجنگ ہے۔ میں پہلے کرایہ داروں سے بات کروں گا۔ میرا مطلب ہے، وہ انسان ہیں، آپ انسان ہیں۔ میں کوشش کروں گا، ہو سکتا ہے، اگر وہ واقعی ادائیگی نہیں کر سکتے ہیں، تو ادائیگی کا منصوبہ یا کچھ اور لے کر آنے کی کوشش کروں گا۔ جیسے، "ارے، میں جانتا ہوں کہ آپ پوری رقم ادا نہیں کر سکتے، لیکن کیا آپ مجھے اس مہینے کا 50% دے سکتے ہیں، اور پھر کسی طرح اس میں واپسی کا راستہ آسان کرنے کی کوشش کر سکتے ہیں؟" یہ سخت ہے۔ خدا کا شکر ہے کہ اب تک میری ایسی صورتحال نہیں ہے۔

ایشلے:
ٹھیک ہے، مجھے لگتا ہے کہ اس وجہ کا وہ حصہ بہت مشکل ہے کیونکہ میرے خیال میں ایسا ہونے کا امکان بہت کم ہے۔ جب تک کہ آپ کے پاس دو یا تین اکائیاں نہ ہوں، تو آپ کے پاس جتنی کم اکائیاں ہوں گی، اتنا ہی زیادہ امکان ہے کہ ایسا ہونے والا ہے۔ لیکن جیسے جیسے آپ اپنے پورٹ فولیو کو بڑھاتے اور اسکیل کرتے ہیں، اس قسم کے کم امکانات ہوتے ہیں کہ ہر ایک یونٹ کے ایک ہی وقت پر عدم ادائیگی ہو جائے۔ لیکن یہ وہ جگہ ہے جہاں آپ کے نقد ذخائر آتے ہیں، ہر یونٹ کے لیے وہ تین سے چھ ماہ کے نقد ذخائر موجود ہیں، تاکہ آپ کم از کم ان اخراجات کو پورا کر سکیں اور ان تین سے چھ ماہ کے لیے گیم پلان حاصل کر سکیں۔ خاص طور پر اگر آپ کے پاس چھوٹا پورٹ فولیو ہے تو، چھ ماہ کے ساتھ شروع کرنے کی انتہائی سفارش کریں۔ اس میں آپ کے رہن، آپ کے پراپرٹی ٹیکس اور ان آنے والے مہینوں کے لیے آپ کی بیمہ شامل ہے۔

ٹونی:
یہ بہت اچھا جواب ہے۔ صرف ایک چیز جو میں اس میں شامل کروں گا، جیسا کہ ایشلے نے کہا، وہ یہ ہے کہ میں سمجھتا ہوں کہ جب تک کہ کوئی عالمی وبائی بیماری دوبارہ نہ ہو، شاید یہ بہت کم ہے کہ آپ کو ایسا مقام نظر آئے گا جہاں آپ کے تمام کرایہ دار ادائیگی نہیں کر رہے ہیں۔ . اگر صحت کا کوئی بڑا خوف یا کوئی ایسی چیز نہیں ہے جو لوگوں کو ادائیگی کرنے سے روک رہی ہو، اور آپ کے کرایہ دار صرف ادائیگی نہ کرنے کا فیصلہ کرتے ہیں، تو آپ کو اپنے کرایہ داروں کی اسکریننگ کے لیے تھوڑا بہتر کام کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ یہ شاید آپ کو میرا مشورہ ہوگا۔ اگر آپ اس کے بارے میں گھبرائے ہوئے ہیں، تو اسکریننگ کے عمل میں تھوڑا سا مزید وقت گزاریں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ آپ کو اعلیٰ معیار کا کرایہ دار مل گیا ہے۔

ایشلے:
ایک اور چیز جو آپ کر سکتے ہیں، بطور مالک مکان کرایہ داروں کے لیے مختلف قسم کی فنڈنگ، ریاستی فنڈنگ، کاؤنٹی فنڈنگ ​​کا جائزہ لینا ہے۔ بہت سارے وسائل ہیں، یہاں تک کہ چھوٹی، غیر منفعتی تنظیمیں بھی جو ان لوگوں کی مدد کریں گی جنہیں کرایہ کی آمدنی میں سبسڈی دینے میں مدد کی ضرورت ہے۔ یہ سیکشن 8 سے بالکل مختلف ہے، کیونکہ سیکشن 8، آپ امداد حاصل کرنے کے لیے تین سال تک انتظار کی فہرست میں رہ سکتے ہیں۔ لیکن وہاں چھوٹی تنظیمیں ہیں، اور خاص طور پر چونکہ COVID اور COVID کے دوران، بہت سارے ایسے پروگرام پیش کیے گئے تھے جو لوگوں کو کرائے پر پکڑے جانے میں مدد دیتے تھے کہ آپ کرایہ دار کے طور پر درخواست دے سکتے ہیں، اور یہاں تک کہ مالک مکان کرایہ دار کے لیے درخواست دے سکتا ہے۔ کی طرف سے یہ آپ کے کرایہ دار کو دینے کے لیے کچھ ہو گا، ان پروگراموں میں سے کچھ جن کے بارے میں وہ بھی نہیں جانتے ہوں گے کہ وہ یہ امداد کہاں سے حاصل کر سکتے ہیں، اور یہ آپ کی مقامی ہاؤسنگ اتھارٹی اور تنظیم کی ویب سائٹ پر جا رہا ہے۔
مثال کے طور پر، Buffalo میں HOME NY ان میں سے ایک ہے، اور پھر بیلمونٹ ہاؤسنگ بھی ہے۔ اس قسم کے پروگراموں کے بارے میں جاننے کے لیے یہ بہترین وسیلہ ہوگا جو آپ کے کرایہ دار کو کرائے پر پکڑے جانے میں مدد دے سکتا ہے۔
ایک اور پسندیدہ چابیاں کے لئے نقد رقم کرنا ہے۔ اگر آپ کا کرایہ دار ادائیگی کر رہا ہے، تین ماہ انتظار کرنے کے بجائے جب تک کہ آپ بے دخلی نہیں کر سکتے یا جو بھی انتظار کا وقت ہے، شاید انہیں صرف پیش کریں، کہو، 'آپ جانتے ہیں کیا؟ میں آپ کو $500 دوں گا، اگر آپ اگلے ہفتے تک باہر چلے جائیں تو میں آپ کو $1,000 دوں گا۔ میں یہاں آؤں گا، آپ کا سارا سامان ختم ہو گیا ہے، آپ مجھے چابیاں دیں، اور میں آپ کو $1,000 کا چیک یا $1,000 نقد دوں گا، اور ہم الگ ہو جائیں گے۔ یہ ان کے لیے کافی ہو سکتا ہے کہ وہ جا کر دوسرا یونٹ حاصل کریں اور دوبارہ شروع کریں۔

ٹونی:
تم نے میرے منہ سے الفاظ نکال لیے۔ یہ اگلا ٹکڑا تھا جس پر میں اترنے جا رہا تھا۔

ایشلے:
میں نے آپ کا دماغ پڑھا، اور میں ایسا ہی تھا، "آپ جانتے ہیں کیا؟ یہ بہت اچھا خیال ہے۔ اس کے کہنے سے پہلے میں اسے بتانے جا رہا ہوں۔"

ٹونی:
وہ telekinesis.

ایشلے:
ٹھیک ہے، آئیے اپنا اگلا سوال دیکھیں۔ یہ برائن کیولیئر کا ہے۔ اگر کوئی یونٹ کے لیے درخواست نہیں دے رہا ہے تو کیا کرایہ کم کرنا برا خیال ہے؟ بہت سارے نمائش اور دلچسپی، لیکن کوئی بھی اس کی پیروی نہیں کر رہا ہے۔ ایلکس، آپ اس کے بارے میں کیا سوچیں گے؟

الیگزینڈرا:
یہ دراصل ہمارے ساتھ ہوا ہے۔ پہلی یونٹ جسے ہم نے طویل مدتی کرایے میں تبدیل کر دیا، اور یہ دراصل ہمارے ہدف سے $200 زیادہ کرایہ پر لیا گیا۔ اور پھر وہ کرایہ دار، جب وہ باہر چلے گئے، تو وہ سردیوں کے وسط میں باہر چلے گئے۔ برف پڑ رہی ہے. اس وقت کوئی واقعی حرکت نہیں کرتا۔ ہم جانتے تھے کہ ہمیں اس رقم کے لیے کرایہ دار نہیں ملے گا جو ہم گرمیوں میں حاصل کرنے جا رہے تھے۔ ہمیں اصل میں اسے تھوڑا سا کم کرنا پڑا، لیکن ہم ابھی بھی تھوڑا سا نقد بہہ رہے تھے۔ جب تک آپ منفی نہیں ہیں، میرے خیال میں، آپ کو جس چیز کا احاطہ کرنے کی ضرورت ہے اسے ڈھانپیں اور پھر بھی تھوڑا سا ذخیرہ ہے، مجھے لگتا ہے کہ آپ ٹھیک ہیں۔ ایشلے، جس چیز پر آپ ہمیشہ ہارپ کرتے ہیں، ہمیشہ اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ کے پاس ذخائر ہیں، صرف اس صورت میں۔ لیکن ہمیں یہ کرنا پڑا، اور ہم اب بھی ٹھیک ہیں۔ میرا مطلب ہے، ہمارے پاس اب بھی وہ کرایہ دار موجود ہیں۔ انہوں نے 18 ماہ کے لیز پر دستخط کیے، تو یہ پہلے والے سے تھوڑا کم ہے، لیکن، ارے، ہمیں وہاں کوئی 18 ماہ کے لیے ملا ہے۔

ایشلے:
کبھی کبھی یہ بہتر ہے کہ وہ ٹرن اوور نہ ہو، ماہانہ کرایہ میں تھوڑا سا چھوٹ لے رہا ہے تاکہ کسی کو وہاں زیادہ لمبا رکھا جائے، کیونکہ ٹرن اوور مہنگا ہو سکتا ہے۔

ٹونی:
جب میں کالج سے فارغ التحصیل ہوا تو میں نے اس بڑے پراپرٹی مینجمنٹ کمپنی کے لیے مختصر طور پر کام کیا۔

ایشلے:
مجھے لگتا ہے کہ آج میں آپ کے بارے میں یہ تمام نئی چیزیں سیکھ رہا ہوں۔

ٹونی:
میں وہاں چھ ہفتوں کے لیے تھا، اور میں اصل میں وہاں دوبارہ بھرنے کے قابل نہیں ہوں، کیونکہ جب میں وہاں سے گیا تو میں نے انہیں مکمل دو ہفتے کا نوٹس نہیں دیا۔ لیکن، بہرحال، میں نے اس ڈیڑھ ماہ کے دوران کچھ چیزیں سیکھیں۔
ایک کام جو انہوں نے کیا وہ یہ تھا کہ انہوں نے لیز کی مدت کی بنیاد پر قیمتوں کو ایڈجسٹ کیا۔ کہتے ہیں کہ کوئی جون میں لیز پر دستخط کر رہا تھا، اور وہ جانتے ہیں کہ دسمبر ایک پراپرٹی کو دوبارہ لسٹ کرنے کا مشکل وقت ہے۔ وہ آپ کو چھ ماہ کے لیز کا اختیار دیں گے، لیکن یہ 12 ماہ کی لیز کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ مہنگا ہوگا جو جون میں ختم ہو جائے گا، اور انہوں نے اپنی تمام جائیدادوں کے لیے ایسا کیا۔ یہ بڑے اپارٹمنٹ کمپلیکس ہیں، سو یونٹس، لیکن اس طرح انہوں نے سست سیزن کے دوران موو آؤٹ کی تعداد کو کم کرنے کی کوشش کی جب انہیں کم چارج کرنا پڑے گا اور چوٹی کے موسم میں جب وہ چارج کر سکتے تھے تو موو آؤٹ کی تعداد میں اضافہ کریں گے۔ مزید.

الیگزینڈرا:
ہم نے ان کے ساتھ 18 ماہ کی بجائے 12 ماہ کی لیز پر کرنے کے لیے بات چیت کی، کیونکہ اگر ہم نے 12 مہینے کیے، تو ہمارے پاس ایک اور ٹرن اوور ہوگا، ممکنہ طور پر، موسم سرما میں۔ ہم نے لیز میں مزید چند ماہ کا اضافہ کیا، لہذا اگر انہوں نے کاروبار کیا، تو یہ موسم بہار/موسم گرما میں ہوگا جہاں اس کی زیادہ مانگ ہے۔

ٹونی:
کیا آپ نے کبھی اپنی فہرستوں کے لیے ایسا کیا ہے؟ آپ کی فہرستوں کے لیے۔ معذرت، قلیل مدتی دماغی بات کر رہے ہیں۔ آپ کے طویل مدتی کرایے کے لیے؟

ایشلے:
دراصل، نہیں، میرے پاس نہیں ہے۔ اور آپ سوچیں گے کہ بفیلو میں کوئی بھی برف میں حرکت نہیں کرنا چاہتا، جو کہ مکمل طور پر سچ ہے۔ میرے خیال میں یہ بہت اچھا خیال ہے۔

ٹونی:
ٹھیک ہے، یہ اگلا سوال شونا گارنیٹ کی طرف سے آتا ہے، اور شونا کا سوال یہ ہے کہ، چھ ماہ کی لیز پر کرنے اور پھر مہینے سے مہینے میں منتقل ہونے کے بارے میں سب کے خیالات کیا ہیں؟ مجھے پورے سال تک کسی برے کرایہ دار کے ساتھ پھنس جانے کے خیال سے نفرت ہے۔ مجھے ایسا لگتا ہے جیسے ہم نے اس پر تھوڑا سا چھو لیا ہے، لیکن میرا مطلب ہے، مجھے نہیں معلوم، آپ کے کیا خیالات ہیں، الیکس، ایک چھوٹی لیز پر ایک خراب کرایہ دار ہونے کے امکانات کو حاصل کرنے کے لیے؟

الیگزینڈرا:
وہ صرف گھبرائے ہوئے ہیں، پھر، کرایہ دار کے لیے؟

ٹونی:
ایسا لگتا ہے، ٹھیک ہے؟

الیگزینڈرا:
میرا مطلب ہے، میں کہوں گا کہ آپ اپنے کرایہ دار کی جانچ کریں جتنا آپ کر سکتے ہیں۔ کچھ معیارات ہیں جو آپ کو BiggerPockets، فورمز اور اس جیسی چیزوں سے، پراپرٹی مینیجرز سے معلوم کر سکتے ہیں۔ انہیں واقعی بہت زیادہ اسکرین کریں، تاکہ آپ کم از کم ان پر بھروسہ کرسکیں۔ آپ کو برا کرایہ دار مل سکتا ہے یہاں تک کہ اگر آپ کے پاس چھ ماہ کا لیز ہے۔ وہ ایک مہینے کے بعد ادائیگی کرنا بند کر سکتے ہیں، لیکن آپ کو واقعی ان کی اچھی طرح سے جانچ کرنی ہوگی۔ مجھے نہیں لگتا کہ میں نے واقعی اس کا جواب دیا ہے، معذرت۔

ٹونی:
نہیں، یہ بہت اچھا جواب ہے۔

ایشلے:
مجھے لگتا ہے کہ یہ ایک خوف ہے۔ خاص طور پر اگر آپ ایسی ریاست میں ہیں جہاں یہ زیادہ کرایہ دار کے لیے دوستانہ ہے، جہاں کرایہ دار کو بے دخل کرنا مشکل ہے، خاص طور پر اگر وہ لیز میں بند ہیں۔ میں درحقیقت مہینہ بہ مہینہ رہنے کے لیے زیادہ موافق رہا ہوں، کیونکہ عدم ادائیگی پر بے دخلی کرنے کے بجائے، آپ تجدید نہ کرنے پر بے دخلی کر سکتے ہیں۔ جب وہ مہینے بہ ماہ ہوتے ہیں، تو آپ کو کچھ خاص نوٹس دینا ہوگا۔ اگر وہ وہاں ایک سال سے کم رہتے ہیں، تو یہ 30 دن کا نوٹس ہے۔ اگر وہ وہاں رہتے ہیں، میرے خیال میں یہ دو سال تک ہے، پھر یہ 60 دن ہے۔ اور پھر دو سالوں میں، یہ 90 دن کا نوٹس ہے۔ آپ انہیں نوٹس دیتے ہیں کہ آپ ان کے لیز کی تجدید نہیں کر رہے ہیں، اور پھر آپ کے پاس وہ تین مہینے ہیں، اور پھر وہ وقت ہے جب آپ یا تو کرایہ بڑھا سکتے ہیں یا غیر تجدید کی پیشکش کر سکتے ہیں۔ اصل عدم ادائیگی کے عمل کے مقابلے میں ابھی نیویارک اسٹیٹ میں غیر تجدید کا عمل کرتے ہوئے بے دخل کرنے کا ایک آسان طریقہ ہے۔ یہ ایک فائدہ ہوگا، میرے خیال میں، اگر آپ ایسی ریاست میں ہیں جہاں یہ مکان مالک کے موافق ہونے سے زیادہ کرایہ دار کے لیے، قوانین کے مطابق ہے۔

ٹونی:
ہاں، شونا، مجھے لگتا ہے، جیسا کہ ہم نے کہا، کبھی کبھی کاروبار زیادہ مہنگا ہوتا ہے، لہذا اگر آپ کے پاس یہ تمام ماہانہ لیز ہیں اور آپ لوگوں کو ہر چھ سے سات ماہ بعد تبدیل کرنے کی اجازت دے رہے ہیں، تو یہ آپ کو مہنگا پڑ سکتا ہے۔ طویل مدت میں زیادہ پیسہ. آپ کی بات کے مطابق، ایلکس، میرے خیال میں پیشگی جانچ میں وقت گزارنا بہتر ہو سکتا ہے۔

ایشلے:
اس کے علاوہ، کرایہ دار کے لیے لیز سے نکلنا کتنا آسان ہے؟ کیونکہ، نیو یارک اسٹیٹ میں، کرایہ دار کے لیے اپنے لیز سے باہر نکلنا بہت آسان ہے۔ ہو سکتا ہے کہ وہ اپنی سیکیورٹی ڈپازٹ سے محروم ہو جائیں، لیکن پھر بھی باہر چلے جائیں۔ یہ بہت مشکل ہے، اگر آپ ان کے لیز میں یہ شرط لگاتے ہیں کہ، ٹھیک ہے، اگر وہ باہر چلے جاتے ہیں، تو وہ اپنا سیکیورٹی ڈپازٹ کھو دیتے ہیں اور وہ کرایہ ادا کرتے ہیں جب تک کہ کوئی نیا کرایہ دار پراپرٹی میں نہ ڈالا جائے۔ لیکن آپ کو ایک نئی پراپرٹی کو فعال طور پر تلاش کرنا ہوگا۔ تو ان کا ایک بہت اچھا معاملہ ہے، "اوہ، ٹھیک ہے، آپ کو دو ماہ سے کرایہ دار نہیں ملا۔ یہ آپ کی غلطی تھی۔ یہ بہت سست تھا۔" اس طرح کی چیزیں. لہذا کرایہ دار سے اس رقم کو حاصل کرنا اور ان سے اس خالی جگہ کے بھرنے تک ادائیگی جاری رکھنا بہت مشکل ہے۔

ٹونی:
میں نہیں جانتا تم کیسے-

ایشلے:
یا، یہاں تک کہ اگر اسے فوراً بھر دیا جاتا ہے، تب بھی آپ کے پاس وہ ٹرن اوور لاگت تھی جسے آپ دوبارہ نہیں کر رہے ہیں۔

ٹونی:
اس پر صرف ایک اور ٹکڑا۔ جس طریقے سے میں اسی پراپرٹی مینجمنٹ کمپنی کے بارے میں بات کر رہا تھا جس کے لیے میں کام کرتا تھا، اسی طرح ان کی لیز ترتیب دی گئی تھی، کہ اگر آپ نے اپنا لیز توڑ دیا، تو آپ اس وقت تک کرایہ کے ذمہ دار ہوں گے جب تک کہ کوئی اور منتقل نہ ہو جائے۔ اور اگر آپ نے ایسا نہیں کیا۔ ادا کریں، وہ آپ کو مجموعوں میں بھیجیں گے، اور وہ جمع کرنے کو آپ کا پیچھا کرنے دیں گے۔ میں نہیں جانتا کہ کیا آپ یہ سب کرنا چاہتے ہیں، شانا، لیکن ہم صرف بات کر رہے ہیں [ناقابل سماعت 00:20:36]۔

ایشلے:
ٹھیک ہے. ہمارا آخری سوال میٹ پالس سے ہے۔ آپ کسی علاقے میں کرائے کی شرحوں کا تعین کیسے کرتے ہیں؟ پیشگی شکریہ.

الیگزینڈرا:
بہت ساری ویب سائٹس، پلیٹ فارمز ہیں جنہیں آپ استعمال کر سکتے ہیں۔ یہاں تک کہ آپ ایمانداری سے زیلو کو تلاش کر سکتے ہیں، اور صرف اس محلے کو دیکھ سکتے ہیں جس میں آپ ہیں یا یہ کہ پراپرٹی ہے، اور دیکھیں کہ اس علاقے میں کمپس کیا ہیں اور وہ کرائے کے لیے کیا لے رہے ہیں۔ لیکن رینٹو میٹر بھی ایک بہترین ویب سائٹ ہے۔

ٹونی:
بی پی کرایہ کا تخمینہ لگانے والا دراصل کافی جگہ پر ہے۔ میں نے کرایہ کا تخمینہ لگانے والے کے شروع ہونے سے پہلے اپنی پہلی کرائے کی جائیداد خریدی تھی، لہذا خالص تجسس کے تحت، میں واپس گیا اور اس ایڈریس کو کرائے کے تخمینہ لگانے والے میں لگا دیا، اور یہ اس بات پر تھا کہ میں اپنے کرایہ دار سے کیا وصول کر رہا تھا۔ یا، میرے خیال میں یہ $25 روپے سے کم تھا، کچھ ایسا ہی تھا، لیکن یہ کافی قریب تھا۔ لہذا اگر آپ بازاروں کو دیکھ رہے ہیں جو یہ سمجھنے کی کوشش کر رہے ہیں کہ وہ کرایہ کیا ہو سکتا ہے، تو میرے خیال میں کرایہ کا تخمینہ لگانے والے ایک بہترین ٹول ہیں۔

ایشلے:
ان میں سے کچھ ٹولز کے ساتھ صرف ایک پریشانی یہ ہے کہ جب آپ دیہی علاقوں میں پہنچ جاتے ہیں جہاں میں سرمایہ کاری کرتا ہوں، تو ان کے لیے معلومات حاصل کرنے کے لیے کافی ڈیٹا نہیں ہوتا ہے۔ یہی وہ جگہ ہے جہاں فیس بک مارکیٹ پلیس، یہاں تک کہ کریگ لسٹ پر جانا، اور یہ دیکھنا کہ کون سی پراپرٹیز درج ہیں، اور پھر صرف ہر ہفتے چیک کرنا۔ اگر پچھلے ہفتے وہاں لسٹنگ تھی، اور اگلے ہفتے ختم ہو گئی ہے، تو زیادہ تر امکان ہے کہ اس کے لیے کرائے پر لیا گیا ہو، اور آپ اسے موازنہ کے طور پر استعمال کر سکتے ہیں۔ پھر، اس علاقے میں پراپرٹی مینجمنٹ کمپنیوں کو بھی کال کریں، اور آپ صرف یہ دکھاوا بھی کر سکتے ہیں کہ آپ اپارٹمنٹ کرایہ پر لینا چاہتے ہیں، چاہے ان کے پاس کچھ بھی خالی نہ ہو۔ صرف یہ پوچھنا، "آپ کے ایک بیڈروم والے اپارٹمنٹس کتنے سائز کے ہیں، اور آپ فی الحال انہیں کس کے لیے کرائے پر دیتے ہیں؟ کیا شامل ہے؟" ایسی چیزیں بھی۔

ٹونی:
اسی کمپنی میں واپس جانا، یہ دراصل میرے کام کا حصہ تھا کیونکہ لیزنگ ایجنٹ دوسرے اپارٹمنٹ کمپلیکس کو صرف موازنہ یونٹوں پر کرایے کے تخمینے حاصل کرنے کے لیے کال کرتا تھا تاکہ ہم جان سکیں کہ قیمت کیسے لگائی جاتی ہے، لہذا یہ ایک عام عمل ہے۔

ایشلے:
چلو ٹھیک ہے. ٹھیک ہے یہ آج آپ لوگوں کے لیے ہمارے دوکھیباز جوابات کے سوالات ہیں۔ ایلکس، ہمارے ساتھ شامل ہونے کا بہت شکریہ۔

الیگزینڈرا:
مجھے رکھنے کے لیے آپ کا بہت شکریہ۔ یہ بہت مزہ تھا.

ایشلے:
کیا آپ سب کو بتا سکتے ہیں کہ وہ آپ تک کہاں پہنچ سکتے ہیں اور آپ کے بارے میں کچھ مزید معلومات حاصل کر سکتے ہیں؟

الیگزینڈرا:
ہاں، انسٹاگرام پر، میں AK_Burnham ہوں، اور پھر فیس بک پر، الیگزینڈرا برنہم ہوں۔

ایشلے:
چلو ٹھیک ہے. بہت بہت شکریہ. میں ایشلے @ WealthFromRentals ہوں، اور وہ Instagram پر Tony @TonyJRobinson ہیں۔ سننے کے لیے آپ لوگوں کا بہت بہت شکریہ، اور ہم بدھ کو ایک مہمان کے ساتھ واپس آئیں گے۔

اسپیکر 4:
(گانا)