Mortgage 101: Anapara ve Faiz Nasıl Hesaplanır?

Bu yazıda

Kredinizin anaparasını ve faizini hesaplamak, bir mülkün gerçek maliyetini belirlemenize yardımcı olur. 400,000 yıllık sabit faiz oranı %30 olan 5 ABD Doları tutarında bir krediniz varsa, 30 yıl sonra harcayacağınız tutar 400,000 ABD Doları değildir. Aslında 773,158 dolar. 400,000 $ anaparanıza, diğer 373,158 $ ise faizinize gidecek.

ile bir ev satın aldığınızda sabit faiz oranı, aylık ipotek ödemeniz kredinizin süresi boyunca aynı olacaktır. Ancak her ay aynı miktarda çek yazıyor olsanız bile ana paranıza ve faizinize yatırdığınız miktar her zaman farklı olacaktır. 

Bu yazıda, bir ipotek için anapara ve faiz ödemelerinizin ne kadar olduğunu tanımlayacağız ve bir mülk satın alırken daha bilinçli bir karar vermeniz için bir evin size ne kadara mal olacağını hesaplamanız gerektiğini göstereceğiz. Ayrıca APR ile faiz oranınız arasındaki farkı, faiz oranınızı hangi faktörlerin etkilediğini ve sabit faizli ipotek ödemelerinizin nereye gittiğini nasıl takip edebileceğinizi de tartışacağız. 

Kredinizin anaparasını ve faizini şu şekilde hesaplayabilirsiniz:

İpoteğin anaparası nedir?

Konut kredisi çektiğinizde ana paranız, borç verenden ödünç aldığınız tutardır. Evinizin toplam satın alma bedeli 300,000 Dolar ise ve 20 Dolarlık %60,000 peşinat öderseniz, kalan 240,000 Dolar anapara bakiyeniz olur. 

Satın Alma Fiyatı – Peşinat = Anapara bakiyesi

Bizim kullanın ipotek hesap ne kadar ev alabileceğinizi belirlemek için. Ana paranız kredi tutarınıza eşittir ve bu da onu bilmeniz gereken en önemli rakamlardan biri yapar. İpotek anaparanız, kredinizi aldıktan hemen sonra faiz biriktirmeye başlar. İkisi birleştiğinde aylık ödeyeceğiniz tutarın çoğunu oluşturur. 

Faiz Ödemesi Nedir?

Borç veren kurumlar size yüzbinlerce dolar borç vermez ve karşılığında hiçbir şey almazlar. Borç vereniniz, genellikle yıllık yüzde oranına (APR) dayalı olarak krediye faiz uygular. 

İlk kez ev satın alacak kişilerin çoğu, düşük faiz oranına rağmen her ay ipotek faizine çok fazla para harcayacaklarını öğrenince şaşırıyorlar. Örneğin, %30 faiz oranıyla 400,000 ABD Doları tutarında 5 yıllık bir kredi alırsanız aylık ödemeniz 2,147.29 ABD Doları olur. İlk ayda bu ödemenin 1,666.67 doları faize, yalnızca 480.62 doları ana paranızın peşinatına gidiyor.

Faiz Ödemeniz Nasıl Hesaplanıyor?

Faiz ödemenizi hesaplamak biraz daha matematik gerektirir. Formül:

Aylık Faiz Ödemesi = Anapara Kredi Tutarı x (Yıllık Faiz Oranı / 12)

Ana kredi tutarı = 400,000 $
Faiz oranı = %5 veya 0.05

Bu durumda ilginiz:

Faiz = 400,000 ABD Doları x (05/12)
Faiz = 1,666.67$

Sabit bir oranla, anapara bakiyeniz azaldığı için her ipotek ödemesinde daha az faiz ödersiniz. İlk ipotek ödemenizden sonra anapara bakiyeniz 400,000 $'dan 399,519.38 $'a çıkar. İkinci ay için faiz denkleminiz:

Faiz = 399,519 ABD Doları x (05/12)
Faiz = 1,664.66$

Ana bakiyenize yalnızca 2.01 $ daha fazla koyarken, zamanla kredinizin giderek daha fazlasını yavaş yavaş ödersiniz, bu da bizi amortismana getirir. 

Amortisman Nedir?

amortisman ev kredinizi düzenli anapara ve faiz ipotek ödemeleri yoluyla zaman içinde ödemek anlamına gelir. Amortismanın hesaplanması aşağıdaki formülün kullanılmasını gerektirir:

A = Aylık Mortgage Ödemesi
P = Anapara Dengesi
I = Periyodik Faiz Oranı
N = Toplam Ödeme Sayısı

Bunun yerine bir amortisman hesaplayıcı kullanmanızı öneririz.

Amortisman Neden Önemlidir?

Amortisman, ev sahiplerinin ve gayrimenkul yatırımcılarının zaman içindeki maliyetlerini belirlemelerine yardımcı olur. 

Vergi açısından, amortisman tabloları size her yıl ne kadar faiz ödeyeceğinizi gösterir. Mortgage faizi vergiden düşülebilir; yani masraflarınızı ayrıntılı olarak belirtirseniz ve standart kesinti eşiğini aşarsanız bunu talep edersiniz.

Amortisman ayrıca her yıl veya ayda anapara bakiyenize ne kadar borcunuzun olacağını da gösterir. Bakiyeniz ne kadar düşük olursa evinizde o kadar fazla eşitlik olur. Basitleştirmek gerekirse, evinizin değerinin hiçbir zaman artmadığını varsayalım. İlk ödemenizi yapmadan önce 100,000 ABD Doları değerinde özsermayeniz olur (diğer adıyla peşinatınız). 

 Yukarıdaki örneği kullanarak, çeşitli zaman aralıklarında anapara bakiyenizin ne kadar olduğunu görebilirsiniz:

Ay yıl	İlk Peşinat	Bakiye	Öz kaynak
0 ay / 0 yıl	$100,000	$400,000	$100,000
12 ay / 1 yıl	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 ay / 5 yıl	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 ay / 10 yıl	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 ay / 15 yıl	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 ay / 20 yıl	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 ay / 25 yıl	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 ay / 30 yıl	$100,000	$0	$500,000

Bu senaryoda, krediniz ne kadar uzun olursa, daha fazla özsermaye oluşturursunuz. Bunun nedeni, daha fazla ipotek ödemesinin aylık anapara bakiyenize gitmesidir. 

APR ve Faiz Oranı: Fark Nedir?

Her iki oran da yüzde olarak ifade edilir, ancak aralarında önemli bir ayrım vardır. 

Faiz oranınız, kredinizin yıllık maliyetini ifade eder ancak kredi için ödemeniz gerekebilecek herhangi bir ücret veya masrafı yansıtmaz. 

APR'niz, ödünç aldığınız miktarın daha bütünsel bir ifadesidir ve genellikle faiz oranınızdan daha yüksektir. Faiz oranınızı, ipotek komisyoncusu ücretlerinizi ve herhangi bir ipotek puanlarıve kredinizi almak için katlanacağınız diğer masraflar. 

Faiz Oranınızı Hangi Faktörler Etkiliyor?

Faiz oranınız ne kadar düşük olursa, aylık ipotek ödemeleriniz de o kadar az olur ve her yüzde puanı önemlidir! %400,000 faiz oranıyla 30 ABD Doları tutarındaki 5 yıllık krediniz için aylık ödemeniz 2,147 ABD Dolarıdır. Ancak faiz oranınız %4 ise aylık ödemeniz 1,910$'a düşer. Bu 237 dolarlık bir fark!

Faiz oranınızı belirleyen birkaç faktör şunlardır:

• Kredi Puanı: FICO puanınız ne kadar yüksek olursa faiz oranınız o kadar düşük olur. Kredi puanınız 700 veya daha yüksekse genellikle en iyi oranları almaya hak kazanırsınız.
• Kredi Vadesi: Krediniz daha kısa vadeli ise faiz oranınız muhtemelen daha düşük olacaktır. Yüzde 30 oranında 5 yıllık bir krediye hak kazanırsanız, aynı borç veren size yüzde 15 oranında 4 yıllık bir kredi teklif edebilir. 
• Lokasyon: Daha fazla ev sahibinin temerrüde düştüğü bir bölgedeyseniz faiz oranınız daha yüksek olabilir. 
• Aylık Ödeme: Peşinatınız %20'den azsa çoğu kredi ödemenizi gerektirir özel ipotek sigortası (PMI), bu da %0.58 – %1.86 ek faiz anlamına geliyor.
• Güncel Faiz Oranları: Konut piyasasının ve Merkez Bankası'nın durumu konut kredisi faizlerini etkiliyor. 

Aylık Mortgage Ödemenize Başka Neler Dahil?

Anaparanız ve faiziniz, kredinizin süresi boyunca artmayacak olan aylık konut kredisi ödemenizin temelini oluşturur. Ancak dikkate alınması gereken başka ücretler de vardır:

• Emlak vergileri: Bu vergiler, mülkünüzün değerlendirilen değerine bağlı olarak yerel yönetiminizin sizden tahsil ettiği vergilerdir. Değerlendirilen değer, bir mülk değerlendiricisinin evinizin değerinin olduğunu ve piyasa değeriyle aynı olmadığını söylediği değerdir. Emlak vergileri eyaletten eyalete değişir.
• Ev Sahibi Sigortası: Ev sahibi sigortası genellikle evinizdeki iç ve dış hasarları, kişisel varlıkların kaybı veya hasarını ve evinizde veya mülkünüzde bir kaza meydana gelmesi durumunda sorumluluk teminatını kapsar. 
• PMI: Daha önce de belirttiğimiz gibi peşinatınızın %20'nin altında olması durumunda PMI ödemeniz gerekmektedir. Bu sigorta, ipoteğinizi ödememeniz durumunda ipotek vereninizi korur. Kredi-değer (LTV) oranınız %78 veya altına düştüğünde ortadan kalkar. 
• Ev Sahibi Derneği (HOA) Aidatları: Ev sahibi derneğine sahip bir apartman dairesine veya mahalleye taşınırsanız HOA ücretleri ödemeniz gerekir. Bunlar HOA'nıza göre değişir. 

Anaparanızı ve İlginizi Takip Etmek

Özetlemek gerekirse, ana paranız, ev kredisi alırken borç verenden ödünç aldığınız tutardır ve faiziniz, borç verenin bu parayı ödünç almanız için sizden talep ettiği tutardır. Artık bunların nasıl çalıştığını ve ne kadar ödediğinizi ve ev satın alırken ne zaman daha bilinçli bir karar verebileceğinizi görmek için amortisman hesaplayıcısını nasıl kullanacağınızı bildiğinize göre. 

FAQs

Anaparayı mı yoksa Faizi mi Ödemelisiniz?

Kredinizin şartlarına bağlı olarak her ay daha fazla ödeme yapabilirsiniz. Ekstra para anapara bakiyenize gider ve kredinizi daha hızlı ödemenize yardımcı olur. 

Kredinizi Başka Nasıl Daha Hızlı Ödeyebilirsiniz?

Bazı şirketler iki haftada bir ipotek ödemeleri yapmanıza izin verir. 12 aylık ödeme yapmak yerine, iki haftada bir, aylık tutarınızın yarısına eşit olan 26 ödeme kazanacaksınız. Bu stratejiyle her yıl fazladan bir ay ödersiniz ve kredinizden birkaç yıl tasarruf edebilirsiniz. 

Anapara Ödemenin Yüzdesi Ne Kadardır?

Bu yüzde, kredinizin uzunluğuna, tutarına ve faiz oranına göre değişir. 

BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.