Çok Aileli Gayrimenkul Çökme Riski Altında - İşte Nedeni

Bu yazıda

2023 ve 2024'te ticari gayrimenkul değerlemelerinde, özellikle de çok aileli gayrimenkuller de dahil olmak üzere, önemli bir düşüş (veya çöküş) yaşanacağından endişeleniyorum. Kırmızı bayrakların o kadar açık olduğunu ve hepsinin aynı yöne işaret ettiğini hissediyorum ki, bu durumu göz ardı etmiş olurum. Duruşumu olabildiğince açık bir şekilde ortaya koymamak ve bu duruşu en ince ayrıntısına kadar savunmak bu camiaya düşen bir görevdir. 

Bu makalede, aşağıdaki özetin ardından, çok aileli değerlemelere yönelik dört temel tehdidin ana hatlarını çizerek tezimi gözden geçireceğim: 

• Bölüm 1: Tavan Oranları Faiz Oranlarından Daha Düşük 
• Bölüm 2: 2023'te Anlamlı Kira Artışı Üzerine Bahis Yapmıyorum
• Bölüm 3: 2023'te Yükselen Faiz Oranlarına Bahis Yapıyorum
• Bölüm 4: Yüksek Faiz Oranları Değerlemeler ve Borç Taahhütnamesi Üzerinde Baskı Oluşturuyor
• Bölüm 5: Haberler, Anekdotlar ve Daha Fazla Okuma
• Bölüm 6: Bu Ortamda Zenginliği Korumak ve Para Kazanmak İçin Fikirler

Lütfen gayrimenkulün yerel olduğunu unutmayın. Bu makaledeki analizim Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ortalamayı yansıtıyor, ancak daha ayrıntılı olarak ele alıyorum birkaç büyük bölge. 

Son olarak, ticari emlak piyasalarını anlama konusunda kendimi amatör, belki de “kalfalık” statüsüne yaklaşan biri olarak gördüğümü baştan belirtmek isterim. Ben kesinlikle onların uzmanı değilim. Tartışmayı davet ediyorum ve burada değindiğim noktalara yönelik bir "boğa vakası" sunmaya hazır tüm okuyucuların analizlerini memnuniyetle karşılarım. Lütfen bunu yorumlarda belirtmekten çekinmeyin veya bana e-posta gönderin. .

Bölüm 1: Tavan Oranları Faiz Oranlarından Daha Düşük

Ortalama olarak, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki çok aileli alanda faiz oranları şu anda tavan oranlardan daha yüksek. Görsel olarak bu, aşağıdaki grafikte kesişen iki çizgi olarak temsil edilebilir:

Ticari çoklu aileye giren yatırımcılar bunu bir getiri elde etmek istedikleri için yapıyorlar. Geri dönüş: değil olarak ifade kapitalizasyon oranı (sınır oranı)Bu daha çok özelliklerin birbirine göre değerini belirlemek için kullanılan bir ölçümdür, daha ziyade bir iç karlılık oranı (IRR). Yüksek ve düşük faiz oranlı ortamlarda güçlü bir IRR oluşturabildiği gibi, yüksek ve düşük tavan oranlı ortamlarda da güçlü bir IRR oluşturulabilir.

IRR iki temel faktöre bağlıdır: mülkün ürettiği nakit akışı miktarı (ve bu nakit akışlarının zamanlaması) ve mülkten çıkış/satış (ve zamanlama). Kiraları hızlı bir şekilde artırın ve yüksek fiyattan satış yapın; IRR hızla yükseliyor. Bunu yavaşça yapın ve satın alma anına göre daha yüksek bir tavan oranında satış yapın; IRR düşer.

Son 10 yılda tavan oranları tarihsel bağlamda nispeten düşüktü. Faiz oranları çok düşük olduğu için bu, insanlar için büyük bir IRR yaratma konusunda bir sorun olmadı. Aslında, düşük tavan oranları birçok yönden yatırımcıların getiri elde etmesini kolaylaştırır çünkü bir mülke eklenen NOI'nin her bir dolarlık artan değeri, değerlemeyi daha büyük bir kat artırır. %1'luk üst sınır oranı ortamında NOI'yi 10 ABD doları artırdığınızda mülk değeri 10 ABD doları artar. %1'lik üst sınır oranı ortamında NOI'yi 5 $ artırdığınızda mülkün değeri 20 $ artar.

Ancak tavan oranlarının faiz oranlarından yüksek olduğu bir "negatif kaldıraç" durumunda IRR'yi artırmak çok ama çok zorlaşıyor. Bu makale boyunca tartışacağımız nedenlerden dolayı, yüksek faiz oranları alıcıların cazip finansmana hak kazanmasını zorlaştırıyor, olası çıkış tavan oranlarını artırıyor ve IRR üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturuyor. Ve bir IRR projeksiyonunun temelinin büyük kısmı kiraların hızlı bir şekilde artmasından gelecektir.

Başka bir deyişle, piyasa bugün tavan oranlarının düşük kalmasına, kiraların hızlı bir şekilde artmaya devam etmesine ve/veya son beş yılda gördüğümüz tarihsel olarak düşük faiz oranlarına dönüşe son on yılda olduğundan daha fazla bağımlı durumda. “Negatif Kaldıraç” piyasanın, değer kazanma veya düşen faiz oranlarında “her şeyin bir arada” olduğunu iletme yoludur.

 Ve daha önce de belirttiğim gibi, her iki sonucun da düşük bir olasılığa sahip olduğunu düşünüyorum.

Sonuçta her şey söz konusu varlığın IRR'si ile ilgili olsa da, belirli bir anlaşma veya anlaşma pazarına ilişkin rakamları hesaplamak zorunda kalmadan bile, ticari gayrimenkul hakkında sadece inceleyerek basit bir gözlem yapabilmemizi ilginç buluyorum. tavan oranlarının faiz oranlarına karşı tarihsel dağılımı (sadece çok ailelileri değil, tüm gayrimenkulleri içerir - ancak çok aileli tavan oranlarının ortalama olarak diğer ticari gayrimenkul türlerinden daha düşük olduğunu unutmayın).

Kira artışı ve/veya faiz oranlarının düşürülmesi konusunda geçtiğimiz on yılda olduğundan daha güçlü bir teziniz olmadığı sürece, faiz oranları ile tavan oranları arasında yaklaşık 150 baz puanlık bir fark normaldir. Bu, tavan oranlarının %5'ten %6.5'e yükseldiği anlamına geliyor. Bu çok büyük bir sorun gibi görünmese de, eğer bu durum hızlı bir şekilde normale dönerse, varlık değerlerinde yaklaşık %23'lük bir düşüşe eşdeğerdir. 

CBRE tarafından sağlanan şu tahmine benziyor: 

Bölüm 2: 2023'te Kira Artışı Üzerine Bahis Yapmıyorum

Kiraların bu yıl nasıl etkilenebileceğini anlamak için hem arz hem de talebi düşünmemiz gerekiyor. Arz cephesinde kötü haberlerim var ve talep açısından karışık bir durum var.

Tartışmaya arza bakarak başlayalım.

Arz

Çoklu ailelerde yeni inşaatlar için birikmiş işler 1970'lerden bu yana en yüksek seviyelerde. Şunun için birikmiş işler: inşaat halindeki toplam konut şu verilere sahip olduğumuz en yüksek seviyelerde:

Ivy Zelman gibi uzmanlar, geliştiricilerin bu envanter tamamlanır tamamlanmaz paraya çevireceği görüşünü benimsiyor. aslında cehennem ya da yüksek su gelir. İnşaatçıların projeleri finanse etmek için kullandıkları stok maliyetleri ve köprü borçları (ticari kalkınma için verilen yüksek paralı kredilere benzer) çok pahalıdır ve bu nedenle inşaatı bitirmek ve yeniden finanse etmek veya mümkün olan en kısa sürede satmak için güçlü bir teşviktir.

Praxis Capital'den Brian Burke'ün de belirttiği gibi Piyasada podcastKalkınma zaman alır ve çeşitli bölgeleri farklı şekilde etkileyecektir. Bazı pazarlarda çok fazla yeni arz görülmeyebilir. Bazı pazarlarda tonlarca arzın çevrimiçi hale geldiği görülecek ancak o kadar çok yeni talep olacak ki, emilim konusunda herhangi bir zorluk yaşanmayacak. Bazı pazarlarda ise arzın çevrimiçi hale geldiği ve üniteleri doldurmakta zorlanacağı, boş kontenjanlar arttıkça kiralar üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşturacağı öngörülüyor. 

Güney ve Batı, devasa miktarda yeni arzın çevrimiçi hale gelmesi konusunda en yüksek risk altında:

İzinler veya izinler hakkında bir şeyler duymuş olabileceğinizi unutmayın. Konut başlangıçları azalan, gelişimin zaman aldığını unutmayın. 2021'in sonlarında ve 2022'nin başlarında başlatılan izin ve geliştirme projeleri, 2023 ve 2024'te devreye girecek. Projelerin izin verilmesi, başlatılması ve nihayet tamamlanması yıllar, hatta on yıllar sürebiliyor. Yeni konut başlangıçlarının olmayışı, halihazırda piyasaya çıkmak üzere olan yeni stok saldırısını durdurmak için çok az şey yapıyor. Bu yeni inşaat patlamasının etkileri daha yeni başlıyor. 

Daha fazla konut stoku aynı havuz için rekabet ettiğinden, bu yeni konut bolluğunun her tür gayrimenkul fiyatları üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşturmasının yanı sıra kiralar üzerinde de aşağı yönlü bir baskı yaratacağını tahmin etmek için çok fazla hayal gücü gerektirmiyor. kiracıların. 

Şimdi talep hakkında konuşalım. 

Talep

Bana göre en büyük talep sorusu hane halkı oluşumuyla ilgili. 1.6 milyon yeni hanenin oluşmasını bekliyorsak, 1.6 milyon yeni birimin çevrimiçi olması çok da önemli değil, değil mi? Bu, bu birimlerin herhangi bir fiyat şoku olmadan kiralanmasına veya işgal edilmesine (emilmesine) olanak tanır. Ve herkes yıllardır büyük bir konut sıkıntısından bahsediyor, değil mi?

Ve bu doğru; Amerika genellikle hane sayısını envanter eklememizden daha hızlı bir şekilde ekliyor. Ve orada konut sıkıntısı. Bu nedenle emlak fiyatları ve kiralar son birkaç yılda hızla arttı. Artan kiraların ileriye dönük bir savunması olarak bu pozisyonda sadece iki sorun var:

Birincisi, hane halkı oluşumu verileri, pandemi sırasında bir milyondan fazla Kovid-19 kaynaklı ölüm ve hanelerin büyük oranda yer değiştirmesiyle birlikte saptı. Bu, herhangi bir ekonomistin hanehalkı oluşumunu tahmin etmesini gerçekten zorlaştırıyor. 

İkincisi konut sıkıntısı zaten fiyatlandı güncel kira ve ev fiyatlarına göre. Kıtlık, düşük faiz oranlarıyla birleştiğinde, pandemi sırasında ev fiyatlarının yaklaşık %40 oranında değer kazanmasına ve kiraların ise %26 oranında artmasına neden oldu. 

Hanehalkı oluşumuna daha derinlemesine dalmak. Pandemi sürecinde şunu görüyoruz. milyonlarca görünüşe göre oluşan "hane halkı":

Burada neler oluyor? 

Cevap benim için açık değil ve sevdiğim bir ekonomistin durumla ilgili özellikle ikna edici bir değerlendirmesine rastlamadım. Bir yorumcu bana mantıklı olan ve geleceği iyi tahmin etmemizi sağlayan bir çalışma veya analize işaret edebilirse çok memnun olurum. 

Erişebileceğim kaliteli bir analizin yokluğunda tahminimce insanlar basitçe yer değiştiriyor. Bunun verileri henüz tam olarak anlamadığımız şekillerde çarpıttığını düşünüyorum. İnsanlar anne ve babalarının yanına taşındı. Belki New York City, San Francisco ve Los Angeles gibi yerlerde yaşayan ve çalışan insanlar kiralarını ödemeye devam ettiler ama aynı zamanda şehir dışına ikinci bir eve taşındılar ve belki de bu ikinci bir ev oluşumu olarak sayıldı. Belki boşanmalar ve ayrılıklar arttı ve bir çift ayrıldığında bu, “hane” oluşumunu büyütüyor (bir aile birimi yerine her birinin yaşayacak bir yere, her bir hane reisine ihtiyacı var).

Ama aslında milyonları görmediğimiz çok açık yeni hane halkı oluşumu. Benim iddiam şu ki, şu anda bu ülkedeki mevcut hanelerin sayısına ilişkin yapay olarak yüksek bir tahmine sahibiz ve bu, gelecek yıl kira artışını tahmin etmeye çalışırken beni korkutuyor. 

Ayrıca, bu ölçümdeki çılgınlık olmasa bile hanehalkı oluşumu verilerinin ekonomiyle birlikte artıp azalabileceğini unutmayın. İyi zamanlarda, insanlar birden fazla ev satın alabilir ve oda arkadaşlarıyla ortak dairelerden veya ebeveynlerinin bodrum katından taşınabilirler. Ekonomik durgunluk sırasında insanlar anne ve babalarıyla birlikte evlerine geri dönebilir veya tekrar oda arkadaşlarını getirebilirler. “Hanehalkı” oluşumu hızla azalabilir. 

Potansiyel dengeleme: kiralar 2023'te yeniden artabilir

Herhangi bir önemli ekonomik ölçümde her zaman birden fazla değişken vardır ve kira da bir istisna değildir. Geçtiğimiz iki yıldaki devasa kira artışları, arz artışı ve hane halkı oluşumuna ilişkin soru işaretlerinin neden olduğu aşağı yönlü baskıdan korkarken, kira fiyatlarında büyük bir arka rüzgarın (yukarı yönlü baskı) olduğunu kabul etmek istiyorum: faiz oranları . 

Mortgage faizlerinin 12 aylık bir dönemde ikiye katlanmasıyla birlikte, milyonlarca Amerikalı için kiralamanın alternatifi olan ev satın almanın karşılanabilirliği de arttı. ATTOM'un yaptığı bir araştırma, yalnızca bir yıl önce ABD pazarlarının %60'ında sahip olmanın kiralamaktan daha uygun fiyatlı olduğu sonucuna vardı; bu istatistik, yüksek faiz oranları nedeniyle aylık ödemelerdeki %40-50'lik artışla tersine döndü. Bu uygun fiyat değişikliği kiralar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturacaktır.

Bu baskı nedeniyle 2023'te kiraların yazı-tura olacağını düşünüyorum. Şu anda kira artışına ilişkin hiçbir ekonomik tahmine güvenmiyorum. Ve yüksek faiz oranlarının kiralar üzerindeki yukarı yönlü baskısı olmasaydı, kiraların ülke genelinde ortalama olarak düşeceği yönünde anlamlı bir bahis oynamaya hazırdım. 

Bölüm 3: 2023'te Düşen Faiz Oranlarına Da Bahis Yapmıyorum

Unutmayın, tavan oranları faiz oranlarından daha düşüktür. Bu, yatırımcıların para kazanması için kiraların (hızlı bir şekilde) artması veya faiz oranlarının düşmesi gerektiği anlamına gelir. Daha önce de belirttiğim gibi, 2023'te ulusal çaptaki herhangi bir kira artışı projeksiyonuna şüpheyle yaklaşmak için pek çok neden olduğunu düşünüyorum ve kiraların ciddi bir potansiyel olumsuzluk potansiyeline sahip bir yazı-tura olduğunu düşünmek için her türlü neden var. 

Artık dikkatimizi faiz oranlarına çevirmenin zamanı geldi. Ticari oranların son birkaç yılın tarihi düşük seviyelerine geri dönmesi, birçok ticari gayrimenkul ve çok aileli sendikasyon kuruluşunu ve onların yatırımcılarını kurtaracaktır. 

Bu muhtemel mi? Öyle düşünmüyorum. İşte nedeni.

“Yayılma” (10 yıllık Hazineye kıyasla) açıklandı

Bankalar, kurumlar ya da bireyler borç verdiklerinde aldıkları riskin karşılığını almak isterler. Ne kadar faiz talep ettikleri genellikle düşük riskli bir alternatife karşı bir "spread" olarak düşünülebilir. 

ABD 10 yıllık Hazine bonosunun "yayılma"yı ölçmek için harika bir ölçüt olduğu kredi alanında geniş çapta kabul görüyor. Diğer kriterler arasında Londra Bankalararası Teklif Oranı (LIBOR) ve Teminatlı Gecelik Finansman Oranı (SOFR) yer alıyor. 

Aslında, özel ticari borçların çoğu, Hazine'ye değil, SOFR'ye sabitlenmiş oranlar artı bir spread ile birlikte geliyor. Ancak 10 yıllık ABD Hazine tahvili çoğu insanın spreadleri karşılaştırdığı standarttır ve çok aileli finansman üzerinde en büyük etkiye sahiptir.

Pek çok kurum, ABD hükümetine borç vermenin dünyadaki en düşük riskli yatırım olduğunu düşünüyor. Başkasına borç vermek daha fazla risk taşır. Bu nedenle herkesten daha yüksek faiz tahsil edilmelidir. 

Ama ne kadar daha fazlası? “Yayılma” fikri tam da bu noktada devreye giriyor. 

Bir borç verenin ne kadar “yayılacağı” borç verene, ekonomiye ve kredi talebine bağlıdır. Ev alıcılarına yönelik 30 yıllık ipotek gibi bazı pazarlarda bu fark çok iyi yerleşmiş durumda. Örneğin:

Bu açıkça çok güçlü bir korelasyon; o kadar ki, 10 yıllık Hazine artarsa ​​ipotek faizlerinin de artacağını veya bunun tersini varsayabiliriz. Ancak bu mükemmel bir korelasyon değil ve bazen dağılım gerçekten değişiyor. 

Bugün o zamanlardan biri. 10 yıllık Hazine ile 30 yıllık konut kredisi faizleri arasındaki fark nispeten yüksek, aşağıda görebileceğiniz gibi:

Pek çok uzman, bu yüksek spread nedeniyle 30 yıllık konut kredisi faiz oranlarının 2023'te düşmesini bekliyor. Eğer 10 yıllık Hazine tahvili ile 30 yıllık konut kredisi faiz oranları arasındaki fark yaklaşık 180 baz puanlık tarihsel ortalamaya normalleşirse, konut kredilerinin %5.5 yerine %6.3 aralığına geri dönebileceğine inanıyorlar. bu yazının yazıldığı sırada.

Bu, iki problem dışında teoride mantıklıdır. 

Birincisi, yatırımcıların resesyonda olduğumuzu veya resesyona girmek üzere olduğumuzu düşünmesi nedeniyle 10 yıllık Hazine tahvili getirisi şu anda düşük durumda. Bu genellikle getiri eğrisinin tersine döndüğü söylenerek ifade edilir. Tersine çevrilmiş bir verim eğrisine doğru ilerleme bunda çok iyi temsil edilmektedir. Visual Capitalist'ten olağanüstü görselleştirme. 

İnsanlar durgunluk korkusuyla 10 yıllık hazine tahvilleri gibi daha güvenli yatırımlara kaçıyor. Ekonomi toparlanmaya başladıkça getiri eğrisinin normalleşmesi ve 10 yıllık Hazine tahvil faizinin artması kuvvetle muhtemel. 

İkincisi, Fed, 2023 yılı boyunca yıl boyunca faiz artırma niyetinde olduğunun sinyalini açıkça veriyor. Faizlerin düşeceğine dair bahis oynamak, Fed'in resmi duruşuna aykırı bir bahis. Oranların düşeceğini ve aşağıda kalacağını görmemin tek yolu, Fed'in hızla rotayı tersine çevirmek zorunda kalacağı kadar derin ve kötü bir durgunluğun olması. 

Başka bir deyişle, milyonlarca insanın işini kaybedeceği korkunç bir ekonomik durgunluk olmadığı sürece emlak yatırımcıları (ve 10 yıllık Hazine'ye giden borcu kullanarak borç alan herkes) için oranlar artacak. 

O halde yazı tura atalım: 

Eğer tura gelirse (büyük bir durgunluk), işler kaybolur, kiralar düşer ve çok aileli ticari gayrimenkul değerleri düşer. 

Kuyruk olursa (daha parlak bir ekonomik görünüm), faiz oranları hızla yükselir ve çok aileli ticari gayrimenkul değerleri düşer.

Bu çok eğlenceli bir oyun değil.

Mortgage faiz oranlarının yükseldiğini ve geçici olarak 5'lerin ortalarına kadar düştüğünü görmeniz mümkün olsa da, derin bir resesyon olmadığı sürece, yılı yine bugün olduklarından daha yüksek oranlarla bitireceğimize bahse girerim. 

Ticari krediler konut kredilerinden farklı değil mi? Neden bunlardan özellikle bahsetmiyoruz? 

Ticari kredi vermenin her türlü nüansı olsa da, şu anda çoğu insan muhtemelen bu makalede tartıştığım varlık sınıfı olan küçük ve orta ölçekli apartman kompleksleri satın almak için Freddie Mac kredilerini kullanıyor. 

Freddie Mac kredisine hak kazanırlarsa yatırımcıların bunları kullanması muhtemeldir. Freddie Mac kredileri, çok aileli yatırımcılar için kolay bir düğme çünkü düşük faiz oranlarına, 30 yıllık amortismana ve beş, yedi veya 10 yıllık vadeye sahipler. Şu anda Freddie Kredisinin faiz oranları şu şekilde olabilir: %5'in güneyinde! Bu, milyonlarca emlak yatırımcısının ve ev sahibinin Fannie Mae tarafından sigortalanan müstakil ev satın almak için kullandığı geleneksel kredilerin çok aileli eşdeğeri. 

Freddie Mac'in oranları 10 yıllık Hazine'ye bağlı. Yani bu apartman kredileri, konut (geleneksel ipotek) alanında gördüğümüz 10 yıllık senetlere karşı aynı artan spreadi görmüyor. Bu onları yalnız bırakıyor daha da Benim görüşüme göre, getiri eğrisi 30 yıllık Fannie Mae ipotekleriyle karşılaştırıldığında normale dönerse risk artacaktır. Bu aynı zamanda çok aileli konutlarda oranların neden şu anda tek aileli konutlara göre çok daha düşük olduğunu da açıklıyor.

Ticari gayrimenkul borçlarına yönelik özel bir piyasa mevcut olsa da, birkaç yıl önce belki de daha yaygın olarak kullanılıyordu, ama bu büyük ölçüde kurumuş gibi görünüyor. Bu, ya Fannie Mae ya da Freddie Mac gibi devlet destekli bir kuruluş (GSE) ya da çoğu sendikacı için fiyasko. 

Ancak ticari borç ile tipik tek aile borcu arasındaki gerçek fark, Borçlanma karşılama oranı (DSCR). Bunun neden bu kadar önemli olduğunu bir sonraki bölümde ele alacağız.

Bölüm 4: Yüksek Faiz Oranları Değerlemeler ve Borç Taahhütnamesi Üzerinde Baskı Oluşturuyor

Freddie Mac Apartman Kredileri de dahil olmak üzere ticari borç, daha önce tartışıldığı gibi, tek aileli konut alanlarındaki geleneksel kredilerle tam olarak aynı değildir. Örneğin tipik bir Freddie Mac kredisinin 30 yıllık bir amortisman planı olabilir, ancak balon ödemeyle bakiye beş, yedi veya 10 yıl sonra ödenir. Bu, tipik piyasalardaki yatırımcılar için bir sorun değildir. Krediyi ödemek veya yeni bir krediyle yeniden finanse etmek için birkaç yıl sonra varlığı satabilirler ve süreci yeniden başlatabilirler. 

Ancak daha önce de belirttiğimiz gibi bu kredilerle ilgili başka bir sigortalama testi daha var: Borç Servisi Karşılama Oranı. DSCR, birçok ev sahibinin ev ipoteğine hak kazanırken geçmesi gereken bir borç-gelir testinin çok aileli versiyonudur.

İşyerinin veya apartman kompleksinin nakit akışı, bir kredinin anaparasına ve faizine (borç servisi) tam olarak eşitse, DSCR 1.0 olacaktır. Daha düşük ve işletmenin ürettiği nakit akışı krediyi karşılamaya yeterli değil. Daha yüksek ve aşırı nakit akışı var.

Freddie Mac Kredileri genellikle 1.2 ila 1.25 arasında bir DSCR gerektirir.

Borç veren ve borçlu arasında özel olarak müzakere edilen ve bir GSE tarafından desteklenmeyen borçlarla yapılan ticari borç, daha yüksek DSCR oranları gibi daha katı sözleşmelere veya borçluların kredinin ömrü boyunca bir DSCR oranını korumasını gerektiren borç sözleşmelerine sahip olabilir.

Freddie Kredileri LTV'nin %80'ine kadar büyüyebilirken, uygulamada birçoğunun kapsamı sigortacılıkta %65 ila %75 ile sınırlandırılmaktadır.

Normal pazarlarda bu ürünler sorun teşkil etmez. Ama gelin, geçen yıl olduğu gibi faiz oranları hızla yükselince ne olur, onu inceleyelim. 

Bir yatırımcının 1,000,000'in sonlarında 2021 $'lık Freddie Mac Kredisi ile bir mülk satın aldığını düşünün. Kredinin faiz oranı %3'tür. 30 yıllık amortismanın anaparası ve faizi aylık 4,216 dolar veya yıllık 50,592 dolardır. Bugün hızla ilerleyin. Aynı kredi %5.5 faizli bir krediyle birlikte gelecektir. Bu yüksek faiz oranı, 1 milyon dolarlık bir kredinin borç servisini %68,136 artışla 35 dolara çıkaracak.

Şimdi, yatırımcımız bir Freddie kredisi kullandı (ve piyasanın tahminen üçte ikisi sabit faizli borç kullanıyor) ve kredi vadelerine bağlı olarak muhtemelen 5-10 yıl boyunca gerçek bir baskıyla karşılaşmayacak. Ancak şunu kabul etmek önemlidir ki, eğer o yatırımcı aynı krediye bugün yeniden başvurursa, muhtemelen hak kazanamayacaktır. Anlaşmayı tamamlamak için muhtemelen önemli ölçüde daha fazla nakit getirmeleri gerekecek (LTV'yi düşürecek), aksi takdirde mülk için daha az ödemek zorunda kalacaklar.

Daha da sorunlu olanı, birden fazla aileyi ve diğer ticari gayrimenkulleri finanse etmek için değişken faizli borçları ve köprü borcu (yüksek para kredilerine benzer) gibi diğer yaratıcı finansman türlerini kullanan bir piyasa sektörü var. Wall Street Journal'a göre, piyasanın yaklaşık üçte biri değişken faiz oranlı borç kullanıyor ve bu grubun (bilinmeyen) bir kısmı köprü borcu ve diğer kurum dışı borç kullanıyor.

Bu borçlular, ödemelerini daha yüksek faiz oranlarıyla yapma konusunda artan baskıyla karşı karşıya kalacaklar. Daha önceki örneğimize dönersek, mülkün NOI'de %62,500 faizle 5 $ borç servisiyle 50,592 $ (satın alma sırasında %3 tavan oranı) ürettiğini hayal edin. Bugün bu ödemeler yine 68,136 dolar. Bu hayali borçlu artık aradaki farkı mülkün ürettiği fonlar dışındaki fonlarla kapatmak zorunda kalacak.

Bu değişken faizli kredilerin çoğunda, borçlarındaki faiz oranlarının çok fazla yükselmesini geçici olarak önleyen (genellikle borç verenler tarafından zorunlu tutulan) oran tavanları bulunmaktadır. Ancak, bu tavan oranları yenilemenin maliyeti, artan oranların ışığında 10 kata kadar hızla artıyor. Bu durum, genellikle her ay bu sigorta için fon ayırmak zorunda kalan borçlular üzerinde şimdiden baskı oluşturmaya başlıyor. 

Bahsettiğim gibi, CEO Ben Miller bağış toplama, bu fenomeni "Büyük Kaldıraç Azaltma" olarak adlandırdı - bu sorunu çok kısa ve öz bir şekilde özetlediğini düşündüğüm bir ifade. 

Dinlemek görünüşü Piyasada ve ticari emlak dünyasına (perakende ve ofisten başlayarak) halihazırda etki eden örneklerden bazılarını dinleyin. 

Brian Burke, bu sorunun, yeniden marj gereksinimlerinin, kiralamanın hedeflere ulaşamaması durumunda borçluları kredi bakiyesini ödemeye zorlayabileceği kalkınma kredilerinde ciddi olma potansiyeline sahip olduğunu söylüyor.

Panik mümkün mü?

Operatörler kredi taahhütlerini yerine getiremedikleri zaman temerrüde düşebilir ve varlığı bankaya geri verebilirler (haciz). Bu durumlarda alacaklı, mülkü tasfiye ederek mümkün olan en kısa sürede satacaktır. Bazı insanlar piyasa değerinin çok altında satılan tasfiye edilmiş bir mülkün "satın alma fırsatı" olduğunu öne sürebilir ve öyle de olabilir.

Ancak aynı zamanda kendisi gibi varlıklar için de bir rekabet oluşturuyor. DSCR sözleşmelerine ek olarak, tıpkı evler gibi çok aileli mülkler de değerlemeye tabi tutulur. Değerlemeler gelmezse alıcıların kapanışa kadar daha fazla nakit getirmesi gerekir. 

Baskı 2023'ün üzerine çıkarsa, çok aileli komplekslere yönelik kompozisyonlar sıkıntılı haciz satışları nedeniyle daha da düşebilir ve olumsuz bir geri bildirim döngüsünde borçlanma giderek daha da zorlaşabilir.

Bölüm 5: Haberler, Anekdotlar ve Daha Fazla Okuma

Burada tartıştığım şey sektörün içindekiler için bir haber değil. GYO değerlemeleri 25'de %2022 düştü. Minneapolis ve Chicago gibi birçok büyük şehirde kiralar düşüyor. Kira fiyatları sırasıyla %9 ve %4 düştü, yıldan yıla. 

Ev sahipleri de daha fazlasını sunmaya başlıyor Kiracılara “imtiyazlar”Yeni kiracıları cezbetmek için bir aylık kira ücretsiz veya ücretsiz otopark şeklinde. Bu imtiyazlar, boş yer veya daha düşük liste fiyatındaki kiralarda olduğu gibi daire yatırımcıları açısından son derece önemli sonuçlar doğuruyor ancak belirli pazarlarda kira düşüşlerinin raporlanma derecesini maskeleyebilir.

Büyük özel sermaye fonlarının kurumsal müşterileri, fonların karşı karşıya geldiği noktaya kadar fonlarını çekiyorlar. Yatırımcıları için para çekme limitleriDünyanın en ünlü, borsada işlem görmeyen GYO'su Blackstone ile başlıyoruz. 

Brian Burke bu konuyu uzun uzadıya tartışıyor. Piyasada'Çok Aileli Bomba Patlamak Üzere' Dave Meyer'ın yer aldığı bölüm. Sektörde “yeniden fiyatlamanın” eşiğinde olduğumuza ve alıcılarla satıcılar arasında büyük bir alış/satış farkının olduğuna inanıyor. Şimdilik yapılan birkaç anlaşma, 1031 borsa katılımcısı ve büyük miktarda fon toplayan ve bu varlıkları hızlı bir şekilde dağıtmak zorunda olanlar tarafından gerçekleştiriliyor. Bu insanlar hızlı hareket etme konusunda motive olmuş durumda ve birçok satıcı şimdilik canını dişine takarken fiyatlar yüksek kalıyor. 

Bu çok uzun sürmeyecek. Değişken faizli borçla yüksek oranda kaldıraçlı olan satıcılar zorlanacak DSCR uyumluluk sorunları nedeniyle. Ve yatırımcıların balon borçlarını yeniden finanse etmeleri konusunda sürekli artan bir baskı olacak; bu baskı her geçen ay daha da artacak çünkü piyasanın giderek daha fazla kısmı borcu azaltmak için satış yaparak, yeniden finanse ederek veya önemli miktarda nakit getirerek harekete geçmek zorunda kalacak. dengeleri koruyun ve hacizden kaçının. 

Bölüm 6: Bu Ortamda Zenginliği Korumak ve Para Kazanmak İçin Fikirler

Kap oranları faiz oranlarından daha düşüktür. Kira artışı ve faiz oranındaki indirimin her biri yazı-turadır. Piyasanın büyük bir kısmı için borç tarafında baskı artıyor ve yeni anlaşmalar yapmak geçen yılın fiyatlarına göre çok daha zor.

Bu zorlu bir ortam, ancak hâlâ çok aileli ve diğer gayrimenkul sektörlerine katılmak isteyen bilinçli yatırımcılar için anlamlı olabilecek bir takım stratejiler var. İşte düşündüğüm şeylerden bazıları:

ödünç vermek

Faiz oranları tavan oranlarından daha yüksektir. Bu, en azından ilk yıl(lar)da, yatırılan dolar başına borç veren için sermaye yatırımcısına göre daha düşük riskle daha fazla nakit akışı anlamına gelir. Riskin ilk %20-30'unu başkasının almasına izin verin. Ben kişisel olarak zor borç veren borç fonlarına yatırım yapmayı düşünüyorum çünkü kısa vadeli pozisyonları seviyorum.-Bu kredilerin vadeli niteliği ve tek aileli pazarın, çok aileli pazara göre riskten daha yalıtılmış olduğu düşünülüyor.  

Sıfır kaldıraçla satın alın

Amacınız gerçekten uzun vadede çoklu aileye sahip olmaksa ve kısa vadeli risk sizi rahatsız eden bir şey değilse, imkanınız varsa kaldıracı hiç kullanmamayı düşünün. Bu, riski azaltır ve yine faiz oranlarının tavan oranlardan yüksek olması nedeniyle nakit akışını artırır. Eğer işe daha fazla sermaye koymak istiyorsanız, birkaç yıl içinde her zaman yeniden finansman yapabilirsiniz. 

Bekle ve izle

Bu piyasanın zamanlamasıdır ve benim tarzım değil. Ancak bu analize inanırsanız, 2023'te fiyatların önemli ölçüde değiştiğini görebiliriz. 6-12 ay boyunca nakitte kalmak, bazı bilinçli alıcıları, özellikle de panik tavan oranını çok artırıyorsa, varlıkları büyük bir pazarlıkla satın alma pozisyonuna getirebilir. , çok yüksek. 

Yaptığınız yatırımların şartlarını gözden geçirin

Bazı sendikacıların sermaye çağrısı yapma hakkı bulunmaktadır. Bir anlaşmada DSCR anlaşması bozulursa, sendikacının büyük bir zararla satış yapma, haciz alma veya hacizi önlemek için masaya büyük miktarda nakit getirme gibi çok çekici olmayan seçenekleri olabilir. 

Sendikasyon yatırımınızın koşulları, sendikasyon kuruluşunun, yatırımcılardan ilave sermaye koymalarını veya hisselerinin seyreltilmesi riskini talep etmelerine olanak tanıyabilir. Güç muhtemelen sponsorun elinde olsa da, anlaşmanızda bunun bir olasılık olup olmadığını anlamak ve nakit pozisyonunuzu buna göre hazırlamak en azından sizin kontrolünüz altındadır. Kör olmayın.

Yeni yatırımlara sağlıklı bir şüphecilik getirin

Açıkçası piyasaya sistematik bir şekilde şüpheyle yaklaşıyorum, ancak ilgimi çekecek ve ikinci kez bakacak kadar ilgimi çekecek belirli bir anlaşma sunulursa, önemli bir artış olsa bile anlaşmanın mantıklı olduğundan emin olmak isterim. üst sınır oranları. 

"Katma değerli" (her sponsor tarafından reklamı yapılan her anlaşma "katma değerlidir") veya mülkün "büyük bir anlaşma" olduğu (hangi sponsor size anlaşmanın öyle olmadığını söyler) iddialarına şüpheyle yaklaşırım. harika bir tane mi?). Bir sponsorun kendi sermayesinin önemli bir kısmını taahhüt etmesi durumunda da ilgim artacaktır; bu, net değeri bağlamında anlamlı bir şeydir. ). Sadece satın alma ücretlerinden, yönetim ücretlerinden ve taşınan faizlerden artı kazanç elde etme fırsatına sahip olduklarından değil, benimkiyle birlikte kendi zor kazanılmış sermayelerinin de risk altında olduğundan emin olmak isterim. 

Bir şey hakkında kısa pozisyon almak mı istiyorsunuz?

Burada özetlenen risklere özellikle maruz kalan kamu GYO'ları olup olmadığını merak ediyorum. Önemli miktarda araştırma, özellikle düşük tavan oranlarına, büyük arz riskine ve yüksek oranda değişken faizli borçlara sahip piyasalarda yoğunlaşan veya tavan faiz oranlarının hızla arttığını görecek portföyleri ortaya çıkarabilir. Eğer birisi burayı kazmaya karar verirse, bulgularınız üzerinden konuşmayı çok isterim.   

Sonuç

Bu uzun bir makaleydi. Buraya kadar geldiyseniz okuduğunuz için teşekkür ederiz!

Girişte de belirttiğim gibi, ticari gayrimenkul ve geniş çoklu aile dünyasını anlama konusunda kendimi amatör ile kalfa arasında görüyorum. 

Ancak anlayabildiklerim, değerleme konusunda beni korkutuyor. Burada pek çok riskin olduğunu hissediyorum ve 2023'te oldukça ihtiyatlı olmayı planlıyorum. Ancak başka bir tek ailelik kiralık ev veya hatta bir ev satın alabilirim. küçük Her 12-18 ayda bir yapmayı sevdiğim gibi dubleks, tripleks veya dörtlü gibi çok aileli mülk. 

Umarım bu makale, en azından, çok aileli yatırım fırsatlarını araştıran ve biraz daha fazla durum tespiti yapan yatırımcıların daha bilinçli kararlar almasına yardımcı olur. 

Ve yine, hala çoklu aile için zor durumda olan birini arıyorum. Bunu okuyorsanız lütfen aşağıya yorum yapın veya bana e-posta gönderin. . Görüşünüzü duymayı çok isterim.

BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.