Çok fazla konuşmamız lazım gayrimenkul 2023'te. ortaklıklar için ev yenileme tüyoları, bu yıl bir ton yol kat ettik ve umarız bilgiler SİZE işinizde yardımcı olmuştur. gayrimenkul yatırımları seyahat!
Bugün, son on iki ay boyunca programda yaptığımız tüm muhteşem konukları ve sohbetleri yansıtarak anılar arasında bir yolculuğa çıkıyoruz. Bu çok özel bölüm için en sevdiğimiz anlardan birkaçını sizinle paylaşmak üzere özenle seçtik. İster arıyor olun ilk anlaşmanı bul veya zaten birkaç taneye sahibim kiralama özellikleriBu derlemenin size yeni yıla güçlü başlamanız için ihtiyaç duyduğunuz ilham ve motivasyonu vereceğini umuyoruz!
Herşeyi öğrenmek için katılın eşinizi gemiye almak gayrimenkul ile W2 gelirinizi değiştirmek kiralamalarla. Nedenini öğreneceksiniz ev hackleme belki de gayrimenkul yatırımına en iyi giriş noktasıdır ve neden kiralama arbitrajı için bir hile kodudur kolay nakit akımı. Hatta şunu öğreneceksiniz: "açık ev" hack'i çaylak bir yatırımcının kullandığı rehabilitasyon maliyetlerini tahmin etmekve bazı akıllıca yöntemler daha fazla para kazan senden mevcut portföy!
İşte link Bu şov için kırpılan tüm bölümler için Spotify çalma listesine!
Apple Podcast'lerini dinlemek için buraya tıklayın.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Ashley:
Bu Real Estate Rookie'nin 352. bölümü. Adım Ashley Kehr ve burada yardımcı sunucum Tony J. Robinson ile birlikteyim.
Tony:
Her hafta, haftada iki kez, yatırım yolculuğunuzu başlatmak için duymanız gereken ilhamı, motivasyonu ve hikayeleri size sunduğumuz Emlak Çaylağı Podcast'ine hoş geldiniz. Ve bugün sizler için başka bir Çaylak Yanıtımız var arkadaşlar. Sorularınızı yanıtlıyor olacağız. Ve eğer sorunuzun bölümlerimizden birinde öne çıkmasını istiyorsanız, bigpockets.com/reply adresine gidin, sorunuzu oraya bırakın, biz de onu gösteri için seçebiliriz.
Ashley:
Bugün satıcı finansmanıyla ilgili iki soruyu yanıtlayacağız. Yaratıcı finansman şu anda çok sıcak, çok sıcak. Satıcı finansmanı hakkında sorularınız varsa bu bölüm tam size göre.
Tony:
Ölçeklendirmeyle ilgili bir sorumuz var ve bu bir çaylak için nasıl görünüyor? Daha sonra müteahhitlerle ilgili soruyla bitiriyoruz. Yani herkesin en sevdiği şey müteahhitlerle çalışmak, bunu nasıl doğru şekilde yapabileceğimizi konuşacağız.
Sorulara geçmeden önce son olarak, eğer henüz yapmadıysanız, lütfen birkaç dakikanızı ayırın, hangi platformda dinliyorsanız dinleyin Çaylak Podcast'i için dürüst bir değerlendirme ve inceleme bırakın. Ne kadar çok yorum alırsak o kadar çok kişiye ulaşabiliriz. İnsanlara ulaştığımızda onlara yardım etme eğiliminde oluyoruz ve Çaylak Podcast'inde tek amacımız bu. Bu yüzden birkaç dakikanızı ayırın, bu derecelendirmeyi/incelemeyi bırakın ve biz de onu programda okuyabiliriz.
Ashley:
Roosevelt'ten gelen ilk sorumuzla başlayalım. “Hey BP, satıcı finansmanı sağlamanın en iyi yolu nedir? Peşinat var mı? Bir emlakçı işin içinde mi? Peki bunu almakla ilgili başka hangi ücretler var?” Harika bir soru. Satıcı finansmanı.
Tony:
Bu yüklü bir soru.
Ashley:
Tamam, satıcı finansmanı almanın en iyi yolu bununla başlayalım. Benim tavsiyem satıcıya, satıcı finansmanına açık olup olmayacağını veya sadece satıcı finansmanı olan bir teklif sunup sunamayacağını sormanız olacaktır.
Tony:
Burada biraz aykırı davranacağım ve satıcı finansmanı almanın en iyi yolunun aslında daha büyük büyümek olduğunu düşündüğümü söyleyeceğim. Ve kendimi açıklamama izin verin. Tek aileli alanda çoğu zaman satıcının, satıcı finansmanının ne olduğu konusunda eğitilmesi gerekebilir. Ticari alanda bu çok daha yaygındır, özellikle de emekli bir sahibi olan, belki de defterleri o kadar da iyi olmayan eski bir binanın peşindeyseniz, kar ve zarar olmadığı için geleneksel finansman elde etmenin zor olacağı bir mülkün peşindeyseniz. , bu durumlarda vergi beyanı veya vergi beyannamesi yoktur. Çoğu zaman satıcılar neredeyse satıcı finansmanı teklif etmeleri gerektiğini bilirler.
Şu anda Utah'ta bir anlaşmamız var, burası 13 üniteli bir otel ve gerçekten güzel bir mülk. Dürüst olmak gerekirse, sahipleri bununla oldukça iyi bir iş çıkardılar, ancak iyi bir iş çıkarmadıkları tek şey kitaplarıydı. Ve mülkün kendisi mutlaka banka açısından güvenilir değil çünkü P&L'ler pek de iyi durumda değil. Mülkü ve gerçek gelir potansiyelini gerçekten vurgulayacak iki yıllık önceki vergi beyannameleri yok. Yani satıcı biliyor ve bize satıcı finansmanı teklif etmeye çok istekliydi çünkü eğer bunu yapmazlarsa, birisinin satın alabilmesi için oldukça büyük bir indirimle satmak zorunda kalacaklarını biliyorlar. Bu yüzden benim tavsiyem oraya gidip belki daha ticari mülklerden bazılarına bakmaktır.
Ve birkaç bölüm önce AJ Osborne vardı ve o da insanların bazen reklamın tek ailelik şeylerden daha zor olduğu yanılgısına kapıldıklarını, ancak doğru anlaşmayı bulursanız bazen reklamın biraz daha kolay olabileceğini anlattı. tek aileli evlerden.
Ashley:
Anlaşmaya baktığınızda ve kitapları berbat olduğunda satıcılarla nasıl konuşursunuz? Satıcı finansmanı yapacaklarını söylediler mi, yoksa siz mi istediniz?
Tony:
Bu özel anlaşmayı hatırlamıyorum. Hatta sadece arama yapacağımız için teklif etmiş olabileceklerini söylemek istiyorum. Küçük motel ve otellere baktığımız için ülke genelinde satın alma kutumuza uygun türden çok sayıda otel var. Ancak Crexi'de arama yaptığımızda, arama parametrelerimizden biri kelimenin tam anlamıyla satıcı finansmanı veya satıcı taşımadır. Ve zaten bu konuşmayı yapmaya açık olan sahipleri bulmaya çalışacağız. Ama bence bu konuda, dürüst olmak gerekirse, bunu bize daha baştan teklif etmiş olabilirler, "Hey, eğer isterseniz." Ve sonra bunun şartlarını müzakere etmek zorunda kaldık.
Ashley:
Eğer onlar teklif etmeseydi bunu nasıl yapardın? Satıcıya, “İşte bu yüzden satıcı finansmanı yapmalısınız” şeklinde yaklaşıp, “Sizin muhasebeniz berbat olduğu için kimse bu mülkten kredi alamayacak” şeklinde nasıl bir açıklama yaparsınız?
Tony:
Onlara en başından beri söylediğimiz şey bu: "Hey, kâr ve zararlarınızı görebilir miyiz?" Ve bize eski kapaklı telefonlarıyla çektikleri bazı fotoğrafları gönderecekler. Vergi beyanı isteyeceğiz ve bu, mülkün son altı yılda her yıl yarım milyon dolar kaybettiğini gösterecek.
Onlara geri dönüp şöyle diyebiliriz: “Hey, bakın, mülkü gerçekten seviyoruz. İstediğiniz şeyin makul bir fiyat olduğunu düşünüyoruz, ancak bu mülk için iyi bir banka finansmanı almak imkansız. Yani eğer dışarı çıkmak zorunda kalırsak, dışarı çıkıp bir tür zor tefeci, çok pahalı olan kısa vadeli köprü borcu almamız gerekecek, bu da size teklif edebileceğimiz satın alma fiyatını aşağı çekecek. çünkü hâlâ geri dönüşlerimizi almamız gerekiyor.
Ancak eğer açıksanız, size satın alma fiyatınızı verebiliriz. Satıcı finansmanı konusunda daha iyi koşullar üzerinde çalışmamız gerekiyor.”
Ve biz bu adımı birkaç ticari mülk için de yaptık ve birçoğu ısırıyor çünkü bence o mülkü ne durumu ne de defterlerinin durumu göz önüne alındığında taşıyamayacaklarını anlıyorlar.
Ashley:
Ya da nakit teklif alabileceklerini, birisinin altın biletle geleceğini düşündükleri için tartıp direniyorlar.
Tony:
Evet. Evet, altın biletle. Elbette.
Ashley:
Siz Crexi'den bahsetmiştiniz, ancak Landwatch.com'a baktım ve şu anda, ABD genelinde, şu anda sahiplerini finanse eden ve özellikle kişinin sahiplerini finanse etmeye açık olduğunu belirten 13,954 liste var.
Tony:
Bu çılgınlık değil mi?
Ashley:
Evet.
Tony:
13,000 listenin tamamını taramak için bir VA ekibi kiralasaydınız, bu anlaşmalardan en az birini nasıl alamazsınız diye hayal edebiliyorum.
Ashley:
Evet. Evet.
Tony:
Sağ? En azından bir tane alacağınız neredeyse garantidir. Bu bir sayı oyunu.
Ashley:
Dürüst olmak gerekirse bunun, birkaç bölüm önce 349. bölümde karşılaştığımız Ariel ile aynı zamana denk gelebileceğini düşünüyorum ve eminim ki birisinin tüm bu listeleri taraması için kullanabileceğimiz bazı teknolojilere sahiptir.
Tony:
Dürüst olmak gerekirse son zamanlarda en sevdiğim bölümlerden biri olduğunu düşünüyorum. Eğer bunu dinlemediyseniz geri dönün ve dinleyin. Ancak Ariel'in bu süreci sistematik hale getirmek için bir araya getirdiği gerçekten harika web kazıma araçları vardı, ama evet, daha iyisini bulamazdım Ash. Peki ya senin için? Siz de bir miktar satıcı finansmanı yaptınız. Bu sana nasıl görünüyor? Satıcıyla olan bu konuşmayı nasıl başlattınız? Ne tür belgeler söz konusuydu? Sizin için nasıl göründüğünü bize anlatın.
Ashley:
Evet. Bunu sorunun ikinci kısmına bağlayabilirim, peşinat var mı? Bir emlakçı var mı? Peki bunu almanın başka hangi ücretleri var? Bu yüzden ilk defa satıcı finansmanı yapacağım, bunu örnek olarak yapacağım. Ve aslında bu kişiden birkaç mülk satın alıyordum ve bunu yapabilmemin tek yolu, mülklerden birinin satıcı finansmanı olması ve geri kalanını kredi limitimle satın alacak olmamdı. Yani hiçbir emlakçı işin içinde değildi.
Ve bence bu, kapatmak için bir avukat tutmanız gereken eyaletlerde çok daha kolay, ki New York da bunlardan biri. Böylece avukatım satıcının finansmanına ilişkin evrakları hazırladı, bunu mülkün satın alma sözleşmesine koydu ve benim hiçbir şey yapmam gerekmedi.
Yaptığım şey bir niyet mektubu oluşturmaktı. Yani niyet mektubumda satın alma fiyatını, mülkü, alıcıyı, satıcıyı ve satın alma şartlarını belirtiyordum. Yani herhangi bir ihtimal varsa, ihtimallerden biri de bunun avukat onayı ile geçerli olması ve şartların da geçerli olmasıydı.
Ben de 20,000 $ peşinat koydum, geri kalanı satıcı tarafından 12 ay vadeli %7 faizle finanse edildi. Ve 12 ayın sonunda bakiyenin tamamı ödenene kadar sadece faiz ödemeleri yapılıyordu. Satıcı finansmanıyla ilgili en güzel şeylerden biri de şartların üzerinde anlaştığınız, müzakere ettiğiniz her şey olabilmesidir. Yani %50 faiz oranıyla 3 yıllık sabit bir ödeme yapabilirsiniz, %50 peşinat ödeyebilirsiniz, hiç peşinat ödemesi yapamazsınız. Satıcı finansmanı olan birçok ilanda gördüğüm şey aslında çok yaygın: %50 peşinat talep ediyorlar ve bence bu, belki çok parası olan ama kredi notu iyi olmayan birini çekmek için. Yani gidip banka kredisi alamıyorlar. Ancak bir yatırımcı olarak yüzde 50'yi yatırmak bana cazip gelmiyor, bankaya gidip yüzde 20'yi yatırsam daha iyi olur.
Tony:
20, doğru.
Ashley:
Evet. Daha sonra, bununla ilgili diğer ücretler konusunda, satıcı finansman sözleşmenizi bir avukata hazırlattırırım ya da bir araya getirirlerse bir avukatın sözleşmeyi inceleyip onaylamasını isterim.
Yani ücretlerle birlikte gerçekleşen diğer ücretler sadece olağan kapanış ücretlerinizdir. Yani, yaptığınız herhangi bir tapu işi, eğer bir emlakçı kullandıysanız, eğer %0 peşinat yapıyorsanız, satıcı yine de emlakçının komisyonlarını ödeyecek mi, yoksa bu benim yaptığım anlaşmada yaptığınız bir şey mi? Size peşinat ödemeyeceğim ama satıcının komisyonlarını mı ödeyeceğim? Ya da buna benzer bir şey.
Tony:
Bu, açıkçası bugünkü ikinci sorumuz olan Tee Hoover'dan gelen Ash ile oldukça güzel bir şekilde bağlantılı. Tee'nin sorusu şu: "Satıcı finansmanı sağlayanlar için, satıcı finansmanı sunan satıcının rahatlığı için talep fiyatınızı mı artırıyorsunuz yoksa tahmini değer üzerinden mi satıyorsunuz? Ayrıca, bu hizmeti kabul ettiğiniz için herhangi bir faiz veya başka ücret alıyor musunuz? Sanırım biraz detaylandırmak istiyorum çünkü ortalıkta dolaştığımız birkaç terim var.
Ancak satıcı finansmanını düşündüğünüzde veya herhangi bir tür borcu gerçekten düşündüğünüzde, bakabileceğiniz birkaç kaldıraç vardır. Vadeye, amortisman süresine, faiz oranına, peşinata ve yalnızca faiz dönemine bakabilirsiniz.
Yani vade şu: Bu ödemeleri ne kadar süreyle yapacaksınız? Ashley ilk ödemesinde bunun 12 aylık bir dönem olduğunu, yani 12 aylık ödemesi olduğunu ve bu 12 ayın sonunda bir balonun vadesi geldiğini söyledi. Tipik bir birincil ikametgahta, ya 15 yıllık ya da 30 yıllık bir dönem için kaydolursunuz ve bunu 15 yıllık süre boyunca ya da 30 yıllık süre boyunca ödersiniz. Yani süreniz var.
Amortisman süreniz, vadenize benzer ancak biraz farklıdır. Amortismanınız, bu ödemelerin ne kadar veya hangi zaman dilimine uzatılacağıdır? Yani bir yıllık bir vadeye sahip olabilirsiniz, ancak 30 yıllık bir amortismanınız olabilir. Yani temel olarak, sanki 30 yıl ödeyecekmişsiniz gibi bir yıl boyunca ödeme yaparsınız, sanki 30 yıl ödüyormuş gibi uzatırsınız, ancak 12. ayda, o düzenli ödeme yerine ödeme yaparsanız, ödenmesi gereken bakiyenin tamamını ödeyeceksiniz. Sağ? Yani amortismanınızı ne kadar uzatırsanız ödemeleriniz o kadar düşük olur. Sağ?
Bu yılın başlarında bankaların 40 yıllık ipotek sunmaya başlamasıyla ilgili bir konuşma vardı Ash, sen de duydun mu bilmiyorum. Bunu duydun mu?
Ashley:
Evet. Evet yaptım.
Tony:
Sağ? Yani bu, ipoteğinizi ödemek için fazladan 10 yıl demektir, bu da ödemeniz gereken aylık ödemeyi etkili bir şekilde azaltır. Gerçekten bunu yapıp yapmadıklarını merak ediyorum. Birçok insanın bunu alacağını hissediyorum.
Ashley:
Bir yatırımcı olarak, "Evet, daha fazla nakit akışım var çünkü daha düşük aylık ödemem var" gibi bir şey kulağa çekici geliyor ama bir ev sahibi olarak artık mülkünüzde daha az özsermaye oluşturuyorsunuz çünkü ana paranıza her ay daha az ödüyorsunuz şimdi 30 yıllık bir ipoteğe göre çok daha fazla peşin faiz ödüyorsunuz. Kelimenin tam anlamıyla, ilk beş yıl boyunca ipotek ödemeniz için ayda yalnızca 5 dolar ödeyebilirsiniz. Peki ya piyasa düşerse ve herhangi bir sermaye oluşturmadığınız için birdenbire mülkünüzün sular altında kalırsanız ne olur? Belki de çok fazla takdir edilmeyen bir bölgedesiniz. İşte burada, insanların mülklerinde herhangi bir özsermaye ödememelerinden ve daha sonra satmak zorunda kaldıklarından ve herhangi bir özsermayeleri olmadığı için satamadıklarından dolayı herhangi bir peşinat ödemedikleri endişesini görüyorum.
Tony:
Evet, içinde bulunulması zor bir yer ama bu sizin amortisman sürenizdir. Bu ödemeleri ne kadar uzatıyorsunuz?
Ash'in bahsettiği gibi diğer parça ise peşinat. Satın alma fiyatının yüzde kaçını peşin olarak koyuyorsunuz? Ve sonra yalnızca faiz döneminiz. Ashley'nin de söylediği gibi, tipik bir kredi için, tipik bir ipotek ödemesi için ödeme yaptığınızda, bu ödeme, ana paranız ve faiziniz arasında bölünür. Yani kredinin başlangıcında ödemenizin çoğunluğu faize gidiyor. Ve daha sonra kredinize girdiğinizde, bunun büyük bir kısmı anapara ödemenize gidiyor.
Yalnızca faiz döneminiz varsa, bu, ödemenin yalnızca faizinize giden yüzdesini ödeyeceğiniz anlamına gelir. Yani bu, aylık ödemenizin bir miktar azalacağı anlamına geliyor çünkü bu prensip indirimi konusunda endişelenmenize gerek yok.
Şimdi bunun dezavantajı müdürünüzün aynı kalmasıdır. Yani, diyelim ki, yüz bin dolarlık bir kredi aldıysanız ve yalnızca faiz alıyorsanız, hangi dönemin sonunda geri ödemeniz gereken o 100,000 dolarınız hala var, oysa anapara ve faizin aksine 100,000 dolardan aşağı. Ancak amacınız kısa vadede nakit akışını en üst düzeye çıkarmaksa, bu yardımcı olabilir.
Ashley:
Ben de başka bir neden diyecektim ki, eğer mülkü yeniden şekillendiriyorsanız ve yeniden finansmana gitmeyi planlıyorsanız, anapara ve faizle birlikte yüksek bir ipotek ödemek yerine elde tutma maliyeti olarak düşük ödeme yapmak, daha az elde tutma maliyeti çünkü gidip o faizden yeniden finansman sağlayacağınızı biliyorsunuz - zaten tek başına.
Tony:
Bence satıcı finansmanı yaparken bakacağınız büyük parçalar, vadeniz, yalnızca faiz döneminiz, amortisman, faiz oranı, peşinat ve ardından satın alma fiyatı da tabii ki bunlar. Sağ? Yani Tee'nin sorusuyla bu tür bir bağ var...
Teorik olarak, satıcı finansmanı için daha yüksek bir satın alma fiyatı teklif edebilirsiniz, çünkü genellikle satıcı bu seneti finanse ediyorsa, değerlendirmeyi pek umursamaz. Alıcı olarak, belki de o mülkün değerlemesinden daha yüksek bir tutarda satıcı finansmanı notunuz olduğunu bilerek rahat olmalısınız. Ancak anlaşma gerçekleşirse ve gerçekten iyi bir nakit akışı elde ediyorsanız ve bu anlaşmadan elde ettiğiniz başka şeyler de varsa, o zaman belki mantıklı olabilir.
Ash, satın alma fiyatının ekspertiz değerinden yüksek olduğu bir satıcı finansmanı anlaşması yaptın mı hiç?
Ashley:
Hayır, kesinlikle ekspertiz değeri değil çünkü ekspertiz değerinden bile satın almıyorum, finanse ediliyor olsalar bile, nakit anlaşmalar olsa bile, ekspertiz değeriyle satın almayacağım, her zaman Piyasa değerinin altında satın alın.
Ancak buna uymak farklı bir fiyat istemek anlamına gelir, bir alıcı olarak çoğu zaman iki teklif sunacağım; bunlardan biri nakit teklif veya banka kredisi almak, diğeri ise satıcı finansmanı. Ve satıcının finansman teklifi daha yüksek olacaktır. Banka finansmanı almaktan daha çekici olacak çünkü banka finansmanı, kredi ücretleri ödemek zorunda kalacağım, bu kredi ücretleri nedeniyle daha fazla kapanış maliyeti ödemek zorunda kalacağım, ödemek zorunda kalacağım Ekspertiz yaptırın, muhtemelen daha fazla faiz ödüyorum.
Ve sonra, satıcı finansmanı teklifim var, bunu daha da çekici hale getirmek için genellikle bankadan alacağımdan kesinlikle çok daha azını koyarım, ama aynı zamanda belki uzatabilir, çok daha iyi şartlar oluşturabilir ve benim için daha çekici olur . Bu yüzden mülkün satın alma fiyatını artırarak burayı onlar için daha cazip hale getirmek istiyorum. Ben de bunu yapacağım.
Bir keresinde bir emlakçı bana gelip şöyle dedi: “%5 mi? Bu, şu anda bankada alabileceğiniz piyasa oranlarının çok altında.” Ve bu belki iki yıl önceydi. Ben de şöyle düşündüm: "Kesinlikle bu yüzden onlara mülk satın almaları için daha fazla para ödemem benim için bir teşvik olur." O da "Ah evet, tamam" dedi. Bir nevi "Tamam, yine de mantıklı" gibi bir tıklamaya benziyor.
Tony:
İşin güzel yanı, siz ve satıcının kabul ettiği şekilde bunu gerçekten ayarlayabilmenizdir. Pace, bazı alt-2 anlaşmaları için sıfır indirim alma konusunda çok konuşuyor.
Ashley:
Ve onun da sıfırlanmış ve 40 ya da 50 yılda amortismana tabi tutulmuş bir apartman kompleksi var.
Tony:
Evet, bu çok çılgınca. Sağ?
Ashley:
Ve sonra, bu sorunun son kısmına gelince, hizmetiniz için faiz veya başka bir ücret alıyor musunuz? Evet, kesinlikle faiz alabilirsiniz. Bahsettiğimiz örneklerimizin çoğu faiz alıyor. Ancak faizin olmadığı anlaşmalar da var. Kelimenin tam anlamıyla bakiye, kredi, 10 yıl boyunca amortismana tabi tutulmuş ya da her ne ise ve bu kredinin hiçbir faizi yok. Yani eğer böyle bir anlaşma yapabilirseniz bu harika.
Tamam, son birkaç sorumuza geçmeden önce biraz ara vereceğiz ve gösteri sponsorumuzdan birkaç kelime dinleyeceğiz.
Kısa tatilimizin ardından tekrar hoş geldiniz. Samuel Hall'dan bir soru alacağız. Bu ölçeklendirmeyle ilgili bir soru. Bize biraz arka plan bilgisi vermek için şöyle diyor: “Birincil konutumuzun ipoteği tamamen eşimin adına. Nakit akışı iyi olan bir kiralık mülküm var ve bu mülk benimle aile üyeleri arasındaki bir güvene ait. İpotek aile üyemin adına ve ipoteğim yok ve bir buçuk evim var.
Geleneksel finansmanı kullanarak nakit akışlı bir kiralama sözleşmesi yapmak üzereyim ve ipotek benim adıma olacak. Yaklaşık iki yıllık ev sahibi deneyimim var.”
Her şeyden önce Samuel, harika. Tebrikler. Ne güzel bir başlangıç.
“Ölçek ekonomisi ve çok aileli birimlerin satın alınması hedefi doğrultusunda çalışıyorum. Eşimin adına kredi kullanmanın bir faydası var mı? Fannie Mae'nin kişi başına 10 kredi limitini biliyorum, ancak krediler arasında gerekli süreler var mı? Kredi başına borçlanma gücümü nasıl artırabilirim? Mevcut ön onay oranımla, kendi pazarımdaki indirimle bile tek bir çoklu aile satın alamazdım. Bankaların borç-gelir oranına bakmayı bırakıp DSCR'ye bakmalarını nasıl sağlayabilirim? Bu aşamada bilinçsizce beceriksizim. Neyi bilmediğimi bilmiyorum. Cevabınız için teşekkürler." Ve dürüstlüğün için teşekkür ederim.
Tony:
Evet, tam da şunu diyecektim ki, "bilinçsizce beceriksiz" ifadesini hiç duymadım.
Ashley:
Eğer bunu doğru okumasaydım bir anlığına kekeleyeceğimi biliyorum.
Tony:
Evet ama bu hoşuma gitti. Bunu ödünç almaya başlayabilirim, Samuel. Bu yine de yüklü bir soru, Ash. Öncelikle, söylediğiniz gibi, zaten adınıza bağlı hiçbir borcu olmayan birkaç kiralık daireniz olduğu için sizi tebrik ediyorum çünkü…
Ve belki de bunu tüm çaylak izleyiciler için ilk olarak özetlemek gerekirse tapu şu, bunu daha önce başkalarından da duymuştuk, Pace podcast'te bundan bahsetmişti ama tapu ve ipotek iki ayrı şey. belgeler. Ve borç-gelir oranınıza bakıldığında, adınıza bağlı tapuları aramıyorlar, adınıza bağlı ipotek arıyorlar. Yani bir mülkün tapusunda olabilirsiniz ve ipoteğe de kayıtlı olmadığınız sürece bu mutlaka borç-gelir oranınıza dahil edilmeyecektir. Yani Samuel, şu anda ismine bağlı bir emlak borcun yok, yani temiz bir sayfan var. Bu yüzden insanların tapuda olmanın ve ipotek üzerinde olmanın iki farklı şey olduğunu anlamasını sağlamak istedim.
Ashley:
Evet. Yani kapatmak üzere olduğu tek mülk bu, değil mi? Evet, ilk kez geleneksel finansman için sözleşmesi var ve ipotek onun adına olacak.
Tony:
Evet.
Ashley:
Tamam aşkım. O zaman ilk soru şu oluyor: “Eşimin adına kredi kullanmanın bir faydası var mı? Fannie Mae'nin kredi limitinin kişi başına 10 olduğunu biliyorum, ancak krediler arasında gerekli süreler var mı?" Yani yatırım kredisi alıyorsanız herhangi bir süre sınırı yoktur. Bu kredileri birincil konut olarak alıyorsanız, evet, genellikle bir mülkte diğerine geçmeden önce bir yıl boyunca oturmanız gerekir, ancak görünüşe göre bunları yatırım amaçlı gayrimenkul olarak satın alıyorsunuz ve bildiğim kadarıyla , bunun için herhangi bir süre şartı yoktur.
Yapacağım tek şey belki gidip ikinci krediye başlamadan önce ilk krediyi kapatana kadar beklemektir çünkü gidip onay alırsanız ve bu belirli pencerenin dışındaysa, sanırım kimin çektiğine bağlı olarak 60 ila 90 gün gibi bir süre olur. krediniz, aslında size karşı sayılabilecek bir yer. Kapatmadan önce son bir kredi kontrolü yapacaklar. Ve bunun yumuşak bir çekiş olduğunu düşünüyorum, emin değilim ama tekrar kontrol edecekler. İşte bu yüzden size her zaman evinizi kapatmadan önce gidip yeni mobilya almayın ve mağaza kredisine ya da gidip yeni bir araba satın almayın derler çünkü size şunu sorarlar: “Bu durum nedeniyle krediniz neden çekildi? ”ve kredinizi mahvedebilir. Bu yüzden gitmeden önce bir krediyi kapatın ve bir sonrakine başlayın, bu konuda benim tavsiyem olacaktır.
Ve sonra, onları eşinizin adına koymaya gelince, borç-gelir oranını da bir nevi dağıtmak için kesinlikle bunu yapardım.
Tony:
Olay şu ki, karı koca olmanız ikinizin de ipotek sahibi olmanız gerektiği anlamına gelmiyor. Amaç mümkün olduğunca az sayıda insanı ipotek altına almaktır çünkü bu size daha fazla kredi alma ve dışarı çıkma fırsatı verir.
Bizim için olduğu gibi, tatil evleri alırken benim adıma bir tane vardı, ortağımın kendi adına bir tane vardı. İkimiz de ipoteğe başvurmadık çünkü kendimizin borç-gelir oranını ayrı ayrı kullanmak istedik çünkü bu matematiği yaparken işin çılgın kısmı şu ki, biriniz hak kazanabilseydi bile, eğer siz her ikisi de ipotek üzerinde, bu ikinizin de aleyhine sayılır. Ve borcunuzun gelir oranına bakarken evin yalnızca %50'sine sahip olsanız bile, ipoteğin tamamına bakıyorlar, %50 veya %25'e ya da hangi yüzdeye sahip olduğunuzu değil, tamamına bakıyorlar ipotek.
Dolayısıyla, onay almak için ipoteğe ne kadar az kişi koyabilirseniz o kadar iyidir. Yani eğer karınız dışarı çıkıp tek başına 10 alabiliyorsa, ona 10 alın. Eğer dışarı çıkıp kendi başınıza 10 alabiliyorsanız, 10'unuzu alın, çünkü bu size 20 ve ikinizin toplamı yerine 10 verir.
Ashley:
Bir sonraki soru ise “Kredi başına borçlanma gücümü nasıl artırabilirim? Mevcut ön onay oranımla, kendi pazarımdaki indirimle bile tek bir çoklu aile satın alamazdım.” Ve bence pek çok insanın başına gelen de bu, her eşin kendi adına 10'ar kredisi bile olmadan borçlanma güçleri tükeniyor, özellikle de bunu zaman içinde oldukça hızlı bir şekilde yapmaya çalışıyorsanız, ama ben açıkçası bilmiyorum. Tony, daha fazla gelir elde etmenin yanı sıra ön onayını arttırmanın herhangi bir yolu var ama o zaman vergi beyannamesine girene veya daha fazla para kazandığın yeni bir işe girdiğine dair bir mektup alana kadar beklemelisin. ilk maaş bordronuz.
Tony:
Yani ben de bunu söylerdim, değil mi? Peki gelir artışı, bir yan uğraş alabilir misin? Şu yan hustle serimiz vardı...
Ashley:
Ancak unutmayın, geliri takip etmeniz ve raporlamanız bir yan uğraş olmalıdır.
Tony:
Takip ettiğinizi, değil mi, rapor ettiğinizi. Evet. Evet. Yani masa tipi yan koşuşturmanın biraz altında olamaz. Ama evet, size gelir getirebilecek bir şey yaparak ikinci bir iş bulursanız, terfiler, yeni bir iş bulmak için işleri atlamak. Ama evet, gelir artışının büyük olduğunu düşünüyorum.
Diğer bir konu da, bir kredi ürününe bakabilir misiniz ve bu bir sonraki sorunuzla bağlantılıdır, ancak bu mülklerden elde edilen gelirin bir kısmını alıp onayınıza yönelik olarak uygulamanıza olanak tanıyan bir kredi ürününe bakabilir misiniz? miktarlar? Örneğin, Amerika Mahalle Yardım Kurumu NACA'nın bir misafirimiz olduğunu biliyorum, tanrım, keşke adını hatırlayabilseydim, ama onun NACA aracılığıyla çok aileli bir mülkü vardı ve Nancy Rodriguez de öyle, o da onunkini aldı. NACA.
Ashley:
Ah evet. Evet.
Tony:
Ve NACA gerçekten harika çünkü %0 düşüş var. Ve çoklu aile satın aldığınızda, sanırım NACA kapsamında dört birime kadar çıkabilirsiniz, ancak diğer dört birimin kiralarını sizin için sahip olma maliyetini dengelemeye yardımcı olmak için kullanacaklar. Dolayısıyla, satın alma fiyatının tamamını karşılayamasanız bile, diğer birimlerin piyasa kiraları, ödemeyi sizin karşılayabileceğiniz bir noktaya getirirse, bu da o mülklerden birine girmek için bir seçenektir.
Bence pek çok yeni yatırımcının sahip olduğu büyük bir yanılgı Samuel, onların farkında oldukları kredi ürünleri kutusuna uymaları gerektiğidir, oysa gerçekte dışarı çıkıp size uygun olan kredi ürününü bulmak istersiniz. benzersiz durumunuzla eşleşir. Ve arkadaşlar, piyasada çok fazla kredi ürünü var. O kadar çok kredi veren, o kadar çok banka, o kadar çok kredi birliği, o kadar çok ipotek komisyoncusu var, o kadar çok ki, benzersiz durumunuza uygun kredi ürününü bulmak için gereken tüm adımları atmanız gerekiyor. Ve Sammy, hangi pazarda olduğunu bilmiyoruz ama neredeyse garanti ederim ki, eğer yeterince kapıyı çalarsan, yeterince el sıkışırsan, yeterince telefon görüşmesi yaparsan, muhtemelen sigorta yapacak yerel bir bölgesel banka bulacaksın. Bu anlaşma size kapanma konusunda biraz daha esneklik kazandıracak.
Ashley:
Bu aslında bana perşembe günü yayınlayacağımız bir bölümü hatırlattı. Perşembe günü Matthew McDermott, sanırım kendisine kredi verecek bir banka bulana kadar 22 bankayı soğukkanlılıkla aramıştı. Bu, bunun hakkında daha fazla konuşmak için dinlemek için harika bir bölüm olurdu.
Tony:
Buna eklemeyi düşündüğüm bir diğer şey de, örneğin, sahip olduğunuz kiralar için kredi öncesi borçlanma gücümü nasıl artırabilirim, bunlar vergi beyannamenizde görünmeye başladıktan sonra bunu bir tür şey için de kullanabilirsiniz. gelirinizi de dengeleyin.
Bir yıl bile geçmemiş bir kredi ürünümüz vardı, ancak imzalanmış bir kira sözleşmesi alıp bunu da gelirimize dahil etmek için kullanabildiler. Yani yine, bu, emlak yatırımını anlayan ve gelirinizi sigortacıya en iyi şekilde nasıl göstereceğinize dair tüm bu nüansları bilen doğru borç verene sahip olmakla ilgilidir.
Ashley:
Çünkü bankaya kredi almak için giderseniz, özellikle ticari tarafta, bir süredir konut kredisi vermedim, dolayısıyla konut tarafında bilmiyorum ama ticari tarafta bu olabilir. Sizin için başka bir seçenek de konuttan ticariye geçiş yapmaktır, o kadar iyi şartlardan yararlanamayacaksınız. Ama sizden kişisel mali beyanınızı isteyecekler. Ve o kişisel mali tablonuzda size o mülkün kira gelirinin ne olduğunu soracaklar. Emlak vergisi ve sigorta nedir? Peki net kârınız nedir?
Ve bunun için gerçekten sadece ipotek ödemenizi, emlak vergilerinizi ve sigortanızı hesaba katıyorlar. Ve sonra "Harika, 10,000 dolar kazanıyorsun" diyorlar, oysa gerçekte büyük olasılıkla kazanmıyorsunuz çünkü tamirleriniz var, bakımınız var, boş yeriniz var ve tüm bu diğer şeyler. Ama ticari tarafta size o kişisel mali tabloları yaptırdıklarında bunu da hesaba katacaklar ve gelirinize ekleyecekler.
Tony:
Kısa vadeli kiralama tarafında bile, kısa vadeli kiralama alanında müstakil evlere yönelik kredi ürünleri görmeye başlıyorum; burada Airbnb olarak geliri tahmin ediyorlar ve ardından bunu krediler için onaylanmanıza yardımcı olmak için kullanıyorlar . Yani orada olduğunuzda ve 20, 30, 40, 50 mülkünüz olduğunda, borç-gelir oranı biraz çılgınca olmaya başlıyor, hepsi sizin adınıza oluyor, yani bu da başka bir kredi ürünü.
O yüzden şunu söyleyebilirim, Samuel, tekrar oraya git, birkaç el sıkış, birkaç kapıyı çal, birkaç telefon aç ve insanlara neyi başarmaya çalıştığını anlat. Ve onlara şunu sorun: "Kendi özel durumum göz önüne alındığında benim için en iyi kredi ürünü hangisi?" Ve bırakın sizin için en iyi seçeneğin ne olduğunu size söylesinler.
Ashley:
O halde Juan Alvarez'in bir sonraki sorumuza geçelim: “Müteahhitlerle iş yaparken herhangi bir ipucunuz var mı? Onlarla pazarlık yapmak, başkalarından teklif aldığınızı söylemek vs. adil mi?” Arabama mesaj göndermek için mesaj atıyormuşum gibi okumaya başlayacağım ve soru işaretini, noktayı ve ünlem işaretini eklemeniz gerekiyor.
Tony:
Dönem. Evet, gülen yüz.
Ashley:
Biliyor musun? Ben bunu yapmadım. Bu gerçekten bir emoji ekliyor mu? Bunu denemek zorunda kalacağım.
Tony:
Aslında bilmiyorum. Bunu henüz denemedim. Öyle olduğunu varsayıyorum. Yıl 2023, bunlar oluyor sanıyordum.
Ancak müteahhitlerle uğraşırken her zaman milyar dolarlık fikrimin genel bir müteahhitlik şirketi kurmak ve telefonu açan kişi olmak olduğunu söylerim. Ve müşterilerin kapının çevresine sıralanacağını hissediyorum.
Yani müteahhitler vursun ya da ıskalasın, değil mi? Bazen harika olanları bulacaksınız. Bazen gecenin bir yarısı sizin 20,000 dolarınızı alıp kaçanları bulacaksınız. Bu yüzden doğru olanı bulmaya çalışmanın zor olduğunu düşünüyorum.
Ama Ash, sen de pek çok rehabilitasyona katıldın, tecrübelerin nelerdi? Belki de ilk soruyu, yani sorusunun ilk kısmını ele alalım: Onunla pazarlık yapmak adil mi?
Ashley:
Uzun zaman önce diğer yatırımcı için çalışmaya başladığımda ve kendime ait herhangi bir mülküm olmadan, birçok ihalede bana yardım ederdi. Ben de "Tamam, bu kişi bu kadar olacağını söyledi" derdim, o da "Ondan %5 indirim iste" derdim. Ben de "Ugh" derdim. Kendimi çok rahatsız hissettim. Nefret ettim. Bundan hoşlanmadım. İçimden şunu düşünüyordum: “Ucuz olmayalım. Hadi ama bu insanlar çalışıyor. Her neyse. Onlara bu ve buna benzer şeyleri ödemek adil olur.”
Her indirim istediğinde indirim alıyordu. Ve sonunda bunu kendi başıma yapmaya başlıyorum ve şöyle derim: “Benimle çok gurur duyarsın. Bak, indirimim var.”
O yüzden indirim istemenin haksızlık olduğunu düşünmüyorum. Söyleyebilecekleri en kötü şey "Hayır"dır. Siz de "Tamam, bir sorayım dedim" diyorsunuz. Ve size bu indirimi neden vermeleri gerektiğine dair her zaman bir şekilde takas yapmayı deneyebilirsiniz. Belki onları sosyal medyada ya da her ne olursa olsun haykırmayı teklif edebilirsiniz. Ama hayır, pazarlık yapmaya çalışmanın yanlış olduğunu düşünmüyorum. Peki ya sen?
Tony:
Hayır, hiç de değil. Sağ. Ve biraz pazarlık için neredeyse beklenen bir şeymiş gibi hissediyorum. Ama bence Ashley'nin görüşüne göre, sadece maliyete odaklanmak yerine bu çizgiyi dengelediğinizden emin olmak istiyorsunuz. Çünkü bazen en ucuz müteahhit en iyi müteahhit olmayabilir.
Ve eğer üç teklif aldıysanız, biri 80,000'de, biri 75'te ve diğeri 40'ta geri gelirse, 40 konusunda biraz endişelenmek isteyebilirsiniz çünkü onlar işin neyle ilgili olduğunu hafife alıyor olabilirler. belki de işi gerçekten bitirmeye niyetleri yoktur. Yani pazarlık yapmak istiyorsun. Ama aynı zamanda kimin oyun sahasında olduğunu ve kimin menzil dışında olduğunu görmekle de karşılaştırın. Ve bunun tersi de doğrudur, değil mi? Mesela üç teklif alırsanız ve iki kişi 40'taysa, biri 80'deyse, o zaman 80'den bahsetmeyin ve 40 hattındaki insanlarla pazarlık yapın. Ancak bu oranları önceden müzakere etmeye çalışmanın normal olduğunu düşünüyorum.
Ashley:
Teklif alarak kendi çalışma kapsamınızı oluşturun. Bu zor yoldan öğrenmem gereken bir şey. Daha sonra bunu teklif veren herkese verebilirsiniz ve çatı onarımı, 10,000 dolar, çatı kaplaması, yırtılma, bu tür çatı gibi detaylar gibi bir tahmin almak yerine elmaları elmalarla karşılaştırırsınız.
Sanırım geçen seneydi, belki de bu apartman kompleksine dört çatı yapmıştık. Ve biri kelimenin tam anlamıyla yeni bir çatıydı, bina başına 50,000 ya da her neyse. Ve diğeri süper detaylıydı. Ve sonra, bir diğeri biraz detaylıydı ama aynı zamanda çatı kaplamasına da sahipti. Yani diğerlerine benziyor: “Süper ucuz çatı kaplama mı kullanıyorsunuz? Fark ne?"
Ve kelimenin tam anlamıyla, ileri geri gitmek çok zaman alıyordu, ama keşke gidip şöyle deseydim, “Tamam, yırtılması gerektiğini biliyoruz. Bu bir yırtılma. Buz kalkanının takılmasını istiyoruz. 40 yıl garantili kiremit falan takılmasını istiyoruz. Ve bize kullanacağınız markayı, garantinin ne olduğunu, bacanın etrafındaki kapakları, bunun gibi şeyleri, her şeyi yapacağınızı söyleyin.” Eğer bunu yapsaydık çok zaman kazanırdık. Bir teklif seçip onunla devam edebilirdik.
Ancak benim tavsiyem, kendi çalışma kapsamınızı oluşturmanız ve daha sonra bunu gerçekten tahmin etmeleri için yüklenicilere vermenizdir. Bu da onları kendi çalışma kapsamlarını oluşturma zorunluluğundan da büyük ölçüde kurtarıyor.
Tony:
Batı New York'la ilgili yeni bir şey öğrendim, çatınızda buz kalkanları var. Bunu daha önce hiç duymamıştım.
Ashley:
İşte yüz bin dolarlık bir çatıya sahip olan bu binanın gerçekten korkunç bir hikayesi var. Hemen yanında, yepyeni verandalı evler inşa eden bir müteahhit vardı ve bir gün beni aradı ve şöyle dedi: "Bu çatı ustalarını izliyorum ve çatıda buz kalkanı yok." Ben de şöyle dedim: “Ne demek istiyorsun? Öyle olmalı çünkü buz barajı yüzünden çatıyı sökmemizin sebeplerinden biri de buydu.” O da "Evet, yok" dedi.
Şirketin sahibini aradım ve şöyle dedi: "Hayır, bu bizim kapsamımızda değildi... Hayır, bu dahil değil." Ben de şöyle dedim: Bunun böyle olduğundan eminim çünkü o olmadan bu çatıyı yapmamın hiçbir yolu yoktu.” Geriye baktı ve şöyle dedi: "Ah evet, buz kalkanını istediğiniz yerde e-posta burada var." Bu yüzden geri dönüp o kısmı yeniden yapmak ve buz kalkanını indirmek zorunda kaldılar.
Tony:
Çatı kurulduktan sonra buz kalkanının orada olup olmadığını veya kiremitler döşenmeden önce olması gerekip gerekmediğini söyleyebilir misiniz?
Ashley:
Yani yapamam. Belki deneyimli bir çatı tamircisi bunu yapabilir veya eminim sizin de söyleyebileceğiniz bir yol vardır.
Tony:
Ama o kişi aranmasaydı asla bilemezdin dediğimi [duyulmuyor 00:33:34]-
Ashley:
Çatıyla ilgili başka bir sorun yaşayana ve insanlar kiremitleri söküp neler olduğuna bakmaya başlayana kadar muhtemelen o zaman söylenirdi. Ama evet.
Tony:
Deli. Evet yeni bir şey öğrendim. Buz kalkanlarının Kaliforniya'da endişelenmemiz gereken bir şey olmadığını bilmiyordum.
Yani iş kapsamınız temel olarak o mülkün içinde düzeltmek, onarmak, değiştirmek vb. istediğiniz her şeyin listesidir. BiggerPockets'in J Scott'ın harika bir kitabı var. Aslında iki kitabı var. Bunlardan biri Tersyüz Evler Kitabı, diğeri ise sanırım Rehabilitasyon Maliyetlerinin Tahmin Edilmesi Kitabı. Çalışma alanlarınızı nasıl oluşturacağınızı öğreten iki harika kitap.
Ama kelimenin tam anlamıyla, mülkünüzden geçerseniz, dışarıdan başlarsanız, evin önünden mülkün tüm çevresi boyunca yürüyüp değiştirmek istediğiniz her şeyi ararsanız, ön kapıyı açın ve her birinin etrafında dolaşın. Oda, değiştirmek istediğiniz her şeyi not ediyor, buradaki çalışma alanınız bu.
Ve sanki, “Hey, bu prizi değiştirin. Bu süpürgeliği değiştir. Yeni döşeme. Bu eski ışıkları sökün.” Kelimenin tam anlamıyla, sıradan insanların ifadesiyle, yapmak istediğiniz her küçük şeyi yazın ve ardından tekliflerinizi geri almaları için yüklenicilere verebileceğiniz temel iş kapsamınız vardır.
Bence pek çok insan bu işin kapsamını gereğinden fazla düşünüyor, ortaya çıkarmak çok korkutucu görünüyor, ancak sadece kompozisyonlarınıza bakıp "Hey, bu döşemeyi gerçekten seviyorum. Bu mutfakları gerçekten çok seviyorum. Bu banyoları gerçekten çok seviyorum. Bu oturma odalarını gerçekten çok beğendim. Gerçekten bu nasıl göründüğüne benziyor. Daha sonra mülkünüz ile görünmesini istediğiniz mülk arasında değişmesi gereken her şeyi belirtin ve ardından çalışma kapsamınız gelir. Ve sonra, dışarı çıkıp fiyatlandırmayı onlara bırakın.
Ashley:
Dün Emlakçı Çaylağı eğitim kampına katıldık, Tarl Yarber'ı ağırladık ve o içeri girip fotoğraf çekmekten bahsediyordu. Yani ekibinde, baktıkları her mülke giden biri var. Daha teklif bile sunmadan önce birini gönderiyor ve fotoğraflarını çekiyor. Ve aslında çalışma kapsamlarını fotoğraflardan yola çıkarak bu şekilde oluşturuyorlar.
Ve aslında biz de bunu yapmaya başladık çünkü masanızda oturup onarılması gereken şeyin fotoğrafına bakarak çok daha fazla konsantre olabilirsiniz, sonra da panonuzla orada durabilirsiniz, muhtemelen bu sefer Buffalo'da donuyorsunuz çünkü kimsenin ısısı yok yer boşsa “Tamam, şu var, bu var” diye yazmaya çalışıyorum.
Ama iki yatak odalı, bir banyolu, mobil ev için 180 fotoğraf vardı, tamam, çok küçüktü, belki 180 metre kare ya da daha azdı. Dışarıdan ve içeriden XNUMX fotoğraf. Ve sanki fotoğrafları taramış gibiydi ve neredeyse tüm resimlerin slayt gösterisi gibiydi. Evin planını ve akışın hareketini görebiliyordunuz çünkü yürürken sadece tıklayın, tıklayın, tıklayın, tıklayın. Görmek için fotoğrafı yakınlaştırabilirsiniz.
Ve iş kapsamını bu şekilde oluşturacaktı, oturup her resme bakacak ve "Tamam, buradaki korkuluğun değiştirilmesi gerekiyor" diyecek ve sadece bunu ekleyip her şeyin üzerinden geçip devam edecekti. Ve sonunda bunu dışarıdan sağladı ve ekibinden başka biri bunu şimdi yapıyor, ancak bunun kendisi için işe yarayan gerçekten harika bir yöntem olduğunu söyledi.
Ama aynı zamanda size “Bu normal mi? Böyle mi olması gerekiyor?” Ve artık hemen hemen her fotoğrafı Google'a ekleyebilir ve "Biri bana şunu söylesin" diye sadece fotoğrafın üzerinde arama yapabilirsiniz. Ya da fotoğrafı çekip BiggerPockets forumlarına gönderip "Çatı böyle mi görünmeli?" diyebilirsiniz. Ve insanlardan milyonlarca yanıt ve geri bildirim alacaksınız ve muhtemelen bu resmi, "İşte çatısını kendisi tamir etmeye çalışan bir gecekondu ev sahibi."
Tony:
Fotoğraf yöntemini gerçekten seviyorum ve bunu Tarl ve Serena'dan da aldım. Serena Norris son bölümlerimizden birindeydi. Eminim siz de araştırabilirsiniz, sadece [duyulmuyor 00:37:22]-
Ashley:
Nate Robbins de öyle; fotoğrafları çeken aslında o.
Tony:
Nate Robbins'in yanı sıra.
Ashley:
Evet.
Tony:
Artık ne zaman bir rehabilitasyon yapsak, o yerin mümkün olduğu kadar çok fotoğrafını çekmeye çalışıyorum. Eve dönmenin ve kapsam çalışmalarını evde yapmanın daha kolay olduğunu gördüm. Tesise geldiğimde, ölçümlerle birlikte her odanın fotoğrafını çekeceğim ve bunu genellikle iPad'imizde yapıyorum. Ve bunun mülkte dolaşmanın en kolay yolu olduğunu buldum. Daha sonra ayrıca dış ve iç kısım hakkında bir video incelemesi yapacağım, böylece tüm fotoğraflara ve videolara sahibim ve istediğim zaman geri dönüp her şeyi bir araya getirmeye çalışabilirim.
Ashley:
Nate'in 326. bölümde, Serena'nın ise 330. bölümde olduğunu söyleyecektim.
Tony:
Boom. Ashley üreticilerimiz adına öne çıkıyor, işi erteliyor. Ancak bu sorunun son kısmı veya ilk kısmı, yüklenicilerle ilişkilere ilişkin genel ipuçlarından mı ibaret? Söyleyeceğim ilk şey, bunu yazılı olarak almaktır, özellikle de yüklenici ile ilk kez çalışıyorsanız. İş kapsamınızı yazılı olarak alın, bu iş kapsamında sahip olduğunuz her şeyi kabul etmelerini sağlayın. Ve yalnızca yapılmasını istediğiniz işin net olduğundan değil, aynı zamanda bu işi ne zaman tamamlamaları gerektiği ve ödeme planının da ne olduğundan emin olun.
Tipik olarak, son ödemeyi geri yüklemek istiyoruz, bu yüzden en son şey tamamlanana kadar belki %20'yi bekletmek istiyoruz, bu şekilde işi hızlı bir şekilde tamamlamaları için onları teşvik ediyoruz ve siz de vermek istemiyorsunuz Yanlış olduğunu belirlediğiniz her şey düzeltilene kadar bu son ödeme, çünkü son ödemeyi alır almaz onlara ulaşmak daha zor olacak. Müteahhitlerle ilişkilerde benim tavsiyelerim bunlar. Ash, buna ekleyeceğin bir şey var mı?
Ashley:
Mavi bandınızla devam edin ve düzeltilmesi gereken her şeyi işaretleyin. Ve bazen yanınıza ikinci bir çift göz almak faydalı olabilir. Belki de mülke hiç gitmemiş bir arkadaşınızı alın ve şöyle deyin: "Tamam, etrafta dolaşın, burada normal olmayan ne var?" Ve onları mülkünüz aracılığıyla gönderin. Ve belki de şöyle şeyler düşünüyorsunuz: "Ah, peki, bunu bu şekilde yapmak zorundaydık" ya da her neyse, ama bu sadece ikinci seti veriyor çünkü siz zaten, yani, en azından bunu kendimde bazen buldum Bunu yaşadığımda, "Aman Tanrım, çok güzel görünüyor çünkü daha önce olduğundan 100 kat daha iyi" diyorum ve konunun gerçek detaylarına bakmıyorum. Sonra ayrıntılara o kadar odaklandığım ve bazı şeyleri gözden kaçırdığım başka zamanlar da var. Bu nedenle, yüklenicinin işi tamamen bitirmeden önce kesinlikle gözden geçirilmesi ve mavi bantlanması.
Tony:
Bulmaya çalışıyordum, çünkü Tarl ya da Serena olduğunu düşünüyorum, arkadaşlarımızdan biri aslında onların da kullandıkları ve aslında not alabilecekleri sanal bir mavi bant gibi olan bir uygulama olduğunu söyledi.
Ashley:
James Dennard'dı.
Tony:
James söyledi öyle mi?
Ashley:
Evet, bu bir Ceza Listesi, sanırım öyle.
Tony:
Tamam, buyurun.
Ashley:
Evet.
Tony:
Evet. Evet. Yani işaretlemenin pek çok farklı yolu var çünkü o son adımı attığınızda her zaman bir şeyler olacak. Sarah ve ben, adamımızla oldukça iyi bir ilişkimiz olduğu için, ona sadece bir mesaj ya da her şeyi gönderiyoruz, [duyulmuyor 00:40:16] bu işi bitirmekle ilgili, ama gerçekten de onu arayacak bir sisteme sahiptik. Uygulamanın da oldukça iyi çalıştığını düşünüyorum.
Ashley:
Evet, sanırım bu harika bir nokta, açıklığa kavuşturmalıyım ki, mavi bandı nereye koyduğunuzu hatırlamamak çok kolaydır, bu yüzden yapıcı onu çekip şöyle der: "Ah, mavi bant yok."
Tony:
"Mavi bant yok."
Ashley:
"Her şeyi düzelttik. İşte çekiniz.” Yani evet, James'in uygulamasıyla kusurun fotoğrafını çekiyorsunuz, sonra küçük bir not ve açıklama yazıyorsunuz, sonra hepsini yazdırıyorsunuz ve o bunu kelimenin tam anlamıyla evin içine çiviliyor ya da bantlıyor ya da başka bir şey yapıyor ve Listenin tamamı orada olacak ve o kopya hâlâ telefonunda olacak.
Tony:
Evet.
Ashley:
Bu haftanın Çaylak Yanıtında bize katıldığınız için çok teşekkür ederiz. Ben Ashley, yardımcı sunucum Tony J Robinson'la birlikte buradayım. Ve bizi Instagram'da bulabilirsiniz. Açıklamanın aşağısında sosyal medyalarımızı bulabilirsiniz. Ayrıca Real Estate Rookie Facebook grubuna katılmayı ve videolarımızı izliyorsanız YouTube'daki beğen tuşuna basmayı unutmayın. 6 yaşındaki oğlum, video düzenlemeye yeni başladı, paylaşım yapıyor ve kendi YouTube kanalına sahip. Ve her gün okuldan eve dönerken şunu söylemek zorundayım: "Kaç abonem var?" Bu yüzden bir yol bulmalıyım. Kesinlikle bir beceriye sahip olmasına çok sevindim ama abonelerin takıntısından emin değilim.
Tony:
Evet, Bay Canavar gelecek nesli değiştiriyor, değil mi?
Ashley:
Evet. Evet. Teşekkürler arkadaşlar, bir dahaki sefere görüşürüz. (Şarkı söyleme).
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- Sunum yapmanın en iyi yolları satıcı finansmanı (ve teklifinizin kabul edilmesini sağlayın!)
- Daha fazlasını üstlenirken kaçınılması gereken tuzaklar emlak borcu
- Gayrimenkul işinizi ölçeklendirme UNIQUE ile daha hızlı kredi ürünleri
- Fiyatlandırma konusunda nasıl pazarlık yapılır? müteahhitler sizin için ev tadilatı
- Neden yapmalısınız? kendininkini inşa et işin kapsamı alırken yüklenici teklifleri
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Gösteride Bahsedilen Kitaplar
Bugünün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? E-posta .
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
- PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
- PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
- PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-352
- :vardır
- :dır-dir
- :olumsuzluk
- :Neresi
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- 13
- 15 yıl
- %15
- 16
- 180
- 20
- 2023
- 22
- 24
- 30
- 33
- 40
- 50
- 50 Yıl
- 60
- 75
- 80
- 90
- a
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- başarmak
- Hesap
- karşısında
- gerçek
- aslında
- eklemek
- tavsiye
- Sonra
- tekrar
- karşı
- Danışman
- önce
- kabul
- Bireysel Üyelik Sözleşmesi
- Airbnb
- Türkiye
- veriyor
- neredeyse
- tek başına
- boyunca
- zaten
- Ayrıca
- alvarez
- her zaman
- am
- şaşırtıcı
- Amerika
- amortisman
- miktar
- tutarları
- an
- ve
- Başka
- herhangi
- bir şey
- Daire
- uygulamayı yükleyeceğiz
- Apple
- Tamam
- değerlendirme
- takdir etmek
- takdir
- yaklaşım
- onay
- onaylamak
- onaylı
- ARE
- ALAN
- etrafında
- AS
- sormak
- soran
- Yardım
- ilişkili
- üstlenmek
- At
- avukat
- çekmek
- çekici
- izleyici
- yazar
- önlemek
- farkında
- Arka
- arka fon
- Bakiye
- dengeleme
- Banka
- bankable
- Bankalar
- temel
- temel olarak
- BE
- Güzellik
- Çünkü
- olma
- olmuştur
- önce
- Başlangıç
- olmak
- altında
- faydalı
- faydaları
- dışında
- İYİ
- Daha iyi
- arasında
- teklif
- Büyük
- büyük
- Bit
- Mavi
- kitap
- Kitaplar
- sınır
- Borçlanma
- her ikisi de
- kutu
- BP
- marka
- Yepyeni
- mola
- Kırma
- KÖPRÜ
- getirmek
- broker
- Bizon
- inşa etmek
- bina
- yapılı
- iş
- fakat
- düğmesine tıklayın
- satın almak
- ALICI..
- Satın alma
- by
- Kaliforniya
- denilen
- aramalar
- CAN
- Alabilirsin
- kapaklar
- araba
- hangi
- taşımak
- Nakit
- saire
- şans
- değişiklik
- değiştirme
- Telegram Kanal
- ücret
- ucuz
- en ucuz
- Kontrol
- çamça
- açık
- tıklayın
- istemciler
- Kapanış
- kapalı
- kapanış
- Eş Sunucu
- kod
- soğuk
- COM
- nasıl
- geliyor
- rahat
- gelecek
- ticari
- Komisyonlar
- ortak
- şirket
- karşılaştırmak
- karşılaştırarak
- tamamen
- tamamladıktan
- karmaşık
- yoğunlaşmak
- İlgilendirmek
- ilgili
- koşul
- sözleşme
- sözleşme
- Müteahhit
- müteahhitler
- kolaylık
- konuşma
- konuşmaları
- Serin
- KURUMSAL
- doğru
- düzeltilmiş
- Ücret
- maliyetler
- olabilir
- ülke
- Çift
- kurs
- kapak
- kaplı
- çılgın
- yaratmak
- Yaratıcı
- kredi
- kredi kontrolu
- Kredi Birlikleri
- meraklı
- akım
- Şu anda
- gün
- Günler
- anlaşma
- ilgili
- Fırsatlar
- Borç
- iyi
- kesinlikle
- bağlı
- tanım
- büro
- ayrıntı
- detaylı
- DID
- fark
- farklı
- zor
- İndirim
- ekran
- do
- evraklar
- yok
- Değil
- yapıyor
- Dolar
- dolar
- yapılmış
- Dont
- Kapı
- kapılar
- aşağı
- olumsuz
- çekmek
- Damla
- gereken
- E&T
- her
- Her kişi
- Daha erken
- Erken
- kolay
- kolay
- kolay
- ekonomileri
- Ölçek ekonomileri
- kurgu
- etkili bir şekilde
- ya
- başka
- E-posta
- Emoji
- son
- yeterli
- Tüm
- giriş
- bölüm
- Bölümler
- öz kaynak
- özellikle
- arazi
- tahmin
- tahmini
- Eter (ETH)
- Hatta
- sonunda
- hİÇ
- Her
- her gün
- herkesin var
- her şey
- örnek
- örnekler
- genişleme
- beklenen
- pahalı
- deneyim
- deneyimli
- Açıklamak
- uzatmak
- ekstra
- Gözler
- Yüz
- adil
- aile
- aile üyeleri
- uzak
- Favori
- özellikli
- geribesleme
- hissetmek
- Fiyatlandırma(Yakında)
- Ayaklar
- hata
- az
- son
- maliye
- finanse
- mali
- Finansman
- bulmak
- bitiş
- Ad
- ilk kez
- uygun
- beş
- sabit
- sabit
- Esneklik
- Fiske
- akış
- odaklanmış
- odaklanma
- İçin
- ileri
- forumları
- bulundu
- dört
- Dondurucu
- arkadaş
- arkadaşlar
- itibaren
- ön
- tam
- oyun
- genel
- nesil
- almak
- alma
- Vermek
- verilmiş
- verir
- Verilmesi
- Go
- gol
- Tanrı
- Goes
- gidiş
- Altın
- Tercih Etmenizin
- Allah Allah
- var
- harika
- Zemin
- grup
- Büyüme
- garanti
- garanti
- Konuk
- misafir
- Adam
- vardı
- Yarım
- Salon
- sap
- Eller
- olay
- olur
- Zor
- Daha güçlü
- Var
- sahip olan
- he
- baş
- duymak
- duydum
- yardım et
- yardım
- onu
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- Vurgulamak
- onu
- kendisi
- onun
- vurmak
- ambar
- tutma
- Ana Sayfa
- Evler
- dürüst
- Dürüstçe
- umut
- SICAK
- otel
- oteller
- ev
- evler
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- Ancak
- HTTPS
- yüz
- i
- Ben
- ICE
- Fikir
- tespit
- if
- resim
- imkânsız
- in
- özendirici
- dahil
- Gelir
- Artırmak
- artan
- bilgi
- içeride
- ilham
- yerine
- talimatlar
- sigorta
- niyet
- niyetlerini
- faiz
- FAİZ ORANI
- iç
- korkutucu
- içine
- yatırım
- yatırım
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- ilgili
- iPad
- konu
- IT
- ONUN
- kendisi
- iTunes
- james
- İş
- Mesleki Öğretiler
- kaydol
- birleştirme
- bize katılmak
- seyahat
- jpg
- John
- atlama
- sadece
- tutmak
- Nezaket.
- eleştiri
- Bilmek
- bilme
- bilinen
- bilir
- KUDOS
- evsahibi
- Soyad
- Geçen yıl
- sonra
- Düzen
- ÖĞRENİN
- öğrendim
- öğrenme
- kiralama
- en az
- Ayrılmak
- ayrılma
- LEND
- ödünç veren
- kredi
- az
- izin
- mektup
- Kaldıraç
- LG
- hayat
- sevmek
- Muhtemelen
- çizgi
- astarlı
- Liste
- Listelenmiş
- dinlenen
- Dinleme
- Deneyimler
- küçük
- yaşayan
- yük
- borç
- Krediler
- yerel
- Uzun
- uzun zaman
- uzun
- Bakın
- gibi görünmek
- baktı
- bakıyor
- GÖRÜNÜYOR
- kayıp
- Çok
- Aşk
- Düşük
- alt
- yapılmış
- bakım
- büyük
- çoğunluk
- yapmak
- YAPAR
- Yapımı
- çok
- işaret
- pazar
- Market değeri
- maçlar
- matematik
- matthew
- Maksimuma çıkarmak
- Mayıs..
- olabilir
- me
- ortalama
- anlamına geliyor
- ölçümler
- medya
- Üyeler
- mem
- Bellek
- adı geçen
- mesajları
- yöntem
- Orta
- olabilir
- milyon
- milyon dolar
- dakika
- yanlış kanı
- kaçırmak
- Telefon
- Anlar
- para
- Ay
- aylık
- ay
- Daha
- Ipotek
- Ipotekler
- çoğu
- Motivasyon
- hareket
- hareket
- mr
- çok
- my
- kendim
- isim
- isimleri
- zorunlu olarak
- gerek
- ihtiyaçlar
- net
- asla
- yeni
- Yılbaşı
- New York
- sonraki
- güzel
- gece
- yok hayır
- Hayır
- normal
- notlar
- şimdi
- gölgeleme
- sayılar
- of
- kapalı
- teklif
- sunulan
- teklif
- Teklifler
- ofset
- sıklıkla
- tamam
- Eski
- büyük
- on
- bir Zamanlar
- ONE
- olanlar
- bir tek
- açık
- Görüşler
- Fırsat
- karşı
- seçenek
- or
- Diğer
- Diğer
- bizim
- kendimizi
- dışarı
- dışında
- tekrar
- kendi
- Sahip olunan
- sahip
- sahipleri
- mülkiyet
- Barış
- ödenmiş
- evrak
- parametreler
- Bölüm
- Partner
- ödeme yapan
- ödeme
- ödemeler
- kalem
- İnsanlar
- başına
- yüzde
- belki
- dönem
- dönemleri
- kişi
- kişisel
- telefon
- telefon görüşmeleri
- telefonlar
- Fotoğraf
- Fotoğraflar
- seçmek
- seçilmiş
- Seçtikleri
- resim
- Fotoğraf Galerisi
- parça
- parçalar
- Zift
- yer
- planlama
- platform
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- oyuncu
- Lütfen
- podcast
- Podcast
- Nokta
- mümkün
- Çivi
- potansiyel
- güç kelimesini seçerim
- güzel
- önceki
- fiyat
- fiyatlandırma
- birincil
- Anapara
- prensip
- muhtemelen
- süreç
- Üreticileri
- PLATFORM
- Ürünler
- Kâr
- Promosyonlar
- özellikleri
- özellik
- korumalı
- gururlu
- çeken
- Çekiyor
- yumruk
- satın alma
- Satın alma
- koymak
- koymak
- nitelikli
- soru
- Sorular
- hızla
- tırnak işareti
- menzil
- değişen
- hızla
- oran
- oranlar
- değerlendirme
- oran
- ulaşmak
- Okumak
- Okuma
- gerçek
- gayrimenkul
- Gerçeklik
- Gerçekten mi
- emlâkçı
- neden
- son
- Tavsiye
- tavsiyeler
- azaltmak
- Indirimli
- azalma
- bölgesel
- düzenli
- rehabilitasyon
- ilişki
- bağıl
- hatırlamak
- kiralama
- onarım
- değiştirmek
- yerine
- cevap
- Raporlama
- temsil etmek
- gereklidir
- Yer Alan Kurallar
- Rezidans
- yerleşim
- yanıt
- yanıtları
- DİNLENME
- dönüş
- İade
- gelir
- yorum
- Yorumları
- krallar gibi yaşamaya
- sökülmüş
- çatı
- oda
- Odalar
- yuvarlak
- koşmak
- Adı geçen
- aynı
- kaydedilmiş
- söylemek
- söz
- diyor
- ölçek
- ölçekleme
- program
- Okul
- kapsam
- Scott
- kazıma
- Ara
- arama
- İkinci
- saniye
- görmek
- görünüyor
- satmak
- Satıcılar
- göndermek
- gönderir
- duyu
- ayrı
- Dizi
- hizmet
- set
- birkaç
- paylaş
- o
- Kalkan
- kısa
- kısa dönem
- meli
- şov
- gösterme
- yan
- Yan Hustle
- imzalı
- imza
- benzer
- tek
- oturmak
- Oturan
- durum
- durumlar
- ALTINCI
- beceri
- Arduvaz
- biraz daha farklı bir
- küçük
- So
- Sosyal Medya
- sosyal medya
- sosyal
- Yumuşak
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bazen
- ama
- Yakında
- uzay
- özel
- özel
- özellikle
- bölmek
- sponsor
- Sponsorlar
- Spot
- Spotify
- kare
- Aşama
- ayakta
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- başlar
- belirtilen
- Açıklama
- ifadeleri
- Devletler
- kalma
- adım
- Yine
- dur
- mağaza
- hikayeler
- Öykü
- sunmak
- aboneler
- böyle
- ani
- harika
- sözde
- elbette
- sistem
- tablo
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- Görüşmeler
- bant
- vergi
- vergi iadesi
- Vergiler
- takım
- teknoloji
- söylemek
- eğilimindedir
- eğilimi
- dönem
- şartlar
- metin
- manifatura
- göre
- teşekkür
- o
- The
- Bilgi
- ve bazı Asya
- Onları
- sonra
- teori
- Orada.
- Bunlar
- onlar
- şey
- işler
- düşünmek
- Düşünme
- Re-Tweet
- Bu yıl
- Bu
- gerçi?
- düşünce
- bin
- üç
- İçinden
- Atma
- Perşembe
- bilet
- BAĞ
- bağlı
- Kravatlar
- zaman
- zaman tükeniyor
- zamanlar
- ipuçları
- Başlık
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- söyledi
- ton
- Tony
- çok
- aldı
- araçlar
- Konular
- yırtık
- Toplam
- karşı
- Takip
- geleneksel
- Transkript
- denenmiş
- yolculuk
- gerçek
- Güven
- denemek
- çalışıyor
- DÖNÜŞ
- Iki kere
- iki
- tip
- tipik
- tipik
- altında
- anlamak
- anlar
- sualtı
- haksız
- Sendikalar
- benzersiz
- birimleri
- kadar
- üzerine
- us
- kullanım
- Kullanılmış
- kullanım
- kullanma
- olağan
- genellikle
- utah
- tatil
- geçerli
- değer
- çok
- Video
- Videolar
- Sanal
- beklemek
- yürümek
- yürüyüş
- örneklerde
- istemek
- aranan
- oldu
- izlerken
- Yol..
- yolları
- we
- ağ
- web kazıma
- hafta
- tartmak
- karşılama
- İYİ
- Kimler
- vardı
- batı
- Ne
- Nedir
- ne
- ne zaman
- oysa
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- bütün
- kimin
- neden
- eş
- irade
- istekli
- pencere
- ile
- olmadan
- Word
- İş
- egzersiz yapmak
- işlenmiş
- çalışma
- çalışır
- endişe
- En kötü
- değer
- olur
- yazmak
- yazı yazıyor
- yazılı
- Yanlış
- yıl
- yıl
- Evet
- dün
- henüz
- york
- sen
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- sıfır
- yakınlaştırma